đánh giá tình hình thực hiện thu hồi đất, giao đất để xây dựng dự án sân golf và khu công viên công nghệ thông tin trên địa bàn quận long biên thành phố hà nội

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
__________________

***

__________________

PHẠM VĂN CƯỜNG

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN THU HỒI ĐẤT, GIAO
ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG DỰ ÁN SÂN GOLF VÀ KHU CÔNG
VIÊN CÔNG NGHỆ THÔNG TIN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN LONG BIÊN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin sử dụng trong luận văn đều được chỉ
rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Phạm Văn Cường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, giúp đỡ quý báu của các thầy cô, các anh chị, các em và các bạn.
Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành
tới:
Ban Giám hiệu, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai – Học viện
Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập và hoàn thành luận văn.
TS. Nguyễn Quang Học, người thầy kính mến đã hết lòng giúp đỡ, dạy bảo,
động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Các cán bộ thuộc phòng ban trong quận, chính quyền các phường cùng
nhân dân quận Long Biên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện
luận văn.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và những người bạn đã động viên, hỗ
trợ tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập, làm việc và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày ..... tháng ..... năm 2014
Tác giả luận văn

Phạm Văn Cường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... ii
MỤC LỤC .......................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ................................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1
1.

Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1

2.

Mục đích, yêu cầu ................................................................................... 2

3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................... 2

3.1.

Đối tượng nghiên cứu.............................................................................. 2

3.2.

Phạm vi nghiên cứu................................................................................. 2

Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU......................................................... 3
1.1.

Khái quát những vấn đề liên quan tới chính sách thu hồi, bồi
thường, hỗ trợ và giao đất ...................................................................... 3

1.1.1.

Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giao
đất ........................................................................................................... 3

1.1.2.

Các quy định pháp luật của việc Nhà nước thu hồi đât, giao đất .............. 3

1.1.3.

Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ
và giao đất............................................................................................. 10

1.2. Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đất, kinh nghiệm quốc tế và bài
học cho Việt Nam ................................................................................. 16
1.2.1.

Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đất của một số tổ chức quốc tế ......... 16

1.2.2.

Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đấtt ở một số nước trên thế giới ....... 17

1.2.3.

Kinh nghiệm cho Việt Nam................................................................... 20

1.3.

Chính sách pháp luật về thu hồi, giao đất ở Việt Nam ........................... 21

1.3.1.

Thu hồi đất ............................................................................................ 21

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.3.2.

Quy định hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được giao đất TĐC
mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng đất trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất....................................................... 26

1.3.3.

Về giao đất ............................................................................................ 29

1.4.

Khái quát công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và
giao đất trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................. 35

1.4.1

Các văn bản pháp lý chủ yếu của thành phố về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và giao đất .................................................. 35

1.4.2

Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư và giao đất trên địa bàn thành phố ............................... 36

Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 37
2.1.

Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 37

2.1.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Long Biên .............. 37

2.2.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Long Biên ............................ 37

2.2.3.

Đánh giá công tác thu hồi đất, giao đất tại 2 dự án nghiên cứu .............. 37

2.2.4.

Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và giao đất khi thực hiện các dự án tại quận
Long Biên. ............................................................................................ 37

2.2.

Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 37

2.2.1.

Phương pháp chọn hộ điều tra ............................................................... 37

2.2.2.

Phương pháp điều tra thứ cấp ................................................................ 38

2.2.3.

Phương pháp điều tra sơ cấp ................................................................. 38

2.2.4.

Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu .................................... 38

2.2.5.

Phương pháp phân tích và xử lý số liệu ................................................. 38

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 39
3.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Long Biên .............. 39

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường ............ 39

3.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội của quận Long Biên ...................................... 40

3.1.3

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của quận............ 46

3.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất quận Long Biên ................................ 47

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv

3.2.1.

Tình hình quản lý đất đai....................................................................... 47

3.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 .......................................................... 51

3.2.3.

Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và giao đất tại
một số dự án trên địa bàn quận Long Biên ............................................ 53

3.3.

Đánh giá thực trạng công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và giao đất
tại 02 dự án nghiên cứu ......................................................................... 60

3.3.1

Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất tại 2 dự án nghiên cứu ............ 60

3.3.2.

Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của hai
dự án nghiên cứu ................................................................................... 70

3.3.3.

Đánh giá kết quả thực hiện giao đất của hai dự án ................................. 75

3.3.4.

Đánh giá người dân về việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ ở 2 dự án nghiên cứu ....................................................................... 78

3.3.5.

Đánh giá chung ..................................................................................... 85

3.4.

Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất,
giao đất ................................................................................................. 87

3.4.1.

Nhóm giải pháp về chế độ chính sách ................................................... 87

3.4.2.

Nhóm giải pháp về tổ chức thực hiện .................................................... 89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 91
1. Kết luận .......................................................................................................... 91
2. Kiến nghị ........................................................................................................ 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 93
PHỤ LỤC .......................................................................................................... 97

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT

Ký hiệu viết tắt

Diễn giải đầy đủ

1

ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

2

BT

Bồi thường

3

CN - TTCN

Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

4

DV - TM

Dịch vụ - Thương mại

5

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

6

GO

Tổng giá trị sản xuất

7

GPMB

Giải phóng mặt bằng

8

HT

Hỗ trợ

9

QL

Quốc lộ

10

TĐC

Tái định cư

11

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

12

UBND

Ủy ban nhân dân

13

UNCHR

Ủy ban Liên hiệp quốc về quyền con người

14

WB

Ngân hàng thế giới

15

XD

Xây dựng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

TÊN BẢNG

TRANG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất chính năm 2013 quận Long Biên................. 51
Bảng 3.2. Tổng hợp thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân tại các phường trên địa
bàn quận Long Biên để thực hiện dự án xây dựng sân golf Long Biên........... 63
Bảng 3.3. Thống kê các tổ chức có đất bị thu hồi của dự án xây dựng sân Golf Long
Biên..................................................................................................................... 64

Bảng 3.4. Tổng hợp kết quả thu hồi đất của các hộ gia đình, cá nhân tại các phường để
thực hiện dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội ............................ 66
Bảng 3.5. Thống kê các tổ chức có đất bị thu hồi của dự án khu công viên công nghệ
thông tin Hà Nội................................................................................................. 67
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng của 2 dự án ........ 68
Bảng 3.7. Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các hộ dân
dự án xây dựng sân golf Long Biên .................................................................. 71
Bảng 3.8. Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các tổ chức
bị ảnh hưởng của dự án sân golf Long Biên ..................................................... 72
Bảng 3.9. Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ................................ 74
dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội ........................................................... 74
Bảng 3.10. Tổng hợp chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các tổ
chức bị ảnh hưởng của dự án khu công viên công nghệ thông tin Hà Nội ...... 75
Bảng 3.11. Kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án xây dựng sân golf Long Biên ..... 75
Bảng 3.12. So sánh kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án xây dựng sân golf
Long Biên so với toàn bộ dự án ....................................................................... 76
Bảng 3.13. Kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án khu công viên công nghệ
thông tin Hà Nội ................................................................................................ 77
Bảng 3.14. So sánh kết quả thực hiện giao đất (đợt 1) của dự án xây dựng sân golf
Long Biên so với toàn bộ dự án ....................................................................... 78
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ ở
2 dự án nghiên cứu. ............................................................................................ 79

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

TÊN HÌNH

TRANG

Hình 3.1. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất năm 2013 của quận Long Biên ................. 52
Hình 3.2. Ảnh quy hoạch sân golf Long Biên ..................................................... 62
Hình 3.3. Ảnh quy hoạch công viên công nghệ thông tin .................................... 65
Hình 3.4. Biểu đồ diện tích đất thu hồi phân theo hai dự án ................................ 69
Hình 3.5. Biểu đồ so sánh số lượng đối tượng thu hồi của hai dự án ................... 69
Hình 3.6. Biểu đồ kết quả thực hiện thu hồi của 2 dự án ..................................... 70
Hình 3.7 Biểu đồ mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của hộ bị thu hồi đất
theo 2 dự án nghiên cứu ....................................................................... 80
Hình 3.8 Biểu đồ đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến
kinh tế hộ gia đình của dự án nghiên cứu ............................................. 81
Hình 3.9 Biểu đồ đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến
tình hình việc làm của từng dự án......................................................... 83
Hình 3.10. Biểu đồ đánh giá của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ của 2
dự án nghiên cứu .................................................................................. 84
Hình 3.11 Biểu đồ kiến nghị của người dân về vấn đề thu hồi đất theo từng dự án
nghiên cứu ........................................................................................... 85

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất là một dạng vật chất tự nhiên hình thành trong quá trình kiến tạo của trái

đất, là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con người. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế
sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1992 của Quốc hội khoá VIII (1992) đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu
quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài”.
Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước, việc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển một phần diện tích đất nông
nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng,
khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế xã hội là tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa phương trong cả nước.
Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng, giao đất là khâu then
chốt, quan trọng, bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để triển khai
các dự án; có thể nói: giải phóng mặt bằng nhanh là khâu quyết định sự thành công
của dự án.
Quận Long Biên, thành phố Hà Nội là một quận mới thành lập (tháng
11/2003), có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế, văn hoá và xã
hội. Là nơi tập trung nhiều đầu mối giao thông quan trọng với nhiều đường giao thông
huyết mạch như đường sắt, đường thuỷ, đường quốc lộ như quốc lộ 1A, 1B, quốc lộ
5. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho
các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất
mạnh mẽ. Trên toàn địa bàn Quận với nhiều dự án lớn đã, đang được đầu tư, triển
khai thực hiện. Công tác thu hồi, giao đất ở đây đang gặp phải những thuận lợi và
những khó khăn, vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau. Vậy việc tình hình
thực hiện thu hồi đất, giao đất có vấn đề gì quan tâm? giải pháp khắc phục những

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1

vướng mắc đó ra sao?
Xuất phát từ tình hình thực tế trên tôi lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá tình
hình thực hiện thu hồi đất, giao đất để xây dựng dự án sân golf và khu công viên công
nghệ thông tin, địa bàn Quận Long Biên - TP Hà Nội”.
2. Mục đích, yêu cầu
* Mục đích:
- Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng,
giao đất khi Nhà nước thu hồi đất các dự án: xây dựng dự án sân golf và khu công
viên công nghệ thông tin trên địa bàn Quận Long Biên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất,
bồi thường giải phóng mặt và giao đất, giúp cho công tác quản lý Nhà nước về
đất đai ngày càng hoàn thiện.
* Yêu cầu:
- Xác định được những tồn tại, vướng mắc trong công tác thu hồi, bồi
thường giải phóng mặt bằng và giao đất của các dự án trên địa bàn quận Long
Biên.
- Các đề xuất, kiến nghị phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện cụ thể
tại địa phương.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu việc thực hiện chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và giao
đất tại 2 dự án trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội cụ thể như sau:
+ Dự án: Sân golf Long Biên
+ Dự án: Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Khu công viên
công nghệ thông tin Hà Nội (đợt 1)
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tiến hành nghiên cứu về việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường,
giải phóng mặt bằng và giao đất khi thực hiện 2 dự án xây dựng Sân golf Long Biên

và Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật Khu công viên công nghệ thông
tin Hà Nội trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Khái quát những vấn đề liên quan tới chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ
trợ và giao đất
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giao đất
* Thu hồi đất là việc Nhà nước ra Quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai năm
2003).
* Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Quốc hội,
2003, Luật Đất đai năm 2003).
* Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời
đến địa điểm mới (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai năm 2003).
* Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai năm
2003)
* Tái định cư:
Theo từ điển Tiếng Việt:
+ Tái: nghĩa là "hai lần hoặc Lần thứ hai, lại một lần nữa".
+ Định cư: là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn.
Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB): Tái định cư là xây dựng Khu dân

cư mới, có đất để sản xuất và cơ sở hạ tầng công cộng tại một địa điểm khác.
Các hình thức tái định cư:
+ Tái định cư tập trung;
+ Tái định cư tại chỗ;
+ Tái định cư xen ghép (phân tán).
1.1.2. Các quy định pháp luật của việc Nhà nước thu hồi đât, giao đất
1.1.2.1. Nhà nước thu hồi đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai. Quy định thu hồi đất đã được ghi nhận trong
Luật đất đai 2003 đó là Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng
trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng - an ninh,
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải
công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.
Nếu việc thu hồi đất không được thực hiện đúng sẽ ảnh hưởng nghiêm
trọng đến các quyền cơ bản của công dân. Do vậy, Luật Đất đai năm 2003 quy
định khá chặt chẽ các trường hợp thu hồi đất. Theo đó, nhà nước chỉ được quyền
thu hồi đất trong 4 trường hợp: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh,
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm
pháp luật về đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật,
người sử dụng tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Trong đó, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội thường diễn ra rất phổ
biến, đặc biệt là khi các dự án kinh tế mọc lên ngày càng nhiều. Ngoài ra, bên
cạnh việc đáp ứng các trường hợp nhất định, việc thu hồi đất vì mục đích phát

triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất được nhà nước
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. Luật quy định khá chi
tiết, chỉ những người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện luật định, mới được
bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc
giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi
thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi. Giá
đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất như quy định cũ, mà áp dụng giá
đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp
tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định
giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập
thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu
đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác
định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất
xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Trường hợp thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,
an ninh (Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai 2003). Mục đích quốc phòng an ninh bao
gồm các trường hợp sau đây: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; Xây dựng căn
cứ quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc
biệt về quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng công trình

công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho
quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; Làm
trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng cơ sở đào tạo,
trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng cơ sở giam
giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
Trường hợp thứ hai: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 40 Luật Đất đai 2003) trong các trường
hợp sau đây: Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định
chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính
phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm (Dự án xây dựng
khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới,
dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); Dự án xây
dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung
ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường,
tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia; Dự án xây
dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho
dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải).
Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải
thu hồi đất bao gồm (Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng
cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công
trình sự nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật

của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông
tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải; Dự án xây
dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định
cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ
sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ;
nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây dựng khu đô thị mới,
khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công
nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự
án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác khoáng sản được cơ
quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu
xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản
phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản).
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án thuộc
các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; Kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Trường hợp thứ ba: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao
gồm sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng
đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý hủy hoại
đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm
quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để
bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật

này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm; Người sử dụng
đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành
chính mà không chấp hành; Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong
thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời
hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng
liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24
tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực
địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu
tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương
ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực
hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa
đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài
sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản,
quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai.
Trường hợp thứ tư: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo
pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao
gồm: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu
cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm
bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng
đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người sử dụng đất tự
nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không
được gia hạn; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng
thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
Việc thu hồi đất trường hợp này phải dựa trên các căn cứ sau đây: Văn bản
của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường
hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; Giấy chứng tử hoặc quyết
định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật và văn bản xác
nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú của
người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b
khoản 1 Điều này; Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp
quy định tại điểm c khoản 1 Điều này; Quyết định giao đất, quyết định cho thuê
đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này; Văn bản của cơ
quan có thẩm quyền xác định mức độ ô nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh
hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người đối với trường
hợp quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều này./.
Vậy tùy từng trường hợp cụ thể mà thẩm quyền thu hồi đất cũng khác
nhau. Tại Điều 44 Luật đất đai 2003 quy định:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp
sau đây:
- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị
trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường
hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


Trường hợp cả UBND cấp Tỉnh và UBND cấp Huyện có thẩm quyền thu
hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy
ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất (Điều 44 Luật đất đai 2003).
1.1.2.2. Nhà nước giao đất
Giao đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được
hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở
hữu. Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất. So sánh với các nước có sự tương
đồng về chế độ sở hữu đất đai với nước ta cho thấy, khái niệm giao đất là sự khác
biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam
Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản lý nhà
nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu
phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Trong 10 năm qua,
việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 đã góp phần
quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy
nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Tuy nhiên, trong quá trình
thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh một số điểm hạn
chế dẫn đến vẫn còn tình trạng đất được giao cho thuê sử dụng không đúng mục
đích, vi phạm pháp luật.
+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối được giao đất
trong hạn mức; tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực

nghiệm về nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đơn vị vũ trang nhân dân
được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; tổ chức
sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước;
HTX nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở HTX, sân phơi, nhà
kho, xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
NTTS, làm muối;người sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất xây dựng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất làm nghĩa trang nghĩa địa, cộng đồng
dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cở sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp;
+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình cá nhân được giao đất ở;
tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc
cho thuê, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, làm
mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dnwjg công trình công cộng
có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư;
Điều 37 Luật đất đai 2003 quy định cụ thể về thẩm giao đất như sau:
- UBND cấp Tỉnh quyết định giao đất cho tổ chức; cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- UBND cấp Huyện quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; cộng
đồng dan cư.
Cơ quan có thẩm quyền giao đất cho các đối tượng trên không được ủy
quyền (Điều 37 Luật đất đai 2003).
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và

giao đất
1.1.3.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a) Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi
hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao
và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã hai lần trình
Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001) và
Nhà nước ban hành Luật đất đai 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ
không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt được
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho
việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định,
chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường
GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc
ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn
đến công tác bồi thường GPMB.
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra
thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy, nhận
thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa
phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong khi đó việc tuyên

truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật
chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng
với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các
địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất
lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ
giải phóng mặt bằng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005, Báo cáo về tình hình sử
dụng đất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp và đời sống việc làm của
người có đất bị thu hồi).
b) Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng
thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất
nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá
trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử
dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược
điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt
ra (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ
là công cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực
hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi

thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng
nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi
thường.
c) Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử
dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử
dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là
đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều
khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ giải phóng mặt bằng nhanh
hơn.
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003,
Luật Đất đai). Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được
hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất
và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày
01 tháng 01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất
được hiểu là sự ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích cụ thể đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá
đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời
điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế.
Hiện nay, việc định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống
như các nước trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp thu nhập.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường
trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do
các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới
nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Phạm
Đức Phong, 2002). Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về
đất đai thì có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm
70,64%). Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là
khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển
nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá
cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Nguyễn Đức Minh,
2001).
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được làm
tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư, làm
chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên một
số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất động
sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao
dịch trên thị trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất
đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
tái định cư và bồi thường.

- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường (Quốc hội, 2003, Luật Đất đai).
1.1.3.4. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


Để thực hiện được dự án theo đúng tiến độ, thì trước hết các chủ đầu tư cần
phải giải phóng mặt bằng (GPMB); đó là công việc trọng tâm, hết sức quan trọng,
nhưng phức tạp, tốn kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, việc giải
phóng mặt bằng ngày càng trở nên khó khăn hơn do đất đai ngày càng có giá trị và
khan hiếm. GPMB liên quan đến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và của cả cộng
động dân cư trên một địa bàn nhất định với những đặc điểm chủ yếu như sau:
a) Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí khác nhau:
- Khu vực trung tâm đô thị (mật độ dân cư rất cao, giá trị đất và tài sản
trên đất lớn, mức sống và trình độ dân cư cao);
- Khu vực ven đô (mật độ dân cư khá cao, hoạt động sản xuất: công
nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ đa dạng, mức sống và
trình độ dân cư trung bình);
- Khu vực nông thôn (mật độ dân cưthấp hơn, hoạt động sản xuất chủ yếu
là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp, mức sống và
trình độ dân cư thấp);
Tính đa dạng của đối tượng GPMB dẫn đến dẫn đến quá trình thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng có những đặc điểm khó khăn,
phức tạp khác nhau, đòi hỏi việc thực hiện GPMB và giá đất tính bồi thường, hỗ
trợ cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt đối với từng địa bàn.
b). Tính phức tạp

- Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất
nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản
xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý
dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được
lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê; tình hình đó đã dẫn
đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn
và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư
sau này.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


- Ở khu vực đô thị, việc thu hồi đất, bồi thường GPMB liên quan đến đất ở
lại càng phức tạp hơn do đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời
sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;
nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, tình trạng lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép
chưa được xử lý dẫn đến việc phân tích hồ sơ đất đai và áp giá phương án bồi
thường gặp rất nhiều khó khăn;
- Tình trạng chung thiếu quỹ đất dành cho xây dựng khu tái định cư cũng
như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu,...
- Sự tồn tại cơ chế 2 giá với sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước và
giá thị trường làm cho việc áp dụng giá đất ở để tính bồi thường không được sự
đồng thuận của những người dân.
1.2. Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đất, kinh nghiệm quốc tế và bài
học cho Việt Nam
1.2.1. Chính sách thu hồi, bồi thường và giao đất của một số tổ chức quốc tế
1.2.1.1. Ngân hàng thế giới (WB)
Ngân hàng thế giới (WB) là tổ chức đầu tiên đưa ra chính sách tái định cư
không tự nguyện, và được từng bước, nghiên cứu phát triển (chu kỳ 4 năm).

Năm 1980 WB đưa ra Chính sách chung cho tái định cư không tự nguyện
trong Bản hướng dẫn hoạt động về những vấn đề xã hội trong tái định cư không
tự nguyện trong các dự án do WB đầu tư;
Năm 2004, WB đưa ra bản hướng dẫn hoạt động về tái định cư không tự
nguyện;
Chính sách tái định cư không tự nguyện của WB dựa trên nguyên tắc lựa
chọn phương án tái định cư ít nhất và có sự tham gia của các tổ chức phi chính
phủ, đại diện của những người thiệt hại vào thiết kế, khai thác, theo dõi giám sát
quá trình công việc tái định cư.
1.2.1.2. Chính sách đền bù khi thu hồi đất của các Ngân hàng Mỹ, Ngân hàng
châu Á và Ngân hàng phát triển châu Phi
Tiếp theo chính sách tái định cư không tự nguyện được các ngân hàng khu
vực đưa ra như: Ngân hàng phát triển liên Mỹ (Inter Americal Development

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16