NHỮNG GIẢI PHÁP NHẰM THỰC HIỆN ĐIỀU KIỆN CHO VAY THẾ CHẤP BẢO ĐÀM BẰNG THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG LIÊN DOANH LÀO VIỆT CHI NHÁNH HÀ NỘI

LI NểI U

Ngõn hng l mt t chc ti chớnh trung gian nm vai trũ quan
trng trong vic cung ng vn vay cho nn kinh t cng nh cỏc Ngõn
hng cung cp vn vay cho doanh nghip, mt khỏc Ngõn hng to iu
kin thun li cho quỏ trỡnh lu thụng tin t, lm cho hot ng thanh
toỏn trong ni b nn kinh t v trong c cỏc mi quan h kinh t quc t
din ra d dng. Nhng Ngõn hng phi i phú vi rt nhiu khú khn ú
l vn ri ro trong hot ng tớn dng, Ngõn hng ó ỏp dng rt nhiu
cỏc bin phỏp qun lý tớn dng, hn ch ri ro, trong ú qun lý ti sn
th chp l mt trong nhng hỡnh thc hu hiu, ph bin m bo cht
lng tớn dng hoc m bo im quay v ca khon cho vay.
Trong thi gian thc tp, c s hng dn nhit tỡnh ca thy
giỏo, s quan tõm giỳp ca cỏn b nhõn viờn Ngõn hng liờn doanh
Lo-Vit (Chi nhỏnh H Ni), c bit l cỏn b, nhõn viờn phũng kinh
doanh tớn dng. Em ó mnh dn i sau nghiờn cu v vn ny. trong
bi vit em xin cp n mt khớa cnh nh trong kinh doanh tớn dng
vi ti:
Nhng gii phỏp nhm thc hin iu kin cho vay th chp bo m
bng ti sn th chp ti Ngõn hng liờn doanh Lo -Vit
Chi nhỏnh H Ni"
Kt cu Lun vn gm ba chng:
Chng I. Tng quan v nguyờn lý cho vay v cỏc iu kin cho vay
sn xut kinh doanh ca Ngõn hng thng mi Tổng
quan về nguyên lý cho vay và các điều kiện cho vay sản
xuất kinh doanh của Ngân hàng thơng mại
Chng II.Thc trng vay vn v m bo iu kin vay vn ca
doanh nghip ti Ngõn hng liờn doanh Lo-Vit (Chi
nhỏnh H Ni) Thực trạng vay vốn và đảm bảo điều
kiện vay vốn của doanh nghiệp tại Ngân hàng liên doanh
Lào-Việt (Chi nhánh Hà Nội)

Chng III. Gii phỏp v kin ngh v iu kin vay vn ca Ngõn
hng liờn doanh Lo-Vit (Chi nhỏnh H Ni)

1


Chương i

TỔNG QUAN VỀ NGUYÊN LÝ CHO VAY VÀ CÁC ĐIỀU KIỆN CHO
VAY SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

I. khái quát cho vay của ngân hàng mại

1. Khái niệm, vai trò hoạt động cho vay
1.1 Khái niệm:
Theo nghĩa thông thường, cho vay là việc chuyển giao một số tiền
hay tại sản nhất định cho người khác sử dụng với điều kiện có hoàn trả lại.
Khái niệm phổ biến này được dùng rộng rãi trong đời sống thường ngày, từ
những món tiền hay tài sản có giá trị lớn cho tới những món tiền lớn hay đồ
vật có gía trị nhỏ. Với khái niệm này, hoạt động cho vay hay quan hệ vay
mượn nói chung có 2 đặc điểm chính là:
- Thứ nhất: Trong quan hệ Êy, chỉ có sự chuyển giao quyền sử dụng
(tiền, tài sản) mà không có sự chuyển giao quyền sở hữu các tài sản hay số
tiền đó.
- Thứ hai: người cho vay được hoàn trả lại sau một thời gian nhất
định theo sự thoả thuận giữa hai bên người cho vay và người đi vay.
Người cho vay có nhận được một khoản lãi nào không cũng phụ
thuộc vào sự thoả thuận này, và trong đời sống thường ngày không phải
bao giê người cho vay cũng lấy lãi.
Còn đối với các Ngân hàng hay là các tổ chức tín dụng (TCTD) nói

chung thì cho vay là một nội dụng nghiệp vụ, đó là việc Ngân hàng giao
cho khách hàng một khoản tiền nhất định với điều kiện là họ phải hoàn trả
lại cùng với một khoản tiền vượt trội đóng vai trò là tiền lãi. Như vậy,
ngoài hai đặc điểm vừa nêu đối với cho vay nói chung, hoạt động cho vay
của các Ngân hàng còn có đặc trưng thứ ba là người cho vay luôn đòi hỏi
một khoản tiền lãi ngoài khoản tiền gốc mà họ đã cho vay, song với các
Ngân hàng, bao giê họ cũng thu lãi, Ýt nhất là phải đủ để trả lãi cho người
gửi tiền vào Ngân hàng, bởi vì họ cũng là những người kinh doanh vì mục

2


tiêu lợi nhuận. Ở Việt nam, theo quy chế cho vay ban hành kèm quyết định
số 284/2001/QĐ-NHNN1, thì cho vay là một hình thực cung cấp tín dụng
vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoàn
trả gốc và lãi. Như vậy ta cũng cần phân biệt giữa cho vay và cấp tín dụng:
một Ngân hàng có thể cấp cho khách hàng các khoản tín dụng bằng các
nghiệp vụ cho vay, cho thuê tài chính, bảo lãnh Ngân hàng, tín dụng chứng
từ,.... cho vay chỉ là một hình thức cấp tín dụng, song nó lại là một hình
thức chủ yếu và quan trọng nhất của Ngân hàng. Chúng ta thấy rõ điều đó
qua phân tích vai trò của hoạt động cho vay.
1.2. Vai trò
Đối với bản thân Ngân hàng: Những doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ-cho
vay luôn là hoạt động quan trọng nhất. Trước hết, đó là hoạt động đóng góp
lớn nhất vào thu nhập, và khoản mục cho vay luôn chiếm tỷ trọng cao nhất
trong tổng tài sản của một Ngân hàng thương mại. Ở Mỹ các khoản cho
vay thường chiếm khoảng 70% tổng tài sản của các Ngân hàng thương mại
và đem về từ 75-80% thu nhập. Cũng lưu ý là ở Mỹ cũng như các nước có
nền kinh tế thị trường phát triển thì các Ngân hàng thương mại thường thực
hiện rất nhiều nghiệp vụ, và tỷ trọng thu về dịch vụ thường lớn hơn rất

nhiều so với ở các nước kém phát triển khác. Mặt khác, nếu nhìn từ góc độ
lịch sử cho vay là một trong những hoạt động khởi thuỷ của các Ngân hàng
thương mại. Cùng với nghiệp vụ bảo quản vàng bạc và các đồ vật quý giá,
những người thợ vàng, nguồn gốc đầu tiên của các Ngân hàng cũng tiến
hành cho vay bằng vàng bạc để kiếm lợi, bởi họ phát hiện ra rằng ở một
thời điểm bất kỳ các biên lai trình để rút vàng chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ trong
số tiền vàng họ nắm giữ. Cho tới ngày nay dù xã hội đã phát triển với
những bước tiến nhảy vọt thì cho vay vẫn cứ là một trong ba hoạt động cơ
bản chứng tỏ sự tồn tại của một Ngân hàng thương mại, đó là nhận tiền gửi,
cho vay và làm dịch vụ thanh toán.
Nếu nh cho vay là hoạt động quan trọng nhất của các Ngân hàng, thì
đối với toàn bộ nền kinh tế quốc dân nó cóng giữ một vị trí thiết yếu không
3


kém. Cùng với hoạt động nhận tiền gửi, các Ngân hàng thương mại đã
"tạo tiền" qua cho vay nền kinh tế. Các lý thuyết đã chỉ ra phần lớn các
khoản vay Ngân hàng đều tạo ra các khoản tiền gửi Ngân hàng khác, và
như vậy bằng cách cấp một kho tàng khối tiền tệ ản vay, một khoản tiền
gửi mới sẽ được tạo ra ở một Ngân hàng nào đó và khối tiền tệ sẽ tăng lên.
quá trình sẽ diễn ra theo chiều ngược lại khi Ngân hàng thu nợ. Tất nhiên,
khả năng tạo tiền của các nước là không giống nhau do tỷ lệ dự trữ ở các
Ngân hàng thương mại từ lượng tiền huy động được (gồm cả dự trữ bất
buốc và dự trữ tự nguyện) và tỷ lệ giữa tiền trong dân là khác nhau, song
trong một trừng mực nào đó thì khả năng Êy cũng phụ thuộc vào khả năng
tăng dư nợ cho vay của họ. Mặt khác, hoạt động cho vay còn làm giảm hệ
số giữ tiền mặt trong nền kinh tế, bởi các chủ thể có thể dễ dàng vay Ngân
hàng cho các nhu cầu chi tiêu, qua đó làm các tác động trên của hoạt động
cho vay tới mức cung tiền được cho bởi công thức: MS = m. H
Trong đó: MS là mức cung tiền (M1)

H: là tiền cơ sở
m: là số nhân tiền tệ
s: tỷ lệ giữa tiền mặt trong lưu thông và tiền gửi
r: tỷ lệ dự trữ thực tiễn
Hoạt động cho vay của các Ngân hàng thương mại cũng tạo điều
kiện thực hiện thành công các chương trình kinh tế lớn của Nhà nước. Nh
chóng ta đều biết trong nền kinh tế thị trường hiện đại này, bên cạnh yếu tố
tự do của thị trường, của "bàn tay vô hình" Chính phủ cũng đóng một vai
trò tích cực trong các quá trình kinh tế. Một trong những thể hiện của nó là
sự khuyến khích đầu tư từ phía Chính phủ vào một số lĩnh vực hoặc thành
phần được cho là cần thiết, và một trong số các ưu đãi thường được áp
dụng là ưu đãi về tín dụng. Đối với nước Việt nam điều này càng có ý
nghĩa, bởi nó còn đáp ứng được yêu cầu của một nền kinh tế thị trường
định hướng XHCN với cơ sở kinh tế là vai trò chủ đạo của các DNNN. Các

4


Ngân hàng có khả năng huy động để đầu tư tập trung, trọng điểm, tăng quy
mô của các doanh nghiệp, cải thiện kỹ thuật, công nghệ sản xuất đóng góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước; nâng cao hiệu quả của nền sản xuất xã hội thông qua việc nâng
cao hiệu quả việc sản xuất kinh doanh của từng doanh nghiệp.
Về phía các doanh nghiệp: Vốn vay Ngân hàng là một nguồn quan
trọng, góp phần hình thành vốn tối ưu qua đó nâng cao hiệu quả kinh
doanh. Ta hiểu ngắn gọn cơ cấu vốn tối đa của một công ty là cơ cấu vốn
làm tối đa hoá gía trị thị trường (hay giá cả cổ phiếu) của công ty đó, và cơ
cấu vốn tối ưu này thì chi phí vốn bình quân được cho bởi công thức sau
đây là hợp nhất:

WACC = Wd. Kd (1-t) + Wp + WsKs

Trong đó
- WACC là chi phí vốn bình quân
-Wd, Wp, Ws lần lượt là tỷ trọng của nợ vay, vốn huy đọng từ
cổ phiếu ưu đãi và cổ phiếu thường (hay lợi nhuận giữ lại). Vốn vay có tác
dụng khuyếch đại lợi nhuận qua đòn cân nợ:
Đòn cân nợ DFL chính là thay đổi của thu nhập của
mối cổ phiếu thường thay đổi 1% của lợi nhuận hoạt động (EBIT); là lãi
suất tiền vay (R) là một loại chi phí hợp lý được trừ ra khỏi lợi nhuận hoạt
động khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Do vậy theo công thức tính chi
phí bình quân, doanh nghiệp chỉ phải thực chịu mức lãi suất (1-t), trong đó
Kd là lãi suất tiền vay và (t) là thuế suất thuế thu nhập. Tuy vậy không phải
doanh nghiệp sẽ dùng toàn bộ vốn vay để tài trợ cho hoạt động của mình,
bởi thường thì đến một giới hạn nào đó, các Ngân hàng sẽ đòi hỏi lãi suất
cao hơn để bù đáp mức rủi ro tăng lên mà họ phải chịu; Hơn nữa càng sử
dụng nhiều nợ vay thì quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp càng bị
ảnh hưởng. Nh vậy, các doanh nghiệp cân nhắc một tỷ lệ vốn vay hợp lý để
có một cơ cấu vốn tối ưu, và các Ngân hàng thương mại đã giúp các doanh
nghiệp tìm ra một cơ cấu vốn có chi phí rẻ nhất.

5


Những để được một Ngân hàng cho vay, các doanh nghiệp lại phải có
những điều kiện nhất định. Một điều kiện thường thấy là các doanh nghiệp
phải giải trình tình hình tài chính được thể hiện qua sổ sách kế toán, các
báo cáo tài chính, định kỳ chuyển cho Ngân hàng các tài liệu thể hiện hoạt
động kinh doanh và sử dụng vốn vay. Chính bởi vậy nó tạo ra sức Ðp đối
với các doanh nghiệp trong việc thực hiện hoạch toán kinh doanh, góp phần

quản lý giám sát nền kinh tế, lành mạnh hoá môi trường kinh doanh. Sự sắn
có của các khoản cho vay khiến các doanh nghiệp an tâm hơn về vốn lưu
động, có khả năng đầu tư nhiều hơn vào hàng dự trữ nếu thấy có lợi mà vốn
lưu động tự có của họ không đáp ứng nổi. Các khoản cho vay lãi dài hạn
của Ngân hàng lại tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư vào tài sản cố
định đầu tư vào sản xuất, cải tiến công nghệ nâng cao năng lực sản xuất. Và
dù là vay theo hình thức nào thì lãi suất vốn vay cùng sự kiểm tra giám sát
Ngân hàng thúc đẩy các doanh nghiệp quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả
để có lãi hoàn trả được nợ Ngân hàng, tạo uy tín để tiếp tục vay vốn Ngân
hàng.
2. Phân loại các khoản cho vay
Tuy theo các tiêu thức phân loại chúng ta có các loại cho vay khách nhau:
2.1. Theo thời hạn cho vay
Theo tiêu thức này, người ta chia các khoản cho vay thành cho vay
ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Mặc dù hầu hết các nước đều thống nhất về
điều này, những thời gian cụ thể được quy định theo từng loại lại không
hoàn toàn đồng nhất. Ở các nước phương Tây người ta cho vay ngắn hạn
có thời hạn nhỏ hơn 1 năm; các khoản cho vay trung hạn có thời hạn từ trên
1 năm tới 7 năm; các món cho vay dài hạn có kỳ hạn dài hơn. Tuy vậy cũng
có nhiều khoản cho vay có thời hạn tới 10 năm (như cho vay tiêu dùng) vẫn
được coi là vay trung hạn. Còn ở Việt nam hiện nay theo quy chế cho vay
thì cho vay Ngắn hạn cũng có thời hạn đến 1 năm; cho vay trung hạn có thể
tới 5 năm; cho vay dài hạn có thời gian từ 5 năm trở lên những không quá
thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép thành
6


lập đối với pháp nhân, không quá 15 năm với cho vay các dự án phục vụ
đời sống.
Phân loại các món vay theo thời hạn là phổ biến của mọi Ngân hàng.

Họ sẽ căn cứ vào đối tượng cho vay mà quyết định loại cho vay cho phù
hợp (thuộc loại ngắn hạn, trung hạn, dài hạn và thời hạn cụ thể), từ đó mà
áp dụng các phương thức kiểm tra, kiểm soát món vay phù hợp. Với cách
phân loại này, các Ngân hàng sẽ xây dựng một cơ cấu hợp lý các khoản cho
vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, từ đó tạo ra cơ cấu kỳ hạn tối ưu của tài
sản, phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn huy động, kết hợp tốt nhất giữa khả
năng sinh lợi và khả năng thanh khoản.
2.2. Theo lĩnh vực đầu tư
Theo cách phân loại này ta có thể chia các khoản cho vay thành:
-Cho vay thương mại và công nghiệp
-Cho vay bất động sản
-Cho vay nông nghiệp
-Cho vay cá nhân
-Cho vay khác
Tuy theo điều kiện và yêu cầu quản lý ta có thể chia nhỏ hơn nữa các
lĩnh vực trên để được các loại cho vay với lĩnh vực hẹp hơn. Phân loại các
món vay theo lĩnh vực rất có ý nghĩa trong việc kết hợp giữa đa dạng hoá
để giảm rủi ro với chuyên môn hoá ở mức độ phù hợp. Các Ngân hàng
thường dưa vào các lợi thế của mình (lợi thế về vị trí, về trang thiết bị công
nghệ, về quy mô, về đội ngò cán bộ,...) để chuyên môn hoá vào một hay
một số lĩnh vực nhằm khai thác triệt để các lợi thế Êy, dự báo tốt về động
thái các ngành mình cho vay, khả năng hoàn trả đúng hạn các khoản vay
của khách hàng....Tuy vậy xu hướng của thế giới hiện nay vẫn là hướng tới
các Ngân hàng đa năng, trong đó sự chuyên môn hoá điễn ra ở cấp độ các
phòng ban hay bộ phần của Ngân hàng. Bằng cách chia các khách hàng vay
ra các lĩnh vực khách nhau, Ngân hàng có thể theo dõi động thái của nền

7

kinh tế và từng lĩnh vực để mở rộng cho vay vào lĩnh vực này hay rút bớt
vốn khỏi lĩnh vực kia.
2.3. Theo mức độ đảm bảo.
Các Ngân hàng có thể cho vay có hay không có đảm bảo tuỳ theo tín
nhiệm còng nh độ rủi ro của phương án xin vay vốn. Từ đảm bảo của khách
hàng ở đây chỉ được hiểu theo nghĩa hẹp là đảm bảo bằng tài sản thế chấp,
cầm cố hay bảo lãnh của bên thứ ba. Các đảm bảo này có mục đích giảm
bớt rủi ro mất mát trong trường hợp người vay không trả được nợ hay
không muốn trả nợ khi đáo hạn. Các tài sản được đem ra thế chấp thường là
các bất động sản trong khi Êy các tài sản được cầm cố lại là những động
sản nhỏ chứng khoán và các giấy tờ có giá khác, vật tư... Yêu cầu cơ bản
đối với các tài sản đưa ra cầm cố, thế chấp là chúng phải có tính thị trường,
tức là có khả năng thanh lý được. Thường thì các Ngân hàng cho vay dưới
mức giá trị thanh lý của các tài sản đảm bảo bởi khi mà giá trị các tài sản
Êy còn lớn hơn giá trị của món vay thì khách hàng còn có động lực trả nợ.
Ở Việt nam các Ngân hàng có thể cho vay tới 70 -75% giá trị tài sản thế
chấp hoặc tới 90% giá trị các số tiết kiệm cầm cố. Tuy vậy cũng cần khẳng
định mục đích của các đảm bảo trên là tạo động lực buộc khách hàng trả nợ
chứ chẳng Ngân hàng nào muốn thanh lý những tài sản đảm bảo Êy để bù
đáp cho những món vay không thể thu hồi.
Trường hợp khách hàng có tín nhiệm, có tình hình tài chính vững
mạnh và lợi nhuận có được từ dự án sẽ cho vay là khả quan thì Ngân hàng
có thể cho vay không cần đảm bảo, điều mà các sở Việt nam gọi là cho vay
tín chấp. Điều đó giải thích tại sao nhiều Ngân hàng cấp những khoản cho
vay lớn nhất lại không cần đảm bảo. Đó là các khoản cho vay những khách
hàng chủ yếu, những công ty có quan hệ thường xuyên với Ngân hàng, có
tình hình tài chính vững mạnh với lợi nhuận tương đối ổn định bởi hệ thống
quản lý có hiệu quả và các sản phẩm dịch vụ được thị trường chấp nhận.

8

Nh vậy, để quyết định món vay là có đảm bảo hay không có đảm bảo các
Ngân hàng phải dùa vào các yếu tố nhất định nh đã phân tích.
2.4. Theo phương pháp hoàn trả
Các khoản cho vay còn có thể được hoàn trả một lần hay trả góp.
Cho vay hoàn trả một lần thì khoản tiền vay được hoàn trả toàn bộ một lần
vào thời gian đáo hạn theo hợp động tín dụng, lãi suất có thể được trả theo
những thời hạn nhất định (chẳng hạn theo tháng, theo quý hay năm). trong
khi Êy, cho vay trả góp đòi hỏi việc hoàn trả theo định kỳ theo nguyên tắc
trả dần trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, các khoản trả nợ có thể
bằng nhau (trả theo niên kim cố định) hoặc không bằng nhau tuỳ theo thoả
thuận. Thông thường các Ngân hàng áp dụng phương thức trả góp với các
khoản cho vay trung dài hạn (TDH) để đầu tư vào các dự án để mở rộng
sản xuất kinh doanh hay đầu tư mới, hay đầu tư vào bất động sản còn các
khoản cho vay hoàn trả một lần lại thường được áp dụng với cho ngắn hạn
hơn, theo quy chế cho vay hiện nay, các khoản cho vay ngắn hạn được cấp
hai hình thức là cho vay theo món và hạn mức tín dụng.
2.5. Theo thành phần kinh tế
Ta cũng có thể phân các khoản cho vay ra thành cho vay DNNN và
cho vay ngoài quốc doanh. Đây là cách phân loại không được nhấn mạnh
trong các nền kinh tế TBCN nhưng đối với nền kinh tế thị trường theo định
hướng XHCN ở nước Việt nam nó lại rất có ý nghĩa trong thực tiến. Kinh
tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, Nhà nước có chính sách khác nhau với
từng khu vực kinh tế chẳng hạn việc quy định các DNNN không cần phải
có tài sản thế chấp khi vay vốn tại các NHTMQD, các ưu tiên và hạn chế
khác liên quan tới mở rộng hay thu hẹp tín dụng Ngân hàng tới các thành
phần kinh tế nói chung. Mặt khác, mối thành phần kinh tế lại có những đặc
điểm riêng biệt, và phải nói một cách công bằng là Ngân hàng sẽ có thái độ
ứng xử khác nhau trong hoạt động cho vay các chủ thể thuộc các thành

phần kinh tế khác nhau. Đây cũng là điều hợp lý. Lưu ý là trong cách phân

9


loại ta cũng có thể phân chia chi tiết hơn nữa, chẳng hạn đối với cho vay
ngoài quốc doanh, cho vay cá nhân, cho vay công ty trách nhiệm hữu hạn,
công ty cổ phần, cho vay doanh nghiệp tư nhân, cho vay vốn đầu tư nước
ngoài. Đối với cho vay DNNN, bao gồm cho vay các DNNN độc lập và
cho vay các Tổng công ty và thành viên của chúng.
3. Các hình thức bảo đảm đối vật:
Hiện nay bảo đảm đối vật được thực hiện dưới hai hình thức là cầm cố
và thế chấp tài sản
3.1. Thế chấp tài sản
Thế chấp là phương tiện chuyên dịch quyền lợi về tài sản sang cho
chủ nợ với mục đích làm đảm bảo cho món nợ hoặc miến trừ một nghĩa vụ.
3.1.1 Tài sản được dùng làm thế chấp bao gồm:
- Đất đai, quyền sử dụng đất đai: Đó là quyền sử dụng đất ở, đất canh tác
cho nông nghiệp, lâm nghiệp được Nhà nước giao cho các hộ gia định, các
cá nhân sử dụng vào mục đích đã được pháp luật quy định; quyền sử dụng
đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao cho thuê đất; quyền sử
dụng đất được hình thành do thừa kế, chuyển nhượng, chuyển đổi sử dụng
đúng mục đích theo quy định của pháp luật; quyền sử dụng đất của các tổ
chức cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài được phép
đầu tư vào Việt nam được Nhà nước cho thuê đất.
- Các tài sản gắn liền với đất đai nh: Nhà ở, Nhà máy, khách sạn, văn
phòng, vượn cây, ao cá...
- Các tài sản nh tàu thuỷ, máy bay và cả tài sản khác được thế chấp nếu nh
pháp luật có quy định
- Hoa lợi, lợi tức và các quyền lợi phát sinh từ tài sản thế chấp có thuộc tài

sản thế chấp hay không là do Ngân hàng và khách hàng thoả thuận.
3.1.2. Các tải sản không được dụng làm thế chấp:
- Các tài sản gắn liền với đất sử dụng vào mục đích vì lợi Ých công cộng
không nhằm mục đích kinh doanh.

10


- Các kết cấu hạ tầng quan tâm xây dựng gắn liền với đất vì lợi Ých quốc
gia như: đường dây tải điện, trạm phát điện, trạm biên thế điện, công trình
thuỷ lợi, đường giao thông, cầu cống, hệ thống thông tin quốc gia, công
trình nghiên cứu khoa học và các công trình kết cấu hạ tầng công cộng
khác.
- Các công sở nh: trô sở các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị, xã
hội, đoàn ngoại giao, văn phòng đại diện của nước ngoài
- Tài sản sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh và những trường hợp
đặc biệt khác theo quy định của Chính phủ.
- Tài sản không thuộc quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền sở hữu hợp
pháp của bên vay.
- Tài sản đang bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tạm giữ, phong toả, tài
sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp.
- Tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê quy hoạch sử
dụng vào mục đích khác.
- Tài sản Nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng.
- Tài sản được hình thành bằng vốn vay đang làm đảm bảo cho khoản vay
chưa trả hết nợ cho tổ chức tín dụng.
- Tài sản khác không được thế chấp nếu pháp luật có quy định.
3.2. Cầm cố tài sản
Cầm cố là hành vi giao nép tài sản hoặc các chứng từ nhận quyền tài
sở hữu của con nợ (Người cầm cố) cho chủ nợ (người được cầm cố) để

đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ. Nghĩa vụ cầm cố trong quan hệ tín dụng
là người đi vay thực hiện nghĩa vụ hoàn trả nợ đúng hạn theo hợp đồng.
Hành vi cầm cố tài sản hết hiệu lực khi người đi vay đã hoàn trả đẩy
đủ các khoản nợ được đảm bảo bằng cầm cố. Trong trường hợp người đi
vay không thanh toán nợ đúng hạn theo hợp đồng thì Ngân hàng được
quyền bán tài sản cầm cố và được ưu tiên thu nợ trước các chủ nợ khác.
3.2.1. Những tài sản được dùng để cầm cố:

11


- Nguyên nhiên vật liệu, thành phẩm của các đơn vị sản xuất, phương tiện
vận tải nh: ô tô, xà lan, tàu biển, máy bay, xe máy...
- Công cụ lao đông máy móc thiết bị, phương tiện sinh hoạt cho tập thể cá
nhân như: ti vi, xe máy...
- Các giấy tờ trị giá bằng tiền đang còn thời hạn, bao gồm: số tiết kiệm, ký
phiếu, chứng chỉ gửi tiền, trái phiếu do các doanh nghiệp, các tổ chức tín
dụng phát hành, tín phiếu và trái phiếu kho bạc Nhà nước.
- Các vật quý bằng vàng bạc đá quý.
3.2.2. Những tài sản không được dùng để cầm cố:
-Những tài sản không thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên vay vốn.
-Những tài sản mà Nhà nước cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng.
-Cổ phiếu của các tỏ chức tín dụng phát hành cho cổ đông không được cầm
cố cho chính tổ chức tín dụng đó.
- Tài sản đang có sự tranh chấp.
-Tài sản bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả tài sản
đang làm thủ tục giải thể.
-Tài sản đang cầm cố hoặc thực hiện nghĩa vụ khác.
-Tài sản khó kiểm định, khó đánh giá, khó mua bán.
-Tài sản hình thành bằng vốn vay mà chưa trả hết nợ cho Ngân hàng.

3.2.3. Kỹ thuật nghiệp vụ cầm cố:
* Cho vay có cầm cố bằng chứng khoán:
Đây là nghiệp vụ cho vay đơn giản, khách hàng có thể dùng một hay
nhiều chứng khoán cầm cố cho Ngân hàng để đảm bảo cho một khoản vay.
Khi đến hạn khách hàng trả nợ cho Ngân hàng và nhận lại các chứng khoán
đã cầm cố.
Về phía Ngân hàng, khi nhận hồ sơ xin vay cầm cố bằng chứng khoán
Ngân hàng phải nghiên cứu mức độ rủi ro của từng loại chứng khoán công
ty. Giá trị của các chứng khoán phần lớn được xác định theo giá thị trường,
chứ không phải theo mệnh giá của chúng và đây là một vấn đề hết sức phức

12


tp, ũi hi phi cú cỏc chuyờn viờn chng khoỏn mi cú kh nng nh giỏ
c. Về phía Ngân hàng, khi nhận hồ sơ xin vay cầm cố bằng chứng
khoán Ngân hàng phải nghiên cứu mức độ rủi ro của từng loại chứng khoán
công ty. Giá trị của các chứng khoán phần lớn đợc xác định theo giá thị trờng, chứ không phải theo mệnh giá của chúng và đây là một vấn đề hết
sức phức tạp, đòi hỏi phải có các chuyên viên chứng khoán mới có khả năng
định giá đợc.
Khi xem xột tớnh hp phỏp, hp l ca cỏc chng khoỏn, thi hn ca
chng khoỏn, kh nng phỏt mi ca cỏc chng khoỏn, nu ng ý nhn
cỏc chng khoỏn ú thỡ gia Ngõn hng v khỏch hng phi ký kt vi
nhau mt hp ng v cm c chng khoỏn, Ngõn hng vit biờn li giao
khỏch hng ri sau ú Ngõn hng t chc lu gi chng khoỏn ú.
4.í ngha ca bo m tớn dng trong hot ng ca Ngõn hng
m bo tớn dng c coi l tiờu chun khi xột duyt cho vay nhng
cng phi thy rng õy khụng phi l tiờu chun quan trng nht hay núi
cỏch khỏc khụng phi l tiờu chun mang tớnh nguyờn tc. Tuy vy, trờn
thc t cỏc Ngõn hng xp m bo tớn dng vo v trớ s mt vo thm chớ

cú nhiu trng hp coi nó nh l tiờu chun duy nht. Chớnh t duy ny ó
dn n xut hin hng lut cỏc ri ro trong cho vay ca Ngõn hng.
m bo tớn dng tu khụng phi l tiờu chun mang tớnh nguyờn tc
nhng nú cng cú v trớ ht sc quan trng. Trong nn kinh t th trng
cỏc hot ng kinh t din ra ht sc a dng v phc tp, vỡ th mi d
oỏn ri ro ca Ngõn hng u mang tớnh cht tng i. Trong mụi trng
kinh doanh nh vy, m bo l tiờu chun b sung nhng mt hn ch ca
nh qun tr tớn dng, cũng nh phũng ngừa nhng din bin khụng thun li
ca mụi trng kinh doanh. Trờn thc t, Ngõn hng cp tớn dng khụng
m bo cho nhng khỏch hng tt m ó c thc t kim chng trong
mt thi gian tng i di, cỏc khỏch hng cũn li cn phi c m bo
khi quyt nh cp tớn dng.

13


4.1. Đối với Ngân hàng
Đối với Ngân hàng thì việc đảm bảo tín dụng sẽ giúp cho Ngân hàng
có khả năng thu hội nợ một cách nhanh chóng và chắc chắn hơn. Mặt khác,
việc đảm bảo đó sẽ tạo điều kiện cho Ngân hàng có khả năng mở rộng và
tăng doanh sè doanh thu trong hoạt động tín dụng của mình.
4.2. Đối với khách hàng
Đảm bảo tín dụng sẽ giúp cho khách hàng có thể vay vốn dễ dạng
hơn nhất là trong trường hợp cấp bách về vốn để thực hiện quá trình sản
xuất kinh doanh. Hơn nữa việc thực hiện đảm bảo tín dụng làm cho người
vay có trách nhiệm hơn với khoản vay và do đó là tiền đề trong việc sử
dụng vốn có hiệu quả hơn nhất là trong điều kiện kinh tế có sự gay gắt.
Nh vậy, trong khi xem xét cho vay, Ngân hàng phải đánh giá tính
khả thi của kế hoạch, tình hình tài chính, kết quả kinh doanh, khả năng
hoàn trả... Còn vấn đề đảm bảo tín dụng chỉ là biện pháp hỗ trợ, không phải

là yêu tố quyết định trong việc ra quyết định cho vay. Nhưng không phải vì
thể mà hạ thấp vị trí của bảo đảm tín dụng vì nó là biện pháp dự phòng cho
rủi ro.
II. NHU CẦU VAY VỐN VÀ CÁC ĐIỀU KIỆN VAY VỐN CỦA
NGÂN HÀNG
1. Nhu cầu về vốn và vay vốn
1.1. Tầm quan trọng về vốn đối với doanh nghiệp
Vốn có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc tạo ra các cải vật chất và
đạt được sự tiến bộ của xã hội, vì nó là nhân tố không thể thiếu để ứng
dụng tiến bộ khoa học công nghệ, phát triển công nghệ và đẩy nhanh tốc độ
tăng trường kinh tế. Đối với doanh nghiệp, để có thể tồn tại và phát triển
trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh gay gắt thì nhu cầu về vốn ngày
càng lớn.
Trong điều kiện nước Việt nam hiện nay, nhu cầu về vốn đối với các
doanh nghiệp rất lớn nhưng khả năng đáp ứng còn bị hạn chế. Các doanh
nghiệp thường cần vốn cho các nhu cầu chủ yếu như-Hình thành và mở
14


rng doanh nghip;
-Hình thành và mở rộng doanh nghiệp;
-i mi cụng ngh, nht l thit b, i mi sn phm, a dng hoỏ v
nõng cao cht lng sn phm;
-o to lao ng, bao gm c cỏn b qun lý cú trỡnh v cụng nhõn,
cỏn b k thut;
-ỏp ng nhu cu v vn lu ng, nht l nhm bo m nguyờn vt liu
v cỏc nhu cu thanh toỏn thng xuyờn khỏc.
Tim nng v vn cũn cú ý ngha rt quan trng i vi cỏc doanh
nghip trong vic to li th cnh tranh, tng cng uy tớn trờn th trng.
Vỡ vy thu hút cỏc ngun vn khỏc nhau nhm tng sc mnh v vn v

ỏp ng cỏc yờu cu ca sn xut kinh doanh tr thnh ũi hi bc thit i
vi cỏc doanh nghip.

Vì vậy thu hút các nguồn vốn khác nhau nhằm

tăng sức mạnh về vốn và đáp ứng các yêu cầu của sản xuất kinh doanh trở
thành đòi hỏi bức thiết đối với các doanh nghiệp.
1.2. Nhu cu vay vn ca Ngõn hng v vai trũ tớn dng Ngõn hng i
vi doanh nghip
Cỏc doanh nghip cú th huy ng vn t cỏc ngun khỏc nhau, bao
gm c cỏc ngun vn trong nc v cỏc ngun vn t nc ngoi. Hin
nay Vit nam cú nhng ngun vn sau õy khỏ ph bin cho cỏc nhu cu
vn ngn, trung v di hn ca cỏc doanh nghip:
-Vn ngõn sỏch
-Vn t li nhun li
-Vn vay Ngõn hng thng mi
-Vn liờn doanh
-Vn phỏt hnh trỏi phiu, c phiu
cú th thy c tm quan trng ca ngun vn tớn dng Ngõn
hng i vi vic ỏp ng nhu cu v vn ca doanh nghip
Nu nh trc õy cn nh ton b vn sn xut kinh doanh ca cỏc
doanh nghip Nh nc c ngõn sỏch cp (vn c nh, vn lu ng),
15


thì hiện nay vốn cấp từ ngân sách nhà nước đã giảm đi rất nhiều. Đối với
các doanh nghiệp khu vực ngoài quốc doanh thì ngân sách chỉ có thể tiếp
cận thông qua các dự án đầu tư phát triển với phạm vi hạn chế, do đó
nguồn vốn này không phải là phổ biến đối với tất cả các doanh nghiệp.
Vốn tích luỹ từ lơị nhuận để lại chiếm một phần nhỏ, vì quy mô của

các doanh nghiệp không lớn lắm, lượng tích luỹ không nhiều, hơn nữa,
hiệu qủa kinh doanh lại không ổn định. Thực tế hoạt động của các doanh
nghiệp nước Việt nam cho thấy: Hầu hết các doanh nghiệp có nguồn vốn tự
có rất nhỏ bé, không đủ sức tài trợ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh,
đặc biệt là đối với các doanh nghiệp để mở rộng quy mô, đổi mới thiết bị,
công nghệ, sản phẩm. Vì vậy nhiều doanh nghiệp phải dưa chủ yếu vào
nguồn tài trợ từ bên ngoài.
Hiện nay nguồn vốn ODA là nguồn rất cần thiết cho các doanh
nghiệp. Tuy nhiên, vốn này chỉ thích hợp với các dự án đầu tư lớn, thời hạn
rất dài, hơn nữa điều kiện giải ngân rất khó khăn. Nguồn vốn liên doanh sẽ
đòi hỏi sự phối hợp, chia xẻ quyền kiểm soát, quản lý doanh nghiệp và
cũng cần có thời gian dài để thực hiện các công việc chuẩn bị cần thiết.
Về nguồn vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu, thị trường chứng khoán
thứ cấp ở nước Việt Nam mới có số lượng các doanh nghiệp đăng ký trên
thị trường còn quá Ýt ỏi, lượng giao dịch nhỏ bé và không ổn định. Vì vậy,
nguồn vốn này chưa có tác dụng nhiều cho các doanh nghiệp. Tương tù nh
vậy, vốn thu hót bằng con đường liên doanh bị hạn chế do tính phức tạp
trong việc tìm đối tác và những thủ tục có liên quan, ngoài ra, quyền kiểm
soát và lợi Ých bị chia xẻ.
Qua đó có thể thấy, thu hót vốn dưới hình thức tín dụng là thuận lợi
và nhanh chóng hơn cả. Trong đó có thể kể đến hai hình thức tín dụng
chính có thể sử dụng hiện nay là Tín dụng Nhà nước và tín dụng của Ngân
hàng thương mại.

16


Như trên đã nói tín dụng của Nhà nước có thể coi là một nguồn lớn,
nhưng chủ yếu được dành cho những dự án đầu tư ở những khu vực và lĩnh
vực trọng điểm, khó khăn. Vì vậy doanh nghiệp muốn huy động nguồn vốn

này chịu nhiều ràng buộc và bị hạn chế.
Vì những yêu tổ các doanh nghiệp dùa vào vốn vay của Ngân hàng
(tín dụng của Ngân hàng) là chủ yếu nhất là cho các nhu cầu vốn ngắn hạn,
trung hạn.
Ta có thể hiểu tín dụng, cụ thể tín dụng tiền tệ, là quan hệ vay mượn
có thời hạn một số vốn tiền tệ nhằm phục vụ những mục tiêu nhất định. đối
với tổ chức tín dụng, khoản tín dụng đó chính là hàng hoá đem bán ( bán
quyền sử dụng tiền có thời hạn), mà giá của nó là lãi suất người vay phải
trả để được sử dụng tiền. Đối với người nhận tín dụng (người vay), mục
tiêu là đạt được một lợi Ých nhất định từ lượng tín dụng ban đầu. Tín dụng
không chỉ là một hình thức vận động của vốn tiền tệ mà còn là một loại
quan hệ xã hội dùa vào lòng tin. Khi một ngân hàng phát ra một khoản tìn
dụng cho khách hàng, trước hết do họ tin tưởng khách hàng có khả năng trả
được khoản nợ đó. Tín dụng từ xa xưa dùa trên lòng tin là chủ yếu, ngày
nay nó được pháp luật bảo trợ và để được vay vốn của Ngân hàng thì doanh
nghiệp phải đủ một số điều kiện nhất định.
Thời hạn tín dụng có thể là ngắn hạn, trung hạn và dài hạn:
-Tín dụng ngắn hạn thường nhằm bổ sung phần vốn lưu động còn thiếu
phục vụ quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
-Tín dông trung và dài hạn thường phục vụ tăng cường cơ sở vật chất kỹ
thuật của doanh nghiệp, nâng cao năng lực sản xuất hiện có.
Tín dụng không trực tiếp làm tăng khối lượng các công cụ lao động
và đối tượng lao động, song nó có tác dụng tích cực đến việc tăng khối
lượng sản phẩm và tăng tốc độ phát triển sản xuất. Tín dụng có thể là một
nguồn vốn để đầu tư hình thành doanh nghiệp và góp phần thoả mãn các
nhu cầu vốn tiền tệ tạm thời để thanh toán khi có sự chênh lệch về khả
năng tiền tệ hiện có so với nhu cầu chi trả. Khi khối lượng sản xuất tăng
17

lên, nhu cầu tăng vốn được bổ sung một phần thông qua hệ thống tín dụng.
Tín dụng góp phần tăng sức mạnh cạnh tranh của các doanh nghiệp.
Tín dụng Ngân hàng góp phần phá vỡ vòng luẩn quẩn của những
nước nghèo kém phát triển khi tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Với tư cách là cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tư, tín dụng Ngân hàng trở
thành động lực kích thích các tổ chức kinh tế và dân cư trong nước, các
thành phần kinh tế, các ngành thực hiện tiết kiệm, thúc đẩy quá trình tích tụ
và tập trung vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi hiện đang nằm phân tán ở mọi nơi
và là kênh dẫn vốn đầu tư cho các doanh nghiệp.
2. Điều kiện vay vốn của Ngân hàng
*Điều kiện về năng lực pháp lý
Để có thể được vay vốn của Ngân hàng khách hàng phải có năng lực
pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo
quy định của pháp luật nh là:
-Pháp nhân phải có năng lực pháp luật dân sự
-Cá nhân và chủ doanh nghiệp tư nhân phải có năng lực pháp luật và
năng lực hành vi dân sự
-Đại diện của hộ gia đình phải có năng lực pháp luật và năng lực
hành vi dân sự.
*Điều kiện về khả năng tài chính
Để có thể vay vốn, khách hàng phải có tình hình tài chính lành mạnh,
kinh doanh có hiệu quả, chấp hành chế độ báo cáo thống kê và gửi trong
Ngân hàng các báo cáo tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh theo định kỳ
phù hợp với quy định của pháp luật.
-Đối với pháp nhân kinh tế phải có đủ vốn pháp định hoặc vốn điều
lệ theo quy định trong giấy phép kinh doanh.
-Pháp nhân khác theo quy định của pháp luật không có vốn pháp
định thì phải được cơ quan có đủ thẩm quyền cho phép thực hiện dự án,

18

phương án vay vốn, và cho phép thu tiền từ dự án, phương án hoặc nguồn
thu khác đủ để trả nợ Ngân hàng trong thời gian vay vốn.
-Đối với cá nhân, hộ gia định, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư nhân phải
có vốn tự có tham gia dự án hoặc phương án (trừ trường hợp các đối tượng
này cầm cố bằng tín phiếu kho bạc, số dư tiền gửi, sổ tiết kiệm...).
-Về nguyên tắc, Ngân hàng chỉ cho vay các đơn vị sản xuất kinh
doanh có lãi, các trường hợp đặc biệt đối với đơn vị sản xuất kinh doanh
được lỗ trong kế hoạch, doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh bị thua lỗ theo
chính sách của Nhà nước có xác nhận của cơ quan tài chính cấp bù lỗ
-Khách hàng không có nợ tín dụng quá hạn hoặc quá hạn bảo lãnh
trên 6 tháng, hoặc các trường hợp được phép khoanh nợ, giãn nợ, xoá nợ,
đảo nợ theo quyết định của Chính phủ.
Để xem xét tình hình tài chính của khách hàng có lành mạnh, kinh
doanh có hiệu quả nhằm đảm bảo trả nợ trong thời hạn đã cam kết hay
không Ngân hàng phải tiến hành phân tích hoạt động sản xuất kinh doanh,
tình hình tài chính của khách hàng một cách cụ thể như sau:
-Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
Ngân hàng thực hiện phân tích tình hình sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp thông qua hai chỉ tiêu: doanh thu và lợi nhuận
Doanh thu chỉ tiêu kinh tế cơ bản phản ánh kết quả của quá trình tiêu
thụ hàng hoá. Doanh thu của doanh nghiệp càng lớn, doanh nghiệp càng có
điều kiện tăng thu nhập, mở rộng sản xuất, có điều kiện thuận lợi để trả nợ
Ngân hàng.
Lợi nhuận là chỉ tiêu chất lượng tổng hợp đánh giá toàn bộ hoạt động
sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp được tính bằng chênh lệch giữa giá
thành và giá bán sản phẩm. Lợi nhuận càng cao có thể hiện quá trình hoạt
động của doanh nghiệp càng có hiệu quả, khả năng sử dụng vốn đạt mục
tiêu kinh tế đặt ra càng vững vàng, khoản tín dụng của Ngân hàng càng có

điều kiện hoàn trả đúng hạn.
*Điều kiện về mục đích sử dụng vốn
19


Khách hàng muốn được vay vốn của Ngan hàng có mục đích sử
dụng vốn vay hợp pháp. Đối với pháp nhân mục đích sử dụng vốn vay phải
phù hợp với mặt hàng, ngành nghề đã đăng ký trong giấy phép kinh doanh.
Đối với các đối tượng khác, mục đích vay vốn phù hợp với khả năng sản
xuất kinh doanh của khách hàng và không trái quy định của pháp luật.
*Điều kiện về phương án, dự án kinh doanh
Khách hàng phải có dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh
doanh khả thi, có hiệu quả. Đó là các dự án hoặc phương án sản xuất kinh
doanh, đầu tư phát triển hoặc dịch vụ, đời sống có thể chuyển khai thực
hiện và theo tính toán khi cho vay nếu dự án hoàn thành đưa vào sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ sẽ có lợi cho kinh tế, xã hội, đời sống, có hiệu quả, có
đủ nguồn trả nợ và thời gian trả nợ phù hợp với thời gian cho vay hoặc
khách hàng có các nguồn vốn khác có khả năng hoàn trả nợ Ngân hàng
trong thời hạn cho vay. Doanh nghiệp cần đưa ra ba phương án kinh doanh
tương ứng với các điều kiện trung bình, tốt, xấu phù hợp với sự biến động
của thị trường nhằm hạn chế các rủi ro có thể gặp phải trong đầu tư, sản
xuất kinh doanh.

3. Quy định chung về cho vay tài sản thế chấp
Thủ tục thực hiện bằng tài sản tiền vay bằng thế chấp tài sản nh sau:
*Bên có nhu cầu vay vốn đến Ngân hàng đặt quan hệ tín dụng với
điều kiện có bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Ngân hàng xem xét nếu thoả
mãn nhu các điều kiện của Ngân hàng (về thời hạn, về lãi suất, về tài sản
thế chấp, phương thức trả nợ...) sẽ chấp nhận cho khách hàng vay.
* Ngân hàng cùng tham gia định giá tài sản thế chấp (kết quả kiểm

định và đánh giá tài sản thế chấp lập thành biên bản), quyết định mức cho
vay (theo giá trị tài sản hai bên cùng thoả thuận) và các điều khoản khác sẽ
ghi trong hợp đồng.
Hai bên thế chấp và nhận thế chấp phải ký kết hợp đồng thế chấp,
Hợp đồng phải có đủ các nội dụng sau:

20


Tờn, a ch ca cỏc bờn. Tên, địa chỉ của các bên.
H tờn v a ch ca ngi i din cú thm quyn ca cỏc bờn.
S, ngy, thỏng, nm ca hp ng vay vn.
Loi ti sn th chp (v s lng v giỏ tr).
Giy t v quyn s dng ti sn.
S tin c vay.
Thi hn th chp.
Phng thc x lý ti sn th chp (ghi rừ gỏn n, u giỏ...)
Quyn v ngha v ca cỏc bờn trong vic thc hin hp ng.
Cam kt hai bờn thc hin ngha v ca mỡnh.
Hp ng th chp phi lp thnh 4 bn cú giỏ tr ngang nhau: 1 bn
bờn nhn th chp gi, 1 bn c quan ng ký th chp (nu cú) gi, 1 bn
bờn th chp gi v mt c quan cụng chng hoc uy bn nhõn dõn cp
huyn chng thc hp ng gi.
Nu ti sn c th chp cho nhiu bờn thỡ hp ng phi nh t
mt trong cỏc bờn cho vay gi giy t gc, cỏc bờn cũn li gi bn giao v
ghi trong hp ng nguyờn tc x lý ti sn th chp gia cỏc bờn trỏnh
tranh chp khi bờn th chp khụng tr c n.
* Khi n hn thanh toỏn, bờn th chp tr n theo ỳng hp ng thỡ
ti sn th chp c tr li cho bờn th chp. Nu bờn th chp khụng
kh nng tr n, vic x lý ti sn th chp tuõn theo hp ng th chp.

4. nh giỏ v mc cho vay theo ti sn th chp
4.1. Yờu cu th chp
Trong cho vay cú m bo hoc khụng cú m bo u cú nhng
im ging nhau trong quy trỡnh ti chớnh tớn dng nh: t yờu cu vay
vn ca khỏch hng, nghiờn cu v ỏnh giỏ hot ng ca doanh nghip,
m phỏn v tin vay, k hn n v lói sut ký kt hp ng tớn dng v
cui cựng l khỏch hng hon tr n vay v thanh lý hp ng. Vy khi
khỏch hng cú nhu cu vay vn, sau khi phõn tớch ỏnh giỏ v khỏch hng

21


và dự án vay, nếu thấy tất cả đều phù hợp với chính sách kinh doanh của
Ngân hàng nhưng khách hàng đó chưa đủ độ tín nhiệm để cho vay thì yêu
cầu khách hàng phải có thế chấp để đảm bảo cho khoản vay.
4.2. Định giá tài sản thế chấp
Trước hết, Ngân hàng phải đánh giá tái sản thế chấp. Trong quá trình
đánh giá, nhân viên tín dụng khi đã phân tích hồ sơ vay vốn của khách
hàng về năng lực vay nợ, mục đích vay vốn, khả năng tài chính, uy tín... tất
cả đều phù hợp với chiến lược kinh doanh của Ngân hàng và mức độ rủi ro
có thế chấp nhận được thì tiến hành giám định về hồ sơ tài sản và định giá
tài sản thế chấp.
Giám định tính pháp lý về tài sản: Ngân hàng cần phải xem xét thông
qua các hồ sơ hành chính để xác định tài sản có thuộc quyền sở hữu của
khách hàng vay vốn không? Và tài sản đó được phép thế chấp theo luật
pháp hiện hành không? Ngoài ra, Ngân hàng cũng cần phải xem xét bất
động sản nằm ở vị trí có thể bán được hay không? Nếu nh bất động sản
nằm trong khu quý hoạch thì đây là một vấn đề hết sức phức tạp trong việc
phát mại khi khách hàng không trả được nợ.
Về định giá tài sản thể chấp: Định giá tài sản thể chấp trên nguyên

tắc phải sát với giá thị trường. Nếu định giá cao hơn gía thị trường sẽ có
nguy cơ dẫn đến bán tài sản không thu hồi đủ nợ gốc, lãi và các chi phí
khác trong trường hợp khách hàng không thanh toán được nợ khi đến hạn.
nếu định giá thấp hơn giá thị trường sẽ ảnh hưởng đến việc đáp ứng nhu
cầu vốn cho khách hàng như vậy định giá tài sản là một vấn đề hết sức
phức tạp, vì thể cần phải chuyên môn hoá, Ngân hàng phân công cho một
số cá nhân chuyên gia làm công tác định giá tài sản. hoặc để đảm bảo cho
việc định giá tài sản đúng các Ngân hàng cũng nên thành lập tổ thẩm định
giá tài sản, có như vậy việc định giá mới chính xác. Đối với những tài sản
lớn, phức tạp cần thiết phải thuê các chuyên gia, các công ty chuyên về
định giá tài sản để làm công việc này.

22


4.3. Xác định mức cho vay
Theo văn bản pháp luật quy định, số tiền cho vay tối đa bằng 70% trị
giá của tài sản thế chấp đã được xác định và ghi trên hợp đồng. Sở dĩ Ngân
hàng không thể cho vay đúng bằng giá trị tài sản thế chấp vì ngoài tiền gốc,
khách hàng còn phải trả Ngân hàng lãi vay và các khoản chi phí khác.
Đồng thời Ngân hàng còn tính đến sự biến động giá cả của tài sản thế chấp
trên thị trường.
Tuỳ thuộc vào tài sản thế chấp Ngân hàng chỉ có thể cho vay với một
tỷ lệ nhất định (ký hiệu là x). chẳng hạn với vàng bạc đá quý Ngân hàng
cho vay với tỷ lệ 80% giá trị tài sản nhưng với dây chuyền máy móc thiết
bị lại nhỏ hơn 70% thường là 50-60%. Giá sử theo đánh giá chủ quan của
Ngân hàng giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm thế chấp và thời điểm đáo
hạn hợp đồng là P1 và P2 thì số tiền Ngân hàng sẽ cho vay là: M=P1*x
Với lãi suất cho vay là i. Số tiền tại thời điểm đáo hạn Ngân hàng
nhận được là: M* (1+i) + mét số chi phí khác.

Nh vậy để đảm bảo an toàn thì gía trị Ngân hàng đã thu được này
nhỏ hơn giá trị P2
Vấn đề đặt ra đối với Ngân hàng là xác định P1, dự đoán P2 và quyết
định tỷ lệ cho vay.
4.4. Ký kết hợp đồng và quản lý tài sản thể chấp
Ngân hàng và khách hàng ký kết với nhau một hợp đồng về thế chấp
tài sản và lưu giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. sau khi đã thoả
thuận mức cho vay và các điều kiện về tín dụng, khách hàng vay vốn phải
lập giấy thế chấp đồng thời chuyển giao giấy chứng nhận quyền sở hữu tài
sản cho Ngân hàng. Tuy nhiên tuỳ theo loại thế chấp và quy định của pháp
luật mà thực hiện các thủ tục về hành chính thích hợp nh xác nhận của cơ
quan công chức và đăng ký với cơ quan quản lý tài sản thích hợp. Theo quy
định pháp luật hiện hành (pháp lệnh về hợp đồng dân sự và các quy định
khác) giấy tờ thế chấp tài sản phải có xác nhận của cơ quan công chứng.

23


Ngoài ra, Ngân hàng phải quản lý tài sản thế chấp. Trong quá trình
cho vay Ngân hàng cần thường xuyên giám sát việc xử lý và sử dụng tài
sản thế chấp để khi có dấu hiệu rủi ro thì Ngân hàng có biện pháp xử lý kịp
thời. Khi đến hạn thanh toán nếu khách hàng trả được nợ cho Ngân hàng cả
vốn gốc và lãi thì Ngân hàng lập hồ sơ để giải toả tài sản thế chấp. Giấy đề
nghị giải chấp tài sản phải chuyển đến các cơ quan thích hợp (cơ quan công
chứng, cơ quan quản lý tài sản). Đồng thời Ngân hàng trả lại giấy chứng
nhận về quyền sở hữu tài sản cho khách hàng.

CHƯƠNG II

THỰC TRẠNG VAY VỐN VÀ ĐẢM BẢO ĐIỀU KIỆN VAY VỐN

DOANH NGHIỆP TẠI NGÂN HÀNG LIÊN DOANH LÀO-VIỆT
( CHI NHÁNH HÀ NỘI )
I.> Khái quát quá trình hình thành và phát triển về Ngân hàng liên doanh
Lào-việt
1. Hoàn cảnh ra đời và những thuận lợi khó khăn đòi hỏi tập thể ban
lãnh đạo NHLD Lào-Việt phải nổ lực vượt qua
Do sự phát triển của nền kinh tế hai nước Lào và Việt nam, Chính
phủ Việt nam và Chính phủ Lào trong quan hệ hợp tác kinh tế-văn hoá-xã
hội đến khoa học kỹ thuật của hai nước. Như vậy Ngân hàng liên doanh
Lào-Việt đã được ra đời từ Ngân hàng Ngoại Thương Lào và Ngân hàng
Đầu tư và phát triển Việt nam được thanh lập tháng 6 năm 2000 theo quyết
định của Chính phủ hai nước CHXHCN VIỆT NAM và CHDCND LÀO
Ngân hàng liên doanh Lào-Việt thực hiện chức năng kinh doanh của
một Ngân hàng Thương mại tiên tiến với công nghệ hiện đại, phương thức

24


giao dịch một cửa, với phương châm phục vụ là: "Thuận tiện, nhanh chóng,
chính xác và an toàn"
Sù ra đời của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt chi nhánh Hà Nội được
thành lập ngày 27 tháng 3 năm 2001, Ngân hàng này đã thêm một bước
thuận lợi là cầu nối giúp các doanh nghiệp có nhu cầu xuất nhập khẩu
thanh toán giữa hai nước được nhanh chóng, an toàn và chính xác, tạo lập
uy tín với khách hàng đặc biệt đổi với khách hàng có quan hệ kinh tế với
nước Lào và Việt Nam được thực hiện tất cả các nhiệm vụ của một Ngân
hàng thương mại theo luật của các tổ chức tín dụng của Việt Nam.
Với phương châm hiệu quả kinh doanh của khách hàng là mục tiêu hoạt
động của Ngân hàng, Ngân hàng liên doanh Lào-Việt ở Hội sơ chính cũng
như tại Chi nhánh Hà nội, sẽ cung cấp cho khách hàng những sản phẩm

dịch vụ Ngân hàng tốt nhất. Vì vây cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế
hai nước, ban đầu hoạt động cơ bản của Ngân hàng là huy động vốn và cho
vay, việc huy động vốn chủ yếu: Nhận tiền gửi thanh toán, nhận tiền gửi
tiết kiệm có kỳ hạn, không kỳ hạn, vay vốn của các tổ chức tín dụng, tổ
chức tài chính trong và ngoài nước bằng các loại tiền: KIP, VND, USD...và
ngoại tệ khác với nhiều hình thức và lãi suất thích hợp, nhưng nhờ có sự
tâm huyết nhiệt tình, năng động và sáng tạo của Ban lãnh đạo các phòng
ban trên dưới một lòng nên hiệu qủa hoạt động của Ngân hàng không chỉ
dần vào thế ổn định mà ngày càng không ngừng được mở rộng các mặt
hoạt động cơ bản của Ngân hàng như: hoạt động huy động vốn, hoạt động
tín dụng, động tài trợ, dịch vụ thanh toán, dịch vụ bảo lãnh Ngân hàng và
dich vụ khác.
Cùng với sự phát triển kinh tế, môi trường chính trị và pháp luật của hai
nước càng ngày càng ổn định, đăc biệt là hệ thống pháp luật hai nước đã
tạo được điều kiện thuận lợi, bình đẳng cho hoạt động kinh doanh các
doanh nghiệp. Các tổ chức kinh tế họat động có lãi, tăng về số lượng doanh
nghiệp và qui mô doanh nghiệp.

25