Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố hạ long tỉnh quảng ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THÙY LINH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ THÙY LINH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐINH NGỌC LAN

THÁI NGUYÊN - 2014

i

LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Vũ Thùy Linh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần
của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng
nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua
những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới PGS.TS.
Đinh Ngọc Lan - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào
tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau
đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.

Xin cảm ơn UBND TP. Hạ Long, Phòng Tài nguyên và Môi trường
thành phố và cán bộ công nhân viên và người dân trên địa bàn phường đã
giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Học viên

Vũ Thùy Linh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC .................................................................................................... iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................... viii
MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề .................................................................................................. 1
2. Mục tiêu tổng quát...................................................................................... 3
3. Mục tiêu cụ thể........................................................................................... 3
4. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 5

1.1. Cơ sở khoa học........................................................................................ 5
1.1.1. Khái niệm về giá đất.......................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất ....................................... 6
1.1.3. Cơ sở pháp lý .................................................................................. 10
1.1.4. Cơ sở thực tiễn ................................................................................ 11
1.2. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại thành phố Hạ Long ..... 23
1.2.1. Tình hình biến động giá đất ............................................................. 23
1.2.2. Nguyên nhân biến động giá đất ....................................................... 27
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ........................................................ 27
1.3.1. Nhân tố thông thường...................................................................... 27
1.3.2. Nhân tố khu vực .............................................................................. 29
1.3.3. Nhân tố cá biệt................................................................................. 31
1.3.4. Yếu tố hình thể lô đất......................................................................... 31
1.3.5. Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật ............................................................. 31
1.3.6. Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội ................................................................ 32
1.3.7. Một số nghiên cứu liên quan .............................................................. 32


iv
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................... 34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 34
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................. 34
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 34
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công
tác quản lý đất đai và định giá đất tại thành phố Hạ Long năm 2013............. 34
2.3.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố thành phố Hạ
Long năm 2013......................................................................................... 35

2.3.3. Thực trạng giá đất quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long
năm 2013.................................................................................................. 35
2.3.4. Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long năm 2014 ............................................................................. 35
2.3.5. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long..... 35
2.3.6. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản
lý đất đai và quản lý giá đất thành phố Hạ Long........................................ 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .............................................. 36
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu................................................ 36
2.4.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn theo mẫu phiếu ............................ 37
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý và phân tích số liệu ............ 37
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 39
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh..... 39
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 39
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ...................................................................... 43
3.1.3. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan
môi trường của thành phố Hạ Long ........................................................... 46


v
3.2. Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất
đai và giá đất ................................................................................................ 48
3.2.1. Dân số, lao động và việc làm........................................................... 48
3.2.2. Cơ sở hạ tầng................................................................................... 48
3.2.3. Văn hóa - xã hội .............................................................................. 50
3.2.4. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ........................................... 51
3.3. Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai thành phố Hạ Long..................... 53
3.3.1. Công tác quản lý nhà nước về đất đai .............................................. 53
3.3.2. Tình hình sử dụng đất...................................................................... 59

3.4. Thực trạng giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long - Quảng Ninh......... 61
3.4.1. Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long năm 2013 ........... 61
3.4.2. Thực trạng giá đất quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long năm 2013 .... 65
3.5. Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long năm 2014 ................................................................................ 71
3.5.1. Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất........... 73
3.5.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ................ 74
3.5.3. Yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất.......................................... 75
3.5.4. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất.......................... 75
3.6. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long năm 2013-2014 ................................................................................... 78
3.6.1. Yếu tố vị trí ..................................................................................... 78
3.6.2. Cơ sở hạ tầng................................................................................... 80
3.6.3. Đặc điểm của thửa đất ..................................................................... 82
3.6.4. Khả năng sinh lợi ............................................................................ 84
3.6.5. Yếu tố khác .................................................................................... 86
3.7. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý
đất đai và định giá đất thành phố Hạ Long .................................................. 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 92


vi

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT

TÊN VIẾT TẮT

TÊN ĐẦY ĐỦ

1

BĐS

Bất động sản

2

BNV

Bộ nội vụ

3

BTC

Bộ tài chính

4

BTNMT

Bộ Tài nguyên & Môi trường

5

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

6

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

7

CP

Chính phủ

8

CT

Chỉ thị

9

FED

Cục dự trữ Liên bang

10

GDP

Thu nhập bình quân đầu người

11

HĐND

Hội đồng nhân dân

12

LB

Liên bộ

13

NĐ

Nghị định

14

NLN

Nông lâm nghiệp

15

NQ

Nghị quyết

16

PTTH

Phổ thông trung học

17

QĐ

Quyết định

18

QH

Quốc hội

19

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

20

THCS

Trung học cơ sở

21

TH

Trung học

22

TM-DV

Thương mại - Dịch vụ

23

TS

Tiến sĩ

24

TT

Thông tư

25

TW

Trung ương

26

UBND

Ủy ban nhân dân

27

VT

Vị trí

28

WTO

Tổ chức thương mại thế giới

29

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1:

Hiện trạng sử dụng đất tháng 1 năm 2014 trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ....................................... 60

Bảng 3.2:

Bảng giá đất năm 2014 theo quy định của phường Trần
Hưng Đạo ................................................................................. 66

Bảng 3.3:

Bảng giá đất năm 2014 theo quy định của phường Hà Phong .........67

Bảng 3.4:

Bảng giá đất năm 2014 theo quy định của phường Bãi Cháy ..........68

Bảng 3.5:

Thông tin điều tra thửa đất........................................................ 83


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1:

Đồ thị cung và cầu đất đai ........................................................ 8

Hình 1.2:

Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn............................... 9

Hình 3.1:

Bản đồ hành chính thành phố Hạ Long ................................... 39

Hình 3.2:

Nhiệt độ trung bình nhiều năm tại khu vực ............................. 40

Hình 3.3:

Độ ẩm trung bình nhiều năm tại khu vực ................................ 41

Hình 3.4:

Lượng mưa trung bình nhiều năm tại khu vực ........................ 41

Hình 3.5:

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long năm 2014 ................................................................. 72

Hình 3.6:

Tương quan giữa người sử dụng đất với giá đất...................... 73

Hình 3.7:

Tương quan giữa thửa đất với giá đất ..................................... 74

Hình 3.8:

Tương quan giữa yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá đất
(dựa trên phân tích PCA) ........................................................ 75

Hình 3.9:

Tương quan giữa yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất
(dựa trên phân tích MDS) ....................................................... 75

Hình 3.10:

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Bãi Cháy,
thành phố Hạ Long năm 2014................................................. 77

Hinh 3.11:

Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường, phố
(đường Hạ Long (I1), đường Vườn Đào (II2), đường 18A
mới (III2)) .............................................................................. 80

Hình 3.12:

So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của
ba đường Bãi Cháy (hậu cần cũ) (II1), Vườn Đào (II2) và
Cái Dăm (II3) ......................................................................... 81

Hình 3.13:

So sánh giá đất trên thị trường của đường Nguyễn Công
Trứ theo đặc điểm của thửa đất............................................... 83

Hình 3.14:

So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến
đường từ Nhóm I đến Nhóm III của các vị trí ......................... 85


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, chuyển từ nền kinh tế kế hoạch
hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đang được đẩy mạnh với mục tiêu đưa Việt
Nam trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc
phòng. Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sách pháp luật đất đai hiện hành đã xác định
quyền sử dụng đất là hàng hóa, được tham gia thị trường bất động sản, nhằm
thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản,
tạo vốn cho đầu tư phát triển.
Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản
lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Luật Đất đai năm 1993 đã xác định đất có
giá; Luật Đất đai năm 2003 đã xác định giá đất do Nhà nước quy định phải

đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường … Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào khung
giá của Nhà nước và các văn bản hướng dẫn để xây dựng bảng giá đất cho địa
phương mình công bố vào ngày 01/01 hàng năm. Giá đất do UBND cấp tỉnh
được sử dụng làm căn cứ để: tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao


2
đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân; xác định giá trị
quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi
doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng
đất; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; tính tiền bồi thường
đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Thành phố Hạ Long có diện tích đất tự nhiên là 271,95km2, nằm ở Tây
Bắc vịnh Bắc Bộ, trên trục đường quốc lộ 18A, là một trong những khu vực
hình thành lâu đời nhất trên lãnh thổ Việt Nam. Với vị trí địa lý đặc biệt quan
trọng và địa hình đa dạng và phức tạp bao gồm cả đồi núi, thung lũng, vùng
ven biển và hải đảo, thành phố Hạ Long được coi là trung tâm hành chính,
kinh tế và là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh.
Luật đất đai năm 2003 quy định việc xây dựng giá đất do UBND cấp
tỉnh đưa ra là thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một
giá đất. Tuy nhiên trên thực tế vẫn tồn tại hai hệ thống giá đó là giá do Nhà
nước quy định để thực hiện nghĩa vụ tài chính về thuế, hợp thức hóa QSDĐ

cho dân, lập dự toán, phạt vi phạm hành chính về đất đai và giá trên thị trường
khi thực hiện các dự án đầu tư (giao đất, cho thuê đất, cổ phần hóa, bồi
thường). Đây là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai và tạo sự không
thống nhất giữa quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất, làm bóp méo
thông tin của thị trường dẫn đến khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.
Căn cứ vào luật Đất đai năm 2003 và các Nghị Định của Chính phủ liên
quan đến giá đất, tỉnh Quảng Ninh và thành phố Hạ Long trong những năm


3
qua đã xây dựng được các khung giá đất chi tiết, cụ thể cho từng vùng trong
địa phương phù hợp với từng diện tích cụ thể và từng năm. Tuy nhiên giá đất
tại thành phố Hạ Long luôn luôn có sự biến động lớn, giá đất thực tế và giá
trong khung giá đất của thành phố có sự chênh lệch khá cao, trên thực tế đã có
nhiều bất cập trong việc quản lý giá đất của thành phố Hạ Long. Điều này dẫn
đến những bất ổn cả về mặt kinh tế và xã hội.
Xuất phát từ thực tế và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong
công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với thị trường. Được
sự phân công của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng QL Đào tạo
SĐH, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá
đất trên toàn địa bàn thành phố Hạ Long trong những năm tiếp theo.
2. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước
quy định và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên địa bàn thành phố Hạ
Long, tỉnh Quảng Ninh.
3. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá hiện trạng giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước quy định
trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh năm 2013-2014.

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp cho việc xác
định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế của thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
quả công tác quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu.


4
4. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất
như: Luật đất đai, Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất tại thành phố Hạ Long năm 2013-2014.
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số
liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…).
- Số liệu điều tra thứ cấp đảm bảo tính khách quan, trung thực và có
xác nhận của người tham gia phỏng vấn.
- Xác định được một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất từ số liệu điều tra
thực tế, kết quả là cơ sở để địa phương tham khảo.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi phù hợp với thực tiễn của
thành phố Hạ Long.


5
Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về giá đất
“Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một
đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao
dịch về quyền sử dụng đất” (Luật đất đai, 2003)[21].
Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan
hệ cung cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ
lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu
quản lý đất đai mà hình thành (Lê Thị Phương, 2010)[20].
Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của
nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.
Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định
của Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước
quy định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở
phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc
vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà
hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử
dụng đất. Giá thứ hai thường dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán
hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt
phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự quyết đoán, vào thị hiếu
hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa
trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao
hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do nhu cầu và
tâm lý của người mua và người bán (Nguyễn Thị Loan, 2010)[16].


6
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một

yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
1.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong
nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ
chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu
ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm
thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ
nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn
tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc
sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những
cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ,
nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và
khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản (Trịnh Hữu
Liên và cs, 2013)[14].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư
bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu
được khác nhau.


7
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không

bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí
có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu
tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng
lên (Vũ Anh Tuấn và CS, 2007)[25].
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005) [24].


8
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.

P

Đường cầu

P0

Đường cung

E

P1

E’

D0

D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho

vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0
xuống P1 (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)[24].
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư v.v.


9
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá (Trịnh Hữu Liên và Hoàng
Văn Hùng, 2013)[14]. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại
giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui
định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà
nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước
với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính
giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá

S
D1

G1
D

G
Số lượng đất đai

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Đồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của
đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất (Nguyễn Đồng
Thanh, 2010)[23].


10
1.1.3. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003, Luật đất đai năm 2013.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 09/12/2007 của Bộ Tài chính,
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ -CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị
định số 123/2007/NĐ -CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ -CP.
- Thông tư số 02/2010/TT -BTNMT -BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài
nguyên Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban

hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương.
- Thông tư số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/07/2008 về việc
hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan
chuyên môn Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân các cấp.
- Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2011 của
UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng
Ninh năm 2012;
- Kế hoạch số 1992/KH-UBND ngày 10/5/2012của UBND tỉnh
Quảng Ninh “V/v xây dựng bảng giá đất năm 2013 tại các địa phương
trên địa bàn tỉnh”;


11
1.1.4. Cơ sở thực tiễn
1.1.4.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất
ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông
qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất
đai tại một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời
nhưng nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau.
Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (Nguyễn Thị Yến và Hoàng
Văn Hùng, 2011)[30].
1.1.4.2. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển
của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng

hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo
giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát
triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng
hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ v.v.
Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn
phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp
quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã
được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất
không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ
đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các
quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp


12
đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang
trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc
cũng có thể là người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu
tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và
các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc
thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX,
đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh
BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã
phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái
nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát
triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân
hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng
giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris

giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng,
dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là
Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền
thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng
hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động
kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD
giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo
giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng
mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi
suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một
cuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Đồng Thanh, 2010)[23].


13
Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia
đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị
trường đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính
phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế
quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở
hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm
1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử
dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương
nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không
được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong
một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở
Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất
nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô
trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng
hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia
đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với

1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép (Nguyễn Đồng
Thanh, 2010)[23].
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi
khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn
khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu
mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất
đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê
đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia,
thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ
lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh
BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai
trong xu thế hội nhập hiện nay (Nguyễn Ngọc Đoan, 2010)[8].


14
1.1.4.3. Thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc
loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và
phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:
* Giai đoạn trước năm 1945
Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội
thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như
không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ
của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành
tiền (Lê Thị Phương, 2010)[20].
* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản
luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã

khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên.
Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai
và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện
theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả
thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch
bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho
các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất
(Lê Thị Phương, 2010)[20].
* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992
Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác
định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai


15
năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình
thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy
định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người
khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”.
Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa
nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua
bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ
yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối
cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy
phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng
rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản
xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát
triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ

chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm
bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử
dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái
niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS đó
(Lê Thị Phương, 2010)[20].
* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn
này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản
pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai
1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,
cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 1993). Lần đầu tiên
khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại