tác động của các yếu tố vĩ mô đến giá thuê văn phòng hạng a trên địa bàn thành phố hồ chí minh

TR

NG

B GIÁO D C VÀ ÀO T O
I H C KINH T THÀNH PH

H

CHÍ MINH

----------------

LÂM QU C TRUNG

TÁC

NG C A CÁC Y U T

V MÔ

THUÊ V N PHÒNG H NG A TRÊN
THÀNH PH

H

CHÍ MINH

LU N V N TH C S KINH T

TP. H

CHÍ MINH – N M 2015

N GIÁ
A BÀN


B
TR

NG

GIÁO D CVÀ ÀO T O

I H C KINH T THÀNH PH

H

CHÍ MINH

LÂM QU C TRUNG

TÁC

NG C A CÁC Y U T

V MÔ

THUÊ V N PHÒNG H NG A TRÊN
THÀNH PH

H

A BÀN

CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH T PHÁT TRI N (TH M

NH GIÁ)

MÃ S : 60310105

LU N V N TH C S KINH T
NG

IH
NG D N KHOA H C:
TS NGUY N QU NH HOA

TP. H

N GIÁ

CHÍ MINH – N M 2015


L I CAM OAN
Tôi xin cam đoan lu n v n th c s "Tác đ ng c a các y u t v mô đ n giá
thuê v n phòng h ng A trên đ a bàn TP.HCM" là k t qu c a quá trình h c t p,

nghiên c u khoa h c đ c l p c a cá nhân tôi d

is h

ng d n c a TS Nguy n

Qu nh Hoa.
Các s li u đ

c nêu trong lu n v n đ

thu th p t th c t , đáng tin c y, đ

c trích d n ngu n rõ ràng và đ

c

c x lý trung th c và khách quan.

K t qu nghiên c u trong lu n v n là trung th c và ch a đ

c công b trong

b t k công trình nghiên c u nào khác.
TPHCM, ngày 06tháng 08 n m 2015
H c viên th c hi n lu n v n

LÂM QU C TRUNG

M CL C
L i cam đoan
M cl c
Danh m c t vi t t t
Danh m c các b ng bi u
CH

NG 1: GI I THI U .........................................................................................1

1.1. Tính c p thi t c a đ tài. ..................................................................................1
1.2. M c tiêu nghiên c u. ........................................................................................2
1.3. Câu h i nghiên c u. ..........................................................................................2
1.4.

it

1.5. Ph

ng và ph m vi nghiên c u. ...................................................................2
ng pháp nghiên c u. .................................................................................3

1.6. K t c u c a lu n v n.........................................................................................3
CH

NG 2: C S LÝ LU N ................................................................................5

2.1. T ng quan v v n phòng cho thuê....................................................................5
2.1.1. Khái ni m v n phòng cho thuê. .....................................................................5
2.1.2. Phân lo i v n phòng cho thuê........................................................................6
2.1.3. Cung c u và giá c trên th tr

ng v n phòng cho thuê. ...............................8

2.1.3.1. C u v n phòng cho thuê. ............................................................................8
2.1.3.2. Cung v n phòng cho thuê. ........................................................................10
2.1.3.3. Giá thuê v n phòng trên th tr
2.2. Nh ng y u t v mô nh h
2.2.1. Chính sách c a Nhà n

ng. .........................................................12

ng đ n giá thuê v n phòng cho thuê.................16
c. ...........................................................................16

2.2.2. Các y u t kinh t chung c a qu c gia và đ a ph

ng. ...............................17

2.3. Lý thuy t v mô hình véct t h i quy (VAR – Vector Autoregression
Model) ...................................................................................................................19
2.4. L
2.4.1. L

c kh o các nghiên c u có liên quan. ........................................................23
c kh o nghiên c u v

nh h

ng c a các y u t kinh t v mô đ n giá

b t đ ng s n nói chung. .........................................................................................23
2.4.2. L

c kh o nghiên c u v

nh h

ng c a các y u t kinh t v mô đ n giá


thuê v n phòng. .....................................................................................................26
K t lu n ch
CH

ng 2. ................................................................................................30

NG 3: MÔ HÌNH NGHIÊN C U .................................................................31

3.1. Khung phân tích. ............................................................................................31
3.2. Mô hình nghiên c u đ xu t. ..........................................................................32
3.2. D li u nghiên c u. ........................................................................................37
K t lu n ch
CH

ng 3. ................................................................................................37

NG 4: K T QU NGHIÊN C U .................................................................39

4.1. T ng quan th tr

ng v n phòng cho thuê h ng A

TP.HCM. .....................39

4.2. T ng quan v s thay đ i c a các y u t kinh t v mô. ................................41
4.3. K t qu nghiên c u th c nghi m v

nh h

ng c a các y u t kinh t v mô

đ n giá thuê v n phòng h ng A. ............................................................................50
4.3.1. Th ng kê mô t . ...........................................................................................50
4.3.2. Ki m đ nh nghi m đ n v . ...........................................................................51
4.3.3. L a ch n đ tr t i u trong mô hình..........................................................52
4.3.4. K t qu

cl

ng mô hình VAR. ..............................................................53

4.3.5. Ki m đ nh nhân qu Granger. .....................................................................55
4.3.6. Hàm ph n ng đ y.......................................................................................56
K t lu n ch
CH

ng 4. ................................................................................................58

NG 5: K T LU N VÀ KI N NGH ............................................................60

5.1. K t qu nghiên c u. ........................................................................................60
5.2. H n ch c a nghiên c u. ................................................................................61
5.3. Ki n ngh . .......................................................................................................62
TÀI LI U THAM KH O
Ph l c


DANH M C T

VI T T T

1

B S

B t đ ng s n

2

VAR

Vector Auto Regression

3

GDP

Gross Domestic Product

4

FDI

Foreign Direct Investment

5

TP.HCM

Thành ph H Chí Minh

6

AR (1)

Auto Regression (Quá trình t h i quy b c 1)

7

NHNN

8

GSO

T ng c c th ng kê

9

TP.HCM

Thành ph H Chí Minh

10

CPI

Ch s giá tiêu dùng

11

WTO

World Trade Organization

Ngân hàng Nhà n

c


DANH M C CÁC B NG BI U
 B ng 2.1: Tóm t t mô hình nghiên c u

m t s qu c gia ................................. 27

 Hình 3.1: Khung phân tích c a nghiên c u ......................................................... 32
 B ng 3.2: Tóm t t các bi n trong mô hình .......................................................... 33
 Bi u đ 4.1. Bi n đ ng giá thuê v n phòng h ng A bình quân t i thành ph H
Chí Minh giai đo n Quý 4/2006 đ n Quý 1/2015 ..................................................... 39
 Bi u đ 4.2. T ng tr

ng kinh t giai đo n 1990-2014 ...................................... 41

 Bi u đ 4.3. T c đ t ng tr

ng t ng s n ph m qu c n i theo quý ................... 42

 Bi u đ 4.4. Thay đ i ch s giá tiêu dùng theo quý ........................................... 43
 Bi u đ 4.5. T c đ t ng tr

ng v n đ u t tr c ti p n

c ngoài ...................... 44

 Bi u đ 4.6. Ch s VN – Index .......................................................................... 46
 Bi u đ 4.7. T ng tr

ng tín d ng và lãi su t tái c p v n................................... 48

 B ng 4.8. Th ng kê mô t m u kh o sát ............................................................. 51
 B ng 4.9. Ki m đ nh tính d ng các bi n theo tiêu chu n ADF........................... 52
 B ng 4.10. L a ch n đ tr t i u cho mô hình VAR ........................................ 52
 B ng 4.11. K t qu

cl

ng mô hình VAR ..................................................... 53

 B ng 4.12. Ki m đ nh nhân qu Granger ............................................................ 55
 Hình 4.13. Ph n ng c a giá thuê v n phòng tr

c cú s c c a các bi n kinh t v

mô ............................................................................................................................. 58


1

CH

NG 1: GI I THI U

1.1. Tính c p thi t c a đ tài.
Hi n nay, v i chính sách m c a n n kinh t , c th , Vi t Nam đã là thành
viên chính th c c a các t ch c qu c t nh : AFTA và WTO. S l

ng doanh

nghi p đang ho t đ ng t i Vi t Nam do đó c ng gia t ng. M t m t là các doanh
nghi p m i đ

c thành l p trong n

c, m t khác là các doanh nghi p n

c ngoài

vào Vi t Nam. Nhu c u v v n phòng cho thuê c ng t ng nhanh, trong đi u ki n
ngu n cung v n phòng cho thuê b gi i h n, giá thuê v n phòng do đó b
h

ng, bi n đ ng th

ng xuyên. Tác đ ng c a cung c u, các y u t vi mô làm thay

đ i giá thuê v n phòng th

ng d nh n bi t. Tuy nhiên ngoài nh h

c u, các y u t vi mô c ng nh các b t đ ng s n th
phòng còn b nh h

nh

ng c a cung

ng m i khác, giá thuê v n

ng b i nhi u y u t v mô khác.

M t th c ti n có th nhìn nh n r ng, nhi u t ch c kinh doanh d ch v v n
phòng cho thuê t i Vi t Nam h u nh ch a quan tâm đ n tác đ ng c a các y u t v
mô đ n bi n đ ng giá v n phòng cho thuê trong khi các nghiên c u v l nh v c này
đ uđ
l

c th c hi n t i các n

c phát tri n trên th gi i thông qua các mô hình đ nh

ng. T i Vi t Nam, theo tác gi , hi n t i v n ch a có nghiên c u nào ng d ng

mô hình VAR đ nghiên c u tác đ ng c a các y u t v mô đ n giá thuê v n phòng.
Các y u t v mô nh t ng s n ph m qu c n i (GDP), l m phát, lãi su t ngân
hàng, t ng tr

ng tín d ng, v n đ u t n

c ngoài, ch s ch ng khoán… nh h

ng

đ n thu nh p ròng trung bình trong t

ng lai c a tài s n. Các kho n thu nh p ròng

trong t

cl

ng lai thông th

ng đ

c

ng cho m t giai đo n nh t đ nh thông

qua hai tiêu chí c b n là doanh thu và chi phí d báo, sau đó s đ

c chi t kh u

v i m t t su t chi c kh u nh t đ nh đ tính giá tr tài s n. Do đó, vi c xác đ nh nh
h

ng c a các y u t v mô đ n vi c xác đ nh giá tr c a B S th

chung và giá thuê v n phòng nói riêng tr thành m t đ tài đ

ng m i nói

c quan tâm.

Có nhi u nghiên c u đã ch ra nh ng nguyên nhân chính làm cho giá b t
đ ng s n thay đ i b t th

ng. Theo George Soros: “

gây ra m t s bùng v , ph i

có m t d ng tín d ng hay đòn b y nào đó, v a có m t d ng ng nh n hay lý gi i sai


2

nào đó” (Soros, 2009). N u nh “d ng tín d ng hay đòn b y” trong phát bi u
liên quan đ n s t ng tr

trên

ng quá m c, thì “s ng nh n” l i liên quan đ n tâm lý

c a nhà đ u t , và “s lý gi i sai nào đó” thì đ

c dùng đ đ c p đ n các chính

sách không h p lý. Nghiên c u th c nghi m trên th

tr

ng Singapore,

Subramaniam Pillay ch ra r ng, có 4 nguyên nhân chính tác đ ng đ n giá b t đ ng
s n là: t c đ t ng tr
s

ng GDP, t c đ t ng tr

ch ng khoán, trong đó t c đ

t ng tr

ng tín d ng, lãi su t cho vay và ch
ng tín d ng là nguyên nhân chính

(Subramaniam, 2005).
Trên c s th c ti n đó, tác gi l a ch n đ tài “Tác đ ng c a các y u t v
mô đ n giáv n phòng cho thuê h ng A trên đ a bàn Thành ph H Chí Minh”
làm đ tài nghiên c u cho lu n v n th c s .
1.2. M c tiêu nghiên c u.

Lu n v n có các m c tiêu nghiên c u sau:
Lu n gi i và ki m đ nh m i quan h nhân qu gi a bi n giá v n phòng cho
thuê h ng A t i thành ph H Chí Minh và các bi n kinh t v mô.
a ra ki n ngh nh m phát tri n th tr

ng v n phòng cho thuê h ng A t i

Thành ph H Chí Minh.
1.3. Câu h i nghiên c u.
M c tiêu nghiên c u đ

c c th hóa thông qua các câu h i sau:

u tiên là nguyên nhân nàod n đ n bi n đ ng giáv n phòng cho thuê h ng
A t i Thành ph H Chí Minh? Sau khi tr l i đ

c câu h i này, tác gi ti n tr l i

câu h i v tác đ ng c a các bi n kinh t v mô đ n giá v n phòng cho thuê h ng A
t i Thành ph H Chí Minh nh th nào? Trên c s k t qu l

ng hóa tác đ ng

c a các bi n kinh t v mô đ n giá v n phòng cho thuê h ng A t i thành ph H Chí
Minh, tác gi ti n hành đ xu t các ki n ngh c n th c hi n nh m phát tri n th
tr
1.4.

ng v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph H Chí Minh.
it

ng và ph m vi nghiên c u.

 V đ it

ng nghiên c u

Các y u t v mô nh h

ng đ n giá v n phòng cho thuê h ng A trên đ a bàn


3

Thành Ph H Chí Minh.
 V ph m vi nghiên c u
Ph m vi nghiên c u c a lu n v n là bi n đ nggiá v n phòng cho thuê trên
đ a bàn Thành ph H Chí Minh, trong giai đo n Quý 4/2006–Quý 1/2015.
1.5. Ph

ng pháp nghiên c u.

Lu n v n s d ng các ph
Ph

ng pháp nghiên c u:

ng pháp phân tích t ng h p đ

lu n v giá v n phòng cho thuê và s

c s d ng nh m làm sáng t c s lý

nh h

ng c a các y u t v mô đ n giá v n

phòng cho thuê.
Ph
tr

ng pháp th ng kê mô t nh m đi u tra, thu th p s li u v tình hình th

ng v n phòng cho thuê, các y u t kinh t v mô có m i quan h t

th tr

ng tác v i

ng v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph H Chí Minh.
Ph

ng pháp nghiên c u đ nh l

ng đ

c s d ng nh m mô hình hóa m i

quan h gi a các bi n v mô và giá thuê v n phòng h ng A trên c s lý thuy t đã
đ

c phân tích, đánh giá. T đól

ng hóa các tác đ ng c a bi n v mô đ n bi n

giáv n phòng cho thuê làm c s đ đ xu t ki n ngh .
1.6. K t c u c a lu n v n
Bài lu n v n này đ
Ch

c chia thành n m ch

ng, c th :

ng 1: Gi i thi u

Trình bày v c s hình thành đ tài nghiên c u, m c tiêu nghiên c u, ph m
vi nghiên c u, ý ngh a đ tài nghiên c u và k t c u bài nghiên c u.
Ch

ng 2: C s lý lu n

Gi i thi u khái quát các lý thuy t ph c v cho nghiên c u. Tác gi c ng ti n
hành l

c kh o các nghiên c u liên quan đ n đ tài này trong ch

ng 2,làm c s

đ đ xu t mô hình nghiên c u phù h p v i th c t .

Ch

ng 3: Mô hình phân tích

Trình bày khung phân tích, mô hình nghiên c u, c m u, các đ c đi m c a
m u, ph

ng pháp ch n m u, ph

ng pháp thu th p d li u, ph

s li u, quy trình th c hi n nghiên c u.

ng pháp phân tích


4

Ch

ng 4: K t qu nghiên c u

Trình bày th c tr ng bi n đ ng giá v n phòng cho thuê h ng A t i Thành ph
H Chí Minh trong trong giai đo n Qúy 4/2006 – Qúy 1/2015.
Ki m đ nh m i quan h nhân qu gi a bi n giá v n phòng cho thuê h ng A
t i thành ph H Chí Minh và các bi n kinh t v mô.
Ch

ng 5: K t lu n và ki n ngh

Trình bày nh ng k t lu n rút ra t nghiên c u, nh ng h n ch c a nghiên
c u và đ xu t ki n ngh c ng nh h

ng nghiên c u ti p theo.


5

CH

NG 2: C

S

LÝ LU N

2.1. T ng quan v v n phòng cho thuê.
2.1.1. Khái ni m v n phòng cho thuê.
nhi u n

c trên th gi i v n phòng cho thuê đã xu t hi n t lâu nh ng

Vi t Nam khái ni m v n phòng cho thuê còn r t m i m . Dù v y, ho t đ ng c a th
tr

ng cho thuê v n phòng di n ra r t sôi đ ng, nh t là trong nh ng n m g n đây.

V n phòng cho thuê c ng là m t lo i b t đ ng s n t o thu nh p cùng lúc đ t đ
các m c tiêu c a ch s h u, mà v n luôn luôn gi đ

c

c giá tr c a b t đ ng s n.

Theo t đi n Cambridge (2015), v n phòng cho thuê là m t tòa nhà ho c m t
ph n c a tòa nhà đ
Hi n t i

c s d ng nh m t v n phòng v i m c đích cho thuê.

Vi t Nam ch a có đ nh ngh a chính th c v v n phòng cho thuê.

M t s t ch c khác nh CBRE, Savills (2015) cho r ng: V n phòng cho thuê là
m t phòng ho c nhi u phòng trong m t tòa nhà dùng đ cho thuê trong đó cung c p
các d ch v nh t đ nh, ng

i thuê có quy n s d ng ph n di n tích, kho ng không

gian và các trang thi t b dùng chung nh hành lang, thang máy, vòi n
đi chung… M i ng

c chung, l i

i thuê trong tòa nhà đ u có quy n và ngh a v ngang nhau

trong vi c s d ng và qu n lý ph n di n tích và các thi t b dùng chung đó.
Theo quan đi m c a tác gi có th hi u v n phòng cho thuê nh sau:
V n phòng cho thuê là công trình có mái, có t
đ

ng bao quanh, c a ra vào

c cho thuê b i m t hay nhi u cá nhân ho c t ch c nh t đ nh đ làm n i giao

d ch, sinh ho t v n hóa – xã h i ho c c t gi v t ch t.V n phòng cho thuê đ

c

hi u là m t ph n ho c toàn b tòa nhà công trình đ

c cho thuê đ th c hi n m t

ho c nhi u ch c n ng trên mà không dùng đ

i thuê có quy n s d ng ph n

. Ng

di n tích, kho ng không gian và các trang thi t b dùng chung nh hành lang, thang
máy, vòi n

c chung, l i đi chung,… M i ng

i thuê trong tòa nhà đ u có quy n và

ngh a v ngang nhau trong vi c s d ng và qu n lý ph n di n tích và các thi t b
dung chung đó.


6

2.1.2. Phân lo i v n phòng cho thuê.
M i qu c gia có tiêu chu n phân lo i v n phòng cho thuê khác nhau. Nh
Úc chú tr ng đ n v n đ môi tr

ng,

Nh t chú tr ng t i các ch s an toàn (đ ng

đ t, núi l a,…). Tuy có nhi u cách phân lo i khác nhau nh ng v n phòng cho thuê
đ

c phân lo i ch y u theo các cách sau:
 Theo Hi p h i s h u và qu n lý cao c qu c t (BOMA – Building

Owners & Managers Associate International):
Cao c v n phòng đ

c phân ra 3 h ng chính A, B và C. Tùy theo thói quen,

t p quán vùng mi n và s phát tri n công ngh mà vi c phân lo i h ng c ng thay
đ i theo t ng qu c gia, châu l c và BOMA c ng s d ng các phân l p này đ th c
hi n ki m kê th tr

ng v n phòng 1 n m 2 l n. M c dù các cách phân lo i tòa nhà

v n phòng c a các thành ph khác nhau là khác nhau, nh ng theo BOMA vi c phân
h ng th

ng có các đ c đi m chung nh sau:

Tòa nhà h ng A: nh ng tòa nhà đ

c x p h ng A là nh ng tòa nhà hi n đ i,

công ty qu n lý chuyên nghi p, uy tín trong giao d ch. Nh ng tòa nhà này đ

c cho

thuê v i m c giá cao h n giá trung bình trong khu v c. Tòa nhà có tiêu chu n ch t
l

ng cao, đ m b o tính ngh thu t t ng th tòa nhà, ho c có m t h

ng ti p c n

trong xây d ng đ c bi t.
Tòa nhà h ng B: nh ng tòa nhà v n phòng đ

c x p h ng B đ

v i m c giá trung bình trong khu v c. Tòa nhà có tiêu chu n ch t l

c cho thuê
ng t t trong

khu v c, đ y đ h th ng thi t b c n thi t. Vi c xây d ng không th so sánh v i tòa
nhà h ng A t i cùng m t m c giá.
Tòa nhà h ng C: nh ng tòa nhà v n phòng đ
và trang b h th ng c n thi t đ ph c v cho ng

c x p h ng C đ

c xây d ng

i thuê v i m c giá th p h n giá

trung bình.
T các tiêu chí phân h ng v n phòng cho thuê đ

c BOMA đ xu t, các t

ch c khác nh CBRE, Savills,… đã ti n hành đ a ra các cách phân h ng v n phòng
khác nhau. Tuy tiêu chí phân h ng v n phòng cho thuê đ n nay v n ch a th c s rõ
ràng và ph thu c ch quan vào đ n v phân h ng nh ng có th t ng h p vi c phân


7

h ng này nh sau:
Tòa nhà h ng A: Tòa nhà hi n đ i, đi u ki n đi l i thu n ti n, các trang thi t
b đ t tiêu chu n ch t l

ng cao, b trí sàn linh ho t, di n tích l n sàn không c t,

sàn nâng, tr n treo, h th ng đi u hòa không khí và s

i m hi u qu . Có trình đ

qu n lý qu c t , h t ng ch đ xe đ t tiêu chu n. Có t ng di n tích trên 20.000 m2,

di n tích sàn t i thi u là 1.000 m2, c

ng đ ánh sáng t i thi u là 25 W/m2 đ i v i

các thi t b c a khách thuê, th i gian ch đ i gi a các l

t thang máy cao nh t là 25

giây ho c th p h n.
Tòa nhà h ng B:Cùng tiêu chí h ng A nh ng
l

ng th p h n. Ngoài ra, có t ng di n tích trên 10.000 m2, di n tích sàn t i thi u là

600 m2, c

ng đ ánh sáng t i thi u là 15 W/m2 đ i v i các thi t b c a khách

thuê, th i gian ch đ i gi a các l
Tòa nhà h ng C: Ch t l
c

v trí trung tâm và ch t

t thang máy là 30 giây ho c th p h n.
ng và v trí kém h n h ng B. Nh ng yêu c u

ng đ ánh sáng t i thi u là 10 W/m2, th i gian ch đ i gi a các l

t thang máy

là 35 giây ho c th p h n, tuy nhiên v n c n th ra vào 24h trong ngày, chìa khóa
đi u khi n h th ng đi u hòa sau gi làm vi c, không gian ch t l

ng t t.

i v i m i l nh v c khác nhau thì ng

i ta s ch n cho mình m t v n

phòng làm vi c h p lý v di n tích giá c , ch t l

ng.Ví d :các v n phòng đ i di n

Vi t Nam c a các t ch c l n th gi i nh Ngân hàng Th gi i (WB), Liên minh
châu Âu (EU), Qu Ti n t Qu c t (IMF)… đ u ch n v n phòng c a mình đó là
toà nhà h ng A cao c p.Hay các công ty v a và nh , thì ng

i ta l i l a ch n cho

mình nh ng v n phòng giá c h p lý,v a đ cho nhu c u c a công ty đó là nh ng
v n phòng h ng B hay C.
 Phân lo i theo hình th c v n phòng cho thuê:
Các tòa nhà, cao c v n phòng: nhi u t ch c, doanh nghi p s cùng thuê
v n phòng t i cùng m t tòa nhà. M i t ng hay m i phòng s có m t t ch c, doanh
nghi p thuê và tòa tháp đ

c thuê b i r t nhi u doanh nghi p khác nhau. Chính vì

s đa d ng đó nên vi c qu n lý các cao c v n phòng r t ph c t p.

V n phòng cho thuê t i nhà dân: hi n nay

Vi t Nam còn có lo i hình v n


8

phòng cho thuê t i nhà dân. Di n tích cho thuê có th là m t phòng, m t t ng ho c
c c n nhà. N u không thuê c c n nhà thì doanh nghi p đi thuê s

cùng ch nhà

ho c cùng các doanh nghi p khác cùng thuê (thuê m t phòng, thuê m t t ng th
x y ra tr

ng

ng h p này). V i ngu n l i l n t cho thuê v n phòng nên nhi u ng

dân đã đ u t xây d ng nhà r i cho thuê toàn b . Các c n nhà cho thuê th
trên các đ

i

ng n m

ng chính, giao thông thu n ti n. Giá thuê t i nhà dân c ng r h n t i các

cao c v n phòng nên đ

c nhi u doanh nghi p, t ch c l a ch n.

V n phòng o: còn đ

c g i là v n phòng cho thuê 0 m2 v i d ch v đ

c

cung c p bao g m: đ a đi m giao d ch c a doanh nghi p v i đ a ch xác đ nh, s
đi n tho i, s fax, nhân viên l tân, bi n hi u công ty, k toán báo cáo thu . D ch v
này đã có t lâu đ i trên th gi i, khi s d ng, khách hàng không ph i chuy n đ
đ c, trang thi t b đ n mà ch đ t bi n hi u, logo c a công ty mình t i đó. Ngoài ra,
doanh nghi p không c n thi t ph i có nhân viên làm vi c th

ng tr c. B ph n

nhân s c a v n phòng tr n gói s tr l i đi n tho i, nh n fax, email và các gi y t
liên quan v i t cách th ký công ty. Sau đó các thông tin này s đ

cg iđ nt n

n i cho khách hàng. Chi phí c a v n phòng o do đó r t ti t ki m so v i v n phòng
thuê thông th

ng.

2.1.3. Cung c u và giá c trên th tr

ng v n phòng cho thuê.

2.1.3.1. C u v n phòng cho thuê.
C u là s l
nh n đ

ng hàng hóa mà ng

i mua mu n mua t i m i m c giá ch p

c (David Begg, 2005). Nh v y, c u v n phòng cho thuê là t ng s l

hàng hóa v n phòng cho thuê mà ng

ng

i mua s n sàng ch p nh n và có kh n ng

thanh toán ng v i m i m c giá nh t đ nh trên th tr

ng.

C u v n phòng cho thuê ph thu c vào các y u t sau đây:
+ S gia t ng s l
t c đ cao th

ng x y ra

ng doanh nghi p: S gia t ng s l

ng doanh nghi p v i

nh ng vùng đô th , nh ng trung tâm kinh t - tài chính,

v n hóa – xã h i. S gia t ng s doanh nghi p m t m t thúc đ y n n kinh t phát
tri n, gia t ng t ng s n ph m qu c gia,… Tuy nhiên, s gia t ng này gây áp l c l n
làm gia t ng nhu c u v m t b ng kinh doanh, gia t ng nhu c u v v n phòng cho


9

thuê.
+ Thu nh p c a doanh nghi p: T ng tr

ng kinh t góp ph n làm t ng thu

nh p c a các thành ph n kinh t , do đó có tác d ng chuy n hóa m t l

ng l n nhu

c u tr thành c u v n phòng cho thuê. Khi doanh nghi p có thu nh p ngày càng
t ng, nhu c u v v trí kinh doanh sang tr ng, hi n đ i, thu n ti n cho vi c đi l i,
giao ti p… gia t ng, đó là các nhu c u th c s . Ngoài ra, s t ng tr
th

ng kinh t

ng làm cho giá b t đ ng s n nói chung t ng lên, qua đó kích thích nhu c u đ u

c , gây áp l c lên giá thuê v n phòng trên th tr
+ K v ng giá thuê trong t
trong t

ng.

ng lai: K v ng v giá v n phòng cho thuê

ng lai có tác đ ng r t l n đ n c u v n phòng cho thuê. Khi các doanh

nghi p cho r ng giá v n phòng cho thuê s ti p t c t ng trong t

ng lai thì h s có

đ ng l c đ thuê v n phòng trong hi n t i khi n c u t ng v t, gây áp l c lên th
tr

ng và t o ra nh ng c n s t giá v n phòng cho thuê. Ng

tin r ng giá v n phòng cho thuê s không còn t ng trong t

c l i, khi m i ng

i

ng lai thì các doanh

nghi p có th đ u t ngu n l c tài chính vào các kênh khác, khi n l c c u suy gi m
trong khi cung không ph n ng k p tr
th tr

c thay đ i c a c u, qua đó tác đ ng làm cho

ng suy gi m và th m chí r i vào đóng b ng.
+ Quy ho ch đô th : Quy ho ch đô th đ

c th c hi n thông qua quy ho ch

s d ng đ t đai, các đ án và k ho ch phát tri n đô th , khu công nghi p và c s
h t ng có tác đ ng tr c ti p t i c u b t đ ng s n nói chung và c u v n phòng cho
thuê nói riêng.
+ Chính sách ti n t c a Nhà n
qua s tác đ ng đ n th tr
phát tri n c a th tr

c: Chính sách ti n t c a Nhà n

c, thông

ng tài chính, s có tác d ng h tr ho c kìm hãm s

ng b t đ ng s n nói chung và th tr

ng v n phòng cho thuê

nói riêng. Xét riêng v c u v n phòng cho thuê, khi Nhà n

c th c hi n chính sách

n i l ng ti n t khi n lãi su t cho vay gi m xu ng và các đi u ki n cho vay n i
l ng, các doanh nghi p có th d dàng h n trong vi c ti p c n đ

c ngu n v n v i

chi phí s d ng v n th p đ ho t đ ng kinh doanh. Do đó, nhu c u c a các doanh
nghi p v m t v n phòng cho thuê sang tr ng, hi n đ i, có v trí trung tâm, thu n


10

ti n trong giao d ch v i đ i tác… s gia t ng.Qua đó đã bi n nhu c u thành c u,
khi n c u v n phòng cho thuê trên th tr

ng t ng lên. Ng

c l i, khi Nhà n

c

th c hi n chính sách th t ch t ti n t , lãi su t cho vay t ng lên và đi u ki n cho vay
khó kh n h n khi n ngu n v n t các ngân hàng th

ng m i h tr c u b th t ch t

làm cho c u v n phòng cho thuê nhanh chóng b suy gi m.
Bên c nh đó các y u t nh k ho ch phát tri n kinh t xã h i, k ho ch đ u
t xây d ng phát tri n h th ng k t c u h t ng đ a ph

ng, vùng mi n trong dài

h n…c ng là nh ng y u t c u thành s tác đ ng đ n c u v n phòng cho thuê.
2.1.3.2. Cung v n phòng cho thuê.
Cung là s l

ng hàng hóa mà ng

i bán mu n bán t i m i m c giá có th

(David Begg, 2005). Nh v y, cung v n phòng cho thuê là t ng s l
v n phòng cho thuê mà ng

i bán s n sàng đ a ra th tr

ng hàng hóa

ng đ trao đ i ng v i

m i m c giá nh t đ nh.
Trong ng n h n, cung v n phòng cho thuê là có gi i h n và r t kém co giãn
tr

c thay đ i giá. Do đó, khi c u t ng lên s d n đ n giá v n phòng cho thuê t ng

cao do cung không ph n ng k p tr

c s thay đ i c a giá. Trong dài h n, có nhi u

y u t tác đ ng t i s thay đ i c a cung v n phòng cho thuê, bao g m:
+ T ng tr

ng kinh t :T ng tr

ng kinh t b n v ng t o n n t ng đ tích l y

v n c a xã h i, kh i thông ngu n l c đ u t vào các th tr
th tr

ng hàng hóa nói chung,

ng b t đ ng s n, v n phòng cho thuê nói riêng.
+ N ng l c ho t đ ng c a các doanh nghi p b t đ ng s n: Ngu n cung v n

phòng cho thuê ch y u đ n t khu v c t nhân là do các doanh nghi p b t đ ng
s n cung ng. Khi th tr

ng b t đ ng s n phát tri n đ n c p đ t p trung hóa và

cao h n là ti n t hóa thì vai trò cung ng hàng hóa b t đ ng s n c a các doanh
nghi p b t đ ng s n trên th tr

ng ngày càng t ng. Kh n ng cung ng hàng hóa

v n phòng cho thuê c a các doanh nghi p, xét v s l

ng c ng nh ch t l

ph thu c vào n ng l c ho t đ ng c a các doanh nghi p này.
đ nh chi n l
l c tài chính...

ng,

ó là n ng l c ho ch

c, n ng l c qu n tr marketing, trình đ k thu t - công ngh , n ng


11

+ Quy ho ch đô th : Thông qua quy ho ch đô th , đ

c th hi n c th b i

các đ án, k ho ch phát tri n c m đô th , đ u t xây d ng c s h t ng k thu t,
xây d ng cao c v n phòng cho thuê c a Nhà n

c, có tác d ng tr

ti p t o ra ngu n cung v n phòng cho thuêđ i v ith tr

c h t là tr c

ng, sau đó tác đ ng gián

ti p b ng s kích thích, thu hút v n đ u t c a khu v c t nhân vào th tr
+ Chính sách ti n t c a Nhà n
t c a Nhà n

c: Chính sách th t ch t ho c n i l ng ti n

c, thông qua s tác đ ng đ n th tr

m nh m đ n s phát tri n c a th tr

Nhà n

ng này.

ng tài chính, có nh h

ng

ng v n phòng cho thuê. Trong nh ng n m

c th c hi n chính sách n i l ng ti n t , các cá nhân, doanh nghi p b t đ ng

s n có th ti p c n ngu n v n d i dào v i chi phí r t các đ nh ch tài chính và do
đó có đi u ki n đ đ u t phát tri n nhi u d án l n và hi n đ i, cung ng ra th
tr

ng nhi u lo i v n phòng cho thuê m t cách phong phú. Ng

c l i, trong th i k

n n kinh t suy thoái, vi c th c hi n chính sách th t ch t ti n t c a Nhà n

c có

tác đ ng làm lãi su t cho vay t ng cao, ngu n v n t h th ng tài chính đ vào th
tr

ng b t đ ng s n b suy gi m, khi n các cá nhân và doanh nghi p b t đ ng s n

g p khó kh n trong tri n khai d án, do đó ngu n cung v n phòng cho thuê c ng b

suy gi m.
+ Công ngh xây d ng và giá thành v t li u xây d ng: S thay đ i và phát
tri n công ngh xây d ng m i t t h n, nhanh h n và hi u qu h n, k t h p v i vi c
ra đ i các lo i v t li u xây d ng b n và r h n có tác d ng làm giá thành xây d ng
gi m, do đó góp ph n làm t ng ngu n cung v n phòng cho thuê trên th tr
+ K v ng giá trong t

ng.

ng lai: B t đ ng s n, c th là các cao c v n phòng

cho thuê, không ch là hàng hóa trên th tr

ng mà nó còn đóng vai trò là tài s n

đ u t dài h n. Do đó, k v ng giá b t đ ng s n trong t

ng lai có tác đ ng r t l n

đ n vi c đ u t c a các cá nhân, doanh nghi p kinh doanh b t đ ng s n. Khi các
nhà cung ng k v ng giá b t đ ng s n s ti p t c t ng trong t
ngu n v n tích l y đ

c và đi vay m

n đ đ u t các cao c v n phòng cho thuê

khi n cung v n phòng cho thuê t ng. Ng
s n s không còn t ng trong t

ng lai thì h s d n

c l i, khi m i ng

ng lai thì v n t th tr

i tin r ng giá b t đ ng

ng b t đ ng s n s đ

c rút


12

ra đ đ u t vào các kênh khác, khi n l c cung suy gi m trong khi c u không ph n
ng k p tr
th tr

c thay đ i c a cung, s khan hi m v n phòng cho thuê s xu t hi n trên

ng t đó tác đ ng làm chogiá thuê v n phòng trên th tr

ng gia t ng.

Bên c nh đó, các y u t nh qu b t đ ng s n ph c v cho m c tiêu xây
d ng phát tri n cao c v n phòng theo quy ho ch c a chính ph , s phát tri n k t
c u h t ng, chính sách và pháp lu t c a nhà n

c liên quan đ n b t đ ng s n…

c ng là nh ng y u t góp ph n tác đ ng đ n y u t cung v n phòng cho thuê.
2.1.3.3. Giá thuê v n phòng trên th tr

ng.

 Khái ni m giá thuê v n phòng
Theo Samuelson (2011), m i th trong n n kinh t th tr
đó là giá tr hàng hóa và d ch v đ
ng

ng đ u có giá c ,

c tính b ng ti n. Giá c th hi n m c mà m i

i và các hãng t nguy n trao đ i nhi u lo i hàng hóa khác nhau. Giá c là s

ti n mà ng

i mu n bán và ng

i mu n mua th a thu n v i nhau đ trao đ i hàng

hóa và d ch v trong đi u ki n giao d ch bình th

ng, ho c giá c là s ti n hay s n

ph m mà ta yêu c u đ a ra đ đ i l y cái gì khác (quy n s h u, quy n s d ng…).
Trong quan h h p tác và c nh tranh, ng

i s n xu t, ng

i l u thông và ng

dùng ch đ ng mua bán v i nhau v giá c và hình thành nên giá th tr

i tiêu

ng.

Giá c là mu n nói đ n giá bán, giá giao d ch, hàm ý v s trao đ i, giá c là
s đi kèm c a vi c trao đ i. Giá c th hi n s l
đ ng ý tr và ng

ng mà m t ng

i bán c th đ ng ý ch p nh n d

i mua c th

i các hoàn c nh xung quanh

giao d ch c a h .
Nh v y, giá thuê v n phòng là s ti n mà ng
thu n v i nhau đ ng
v n phòng, ng

i thuê có đ

i thuê nh n đ

i cho thuê và ng

i thuê th a

c quy n chi m h u và s d ng b t đ ng s n

c kho n thu nh p t vi c cho thuê b t đ ng s n c a

mình.
 S c n thi t xác đ nh giá thuê
Ngày nay nh ng công ty có tên tu i trên th tr

ng th

ng thuê v n phòng

làm vi c cho nhân viên c a h trong các tòa nhà v n phòng cao c p. Vì h cho r ng
giá thuê t i các tòa nhà v n phòng này không quá đ t so v i giá thuê các c n nhà


13

riêng làm v n phòng, không ph i lo chuy n b o v , trông gi xe, đ ng th i h l i có
m t môi tr

ng kinh doanh hi n đ i, kèm theo các d ch v v n phòng hoàn h o

đúng tiêu chu n qu c t …H n n a, trong tình hình kinh t phát tri n, h u h t các
doanh nghi p đ u m r ng quy mô ho t đ ng s n xu t kinh doanh, cùng v i s m

r ng đó thì s l

ng cán b công nhân viên c a doanh nghi p ngày càng t ng, các

doanh nghi p ph i tìm ki m các v n phòng làm vi c sao cho có th đáp ng đ

c

nhu c u đó. Tuy nhiên, vi c tìm ki m các v n phòng làm vi c sao cho có th phù
h p v i kh n ng chi tr c a h là m t đi u r t khó kh n. Chính vì v y, vi c xác
đ nh gía thuê v n phòng h p lý là m t đi u quan tr ng và c n thi t đ i v i doanh
nghi p.
Bên c nh đó, vi c xác đ nh giá thuê v n phòng c ng r t c n thi t đ i v i các
ch s h u b t đ ng s n v n phòng. Các ch s h u ph i xác đ nh đ
thuê b t đ ng s n c a mình sao cho phù h p v i th tr
s n... phù h p v i nh ng l i ích, ti n ích mà ng

c m c giá

ng, v i khu v c có b t đ ng

i thuê s đ

ch

ng khi thuê b t

đ ng s n c a mình đ đ m b o sao cho c hai bên cùng có l i.
 Các lo i giá thuê v n phòng:
Trên th c t , giá thuê b t đ ng s n v n phòng đ

nhi u y u t . Do đó có th xác đ nh đ
bi t đ

c xác đ nh d a trên r t

c chính xác giá thuê v n phòng c n ph i

c các lo i giá thuê v n phòng:
Giá thuê là m t trong nh ng nhân t quan tr ng tác đ ng đ n vi c l a ch n

c a khách hàng. Do đó khi thuê, khách hàng c n ph i bi t đ

c m c thuê c đ nh

mà h ph i tr hàng tháng là bao nhiêu cho m t mét vuông di n tích mà h s d ng.
Theo Savills (2014) đ xác đ nh đ

c m c giá thuê c đ nh hàng tháng c a

m t b t đ ng s n v n phòng có th d a trên các lo i giá sau:
Giá thuê t i thi u (hay còn g i là giá s sách):
thi u cho vi c thuê không gian đ bù đ p đ

ây là m t l

ng ti n t i

c chi phí ho t đ ng c a tòa nhà v n

phòng và hoàn v n cho ch đ u t . Giá thuê t i thi u có th xác đ nh theo công th c

sau:


14

Gía thuê t i thi u=

chi phí ho t đ ng+thanh toán v n th ch p+thu h i v n c a ch s h u
di n tích có th cho thuê c a tòa nhà

Giá thuê t i thi u bi u th cho l
có th ho t đ ng đ

ng ti n t i thi u c n thi t đ b t đ ng s n

c. Nó không liên quan đ n y u t ng u nhiên nh t l l do b

tr ng và th t thoát ti n cho thuê.
Giá thuê c b n: Là kho n ti n mà ng
tích mà h s d ng. Giá thuê c b n th

i thuê ph i tr trên m t đ n v di n

ng cao h n giá thuê t i thi u. Nó ph n ánh

đ c đi m c a b t đ ng s n và giá tr hi n t i c a nó trong m i liên quan t i th
tr

ng trong khu v c. Giá thuê c b n d a trên các đ c đi m chung c a tòa nhà nh

hình dáng bên ngoài, ki u hành lang, d ch v thang máy,…Nói chung là tình tr ng
c a b t đ ng s n và kh n ng c nh tranh c a b t đ ng s n trên th tr
D a trên đ c đi m c a tòa nhà thì ng

ng.

i ta s chia giá thuê b t đ ng s n v n

phòng ra các lo i khác nhau đ i v i t ng lo i không gian mà ng

i thuê s d ng.

Gía thuê đó s ph thu c vào t ng cao liên quan đ n thang máy, thi t k n i th t và
ki n trúc, ánh sáng t nhiên và phong c nh…
 S phân c p m c giá thuê:
B i vì m c giá thuê theo nguyên t c đ

c xác đ nh nh là ti n chi tr cho

vi c thuê trên m i 1 m2, nên vi c phân c p m c giá thuê ph thu c vào tình tr ng
c a di n tích thuê hay v trí c a nó trong m i công trình. T lý do trên mà vi c tính
toán m c ti n thuê tr nên ph c t p h n. Nh đã xác đ nh t tr

c, s phân c p này

là c n thi t t góc đ khác nhau c a các m c ti n nghi trang thi t b trên m i ph n
di n tích khác nhau c a công trình. Cách đ n gi n nh t đ gi i quy t v n đ phân
c p m c giá thuê là vi c ti n hành phân tích so sánh m c giá thuê t i nh ng b t
đ ng s n t

ng đ

ng khác trên khu v c th tr

ng và trên c s đó, ti n hành vi c

phân c p sao cho thích h p.
M t y u t c a vi c phân c p m c giá thuê c ng có th là th i gian hi u l c
c a h p đ ng. Nh ng h p đ ng dài h n s h n ch th i gian tr ng c a di n tích, và
vì v y t quan đi m này chúng có l i h n cho ng

i cho thuê so v i nh ng h p

đ ng ng n h n hay b o đ m h n ch vi c t ch i, gi i th ngay l p t c b i ng

i

thuê. Vi c gi m m c giá thuê t tính ch t ch c ch n, lâu dài c a h p đ ng c n đ

c


15

d a trên vi c đánh giá thi t h i hi n t i do t di n tích tr ng đ
rút ng n th i gian thuê. M c gi m này đ

ng nhiên không đ

c gây ra b i vi c

c quá l n, ngh a là

không l n h n nh ng thi t h i do vi c tr ng di n tích gây ra.


i u ch nh m c giá thuê.

Trong quá trình cho thuê, ti n thuê c n ph i đ
t ngo i biên nh h

c đi u ch nh theo m t s y u

ng đ n giá thuê nh :

L m phát
L m phát th hi n qua vi c t ng m c giá trung bình c a hàng hóa và d ch v .
S t ng ti n thuê th
nh h

ng là liên quan đ n l m phát, khi mà s t ng giá chung có th

ng đ n nh ng chi phí duy trì và s d ng B S. Tuy nhiên gi a nh ng bi n

đ ng c a ch s l m phát và nh ng bi n đ ng ti n thuê không ph thu c nhau m t
cách đ n gi n.
Nh ng chi phí duy trì B S
Khi nh ng bi n đ ng giá c c a hàng hóa và d ch v đ

c s d ng cho vi c

duy trì B S t ng lên thì c ng đ ng ngh a v i vi c giá thuê B S v n phòng c ng
t ng lên. Ti n cho thuê ròng lúc đó s b gi m b t t
trung bình hàng hóa và d ch v đ
i s d ng thì ng

ng v i s t ng giá

c cung c p b i nhà qu n lý B S. N u nh m t

ph n l n nh ng chi phí duy trì B S đ
ng

ng đ

c tính vào nh ng kho n ti n thu thêm c a

i thuê s ch u nh ng chi phí th c t trong vi c s d ng di n

tích thuê (ch không ph i do ng

i cho thuê quy đ nh) và đ ng th i h c ng nh n

vào mình r i ro t vi c t ng giá các hàng hóa và d ch v mà h s d ng.
 Các cách đi u ch nh m c ti n thuê:
Trong quá trình thuê b t đ ng s n, h p đ ng thuê càng kéo dài thì các chi phí
phát sinh càng l n nh thu và các chi phí s d ng tài s n trong su t quá trình t n
t i h p đ ng thuê. Do đó trong h p đ ng thuê th
ch nh m c ti n thuê. M c ti n thuê có th đ
pháp sau:

ng có đi u kho n cho phép đi u

c đi u ch nh theo m t vài ph

ng


16

• Ph

ng pháp đi u ch nh t ng d n:

thuê toàn b và h p đ ng thuê ròng.

i u kho n này có trong h p đ ng

ây là cách thanh toán leo thang hay l y ti n,

xác đ nh vi c t ng giá thuê sau m t kho ng th i gian nh t đ nh nào đó.
• Ph

ng pháp đi u ch nh theo t l %: áp d ng cho h p đ ng thuê tính %

theo doanh thu ho c t ng thu nh p c a ng
• Ph

i đi thuê.

ng pháp đi u ch nh theo ch s : áp d ng đ i v i các h p đ ng cho

thuê c a các ngành d ch v nh tài chính, môi gi i, b o hi m. Vi c t ng hay giamr
m c ti n thuê d a vào ch s đi u ki n kinh t nh ch s t ng giá hàng tiêu dùng
hàng hóa bán buôn…
T ng m c ti n thuê t l thu n v i nh ng liên quan đ n đi u ch nh c a nh ng
n

c v b t đ ng s n ho c nh ng chi phí khác (Thu và các đi u kho n chi phí

thông th

ng, di u kho n đánh giá l i h p đ ng…).

2.2. Nh ngy u t v mô nh h
2.2.1. Chính sách c a Nhà n

ng đ n giá thuê v n phòng cho thuê.
c.

Các chính sách c a Nhà n

c, thông qua s tác đ ng đ n th tr

chính, s có tác d ng h tr ho c kìm hãm s phát tri n c a th tr
nói chung và th tr
Khi Nhà n

ng tài

ng b t đ ng s n

ng v n phòng cho thuê nói riêng.
c th c hi n chính sách n i l ng ti n t khi n lãi su t cho vay

gi m xu ng và các đi u ki n cho vay n i l ng, các doanh nghi p có th d dàng h n
trong vi c ti p c n đ
doanh. Ng

c ngu n v n v i chi phí s d ng v n th p đ ho t đ ng kinh

c l i, khi Nhà n

c th c hi n chính sách th t ch t ti n t , lãi su t cho

vay t ng lên và đi u ki n cho vay khó kh n h n khi n ngu n v n t các ngân hàng
th

ng m i h tr c u b th t ch t làm cho c u v n phòng cho thuê nhanh chóng b

suy gi m.
Quy ho ch đô th đ

c th c hi n thông qua quy ho ch s d ng đ t đai, các

đ án và k ho ch phát tri n đô th , khu công nghi p và c s h t ng có tác đ ng
tr c ti p t i cung c u b t đ ng s n nói chung và cung c u v n phòng cho thuê nói
riêng.
Các chính sách v thu đ t đai và nhà , đi u ki n tham gia th tr

ng nhà ,

17

đi u ki n và th t c xây d ng nhà , đi u ki n chuy n nh
pháp lý, hình thành các qu phát tri n nhà
l n cung trên th tr

ng nhà đ t và th t c

có tác đ ng đ n s thay đ i c a c c u

ng nhà . Ch ng h n, chính sách gi m thu cho các doanh

nghi p đ u t xây d ng v n phòng cho thuê có th góp ph n làm t ng ngu n cung
v n phòng cho thuê trên th tr

ng.

2.2.2. Các y u t kinh t chung c a qu c gia và đ a ph

ng.

Ho t đ ng kinh doanh b t đ ng s n chi m m t v trí quan tr ng trong các
ho t đ ng kinh t c a xã h i, nó nh h

ng nhi u t i n n kinh t và ng

đ ng kinh t trong n

c c ng nh ngoài n

b t đ ng s n trong n

c. M t n n kinh t v n hành t t s có nh h

s phát tri n c a th tr

c s có nh h

ng b t đ ng s n c ng nh

nh h

c l i. Ho t

ng l n đ n th tr

ng

ng tích c c đ n

ng t t đ n giá thuê v n

phòng, kinh t phát tri n, m r ng s n xu t c ng nh nhu c u v n phòng t ng d n
đ n giá thuê v n phòng t ng.
Ng

c l i, khi n n kinh t r i vào tình tr ng kh ng ho ng, suy thoái (ví d

nh n m 2008) thì s có nh h
tr

ng đ n th tr

ng b t đ ng s n trong n

c, th

ng tr nên m đ m, ho t đ ng kinh doanh thu h p và nhu c u v n phòng c ng

thu h p l i d n đ n giá thuê v n phòng gi m.
Vì v y, n n kinh t v mô c ng nh h

ng nh t đ nh t i giá thuê v n phòng,

n n kinh t ho t đ ng t t, giá c v n phòng s cao h n là khi n n kinh t r i vào
kh ng ho ng.
Các y u t kinh t v mô c a m t qu c gia nh l m phát, ch s ch ng khoán,
t c đ t ng tr

ng kinh t th hi n qua t c đ t ng tr

tín d ng, lãi su t cho vay, v n đ u t tr c ti p n

ng GDP, t c đ t ng tr

ng

c ngoài.

 L m phát
Chính sách ti n t n i l ng có th tác đ ng đ n c s n l
L m phát t ng làm ti n thuê v n phòng t ng theo.

ng và l m phát.

i u này khi n cho th tr

ng

v n phòng cho thuê tr nên h p d n v i các doanh nghi p xây d ng và các nhà đ u
t , đ u c . Do đó, khi ti n thuê v n phòng t ng, cung v n phòng cho thuê có th
t ng theo. T đó nh h

ng đ n giá v n phòng cho thuê.


18

 Ch s ch ng khoán
Th tr

ng ch ng khoán là kênh đ u t thay th cho th tr

nói chung và th tr
tr
s đ
ng

ng v n phòng cho thuê nói riêng nên có c s đ cho r ng, th

ng ch ng khoán c ng có th có nh h

tri n c a th tr

ng b t đ ng s n

ng đ n th tr

ng nhà đ t đ

. S phát

ng ch ng khoán s thu hút các nhà đ u t và k t qu là ngu n v n

c rút ra kh i th tr

ng b t đ ng s n đ đ vào th tr

ng ch ng khoán và

c l i.
 Cung ti n và t ng tr
T ng tr

ng tín d ng ngân hàng

ng cung ti n kéo theo t ng tr

ng tín d ng b t đ ng s n, là nguyên

nhân chính d n đ n bi n đ ng giá v n phòng cho thuê.
Cung ti n t ng tác đ ng đ n th tr

ng v n phòng cho thuê thông qua hai

kênh ch y u. Kênh th nh t là s thay đ i thu nh p c a các doanh nghi p đ u t
xây d ng và các nhà đ u t , đ u c b t đ ng s n. Kênh th hai là ho t đ ng cho vay
c a ngân hàng, th hi n

vi c các ngân hàng s n lòng cho vay nhi u h n và nh ng

doanh nghi p, t ch c s n lòng nh n các kho n vay đó. Khi có m t dòng v n l n đ
vào th tr

ng b t đ ng s n thông qua các gói tín d ng n i l ng, thì dòng v n này

th

c nh n đ nh là đóng vai trò quan tr ng trong s bi n đ ng giá b t đ ng

ng đ

s n nói chung và v n phòng cho thuê nói riêng.
 Lãi su t cho vay
Lãi su t cho vay có th đóng m t vai trò nh t đ nh đ i v i s thay đ i giá b t
đ ng s n nói chung và giá thuê v n phòng nói riêng b i vì ph n l n nh ng doanh
nghi p xây d ng, nh ng nhà đ u t , đ u c đ u d a vào các kho n vay th ch p b t
đ ng s n. Trong m t môi tr

ng có lãi su t th p, chi phí vay m

n s r h n.

này cho phép nh ng doanh nghi p xây d ng, nh ng nhà đ u t , đ u c vay m

i u
n

nhi u h n trong khi thu nh p hi n t i không đ i. K t qu là cung v n phòng cho
thuê t ng lên và giá v n phòng cho thuê s gi m. Ng
có lãi su t cao, chi phí vay m

n s m c h n.

c l i, trong m t môi tr

ng

i u này khi ncho nh ng doanh

nghi p xây d ng, nh ng nhà đ u t , đ u c vay m

nđ

c ít h n trong khi thu

nh p hi n t i không đ i. K t qu là cung v n phòng cho thuê gi m xu ng và giá v n