Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2009 2012

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THUÝ HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2012

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THUÝ HẰNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009 - 2012
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY

THÁI NGUYÊN - 2014

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự
giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu
trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 4 năm 2014
Tác giả

Lê Thuý Hằng


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường, Phòng quản lý đào tạo sau đại học - Trường Đại
học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực
hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Thái nguyên, Phòng Tài chính Kế hoạch thành phố, Ban Bồi thường GPMB thành phố và các phòng, ban,
ngành có liên quan của thành phố Thái Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 4 năm 2014
Tác giả

Lê Thuý Hằng


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT .................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ..................................................................... viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................... 1
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài ................................................................ 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 5
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài..................................................... 5
1.1.1. Cơ sở lý luận.................................................................................. 5
1.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ..... 5
1.1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ......... 6
1.1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB .......... 7
1.1.1.4. Về tái định cư ........................................................................ 12
1.1.2. Các văn bản của Nhà nước........................................................... 13
1.1.3. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên............................................... 15
1.1.4. Cơ sở thực tiễn............................................................................. 16
1.2. Tổng quan về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và
tái định cư ở Việt Nam............................................................................. 17
1.2.1. Trước khi có Luật Đất đai 1993 .................................................. 17
1.2.2. Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến luật đất đai năm 1993 ... 19
1.2.3. Luật đất đai năm 2003 đến nay .................................................... 21
1.2.4. Thu hồi đất................................................................................... 23

1.2.5. Bồi thường, bồi thường quyền sử dụng đất.. ................................ 24
1.2.6. Hỗ trợ .......................................................................................... 24


iv
1.2.7. Tái định cư................................................................................... 25
1.2.8. Quy trình thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư
để giải phóng mặt bằng.......................................................................... 26
1.3. Khái quát về giá đất bồi thường trên địa bàn TP. Thái Nguyên .......... 27
1.3.1. Khái quát chung........................................................................... 27
1.3.2. Những khó khăn, tồn tại khi xây dựng giá đất tại TP.Thái Nguyên ... 28
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 30
2.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................... 30
2.2. Nội dung nghiên cứu.......................................................................... 30
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, KT - XH của thành phố Thái Nguyên ........... 30
2.2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai của TP. Thái Nguyên ........... 30
2.2.3. Đánh giá công tác bồi thường tại một số dự án ............................ 30
2.2.3.1. Đánh giá công tác bồi thường tại một số dự án theo số liệu
thứ cấp ............................................................................................... 30
2.2.3.2. Đánh giá công tác BTPMB qua số liệu điều tra ..................... 31
2.2.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp bồi thường GPMB
tại Thái Nguyên ..................................................................................... 31
2.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................... 31
2.3.1. Điều tra thu thập số liệu ............................................................... 31
2.3.2. Phỏng vấn trực tiếp ...................................................................... 31
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý thông tin, phân tích và so sánh....... 31
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 32
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái
Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ........................................................................ 32

3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................ 32
3.1.2. Hiện trạng phát triển KT - XH của thành phố Thái Nguyên ......... 34
3.1.2.1. Các đơn vị hành chính ........................................................... 34


v
3.1.2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội....................................................... 34
3.1.2.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng ......................................................... 36
3.2. Thực trạng về công tác quản lý đất đai và GPMB của thành phố
Thái Nguyên ............................................................................................. 39
3.2.1. Sơ lược về công tác quản lý đất đai tại thành phố Thái Nguyên ... 39
3.2.1.1. Tình hình quản lý sử dụng đất của TP. Thái Nguyên ............. 39
3.2.1.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai ....................................... 43
3.2.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư...... 46
3.3. Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án ..... 50
3.3.1. Các văn bản liên quan đến công tác BTGPMB ............................ 50
3.3.2. Đánh giá công tác BTGPMB tại một số dự án theo số liệu thứ cấp..... 55
3.3.2.1. Số lượng và quy mô dự án ..................................................... 55
3.3.2.2. Đánh giá công tác BTPMB tại 2 dự án.................................. 57
3.3.3. Đánh giá công tác BTGPMT qua số liệu điều tra ......................... 63
3.3.3.1. Ý kiến của cán bộ trực tiếp làm công tác bồi thường GPMB ...... 63
3.3.3.2. Ý kiến của người dân trong khu vực GPMB .......................... 64
3.3.3.3. Tác động của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
đến đời sống, việc làm, thu nhập của các hộ dân có đất bị thu hồi. ..... 65
3.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp bồi thường GPMB tại
Thái Nguyên ............................................................................................. 69
3.4.1. Thuận lợi ..................................................................................... 69
3.4.2. Khó khăn ..................................................................................... 69
3.4.3. Giải pháp ..................................................................................... 70
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................ 73

1. Kết luận ................................................................................................ 73
2. Đề nghị ................................................................................................. 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 75
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC CỤM, TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

BTGPMB

: Bồi thường giải phóng mặt bằng

BTHT

: Bồi thường hỗ trợ

CMĐ

: Chuyển mục đích

CNH - HĐH

: Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

GCN

: Giấy chứng nhận

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KHTP

: Kế hoạch thành phố

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

QH

: Quy hoạch

QSD

: Quyền sử dụng

SDĐ

: Sử dụng đất

TĐC

: Tái định cư

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của thành phố
Thái Nguyên năm 2012................................................................... 35
Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2012 ................ 39
Bảng 3.3: Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng .... 40
Bảng 3.4: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2011 và năm 2012...... 41
Bảng 3.5: So sánh cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối
tượng sử dụng đất ........................................................................... 42
Bảng 3.6: Số lượng dự án được phê duyệt quy hoạch và hoàn thành trên
địa bàn thành phố giai đoạn 2009-2012........................................... 48
Bảng 3.7: Bảng tổng hợp số dự án bồi thường GPMB trên địa bàn Thành
phố Thái Nguyên 2009 - 2012......................................................... 55

Bảng 3.8: Đánh giá tiến độ hoàn thành của một số dự án của Thành phố
Thái Nguyên ................................................................................... 56
Bảng 3.9: Quy mô của hai dự án .................................................................. 58
Bảng 3.10: Mức giá bồi thường đất nông nghiệp tại hai dự án...................... 59
Bảng 3.11: Mức giá bồi thường đất ở tại hai dự án ....................................... 61
Bảng 3.12: Đánh giá chính sách tái định cư tại hai dự án ............................. 62
Bảng 3.13: Kết quả điều tra cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng về
giá đất bồi thường ........................................................................... 63
Bảng 3.14: Kết quả điều tra các hộ dân trong khu vực giải phóng mặt bằng .... 64
Bảng 3.15: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
tại 02 dự án nghiên cứu................................................................... 66
Bảng 3.16: Tình hình lao động, việc làm của các hộ thuộc khu vực bồi
thường GPMB 2 dự án .................................................................... 67
Bảng 3.17: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất 01 năm tại
02 dự án nghiên cứu........................................................................ 68


viii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ..................... 32
Hình 3.2: Biểu đồ tỷ lệ một số loại đất chính của thành phố Thái Nguyên.... 42
Hình 3.3: Biểu đồ tỷ lệ dự án được phê duyệt quy hoạch và hoàn thành
trên địa bàn thành phố giai đoạn 2009-2012 ................................ 49
Hình 3.4: Biểu đồ tổng hợp số liệu dự án bồi thường GPMB hoàn thành
và chưa hoàn thành trên địa bàn TP. Thái Nguyên 2009 - 2012 ... 55
Hình 3.5: Biểu đồ tổng hợp chênh lệch mức giá bồi thường ......................... 60
Hình 3.6: Biểu đồ tổng hợp mức giá chênh lệch giữa 2 dự án....................... 62


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, có vị trí đặc biệt
quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội
không ngừng mở rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta,
cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh
tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào
cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai
cũng không phải là ngoại lệ.
“Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại
thị trường định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng
nhưng hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường
chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ”.
Vấn đề này đã được Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX cụ thể trong
chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001 - 2010: “Hình thành đồng bộ và
tiếp tục phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường đi đôi với xây dựng
khuôn khổ pháp lý và thể chế để thị trường hoạt động năng động, có hiệu quả,
có trật tự kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh”. Đó có thể coi
là các bước đi quan trọng để từng bước đưa thị trường bất động sản vào hoạt
động lành mạnh. Việc xác định giá đất cũng như những tài sản trên đất là một
việc làm tất yếu trong công cuộc phát triển đất nước, hội nhập khu vực và
quốc tế.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm
gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá,
giáo dục, khoa học, xã hội ... ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung
của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng

2

hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống
thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia ... là điều kiện rất cơ bản để phát triển
nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch ... Đến nay cả nước ta
đã có gần 80 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông,
xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo, .v.v. Nhà nước
thu hồi đất của người sử dụng đất và bồi thường cho người bị thu hồi tương
đương với những gì người bị thu hồi thiệt hại, kèm theo các hỗ trợ để ổn định
đời sống, đảm bảo một xã hội phát triển bền vững. Việc thực hiện bồi thường
giữ vị trí hết sức quan trọng - là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá
trình bồi thường giải phóng mặt bằng; mà trong đó việc xác định giá đất tính
bồi thường là mấu chốt để đảm bảo bồi thường đúng với giá trị quyền sử dụng
đất bị thu hồi. Trong các năm qua việc xây dựng giá đất để tính tiền bồi
thường đất đang là nhiệm vụ hết sức khó khăn và còn nhiều tồn tại như việc
định giá cho các khu đất dùng để bồi thường còn chưa có cơ sở thực tiễn nên
chưa đảm bảo phù hợp với thiệt hại về đất của người dân, chưa phù hợp chính
sách, dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những tồn tại đó trong những
năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp xác
định giá đất tính bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Luật Đất đai
2003 thì giá đất tính bồi thường phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường. Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất. Dựa trên khung giá quy định của Nhà nước, tỉnh Thái Nguyên
hàng năm công bố bảng giá các loại đất trên cơ sở nghiên cứu đến yếu tố biến
động giá thực tế, tuy nhiên việc thực hiện còn nhiều bất cập. Do tỉnh Thái
Nguyên đang trên đà phát triển, nguồn quỹ đất cần cho các dự án là rất lớn.

3

Một số chủ dự án được quyền thỏa thuận giá đất với chủ sử dụng, do đó đẩy
nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, cùng một loại đất, một
thời điểm nhưng giá đất bồi thường khác nhau dẫn đến nảy sinh những thắc
mắc cho người sử dụng đất. Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ cho người
dân, chính sách tái định cư của các dự án cũng có sự khác biệt nhất định. Xuất
phát từ thực tế trên, để góp phần cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
vừa đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà nước, của xã hội
đồng thời đảm bảo tiến độ là một việc hết sức cần thiết. chúng tôi tiến hành
thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại
một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2009-2012".
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số
dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên (bao gồm nhóm dự án do nhà nước
làm chủ đầu tư và nhóm dự án do doanh nghiệp làm chủ đầu tư), trên cơ sở đó
rút ra kết luận để đề xuất giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tiễn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác BTGPMB của dự án và những thuận lợi, khó khăn.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác BTGPMB đến đời sống của người
dân trong khu vực BTGPMB.
- Đề xuất phương án giải quyết có tính khả thi và rút ra bài học kinh
nghiệm cho công tác BTGPMB.
2.3. Yêu cầu
- Đánh giá được kết quả bồi thường giải phóng mặt bằng của hai dự án
cụ thể: dự án Khu dân cư đường Lưu Nhân Chú phường Lương Sơn, dự án
Khu dân cư số 9 phường Gia Sàng trên các mặt sau:
+ Giá đất bồi thường tại hai dự án

4

+ Chính sách hỗ trợ tái định cư của hai dự án
+ Ý kiến của người dân tại hai dự án và khu vực lân cận
+ Ý kiến của cán bộ tham gia giải phóng mặt bằng
- Nắm vững các quy định trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật
về công tác bồi thường GPMB, các Thông tư, Nghị định, các Quy định có liên
quan đến công tác bồi thường GPMB;
- Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.


5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu chính sách về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư hai dự án: dự án Khu dân cư đường Lưu Nhân
Chú phường Lương Sơn, dự án Khu dân cư số 9 phường Gia Sàng và đề xuất
hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu đề tài nhằm góp phần đẩy nhanh quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa tại địa phương, chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế,
đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế; nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà
nước về đất đai nói chung và hoàn thiện chính sách thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư nói riêng trên địa bàn thành phố; Góp phần hạn chế, giải
toả những bức xúc về khiếu kiện của công dân khi bị thu hồi đất đất để thực
hiện dự án trên địa bàn.

1.1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a) Thu hồi đất
"Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường,
thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai". [20]
b) Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. [20]
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
c) Hỗ trợ
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới”. [20]


6

d) Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây
để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể
tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự
án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
e) Một số khái niệm liên quan khác
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng

hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng
đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chừng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
cho người đó.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là so tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường
hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định.
1.1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của toàn xã hội.


7

- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành,... mật độ
dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một
đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng được tiến hành
với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò
quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực
nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà
đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông

dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư
vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi
nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình đó
đã dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo
đời sống dân cư sau này[8].
1.1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB
* Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế - xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,


8

Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới,

ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng,
an ninh và ổn định xã hội.[9]
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.


9

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo”.
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào

quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác đền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã
cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao
đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011
ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà
đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha).
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)
để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,
Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh...


10

Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy
định tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường,
nhưng còn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện
cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ
này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong
quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn
trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại
bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại

HSĐC là rất cần thiết.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về
quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về
quyền sở hữu đất. [5]
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai,
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp
GCNQSD đất. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ
chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân. [8]


11

* Yếu tố giá đất và định giá đất
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc
xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy
định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm
1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt

hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24
tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Hội đồng hành quy định về đền bù thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định
trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm theo Nghị định số
87/CP. [2]
Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong
các trường hợp sau đây (Điều 55): Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của
Luật này; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều
không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường đất đai và phát sinh khiếu kiện.


12

1.1.1.4. Về tái định cư
Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã
hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung.
Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực
hiện như các dự án phát triển khác.
a. Vấn đề ổn định nơi ở

- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu
như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống của những người TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán
sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu
TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề,
giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng
khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải
quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng
đồng. Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật
tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH - HĐH phát
triển đất nước, một khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức
của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ.
b. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất
nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không
ổn định.
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất
nhiều khó khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề


13

nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của
những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất,
nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách
là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác
nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi,

ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh
hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền,
thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các
tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu
nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như của cả người dân được
hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia
đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.1.2. Các văn bản của Nhà nước
Trong bất kỳ lĩnh vực nào của đời sống, kinh tế, văn hóa văn bản chứng
thư quan trọng nhất vẫn là Luật, các Nghị định của Chính phủ và công tác giải
phóng mặt bằng cũng không nằm ngoài phạm vi này. Công tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên đang thực hiện theo tinh thần của Luật và
Nghị mà Quốc hội và Chính phủ đã ban hành:
- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
việc thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,


14

thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp

xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư.
Để thực hiện theo tinh thần của Luật và Nghị định trong thực tế là rất
khó. Bởi vì Luật, Nghị định chỉ đưa ra những chỉ dẫn cũng như những đối
tượng những trường hợp chung nhất. Do vậy khi triển khai cần phải có những
văn bản hướng dẫn chi tiết trong quá trình thực hiện và cụ thể hóa các đối
tượng và phạm vi mà Luật và Nghị định đề cập đến.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-TNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 14/2007/TT-TNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường. hỗ trợ, tái định cư và trình tự
thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.


15

- Nghị định số 84/2010/NĐ-CP ngày 25/5/2010 của Chính phủ về Quy
định bộ sung về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục

bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2010/TT-BTNMT ngày 15/6/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2010/NĐ-CP ngày 25/5/2010 của Chính phủ về Quy định bộ sung về việc
cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ;
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
1.1.3. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
Để Luật đi vào cuộc sống và phù hợp với tình hình đời sống kinh tế,
chính trị văn hóa - xã hội của từng địa phương thì quyết định của UBND tỉnh
là những văn bản quan trọng nhất sát với thực tế địa phương. Đây là những
văn bản có tính pháp lý để giải quyết công việc nhất là trong công tác giải
phóng mặt bằng. Dưới đây là một số văn bản liên quan đến công tác GPMB
mà UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành:
- Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30 tháng 09 năm 2005 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 của Chính Phủ;
- Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 11/4/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây cối, hoa màu gắn liền
với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 23/2008/QĐ-UBND ngày 22/4/2008 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà và các công trình kiến
trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 37/2010/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
năm 2010;