Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM










NGUYỄN HẢI AN


NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan

Thái Nguyên - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM










NGUYỄN HẢI AN


NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ VĨNH YÊN - TỈNH VĨNH PHÚC
GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Đỗ Thị Lan






Thái Nguyên - 2014



i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.


Thái Nguyên, ngày 20 tháng 9 năm 2014
Tác giả luận văn

Nguyễn Hải An



ii
LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS.Đỗ Thị Lan - Trưởng khoa Khoa
học môi trường - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ rất tận
tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban giám hiệu nhà
trường, phòng Quản lý sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên và các phòng ban trong
Trường đại học Nông Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tôi hoàn
thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến các cán bộ phòng Tài nguyên và môi trường, Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên; Ban địa chính các xã, phường
thuộc thành phố Vĩnh Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phòng, trung tâm thuộc Sở tài
nguyên và môi trường Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc
đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người
đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời
gian thực hiện đề tài này.

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 9 năm 2014
Tác giả luận văn



Nguyễn Hải An

iii
MỤC LỤC


MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu của đề tài 3
2.1. Mục tiêu tổng quát 3
2.2. Mục tiêu cụ thể 3
3. Yêu cầu của đề tài 3
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu 3
Chƣơng 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5
1.1. Cơ sở khoa học 5
1.1.1. Tổng quan về thị trường và thị trường đất đai 5
1.1.2. Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 6
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 16
1.1.5. Các phương pháp định giá đất 17
1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài 27
1.3. Cơ sở thực tiễn 28
1.3.1. Thị trường đất đai trên thế giới 28
1.3.2. Thị trường đất đai Việt Nam 30
1.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 32

1.3.3. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua 38
1.3.4. Xu thế biến động giá đất ở Thành phố Vĩnh Yên - Tỉnh Vĩnh Phúc 39
1.3.5. Đánh giá chung về tổng quan 40
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41
2.1. Đối tượng nghiên cứu 41
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 41
41
41
2.3. Nội dung nghiên cứu 41
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Vĩnh Yên 41
2.3.2. Tình hình sử dụng đất đai của thành phố qua các năm 2009 - 2013 41
2.3.3. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước, địa bàn TPVY và công
tác định giá đất tại vùng nghiên cứu 41
2.3.4. Giá đất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng 41



iv
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp 41
2.4. Phương pháp nghiên cứu 41
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 41
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 42
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 43
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 43
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 44
3.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của vùng nghiên cứu 44
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 44
3.1.2. Đánh giá tổng quát về thực trạng phát triển kinh tế-xã hội 46
3.2. Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Vĩnh Yên qua các năm 2009 -2013 48
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 48

3.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Vĩnh Yên 50
3.3. Giá đất quy định trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc và Thành phố Vĩnh Yên 53
3.3.1. Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước và cơ sở để xác
định giá đất 53
3.3.2. Công tác định giá đất trên vùng nghiên cứu 54
3.3.3. Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên 55
3.4. Giá đất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 56
3.4.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 56
3.4.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 57
3.4.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 74
3.4.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75
3.4.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất 76
3.5. Đề xuất một số giải pháp 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81
1. Kết luận 81
2. Kiến nghị 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83



v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐĐC
: Bản đồ địa chính
BĐS
: Bất động sản
ĐGĐ
: Định giá đất
ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
KT
: Kinh tế
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
SDĐ
: Sử dụng đất
TN
: Tự nhiên
TP
: Thành phố
UBND
: Uỷ ban nhân dân
VPĐK
: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
XH
: Xã hội

vi
DANH MỤC CÁC BẢNG


Bảng 1.1. Mục đích của việc định giá đất một số nước trên thế giới 32
Bảng 1.2. Hình thức xác định giá đất một số nước trên thế giới 33
Bảng 1.3. Cơ quan thẩm định giá một số nước trên thế giới 34
Bảng 1.4. Phương pháp định giá cơ bản một số nước trên thế giới 35
Bảng 3.1. Tình hình sử dụng đất qua các năm 49
Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất của thành phố Vĩnh Yên đến
ngày 31/12/2013 51
Bảng 3.3. Khung giá đất ở tại nông thôn 53
Bảng 3.4. Khung giá đất ở tại nông thôn 53
Bảng 3.5. Khung giá đất ở tại đô thị 54
Bảng 3.6. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2009 đến 2013 55

Bảng 3.7. Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế) 56
Bảng 3.8. Giá đất của các đường phố nhóm I 58
Bảng 3.9. Giá đất của các đường phố nhóm II 62
Bảng 3.10. Giá đất của các đường phố nhóm III 65
Bảng 3.11. Giá đất của các đường phố nhóm IV 68
Bảng 3.12. Giá đất của các đường phố nhóm V 71
Bảng 3.13. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường Trần Phú –
Đoạn 2 74
Bảng 3.14. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 75
Bảng 3.15: Đặc điểm của một số khu dân cư 76
Bảng 3.16: Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Ải 77
Bảng 3.17: Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Giếng Han 78
Bảng 3.18: Giá đất của các khu dân cư giáp trước và sau khi thực hiện dự án. 78



vii
DANH MỤC CÁC HÌNH


Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình 10
Hình 1.2. Sự thay đổi về cầu 11
Hình 1.3. Sự thay đổi về cung 11
Hình 3.1. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I 59
Hình 3.2. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I 60
Hình 3.3. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 63
Hình 3.4. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 của đường phố nhóm II 64
Hình 3.5. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 66
Hình 3.6. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 của đường phố nhóm III 66
Hình 3.7. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình của đường phố nhóm IV 69

Hình 3.8. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I của đường phố nhóm IV 70
Hình 3.9. Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm V 72
Hình 3.10. Biểu đồ giá đất thị trường vị trí I của đường phố nhóm V 73








1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Những vấn đề về định giá đất và bất động sản luôn được quan tâm; Đặc biệt
với nước ta, trong quá trình đổi mới nền kinh tế, cơ chế thị trường định hướng Xã
hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh
mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh
và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá.
Đất đai cũng không ngoại lệ, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà
nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá
đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo
nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng
đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Việc xác định chính xác giá đất
sẽ giảm được các tranh chấp đất đai về giá; Một trong những vấn đề phổ biến nhất
trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. Xác
định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bổ đất đai như là một nguồn lực xã
hội một cách hiệu quả; Khi đó đất đai sẽ được phân bổ đó sử dụng tốt và hiệu quả.

Với cơ chế thị trường, khi tất cả nguồn lực đất đai đều được định giá theo giá
thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ
thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Việc định hướng thu thuế sử
dụng đất và thuế chuyển quyên sử dụng đất theo giá đất được xác định sát với giá
thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Mặt khác trong thị trường đất đai bình thường. Để thu thuế sử dụng đất hàng
năm theo giá trị sử dụng, cần xác định giá trị đồng loạt của tất cả các thửa đất một
cách hợp lý, công bằng, phù hợp, tiếp cận với giá trị thị trường, một là một việc hết
sức cần thiết. Đây là một bài toán khó cho các nhà quản lý, bởi lẽ hàng năm nếu chỉ
căn cứ vào các mẫu thống kê thu được (tỷ lệ quá thấp với tổng số thửa định giá) để



2
xác định giá đất thì việc bảo đảm công bằng khi thu loại thuế sử dụng đất theo giá
trị sử dụng đất sẽ không thể đạt được tính công bằng và hợp lý.
Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thông thuận lợi với tuyến đường sắt Hà
Nội - Lào Cai và quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía
bắc (cách Hà Nội 55km và sân bay Quốc tế nội bài 25km về phía Nam, cách thành
phố Việt Trì 25km về phía Tây), tạo điều kiện cho thành phố Vĩnh Yên phát triển
công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá và tiếp cận nhanh các thành tựu khoa
học kỹ thuật, văn hoá thông tin trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Thành phố Vĩnh Yên cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật,
văn hoá xã hội của tỉnh với tiềm năng tự nhiên dồi dào, phong phú đa dạng để phát
triển kinh tế xã hội cùng nhiều chính sách ưu đãi thông thoáng trong việc phát triển,
thành phố Vĩnh Yên có đủ điều kiện để hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Vĩnh Yên có
tốc độ đô thị hóa rất nhanh; Vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập,
giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong
công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư,

khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc
khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và
khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về
đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, là mục
tiêu của đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013”
Khi thực hiện viết đề tài này, bản thân tôi mong muốn được đóng góp ý kiến
của mình để góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nói chung cũng như trên thành phố Vĩnh Yên nói riêng.



3
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu
tối đa sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, đồng thời ổn
định giá đất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa
bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật

đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc; Thông tư
hướng dẫn của Bộ tài nguyên và môi trường, Bộ tài chính hướng dẫn về việc áp
dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Đánh giá công tác định giá đất đô thị của tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 đến
năm 2013.
- Nghiên cứu đề xuất nội dung, các phương pháp xác định giá đất đô thị và mô
hình quản lý giá đất phù hợp với thực tiễn của địa phương. Các đề nghị, kiến nghị
phải có tính khả thi.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn đề nghiên cứu
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng
thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn của công tác định giá đất
trong thực tế.
- Nhằm giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình,
nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất. Và áp dụng xác định giá các loại đất.



4
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai 2003, 2013; hệ thống
các văn bản dưới luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác định giá
đất tại địa phương.
- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù
hợp để công tác cấp GCNQSD đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất
đai nói chung được tốt hơn.



5
Chƣơng 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Tổng quan về thị trường và thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị
trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa
người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu
theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và
lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với
người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực
và không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai (Bất động sản) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất
đai - Bất động sản. Thị trường đất đai (Bất động sản) có thể được hiểu theo nghĩa
rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai (Bất động sản) là tổng hòa các
mối quan hệ về giao dịch đất đai (Bất động sản) diễn ra tại một khu vực địa lý nhất
định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai (Bất
động sản) là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai
(Bất động sản). Thị trường đất đai (Bất động sản) là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát
triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa (XHCN) như ở nước ta [15].
Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:
- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc
lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình,
có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật.
- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông
qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường [15].

6
Đặc điểm của thị trường đất đai
- Tính khan hiếm không tái tạo được của đất đai làm cho cung của đất đai là
không đổi. Nghĩa là thị trường cung của đất đai không co giãn.
- Vị trí (VT) cố định và tính không di chuyển được của đất đai làm cho thị
trường đất đai có đặc điểm khác biệt với các thị trường đầu vào khác.
- Trên thực tế người ta không thể thay đổi VT của đất đai nhưng lại có tương
đối rõ ràng cải thiện chất lượng đất, dù đó là đất nông nghiệp hay đất ở.
- Là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất nên thị trường đất đai có thể
diễn ra dưới dạng trao đổi, mua bán, cầm cố và cũng có thể diễn ra dưới dạng hình
thức cho thuê.
- Đất đai là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất không thể thay thế.
- Thị trường đất đai là sôi động và phát triển tạo nên “cơn sốt” đất.
- Thị trường đất đai thu hút mọi người tham gia [15].
1.1.2. Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.2.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất
đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Nói cách khác giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ
đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá
cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian
và thời gian xác định.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất

* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.



7
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người
chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư
thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho
địa chủ [12].
Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản
kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư
bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt
đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ
nghĩa Tư bản.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng
đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Ðịa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
Ðịa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó.

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích
qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất
đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục
đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định
mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng
lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh [12].



8
* Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không
thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi
suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán
không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.
Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới
(FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong
khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức
tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng [12].
Y
t

Giá đất =
(1+i)
t

Trường hợp thu nhập không có thuế: Y
t
= R.Qt - C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")
R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều
đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu
nhập của họ được điều chỉnh như sau Y
t
= R . Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để
làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:
(Y
o
- T
o
) + (Y
1
- T
1
) + + (Y
t
- T
t
)

G =
(1+i)
t




9
Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm
giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
PL
t

PL = (t = 1, )
(1+r)
t

Trong đó:
PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PL
t
là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định
Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng
sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm
đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng
giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược
lại. Sự dự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản [12].
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được

quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu.
Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong
một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức
tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả
năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực
đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng
ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu
hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số
lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng [12].



10
Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu:
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà
một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức
giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết lập một
biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố quyết định làm
thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các yếu tố khác còn lại
của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số.
Giá đất

Cung về đất
G
1

E

G

Cầu về đất
L
1
L L
2
Số lƣợng đất
Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 1.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình, minh hoạ sự
tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình. Giá đất đai được xác định ở
điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân
bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá được cố định ở (G
1
), thì số
lượng cầu sẽ giảm xuống (L
1
) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với
số lượng (L
2
) ở giá đó. Tình huống này sẽ không ổn định.
Trên thị trường xảy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ
buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của
Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán
bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá
thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu
như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn
số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng [12].

11
Hình 1.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị cung (S)
và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được
bán là L. Đồ thị cầu (D
1
) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về đất đai nhỏ
hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể
xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của
những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực
tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới
được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G
1
và số lượng mới được bán sẽ là L
1
[12].



D S
Giá đất D
1

G A
G
1
B

L
1
L Số lƣợng đất
Hình 1.2. Sự thay đổi về cầu
Hình 1.3. Minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên đó có
thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây
dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng ý cung cấp một số lượng lớn
hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới (S
1
) và một cân bằng mới được xác
lập tại điểm E
1
.
Giá đất

D S
G E S
1


G
1
E
1


L L
1
Số lƣợng đất

Hình 1.3. Sự thay đổi về cung



12
Trong một nền kinh tế nói chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính
nhảy vọt, thì giá cả của hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được
hình thành nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác
động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía
cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm làm cho cầu thay
đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu [12].
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu
dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự
ổn định lâu dài. Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác lập-Mất cân bằng.
Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường. Thời
gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn và không cố định.
Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là
cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Nhân tố nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất
văn hóa của nhân khẩu. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật
tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi
người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Cấu thành nhân khẩu gia đình
Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và

nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế
tăng giá này ngày càng rõ ràng. [15]
1.1.3.2. Nhân tố xã hội
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định
chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.



13
Trạng thái ổn định chính trị
Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong
nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành
bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, lòng tin
của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.[15]
An ninh xã hội
Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là khu nhà ở hay
khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy, họ
sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
Đầu cơ nhà đất
Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của
giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu
cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán
tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa
Ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau
đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao;
hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức
độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. [15]
1.1.3.3. Nhân tố kinh tế
Tình trạng phát triển kinh tế

Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh
tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi
cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở
rộng khiến giá đất tăng lên.[15]
Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ
tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi
dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất là liên
quan mật thiết với nhau.



14
Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia,
lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, lượng
cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường. Vốn
lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt
việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất
tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm,
con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về
chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai
của khu vực đó tăng. [15]
Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người, tỷ lệ thuận với ảnh
hưởng của thị trường nhà đất. Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở
khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi
nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó

mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối
với giá đất.
Mức lãi suất
Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay
một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp
để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn
nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay
làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất. [15]
1.1.3.4. Nhân tố khu vực
Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, bao gồm
đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các
loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.



15
Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện
thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng,
kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ
tầng kỹ thuật: loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ
với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình trạng giao thông công
cộng và mật độ lưới giao thông
Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường
nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các
điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo

dục và mức thu nhập ở khu vực.
Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất [15]
1.1.3.5. Nhân tố quốc tế
Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời
với sự phát triển của kinh tế thế giới ra. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối
quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia
đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không có ngoại lệ.
Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh
tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối
ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư
nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược
lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm
trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo. [15]



16
1.1.3.6. Nhân tố cá biệt
Diện tích:
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá
hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của
người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày
và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương

mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.[15]
Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều
không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều
ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như
tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho
việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
Độ dốc
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh
hưởng đến giá đất.
Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của
loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất [15]
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Theo Luật đất đai 2003, điều 56, khoản 1, quy định rõ việc định giá đất của
Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau;