luận văn tài nguyên môi trường Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế được của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng
của mơi trường, là yếu tố quan trọng trong q trình phát triển xã hội, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh
quốc phòng. Các vấn đề xoay quanh đất đai ln là những vấn đề nóng bỏng
của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân. Mà giải quyết những
vấn đề này rất phức tạp, cần tới sự quan tâm của Nhà nước, các cấp, các
ngành.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp
hố, hiện đại hố đất nước địi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách
phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát
triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động
sản, trong đó định giá đất là một cơng cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt
khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành
cơng cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,
đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị
trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà


nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực

tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Bắc Kạn là một tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm gần đây, tại
các phường, xã thuộc thị xã Bắc Kạn có tốc độ đơ thị hóa nhanh, vấn đề quản
lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những ngun
nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong cơng tác bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu
kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó
khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về
đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường. Được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên và Môi
trường, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, chúng em tiến hành thực hiện
chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa
bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011” nhằm góp phần từng bước hồn
thiện cơng tác xác định giá đất ở, trên tồn địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung
cũng như trên thị xã Bắc Kạn nói riêng.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất
ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.


- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.3. Yêu cầu

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn của Bộ Tài
ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Bắc Kạn.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

Phần 2
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lí luận
Xã hội lồi người ln ln phát triển khơng ngừng và những gì phục
vụ cho con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng
của con người mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con
người đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó
chính là bất động sản. Nó gắn liền với con người ngày từ thủa sơ khai và tầm
quan trọng của nó cũng ngày được khẳng định theo tiến trình phát triển lồi
người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài ngun vơ giá và khơng bao giờ có thể
xác định được hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó như thế nào. Đất
đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trị cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực
nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã chứng minh một cách rõ
nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất
động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát


triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nước về mặt
pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội
của một thực thể xã hội nhất định.
Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với
quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ
thống thị trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và khơng

thể phủ nhận được vai trò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển
nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
2.2. Cơ sở thực tiễn
2.2.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi
hàng hố được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,
liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai
tại một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó
tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay,
thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa .
2.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng
hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo
giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã khơng ngừng
hồn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do
vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát
triển cao, khẳng định được vị trí vai trị của mình và có những đóng góp quan
trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
khơng tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ


đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các

quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ khơng áp
đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang
trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc
cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các
khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu
hút đầu tư nước ngồi thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây
là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS
tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải
khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền
kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển
cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng
bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá
nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris
giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng,
dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là
Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được
tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng
hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động
kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD
giảm giá khiến thị trường chứng khốn tồn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo
giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng
mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi
suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một
cuộc suy thoái về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). [8]
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang
phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường
đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mơ tích tụ đất đai, Chính phủ

nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền
chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu


của gia đình nơng dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm
1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử
dụng đất nơng nghiệp khơng được sử dụng trong vịng một năm thì đương
nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không
được bán trong vịng 10 năm hoặc có mảnh khơng được bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở
Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất
nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô
trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng
hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia
đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với
1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay khơng cịn khả
năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.
Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất
đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngồi khn khổ một quốc gia, thu
hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngồi. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn
như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS
ở nước ngồi. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu
thế hội nhập hiện nay.
2.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc

loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia q trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội
thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như
không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ


của nơng dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành
tiền.
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã
khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên.
Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai
và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện
theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả
thuận với nhau. Mặc dù khơng có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch
bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho
các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất.
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác
định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai
năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình
thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy
định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người
khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cơng nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngơi nhà đó”.

Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa
nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua
bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ
yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được
phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực
lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực
tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho
các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách
nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển


quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ
đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán
quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền
với BĐS đó.
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản
pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai
1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi
giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại
về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi

Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử
dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị
trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ
chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua
nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho
nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất
hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất
bắt đầu tăng lên. (Lê Phương Thảo, 2007). [6]
Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực
đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức
tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai
đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ
đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà cịn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới
tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang
đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước


ngồi chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị
trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang
về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát
nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc
chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những
nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố
cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt
nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí
Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng
hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10
lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các
BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh
doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ

chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các
nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị
trường đóng băng và khơng ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản.
Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu
bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo
lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung
các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP
ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến
thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:
+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được
tham gia thị trường quyền sử dụng đất.
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết
hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người


Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia
tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế
hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố
quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở
mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất
đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm
thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố
thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường

nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một
số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt
đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy
đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm
soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội
dung cụ thể về sở hữu tồn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã
trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng
đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước
được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước;
áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện
bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý cơng khai, minh bạch trên cơ sở
hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ
ràng; cơng khai hố từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để
thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt
bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử
dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp, bảo đảm quyền lợi
của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật
đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định
181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong
một thời gian khá dài.(Lê Phương Thảo, 2007). [6]
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,
thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách
nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển


biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân
cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và
giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007.

Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi
sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong
thời gian tới.
2.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.2.4.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một
nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong
một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất
cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên
yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy
định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát
triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú
trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng
xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những
nét tương đồng với Việt Nam.
* Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của
thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với
nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới
việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá
được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung
ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ
trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu;
tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư
trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau
khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những
khoản mục khấu hao…
* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn
bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm
vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và
khách hang theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của
luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất
và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế
với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể.
+ Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước
bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác.
* Định giá đất ở Thuỵ Điển
Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác
định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc. Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị
trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người
mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được
thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa
ra phải đạt 75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng
đóng thuế hay khơng và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc
đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử
dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả
năng đóng thuế thì khơng cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo
dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh. (Lê Phương Thảo,
2007).[6]
2.2.4.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ
trong Luật đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với
đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003:
“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:


a. Quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.
Trên thực tế, Nhà nước khó năm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến
động mạnh mẽ theo thời gian và khơng gian. Vì vậy để phục vụ cho cơng tác
quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại điều
56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất
của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”
Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định
phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo
từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch
giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”

“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này,
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy
định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể
của địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ
để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền
sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá


quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh
được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm
không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”. Quốc
hội (2003). [12]
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương
đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có
thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan
làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây
dựng và Bộ Tài nguyên - Mơi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các
cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi
trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và
thơng qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục
đích cụ thể.
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số 114/2004/TTBTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định
phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương
pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thơng tư số
145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định
giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác
định giá đất có bốn phương pháp để thực hiện. Ngồi ra cịn có phương pháp
chi phí, các nước trên thê giới cũng áp dụng vào để xác định giá đất. Ta có thể
tham khảo thêm. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7].
2.2.4.3. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua


Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hồn
tồn thốt khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu
sau:
* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát
Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở
chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,
kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và
hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình
trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trị của thị
trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ
nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ
trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều
kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa
theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán
đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng.
Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm
qua đã phải vận động trong một thị trường khơng chính thức.

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường
Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường
với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho
đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai
cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003. Việc diễn ra các cơn sốt
đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của
dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động
đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và
đời sống của dân cư.
* Hoạt động của thị trường đất đai cịn nằm ngồi tầm kiểm soát của Nhà nước
Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu
được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không
làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt
động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn


phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng
ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn
phịng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh
nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà
đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70 - 80% lượng giao dịch trên thị trường
nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
cịn bị bng lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập
và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền
kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ
yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và khơng kiểm
sốt được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng
một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của

Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn. (Nguyễn Thế Huấn
và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7].
2.2.5 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại tỉnh Bắc Kạn
▪ Tình hình biến động
Theo xu thế chung của cả nước thì giá đất tại tỉnh Bắc Kạn cũng biến
động không ngừng.
Trước năm 1997 khi Bắc Kạn chưa tách tỉnh thì giá đất tại tỉnh cịn rất
rẻ. Do địa thế chủ yếu là đất đồi núi, dân số cịn ít mà diện tích đất chia bình
qn đầu người thì lớn, trình độ văn hóa cịn thấp và hạn chế, cơ chế thị
trường chưa phát triển, tốc độ đơ thị hóa cịn chậm. Tất cả những ngun
nhân ấy gây cho thị trường bất động sản tại tỉnh hầu như ít diễn ra.
Tuy nhiên, tới năm 1997 khi mà tỉnh Bắc Kạn được tách khỏi tỉnh Bắc
Thái (cũ) thì thị trường bất động sản bắt đầu có xu hướng hoạt động. Sau khi
tách tỉnh được sự đầu tư về cơ sở hạ tầng dẫn đến tốc độ đô thị hóa tại trung
tâm tỉnh Bắc Kạn diễn ra nhanh chóng, dân số tăng lên, trình độ văn hóa được
nâng cao, mức thu nhập của người dân cũng tăng theo. Chính vì những
ngun nhân đó mà kéo theo là giá đất tại tỉnh bắt đầu tăng lên. Giá đất biến
động chủ yếu diễn ra tại thị xã Bắc Kạn – trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị


của tỉnh. Đây là nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng khá đồng bộ, có bến xe Bắc
Kạn và chợ Bắc Kạn – là nơi đầu mối giao lưu văn hóa, kinh tế của vùng.
Nếu như năm 2003 trên trục đường Trần Hưng Đạo – thị xã Bắc Kạn
giá bán 1 lô đất trên thị trường là khoảng 1.000.000đ/m 2 thì tới năm 2007 giá
cao nhất là vào khoảng 6.500.000đ/m2, tới năm 2009 giá cao nhất lên tới hơn
10.000.000/m2, năm 2011 mức giá đã lên tới 25.000.000/m 2. Như vậy ta thấy
cùng với xu hướng chung của cả nước thì giá đất của thị xã Bắc Kạn cũng
biến động không ngừng qua các năm.
Tuy nhiên ở 1 số khu vực trọng điểm của thị xã vẫn tăng mạnh nhưng
chỉ tăng cục bộ. Chủ yếu diễn ra tại các trục đường Trần Hưng Đạo, đường

Trường Chinh, đường Hùng Vương. Giá trên thị trường 1 lô đất 100m 2 trên
trục đường Trần Hưng Đạo đoạn từ ngã tư đường Trường Chinh tới hết
đường Trần Hưng Đạo cao nhất vào khoảng 2,5 tỷ đồng. Tức là vào khoảng
25.000.000đ/m2 trong khi giá nhà nước ban hành năm 2011 là
12.000.000đ/m2, cao gấp khoảng 2,08 lần giá nhà nước ban hành. Bởi đó là vị
trí thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán và kinh doanh do có chợ và bến xe
Bắc Kạn nằm đối diện.
Như vậy ta có thể thấy rõ dù là ở đâu thì giá đất khơng có giảm chỉ có
thể tăng hoặc bình ổn.
▪ Ngun nhân biến động
- Tốc độ đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ khiến giá đất cũng thay đổi theo
bởi nhu cầu về nhà đất của người dân ở đô thị cũng tăng nhanh. Thu hút được
nhiều người dân tới những khu đô thị.
- Thu nhập của người dân ngày càng cao, dẫn tới mức sống và thị hiếu
của người dân cũng thay đổi. Việc chọn lựa mua một mảnh đất đẹp, một ngôi
nhà đẹp cũng được cân nhắc. Đó cũng là một nguyên nhân để người bán nâng
giá trị của mảnh đất muốn bán lên.
- Lạm phát tăng cao cũng khiến cho đồng tiền mất giá. Giá cả đất đai
tăng lên theo giá của các mặt hàng khác.


- Giá vàng cũng là một trong các nguyên nhân dẫn tới giá đất tăng theo.
Nếu như năm 2005 giá vàng là 1.050.000 đ/chỉ thì giá vàng năm 2009 tăng lên
khoảng hơn 2.600.000đ/chỉ, tăng gấp gần 2,5 lần năm 2005.
- Nhu cầu về đất ở của người dân tăng lên dẫn tới giá đất tăng nhanh chóng.
2.3. Cở sở pháp lý
- Luật Đất đai 2003
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của

nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá
nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá
nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng
là bất động sản.
- Quyết định số 2688/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Kạn ngày
19/12/2008 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh
Bắc Kạn.
- Quyết định số 2800/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Kạn ngày
04/12/2010 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh
Bắc Kạn.


Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011.
3.2. Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tất cả những yếu tố có liên quan tới tình hình biến
động giá đất ở trong phạm vi thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2011.
3.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
- Thời gian: 10/01/2011 tới 01/05/2011
- Địa điểm: Phịng Tài ngun và Mơi trường thị xã Bắc Kạn.
3.4. Nội dung nghiên cứu
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn thị xã Bắc Kạn
3.4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Bắc Kạn năm 2010
-2011
3.4.2.1. Tình hình sử dụng đất
3.4.2.2. Tình hình cấp giấy CN quyền sử dụng đất
3.4.3. Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước; trên địa bàn thị xã Bắc Kạn
và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng.
3.4.3.1. Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước
3.4.3.2 Giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn
3.4.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn năm 2010 - 2011.
- Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người.
- Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
- Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất
- Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
- Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất.
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp
3.5. Phương pháp nghiên cứu


Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được
sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các
phương pháp chủ yếu bao gồm:
3.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã, qua mạng
Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc
điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên
quan đến giá đất ở khu vực nghiên cứu.
3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Bắc Kạn năm 2011 và điều
kiện thực tế trên địa bàn thị xã Bắc Kạn. Tôi chọn 15 đường phố có tính chất
đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã và giá đất của
các đường có nhiều biến động và chia làm 5 nhóm:
Nhóm I (trên 10 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Thành
Cơng; Đường Trường Chinh; Đường Trần Hưng Đạo.
Nhóm II (từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m 2) gồm các đường phố: Đường
Hùng Vương; Đường Kon Tum; Đường Nguyễn Văn Thốt
Nhóm III (từ 4 đến cận 7 triệu đồng/m 2) gồm các đường phố: Đường
Cứu Quốc; Đường Đội Kỳ, Đường Phùng Chí Kiên.
Nhóm IV (từ 1 đến cận 3 triệu đồng/m 2) gồm các đường phố: Đường
Thái Nguyên; Đường Thanh niên; Đường Nguyễn Văn Tố.
Nhóm V (dưới 1 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Tuyến đường Nông
Thượng - Tân Thành; dọc đường Thái Nguyên; Đường Nông Thượng - Thanh
Vận.
Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất.
- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo
Quyết định số 2800/QĐ-UBND ngày 04/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Kạn
quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
. Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường. Để tìm hiểu ảnh hưởng
vị trí lơ đất đến giá trị thửa đất.
- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng
kích thước chiều mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau. Để tìm

hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.
- Lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thị xã Bắc Kạn
giai đoạn 2005 - 2009, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu dân cư
Đức Xuân I, II (Theo quy hoạch của thị xã) và khu đô thị phía Nam phường
Phùng Chí Kiên. Để tìm hiểu ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất.
3.5.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu
phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thơng tin từng thửa đất… qua đó,
dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở trên thực
tế thị trường thị xã Bắc Kạn.
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng
năm của giai đoạn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập được tổng hợp và
xử lý trên phần mềm Microsoft Excel.
- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với
giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại,
những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và
việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá
đất do thị xã áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
trên địa bàn thị xã.
Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực
tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở.

Phần 4

KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI

4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên


4.1.1.1. Điều kiện tự nhiên
* Vị trí địa lý
Sau khi tỉnh Bắc Kạn được tái thành lập ngày 01/01/1997, thị xã Bắc
Kạn được xác định là thị xã tỉnh lỵ với 04 phường, 04 xã có tổng diện tích tự
nhiên là 13.195,00 ha, chiếm 2,72% diện tích tự nhiên của tỉnh.
- Phía Bắc giáp xã Cẩm Giàng, Hà Vị huyện Bạch Thơng.
- Phía Nam giáp xã Thanh Vận, Hịa Mục huyện Chợ Mới.
- Phía Tây giáp xã Quang Thuận, Đơn Phong huyện Bạch Thơng.
- Phía Đơng giáp xã Mỹ Thanh huyện Bạch Thông.
Thị xã Bắc Kạn cách thủ đô Hà Nội 170 km, cách thành phố Thái
Nguyên 80 km về phía Bắc, cách thị xã Cao Bằng 150 km về phía Nam theo
Quốc lộ số 3. Lợi thế lớn nhất của thị xã Bắc Kạn là có Quốc lộ 3 chạy qua, là
đầu mối giao thông quan trọng trong quá trình giao lưu kinh tế, văn hóa với
các địa phương khác trong tỉnh và cả nước.
* Địa hình, địa mạo
Thị xã Bắc Kạn là thung lũng lòng chảo, nằm theo hai bờ sơng Cầu,
xung quanh đều có các dãy núi bao bọc, hướng dốc từ Tây sang Đông.
Độ cao trung bình từ 150 đến 200 m. Đỉnh núi cao nhất là đỉnh Nặm
Dắt (xã Xuất Hóa) cao 728 m, núi Khau Lang (xã Dương Quang) cao 746 m.
Nhìn chung thị xã Bắc Kạn bao gồm 03 loại địa hình chính:
- Địa hình núi đá vơi tập trung ở xã Xuất Hóa, địa hình cheo leo, đỉnh núi
sắc nhọn, hiểm trở.
- Địa hình vùng núi đất phân bố hầu hết ở các xã, phường, độ cao từ 150
m đến 160 m so với mực nước biển. Thành phần đá mẹ chủ yếu là sa
kết, bột kết, sét kết, rải rác có khu vực thành phần đá mẹ có nguồn gốc
Mác ma hoặc biến chất. Dưới các thung lũng nhỏ hẹp kéo dài đã được
nhân dân khai thác trồng trọt.

- Địa hình thung lũng: hầu hết các phường nội thị, là khu vực có địa hình
tương đối bằng phẳng.
*Thổ nhưỡng
Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh đất đai của thị xã được chia làm 2
nhóm chính:
- Nhóm đất địa thành, được hình thành do q trình phong hóa tại chỗ
của đá mẹ.
- Nhóm đất thủy thành được hình thành do q trình bồi đắp phù sa của
các sông, suối.


* Khí hậu thời tiết
Nằm trong vùng có đặc điểm thời tiết mang tính chất khí hậu nhiệt đới
gió mùa, khí hậu của thị xã Bắc Kạn được chia làm hai mùa : Mùa khô từ
tháng 10 năm nay tới tháng 4 năm sau và mùa mưa từ tháng 4 tới tháng 10
năm trong năm. Nhìn chung, thời tiết trên địa bàn thị xã với các đặc điểm khí
hậu nóng ẩm, lượng bức xạ cao, thuận tiện cho phát triển nông – lâm nghiệp
và sinh hoạt của nhân dân.
* Thủy văn
Thị Xã Bắc Kạn có con Sơng Cầu chảy từ phía Tây sang phía Đơng là
con sơng có chế độ thuỷ văn khá phức tạp đặc biệt vào mùa mưa lũ thường có
ảnh hưởng đền khu vực bên bờ song, đây là nguồn nước chính, phục vụ cho
bà con nhân dân, ngồi ra cịn hệ thống suối và ngầm tương đối đều khắp trên
địa bàn để đáp ứng cho sinh hoạt và canh tác sản xuất nông nghiệp về cơ bản
chỉ đáp ứng vào mùa mưa, vào mùa khô vẫn bị khan hiếm.
Hệ thống mương thuỷ lợi, phai, đập của được xây dựng và cải tạo
nâng cấp kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhu cầu cấp thoát nước trong
sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt.
4.1.1.2. Các nguồn tài ngun
* Tài ngun đất

Thị xã Bắc Kạn có diện tích tự nhiên 13.195 ha, chiếm 2,72% diện tích tự
nhiên của tỉnh. Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai thị xã được chia làm
hai nhóm chính:
- Đất nơng nghiệp là: 11276,19 ha, chiếm 82,38 % so với tổng diện tích tự
nhiên tồn thị xã.
- Đất phi nơng nghiệp là: 1180,69 ha chiếm 8,63 % tổng diện tích tự nhiên
tồn thị xã.
- Đất chưa sử dụng là: 1231,12 ha, chiếm 8,99 % tổng diện tích tự nhiên.
* Tài nguyên nước
Tài nguyên nước của thị xã gồm nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm:
- Nguồn nước mặt: chủ yếu được khai thác từ sơng, suối, ao hồ có trên
địa bàn, trong đó sơng Cầu là nguồn cung cấp nước chính cho sản xuất và
sinh hoạt của nhân dân trong phường. Mực nước sông Cầu dao động từ 8000
– 30000m3/ ngày đêm.


- Nguồn nước ngầm: theo kết quả thăm dò ở thị xã Bắc Kạn cho thấy
nguồn nước ngầm trong, không mùi, khơng mặn, độ pH từ 7,8 – 8,1. Nhìn
chung, chất lượng đảm bảo cho nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Tuy nhiên do
địa hình cao nên khả năng giữ nước hạn chế và ở tầng sâu.
* Tài nguyên rừng
Năm 2005, thị xã có 8.455,75 ha đất lâm nghiệp có rừng, trong đó có
3.008,28 ha rừng trồng nguyên liệu giấy với một số loại cây chủ yếu như keo
tai tượng, keo lá chàm, lát…phân bố nhiều ở các xã ngồi thị. Do thực hiện
tốt chương trình 327 (chương trình phủ xanh đất trống, đồi núi trọc) nên thảm
thực vật ở các vùng dự án ngày càng đa dạng, diện tích rừng trồng được củng
cố và phát triển.
* Tài nguyên khoáng sản
Hiện nay trên địa bàn thị xã chưa phát hiện được nguồn tài ngun
khống sản nào ngồi cát, sỏi…với trữ lượng hạn chế nên đã hạn chế việc

phát triển các ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp của thị xã
4.1.1.7. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
* Những thuận lợi và lợi thế
Vị trí địa lý của thị xã thuận lợi để phát triển giao lưu, trao đổi hàng
hóa, bố trí các cơ sở sản xuất, kinh doanh, buôn bán.
Trên địa bàn thị xã có Quốc lộ 3 chạy qua và mạng lưới giao thông dày
đặc thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế - văn hóa với các phường, xã, các tỉnh,
huyện phụ cận. Đây là những điều kiện cơ bản để đẩy nhanh tốc độ phát triển
kinh tế thương mại, thuận lợi cho việc cơ giới hóa giao thơng, xây dựng vùng
kinh tế tập trung…
Đất đai khí hậu của thị xã có tính ổn định cao về địa chất, khá thuận lợi
cho việc phát triển kinh tế của của thị xã.
* Những khó khăn hạn chế
Lượng mưa hằng năm lớn nhưng phân hóa theo mùa, đặc điểm địa hình
khơng thuận lợi cho việc lựa chọn địa điểm xây dựng các nhà cao tầng.
Các nguồn tài nguyên không được ưu đãi, hạn chế đến phát triển các
ngành công nghiệp. Vào mùa khô việc khai thác nguồn nước phục vụ cho sản
xuất và sinh hoạt cịn gặp nhiều khó khăn.


Diện tích đất canh tác thấp, hạn chế đến khả năng phát triển đa dạng
hóa vùng chuyên canh và cơ hội việc làm cho người lao động.
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội
4.1.2.1 Tình hình dân số, lao động.
- Theo số liệu thống kê tính đến 01/04/2009 tồn có 8585 hộ lao động
chủ yếu là nông nghiệp, và phi nông nghiệp.
- Thành phần dân tộc gồm: Kinh, Tày, Dao.
- Trình độ dân trí: Nhìn chung so với mặt bằng xã hội hiện nay còn thấp.
Song đa số nhân dân trong thị xã có ý thức về pháp luật và áp dụng khoa
học kỹ thuật vào trong sản xuất và đời sống sinh hoạt. Trong những năm gần

đây, có những nhân tố mới dám đầu tư vào thâm canh sản xuất và chuyển
hướng sản xuất hàng hoá. Tuy nhiên mới chỉ dừng lại ở mức độ nhỏ trong
phạm vi hẹp, chưa thành hệ thống phong trào.
4.1.2.2. Tình hình phát triển giáo dục, y tế, an ninh quốc phòng
* Giáo dục
Sự nghiệp giáo dục đào tạo của thị xã ngày càng phát triển, cơ sở vật
chất được quan tâm đầu tư nâng cấp, 90% số trường và phòng học được xây
dựng kiên cố (cao nhất tỉnh Bắc Kạn). Chất lượng dạy và học từng bước được
nâng lên, giữ vững là đơn vị dẫn đầu chất lượng và thành tích học. Nhiều loại
hình trường lớp được mở rộng và phát triển đáp ứng nhu cầu học tập của con
em nhân dân. Công tác xã hội hóa giáo dục có chuyển biến, bước đầu đã huy
động được toàn xã hội chăm lo, phát triển sự nghiệp giáo dục của tỉnh.
Mặt khác, trên địa bàn thị xã có trường Cao đẳng cộng đồng, trung cấp
y tế, các cơ sở dạy nghề, truyền nghề của tư nhân…hàng năm đào tạo hàng
ngàn lao động có trình độ chuyên môn, kỹ thuật cho nhu cầu phát triển kinh tế
- xã hội của thị xã nói riêng và tỉnh Bắc Kạn nói chung.
* Y tế
Sự nghiệp y tế có nhiều tiến bộ, cơ sở vật chất và trang thiết bị đang
từng bước được nâng cao. Đội ngũ thầy thuốc được đào tạo bồi dưỡng cả về
chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Trên địa bàn thị xã có một bệnh viện đa
khoa tỉnh, một bệnh viện 500 giường, 01 phòng khám khu vực, một viện điều
dưỡng, 01 trung tâm y tế thị xã và 08 trạm y tế do thị xã quản lý. Tuy nhiên,