Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn phường trung thành, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2013
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (579.09 KB, 82 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRỊNH VĂN DƯ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TRUNG THÀNH,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN, 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRỊNH VĂN DƯ
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TRUNG THÀNH,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS. TS. Đặng Văn Minh
THÁI NGUYÊN, 2015
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin can đoan mọi số liệu và kết quả sử dụng để nghiên cứu viết
luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ học vị nào.
- Tôi xin cam đoan mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc rõ ràng và mọi sự giúp đỡ trong quá trình làm luận văn đểu đã được cảm ơn.
Tác giả luận văn
Trịnh Văn Dư
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều
kiện thuận lợi để tôi có thể hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Đặng Văn Minh đã trực tiếp hướng
dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi
trường, phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo UBND thành phố Thái
Nguyên; Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Trinh Văn Dư
iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU.............................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài..................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ............................................................................ 3
2.1. Mục tiêu chung............................................................................... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................... 3
3. Yêu cầu ............................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.......... 4
1.1.1. Khái niệm chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC........... 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, GPMB .................................... 5
1.1.3.Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất................................... 5
1.1.4.Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát
triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội................................................... 10
1.1.6.Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam ........... 15
1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất......................................... 20
1.2.1. Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam ............ 20
1.2.2 Những ưu, nhược điểm về tình hình GPMB trong thời gian qua .... 22
1.2.3. Một số khó khăn, hạn chế chung trong quá trình thu hồi đất để
phát triển các khu đô thị và các công trình công cộng............................ 25
1.2.4. Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng.......... 26
1.2.5. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu ................... 29
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU.................................................................................... 32
2.1. Đối tượng, địa bàn nghiên cứu ...................................................... 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................ 32
2.1.2. Phạm vi và thời gian nghiên cứu................................................. 32
iv
2.2. Nội dung nghiên cứu..................................................................... 32
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Trung Thành......... 32
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai ..................... 32
2.2.3. Đánh giá công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC ................. 33
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi
Nhà nước thực hiện thu hồi đất của hai Dự án....................................... 33
2.2.5. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ
trợ TĐC đến đời sống của người dân. ................................................... 33
2.3. Phương pháp nghiên cứu............................................................... 33
2.3.1. Phương pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu (phương pháp
thừa kế) ............................................................................................. 33
2.3.2. Phương pháp điều tra người dân thông qua phiếu điều tra ............ 33
2.3.3. Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu ............................................ 34
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................ 34
2.3.5. Phương pháp thống kê so sánh.................................................... 34
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...................... 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội................................................ 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................... 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................... 37
3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý Nhà nước về đất đai .... 42
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................... 42
3.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất ............................................. 44
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn
phường Trung Thành ........................................................................... 48
3.3.1. Đánh giá trình tự thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng tại phường Trung Thành .............................................................. 48
3.3.2. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của
phường Trung Thành ........................................................................... 53
v
3.4. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất tại hai Dự án trên địa bàn phường Trung Thành. .................. 54
3.4.1. Giới thiệu chung về hai Dự án nghiên cứu................................... 54
3.5. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường đất
đến đời sống của người dân ................................................................. 60
3.5.1. Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên ....................................................................... 60
3.5.2. Đánh giá tác động của công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ TĐC
đến đời sống, việc làm và thu nhập của người bị thu hồi đất tại 02 Dự án
nghiên cứu .......................................................................................... 61
3.5.3. Các vấn đề về xã hội và môi trường ............................................ 65
3.5.4. Thuận lợi, khó khăn và giải pháp nâng cao hiệu quả về công tác
bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa phường Trung
Thành ................................................................................................. 65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................. 69
1. Kết luận .......................................................................................... 69
2. Kiến nghị ........................................................................................ 70
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 71
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ADB
:
Ngân hàng phát triển châu Á
BAH
:
Bị ảnh hưởng
BTC
:
Bộ Tài chính
CNH – HĐH
:
Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá
CP
:
Chính phủ
GPMB
:
Giải phóng mặt bằng
HSĐC
:
Hồ sơ địa chính
QĐ
:
Quyết định
TĐC
:
Tái định cư
TNMT
:
Tài nguyên môi trường
TT
:
Thông tư
TTg
:
Thủ tướng
UBND
:
Uỷ ban nhân dân
WB
:
Ngân hàng thế giới
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2010 – 2013........................ 45
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013................................................. 43
Bảng 3.3: Tổng hợp số Dự án bồi thường GPMB trên địa bàn phường Trung
Thành giai đoạn 2011 – 2013........................................................................ 53
Bảng 3.4: Một số chỉ tiêu cơ bản của hai Dự án ........................................... 54
Bảng 3.5: Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ của 2 Dự án............ 55
Bảng 3.6: Tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của 2 Dự án: ......................... 56
Bảng 3.7: Kinh phí bồi thường GPMB của hai Dự án nghiên cứu ................ 57
Bảng 3.8. Tiến độ thực hiện bồi thường BPMB của 2 Dự án........................ 58
Bảng 3.9: Tổng hợp ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường GPMB..... 58
Bảng 3.10: Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi của các hộ dân tại 02 Dự án..... 61
Bảng 3.11: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân tại 02
Dự án nghiên cứu. ........................................................................................ 62
Bảng 3.12: Trình độ văn hoá, chuyên môn của số người trong độ tuổi lao
động tại 02 Dự án nghiên cứu....................................................................... 63
Bảng 3.13: Tình hình lao động, việc làm của cá hộ thuộc khu vực bồi thường
GPMB 2 Dự án............................................................................................. 63
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng
quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai là yếu tố duy nhất của sự sống, nếu
không có đất sẽ không có sản xuất và cũng không có sự tồn tại của con
người, là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia, địa bàn để phân bố
dân cư và các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; là nguồn nội
lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Đất đai được coi là một loại
bất động sản, là một loại hàng hóa đặc biệt vì những tính chất của nó như: Cố
định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng. Cho nên
việc bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai là một vấn đề hết sức quan trọng.
Việt Nam đang trong quá trình thực hiện Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
với mục tiêu đến năm 2020 trở thành một nước Công nghiệp; cùng với tốc độ
công nghiệp hóa, đô thị hóa ngày càng tăng, nhu cầu đất cho xây dựng cơ sở
hạ tầng, công nghiệp, nhà ở ngày càng lớn; Trong điều kiện quỹ đất ngày
càng hạn hẹp, dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cho các ngành
ngày càng cao, nhịp độ phát triển ngày càng lớn. Do đó nhu cầu giải phóng
mặt bằng càng trở nên cấp thiết và trở thành một thách thức lớn đối với sự
thành công của các Dự án. Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng trở thành
điều kiện tiên quyết để triển khai thực hiện Dự án có hiệu quả. Vì vậy, đòi hỏi
cần có sự quan tâm đúng mức của các cấp, các ngành một cách toàn diện đối
với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm góp phần thúc đẩy phát
triển kinh tế xã hội của đất nước.
Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong
những công việc quan trọng phải làm trên con đường Công nghiệp hóa – hiện
đại hóa đất nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ
tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đó các cơ
2
sở văn hóa giáo dục, thể dục thể thao cũng được phát triển, tốc độ đô thị hóa
cũng diễn ra nhanh chóng.
Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của các Dự
án, là khâu đầu tiên thực hiện Dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh
là một nửa Dự án”. Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là một việc làm
hết sức khó khăn và phức tạp bởi nó có liên quan đến tài sản rất có giá trị là
đất đai. Đất đai có giá trị cả về vật chất lẫn tinh thần. Nó ảnh hưởng trực tiếp
đến quyền lợi của các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình và thực tế qua nhiều
Dự án đó cho thấy công tác GPMB vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và gặp nhiều
khó khăn. Khó khăn chủ yếu của công tác GPMB là việc xác định giá trị bồi
thường. Giá trị bồi thường thường thấp hơn so với thực tế. Do vậy, nó đã tác
động rất lớn đến tâm lý người dân, họ luôn cảm thấy mức bồi thường như vậy
là chưa thỏa đáng và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân dẫn
đến họ không tự nguyện chuyển đi, không ủng hộ công tác bồi thường GPMB
cũng là điều dễ hiểu.
Thái Nguyên là một tỉnh nằm trong vùng động lực phát triển kinh tế
các tỉnh phía Bắc. Trong những năm qua, đặc biệt trong những năm gần
đây quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã phát triển nhanh. Phường
Trung Thành là một phường trung tâm phía Nam của thành phố Thái
Nguyên, vị trí nằm dọc theo đường Quốc lộ 3 và đường CMT8, có điều
kiện về kinh tế - xã hội phát triển, vị trí thuận lợi cho việc phát triển cơ sở
hạ tầng, được các nhà đầu tư chú ý và đầu tư phát triển với nhiều ngành,
nghề đa dạng. Do vậy, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện
các Dự án trên địa bàn rất được các Cấp, các Ngành của Tỉnh cũng như Thành
phố quan tâm.
Để công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của Thái Nguyên nói chung
và của phường Trung Thành nói riêng trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát
triển kinh tế và phù hợp với cơ chế thị trường vừa phải giải quyết các vấn đề xã
3
hội. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn tôi chọn đề tài: Đánh giá công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn phường Trung
Thành, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá thực trạng công tác đền bù, giải phóng mặt bằng liên quan
đến Dự án của Doanh nghiệp và Dự án của Nhà nước thực hiện trên địa bàn
phường Trung Thành để thấy rõ được những thuận lợi và khó khăn giữa Dự
án do Doanh nghiệp tư nhân làm chủ đầu tư và Dự án của Nhà nước. Từ đó,
đưa ra những giải pháp cụ thể để tiếp tục thực hiện các Dự án tiếp theo.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng, ảnh hưởng của hoạt động bồi thường, giải
phóng mặt bằng của Dự án do Doanh nghiệp và Nhà nước làm chủ đầu tư tới
người dân bị ảnh hưởng của Dự án.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng ở phường Trung Thành nói riêng và thành phố Thái
Nguyên nói chung.
3. Yêu cầu
- Nắm vững các quy định trong Luật đất đai và các văn bản dưới luật về
công tác bồi thường GPMB, các Thông tư, Nghị định, các Quy định có liên
quan đến công tác bồi thường GPMB;
- Số liệu thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan;
- Phân tích, đánh giá các số liệu điều tra;
- Đưa ra các giải pháp mang tính cụ thể, phù hợp với thực trạng của công
tác bồi thường GPMB hiện nay và phải có tính khả thi.
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC
* Thu hồi đất:
“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức,
UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai’’ [22].
* Bồi thường:
- "Bồi thường" hay “ đền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác [22].
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản bồi thường đều chi trả được bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất.
+ Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường
ngang giá tuyệt đối.
- Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao [22].
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
* Hỗ trợ:
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” [18].
* Tái định cư:
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
5
sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các Dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó [22].
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, GPMB
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi một Dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi Dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành... mật độ dân
cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc
trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành với
những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực
nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà
đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất. Trước tình
hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển
là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm
bảo đời sống dân cư sau này [7].
1.1.3. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.3.1. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
6
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác
định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)
để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,
Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [4].
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
7
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo" [6].
1.1.3.3. Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác đền bù.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01 tháng 7
năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là
1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền
8
sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích
đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước
ngoài thuê là 1.386 ha) [6].
1.1.3.4. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB
đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính
chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở [6].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng
đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực
thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói
chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại
tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải
quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói
chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
9
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như
các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [4].
1.1.3.5. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử
dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm
mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà
nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau
thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ
đất đai khác nhau [4].
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như
Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định
khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để
sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...
Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định
tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên
mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh
khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng
chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i. Do vậy giá đất để tính bồi
thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
10
các trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định
giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ
thể tại Luật đất đai năm 2003. Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật đất
đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
1.1.3.6. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường);
1.1.4. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển
cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội
1.1.4.1. Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến độ dự án:
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
11
giảm hiệu quả dự án.
- Về kinh tế dự án:
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho
mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến
độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
1.1.4.2. Đời sống xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các
nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp
các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào
sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của
nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB đóng vai trò
không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả
1.1.5. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ
chức ngân hàng quốc tế
1.1.5.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và
sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu nhà
nước. Đất ở khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông
dân lao động. Theo quy định của Luật đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai
thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các
hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (cấp đất), giao đất có thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất.
12
Đất thuộc diện được cấp bao gồm đất sử dụng cho cơ quan nhà nước,
phục vụ mục đích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục
đích quốc phòng, an ninh. Đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh thì
được Nhà nước giao đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc
là cho thuê đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia...thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất.
Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai
Trung Quốc quy định như sau:
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi đất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối
với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung Quốc còn quy định mức nộp
lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không
thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ
442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được
bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ để ở. Những đối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
13
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài
nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải toả mặt bằng
khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên
khu đất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TĐC của Trung Quốc
đều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
đất để thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần đây của WB thì các luật
về TĐC của Trung Quốc đối với các dự án phát triển đô thị, công nghiệp và
giao thông "đã đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn
thực hiện TĐC".
1.1.5.2. Australia
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu được luật pháp bảo hộ tuyệt đối. Nhà nước có quyền trưng thu
đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã
hội đồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại đất đai bằng hai cách: thoả thuận
tự nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;
- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị
trường của mảnh đất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về
14
bồi thường.
Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6
yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh đất;
- Sự chia cắt đất đai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào
bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp đồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh
toán cuối cùng.
1.1.5.3. Chính sách bồi thường và TĐC của các tổ chức ngân hàng quốc tế
Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế
đầu tiên đưa ra chính sách về TĐC bắt buộc. Tháng 2/1980, lần đầu tiên chính
sách TĐC được ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt động
nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên. Từ đó đến nay chính sách TĐC đã được
sửa đổi và ban hành lại nhiều lần.
Như chúng ta đã biết, khi Nhà nước thu hồi đất và TĐC thì những
người BAH là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại
toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng
đồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao
gồm đất đai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do đất đai tạo ra, đặc trưng văn hoá
và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau để đảm bảo đời sống, tài nguyên cho sinh
tồn và hệ sinh thái.
Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) đã bắt đầu áp
dụng bản Hướng dẫn hoạt động của WB về TĐC và từ tháng 11/1995 Ngân
hàng này đã có chính sách riêng của Ngân hàng về TĐC bắt buộc.
15
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và ADB
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây
dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng khi
dự án triển khai thực hiện.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được các tổ chức cho
vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ
chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức độ tác động
của dự án. Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi là một phần của chương
trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH.
Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập
được với cộng đồng mới.
1.1.5.4. Nhận xét, đánh giá
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các
tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm
để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để
bồi thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy
định về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải
phóng mặt bằng
- Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư, tạo
việc làm của người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa
người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư.
1.1.6. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam
1.1.6.1 Trước khi có Luật Đất Đai năm 1993
Luật Đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại Khoản 4 Điều 48 quy định:
“Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho
16
mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của
đất đó theo quy định của pháp luật.”
Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990,
về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích
khác. Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có
rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Toàn bộ tiền bồi
thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp
ngân sách Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai
hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất.
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng
chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói
riêng, đó là:
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao
đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật”.
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không
bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh
và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi
thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức
trưng mua, trưng dụng do luật định”.
1.1.6.2. Thời kỳ 1993 đến 2003
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường
GPMB qua những điều 17, 18, 23.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông
qua và có hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993. Với quy định "đất có giá"
và người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa
