NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2010


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THỊ THU

NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ:

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nƣớc, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng rất lớn đến kinh tế, chính
trị, xã hội của đất nƣớc. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng
mang tính chiến lƣợc của Đảng và Nhà nƣớc ta, là mục tiêu của mỗi một quốc
gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình
CNH - HĐH đất nƣớc, cơ chế thị trƣờng định hƣớng XHCN đã từng bƣớc
đƣợc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hƣớng tất
yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu
ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố
quan trọng.
Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho
đầu tƣ phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị
trƣờng bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp
không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc
để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá
đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm
bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành
mạnh của thị trƣờng bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công
tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với

nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải quyết tranh chấp đất


đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trƣờng... Do tính chất phức tạp của thị


trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà
nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực
tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhƣợng đất diễn ra dƣới
nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của ngƣời mua và
ngƣời bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nƣớc. Giá đất và vấn
đề định giá đất chỉ mới đƣợc đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì
vậy Nhà nƣớc chƣa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trƣờng và cần
nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc
Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lƣợc phát
triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong những
năm gần đây, tại các phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị
hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là
một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng mắc trong công
tác bồi thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu
tƣ, khi ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên
dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành
chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong
việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trƣờng; Đƣợc sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trƣờng; Ban lãnh đạo khoa

Sau Đại học - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hành thực hiện
đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn
thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” nhằm góp phần từng bƣớc
hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói


chung cũng nhƣ trên thành phố Thái Nguyên nói riêng.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nƣớc quy định trên địa
bàn Thành phố Thái Nguyên.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn TP
Thái Nguyên. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định
giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế trên thị trƣờng.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất nhƣ:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tƣ hƣớng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng, Bộ Tài chính hƣớng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế,… Các Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.


Phần 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái quát chung về giá đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô đƣợc tƣ bản hoá.
Giá đất – giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc
biểu hiện bằng tiền tại một thị trƣờng nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nƣớc có nền kinh
tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có đƣợc định giá bằng các phƣơng
pháp khoa học cũng chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai
đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những
ngƣời có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định
hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003) [18].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất đƣợc hình thành trong các
trƣờng hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.


3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nƣớc quy định phải đảm bảo:

1. Việc định giá đất của Nhà nƣớc phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế trên thị trƣờng trong điều
kiện bình thƣờng, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trƣờng thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng nhƣ nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ có
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục
đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhƣ
nhau.
2. Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh
giá đất do Chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƢ xây
dựng giá đất cụ thể tại địa phƣơng trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý
kiến trƣớc khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định đƣợc công
bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ, bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính tiền bồi thƣờng đối với ngƣời có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc.


Giá đất Nhà nƣớc quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đât Nhà nƣớc (chủ sở hữu đất) và ngƣời sử dụng đất (ngƣời đƣợc Nhà
nƣớc giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ đƣợc hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực

tế” hay “giá đất thị trƣờng”.
Nhƣ vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nƣớc quy định và
giá đất thị trƣờng. Giá nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi
đó giá thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nƣớc. Trạng
thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra
những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà
nƣớc và ngƣời sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi
thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trƣờng so với giá nhà nƣớc quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trƣờng bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng đƣợc yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết đƣợc 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
"Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong
điều kiện bình thƣờng tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên
một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, đƣợc hình
thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ
biến giữa ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng trong điều
kiện thƣơng mại bình thƣờng, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng


hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, nhƣ: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng
hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng trong tình trạng
bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ƣu đãi và những trƣờng
hợp khác do Bộ Tài chính quy định".

2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đƣợc quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc biểu hiện
về mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian
xác định. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên
quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa
tô nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do ngƣời sử dụng đất thoả thuận với những ngƣời có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7].
2.1.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tƣ hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tƣ bản (địa tô còn do chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp chƣa bị xoá bỏ), địa tô tƣ bản chủ nghĩa chính là phần giá trị
thặng dƣ thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tƣ bản kinh doanh nông
nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tƣ bản chủ nghĩa vẫn là do


lao động

thặng dƣ của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tƣ bản,
có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản
xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do
lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa
tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu đƣợc khi sử dụng hai lƣợng tƣ bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhƣng kết quả thu đƣợc
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hƣởng rất lớn đối với loại địa
tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì
phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có đƣợc không phải do công lao động hay
sự đầu tƣ của cải vật chất của nhà tƣ bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu đƣợc do khả năng đầu tƣ thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tƣ của nhà tƣ
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu đƣợc khác
nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tƣ thâm canh của nhà tƣ bản
trên mảnh đất mà họ canh tác.
Nhƣ vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có
thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng đƣợc hình thành từ việc nhà tƣ bản đầu tƣ kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tƣ bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có

ảnh


hƣởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tƣ bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của đất đai với tƣ cách
là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của con
ngƣời. Nhƣ vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch lại
gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề cho
giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành
địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của nhà nƣớc và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dƣới
CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7].
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì
số tiền mua đất giảm đi và ngƣợc lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền
mua đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do ngƣời bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
thu đƣợc địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lƣợng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì ngƣời bán mới chấp nhận.Vì vậy
nhà tƣ bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá
trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm, do đó giá đất
ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế

quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau, không phân biệt
ở nông thôn hay thành thị. Nhƣ vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất
đai nói chung, chứ


không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Lê Phƣơng
Thảo, 2007).[6].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá
đất,với mối tƣơng quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học
đã tổng kết và đƣa ra công thức xác định giá đất:

Giá đất

=

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hƣởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trƣờng tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thƣờng
đƣợc quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vƣợt cung thì
giá cả tăng cao, ngƣợc lại, cung vƣợt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhƣng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thƣờng là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết đƣợc ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.

- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tƣợng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định
giá cả. Nhất là đất đai ở nƣớc ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nƣớc thống
nhất quản lý, lƣu thông trên thị trƣờng chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời
hạn nhất định.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về
đất cơ bản là cố định và bất biến.


P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí
giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hƣởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chƣa
đƣợc sử dụng thực sự trở thành hành hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhƣng việc thực hiện
những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến
tích tụ đất, đảm bảo mỗi ngƣời đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Theo hình 1, đƣờng cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đƣờng cung
và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
nhà tăng lên, thì đƣờng cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trƣờng đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông
thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trƣờng luôn cố định về không gian, vì đất đai không


thể di chuyển đƣợc từ nơi này sang nơi khác. Lƣợng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phƣơng do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí
địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tƣ.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai
luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phƣơng trong khi chúng ta
không thể "điều" đất từ địa phƣơng khác tới để điều hoà..
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trƣờng, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
nhƣ việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu đƣợc xem nhƣ hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nƣớc
ta có hai loại giá đất đƣợc xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do
Nhà nƣớc quy định và giá thị trƣờng do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nƣớc quy định phải bám sát giá thị trƣờng. Giá đất do Nhà
nƣớc quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử
dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này. Nếu giá
đất do Nhà nƣớc quy định không sát giá thị trƣờng thì cũng là do chúng ta
không thể làm đƣợc điều đó. Thậm chí, trong mối quan hệ giữa Nhà nƣớc
với ngƣời sử dụng đất, cũng có những trƣờng hợp áp dụng giá thị trƣờng
nếu có thể (đấu giá QSDĐ).(Lê Phƣơng Thảo, 2007).[6].
Giá
D1

S

G1
D
G
Số lƣợng đất đai
Hình 2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn


Hình 2 minh hoạ sự tƣơng tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Lƣu ý rằng đồ thị cung S là một đƣờng thẳng đứng
nghĩa là số lƣợng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra
đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phƣơng. Khi đồ thị
cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một loại

đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lƣợng
cung đất đai tham gia lƣu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích
sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lƣợng
quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội,
vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trƣờng" đã đƣợc xác định là một
trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng
thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. (Lê Phƣơng Thảo, 2007).[6].
2.1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất
2.1.3.1. Yếu tố thông thƣờng
Yếu tố thông thƣờng là yếu tố ảnh hƣởng chung đến giá đất phát sinh,
có tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hƣởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện
kinh tế, xã hội thông thƣờng, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể
cho các loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của
Nhà nƣớc đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nƣớc xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất
nào đó…Từ đó đạt đƣợc mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự


can thiệp này có ảnh hƣởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hƣởng
tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ
về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hƣởng nhiều tới

giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ƣu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hƣởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngƣng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hƣởng đến tâm lý đầu tƣ của nhà đầu tƣ vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hƣởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hƣởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì Thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tƣ xã hội, mức tăng trƣởng kinh tế
hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tƣ bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên
giá cả đất giảm. Ngƣợc lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có
những tác động tới giá đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008).
[7]
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của


kinh tế, xã hội. Ảnh hƣởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan
mật


tăng vì thế giá đất tăng lên.

Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thƣờng có tƣơng quan với trình
độ đƣợc giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung
có ảnh hƣởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố
chất cao thƣờng là trật tự xã hội ổn định, môi trƣờng tốt đẹp, do đó về tâm lý
tạo đƣợc ấn tƣợng tốt đẹp cho mọi ngƣời, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với
loại này nên làm giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hƣởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tƣơng ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và cs). [7]
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hƣởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hƣởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nƣớc. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tƣ vào tài sản nhà đất sẽ
đƣợc vận hành bình thƣờng, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tƣ lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngƣợc lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hƣởng đến giá đất rõ và dễ
thấy. Bất kể là khu nhà ở và khu thƣơng nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi
ngƣời sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tƣ, mua bán, cƣ trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
tƣơng quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: là hành vi ngƣời đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu


không đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do ngƣời đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển

công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất
của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hƣởng của tiến trình đô thị
hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố
có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu
nhập cƣ cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thƣờng. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]
* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập nhƣ hiện nay sự phát triển và
hoàn thiện của thị trƣờng nhà đất không thể tách rời ảnh hƣởng của hoàn cảnh
quốc tế. Ảnh hƣởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất đƣợc
phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hƣởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nƣớc và nguồn đầu tƣ nƣớc ngoài. Khi đó, lƣợng cầu về đất đai cũng
thay đổi và gây tác động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chúng
hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trƣờng thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật
thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự
phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trƣờng đất đai cũng
không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ giữa các quốc gia thƣờng là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này


mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, khiến cho nhu cầu đất
tăng lên, từ đó đẩy nhanh giá đất cao, ngƣợc lại những quốc gia đối lập nhau
thƣờng thi hành phong toả kinh tế lẫn nhau, hạn chế ngƣời qua lại và lƣu
thông tiền tệ. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày
càng nghiêm trọng, kết qủa là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.

(Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]
* Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hƣởng đến địa vị kinh tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trƣởng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tƣ dân dụng đều thông qua ảnh hƣởng của chính sách
kinh tế mà đi đến ổn định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những tiêu chí quan trọng để
đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân
tăng tức là kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lƣơng nằm
trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tƣ xã hội tăng, tổng yêu
cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
Mức độ dự trữ và đầu tư: hai vấn đề này có mối tƣơng quan thuận với
nhau, nghĩa là trữ tăng thì đầu tƣ cũng tăng tƣơng ứng. Nhƣ vậy, phân tích ảnh
hƣởng của mức độ dự trữ và đầu tƣ đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự
phân tích ảnh hƣởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ
nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và biến động giá cả trong thị
trƣờng nhà đất là liên quan mật thiết với nhau.
Tình trạng thu chi, tài chính tiền tệ: Nó phản ánh thực lực kinh tế tổng
hợp quốc gia, lƣợng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bên ngoài của tình trạng
tài chính tiền tệ. Chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hƣởng của lƣợng cung
cấp tiền mặt đối với thị trƣờng đất đai, lƣợng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lƣu động trên thị trƣờng, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội


tăng. Vốn lƣu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hành hoá, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn đƣợc giá trị, nên nó tạo ra
nhu cầu nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng dân cư: Theo đà tăng của thu nhập dân
cƣ, sau khi giải quyết vấn đề ăn no, mặc ấm, con ngƣời sẽ có nhu cầu tiêu
dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lƣợng, diện tích nhà

ở.
Biến động vật giá: Sự biến động về vật giá ảnh hƣởng đến từng ngƣời.
Tài sản nhà đất trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện đƣợc tính đảm
bảo giá trị cho nên biến động vật giá tỷ lệ thuận với ảnh hƣởng của thị trƣờng
nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất càng cao. Và giá nhà đất
tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hƣởng
tƣơng đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng
thì giá đất còn xuống thấp.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lƣu thông lớn, cho nên việc đầu tƣ hoặc mua nhà đất có
liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tƣ thông
thƣờng không thể có khả năng chi ngay một khoản chi lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tƣ
hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm đƣợc tình hình vốn đầu tƣ
trong có cấu tiền tệ hiện hành, chính sách cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm
tình hình về biến động mức lãi xuất. (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008). [7]
2.1.3.2. Yếu tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của nơi có
đất, những đặc tính của địa phƣơng do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra
có ảnh hƣởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phƣơng đó.
Vị trí: Nhân tố này ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố, bao gồm đất