Thẩm định tài chính DA tại công ty Kinh Đô

`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Lời mở đầu
Đầu t là một hoạt động cần thiết nhằm đảm bảo cho việc tồn tại và phát
triển không ngừng của xã hội. Muốn có sự phát triển thì tất cả mọi quốc gia,
doanh nghiệp hay công ty đều phải tiến hành đầu t. Có thể nói nhờ có hoạt động
đầu t mà mọi lĩnh vực đợc phát triển cả về chất và lợng, đặc biệt là trong lĩnh
vực kinh tế. Các dự án chính là nhịp cầu nối hoạt động đầu t đến với hiện thực.
Thông qua dự án mà các ý tởng đầu t đợc thể hiện và thực hiện. Tuy nhiên ý t-
ởng đầu t sẽ trở nên bị méo mó, không đợc phản ánh trung thực nếu nh các dự
án lập ra không chính xác, không đợc kiểm tra cẩn thận. Xuất phát từ lý do đó
mà môn thẩm định dự án ra đời trong đó có thẩm định tài chính dự án. Thẩm
định tài chính dự án là công việc mà không có một dự án nào bỏ qua vì tài chính
là một vấn đề sống còn đối với dự án. Thấy đợc tầm quan trọng của công tác
thẩm định tài chính dự án nên trong thời gian thực tập tại công ty kinh doanh
bất động sản Kinh Đô ( là một công ty mà hoạt động chủ yếu là đầu t vào các
dự án), em đã chọn đề tài :
Hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại
công ty Kinh đô
cho chuyên đề thực tập của mình. Nội dung chuyên đề gồm có 3
phần chính sau:
Phần 1: Những vấn đề cơ bản về dự án và thẩm định tài chính dự án.
Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công
ty Kinh Đô
Phần 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công
ty Kinh Đô.
Em xin chân thành cảm ơn trớc hết là giảng viên Trần thị thanh tú vừa
là cô giáo giảng dạy bộ môn Tài chính doanh nghiệp vừa là giáo viên hớng dẫn
em làm bản chuyên đề thực tập này. Tiếp theo em xin chân thành cảm ơn các
thầy cô giáo khoa Ngân hàng-Tài chính của trờng đã cung cấp cho em những
Vũ Thị Hơng Giang
1

`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
kiến thức về môn thẩm định tài chính dự án để giúp em hoàn thành chuyên đề
của mình. Cuối cùng em xin cảm ơn cán bộ công ty Kinh Đô nói chung và các
cán bộ phòng kế toán tài chính, phòng kinh doanh đầu t tiếp thị nói riêng đã tạo
điều kiện rất thuận lợi và giúp đỡ em trong thời gian tiến hành thực tập tại công
ty. Sau đây là toàn bộ nội dung chuyên đề của em.
Vũ Thị Hơng Giang
2
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Phần 1: Những vấn đề cơ bản về dự án và
thẩm định dự án.
1.1 Dự án
1.1.1 Khái niệm dự án.
Hiện nay từ dự án đợc sử dụng rất rộng rãi - ta thờng nghe nói
đến các dự án đầu t phát triển tầm cỡ quốc gia hoặc quốc tế, song cũng
có thể nói đến dự án của cá nhân mỗi ngời, nh tiến hành một nghiên cứu
thử nghiệm, viết một cuốn sách...Vậy có thể hiểu "dự án là gì?
Thờng có hai cách hiểu về dự án. Theo cách hiểu thứ nhất (tĩnh)
dự án là hình tợng về một tình huống (một trạng thái ) mà ta muốn đạt
tới.
Trong cách hiểu thứ hai (động) theo từ điển về quản lý dự án AFNOR,
dự án là một hoạt động đặc thù tạo nên một thực tế mới một cách có phơng
pháp và tịnh tiến, với các phơng tiện ( nguồn lực đã cho).
Theo nghị định 177/CP ngày 20/10/1994 của Chính phủ quy định:
Dự án đầu t là tập hợp đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng
hoặc cải tạo những đối tợng nhất định nhằm đạt đợc sự tăng trởng về số
lợng, cải tiến hoặc nâng cao chất lợng sản phẩm hay dịch vụ nào đó
trong một khoảng thời gian nhất định.
Qua đây ta có thể nhận thấy:
+Dự án không chỉ là một ý định hay phác thảo, mà có tính cụ thể

và mục tiêu xác định, nhằm đáp ứng một nhu cầu chuyên biệt.
+Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tợng hay ứng dụng,
mà phải cấu trúc nên một thực tế mới, một thực tế mà trớc đó còn cha
tồn tại nguyên bản tơng đơng. Ngoài ra mỗi dự án phải có tính sáng tạo
riêng.
+ Vì liên quan đến một thực tế trong tơng lai, bất kì dự án nào
cũng có một độ bất định và những rủi ro có thể xảy ra.
Vũ Thị Hơng Giang
3
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
+Cuối cùng, nh một hoạt động đặc thù, dự án phải có bắt đầu, có
kết thúc và chịu những hạn chế nói chung là đã cho về nguồn lực( phơng
tiện).
Ta cũng thấy rõ các đặc trng sau đây cho phép nhận dạng một dự
án:
+Mục tiêu dự án.
+Thời gian (Với các giai đoạn khác nhau).
+Đặc thù (Tính độc nhất vô nhị) của dự án.
+Môi trờng xung quanh dự án (nhất là phần tiếp giao giữa dự án
với môi trờng xung quanh).
Khi nói đến dự án bao gìơ cũng liên quan đến hoạt động đầu t
bởi lẽ nếu dự án không đợc đầu t thì không thể nào tiến hành đợc. Khi
một doanh nghiệp có dự án thì một điều tất nhiên là doanh nghiệp đó có
hoạt động đầu t. Đầu t là hoạt động chủ yếu quyết định sự phát triển và
tăng trởng của doanh nghiệp. Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động
đầu t, đặc điểm và sự phức tạp về mặt kỹ thuật, hậu quả và hiệu quả tài
chính, kinh tế xã hội của nó đòi hỏi khi tiến hành một hoạt động đầu t
cần phải có sự chuẩn bị cẩn thận và nghiêm túc. Có nghĩa là mọi hoạt
động đầu t phải thực hiện theo dự án thì mới đạt hiệu quả mong muốn.
Vì ta có thể nhận thấy:

1.1.2 Vai trò của dự án.
1.1.2.1 Đối với nhà đầu t.
-Dự án là một căn cứ quan trọng nhất để nhà đầu t quyết định có
nên tiến hành đầu t hay không.
-Là phơng tiện để chủ đầu t thuyết phục các tổ chức tài chính tài
trợ vốn cho dự án.
-Là cơ sở cho các nhà đầu t xây dựng kế hoạch đầu t, theo dõi
đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện dự án.
Vũ Thị Hơng Giang
4
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
-Là công cụ để tìm kiếm các đối tác liên doanh.
-Là công cụ giúp nhà đầu t xác định đợc cơ hội đầu t tốt, giảm
thiểu rủi ro, giảm thiểu chi phí cơ hội.
-Là căn cứ để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng nh để giải
quyết các mối quan hệ trong tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình
thực hiện dự án.
1.1.2.2 Đối với Nhà nớc.
Dự án là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy
phép đầu t, là căn cứ pháp lý để tòa án xem xét giải quyết khi có sự
tranh chấp giữa các bên tham gia đầu t trong quá trình thực hiện dự án
sau này.
1.1.2.3 Đối với các tổ chức tài trợ vốn.
Dự án là căn cứ để các cơ quan này xem xét tính khả thi của dự
án để quyết định có nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho
dự án để đảm bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.
1.1.3 Phân loại dự án.
Các dự án trong thực tế rất đa dạng và dựa vào các tiêu chuẩn khác
nhau, ta có các cách phân loại khác nhau:
+Xét theo ngời khởi xớng, ta có các dự án của cá nhân, tập thể

hay quốc gia (quốc tế).
+Xét theo phân ngành kinh tế xã hội, ta có các dự án sản xuất, dự
án thơng mại, xây dựng cơ sở hạ tầng, dịch vụ xã hội...
+Xét theo địa chỉ khách hàng, ta có dự án xuất khẩu; tiêu thụ địa
phơng ( thậm chí nội bộ) hoặc trong nớc.
+Xét theo thời gian, ta có dự án ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Một cách tổng hợp, ta có thể phân biệt các dự án lớn và các dự án nhỏ.
*Các dự án lớn ( xây dựng một nhà máy hay một tổ hợp công
nghiệp, quy hoạch phát triển vùng lãnh thổ...) đợc đặc trng bởi tổng
kinh phí huy động lớn, số lợng các bên tham gia đông và sử dụng
Vũ Thị Hơng Giang
5
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
nhiều công nghệ khác nhau, thời gian thực hiện ra dài, có ảnh hởng
mạnh đến môi trờng kinh tế và sinh thái. Chúng đòi hỏi phải thiết lập
các cấu trúc tổ chức chuyên biệt, với các mức phân cấp trách nhiệm
khác nhau, đề ra quy chế hoạt động và các phơng pháp kiểm tra chặt
chẽ. Tầm bao của các dự án này rộng tới mức ngời quản lý không thể
nào đi sâu vào từng chi tiết trong quá trình thực hiện. Trái lại, nhiệm vụ
chủ yếu của ngời quản lý là, một mặt thiết lập hệ thống quản lý và tổ
chức (Phân chia dự án thành các dự án bộ phận và phối kết hợp các dự án bộ
phận đó) cho phép mỗi cấp thực hiện đợc trách nhiệm của mình, và mặt khác
đảm nhận các mối quan hệ giữa dự án với bên ngoài.
Các dự án lớn hiện nay thờng mang tính quốc gia hoặc quốc tế.
*Các dự án nhỏ, ngoài những đặc tính ngợc lại với các dự án lớn,
nh không đòi hỏi kinh phí nhiều, thờng nằm trong một bối cảnh sẵn có
hoặc không đợc u tiên. Các nguồn lực huy động chẳng những eo hẹp, mà
thờng không có ngay. Mục tiêu và trách nhiệm đôi khi không đợc xác
định rõ ràng, và những ngời tham gia không có kinh nghiệm trong hoạt
động dự án. Chủ nhiệm dự án thờng kiêm luôn cả việc quản lý dự án

( đối nội) lẫn việc liên hệ với các chuyên gia bên ngoài (đối ngoại).
Mỗi xí nghiệp, cơ quan ... thờng chỉ chủ trì hoặc tham gia vào
một hay vài dự án lớn, trong khi đó có thể có nhiều dự án nhỏ cùng
đồng thời thực hiện.
Về phơng diện quản lý, các dự án lớn và các dự án nhỏ, tuy có
những nét chung, nhng cũng nhiều đặc điểm riêng đòi hỏi phải áp dụng
các phơng pháp và công cụ quản lý khác nhau. Các dự án lớn thờng đặt
ra nhiều vấn đề về quản lý cần đợc ngiên cứu và giải quyết. Ngợc lại,
các dự án nhỏ cho phép áp dụng một cách đơn giản và công hiệu các ph-
ơng pháp định lợng.
1.1.4 Các giai đoạn của dự án.
Dự án đợc xây dựng và phát triển trong một quá trình gồm nhiều
giai đoạn riêng biệt, song gắn bó chặt chẽ với nhau và đi theo một tiến
Vũ Thị Hơng Giang
6
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
trình logic. ở đây ta phân thành 5 giai đoạn cụ thể là: Xác định dự án,
phân tích và lập dự án, duyệt dự án, triển khai thực hiện, nghiệm thu
tổng kết và giải thể.
1.1.4.1 Xác định dự án.
Là giai đoạn đầu tiên trong chu trình dự án có nhiệm vụ phát
hiện những lĩnh vực có tiềm năng để đầu t phát triển, trên cơ sở đó hình
thành sơ bộ các ý đồ đầu t. Trong thực tế ý đồ về một dự án đầu t mới
có thể xuất phát từ các nguồn nh sau:
-Từ những chiến lợc phát triển ngành hay chiến lợc phát triển
kinh tế quốc dân.
-Thông qua việc phát hiện những nguồn tài nguyên, nguyên
nhiên vật liệu cha đợc khai thác và sử dụng có hiệu quả.
-Dự án có thể đợc đề xuất để đáp ứng những nhu cầu sản xuất tiêu
dùng ở thị trờng trong nớc và ngoài nớc còn cha đợc thỏa mãn.

-ý đồ dự án có thể nảy sinh từ yêu cầu khắc phục những khó
khăn và trở ngại đối với sự phát triển kinh tế-xã hội do thiếu các điều
kiện vật chất cần thiết.
Trên cơ sở các lĩnh vực và ý đồ đầu t khác nhau đợc đề xuất, cần
tiến hành nghiên cứu chi tiết hóa, lựa chọn ra những ý đồ dự án có triển vọng
nhất để tiến hành chuẩn bị và phân tích trong giai đoạn tiếp theo.
Việc xác định và sàng lọc các ý đồ dự án có ảnh hởng quyết định
tới quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. Dự án có thể thất bại hay
không đạt đợc kết quả mong muốn, tuy rằng việc thực hiện và chuẩn bị
dự án tốt đến đâu, nếu nh ý đồ ban đầu đã hàm chứa những sai lầm cơ
bản.
1.1.4.2 Phân tích và lập dự án.
Sau khi xác định ý đồ, mục tiêu và phơng tiện của dự án, ta có
thể tiến hành quá trình phân tích và lập dự án. Phân tích và lập dự án là
giai đoạn nghiên cứu chi tiết ý đồ đầu t đã đợc đề xuất trên tất cả mọi
phơng diện nh: thể chế - xã hội, thơng mại, tài chính, kinh tế kỹ thuật,
Vũ Thị Hơng Giang
7
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
tổ chức - quản lý. Để thực hiện nhiệm vụ này phải thu thập đầy đủ
những thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu về thị trờng, môi trờng tự
nhiên, các nguồn nguyên vật liệu tại chỗ, các quy định và chính sách có
liên quan của Chính phủ, về đặc điểm kinh tế- văn hóa - xã hội của dân
c trong vùng có liên quan đến dự án.
Nội dung chủ yếu của giai đoạn phân tích và lập dự án là nghiên
cứu một cách toàn diện tính khả thi của dự án. Tuy vậy, đối với những
dự án có quy mô lớn, thì trớc khi thực hiện nghiên cứu khả thi thì nên
có bớc nghiên cứu tiền khả thi. Trong bớc nghiên cứu này, tất cả mọi
phơng diện chuẩn bị và phân tích dự án đều đợc đề cập tới, song chỉ ở
mức độ chi tiết vừa đủ để chứng minh một cách khái quát rằng, ý đồ dự

án đợc đề xuất là đúng đắn và việc tiếp tục phát triển ý đồ này là có
tiềm năng. Nghiên cứu tiền khả thi cũng giúp loại bỏ bớt những vấn đề
không cần thiết, cũng nh xác định các vấn đề cần đặc biệt chú ý, nhờ đó
giúp cho việc định hớng nghiên cứu và tiết kiệm chi phí chuẩn bị đầu t
vào dự án.
Nghiên cứu khả thi ( còn gọi là lập luận chứng kinh tế kỹ thuật)
là bớc nghiên cứu dự án đầy đủ và toàn diện nhất, có nhiệm vụ tạo cơ sở
để chấp thuận hay bác bỏ dự án, cũng nh để xác định một phơng án tốt
nhất trong số các phơng án còn lại. Nghiên cứu khả thi, đúng nh tên gọi
của nó, nhằm chứng minh khả năng thực hiện của dự án về tất cả mọi
phơng diện có liên quan.
Thiết kế và chỉ đạo nghiên cứu khả thi là một công tác phức tạp
đòi hỏi sự tham gia của nhiều lĩnh vực khác nhau. Phạm vi và thời gian
nghiên cứu khả thi phụ thuộc vào tính chất của dự án: dự án có phức tạp
hay không, đã đợc nhận thức đến mức độ nào, dự án có tính chất sáng
tạo hay chỉ là lặp lại. Về kinh phí, nghiên cứu khả thi thờng chiếm
khoảng 5% toàn bộ chi phí đầu t của dự án. Thời gian nghiên cứu có thể
là một tháng, hai năm hoặc dài hơn nữa phụ thuộc vào quy mô tính chất
Vũ Thị Hơng Giang
8
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
của dự án. Kết thúc nghiên cứu khả thi cũng là hết giai đoạn phân tích
và lập dự án.
Thực tế đã xác nhận tầm quan trọng của công tác chuẩn bị và
phân tích dự án. Chuẩn bị tốt và phân tích kỹ lỡng sẽ làm giảm những
khó khăn trong giai đoạn thực hiện, cũng nh cho phép đánh giá đúng
đắn hơn tính hiệu quả và khả năng thành công của dự án. Chẳng hạn
việc chuẩn bị đầy đủ trên phơng diện kỹ thuật sẽ làm giảm nguy cơ chi
phí vợt định mức.
1.1.4.3 Duyệt dự án.

Giai đoạn này thờng đợc thực hiện với sự tham gia của các cơ
quan Nhà nớc, các tổ chức tài chính và các thành phần khác tham gia dự
án, nhằm xác minh lại toàn bộ những kết luận đã đợc đa ra trong quá
trình chuẩn bị và phân tích dự án, trên cơ sở đó chấp nhận hay bác bỏ dự
án. Dự án sẽ đợc thông qua và đợc đa vào thực hiện nếu nó đợc xác nhận
là có hiệu quả và khả thi. Ngợc lại, trong trờng hợp còn có những bất
hợp lý trong thiết kế dự án, thì tùy theo mức độ, dự án có thể đợc sửa
đổi bổ xung hay buộc phải xây dựng lại hoàn toàn.
1.1.4.4 Triển khai thực hiện.
Giai đoạn triển khai thực hiện dự án bắt đầu khi kinh phí đ ợc đa
vào. Trong giai đoạn triển khai thực hiện có thể chia thành những thời
kỳ nhỏ hơn. Chẳng hạn, thời kỳ thứ nhất là thi công xây dựng các công
trình cơ sở. Sau khi hoàn thành xây dựng cơ bản, dự án chuyển sang thời
kỳ phát triển. Trong thời kỳ này dự án bắt đầu sinh lợi và trả dần những
khoản nợ trong thời kỳ đầu. Thời kỳ thứ ba bắt đầu khi dự án đã đạt tới
sự phát triển toàn bộ, nói cách khác các công trình đầu t ban đầu đã đợc
sử dụng hết công suất và kéo dài cho tới khi dự án chấm dứt hoạt động.
Thực hiện dự án là kết quả của một quá trình chuẩn bị và phân
tích kỹ lỡng, song trong thực tế rất ít khi dự án đợc tiến hành hoàn toàn
đúng nh hoạch định. Nhiều dự án đã không đảm bảo đợc tiến độ thời
gian và chi phí dự kiến, thậm chí một số dự án đã phải thay đổi thiết kế
Vũ Thị Hơng Giang
9
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
ban đầu do giải pháp kỹ thuật không thích hợp hay do thiếu vốn hoặc do
nhiều yếu tố khách quan đem lại. Nói chung những khó khăn mà dự án
phải đối phó trong khi thực hiện, đặc biệt trong thời kỳ thi công là:
+Các khó khăn tài chính: Thờng xuất hiện do những biến động về
giá cả hay do việc thiếu các nguồn vốn cần thiết trong quá trình thực
hiện. Hậu quả là dự án bị trì hoãn, chi phí tăng và trong một số tr ờng

hợp quy mô của dự án bị thu hẹp lại.
+Các hạn chế về mặt quản lý: Phổ biến nhất đối với nhiều dự án
trong các nớc đang phát triển là thiếu những cán bộ quản lý giỏi, cơ cấu
tổ chức, phân công trách nhiệm không rõ ràng, sự phối hợp kém hiệu
quả giữa các cơ quan khác nhau tham gia dự án. Những yếu kém trong
quản lý thờng gây ra tình trạng chậm trễ khi thực hiện và chi phí vợt
mức, giám sát thiếu chặt chẽ và kém linh hoạt, phản ứng chậm trớc
những thay đổi trong môi trờng kinh tế- xã hội.
+Các vấn đề kỹ thuật: Thờng xuyên phát sinh trong quá trình
thực hiện các dự án do việc cung ứng vật t, máy móc, thiết bị (gồm cả
đất đai) không thích hợp hay kém chất lợng, hoặc do những sai phạm,
khuyết điểm ngay trong thiết kế ban đầu hoặc do sự tiến bộ không
ngừng trong việc áp dụng công nghệ mới.
+Các biến động chính trị: Những án thực hiện trong một thời
gian dài, có thể vài chục năm, thờng phải đối phó với những khó khăn
về chính trị. Không kể tới các biến động hay sự hỗn loạn chính trị, dự
án thờng chịu tác động của những thay đổi trong các chính sách kinh tế
- xã hội của Chính phủ, hay do mức độ u tiên và ủng hộ của Chính phủ
đối với dự án không còn nh trớc.
Những khó khăn và biến động thờng xảy ra trong giai đoạn thực
hiện dự án, nh vậy đòi hỏi các nhà quản lý dự án phải hết sức linh hoạt.
Đồng thời phải thờng xuyên đánh giá và giám sát quá trình thực hiện để
kịp thời thấy đợc vớng mắc khó khăn và đề ra các biện pháp giải quyết
Vũ Thị Hơng Giang
10
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thích hợp, thậm chí xem xét điều chỉnh lại các mục tiêu và phơng tiện
nếu cần.
1.1.4.5 Nghiệm thu, tổng kết và giải thể.
Giai đoạn đánh giá nghiệm thu tiến hành sau khi thực hiện xong

dự án. Đánh giá nghiệm thu khác với việc đánh giá và giám sát nh là
một bộ phận quan trọng trong quá trình thực hiện. Đánh giá nghiệm thu
có nhiệm vụ làm rõ những thành công và thất bại trong toàn bộ quá trình
xác định, phân tích và lập dự án, cũng nh trong khi thực hiện để rút ra
những kinh nghiệm và bài học cho quản lý các dự án khác trong tơng
lai.
Kết thúc và giải thể dự án nh thế nào cũng là vấn đề cần nghĩ, tốt
hơn cả là ngay từ khi lập dự án. ít nhất ở đây có hai việc quan trọng cần
bàn là bàn giao (hay phân chia) sử dụng các kết quả của dự án, cũng nh
những phơng tiện mà dự án còn để lại, và bố trí lại công việc cho các
thành viên tham gia dự án, nhất là những ngời đã đợc biệt phái hoàn
toàn khỏi xí nghiệp, cơ quan họ sau một thời gian dài làm việc cho dự
án.
1.2 Thẩm định dự án.
1.2.1 Khái niệm
Thẩm định dự án là rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học,
khách quan toàn diện mọi nội dung của dự án và liên quan đến dự án
nhằm khẳng định tính hiệu quả cũng nh tính khả thi của dự án trớc khi
quyết định đầu t.
1.2.2 Nội dung thẩm định dự án.
Công tác thẩm định dự án là khâu quan trọng trong thời kỳ chuẩn
bị dự án, đợc thực hiện bằng kỹ thuật phân tích dự án đã đợc thiết lập để
ra quyết định đầu t.
Vũ Thị Hơng Giang
11
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Công tác thẩm định dự án gồm các bớc: Thẩm định thị trờng,
thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án, thẩm định tài
chính và thẩm định kinh tế - xã hội.
1.2.2.1 Thẩm định thị trờng.

Là việc tiến hành phân tích các kết quả nghiên cứu thị trờng
nhằm đa ra các kết luận hợp lý, chính xác về thị trờng tiêu thụ sản phẩm
của dự án. Thẩm định thị trờng là tiền đề cho việc thực hiện các bớc
thẩm định tiếp theo. Thẩm định thị trờng giúp nhà đầu t lựa chọn mục
tiêu, xác định rõ phơng hớng và quy mô của dự án.
Thẩm định thị trờng bao gồm các nội dung sau:
- Thẩm định nhu cầu hiện tại và tơng lai về sản phẩm của dự án
trên thị trờng dự kiến xâm nhập chiếm lĩnh: Xác định xem ai là khách
hàng tiềm năng, ai là khách hàng mới, nhu cầu tiêu thụ sản phẩm trong
hiện tại và tơng lai, mức gia tăng nhu cầu hàng năm về sản phẩm của dự
án.
- Thẩm định các nguồn và các kênh đáp ứng nhu cầu: Mức độ
đáp ứng nhu cầu hiện tại, xác định khối lợng sản phẩm của dự án dự
kiến bán ra hàng năm
- Thẩm định các yếu tố về sản phẩm: Chất lợng, giá bán, quy
cách, hình thức trình bày, dịch vụ sau khi bán sản phẩm của dự án
- Thẩm định các vấn đề về tiêu thụ sản phẩm: Các cơ sở tiếp thị
và phân phối sản phẩm, chi phí cho công tác tiếp thị và phân phối sản
phẩm, kênh phân phối dự kiến ( bán trực tiếp, bán qua các đại lý..), ph-
ơng thức thanh toán
-Xem xét các vấn đề về cạnh tranh: Các đối thủ cạnh tranh, mức
độ cạnh tranh trên thị trờng, lợi thế so sánh ( về chi phí sản xuất, kiểu
dáng, chất lợng, giá cả)và khả năng thắng trong cạnh tranh của sản
phẩm dự án.
Vũ Thị Hơng Giang
12
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Thẩm định mức độ thâm nhập, chiếm lĩnh thị trờng của dự án
trong suốt thời gian tồn tại.
1.2.2.2 Thẩm định kỹ thuật

Là việc phân tích mặt kỹ thuật của dự án. Thẩm định kỹ thuật là
công việc phức tạp, đòi hỏi phải có các chuyên gia kỹ thuật chuyên sâu
về từng khía cạnh kỹ thuật của dự án. Sự đúng đắn trong thẩm định kỹ
thuật sẽ quyết định tính khả thi của dự ánvề mặt kỹ thuật, làm cơ sở để
tiếp tục các bớc thẩm định tiếp theo, nhằm đa ra quyết định đầu t chính
xác cho chủ doanh nghiêp.
Nội dung của thẩm định kỹ thuật gồm:
- Mô tả sản phẩm sẽ sản xuất của dự án: Đặc điểm của sản phẩm
chính, sản phẩm phụ, chất thải; các tiêu chuẩn chất lợng cần phải đạt đợc
là cơ sở cho việc nghiên cứu các vấn đề kỹ thuật khác; các hình thức bao
bì đóng gói, các công dụng và cách sử dụng của sản phẩm.
Các phơng pháp và phơng tiện để kiểm tra chất lợng sản phẩm,
các yêu cầu về chất lợng sản phẩm phải đạt đợc, dự kiến bộ phận kiểm
tra chất lợng, các thiết bị và dụng cụ cần thiết cho việc kiểm tra, phơng
pháp kiểm tra, chi phí cho công tác kiểm tra.
- Xác định công suất của dự án: Xác định công suất bình thờng có
thể của dự án: Là số sản phẩm sản xuất trong một đơn vị thời gian để đáp
ứng nhu cầu của thị trờng mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh.
Xác định công suất tối đa danh nghĩa của dự án: là số sản phẩm
sản xuất trong một đơn vị thời gian vừa đủ để đáp ứng nhu cầu tiêu thụ
của thị trờng mà dự án sẽ chiếm lĩnh, vừa để bù vào những hao hụt tổn
thất trong quá trình sản xuất, lu kho, vận chuyển và bốc dỡ.
Xác định công suất thực tế khả thi của dự án và mức sản xuất dự
kiến qua các năm cần căn cứ vào nhu cầu thị trờng, trình độ kỹ thuật
của máy móc thiết bị, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, chi phí sản
xuất và chi phí vốn đầu t.
Vũ Thị Hơng Giang
13
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Thẩm định công nghệ và phơng pháp sản xuất: Lựa chọn trong

các công nghệ và phơng pháp sản xuất hiện có loại nào thích hợp nhất
đối với loại sản phẩm mà dự án định sản xuất, phù hợp với điều kiện của
máy móc, thiết bị cần mua sắm, với khả năng tài chính và các yếu tố có
liên quan khác nh tay nghề, trình độ quản lý
Tuỳ thuộc công nghệ và phơng pháp sản xuất, đồng thời căn cứ
vào trình độ tiến bộ kỹ thuật, chất lợng và giá cả phù hợp với khả năng
vận hành và vốn đầu t, điều kiện bảo dỡng, sửa chữa, công suất, tính
năng, điều kiện vận hành, năng lợng sử dụng, điều kiện khí hậu mà lựa
chọn máy móc thiết bị thích hợp.
- Xác định nguyên vật liệu đầu vào: Nguyên vật liệu đầu vào bao
gồm tất cả các nguyên vật liệu chính và phụ, vật liêu bao bì đóng gói.
Đây là một khía cạnh kỹ thuật quan trọng của dự án.
- Xem xét các điều kiện về cơ sở hạ tầng: Nhu cầu năng lợng, n-
ớc, giao thông, thông tin liên lạc.. của dự án phải đợc xem xét, nó có
ảnh hởng đến chi phí đầu t và chi phí sản xuất hay không.
- Xem xét lựa chọn địa điểm thực hiện dự án: Các khía cạnh về
địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kỹ thuật có liên quan đến
sự hoạt động và hiệu quả h oạt động của dự án.
- Thẩm định kỹ thuật xây dựng công trình của dự án: Tìm các
giải pháp kỹ thuật xây dựng vừa đảm bảo yêu cầu sản xuất sau này, vừa
rút ngắn đợc thời gian xây dựng công trình, mau chóng đa công trình
vào sử dụng, vừa đảm bảo chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào
yêu cầu về đặc tính kỹ thuật của máy móc, thiết bị, dây chuyền sản
xuất, cơ sở hạ tầng, cách tổ chức điều hành, nhu cầu dự trữ nguyên vật
liệu và sản phẩm, về lao động sẽ sử dụng.
- Thẩm định tiến độ thi công dự án: Việc lập lịch trình thực hiện dự
án phải đảm bảo dự án đi vào hoạt động đúng thời gian dự định.
Vũ Thị Hơng Giang
14
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp

- Thẩm định vấn đề xử lý chất thải gây ô nhiễm môi trờng: Xác
định các chất thải có khả năng gây ô nhiễm môi trờng của dự án. Lựa
chọn phơng pháp và phơng tiện xử lý chất thải căn cứ vào điều kiện cụ
thể về luật bảo vệ môi trờng tại địa phơng, địa điểm và quy mô hoạt
động của dự án, loại chất thải, chi phí để xử lý chất thải
1.2.2.3 Thẩm định tổ chức, quản lý dự án.
Là việc phân tích mặt tổ chức, quản lý nhằm đảm bảo hiệu quả
hoạt động của dự án.
Cần phân tích nội dung sau:
- Xây dựng bộ máy tổ chức, quản lý dự án đảm bảo các nguyên
tắc sau:
Các mục tiêu của dự án phải đợc quy định và hiểu rõ.
Thống nhất về chức năng.
Tổ chức phải tinh gọn, mối quan hệ giữa các bộ phận phải rõ
ràng.
Mọi cá nhân phải thực hiện tốt các công việc thuộc trách nhiệm
củamình.
Mọi cá nhân đều có quyền hạn tơng xứng với trách nhiệm đợc
trao để có thể hoàn thành nhiệm vụ của mình.
Sự giám sát và lãnh đạo phải đợc xác lập đối với mọi hoạt động
của dự án để đạt đợc mục tiêu đã định.
Quy định rõ phạm vi kiểm soát của các đơn vị.
- Lao động và chính sách tiền lơng:
Xác định nhu cầu về lao động: Căn cứ vào yêu cầu kỹ thuật của
sản xuất và hoạt động điều hành dự án.
Xác định nguồn lao động và chi phí tuyển dụng, đào tạo, chi phí
tiền lơng; Xác định hình thức trả lơng thích hợp, tính ra quỹ l-
ơng hàng năm cho mỗi loại lao động và cho tất cả lao động của
dự án.
Vũ Thị Hơng Giang

15
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Đối với dự án mà trình độ khoa học kỹ thuật cha đủ khả năng để
tiếp nhận một số kỹ thuật hoặc đảm nhiệm một số khâu công
việc thì khi chuyển giao công nghệ sản xuất phải thoả thuận với
bên bán công nghệ đa chuyên gia sang trợ giúp.
- Phơng pháp quản lý mua sắm vật t, thiết bị, tiến độ dự án:
Lựa chọn đơn vị cung ứng
Quản lý chặt chẽ các điều kiện của hợp đồng mua hàng: điều
kiện về thơng mại(số lợng, giá cả, thời gian giao hàng), điều
kiện về kỹ thuật.
Quản lý kế hoạch mua sắm.
Quản lý việc thực hiện dự án: Xây dựng kế hoạch thực hiện dự
án, xác định thời gian thực hiện các công việc, phơng pháp giám
sát tiến độ dự án.
- Xác định các tiêu thức đánh giá kết quả thực hiện dự án: Chỉ
tiêu hiệu qủa sử dụng nguyên vật liệu cho dự án, hiệu quả sử dụng
lao động máy móc
1.2.2.4 Thẩm định kinh tế - xã hội dự án.
Là đánh giá việc thực hiện dự án có những tác động gì đối với
nền kinh tế và xã hội. Ta phải tiến hành xem xét những lợi ích kinh tế
xã hội ròng do thực hiện dự án đem lại. Lợi ích kinh tế xã hội ròng của
dự án là chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế và xã hội thu đ ợc so
với các đóng góp mà nền kinh tế và xã hội đã phải bỏ ra khi thực hiên
dự án.
Lợi ích mà xã hội thu đợc chính là sự đóng góp của dự án đối với
việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những
lợi ích nàycó thể đợc xem xét mang tính chất định tính nh đáp ứng các
mục tiêu phát triển kinh tế, phục vụ việc thực hiện các chủ tr ơng chính
sách của Nhà nớc, góp phần chống ô nhiễm môi trờng, cải tạo môi

Vũ Thị Hơng Giang
16
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
sinhhoặc đo lờng bằng cách tính toán định lợng nh mức tăng thu cho
ngân sách, mức gia tăng số ngời có việc làm, mức tăng thu ngoại tệ
Những chi phí mà xã hội phải bỏ ra cho việc thực hiện dự án cũng đ-
ợc xem xét trên khía cạnh mang tính chất định tính và định lợng.
Khi thẩm định kinh tế - xã hội dự án cần căn cứ vào các mục tiêu
chủ yếu sau:
Nâng cao mức sống của dân c đợc thể hiện gián tiếp qua các số
liệu cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc dân, mức gia tăng
tích luỹ vốn, mức gia tăng đầu t, tốc độ phát triển, tốc độ tăng
trởng
Phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của dự án vào
việc phát triển các vùng kinh tế, nâng cao đời sống của tầng lớp
dân c nghèo.
Gia tăng số lao động có việc làm.
Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ.
Nâng cao năng suất lao động, đào tạo lao động có trình độ tay
nghề cao, tiếp nhận chuyển giao công nghệ hoàn thiện cơ cấu
sản xuất của nền kinh tế.
Phát triển các ngành công nghiệp chủ đạo có tác dụng thúc đẩy
sự phát triển của các ngành khác.
1.2.2.5 Thẩm định tài chính dự án
Là thẩm định dự án dới giác độ của doanh nghiệp. Đó là việc
xem xét đánh giá và đa ra những con số cụ thể về khả năng sinh lợi của
vốn đầu t. Thẩm định tài chính dự án cho phép nhà đầu t đánh giá tính
khả thi về mặt tài chính của dự án.Do đó, có thể đa ra đợc kết luận cuối
cùng về tính khả thi của dự án đầu t phải xem xét khả năng sinh lợi của
vốn đầu t, tính toán các giá trị biểu hiện khả năng này đợc dựa trên

dòng tiền ròng của dự án. Cụ thể hơn, nhà đầu t phải tiến hành thẩm
Vũ Thị Hơng Giang
17
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
định các khía cạnh liên quan đến giá trị dòng tiền vào và dòng tiền ra
của dự án.
Điều quan trọng trong thẩm định tài chính dự án là phải xây
dựng đợc một hệ thống định mức tiêu chuẩn các chỉ tiêu thông qua việc
nghiên cứu kỹ thị trờng cũng nh mặt bằng hàng hóa, dịch vụ cung ứng ở
thời điểm tiến hành triển khai dự án.
Đây là một số nội dung trong thẩm định dự án và hợp lý nhất cho
các dự án sản xuất. Đối với mỗi loại hình dự án hay các dự án thuộc
các lĩnh vực khác nhau sẽ có những nội dung thay đổi phù hợp.
1.3 Thẩm định tài chính dự án.
1.3.1 Mục đích, ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án.
-Nhằm khẳng định tiềm lực tài chính cho việc thực hiện dự án.
-Phân tích những kết quả hạch toán kinh tế của dự án.
Thẩm định tài chính dự án nhằm xác định chi phí và lợi ích của
dự án, từ đó xây dựng và xem xét các tiêu chuẩn đánh giá dự án.Thông
qua phân tích, ta xác định đợc quy mô đầu t, cơ cấu các loại vốn, nguồn
tài trợ cho dự án, tính toán thu chi lỗ lãi, những lợi ích thiết thực mang
lại cho nhà đầu t và cho cả cộng đồng. Đánh giá đợc hiệu quả về mặt
tài chính của việc đầu t nhằm quyết định có nên đầu t hay không? Nhà
nớc cũng căn cứ vào đây để xem xét lợi ích tài chính có hợp lý hay
không? Dự án có đạt đợc các lợi ích tài chính hay không và dự án có an
toàn về mặt tài chính hay không? Thẩm định tài chính là cơ sở để tiến
hành phân tích kinh tế xã hội.
Thẩm định tài chính dự án đầu t giúp cho bảo vệ dự án tốt khỏi bị
bác bỏ, ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng
có hiệu quả vốn đầu t. ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án đầu t đợc

thể hiện:
+Giúp cho chủ đầu t lựa chọn đợc phơng án đầu t tốt nhất.
+Giúp cho cơ quan quản lý vĩ mô của Nhà nớc đánh giá đợc tính
phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển chung của ngành, vùng lãnh
Vũ Thị Hơng Giang
18
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
thổ và của cả nớc trên các mặt mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu
quả.
+Giúp cho việc xác định đợc mặt lợi, mặt hại của dự án trên các
mặt khi đi vào hoạt động, từ đó có biện pháp khai thác các khía cạnh có
lợi và hạn chế các mặt có hại.
+Giúp đỡ các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay
hoặc tài trợ cho dự án đầu t.
+Qua thẩm định giúp cho việc xác định rõ t cách pháp nhân của
các bên tham gia đầu t.
Ta có thể thấy sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án còn bắt
đầu từ vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nớc đối với các hoạt động đầu t.
Nhà nớc với chức năng công quyền của mình sẽ can thiệp vào quá trình
lựa chọn dự án đầu t. Tất cả các dự án đầu t thuộc mọi nguồn vốn, mọi
thành phần kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nớc. Bởi
vậy trớc khi ra quyết định đầu t hay cho phép đầu t, các cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nớc cần biết xem dự án đó góp phần đạt đợc mục
tiêu của quốc gia hay không? Nếu có thì bằng cách nào và đến mức độ
nào.
Một dự án đầu t dù đợc tiến hành soạn thảo kỹ lỡng đến đâu cũng
mang tính chủ quan của ngời soạn thảo. Vì vậy để đảm bảo tính khách
quan của dự án, cần thiết phải thẩm định. Ngời soạn thảo thờng đứng
trên góc độ hẹp để nhìn nhận các vấn đề của dự án. Các nhà thẩm định
thờng có cách nhìn rộng hơn trong việc đánh giá dự án. Họ xuất phát từ

lợi ích chung của toàn xã hội, của cả cộng đồng để xem xét các lợi ích
kinh tế mà dự án đem lại.
Măt khác khi soạn thảo dự án có thể có những sai xót, các ý kiến
có thể mâu thuẫn không logic, thậm chí có thể có nhiều câu văn, những
chữ dùng sơ hở có thể gây ra những tranh chấp giữa các đối tác tham gia
đầu t. Thẩm định dự án sẽ phát hiện và sửa chữa đợc những sai xót đó.
1.3.2 Nội dung thẩm định.
Vũ Thị Hơng Giang
19
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.3.2.1 Dự tính số vốn đầu t cần cho dự án trong từng giai đoạn
thực hiện cho dự án.
Để đảm bảo cho dự án hoạt động có hiệu quả thì điều quan trọng
trớc tiên là phải dự tính đợc lợng vốn đầu t cần thiết theo từng loại công
việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu t. Ta cần phải tiến
hành lập biểu ghi chép tình hình thực hiện đầu t, thẩm định số lợng,
chất lợng, thời hạn cung cấp đầu vào cho dự án theo từng loại công việc
trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện và thẩm định giá cho các
yếu tố đầu vào nhằm dự tính hợp lý số vốn đầu t trong từng giai đoạn
của chu trình dự án.
Về cơ bản, đây là việc xem xét tính toán tổng vốn đầu t cho dự
án có đầy đủ, chính xác và phù hợp hay không. Vốn đầu t cho dự án th-
ờng bao gồm vốn đầu t cơ bản, vốn lu động và các chi phí khác.
Vốn đầu t cơ bản là toàn bộ lợng vốn cần thiết để hoàn thành
công trình sẵn sàng đa vào sử dụng bao gồm vốn đầu t xây lắp, vốn đầu
t thiết bị, chi phí chuẩn bị mặt bằng
Vốn lu động là toàn bộ chi phí cần thiết để khai thác và sử dụng
công trình. Vốn lu động thờng bao gồm: Nguyên vật liệu, tiền lơng, phụ
tùng, thành phẩm tồn kho, hàng hoá bán chịu, chi phí đột xuất.
Việc xác định đúng chi phí khác nh chi phí thành lập, chi phí trả

lãi vay có chú ý đến giá trị thời gian của tiền, chi phí dự phòng cũng
là yếu tố rất quan trọng trong quyết định bỏ vốn đầu t.
Các khoản tài chính dài hạn phải trang trải đủ các chi phí đầu t
của dự án bao gồm vốn cố định và vốn lu động cần thiết cho việc vận
hành bình thờng. Các khoản tài chính có thể huy động dới dạng vốn cổ
phần và vốn vay dài hạn. Việc giải quyết nhu cầu của dự án không
những quyết định khả năng sinh lợi trong tơng lai mà cả những cân đối
thu chi của nó. Bởi vậy, trong quá trình đánh giá dự án, cơ cấu vốn do
Vũ Thị Hơng Giang
20
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
chủ đầu t dự tính sẽ đợc xét một cách chặt chẽ trên cơ sở xét đoán khả
năng sinh lợi trong tơng lai của doanh nghiệp.
Việc xác định đúng lợng vốn cần thiết cho một vòng đời của dự
án là cha đủ nếu không xem xét đến tiến độ bỏ vốn. Tiến độ bỏ vốn đợc
căn cứ theo tiến độ triển khai đầu t dự án, các điều kiện về tạm ứng vốn
hoặc thanh toán khối lợng trong các hợp đồng giao nhận thầu cũng nh
khả năng tham gia của các nguồn vốn đầu t vào dự án.
1.3.2.2 Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo
vốn từ mỗi nguồn về mặt số lợng và tiến độ.
Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là vốn chủ sở hữu, vốn vay và
đi thuê.
Vì vốn đầu t phải đợc thực hiện theo tiến độ ghi trong dự án vừa
để đảm bảo tiến độ thực hiện các công việc chung của dự án, vừa tránh
ứ đọng vốn nên các nguồn tài trợ đợc xem xét không chỉ về mặt số lợng
mà cả thời điểm nhận đợc tài trợ. Tiếp đó phải so sánh nhu cầu với khả
năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lợng và tiến độ. Nếu
khả năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại
khía cạnh kỹ thuật, lao động để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm
quy mô của dự án.

1.3.2.3 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc
từng giai đoạn của chu trình dự án:
Các báo cáo thờng lập và cần lập là báo cáo chi phí sản xuất
kinh doanh, báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh, bảng cân đối kế toán.
Các báo cáo tài chính là phơng tiện thuận lợi và dễ hiểu để tóm tắt các
thông tin phù hợp về dự án. Trên các báo cáo tài chính này sẽ một phần
nào dự tính các luồng tiền của dự án. Từ các thông tin trên các báo cáo
tài chính này, các cán bộ thẩm định sẽ tính đợc các chỉ tiêu phản ánh về
chất lợng dự án, từ đó ra quyết định đối với dự án.
1.3.2.4 Phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án
Vũ Thị Hơng Giang
21
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
* Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng: NPV
Phân tích tài chính một dự án đầu t là phân tích căn cứ trên các
luồng tiền của dự án. Sau khi tính đến các yếu tố, chúng ta có thể xây
dựng đợc một dãy các luồng tiền trong các năm của dự án nh sau:
Năm 0 1 2 3 t
Luồng tiền Co C1 C2 C3 Ct
Đối với các dự án thông thờng, Co là chi phí đầu t ban đầu, còn
lại là luồng tiền ròng do dự án mang lại trong các năm hoạt động.
Trên cơ sở các luồn g tiền dự tính, các chỉ tiêu về tài chính đợc
tính toán làm cơ sở cho việc ra quyết định đầu t.
Giá trị hiện tại ròng: Là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các
luồng tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá
trị đầu t ban đầu. Do vậy, chỉ tiêu này phản ánh giá trị tăng thêm ( khi
NPV dơng) hoặc giảm đi ( khi NPV âm) nếu dự án đợc chấp nhận.
Ta có công thức tính nh sau:

i

r
Ci
CoNPV
)1(
+
+=

Trong đó:
Co:Vốn đầu t ban đầu
Ci: Luồng tiền ròng dự tính năm thứ i
r : Tỷ lệ chiết khấu
Việc tính toán giá trị hiện tại ròng liên quan đến việc tính toán:
Dự tính lợng tiền đầu t ban đầu, tức là luồng tiền tại thời điểm 0.
Co là luồng tiền ra nên nó mang dấu âm. Co bao gồm các
khoản đầu t vào tài sản, tạo ra tài sản của dự án. Nó có thể dới
dạng tiền sẵn sàng cho dự án hoạt động, tạo ra tồn kho, mua
sắm tài sản cố định. Đó là các khoản chi tiêu cho dự án hoạt
động. Trong thực tế, nó bao gồm các khoản chi tại các thời
điểm khác nhau trong giai đoạn đầu t của dự án.
Vũ Thị Hơng Giang
22
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Dự tính các luồng tìên trong thời gian kinh tế của dự án. Đây là
các khoản thực thu bằng tiền trong các năm hoạt động của dự
án. Nó đợc tính bằng doanh thu ròng trừ đi các chi phí bằng
tiền của từng năm. Các khoản này có thể thu đợc tại các thời
điểm khác nhau trong năm, nhng trong tính toán phân tích, ng-
ời ta thờng giả định các luồng tiền diễn ra vào thời điểm cuối
năm.
Dự tính tỷ lệ chiết khấu. Rất khó để xác định một tỷ lệ chiết

khấu hoàn toàn chính xác. Tỷ lệ chiết khấu là chi phí cơ hội
của việc đầu t vào dự án mà không đầu t trên thị trờng vốn. Cho
đến nay vần đề tỷ lệ chiết khấu cho dự án vẫn đang là một vấn
đề tranh cãi cho các nhà nghiên cứu, cha tìm ra đợc tiếng nói
chung. Tuy nhiên có thể hiểu một cách khái quát rằng tỷ lệ này
đợc tính bằng tỷ lệ thu nhập của các tài sản tài chính tơng đ-
ơng. Đó là tỷ lệ thu nhập mà nhà đầu t mong đợi khi đầu t vào
dự án.
Giá trị hiện tại ròng là chỉ tiêu cơ bản đựoc sử dụng trong phân
tích dự án. Một số nhà phân tích tài chính cho đây là chỉ tiêu chính tốt
nhất giúp cho việc ra các quyết định đầu t. Ta nhận thấy khi tỷ lệ chiết
khấu r tăng lên, NPV của dự án sẽ giảm xuống. Mục tiêu của doanh
nghiệp là tối đa hóa giá trị tài sản của chủ sở hữu vì vậy khi thẩm định
tài chính dự án, chỉ tiêu NPV rất đợc các nhà đầu t quan tâm.
NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại (tại
thời điểm 0) sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu t.
NPV dơng tức là dự án có lãi. NPV = 0 chứng tỏ dự án chỉ đạt mức trang
trải đủ chi phí vốn. Còn lại dự án có NPV âm là dự án bị lỗ.
Chính vì vậy mà ta thấy quy tắc rất đơn giản là chấp nhận dự án
có NPV dơng và lớn nhất (nếu có nhiều hơn một dự án có NPV dơng).
Hay cụ thể hơn đối với các dự án là độc lập nhau, thì dự án đợc lựa chọn
Vũ Thị Hơng Giang
23
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
là dự án có NPV >= 0. Dự án có giá trị hiện tại ròng càng lớn thì hiệu
quả tài chính đầu t càng cao, dự án càng hấp dẫn. Đối với các dự án là
loại trừ nhau tức là chấp nhận dự án này thì phải loại bỏ dự án khác, thì
dự án đợc lựa chọn là dự án có NPV lớn nhất.
Tuy nhiên việc sử dụng chỉ tiêu này cũng có những rủi ro nhất
định. Đó là độ tin cậy của các dự đoán đa ra nh trên. Bởi vì NPV đợc

tính toán dựa trên những dự tính về các dòng tiền của dự án. Nếu những
dự đoán đa ra ở trên mà thiếu sự chính xác thì hiển nhiên việc tính toán
NPV trở nên vô nghĩa và việc ra quyết định đối với dự án sẽ bị sai lệch.
*Chỉ tiêu tỷ lệ nội hoàn hay tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR:
Ngoài mối quan tâm đến kết qủa tuyệt đối của việc chấp nhận dự
án, các chủ đầu t còn có thể quan tâm đến tỷ lệ thu nhập bình quân các
năm trên vốn đầu t. Chỉ tiêu này cho phép có thể so sánh trực tiếp với chi
phí của vốn đầu t vào dự án. Đó chính là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại
ròng của dự án bằng 0.

=
+
+
0
)1(
i
IRR
Ci
Co
Trong đó:
Co: Vốn đầu t ban đầu
Ci: Luồng tiền dự tính năm thứ i
IRR : Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ.
Để xác định IRR ngời ta thờng sử dụng phơng pháp nội suy tuyến
tính:
)(
)(1
21
121

NPVNPV
rrNPVr
IRR
+
+
=
Trong đó:
r
1
là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV
1
> 0
r
2
là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV
2
< 0
Vũ Thị Hơng Giang
24
`Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Cũng nh NPV, IRR liên quan đến việc dự tính các luồng tiền mà
dự án sẽ tạo ra trong quá trình hoạt động. Đồng thời ta phải có một tỷ lệ
chiết khấu mong đợi để so sánh khi ra quyết định đầu t.
Ta thấy nếu dự án chỉ có tỷ lệ nội hoàn IRR = r (tỷ lệ chiết khấu)
thì các khoản thu nhập từ dự án chỉ đủ để hoàn trả phần vốn góp và lãi
đã đầu t ban đầu vào dự án.
IRR phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, cha tính đến chi phí
cơ hội của vốn đầu t. Tứclà nếu nh chiết khấu các luồng tiền theo IRR,
PV sẽ bằng đầu t ban đầu Co. Hay nói cách khác, nếu chi phí vốn bằng
IRR, dự án sẽ không tạo thêm đợc giá trị hay có lãi. Vì vậy ta có kết

luận thẩm định nh sau: Nếu các dự án độc lập nhau, thì dự án có IRR >=
r sẽ đợc chọn. Nếu các dự án loại trừ nhau, ta chọn dự án có IRR cao
nhất.
Trong việc tính toán IRR cần lu ý, không cần phài căn cứ vào tỷ
lệ chiết khấu dự tính. Điều đó không có nghĩa là tỷ lệ chiết khấu là
không quan trọng. Nh trên đã đề cập, một khi IRR đợc tính toán, tiêu
chuẩn để so sánh là tỷ lệ chiết khấu của dự án.
Khi sử dụng IRR ta phải chú ý rằng cũng nh NPV, sự chính xác
của chỉ tiêu phụ thuộc vào sự chính xác của các dự tính về luồng tiền.
IRR là một chỉ tiêu mang tính tơng đối, tức là nó chỉ phản ánh tỷ lệ
hoàn vốn nội bộ của dự án là bao nhiêu chứ không cung cấp quy mô của
số lãi hay lỗ của dự án tính bằng tiền.
Khi dự án đợc lập trong nhiều năm, việc tính toán chỉ tiêu là rất
phức tạp. Đặc biệt loại dự án có các luồng tiền ròng vào ra xen kẽ năm
này qua năm khác, kết quả tính toán có thể cho nhiều IRR khác nhau
gây khó khăn cho việc ra quyết định.
Sử dụng hai chỉ tiêu NPV và IRR để đánh giá dự án có thể đa tới
cùng một kết luận, đồng thời lại có thể đa tới hai kết luận trái ngợc.
Điều đó tùy thuộc vào các luồng tiền trong tơng lai và tỷ lệ chiết khấu.
Vì IRR không đề cập tới độ lớn, quy mô của dự án và không giả định
Vũ Thị Hơng Giang
25