Phân tích tình hình bất động sản Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong phần tài sản cố định của các nước có nền kinh tế thị trường ổn định thì bất động sản
chiếm khoảng 60% giá trị. Không những chiếm giá trị lớn mà thị trường BĐS còn có ảnh
hưởng mạnh mẽ đến các thị trường khác như: Thị trường vốn, thị trường hàng hóa, dịch
vụ...
Khi thị trường BĐS biến động cũng làm các thị trường khác biến động theo. Đặc biệt
khi xảy ra khủng hoảng trong thị trường BĐS sẽ làm cho cả nền kinh tế chao đảo thậm chí
dẫn đến suy thoái kinh tế dài hạn.
Do vậy việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS để có cái nhìn rõ nét, từ đó đề ra
định hướng phát triển thị trường BĐS là một việc hết sức quan trọng với các cơ quan quản
lý nhà nước cũng như các doanh nghiệp đã, đang và sẽ tham gia vào thị trường BĐS.
Mục tiêu nghiên cứu của đề án trước hết là nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS từ
trước tới nay, nhằm tìm ra xu hướng vận động tất yếu, để từ đó nắm bắt được các quy luật
chi phối cũng như các yếu tố ảnh hưởng nhằm đề ra định hướng đúng đắn làm cho thị
trường BĐS ngày cầng phát triển.
Để làm rõ mục tiêu nghiên cứu, đề án được chi ra làm 3 phần chính:
Chương I: Tổng quan về thị trường Bất động sản Việt Nam.
Chương II: Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản Việt Nam từ năm 2000 –
2013.
Chương III: Những giải pháp khắc phục những thực trạng thị trường Bất động sản ở
Việt Nam hiện nay.
Để bài tiểu luận này được hoàn chỉnh hơn, em mong cô giáo góp ý kiến để chỉnh sửa
những sai sót,hạn chế trong nội dung của bài bàn về sự biến động của thị trường bất động
sản Việt Nam.
Em xin chân thành cảm ơn!


CHƯƠNG I:

TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM

I. KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:


Khái niệm bất động sản:
Có nhiều khái niệm khác nhau về bất động sản. Tuy nhiên, có điểm tương đồng thống
nhất: Bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và khơng di chuyển được.
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân Sự nước ta quy định:
“ Bất động sản là những tài sản khơng di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó,
các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật”.



Khái niệm thò trường bất động sản:
Trên thực tế chưa có một khái niệm cụ thể nào về thị trường bất động sản, tuy nhiên
dựa trên khái niệm về thị trường và bất động sản, chúng ta có thể đưa ra một khái niệm như
sau:
“ Thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động
sản, gồm đầu tư giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như mơi giới, định giá, tư vấn... giữa các
chủ thể có liên quan (người tạo lập, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu
sử dụng bất động sản và người thực hiện dịch vụ trung gian mơi giới, định giá...). Những
giao dịch về bất động sản dự trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ, diễn ra trên một khoảng thời
gian và khơng gian nhất định”.



Căn cứ để phân loại thò trường bất động sản:
a, Căn cứ vào hình thái vật chất (có 3 loại):
- Thị trường BĐS là tư liệu sản xuất (thị trường đất đai)
- Thị trường BĐS là tư liệu tiêu dùng,bao gồm: nhà ở, các loại cơng trình cơng

trình xây dựng thương nghiệp, cơng nghiệp…
- Thị trường BĐS kết hợp giữa hai loại trên. Đây có thể được gọi là thị trường đặc
biệt như: Đường xá, cầu cống, hải cảng…
b, Căn cứ vào khu vực bất động sản (có 3 loại):
- Thị trường BĐS khu vực đơ thị: (nhà ở,đất ở, cơng trình thương nghiệp)
- Thị trường BĐS khu vực nơng thơn, miền núi: (nhà ở,đất ở, nhà xưởng, cơng

trình cơng nghiệp)
- Thị trường BĐS khhu vực giáp ranh: ( nhà ở, đất ở, các cơng trình thương
nghiệp)
c, Căn cứ vào cơng dụng: (có 5 loại)
- Thị trường BĐS đất đai: đất nơng nghiệp, đất ở, đất phi nơng nghiệp.
- Thị trường BĐS nhà ở: nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà liền kế, nhà vườn…


- Thị trường BĐS cơng trình thương nghiệp: văn phòng, nhà hang, khách sạn…
- Thị trường BĐS cơng trình cơng nghiệp: nhà máy sản xuất, nhà xưởng chế

biến…
- Thị trường BĐS đặc biệt: trường học,bệnh viện, nhà làm việc…
d, Căn cứ theo thời gian ( có 3 loại)
- Thị trường cấp 1 (Thị trường sơ cấp ): giao đất, cho th đất, nhận chuyển


-

nhượng QSDĐ.
- Thị trường cấp 2 (Thị trường thứ cấp): xây dựng cơng trình, nhà ở để bán, cho
th, cho th mua.

- Thị trường cấp 3: mua nhà, cho th hặc th nhà…
Các loại của thò trường bất động sản:
Thị trường BĐS đất nơng nghiệp: các loại
- Thị trường BĐS nhà ở: nhà căn hộ, nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liền kế.
- Thị trường BĐS nhà xưởng, nhà máy sản xuất
- Thị trường BĐS nhà thương nghiệp
- Thị trường BĐS đặc biệt (bệnh viện, trường học, nhà làm việc…)
II. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN:
2.1. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản:
Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt. Vì vật, ngồi những đặc điểm chung
của hàng hóa thơng thường, hàng hóa bất động sản còn có những đặc điểm sau:
2.1.1. Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa có vị trí cố định và khơng thể di dời
được:
Đặc điểm này do hàng hóa bất động sản ln gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí,
địa điểm và khơng có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện
tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài ngun do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn chế và bị
giới hạn về khơng gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.
2.1.2. Hàng hóa bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền:
Vì đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài ngun xem như khơng thể bị
hủy hoại. Đồng thời, các cơng trình kiến trúc và vật kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm.
Tuy nhiên cần phân biệt “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý” của bất động sản. Tuổi thọ
kinh kế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường bình thường và trạng thái vận hành đều
bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động
sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết
cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng khơng thể tiếp tục an tồn cho sử dụng. Chính
vì tính lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai khơng bị mất đi, khơng bị thanh lý
sau một q trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hóa
bất động sản rất phong phú và đa dạng.
2.1.3. Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và tính khan hiếm:

Đặc điểm này là do tính cá biệt và khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đát đai
là do bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích.
Chính vì tính khan hiếm, tính cố định không thể di dời được nên hàng hóa bất động sản có
tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnh đấtở cạnh nhau đều có những yếu
tố không giống nhau. Trên thị trường bất động sane cũng khó tồn tại hai công trình hoàn
toàn giống nhau, vì chúng có điạ điểm không gian khác nhau. Chính vì vậy trên thị trường
bất động sản, vị trí và giá trị của mỗi bất động sản là khác nhau.
2.1.4. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước:
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch
về bất động sản tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về bất
động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh mạnh mẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng
về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hóa bất động
sản chịu sự chi phối chặt chẽ của hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó, Chính phủ các nước đều
rất quan tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh các chính sách về bất động sản,
thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực bất động sản phục vụ các mục tiêu
phát triển kinh tế- xã hội.
2.1.5. Hàng hóa bất động sản mang nặng tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về thị trường bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia
chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã
hội, kể cả về tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
2.1.6. Hàng hóa bất động sản có tính thích ứng:
Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử
dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình, đồng thời vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng
của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các
hoạt động khác.
2.1.7. Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, các giá trị của bất động sản có thể bị

tác động của bất động sản khác. Đặc biệt Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu
hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công
trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tôn thêm
vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng phổ biến.
2.1.8. Hàng hóa bất động sản tùy thuộc vào năng lực quản lý:


Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng
hóa thơng thường khác. Việc đầu tư xây dựng cơng trình xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi có
khả năng quản lý thích hợp.
2.2. Đặc điểm của thò trường bất động sản:
Hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt, vì vậy thị trường bất động sản là thị
trường giao dịch hàng hóa đặc biệt nên có những đặc điểm riêng như sau:
2.2.1. Thị trường bất động sản khơng phải là thị trường giao dịch bản thân bất
động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản:
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở
hữu đất đai. Bởi vì đất đai khơng bao giờ hao mòn và mất đi, người có quyền sở hữu đất
khơng sử dụng đất như các hàng hóa thơng thường khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là
các quyền và lợi ích do đất đai mang lại. Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết
định tính đặc thù của giao dịch trên thị trường bất động sản. Chính vì vậy, giá đất - một bộ
phận quan trọng của giá bất động sản khơng phản ánh giá trị của hàng hóa đất đai,mà giá
ddatsachir là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất và hiệu quả vốn đầu tư vào đất.
2.2.2. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc:
Bất động sản là hàng hóa cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập qn, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tập qn, tâm lý, thị hiếu của
mỗi vùng lại khác nhau. Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính
vùng.
Mặt khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung mà trải rộng ở mọi vùng
miền trên đất nước, mà ở mỗi vùng đó trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội khác
nhau, mật độ dân số lại khơng đều. Do đó, nhu cầu về bất động sản khác nhau về số lượng,

kiểu cách, mẫu mã, chất lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mơ và trình độ phát triển thị
trường bất động sản.
2.2.3. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật:
Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trường phải chiụ
sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản. Pháp luật chi
phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản như: mua bán,thế chấp, góp vốn… Đồng thời
pháp luật còn quy định hợp đồng dân sự về bất động sản. Việc cung cấp thơng tin về bất
động sản cũng phải tn thủ quy định của Nhà nước và pháp luật.

2.2.4. Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một
thị trường khơng hồn hảo:
Tuy thị trường bất động sản có nội dung phong phú, nhưng trên thực tế, thị trường bất
động sản là thị trường khơng hồn hảo. Thị trường bất động sản phụ thuộc vào các điều


kiện đặc trưng của vùng, địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau.
Chính vì vậy mà giao dịch và thực hiện giao dịch thường không hoàn hảo. Có giao dịch ở
địa phương này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện, cá biệt hơn có
giao dịch cùng loại nhưng ở địa phương khác nhau lại tiến hành khác nhau. Thông tin và
yếu tố cấu thành thị trường là không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của
từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó. Bản thân vật chất
của bất động sản không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của
người đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà người thuê, mua, nhận thế
chấp, nhận góp vốn liên doanh… cần nắm bắt, am hiểu.
2.2.5. Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản:
Mọi hàng hóa đưa ra thị trường, khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản
xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lương cung nhanh chóng. Tuy nhiện, khi cầu về bất
động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị trường không thể phản ứng tăng nhanh
chóng như các hàng hóa thông thường khác. Bởi vì việc tăng cung hàng hóa bất đống ản

cần thời gian và khó khăn hơn hàng hóa thông thường. Việc tạo ra hàng hóa bất động sản,
các công trình xây dựng đòi hỏi tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thông tin về đất đai,
chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công… Thủ tục pháp lý để
chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là phức tạp. Bên cạnh đó, bất động sản là
hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn.
2.2.6 Giao dịch trên thị trường bất động sản cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp
trình độ cao:
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả bất động sản chịu sự tác động
phức tạp của nhiều yếu tố, đồng thời, thông tin trên thị trường khá phức tạp và không hoàn
hảo. Chính vì vậy khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi cần có sự tính toán kỹ
lưỡng, đòi hỏi phải thông qua tư vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có
chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị trường. Hoạt động của các tổ
chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trường phát triển.
2.2.7 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn:
Hàng hóa bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư
kinh doanh trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu
về vốn cho hoạt động đầu tư, kimh doanh bất động sản được huy động trên thị trường.
Đồng thời một lượng vốn huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường bất
động sản-một lĩnh vực đầu tư được ưa chuộng.
III. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế
xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Vai trò của thị
trường bất động sản được biểu hiện trên các mặt:


3.1. Thò trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất:
Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất đáp ứng việc
phát triển kinh doanh bất động sản,vì chính ở đây xuất hiện các nhu cầu về bất động sản, từ
đó đòi hỏi xã hội khơng ngừng phát triển bất động sản. Thị trường là nơi chuyển hóa vốn
từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển của vốn, sự phát

triển của kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản góp phần tạo điều kiện cho việc
bố trí, sắp xếp, phân bổ sản xuất kinh doanh theo quy hoạch và định hướng phát triển kinh
tế ở mỗi địa phương và ở tầm quốc gia. Thị trường bất động sản còn là cầu nối giữa sản
xuất và tiêu dùng về bất động sản, tiêu dùng cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, tiêu dùng
cho các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, cầu nối giữa xây dựng, mua bán, th
mướn, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản thúc đẩy việc sử dụng tiết kiệm
trong sản xuất kinh doanh, nhất là người có nhu cầu sử dụng bất động sản phải cân nhắc để
đảm bảo chi phí về bất động sản là tối thiểu nhất là trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh.
3.2. Thò trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển:
Thị trường bất động sản phát triển chính là do yếu tố tăng đầu tư cho tài sản cố định
của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lên của lượng tài sản này đòi hỏi phải có nguồn vốn đảm
bảo. Đồng thời phát triển thị trường bất động sản được biểu hiện bằng 2 cách:
-

-

Tăng khối lượng hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị trường và mở rộng phạm vi các
quan hệ giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp làm tăng lượng giao dịch
cũng là làm tăng số lượng hàng hóa, do đó ttawng tốc đọ chu chuyển của vốn. Thế chấp bất
động sản để vay vốn đã làm nhân đơi giá trị của bất động sản.
Góp vốn liên doanh, thu hút nguồn vốn đầu tư.
3.3. Phát triển thò trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho
ngân sách nhà nước:
Các giao dịch trên thị trường bất động sản đều phải có nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước
do đó làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
3.4. Phát triển thò trường bất động sản góp phần mở rộng thò trường và quan hệ
đối ngoại:
Thị trường bất động sản thuộc tổng thể các thị trường trong nền kinh tế quốc dân, có
quan hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hóa. Do đó phát
triển thị trường bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng và phát triển của các thị

trường khác.
Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, trong điều kiện
của một nền kinh tế phát triển thì quan hệ thị trường nói chung và thị trường bất động sản
nói riêng khơng còn bó hẹp trong phạm vi một quốc gia. Thị trường bất động sản phát triển


vượt khỏi một quốc gia giao dịch bất động sản trên lãnh thổ mỗi nước và tạo điều kiện cho
đầu tư phát triển, góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại.
3.5. Thò trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn đònh xã hội:
Thị trường bất động sản giữ vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội, nó đều gắn với
chính sách đất đai của một quốc gia.Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh tức là
chính sách đất đai phù hợp, xã hội ổn định. Ngược lại sẽ làm cho giá cả lên xuống, đầu cơ,
lũng đoạn giá cả làm cho xã hội thiếu ổn định.
3.6. Thò trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống nhân dân:
Thị trường bất động sản phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và cơng nghệ,
nâng cao chất lượng các cơng trình, cho nhu cầu văn hóa, xã hội thể thao, giao tiếp của
cộng đồng. Thị trường bất động sản vận động là kết quả của sự tác động tương tác của yếu
tố cung cầu.
Thị trường bất động sản phát triển ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường hàng
hoa, thị trường vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường, đáp ứng nhu cầu
nhiều mặt của đời sống con người.
3.7. Phát triển thò trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất
đai, đổi mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản
Thơng qua hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản, Nhà nước tiếp tục đổi
mới, bổ sung, hồn thiện chính sách đất đai. Vì chỉ thơng qua thị trường bất động sản, các
giao dịch về dân sự đất đai mới được thực hiện,thơng qua thị trường sẽ bộc lộ những mặt
khơng phù hợp với thực tiễn của chính sách đất đai, và trong quản lý, giúp Nhà nước đổi
mới cơng tác quản lý nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được thực hiện, được hợp
thức hóa, khắc phục thị trường khơng chính thức.Thị trường bất động sản còn xác lập quan
hệ giữa Nhà nước và người sở hữu bất động sản, trên cơ sở đó bổ sung, hồn thiện cơ chế

chính sách và hồn thiện cơng tác quản lý đất đai.


CHƯƠNG II:

THỰC TRẠNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỪ NĂM
2000 – 2013
NHỮNG BIẾN ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM QUA
CÁC GIAI ĐOẠN.

I.

Trong suốt hơn một thập kỷ qua, nền kinh tế Việt Nam có vô vàn biến đổi theo nhiều
chiều hướng khác nhau. Bất động sản – một lĩnh vực quan trọng, gắn bó mật thiết và chịu
sự tác động nhiều nhất từ nền kinh tế cũng có những bước “ thăng trầm” đầy bất ổn. Cùng
với sự hình thành và phát triển của bất động sản mà chúng ta có thể chia thị trường này
thành những giai đoạn cụ thể như sau:
Giai đoạn “nóng” và “sốt” (2000-2003):

I.1.

Từ 2000 đến 2003 là giai đoạn hoàng kim của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị
trường bất động sản trở thành kênh đầu tư béo bở của các nhà đầu tư không chỉ trong nước.
Giá bất động sản nước ta trong giai đoạn này tăng chóng mặt. Theo các chuyên gia nhận
định, giá bất động sản nước ta trong giai đoạn này ở mức đắt nhất thế giới. Cao hơn cả các
nước các thành phố lớn của các nước Công nghiệp phát triển. “Nhiều Việt kiều về nước
mua nhà đã sửng sốt kêu lên rằng giá đất ở Hà Nội và TP HCM còn cao hơn nhiều nước
khác. Trong khi đất ở trung tâm quận Cam (bang California, Mỹ) chỉ tối đa 6.000 USD/m 2
(tương đương 18 lượng vàng), thì tại phố Hàng Đào (Hà Nội), giá đất lên tới 48 lượng/m 2;
ở TP HCM, có nơi lên tới 20 lượng/m 2 ”(Theo Vietbao.vn, “ Giá đất đô thị Việt Nam cao

hàng đầu thế giới”, 04/3/2002).
Đánh giá một số nguyên nhân khiến thị trường bất động sản sốt như trên, các chuyên
gia cho rằng:
-

I.2.

Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh
doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng.
Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ.Do chính sách của Nhà nước về
đất đai.
Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất.
Do thiếu các thông tin về giá nhà đất.
(Civillawinfor, “Thị trường bất động sản việt nam- thực trạng, giải pháp”, 17/09/2007).
Chính những yếu tố này khiến cho thị trường bất động sản phát triển bùng nổ giai đoạn
này nhưng không bền vững, đó chỉ là cơn sốt ảo của kênh thị trường mà chưa được quản lí
chặc chẽ của nhà nước gây ra. Để sau đó mở ra một thời kì đóng băng của thị trường này.
Giai đoạn “đóng băng” toàn phần (2004-2006):
Với những hệ quả mà giai đoạn “nóng – sốt” trước đó để lại, đặc biệt tháng 4-2002 khi
Chỉ thị 08 về việc cấm phân lô bán nền của UBND TPHCM ban hành đã đặt dấu chấm hết
cho một thời kỳ tăng trưởng “nóng” của thị trường này. Thị trường bất động sản năm sau


lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm
28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. (Civillawinfor, “Thị trường bất động
sản việt nam- thực trạng, giải pháp”, 17 tháng 9 năm 2007).
Như lúc đầu đã nói, giá nhà đất tại Việt Nam thuộc vào diện cao nhất trên thế giới, hơn
cả các nước Công nghiệp phát triển. Ví dụ: Để có được 1 căn nhà khoảng 50 m 2 với giá
trung bình 15 triệu/m2, và thu nhập trung bình của 1 người có thu nhập ổn định là
2500$/năm. Họ sẽ phải làm và nhịn ăn suốt 15- 20 năm, đó là đối với người có thu nhập

khá và ổn định. Ta thấy đó là một điều quá phi lí. Và một điều phi lí hơn nữa trong thị
trường bất động sản Việt Nam hiện tại đó là dù thị trường đóng băng như vậy, nhưng khi
khách hàng đến đăng kí mua thì lại nói là “hết hàng”, hay là “ đã đăng kí hết”, muốn mua
một căn hộ hầu hết phải qua trung gian với chi phí chênh lệch rất cao. Chính điều đó lại
càng làm cho giá cả bất động sản cao ngất ngưỡng so với giá trị thực tế. Trong khi nguồn
tài chính của khách hàng thì có giới hạn. Hiện tại, các nguồn vốn của nhà đầu tư chủ yếu
theo ba nguồn gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tuy nhiên
hiện tại, nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường bất
động sản vẫn là ngân hàng, nhưng nguồn vốn quan trọng này lại chưa đáp ứng được cho
tốc độ phát triển nhanh của thị trường bất động sản hiện nay. Các ngân hàng thương mại tại
Việt Nam vẫn chưa là nhà đồng hành cùng giới đầu tư trong kênh thị trường này.
Việc đầu cơ cũng chính là nguyên nhân khiến cho giá bất động sản cao. Tình trạng thị
trường bất động sản nước ta hiện nay đang rơi vào tình trạng đầu cơ quá cao. Bất cứ một
sản phẩm bất động sản nào, từ đất nền, nhà xây sẵn, hay căn hộ chung cư…tất cả đều bị
đầu cơ ngay từ lúc sản phẩm còn trên bản vẽ. Trước hết ta có thể thấy đó là những họ hàng,
người thân liên quan đến doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Rồi sau đó là tới những người
chịu chi để có thể có một “suất” trong sản phẩm đó. Nhưng nguy hiểm nhất chính là việc
đơn vị tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản ngâm đất và làm cầm chừng nhằm chiếm
dụng vốn của người dân, và mua đi bán lại trong nội bộ nhằm ăn chêch lệch giá. Ví dụ điển
hình là khu đô thị Thủ Thiêm sau 10 năm qui hoạch tổng thể mà vẫn chưa phát triển được.
Với việc đầu cơ dễ dàng như vậy cũng chính là do sự quản lí không hợp lí của nhà nước
cùng với những chính sách chưa đáp ứng được ngành kinh tế vốn được gọi là “ kinh doanh
trên đồng tiền của người khác”. Các chính sách thuế vẫn chưa được áp dụng trong trường
hợp người sở hữu nhiều bất động sản. Khi nghĩ nếu nhà nước áp dụng thuế lũy tiến với
những người sở hữu nhiều bất động sản thì chắc chắn chủ bất động sản sẽ tìm mọi cách bán
bất động sản để xoay vòng đồng vốn và giảm bớt thuế.
Thị trường bất động sản nước ta vốn dĩ rất nhạy cảm khi có tác động. Tâm lí khách
hàng cũng như nhà đầu tư là chững lại để thăm dò tình hình mỗi khi có một nghị định nào
được ban hành dù nghị định đó có hợp lí hay không. Khi qui định về thuế thu nhập cá nhân
đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có hiệu lực. Thì thị trường bất động sản lại tiếp

tục chao đảo và tình trạng đóng băng lại tái diễn. Dường như tất cả các giao dịch hiện tại
của các dự án lớn đều “im hơi lặng tiếng”, tiếp theo đó là những chính sách khuyến mãi,
giảm giá nhưng vẫn không thể giao dịch. “Dự án Him Lam - Kênh Tẻ tại quận 7 là một
trong những dự án đất nền rất “hot”. Theo thông tin tổng hợp từ các sàn giao dịch thì mỗi


tháng trung bình có khoảng 20-25 hợp đồng chuyển nhượng được ký kết. Thế nhưng gần
10 ngày sau khi nghị quyết được ban hành không có giao dịch nào. Giá rao bán cũng giảm
đáng kể, có nơi đến 30%”, ( theo diaoconline.com). Khách hàng lúc này đến sàn giao dịch
chủ yếu là nghe ngóng tình hình, tìm hiểu thông tin và không dám giao dịch. Cũng phải
thôi, khi mà các chính sách của nhà nước lại tác động trưc tiếp đến lợi ích của khách hàng
và nhà đầu tư. Vì hiện nay tại các dự án bất động sản đang xây dựng thì sang nhượng chủ
yếu vẫn là các hợp đồng góp vốn. Thậm chí với các dự án đã hoàn thiện cũng có rất ít dự
án người sở hữu căn hộ có chủ quyền. Nên chuyện thị trường đóng băng khi nhà nước ban
hành luật về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng cũng không nằm ngoài dụ đoán
của các chuyên gia.
I.3.

I.4.

Giai đoạn “phục hồi” (2007-2008):
Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ 2007 – 2008 với việc hình thành tính chuyên
nghiệp bằng sự vận động tự thân của thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp
lý (Luật Kinh doanh Bất động sản, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư…). Cuối năm 2007 và
đầu năm 2008 thị trường bất động sản ở TP.HCM, Hà Nội và một số tỉnh lân cận có những
biến động phức tạp, giá một số chủng loại hàng hóa , ở một số khu vực nhất định tăng đột
biến.
Theo thống kê, giá của các căn hộ chung cư cao tầng ở TP.HCM và Hà Nội: tháng
10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006; cuối tháng 1, đầu tháng 2 năm 2008 tăng
khoảng 50% so với năm 2006.

Bên cạnh nhu cầu thực về nhà ở và văn phòng cho thuê, thì phần lớn là do đầu cơ mua đi
bán lại hoặc tích trữ tài sản. Giá văn phòng cho thuê ở nước ta đứng thứ 13 trên thế giới,
giá căn hộ đứng khoảng 30 trên thế giới. So với thu nhập của người dân và trình độ phát
triển của nền kinh tế thì mức giá đó là chưa phù hợp.
Năm 2007 và đầu năm 2008: thị trường bất động sản phát triển khá nhanh và mạnh.
Lượng bất động sản được đầu tư xây dựng và giao dịch tăng lên khá nhiều, đồng thời giá
bán và thuê bất động sản cũng tăng nhanh hơn so với năm 2006. Thành phố Hồ Chí Minh
được đánh giá là 1 trong top 10 thị trường bất động sản triển vọng của thế giới. ( Theo
Pricewaterhouse Coopers và Urban Land Institute).
Giai đoạn “chững” lại ( Giữa năm 2008 – 2010):
Từ cuối tháng 2 năm 2008 đến 2010: Thị trường nhà đất đã có dấu hiệu chững lại. Kể
từ sau tết, giá nền đất và chung cư đã không tiếp tục tăng như dự đoán mà bắt đầu giảm và
tiếp tục giảm sâu cho đến cuối 2010. Giá nhà đất đã giảm từ 5% đến 10% và đến đầu tháng
4 đã giảm đến 20%. Số lượng giao dịch giảm 60% đến 70% so với thời điểm cao trào và
giảm 40% so với ngày thường. Số lượng rao bán tăng nhưng số giao dịch thành công
không đáng kể.
Nguyên nhân là do Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện hàng loạt các chính sách tiền tệ
để kiềm chế lạm phát như: rút bớt tiền trong lưu thông, kiểm soát chặt chẽ việc cho vay đầu
tư và kinh doanh bất động sản của các ngân hàng, tăng lãi suất cho vay lên 14 – 16%/năm,
chủ trương của Chính phủ về việc điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến bất động sản để
hạn chế đầu cơ như thuế lũy tiến bất động sản. Những người đầu cơ vẫn thường vay vốn
ngân hàng để lướt sóng, nay khi ngân hàng hạn chế hay chấm dứt cho vay mua nhà thì lập


I.5.

tức giới đầu cơ mất nguồn và bán ra. Vì bán ra để lánh nạn nên nhà đầu cơ phải chấp nhận
giá bán thấp.
Giai đoạn 2011 -2012:
Năm 2011 khép lại với nhiều biến động về kinh tế như: Lạm phát hơn 18%, lãi suất

cho vay còn ở mức cao trong khi trần lãi suất huy động chỉ có 14%, thị trường chứng
khoán tuột dốc, thị trường vàng biến động bất thường, thị trường bất động sản chưa có dấu
hiệu khởi sắc bởi hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều rơi vào tình trạng thiếu vốn.
Trước tình hình đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc trong nước đã tìm các đối tác nước ngoài có
thương hiệu, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính. Vì thế các hoạt động mua bán và sáp nhập
(M&A) dự án, doanh nghiệp trong nước đã diễn ra khá sôi động trong năm 2011. Theo các
chuyên gia phân tích, hoạt động M&A có thể tiếp tục gia tăng trong năm 2012 vì thị trường
bất động sản vẫn gặp khó khăn do kinh tề vĩ mô chưa có tín hiệu lạc quan.
Dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản năm 2011 sụt giảm mạnh chỉ đạt khoảng 464
triệu USD. Đây là mức thấp kỷ lục trong 5 năm qua. Tuy nhiên, lượng kiều hối gửi về cao
hơn mọi năm, hy vọng có thể hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản.
Thị trường căn hộ năm 2011 vẫn chưa có tín hiệu lạc quan, người mua với tâm lý chờ giá
tiếp tục giảm sâu khiến các chủ đầu tư lâm vào tình cảnh khó khăn. Phân khúc căn hộ cao
cấp gần như điêu đứng, chỉ có giao dịch ở phân khúc căn hộ trung bình và bình dân nhưng
số lượng công không nhiều. Theo nhận định của các chuyên gia, mặc dù các doanh nghiệp
địa ốc đã thực hiện các chương trình khuyến mãi, giảm giá nhưng giá bán căn hộ hiện vẫn
vượt khả năng tài chính của người tiêu dùng. Về mặt bằng bán lẻ, vẫn được đánh giá là một
thị trường có nhiều tiềm năng bởi doanh thu bán lẻ đạt từ 85 – 86 tỷ USD trong năm 2011.
Trong đó, doanh thu từ trung tâm thương mại, khối đế thương mại chiếm khoảng 20% thị
phần. Bên cạnh đó, Bộ Công thương đưa ra mục tiêu kênh bán lẻ hiện đại chiếm khoảng
40% thị phần trên cả nước đến năm 2020. Ngoài ra, theo báo cáo của Research and
Markets, Việt Nam là một trong năm thị trường bán lẻ sinh nhiều lời nhất trên thế giới.
Hơn nữa, là đích nhắm tới của hệ thống phân phối bán lẻ nước ngoài khi các rào cản về
lĩnh vực bán lẻ tại Việt Nam được dỡ bỏ với doanh số bán lẻ Việt Nam có thể tăng khoảng
23%/năm trong giai đoạn 2011 – 2012. Do đó, mặt bằng bán lẻ vẫn là một điểm sáng của
thị trường bất động sản.
1.6. Giai đoạn năm 2013 và dự báo năm 2014:
Thị trường bất động sản năm 2013 có những khó khăn lớn. Giao dịch trầm lắng, tồn
kho bất động sản cao, nợ xấu chưa được giải quyết như mong muốn. Tuy vậy, một loạt giải
pháp của Nhà nước đã được đưa ra. Nợ xấu đã được Công ty quản lý tài sản của các tổ

chức tín dụng (VAMC) xem xét mua lại. Nhà ở xã hội đã được xem xét hỗ trợ bằng Nghị
quyết 02 của Chính phủ thông qua gói 30.000 tỷ, quỹ đầu tư bất động sản cũng được thúc
đẩy, ngân hàng tiết kiệm nhà cũng được đề xuất. Cuối năm 2013, một số công trình tại một
số vị trí thuận lợi đã tái khởi động. Một số dự án đã hoàn thành đi vào bàn giao nhà…
Về giá bất động sản năm 2013, một số quan điểm cho rằng giá đã giảm 15-30%, thậm
chí 50%. Một số quan điểm khác cho rằng giá không giảm, nhất là trên địa bàn Hà Nội.
Tuy nhiên, có sự đồng thuận là không có tăng giá.


Bước sang năm 2014, cùng với những giải pháp hiện hữu, một loạt cơ hội có khả năng
xuất hiện. Nền kinh tế Việt Nam đang đứng trước những cơ hội lớn, đang có nguồn lực vận
hành vào:
Một là, đàm phán TPP sắp hoàn thành. Triển khai thực thi Hiệp định TPP, một lượng
vốn, nguồn lực khác có thể sẽ vận hành vào Việt Nam để đón đầu và thụ hưởng những ưu
điểm TPP đem lại. Xu hướng dịch chuyển đầu tư từ các nước Đông Bắc Á, từ Hoa Kỳ vào
Việt Nam tất yếu sẽ tác động đến tăng trưởng kinh tế. Như là hệ quả kéo theo, nền kinh tế
sẽ có chuyển biến tích cực. Đến lượt mình, thị trường bất động sản được hưởng lợi, sẽ có
chuyển biến.
Hai là, sau gần 6 năm đối phó với những khó khăn của thị trường (từ tháng 3 năm
2008), nhất là từ 2011, đến nay, chu kỳ kinh tế đã cho thấy, nền kinh tế đã tích lũy được
một số nguồn lực (từ tăng trưởng GDP, từ đầu tư nước ngoài, từ tái cơ cấu nền kinh tế), vì
vậy, sẽ có tín hiệu phục hồi. Từ đó, thị trường bất động sản sẽ có được những nguồn lực
phái sinh tiếp cận đến.
Ba là, tuy có tín hiệu phục hồi nhưng chưa có chuyển biến lớn. Các yếu tố rủi ro vẫn
chưa được giải quyết. Nợ xấu mới chỉ được cải thiện chứ chưa được giải quyết. Các doanh
nghiệp bất động sản vẫn tồn đọng một lượng lớn sản phẩm chưa thể giải quyết được một
cách dứt điểm. Các bên hữu quan, đặc biệt các nhà đầu tư tiềm năng vẫn đang chờ đợi,
chưa thực sự tham gia vào thị trường.
(Theo />II.

NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG TỚI DIỄN BIẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN, THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.
2.1. Nguồn vốn đầu tư công.
Năm 2013, nguồn vốn đầu tư công đã được bổ sung. Trần bội chi ngân sách đã được
nới lỏng từ 4,8% GDP lên 5,3% GDP. Dư luận đã đồng thuận trong việc tăng chi tiêu công
để đóng góp vào thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. 170 nghìn tỷ trái phiếu đã được Quốc hội
thông qua. Nguyên nhân nâng trần bội chi có nhiều nhưng một trong nhưng nguyên nhân
quan trọng là thu ngân sách không đạt kế hoạch. Ngân sách năm 2013 đã đạt được kế
hoạch thu vào những thời điểm cuối cùng trong năm. Tuy nhiên, vượt thu chỉ ở mức nhỏ,
không đáng kể. Một nguyên nhân khác là cần có luồng tiền tạo cú hích cho tăng trưởng
kinh tế và thúc đẩy tiến độ những công trình trọng điểm.
Năm 2014, luồng đầu tư từ vốn đầu tư công sẽ không có đột biến đáng kể. Tuy nhiên,
luồng vốn đầu tư công năm 2014 sẽ ổn định vững chắc hơn năm 2013 do nền kinh tế đã đi
vào thế ổn định. Nguồn tiền dự báo được sẽ ổn định và chi tiêu công cũng ổn định hơn năm
2013.
2.2.Nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp bất động sản.
Năm 2013, nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn. Hầu hết các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều thực thi các biện pháp tái cơ cấu doanh nghiệp,
tái cơ cấu danh mục dự án và tái cơ cấu quy mô dự án. Năm 2014 tình hình sẽ sáng sủa hơn
nhưng không nhiều, vì vậy, các nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản cũng không
thực sự khởi sắc mà vẫn chỉ ở mức độ và quy mô gia tăng tiệm tiến.


Năm 2014, sự phân hóa trong các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục thể hiện.
Những doanh nghiệp xử lý tốt việc tái cấu trúc hoặc mạnh dạn cắt bỏ những dự án, những
bộ phận không hoạt động hiệu quả, những khoản nợ xấu, sẽ quay trở lại thị trường. Một số
doanh nghiệp không xử lý được sẽ phải rời bỏ thị trường. Tổng lượng vốn của tự bản thân
các doanh nghiệp có thể không đổi trên bình diện tổng quát nhưng thị trường thì được
hưởng lợi do những lượng vốn này đã đi vào thực chất.

(i)

(ii)
(iii)

(iv)
(v)
(vi)
(vii)
(viii)

2.3. Kênh huy động vốn đầu tư bất động sản dựa trên tiền gửi ngân hàng thương
mại.
Năm 2013, nợ xấu của hệ thống bất động sản đã giảm. Mua bán nợ xấu bất động sản
chiếm 80% mua bán nợ xấu của nền kinh tế. Vì vậy, một phần khó khăn của thị trường bất
động sản đã được xử lý. Một loạt văn bản pháp quy liên quan đến thị trường bất động sản
đã được ban hành:
Ngày 7/1/2013, Chính phủ ban hành nghị quyết 02 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn
cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu. Trong đó có nội dung dành
30.000 tỉ đồng (gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng) thông qua tái cấp vốn để phục vụ cho vay đối
với các đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu
đồng/m2.
Nghị quyết 48 của Chính phủ (bổ sung nghị quyết 02) ngày 4/4/2013, bổ sung nhà ở xã hội
được mua bán và Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà.
Quyết định 843 ngày 31/5/2013 của Thủ tướng Chính phủ cơ cấu lại nợ của các tổ chức tín
dụng, trong đó quy định giảm thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10%, thuế VAT còn 5% đối
với doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội.
Thông tư 16 ngày 8/2/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện việc gia hạn, giảm một
số khoản thu ngân sách nhà nước theo nghị quyết số 02.
Thông tư 02 ngày 8/3/2013 của Bộ Xây dựng nêu nguyên tắc tiêu chí thủ tục chuyển

thương mại sang xã hội, chia nhỏ căn hộ.
Thông tư 11 của Ngân hàng Nhà nước ngày 25/5/2013 hướng dẫn thực hiện cho vay gói
30.000 tỉ đồng.
Thông tư 07 ngày 25/5/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thủ tục đối tượng được vay gói
30.000 tỉ đồng.
Thông tư 18 của Bộ Xây dựng ban hành ngày 31/10/2013 giải tỏa vấn đề giao chính quyền
địa phương xác nhận chưa có nhà ở cho người vay khi họ có cam kết và thủ trưởng cơ quan
phải chịu trách nhiệm xác nhận của mình. Tăng trưởng tín dụng còn ở mức rất thấp, tín
hiệu lạm phát không còn quá lo lắng, lãi suất đã về mức doanh nghiệp có thể chấp nhận,
khả năng có nguồn tiền đối với thị trường bất động sản trong ngắn hạn.
Tuy nguồn vốn 30 nghìn tỷ đã sẵn sàng, nhưng giải ngân còn chậm. Tính đến hết tháng
12/2013, tổng số giải ngân chỉ đạt 2%. Đồng thời, một loạt tiêu chí cũng được xem xét,
điều chỉnh, gỡ bỏ những rào cản. Một khi các rào cản được gỡ bỏ, đây là một nguồn lực
đáng kể.
Đối với thị trường bất động sản tại Việt Nam, kênh huy động vốn dựa trên tiền gửi
ngân hàng thương mại phát triển mạnh mẽ. Đồng thời, một loạt tiêu chí cũng được xem


xét, điều chỉnh, gỡ bỏ những rào cản. Một khi các rào cản được gỡ bỏ, đây là một nguồn
lực đáng kể. Tăng trưởng tín dụng còn ở mức rất thấp, tín hiệu lạm phát không còn quá lo
lắng, lãi suất đã về mức doanh nghiệp có thể chấp nhận, khả năng có nguồn tiền đối với thị
trường bất động sản trong ngắn hạn.
Năm 2014, luồng vốn từ hệ thống ngân hàng thương mại vận hành vào thị trường bất
động sản sẽ tốt hơn năm 2014, tuy không nhiều. Có một số lý do kì vọng giải ngân của hệ
thống ngân hàng thương mại tăng trong thời gian tới. Một là, hệ thống ngân hàng cũng
đứng trước sức ép phải cho vay để cân đối nguồn vào ra của hệ thống. Hai là, các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản cũng gây áp lực giải ngân của hệ thống ngân hàng. Nếu
tiếp tục thắt chặt tín dụng với hệ thống bất động sản, số doanh nghiệp bất động sản lâm vào
tình trạng khó khăn sẽ tăng lên. Hệ quả kéo theo là không chỉ bản than các doanh nghiệp
bất động sản mà cả các ngân hàng có dư nợ bất động sản lớn cũng sẽ khó khăn.

Nguyên nhân cơ bản là những nguy cơ tự thân hệ thống ngân hàng thương mại đã dần
được gỡ bỏ. Việc gia tăng hoạt động hướng đến tiềm năng lợi nhuận trung hạn bắt buộc hệ
thống ngân hàng thương mại phải đầu tư vào bất động sản. Một số công cụ phái sinh từ hệ
thống ngân hàng sẽ được xem xét để tài trợ cho thị trường bất động sản như hệ thống tái
thế chấp, hệ thống ngân hàng tiết kiệm bất động sản. Hơn nữa, gói 30.000 tỷ cũng sẽ được
khơi thông. Ngân hàng Nhà nước đã xem xét hạ lãi suất xuống còn 5% cho gói vay này.
Khả năng chắc chắn là giải ngân từ gói này cho thị trường bất động sản sẽ tốt hơn năm
2013.
2.4. Kênh huy động vốn từ thị trường chứng khoán
Năm 2013 là năm thị trường chứng khoán chủ yếu đi ngang. Dẫu rằng, giai đoạn đầu
năm, chỉ số VN-Index có tăng trưởng khoảng 30% nhưng khi đạt ngưỡng 500 điểm thì thị
trường chỉ dao động xung quanh ngưỡng này trong hầu hết thời gian còn lại trong năm. Hệ
quả là thị trường bất động sản năm 2013 không được hỗ trợ từ thị trường chứng khoán như
mong đợi.
Năm 2014 được dự kiến là thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, tuy không
nhiều. Tuy vậy, năm 2014 sẽ có một chút khác biệt. Tại dự thảo Quyết định thay thế Quyết
định 55/2009/QĐ-TTg, một trong những điểm mở về room là quy định cho phép nhà đầu
tư nước ngoài được quyền sở hữu tối đa đến 60% cố phần có quyền biểu quyết tại các
doanh nghiệp niêm yết đủ điều kiện. Việc dự kiến mở rộng tỷ lệ nắm giữ của các nhà đầu
tư nước ngoài đối với các công ty niêm yết sẽ tạo điều kiện để thu hút thêm nguồn vốn có
yếu tố nước ngoài vào thị trường chứng khoán.
Tác động phái sinh là thị trường bất động sản sẽ được hỗ trợ bổ sung một lượng vốn từ
thị trường chứng khoán, tuy không nhiều nhưng tốt hơn năm 2013. Tín hiệu từ những ngày
đầu năm 2014 cho thấy có một luồng vốn ngoài đang vận hành vào Việt Nam cùng với
quyết định tăng room sở hữu ngân hàng của khối ngoại. Đây là một nguồn lực gián tiếp rất
có tiềm năng trong ngắn hạn cho thị trường bất động sản.
2.5. Kênh huy động vốn từ quỹ đầu tư bất động sản


Từ 15/9/2012, theo Nghị định 58/2012/NĐ-CP, quỹ đầu tư bất động sản được chính

thức đi vào hoạt động. Bắt đầu từ ngày 1/7/2013, Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ
Tài chính hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản có hiệu lực thi hành, quá
chậm trễ so với Nghị định của Chính phủ.
Đến nay, việc tham gia của quỹ đầu tư bất động (hoạt động theo Luật Chứng khoán)
sản vào thị trường bất động sản vẫn chưa được như mong đợi. Tuy nhiên, việc các quỹ đầu
tư (đã hoạt động theo Luật doanh nghiệp) đang hoạt động tốt tại Việt Nam, đặc biệt các
doanh vụ trong thị trường bất động sản đang làm cho sự nhìn nhận của các nhà đầu tư qũy
có thể kỳ vọng tốt hơn vào thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2014. Từ đó, các
hoạt động triển khai dự án, giải ngân dự án từ các nhà đầu tư quỹ có thể tăng lên.
Từ 15/9/2012, quỹ đầu tư bất động sản được chính thức đi vào hoạt động. Đến nay,
chưa có một quỹ chính thức nào đăng kí hoạt động. Hiện nay, trong Thị trường bất động
sản nói chung và thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam nói riêng. REIT mới chỉ được áp
dụng đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Song, các quỹ này mới chỉ huy
động dòng tiền từ nước ngoài. Với số vốn hàng trăm triệu USD, điển hình như VinaLand,
Indochina Land đã đầu tư nhiều dự án bất động sản tại Việt Nam. Còn các doanh nghiệp có
vốn đầu tư trong nước vẫn chưa sử dụng REIT như một công cụ huy động vốn cho hoạt
động tạo lập, kinh doanh và phát triển bất động sản nhà ở.
Năm 2014, cùng với việc các quỹ đầu tư đang hoạt động tốt tại Việt Nam, cụ thể là
các doanh vụ trong thị trường bất động sản đang làm cho sự nhìn nhận của các nhà đầu tư
quỹ có thể kỳ vọng tốt hơn vào thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2014. Cùng
với việc Hiệp định TPP được chấp nhận, các quỹ đầu tư mới sẽ tìm đường vào Việt Nam.
Do vậy, các hoạt động triển khai dự án, giải ngân dự án từ các nhà đầu tư quỹ có thể tăng
lên. Tuy nhiên, do chỉ là năm đầu nên khả năng các nguồn vốn này cũng sẽ không cao như
mong đợi, không có đột phá đáng kể.
2.6. Kênh huy động vốn đầu tư nước ngoài
Năm 2013, nguồn vốn FDI được cải thiện. Một loạt công trình lớn được thúc đẩy.
SamSung với dự án Thái Nguyên, LG với dự án tại Hải Phòng, Nghi Sơn với dự án Nhà
máy lọc hóa dầu, Phú Yên với nhà máy lọc hóa dầu. Một lượng tiền lớn đang vận hành vào
Việt Nam. Thị trường bất động sản sẽ được tiếp thêm nguồn lực FDI. Từ tháng 1 đến tháng
10, dòng vốn FDI đăng ký đã tăng 95,8% so với cùng kỳ năm ngoái đạt mức 13,1 tỷ USD.

Dòng vốn FDI vào ngành sản xuất còn tốt hơn, tăng 136,5% đạt 9,3 tỷ USD. Từ đó, giúp
tăng nhu cầu lao động và thúc đẩy đầu tư và xuất khẩu, là các yếu tố cần thiết để bù đắp
tình trạng nhu cầu nội địa trì trệ.
Năm 2014, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có một xu hướng
mới dưới tác động của chủ trưởng mở rộng tối đa cho người nước ngoài mua nhà tại Việt
Nam. Hiện có khoảng 130 ngàn người Hàn Quốc đang làm việc và sinh sống tại Việt Nam
có mong muốn mua nhà. Nếu có chính sách phù hợp, đây sẽ là một nguồn cầu lớn. Một khi
nguồn cầu này thanh toán, một lượng tài chính lớn sẽ vận hành vào thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, việc xem xét nới rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt
Nam cũng sẽ thu hút các nguồn lực FDI khác bổ sung vào thị trường bất động sản.


2.7. Nguồn vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng
Năm 2013, nguồn vốn từ dân cư, từ các nhà đầu tư thứ cấp, sau một số năm tích lũy
nội bộ (từ 2008, đặc biệt từ 2011, sau Nghị quyết 11 năm 2011 của Chính phủ) đã có
những bước chuyển biến, từ duy trì, bảo tồn, chuyển sang có xu hướng giải ngân để tìm
kiếm cơ hội đối với thị trường bất động sản.
Năm 2014, cùng với việc kinh tế ổn định, thu nhập tiềm năng được định dạng, cùng
với việc rủi ro trên thị trường bất động sản giảm xuống, việc các nhà đầu tư tiềm năng quay
lại thị trườn bất động sản có thể xảy ra. Tuy nhiên, khả năng có đột biến là thấp.
2.8. Nguồn vốn từ các nguồn khác
Năm 2014, ngoài những nguồn vốn truyền thống, có một số nguồn vốn khác có thể
được khơi thông. Thứ nhất, đó là nguồn vốn dịch chuyển dịch các nước đông bắc Á (Hàn
Quốc, Nhật Bản) trong đầu tư vào Việt Nam. Hệ quả kéo theo là nguồn vốn chi phí cho nhà
ở của các đối tượng có liên quan. Mặc dù lượng vốn này là khó lượng định nhưng về xu thế
là tốt hơn năm 2013.
Luồng tài chính phi truyền thống thứ hai là nguồn vốn phái sinh từ việc tăng cường
hợp tác quốc tế theo Hiệp định xuyên Thái Bình Dương (TPP). Có khả năng là sẽ có một
dòng đầu tư mới vào Việt Nam và hệ quả là thị trường bất động sản có một luồng vốn mới.
Luồng vốn các thành phần kinh tế được khơi dậy từ các công trình theo phương thức

Hợp tác công tư cũng sẽ là một nguồn giám tiếp. Các luồng tiền phái sinh từ các công trình
này sẽ tác động đến thị trường bất động sản.
(Theo diaockimoanh.com.vn/tin-thi-truong-bds/thi-truong-bat-dong-san-o-viet-nam-nam2013-va-trien-vong-nam-2014/248/1777).


CHƯƠNG III:

NHỮNG GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC NHỮNG THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
I.

GIẢI PHÁP CHUNG CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Nền kinh tế Việt Nam vốn là một nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Vì thế, vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường
ngày càng hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Sau đây là một số giải pháp
hiệu quả nhằm đưa thị trường bất động sản đi theo hướng tích cực. Đó là:
Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các
khu đơ thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ:
Bởi lẽ, nếu khơng quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng
cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ơ tơ trong thời gian
qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và
Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trườngbấtđộngsản“ấmdần”.
Thứ hai: Cân đối lại cung cầu:
Bộ Tài ngun và Mơi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan
hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của
Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động
sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động
sản một cách hợp lý.
Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực:
Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của

Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm
bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh tốn của nhiều
người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường
“sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của cơng ty hay việc giảm
giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và
thấp nhằm giữ được sự tồn tại của cơng ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất
động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền
của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sơi động trở lại, tránh những hậu quả về sau.
Thứ tư: Hồn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng:
Bảo đảm ngun tắc đồng bộ, nhất qn, tơn trọng các quy luật của thị trường; đồng
thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thơng qua một số chính sách như
tài chính, tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới
mong phá băng được.
Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản cơng khai minh bạch và đầy đủ
thơng tin cung cấp cho người mua và người bán:
Bộ Tài ngun và Mơi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thơng tin hạ
tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng,
tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chun


II.

mơn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng khốn hố
các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát
mại trên thị trường. Bàn thêm về giải pháp “bơm vốn” cho thị trường bất động sản như một
số ý kiến đã đưa ra. Vấn đề cơ bản là tiền ở đâu ra? Vì nhà nước khơng thể dùng tiền từ
ngân sách để cứu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, và càng khơng thể chỉ đạo
ngành ngân hàng cho vay vì hậu quả như vậy sẽ còn nguy hiểm hơn.
(Theo123doc.vn)
ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP QUẢN LÝ, ĐIỀU HÀNH VÀ BÌNH ỔN GIÁ BẤT ĐỘNG

SẢN, THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HP NHẤT VỚI ĐIỀU KIỆN CỦA
VIỆT NAM HIỆN NAY
Một là, cần nắm bắt sát sao tình hình kinh tế thế giới và tình hình kinh tế vĩ mơ trong
nước. TPP sẽ được hồn thành vào cuối năm 2014, vì vậy, cần có những cập nhật, chuẩn bị
các bước triển khai để tăng cường thu hút các nguồn lực có được đi liền với tránh những cú
sốc có thể xảy ra như giai đoạn 2006-2008 đối với việc gia nhập WTO.
Hai là, cần hồn thiện khung khổ thể chế thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện
nay. Trước hết, nhanh chóng ban hành văn bản quy phạm pháp luật về ngân hàng tiết kiệm
bất động sản; hệ thống thế chấp thứ cấp. Thúc đẩy nhanh các văn bản hướng dẫn về quỹ
đầu tư bất động sản. Hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Khẩn trương hồn
thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nghiên cứu
trình ban hành văn bản về mở rộng đối tượng nước ngồi, người Việt Nam định cư ở nước
ngồi được mua và sở hữu nhà trên lãnh thỏ Việt Nam. Hướng tới thúc đẩy hơn nữa nguồn
vốn có nguồn gốc nước ngồi vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Ba là, rà sốt các rào cản để tích cực triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ theo Nghị quyết 02
năm 2012 của Chính phủ. Thúc đẩy tiến độ giải ngân hướng đến mức giải ngân cao nhất có
thể. Tiến hành loại bỏ các khoản nợ khỏi các doanh nghiệp có dự án tốt để giải ngân được
nguồn từ gói 30 nghìn tỷ.
Bốn là, minh bạch hóa các vấn đề nợ xấu bất động sản. Tăng cường xử lý vấn đề nợ
xấu thơng qua vai trò của VAMC. Cơng khai hóa tình trạng nợ xấu của các doanh nghiệp,
dự án… Kiên quyết thu hồi các dự án khơng có khả năng triển khai để khơi thơng nguồn
lực. Kiên quyết thối vốn nhà nước khỏi các dự án đầu tư khơng hiệu quả.
Năm là, xóa bỏ các rào cản về thủ tục hành chính, đặc biệt là thủ tục đền bù, giải tỏa
đất đai. Rà sốt, loại bỏ các thủ tục hành chính khơng còn cần thiết trong xây dựng.
Tóm lại:
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013 đi ngang, dẫu cuối năm đã có những
điểm sáng. Những tồn đọng đã bước đầu được xử lý. Nguồn tài chính vẫn chưa vận hành
vào. Tình hình có thể có những chuyển biến trong năm 2014. Tuy nhiên, cần rất nhiều nỗ
lực của các bên: Nhà nước, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư tiềm
năng.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1, 123doc.vn “ Thị trường bất động sản nước ta năm 2001 đến nay”, “Ảnh hưởng của
thị trường BĐS đến thu nhập"
2, diaockimoanh.com.vn/tin-thi-truong-bds/thi-truong-bat-dong-san-o-viet-nam-nam2013-va-trien-vong-nam-2014/248/1777.
3, Civillawinfor, “Thị trường bất động sản việt nam- thực trạng, giải pháp”, 17 tháng 9
năm 2007.
4, diaoconline.com
5, Vietbao.vn, “ Giá đất đô thị Việt Nam cao hàng đầu thế giới”, 04/3/2002.