Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty kinh đô

LỜI MỞ ĐẦU
Đầu tư là một hoạt động cần thiết nhằm đảm bảo cho việc tồn tại và phát
triển không ngừng của xã hội. Muốn có sự phát triển thì tất cả mọi quốc gia, doanh
nghiệp hay công ty đều phải tiến hành đầu tư. Có thể nói nhờ có hoạt động đầu tư
mà mọi lĩnh vực được phát triển cả về chất và lượng, đặc biệt là trong lĩnh vực kinh
tế. Các dự án chính là nhịp cầu nối hoạt động đầu tư đến với hiện thực. Thông qua
dự án mà các ý tưởng đầu tư được thể hiện và thực hiện. Tuy nhiên ý tưởng đầu tư
sẽ trở nên bị méo mó, không được phản ánh trung thực nếu như các dự án lập ra
không chính xác, không được kiểm tra cẩn thận. Xuất phát từ lý do đó mà môn thẩm
định dự án ra đời trong đó có thẩm định tài chính dự án. Thẩm định tài chính dự án
là công việc mà không có một dự án nào bỏ qua vì tài chính là một vấn đề sống còn
đối với dự án. Thấy được tầm quan trọng của công tác thẩm định tài chính dự án nên
trong thời gian thực tập tại công ty kinh doanh bất động sản Kinh Đô ( là một công
ty mà hoạt động chủ yếu là đầu tư vào các dự án), em đã chọn đề tài :
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TẠI CÔNG
TY KINH ĐÔ
cho chuyên đề thực tập của mình. Nội dung chuyên đề gồm có 3 phần
chính sau:
Phần 1: Những vấn đề cơ bản về dự án và thẩm định tài chính dự án.
Phần 2: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty
Kinh Đô
Phần 3: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty
Kinh Đô.
Em xin chân thành cảm ơn trước hết là giảng viên TRẦN THỊ THANH TÚ vừa là
cô giáo giảng dạy bộ môn Tài chính doanh nghiệp vừa là giáo viên hướng dẫn em
làm bản chuyên đề thực tập này. Tiếp theo em xin chân thành cảm ơn các thầy cô
giáo khoa Ngân hàng-Tài chính của trường đã cung cấp cho em những kiến thức về
môn thẩm định tài chính dự án để giúp em hoàn thành chuyên đề của mình. Cuối
cùng em xin cảm ơn cán bộ công ty Kinh Đô nói chung và các cán bộ phòng kế toán
tài chính, phòng kinh doanh đầu tư tiếp thị nói riêng đã tạo điều kiện rất thuận lợi và
Trang 1

giúp đỡ em trong thời gian tiến hành thực tập tại công ty. Sau đây là toàn bộ nội
dung chuyên đề của em.
PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ DỰ ÁN VÀ
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN.
1.1 Dự án
1.1.1 Khái niệm dự án.
Hiện nay từ “dự án” được sử dụng rất rộng rãi - ta thường nghe nói
đến các dự án đầu tư phát triển tầm cỡ quốc gia hoặc quốc tế, song cũng có
Trang 2
thể nói đến dự án của cá nhân mỗi người, như tiến hành một nghiên cứu thử
nghiệm, viết một cuốn sách...Vậy có thể hiểu "dự án” là gì?
Thường có hai cách hiểu về dự án. Theo cách hiểu thứ nhất (tĩnh)
dự án là hình tượng về một tình huống (một trạng thái ) mà ta muốn đạt tới.
Trong cách hiểu thứ hai (động) theo từ điển về quản lý dự án AFNOR, dự
án là một hoạt động đặc thù tạo nên một thực tế mới một cách có phương pháp và
tịnh tiến, với các phương tiện ( nguồn lực đã cho).
Theo nghị định 177/CP ngày 20/10/1994 của Chính phủ quy định:
“ Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc
cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số
lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng sản phẩm hay dịch vụ nào đó
trong một khoảng thời gian nhất định”.
Qua đây ta có thể nhận thấy:
+Dự án không chỉ là một ý định hay phác thảo, mà có tính cụ thể và
mục tiêu xác định, nhằm đáp ứng một nhu cầu chuyên biệt.
+Dự án không phải là một nghiên cứu trừu tượng hay ứng dụng, mà
phải cấu trúc nên một thực tế mới, một thực tế mà trước đó còn chưa tồn tại
nguyên bản tương đương. Ngoài ra mỗi dự án phải có tính sáng tạo riêng.
+ Vì liên quan đến một thực tế trong tương lai, bất kì dự án nào
cũng có một độ bất định và những rủi ro có thể xảy ra.
+Cuối cùng, như một hoạt động đặc thù, dự án phải có bắt đầu, có

kết thúc và chịu những hạn chế nói chung là đã cho về nguồn lực( phương
tiện).
Ta cũng thấy rõ các đặc trưng sau đây cho phép nhận dạng một dự
án:
+Mục tiêu dự án.
+Thời gian (Với các giai đoạn khác nhau).
+Đặc thù (Tính độc nhất vô nhị) của dự án.
+Môi trường xung quanh dự án (nhất là phần tiếp giao giữa dự án
với môi trường xung quanh).
Khi nói đến dự án bao gìơ cũng liên quan đến hoạt động đầu tư bởi
Trang 3
lẽ nếu dự án không được đầu tư thì không thể nào tiến hành được. Khi một
doanh nghiệp có dự án thì một điều tất nhiên là doanh nghiệp đó có hoạt
động đầu tư. Đầu tư là hoạt động chủ yếu quyết định sự phát triển và tăng
trưởng của doanh nghiệp. Xuất phát từ tầm quan trọng của hoạt động đầu
tư, đặc điểm và sự phức tạp về mặt kỹ thuật, hậu quả và hiệu quả tài chính,
kinh tế xã hội của nó đòi hỏi khi tiến hành một hoạt động đầu tư cần phải
có sự chuẩn bị cẩn thận và nghiêm túc. Có nghĩa là mọi hoạt động đầu tư
phải thực hiện theo dự án thì mới đạt hiệu quả mong muốn. Vì ta có thể
nhận thấy:
1.1.2 Vai trò của dự án.
1.1.2.1 Đối với nhà đầu tư.
-Dự án là một căn cứ quan trọng nhất để nhà đầu tư quyết định có
nên tiến hành đầu tư hay không.
-Là phương tiện để chủ đầu tư thuyết phục các tổ chức tài chính tài
trợ vốn cho dự án.
-Là cơ sở cho các nhà đầu tư xây dựng kế hoạch đầu tư, theo dõi
đôn đốc và kiểm tra quá trình thực hiện dự án.
-Là công cụ để tìm kiếm các đối tác liên doanh.
-Là công cụ giúp nhà đầu tư xác định được cơ hội đầu tư tốt, giảm

thiểu rủi ro, giảm thiểu chi phí cơ hội.
-Là căn cứ để soạn thảo hợp đồng liên doanh cũng như để giải quyết
các mối quan hệ trong tranh chấp giữa các đối tác trong quá trình thực hiện
dự án.
1.1.2.2 Đối với Nhà nước.
Dự án là tài liệu để các cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép
đầu tư, là căn cứ pháp lý để tòa án xem xét giải quyết khi có sự tranh chấp
giữa các bên tham gia đầu tư trong quá trình thực hiện dự án sau này.
1.1.2.3 Đối với các tổ chức tài trợ vốn.
Dự án là căn cứ để các cơ quan này xem xét tính khả thi của dự án
để quyết định có nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ nào cho dự án để
đảm bảo rủi ro ít nhất cho nhà tài trợ.
Trang 4
1.1.3 Phân loại dự án.
Các dự án trong thực tế rất đa dạng và dựa vào các tiêu chuẩn khác nhau, ta
có các cách phân loại khác nhau:
+Xét theo người khởi xướng, ta có các dự án của cá nhân, tập thể
hay quốc gia (quốc tế).
+Xét theo phân ngành kinh tế xã hội, ta có các dự án sản xuất, dự án
thương mại, xây dựng cơ sở hạ tầng, dịch vụ xã hội...
+Xét theo địa chỉ khách hàng, ta có dự án xuất khẩu; tiêu thụ địa
phương ( thậm chí nội bộ) hoặc trong nước.
+Xét theo thời gian, ta có dự án ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Một cách tổng hợp, ta có thể phân biệt các dự án lớn và các dự án nhỏ.
*Các dự án lớn ( xây dựng một nhà máy hay một tổ hợp công
nghiệp, quy hoạch phát triển vùng lãnh thổ...) được đặc trưng bởi tổng kinh
phí huy động lớn, số lượng các bên tham gia đông và sử dụng nhiều công
nghệ khác nhau, thời gian thực hiện ra dài, có ảnh hưởng mạnh đến môi
trường kinh tế và sinh thái. Chúng đòi hỏi phải thiết lập các cấu trúc tổ
chức chuyên biệt, với các mức phân cấp trách nhiệm khác nhau, đề ra quy

chế hoạt động và các phương pháp kiểm tra chặt chẽ. Tầm bao của các dự
án này rộng tới mức người quản lý không thể nào đi sâu vào từng chi tiết
trong quá trình thực hiện. Trái lại, nhiệm vụ chủ yếu của người quản lý là,
một mặt thiết lập hệ thống quản lý và tổ chức (Phân chia dự án thành các dự án
bộ phận và phối kết hợp các dự án bộ phận đó) cho phép mỗi cấp thực hiện được
trách nhiệm của mình, và mặt khác đảm nhận các mối quan hệ giữa dự án với bên
ngoài.
Các dự án lớn hiện nay thường mang tính quốc gia hoặc quốc tế.
*Các dự án nhỏ, ngoài những đặc tính ngược lại với các dự án lớn,
như không đòi hỏi kinh phí nhiều, thường nằm trong một bối cảnh sẵn có
hoặc không được ưu tiên. Các nguồn lực huy động chẳng những eo hẹp, mà
thường không có ngay. Mục tiêu và trách nhiệm đôi khi không được xác
định rõ ràng, và những người tham gia không có kinh nghiệm trong hoạt
Trang 5
động dự án. Chủ nhiệm dự án thường kiêm luôn cả việc quản lý dự án ( đối
nội) lẫn việc liên hệ với các chuyên gia bên ngoài (đối ngoại).
Mỗi xí nghiệp, cơ quan ... thường chỉ chủ trì hoặc tham gia vào một
hay vài dự án lớn, trong khi đó có thể có nhiều dự án nhỏ cùng đồng thời
thực hiện.
Về phương diện quản lý, các dự án lớn và các dự án nhỏ, tuy có
những nét chung, nhưng cũng nhiều đặc điểm riêng đòi hỏi phải áp dụng
các phương pháp và công cụ quản lý khác nhau. Các dự án lớn thường đặt
ra nhiều vấn đề về quản lý cần được ngiên cứu và giải quyết. Ngược lại,
các dự án nhỏ cho phép áp dụng một cách đơn giản và công hiệu các
phương pháp định lượng.
1.1.4 Các giai đoạn của dự án.
Dự án được xây dựng và phát triển trong một quá trình gồm nhiều
giai đoạn riêng biệt, song gắn bó chặt chẽ với nhau và đi theo một tiến trình
logic. Ở đây ta phân thành 5 giai đoạn cụ thể là: Xác định dự án, phân tích
và lập dự án, duyệt dự án, triển khai thực hiện, nghiệm thu tổng kết và giải

thể.
1.1.4.1 Xác định dự án.
Là giai đoạn đầu tiên trong chu trình dự án có nhiệm vụ phát hiện
những lĩnh vực có tiềm năng để đầu tư phát triển, trên cơ sở đó hình thành
sơ bộ các ý đồ đầu tư. Trong thực tế ý đồ về một dự án đầu tư mới có thể
xuất phát từ các nguồn như sau:
-Từ những chiến lược phát triển ngành hay chiến lược phát triển
kinh tế quốc dân.
-Thông qua việc phát hiện những nguồn tài nguyên, nguyên nhiên
vật liệu chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả.
-Dự án có thể được đề xuất để đáp ứng những nhu cầu sản xuất tiêu
dùng ở thị trường trong nước và ngoài nước còn chưa được thỏa mãn.
-Ý đồ dự án có thể nảy sinh từ yêu cầu khắc phục những khó khăn
và trở ngại đối với sự phát triển kinh tế-xã hội do thiếu các điều kiện vật
chất cần thiết.
Trang 6
Trên cơ sở các lĩnh vực và ý đồ đầu tư khác nhau được đề xuất, cần
tiến hành nghiên cứu chi tiết hóa, lựa chọn ra những ý đồ dự án có triển vọng nhất
để tiến hành chuẩn bị và phân tích trong giai đoạn tiếp theo.
Việc xác định và sàng lọc các ý đồ dự án có ảnh hưởng quyết định
tới quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. Dự án có thể thất bại hay không
đạt được kết quả mong muốn, tuy rằng việc thực hiện và chuẩn bị dự án tốt
đến đâu, nếu như ý đồ ban đầu đã hàm chứa những sai lầm cơ bản.
1.1.4.2 Phân tích và lập dự án.
Sau khi xác định ý đồ, mục tiêu và phương tiện của dự án, ta có thể
tiến hành quá trình phân tích và lập dự án. Phân tích và lập dự án là giai
đoạn nghiên cứu chi tiết ý đồ đầu tư đã được đề xuất trên tất cả mọi
phương diện như: thể chế - xã hội, thương mại, tài chính, kinh tế kỹ thuật,
tổ chức - quản lý. Để thực hiện nhiệm vụ này phải thu thập đầy đủ những
thông tin cần thiết cho việc nghiên cứu về thị trường, môi trường tự nhiên,

các nguồn nguyên vật liệu tại chỗ, các quy định và chính sách có liên quan
của Chính phủ, về đặc điểm kinh tế- văn hóa - xã hội của dân cư trong vùng
có liên quan đến dự án.
Nội dung chủ yếu của giai đoạn phân tích và lập dự án là nghiên
cứu một cách toàn diện tính khả thi của dự án. Tuy vậy, đối với những dự
án có quy mô lớn, thì trước khi thực hiện nghiên cứu khả thi thì nên có
bước nghiên cứu tiền khả thi. Trong bước nghiên cứu này, tất cả mọi
phương diện chuẩn bị và phân tích dự án đều được đề cập tới, song chỉ ở
mức độ chi tiết vừa đủ để chứng minh một cách khái quát rằng, ý đồ dự án
được đề xuất là đúng đắn và việc tiếp tục phát triển ý đồ này là có tiềm
năng. Nghiên cứu tiền khả thi cũng giúp loại bỏ bớt những vấn đề không
cần thiết, cũng như xác định các vấn đề cần đặc biệt chú ý, nhờ đó giúp cho
việc định hướng nghiên cứu và tiết kiệm chi phí chuẩn bị đầu tư vào dự án.
Nghiên cứu khả thi ( còn gọi là lập luận chứng kinh tế kỹ thuật) là
bước nghiên cứu dự án đầy đủ và toàn diện nhất, có nhiệm vụ tạo cơ sở để
chấp thuận hay bác bỏ dự án, cũng như để xác định một phương án tốt nhất
trong số các phương án còn lại. Nghiên cứu khả thi, đúng như tên gọi của
Trang 7
nó, nhằm chứng minh khả năng thực hiện của dự án về tất cả mọi phương
diện có liên quan.
Thiết kế và chỉ đạo nghiên cứu khả thi là một công tác phức tạp đòi
hỏi sự tham gia của nhiều lĩnh vực khác nhau. Phạm vi và thời gian nghiên
cứu khả thi phụ thuộc vào tính chất của dự án: dự án có phức tạp hay
không, đã được nhận thức đến mức độ nào, dự án có tính chất sáng tạo hay
chỉ là lặp lại. Về kinh phí, nghiên cứu khả thi thường chiếm khoảng 5%
toàn bộ chi phí đầu tư của dự án. Thời gian nghiên cứu có thể là một tháng,
hai năm hoặc dài hơn nữa phụ thuộc vào quy mô tính chất của dự án. Kết
thúc nghiên cứu khả thi cũng là hết giai đoạn phân tích và lập dự án.
Thực tế đã xác nhận tầm quan trọng của công tác chuẩn bị và phân
tích dự án. Chuẩn bị tốt và phân tích kỹ lưỡng sẽ làm giảm những khó khăn

trong giai đoạn thực hiện, cũng như cho phép đánh giá đúng đắn hơn tính
hiệu quả và khả năng thành công của dự án. Chẳng hạn việc chuẩn bị đầy
đủ trên phương diện kỹ thuật sẽ làm giảm nguy cơ chi phí vượt định mức.
1.1.4.3 Duyệt dự án.
Giai đoạn này thường được thực hiện với sự tham gia của các cơ
quan Nhà nước, các tổ chức tài chính và các thành phần khác tham gia dự
án, nhằm xác minh lại toàn bộ những kết luận đã được đưa ra trong quá
trình chuẩn bị và phân tích dự án, trên cơ sở đó chấp nhận hay bác bỏ dự
án. Dự án sẽ được thông qua và được đưa vào thực hiện nếu nó được xác
nhận là có hiệu quả và khả thi. Ngược lại, trong trường hợp còn có những
bất hợp lý trong thiết kế dự án, thì tùy theo mức độ, dự án có thể được sửa
đổi bổ xung hay buộc phải xây dựng lại hoàn toàn.
1.1.4.4 Triển khai thực hiện.
Giai đoạn triển khai thực hiện dự án bắt đầu khi kinh phí được đưa
vào. Trong giai đoạn triển khai thực hiện có thể chia thành những thời kỳ
nhỏ hơn. Chẳng hạn, thời kỳ thứ nhất là thi công xây dựng các công trình
cơ sở. Sau khi hoàn thành xây dựng cơ bản, dự án chuyển sang thời kỳ phát
triển. Trong thời kỳ này dự án bắt đầu sinh lợi và trả dần những khoản nợ
trong thời kỳ đầu. Thời kỳ thứ ba bắt đầu khi dự án đã đạt tới sự phát triển
Trang 8
toàn bộ, nói cách khác các công trình đầu tư ban đầu đã được sử dụng hết
công suất và kéo dài cho tới khi dự án chấm dứt hoạt động.
Thực hiện dự án là kết quả của một quá trình chuẩn bị và phân tích
kỹ lưỡng, song trong thực tế rất ít khi dự án được tiến hành hoàn toàn đúng
như hoạch định. Nhiều dự án đã không đảm bảo được tiến độ thời gian và
chi phí dự kiến, thậm chí một số dự án đã phải thay đổi thiết kế ban đầu do
giải pháp kỹ thuật không thích hợp hay do thiếu vốn hoặc do nhiều yếu tố
khách quan đem lại. Nói chung những khó khăn mà dự án phải đối phó
trong khi thực hiện, đặc biệt trong thời kỳ thi công là:
+Các khó khăn tài chính: Thường xuất hiện do những biến động về

giá cả hay do việc thiếu các nguồn vốn cần thiết trong quá trình thực hiện.
Hậu quả là dự án bị trì hoãn, chi phí tăng và trong một số trường hợp quy
mô của dự án bị thu hẹp lại.
+Các hạn chế về mặt quản lý: Phổ biến nhất đối với nhiều dự án
trong các nước đang phát triển là thiếu những cán bộ quản lý giỏi, cơ cấu tổ
chức, phân công trách nhiệm không rõ ràng, sự phối hợp kém hiệu quả giữa
các cơ quan khác nhau tham gia dự án. Những yếu kém trong quản lý
thường gây ra tình trạng chậm trễ khi thực hiện và chi phí vượt mức, giám
sát thiếu chặt chẽ và kém linh hoạt, phản ứng chậm trước những thay đổi
trong môi trường kinh tế- xã hội.
+Các vấn đề kỹ thuật: Thường xuyên phát sinh trong quá trình thực
hiện các dự án do việc cung ứng vật tư, máy móc, thiết bị (gồm cả đất đai)
không thích hợp hay kém chất lượng, hoặc do những sai phạm, khuyết điểm
ngay trong thiết kế ban đầu hoặc do sự tiến bộ không ngừng trong việc áp
dụng công nghệ mới.
+Các biến động chính trị: Những án thực hiện trong một thời gian
dài, có thể vài chục năm, thường phải đối phó với những khó khăn về chính
trị. Không kể tới các biến động hay sự hỗn loạn chính trị, dự án thường
chịu tác động của những thay đổi trong các chính sách kinh tế - xã hội của
Chính phủ, hay do mức độ ưu tiên và ủng hộ của Chính phủ đối với dự án
không còn như trước.
Trang 9
Những khó khăn và biến động thường xảy ra trong giai đoạn thực
hiện dự án, như vậy đòi hỏi các nhà quản lý dự án phải hết sức linh hoạt.
Đồng thời phải thường xuyên đánh giá và giám sát quá trình thực hiện để
kịp thời thấy được vướng mắc khó khăn và đề ra các biện pháp giải quyết
thích hợp, thậm chí xem xét điều chỉnh lại các mục tiêu và phương tiện nếu
cần.
1.1.4.5 Nghiệm thu, tổng kết và giải thể.
Giai đoạn đánh giá nghiệm thu tiến hành sau khi thực hiện xong dự

án. Đánh giá nghiệm thu khác với việc đánh giá và giám sát như là một bộ
phận quan trọng trong quá trình thực hiện. Đánh giá nghiệm thu có nhiệm
vụ làm rõ những thành công và thất bại trong toàn bộ quá trình xác định,
phân tích và lập dự án, cũng như trong khi thực hiện để rút ra những kinh
nghiệm và bài học cho quản lý các dự án khác trong tương lai.
Kết thúc và giải thể dự án như thế nào cũng là vấn đề cần nghĩ, tốt
hơn cả là ngay từ khi lập dự án. ít nhất ở đây có hai việc quan trọng cần
bàn là bàn giao (hay phân chia) sử dụng các kết quả của dự án, cũng như
những phương tiện mà dự án còn để lại, và bố trí lại công việc cho các
thành viên tham gia dự án, nhất là những người đã được biệt phái hoàn toàn
khỏi xí nghiệp, cơ quan họ sau một thời gian dài làm việc cho dự án.
1.2 Thẩm định dự án.
1.2.1 Khái niệm
Thẩm định dự án là rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học, khách
quan toàn diện mọi nội dung của dự án và liên quan đến dự án nhằm khẳng
định tính hiệu quả cũng như tính khả thi của dự án trước khi quyết định đầu
tư.
1.2.2 Nội dung thẩm định dự án.
Công tác thẩm định dự án là khâu quan trọng trong thời kỳ chuẩn bị
dự án, được thực hiện bằng kỹ thuật phân tích dự án đã được thiết lập để ra
quyết định đầu tư.
Trang 10
Công tác thẩm định dự án gồm các bước: Thẩm định thị trường,
thẩm định kỹ thuật, thẩm định tổ chức- quản lý dự án, thẩm định tài chính
và thẩm định kinh tế - xã hội.
1.2.2.1 Thẩm định thị trường.
Là việc tiến hành phân tích các kết quả nghiên cứu thị trường nhằm
đưa ra các kết luận hợp lý, chính xác về thị trường tiêu thụ sản phẩm của
dự án. Thẩm định thị trường là tiền đề cho việc thực hiện các bước thẩm
định tiếp theo. Thẩm định thị trường giúp nhà đầu tư lựa chọn mục tiêu, xác

định rõ phương hướng và quy mô của dự án.
Thẩm định thị trường bao gồm các nội dung sau:
- Thẩm định nhu cầu hiện tại và tương lai về sản phẩm của dự án
trên thị trường dự kiến xâm nhập chiếm lĩnh: Xác định xem ai là khách
hàng tiềm năng, ai là khách hàng mới, nhu cầu tiêu thụ sản phẩm trong hiện
tại và tương lai, mức gia tăng nhu cầu hàng năm về sản phẩm của dự án.
- Thẩm định các nguồn và các kênh đáp ứng nhu cầu: Mức độ đáp
ứng nhu cầu hiện tại, xác định khối lượng sản phẩm của dự án dự kiến bán
ra hàng năm
- Thẩm định các yếu tố về sản phẩm: Chất lượng, giá bán, quy cách,
hình thức trình bày, dịch vụ sau khi bán sản phẩm của dự án…
- Thẩm định các vấn đề về tiêu thụ sản phẩm: Các cơ sở tiếp thị và
phân phối sản phẩm, chi phí cho công tác tiếp thị và phân phối sản phẩm,
kênh phân phối dự kiến ( bán trực tiếp, bán qua các đại lý..), phương thức
thanh toán…
-Xem xét các vấn đề về cạnh tranh: Các đối thủ cạnh tranh, mức độ
cạnh tranh trên thị trường, lợi thế so sánh ( về chi phí sản xuất, kiểu dáng,
chất lượng, giá cả…)và khả năng thắng trong cạnh tranh của sản phẩm dự
án.
- Thẩm định mức độ thâm nhập, chiếm lĩnh thị trường của dự án
trong suốt thời gian tồn tại.
1.2.2.2 Thẩm định kỹ thuật
Trang 11
Là việc phân tích mặt kỹ thuật của dự án. Thẩm định kỹ thuật là
công việc phức tạp, đòi hỏi phải có các chuyên gia kỹ thuật chuyên sâu về
từng khía cạnh kỹ thuật của dự án. Sự đúng đắn trong thẩm định kỹ thuật sẽ
quyết định tính khả thi của dự ánvề mặt kỹ thuật, làm cơ sở để tiếp tục các
bước thẩm định tiếp theo, nhằm đưa ra quyết định đầu tư chính xác cho chủ
doanh nghiêp.
Nội dung của thẩm định kỹ thuật gồm:

- Mô tả sản phẩm sẽ sản xuất của dự án: Đặc điểm của sản phẩm
chính, sản phẩm phụ, chất thải; các tiêu chuẩn chất lượng cần phải đạt được là
cơ sở cho việc nghiên cứu các vấn đề kỹ thuật khác; các hình thức bao bì đóng
gói, các công dụng và cách sử dụng của sản phẩm.
Các phương pháp và phương tiện để kiểm tra chất lượng sản phẩm,
các yêu cầu về chất lượng sản phẩm phải đạt được, dự kiến bộ phận kiểm
tra chất lượng, các thiết bị và dụng cụ cần thiết cho việc kiểm tra, phương
pháp kiểm tra, chi phí cho công tác kiểm tra.
- Xác định công suất của dự án: Xác định công suất bình thường có thể
của dự án: Là số sản phẩm sản xuất trong một đơn vị thời gian để đáp ứng nhu
cầu của thị trường mà dự án dự kiến sẽ chiếm lĩnh.
Xác định công suất tối đa danh nghĩa của dự án: là số sản phẩm sản
xuất trong một đơn vị thời gian vừa đủ để đáp ứng nhu cầu tiêu thụ của thị
trường mà dự án sẽ chiếm lĩnh, vừa để bù vào những hao hụt tổn thất trong
quá trình sản xuất, lưu kho, vận chuyển và bốc dỡ.
Xác định công suất thực tế khả thi của dự án và mức sản xuất dự
kiến qua các năm cần căn cứ vào nhu cầu thị trường, trình độ kỹ thuật của
máy móc thiết bị, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, chi phí sản xuất và
chi phí vốn đầu tư.
- Thẩm định công nghệ và phương pháp sản xuất: Lựa chọn trong
các công nghệ và phương pháp sản xuất hiện có loại nào thích hợp nhất đối
với loại sản phẩm mà dự án định sản xuất, phù hợp với điều kiện của máy
móc, thiết bị cần mua sắm, với khả năng tài chính và các yếu tố có liên
quan khác như tay nghề, trình độ quản lý…
Trang 12
Tuỳ thuộc công nghệ và phương pháp sản xuất, đồng thời căn cứ
vào trình độ tiến bộ kỹ thuật, chất lượng và giá cả phù hợp với khả năng
vận hành và vốn đầu tư, điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa, công suất, tính
năng, điều kiện vận hành, năng lượng sử dụng, điều kiện khí hậu… mà lựa
chọn máy móc thiết bị thích hợp.

- Xác định nguyên vật liệu đầu vào: Nguyên vật liệu đầu vào bao
gồm tất cả các nguyên vật liệu chính và phụ, vật liêu bao bì đóng gói. Đây
là một khía cạnh kỹ thuật quan trọng của dự án.
- Xem xét các điều kiện về cơ sở hạ tầng: Nhu cầu năng lượng,
nước, giao thông, thông tin liên lạc.. của dự án phải được xem xét, nó có
ảnh hưởng đến chi phí đầu tư và chi phí sản xuất hay không.
- Xem xét lựa chọn địa điểm thực hiện dự án: Các khía cạnh về địa
lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kỹ thuật… có liên quan đến sự hoạt
động và hiệu quả h oạt động của dự án.
- Thẩm định kỹ thuật xây dựng công trình của dự án: Tìm các giải
pháp kỹ thuật xây dựng vừa đảm bảo yêu cầu sản xuất sau này, vừa rút
ngắn được thời gian xây dựng công trình, mau chóng đưa công trình vào sử
dụng, vừa đảm bảo chi phí xây dựng công trình phải căn cứ vào yêu cầu về
đặc tính kỹ thuật của máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, cơ sở hạ tầng,
cách tổ chức điều hành, nhu cầu dự trữ nguyên vật liệu và sản phẩm, về lao
động sẽ sử dụng.
- Thẩm định tiến độ thi công dự án: Việc lập lịch trình thực hiện dự án
phải đảm bảo dự án đi vào hoạt động đúng thời gian dự định.
- Thẩm định vấn đề xử lý chất thải gây ô nhiễm môi trường: Xác
định các chất thải có khả năng gây ô nhiễm môi trường của dự án. Lựa chọn
phương pháp và phương tiện xử lý chất thải căn cứ vào điều kiện cụ thể về
luật bảo vệ môi trường tại địa phương, địa điểm và quy mô hoạt động của
dự án, loại chất thải, chi phí để xử lý chất thải…
1.2.2.3 Thẩm định tổ chức, quản lý dự án.
Là việc phân tích mặt tổ chức, quản lý nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt
động của dự án.
Trang 13
Cần phân tích nội dung sau:
- Xây dựng bộ máy tổ chức, quản lý dự án đảm bảo các nguyên tắc
sau:

 Các mục tiêu của dự án phải được quy định và hiểu rõ.
 Thống nhất về chức năng.
 Tổ chức phải tinh gọn, mối quan hệ giữa các bộ phận phải rõ ràng.
 Mọi cá nhân phải thực hiện tốt các công việc thuộc trách nhiệm
củamình.
 Mọi cá nhân đều có quyền hạn tương xứng với trách nhiệm được
trao để có thể hoàn thành nhiệm vụ của mình.
 Sự giám sát và lãnh đạo phải được xác lập đối với mọi hoạt động
của dự án để đạt được mục tiêu đã định.
 Quy định rõ phạm vi kiểm soát của các đơn vị.
- Lao động và chính sách tiền lương:
 Xác định nhu cầu về lao động: Căn cứ vào yêu cầu kỹ thuật của sản
xuất và hoạt động điều hành dự án.
 Xác định nguồn lao động và chi phí tuyển dụng, đào tạo, chi phí
tiền lương; Xác định hình thức trả lương thích hợp, tính ra quỹ
lương hàng năm cho mỗi loại lao động và cho tất cả lao động của
dự án.
 Đối với dự án mà trình độ khoa học kỹ thuật chưa đủ khả năng để
tiếp nhận một số kỹ thuật hoặc đảm nhiệm một số khâu công việc
thì khi chuyển giao công nghệ sản xuất phải thoả thuận với bên
bán công nghệ đưa chuyên gia sang trợ giúp.
- Phương pháp quản lý mua sắm vật tư, thiết bị, tiến độ dự án:
 Lựa chọn đơn vị cung ứng
 Quản lý chặt chẽ các điều kiện của hợp đồng mua hàng: điều kiện
về thương mại(số lượng, giá cả, thời gian giao hàng…), điều kiện
về kỹ thuật.
 Quản lý kế hoạch mua sắm.
Trang 14
 Quản lý việc thực hiện dự án: Xây dựng kế hoạch thực hiện dự án,
xác định thời gian thực hiện các công việc, phương pháp giám sát

tiến độ dự án.
- Xác định các tiêu thức đánh giá kết quả thực hiện dự án: Chỉ tiêu
hiệu qủa sử dụng nguyên vật liệu cho dự án, hiệu quả sử dụng lao
động máy móc…
1.2.2.4 Thẩm định kinh tế - xã hội dự án.
Là đánh giá việc thực hiện dự án có những tác động gì đối với nền
kinh tế và xã hội. Ta phải tiến hành xem xét những lợi ích kinh tế xã hội
ròng do thực hiện dự án đem lại. Lợi ích kinh tế xã hội ròng của dự án là
chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế và xã hội thu được so với các
đóng góp mà nền kinh tế và xã hội đã phải bỏ ra khi thực hiên dự án.
Lợi ích mà xã hội thu được chính là sự đóng góp của dự án đối với
việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những lợi
ích nàycó thể được xem xét mang tính chất định tính như đáp ứng các mục
tiêu phát triển kinh tế, phục vụ việc thực hiện các chủ trương chính sách
của Nhà nước, góp phần chống ô nhiễm môi trường, cải tạo môi sinh…hoặc
đo lường bằng cách tính toán định lượng như mức tăng thu cho ngân sách,
mức gia tăng số người có việc làm, mức tăng thu ngoại tệ…
Những chi phí mà xã hội phải bỏ ra cho việc thực hiện dự án cũng được
xem xét trên khía cạnh mang tính chất định tính và định lượng.
Khi thẩm định kinh tế - xã hội dự án cần căn cứ vào các mục tiêu
chủ yếu sau:
 Nâng cao mức sống của dân cư được thể hiện gián tiếp qua các số
liệu cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc dân, mức gia tăng tích
luỹ vốn, mức gia tăng đầu tư, tốc độ phát triển, tốc độ tăng
trưởng…
 Phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của dự án vào việc
phát triển các vùng kinh tế, nâng cao đời sống của tầng lớp dân cư
nghèo.
 Gia tăng số lao động có việc làm.
Trang 15

 Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ.
 Nâng cao năng suất lao động, đào tạo lao động có trình độ tay
nghề cao, tiếp nhận chuyển giao công nghệ hoàn thiện cơ cấu sản
xuất của nền kinh tế.
 Phát triển các ngành công nghiệp chủ đạo có tác dụng thúc đẩy sự
phát triển của các ngành khác.
1.2.2.5 Thẩm định tài chính dự án
Là thẩm định dự án dưới giác độ của doanh nghiệp. Đó là việc xem
xét đánh giá và đưa ra những con số cụ thể về khả năng sinh lợi của vốn
đầu tư. Thẩm định tài chính dự án cho phép nhà đầu tư đánh giá tính khả thi
về mặt tài chính của dự án.Do đó, có thể đưa ra được kết luận cuối cùng về
tính khả thi của dự án đầu tư phải xem xét khả năng sinh lợi của vốn đầu
tư, tính toán các giá trị biểu hiện khả năng này được dựa trên dòng tiền
ròng của dự án. Cụ thể hơn, nhà đầu tư phải tiến hành thẩm định các khía
cạnh liên quan đến giá trị dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án.
Điều quan trọng trong thẩm định tài chính dự án là phải xây dựng
được một hệ thống định mức tiêu chuẩn các chỉ tiêu thông qua việc nghiên
cứu kỹ thị trường cũng như mặt bằng hàng hóa, dịch vụ cung ứng ở thời
điểm tiến hành triển khai dự án.
Đây là một số nội dung trong thẩm định dự án và hợp lý nhất cho
các dự án sản xuất. Đối với mỗi loại hình dự án hay các dự án thuộc các
lĩnh vực khác nhau sẽ có những nội dung thay đổi phù hợp.
1.3 Thẩm định tài chính dự án.
1.3.1 Mục đích, ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án.
-Nhằm khẳng định tiềm lực tài chính cho việc thực hiện dự án.
-Phân tích những kết quả hạch toán kinh tế của dự án.
Thẩm định tài chính dự án nhằm xác định chi phí và lợi ích của dự
án, từ đó xây dựng và xem xét các tiêu chuẩn đánh giá dự án.Thông qua
phân tích, ta xác định được quy mô đầu tư, cơ cấu các loại vốn, nguồn tài
trợ cho dự án, tính toán thu chi lỗ lãi, những lợi ích thiết thực mang lại cho

nhà đầu tư và cho cả cộng đồng. Đánh giá được hiệu quả về mặt tài chính
Trang 16
của việc đầu tư nhằm quyết định có nên đầu tư hay không? Nhà nước cũng
căn cứ vào đây để xem xét lợi ích tài chính có hợp lý hay không? Dự án có
đạt được các lợi ích tài chính hay không và dự án có an toàn về mặt tài
chính hay không? Thẩm định tài chính là cơ sở để tiến hành phân tích kinh
tế xã hội.
Thẩm định tài chính dự án đầu tư giúp cho bảo vệ dự án tốt khỏi bị
bác bỏ, ngăn chặn những dự án tồi, góp phần đảm bảo cho việc sử dụng có
hiệu quả vốn đầu tư. ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án đầu tư được thể
hiện:
+Giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất.
+Giúp cho cơ quan quản lý vĩ mô của Nhà nước đánh giá được tính
phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển chung của ngành, vùng lãnh thổ
và của cả nước trên các mặt mục tiêu, quy mô, quy hoạch và hiệu quả.
+Giúp cho việc xác định được mặt lợi, mặt hại của dự án trên các
mặt khi đi vào hoạt động, từ đó có biện pháp khai thác các khía cạnh có lợi
và hạn chế các mặt có hại.
+Giúp đỡ các nhà tài chính ra quyết định chính xác về cho vay hoặc
tài trợ cho dự án đầu tư.
+Qua thẩm định giúp cho việc xác định rõ tư cách pháp nhân của
các bên tham gia đầu tư.
Ta có thể thấy sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án còn bắt
đầu từ vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước đối với các hoạt động đầu tư.
Nhà nước với chức năng công quyền của mình sẽ can thiệp vào quá trình
lựa chọn dự án đầu tư. Tất cả các dự án đầu tư thuộc mọi nguồn vốn, mọi
thành phần kinh tế đều phải đóng góp vào lợi ích chung của đất nước. Bởi
vậy trước khi ra quyết định đầu tư hay cho phép đầu tư, các cơ quan có
thẩm quyền của Nhà nước cần biết xem dự án đó góp phần đạt được mục
tiêu của quốc gia hay không? Nếu có thì bằng cách nào và đến mức độ nào.

Một dự án đầu tư dù được tiến hành soạn thảo kỹ lưỡng đến đâu
cũng mang tính chủ quan của người soạn thảo. Vì vậy để đảm bảo tính
khách quan của dự án, cần thiết phải thẩm định. Người soạn thảo thường
Trang 17
đứng trên góc độ hẹp để nhìn nhận các vấn đề của dự án. Các nhà thẩm
định thường có cách nhìn rộng hơn trong việc đánh giá dự án. Họ xuất phát
từ lợi ích chung của toàn xã hội, của cả cộng đồng để xem xét các lợi ích
kinh tế mà dự án đem lại.
Măt khác khi soạn thảo dự án có thể có những sai xót, các ý kiến có
thể mâu thuẫn không logic, thậm chí có thể có nhiều câu văn, những chữ
dùng sơ hở có thể gây ra những tranh chấp giữa các đối tác tham gia đầu tư.
Thẩm định dự án sẽ phát hiện và sửa chữa được những sai xót đó.
1.3.2 Nội dung thẩm định.
1.3.2.1 Dự tính số vốn đầu tư cần cho dự án trong từng giai đoạn
thực hiện cho dự án.
Để đảm bảo cho dự án hoạt động có hiệu quả thì điều quan trọng
trước tiên là phải dự tính được lượng vốn đầu tư cần thiết theo từng loại
công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện đầu tư. Ta cần phải
tiến hành lập biểu ghi chép tình hình thực hiện đầu tư, thẩm định số lượng,
chất lượng, thời hạn cung cấp đầu vào cho dự án theo từng loại công việc
trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện và thẩm định giá cho các yếu
tố đầu vào nhằm dự tính hợp lý số vốn đầu tư trong từng giai đoạn của chu
trình dự án.
Về cơ bản, đây là việc xem xét tính toán tổng vốn đầu tư cho dự án
có đầy đủ, chính xác và phù hợp hay không. Vốn đầu tư cho dự án thường
bao gồm vốn đầu tư cơ bản, vốn lưu động và các chi phí khác.
Vốn đầu tư cơ bản là toàn bộ lượng vốn cần thiết để hoàn thành
công trình sẵn sàng đưa vào sử dụng bao gồm vốn đầu tư xây lắp, vốn đầu
tư thiết bị, chi phí chuẩn bị mặt bằng…
Vốn lưu động là toàn bộ chi phí cần thiết để khai thác và sử dụng công

trình. Vốn lưu động thường bao gồm: Nguyên vật liệu, tiền lương, phụ tùng,
thành phẩm tồn kho, hàng hoá bán chịu, chi phí đột xuất.
Việc xác định đúng chi phí khác như chi phí thành lập, chi phí trả
lãi vay có chú ý đến giá trị thời gian của tiền, chi phí dự phòng… cũng là
yếu tố rất quan trọng trong quyết định bỏ vốn đầu tư.
Trang 18
Các khoản tài chính dài hạn phải trang trải đủ các chi phí đầu tư của
dự án bao gồm vốn cố định và vốn lưu động cần thiết cho việc vận hành
bình thường. Các khoản tài chính có thể huy động dưới dạng vốn cổ phần
và vốn vay dài hạn. Việc giải quyết nhu cầu của dự án không những quyết
định khả năng sinh lợi trong tương lai mà cả những cân đối thu chi của nó.
Bởi vậy, trong quá trình đánh giá dự án, cơ cấu vốn do chủ đầu tư dự tính
sẽ được xét một cách chặt chẽ trên cơ sở xét đoán khả năng sinh lợi trong
tương lai của doanh nghiệp.
Việc xác định đúng lượng vốn cần thiết cho một vòng đời của dự án
là chưa đủ nếu không xem xét đến tiến độ bỏ vốn. Tiến độ bỏ vốn được căn
cứ theo tiến độ triển khai đầu tư dự án, các điều kiện về tạm ứng vốn hoặc
thanh toán khối lượng trong các hợp đồng giao nhận thầu cũng như khả
năng tham gia của các nguồn vốn đầu tư vào dự án.
1.3.2.2 Xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo
vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và tiến độ.
Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là vốn chủ sở hữu, vốn vay và đi
thuê.
Vì vốn đầu tư phải được thực hiện theo tiến độ ghi trong dự án vừa
để đảm bảo tiến độ thực hiện các công việc chung của dự án, vừa tránh ứ
đọng vốn nên các nguồn tài trợ được xem xét không chỉ về mặt số lượng
mà cả thời điểm nhận được tài trợ. Tiếp đó phải so sánh nhu cầu với khả
năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ. Nếu khả
năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại khía
cạnh kỹ thuật, lao động để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy mô

của dự án.
1.3.2.3 Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng
giai đoạn của chu trình dự án:
Các báo cáo thường lập và cần lập là báo cáo chi phí sản xuất kinh
doanh, báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh, bảng cân đối kế toán. Các báo
cáo tài chính là phương tiện thuận lợi và dễ hiểu để tóm tắt các thông tin
phù hợp về dự án. Trên các báo cáo tài chính này sẽ một phần nào dự tính
Trang 19
các luồng tiền của dự án. Từ các thông tin trên các báo cáo tài chính này,
các cán bộ thẩm định sẽ tính được các chỉ tiêu phản ánh về chất lượng dự
án, từ đó ra quyết định đối với dự án.
1.3.2.4 Phân tích các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án
* Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng: NPV
Phân tích tài chính một dự án đầu tư là phân tích căn cứ trên các
luồng tiền của dự án. Sau khi tính đến các yếu tố, chúng ta có thể xây dựng
được một dãy các luồng tiền trong các năm của dự án như sau:
Năm 0 1 2 3 … t
Luồng tiền Co C1 C2 C3 … Ct
Đối với các dự án thông thường, Co là chi phí đầu tư ban đầu, còn
lại là luồng tiền ròng do dự án mang lại trong các năm hoạt động.
Trên cơ sở các luồn g tiền dự tính, các chỉ tiêu về tài chính được
tính toán làm cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư.
Giá trị hiện tại ròng: Là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các luồng
tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá trị đầu tư
ban đầu. Do vậy, chỉ tiêu này phản ánh giá trị tăng thêm ( khi NPV dương)
hoặc giảm đi ( khi NPV âm) nếu dự án được chấp nhận.
Ta có công thức tính như sau:

i
r

Ci
CoNPV
)1( +
+−=
∑
Trong đó:
Co:Vốn đầu tư ban đầu
Ci: Luồng tiền ròng dự tính năm thứ i
r : Tỷ lệ chiết khấu
Việc tính toán giá trị hiện tại ròng liên quan đến việc tính toán:
 Dự tính lượng tiền đầu tư ban đầu, tức là luồng tiền tại thời điểm
0. Co là luồng tiền ra nên nó mang dấu âm. Co bao gồm các khoản
đầu tư vào tài sản, tạo ra tài sản của dự án. Nó có thể dưới dạng
tiền sẵn sàng cho dự án hoạt động, tạo ra tồn kho, mua sắm tài sản
cố định. Đó là các khoản chi tiêu cho dự án hoạt động. Trong thực
Trang 20
tế, nó bao gồm các khoản chi tại các thời điểm khác nhau trong
giai đoạn đầu tư của dự án.
 Dự tính các luồng tìên trong thời gian kinh tế của dự án. Đây là
các khoản thực thu bằng tiền trong các năm hoạt động của dự án.
Nó được tính bằng doanh thu ròng trừ đi các chi phí bằng tiền của
từng năm. Các khoản này có thể thu được tại các thời điểm khác
nhau trong năm, nhưng trong tính toán phân tích, người ta thường
giả định các luồng tiền diễn ra vào thời điểm cuối năm.
 Dự tính tỷ lệ chiết khấu. Rất khó để xác định một tỷ lệ chiết khấu
hoàn toàn chính xác. Tỷ lệ chiết khấu là chi phí cơ hội của việc
đầu tư vào dự án mà không đầu tư trên thị trường vốn. Cho đến
nay vần đề tỷ lệ chiết khấu cho dự án vẫn đang là một vấn đề
tranh cãi cho các nhà nghiên cứu, chưa tìm ra được tiếng nói
chung. Tuy nhiên có thể hiểu một cách khái quát rằng tỷ lệ này

được tính bằng tỷ lệ thu nhập của các tài sản tài chính tương
đương. Đó là tỷ lệ thu nhập mà nhà đầu tư mong đợi khi đầu tư
vào dự án.
Giá trị hiện tại ròng là chỉ tiêu cơ bản đựoc sử dụng trong phân tích
dự án. Một số nhà phân tích tài chính cho đây là chỉ tiêu chính tốt nhất giúp
cho việc ra các quyết định đầu tư. Ta nhận thấy khi tỷ lệ chiết khấu r tăng
lên, NPV của dự án sẽ giảm xuống. Mục tiêu của doanh nghiệp là tối đa hóa
giá trị tài sản của chủ sở hữu vì vậy khi thẩm định tài chính dự án, chỉ tiêu
NPV rất được các nhà đầu tư quan tâm.
NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại (tại thời
điểm 0) sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của vốn đầu tư. NPV
dương tức là dự án có lãi. NPV = 0 chứng tỏ dự án chỉ đạt mức trang trải
đủ chi phí vốn. Còn lại dự án có NPV âm là dự án bị lỗ.
Chính vì vậy mà ta thấy quy tắc rất đơn giản là chấp nhận dự án có
NPV dương và lớn nhất (nếu có nhiều hơn một dự án có NPV dương). Hay
cụ thể hơn đối với các dự án là độc lập nhau, thì dự án được lựa chọn là dự
án có NPV >= 0. Dự án có giá trị hiện tại ròng càng lớn thì hiệu quả tài
Trang 21
chính đầu tư càng cao, dự án càng hấp dẫn. Đối với các dự án là loại trừ
nhau tức là chấp nhận dự án này thì phải loại bỏ dự án khác, thì dự án được
lựa chọn là dự án có NPV lớn nhất.
Tuy nhiên việc sử dụng chỉ tiêu này cũng có những rủi ro nhất định.
Đó là độ tin cậy của các dự đoán đưa ra như trên. Bởi vì NPV được tính
toán dựa trên những dự tính về các dòng tiền của dự án. Nếu những dự đoán
đưa ra ở trên mà thiếu sự chính xác thì hiển nhiên việc tính toán NPV trở
nên vô nghĩa và việc ra quyết định đối với dự án sẽ bị sai lệch.
*Chỉ tiêu tỷ lệ nội hoàn hay tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR:
Ngoài mối quan tâm đến kết qủa tuyệt đối của việc chấp nhận dự án,
các chủ đầu tư còn có thể quan tâm đến tỷ lệ thu nhập bình quân các năm
trên vốn đầu tư. Chỉ tiêu này cho phép có thể so sánh trực tiếp với chi phí

của vốn đầu tư vào dự án. Đó chính là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại
ròng của dự án bằng 0.
∑
=
+
+− 0
)1(
i
IRR
Ci
Co
Trong đó:
Co: Vốn đầu tư ban đầu
Ci: Luồng tiền dự tính năm thứ i
IRR : Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ.
Để xác định IRR người ta thường sử dụng phương pháp nội suy
tuyến tính:
)(
)(1
21
121
NPVNPV
rrNPVr
IRR
+
−+
=
Trong đó:
r

1
là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV
1
> 0
r
2
là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV
2
< 0
Cũng như NPV, IRR liên quan đến việc dự tính các luồng tiền mà
dự án sẽ tạo ra trong quá trình hoạt động. Đồng thời ta phải có một tỷ lệ
chiết khấu mong đợi để so sánh khi ra quyết định đầu tư.
Trang 22
Ta thấy nếu dự án chỉ có tỷ lệ nội hoàn IRR = r (tỷ lệ chiết khấu) thì
các khoản thu nhập từ dự án chỉ đủ để hoàn trả phần vốn góp và lãi đã đầu
tư ban đầu vào dự án.
IRR phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, chưa tính đến chi phí cơ
hội của vốn đầu tư. Tứclà nếu như chiết khấu các luồng tiền theo IRR, PV
sẽ bằng đầu tư ban đầu Co. Hay nói cách khác, nếu chi phí vốn bằng IRR,
dự án sẽ không tạo thêm được giá trị hay có lãi. Vì vậy ta có kết luận thẩm
định như sau: Nếu các dự án độc lập nhau, thì dự án có IRR >= r sẽ được
chọn. Nếu các dự án loại trừ nhau, ta chọn dự án có IRR cao nhất.
Trong việc tính toán IRR cần lưu ý, không cần phài căn cứ vào tỷ lệ
chiết khấu dự tính. Điều đó không có nghĩa là tỷ lệ chiết khấu là không
quan trọng. Như trên đã đề cập, một khi IRR được tính toán, tiêu chuẩn để
so sánh là tỷ lệ chiết khấu của dự án.
Khi sử dụng IRR ta phải chú ý rằng cũng như NPV, sự chính xác
của chỉ tiêu phụ thuộc vào sự chính xác của các dự tính về luồng tiền. IRR
là một chỉ tiêu mang tính tương đối, tức là nó chỉ phản ánh tỷ lệ hoàn vốn
nội bộ của dự án là bao nhiêu chứ không cung cấp quy mô của số lãi hay lỗ

của dự án tính bằng tiền.
Khi dự án được lập trong nhiều năm, việc tính toán chỉ tiêu là rất
phức tạp. Đặc biệt loại dự án có các luồng tiền ròng vào ra xen kẽ năm này
qua năm khác, kết quả tính toán có thể cho nhiều IRR khác nhau gây khó
khăn cho việc ra quyết định.
Sử dụng hai chỉ tiêu NPV và IRR để đánh giá dự án có thể đưa tới
cùng một kết luận, đồng thời lại có thể đưa tới hai kết luận trái ngược. Điều
đó tùy thuộc vào các luồng tiền trong tương lai và tỷ lệ chiết khấu. Vì IRR
không đề cập tới độ lớn, quy mô của dự án và không giả định đúng tỷ lệ tái
đầu tư đồng thời để đạt được mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của dự án đầu
tư, nên chủ đầu tư thường coi trọng chỉ tiêu NPV hơn để đưa ra quyết định
trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa hai chỉ tiêu.
Trang 23
* Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn: Thời gian hoàn vốn của một dự án là
số năm mà tại đó các luồng tiền của dự án được luỹ kế đến một khoản mà
bù đắp được chi phí đầu tư ban đầu.
Công thức như sau:
Vốn đầu tư ban đầu
Thời gian hoàn vốn =
Luồng tiền mỗi năm
Trong công thức thời gian hoàn vốn không đề cập đến giá trị thời gian của
tiền. Nguyên lý thời gian hoàn vốn trong đánh giá dự án có hai hạn chế chủ
yếu sau:
 Bỏ qua giá trị thời gian của tiền: Nguyên lý thời gian hoàn vốn
giả định là luồng tiền nhận được trong tương lai cũng ngang
bằng về giá trị của luồng tiền nhận được trong năm hiện tại.
Trong thực tế, chúng ta cần chiết khấu các luồng tiền trong
tương lai để làm chúng ngang bằng về giá trị với các luồng tiền
hiện tại, bởi vì các luồng tiền có thể được đầu tư để thu được lãi
trong tương lai. Tuy nhiên, trong khi nguyên lý thời gian hoàn

vốn không xem xét đến giá trị thời gian của tiền, không có lý do
giải thích tại sao chiết khấu luồng tiền không được sử dụng
trong các phân tích này.
 Bỏ qua các luồng tiền phát sinh sau thời gian hoàn vốn: Chỉ có
luồng tiền ở giai đoạn cuối cùng mà vốn ban đầu đã được bù đắp
được coi là phù hợp trong các phân tích này, và vì vậy nguyên lý
thời gian hoàn vốn tạo ra một bức tranh không hoàn chỉnh về tài
chính của dự án. Tất cả các luồng tiền phát sinh sau thời gian
hoàn vốn bị bỏ qua.
Mặc dù vậy, chỉ tiêu này cũng được áp dụng khá rộng rãi trong thực
tế bởi vì :
 Đơn giản: Chỉ tiêu này đơn giản dễ hiểu và dễ tính hơn so với
nguyên lý chiết khấu luồng tiền.
Trang 24
 Tạo bức màn che cho dự án: Nó cung cấp một công cụ để che
dấu dự án. Nếu một dự án không tìm được tiêu chuẩn thời gian
hoàn vốn, nhà quản lý có thể từ chối dự án mặc dù các luồng tiền
lớn tiềm ẩn được tính trong tương lai.
 Khan hiếm tiền: Khi một công ty bị khan hiếm tiền, công ty sẽ
lựa chọn các dự án có thể bù đắp được vốn đầu tư ban đầu trong
thời gian ngắn nhất. Một công ty ít vốn có thể không đợi được kỳ
trả tiền lớn của một dự án với thời gian hoàn vốn lâu nhưngNPV
khả thi. Thậm chí trong các trường hợp, nó nên sử dụng cùng với
một phương pháp chiết khấu luồng tiền.
 Các rủi ro của dự án: Công cụ thời gian hoàn vốn cung cấp
những cách nhìn nhận rủi ro của một dự án. Các luồng tiền thu
được trong thời gian sớm thì sẽ ổn định hơn các luồng tiền nhận
được từ các năm sau. Các luồng tiền càng xa trong tương lai thì
mức độ không ổn định càng cao.
*Chỉ tiêu chỉ số doanh lợi PI: Chỉ tiêu này còn được gọi là tỷ số lợi

ích - chi phí, là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự án mang lại
và giá trị đầu tư ban đầu. Chỉ tiêu này phản ánh một đơn vị đầu tư sẽ mang
lại bao nhiêu đơn vị giá trị. Nếu PI lớn hơn 1 có nghĩa là dự án mang lại giá
trị cao hơn chi phí và khi đó có thể chấp nhận được. Chỉ số doanh lợi được
tính dựa vào mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại so với vốn đầu
tư ban đầu.
PI = PV
CFo
Trong đó:
Cfo : Số vốn đầu tư ban đầu
PV: Dòng tiền sau mốc 0
Nếu PI >= 1 cho thấy dự án có chỉ số doanh lợi càng lớn thì hiệu
quả tài chính dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn.
Cũng như chỉ tiêu NPV, chỉ tiêu PI cũng rất được quan tâm. Chỉ tiêu
này có quan hệ chặt chẽ với chỉ tiêu NPV , thường cùng đưa tới một quyết
Trang 25