Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường Bất động sản ở Việt Nam

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường Bất
động sản ở Việt Nam

A. LỜI NÓI ĐẦU
B. NỘI DUNG

OBO
OK S
.CO
M

MỤC LỤC

PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
I. Thị trường bất động sản (BĐS)
1: Khái niệm

2: Vai trò của thị trường BĐS

3: Đặc diểm chủ yếu của thị trường BĐS

4: Các yếu tố của thị trường BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước đối với
thị trường BĐS

II. Nội dung và vai trò quản lý đối với thị trường BĐS

1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

a. Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nước đối với nền kinh tế

b. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

2. Nội dung quản lý nha nước đối với thị trường BĐS

3. Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà nước
đối với thị trường BĐS

PHẦN II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BĐS

I.Tình hình hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta
III.Đánh giá

KIL

II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trường BĐS

1. Những kết quả đạt được
2. Hạn chế

3. Nguyên nhân
4. Hậu quả

PHẦN III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
TĂNG CƯỜNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ
TRƯỜNG BĐS

I. Quan điểm của đảng và nhà nước việt nam về phát triển thị trường BĐS

KIL
OBO
OKS
.CO
M

trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

II. Những phương hướng và giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà
nước đối với thị trường BĐS
C. KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

KIL
OBO
OKS
.CO
M

LỜI NĨI ĐẦU
Bất động sản khi tham gia thị trường thi trở thành một loại hàng hố đặc
biệt mà khơng một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm sốt.
Điều này khơng quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm

để tồn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả.
Khơng ai có thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trường bất động sản đối
với nền kinh tế như tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục những khuyết tật
của nền kinh tế thị trường, ... cũng như chúng ta khơng thể bỏ qua vai trò của
nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên tình hình hiện nay, mục đích chiến
lược của đảng ta cũng như những đặc thù của thị trường BĐS ở việt nam thì sự
quản lý của nhà nước là khơng thể thiếu. Chính vì thế em đã lựa chọn đề tài:
“Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường Bất
động sản ở việt nam.”

Thị trường BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần được
làm sáng tỏ. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình bày về một
khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối với thị trường
BĐS và các giải pháp nhằm tăng cường vai trò của nhà nước trong việc hình
thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Để đạt được mục đích trên ta sử
dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp duy vật biện chứng, duy
vật lịch sử , phân tích tổng hợp ...tập trung vào phân tích nội dung và cơng cụ
quản lý của nhà nước đối với thị trương BĐS. Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm
ba phần chính :

1.Cơ sở lý luận của đề tài
2.Thực trạng

3.Quan điểm , phương hướng và giải pháp

do thời gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này khơng



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

được nhiều, vì thế bài làm còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự chỉ bảo và

KIL
OBO
OKS
.CO
M

góp ý của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn.

NỘI DUNG

PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI

I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1: Khái niệm



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Bt ng sn theo ngha thụng thng nht c hiu l t ai v cỏc
cụng trỡnh xõy dng c nh trờn t ai. T khi chuyn sang nn kinh t th
trng, vai trũ ca th trng BS ngy cng tr thnh yu t cú tm quan trng

KIL
OBO
OKS
.CO
M

v tng bc c nhn thc y hn. Vic hỡnh thnh v phỏt trin th
trng BS s to thờm cỏc yu t u vo cho quỏ trỡnh sn xut v s dng
ngun ni lc cú hiu qu. Chớnh vỡ th , mun hiu rừ c ni dung ca ti
ta phi bt u t nhng cỏi c bn nht , m trc tiờn ú l cỏc khỏi nim, c
im, vai trũ v cỏc yu t cú liờn quan ca th trng BS.

Theo iu 181b lut dõn s Vit nam thỡ BS l cỏc ti sn khụng di di
c, bao gm:
- t ai

- Nh , cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn
lin vi nh , cụng trỡnh xõy dng ú.

- Cỏc ti sn khỏc gn lin vi t ai
- Cỏc ti sn do lut nh.

Ta thy rng khỏi nim BS ngay trong lut ca Vit Nam cng l mt
khỏi nim m, bao hm trong nú nhiu chng loi hng hoỏ khỏc nhau. Tuy
nhien cú th thy b phn cn bn ca BS chớnh l quyn s dng t, do ú
chớnh sỏch t ai cú nh hng quyt nh n s hỡnh thnh, vn hnh v phỏt
trin ca th trng BS.

Sau khi ó hiu s qua v BS , ta s t ra cõu hi: Th no l th trng
BS ? ú l a im, l ni m ti ú ngi bỏn v ngi mua ti sn BS tỏc
ng qua li ln nhau xõy dng giỏ c v s lng hng húa BS c thc
hin.

Th trng BS bao gm ba th trng nhỏnh:
+ Th trng BS

+ Th trng cho thuờ BS

+ Th trng th chp v bo him BS

V theo trt t thi gian th trng BS c chia thnh :



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
- Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển
nhượng, giao hoặc cho th quyền sử dụng đất.

hoặc cho th.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

- Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các cơng trình BĐS để bán

-Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho th lại các cơng trình
đã được mua hoặc th.

Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây:
- Thị trường nhà ở và đất ở

- Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh

- Thị trường chuyển quyền sử dụng đất

Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và phát
triển thị trường BĐS là hàng hố BĐS. hàng hố BĐS có những đặc điểm riêng,
khơng giống với các loại hàng hố khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng
vẫn giữ ngun hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong q trình tiêu dùng
cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưởng máy,... Riêng với
đất đai thì đó là một tài ngun q giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh
doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hố đặc biệt . nói đến thị trường mua bán,
chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó chính là thị trường mua bán, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.

2: Vai trò của thị trường BĐS.

“Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở
cho nhân dân, nhất là ở các vùng đơ thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước
xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia
xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước.”
Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng mà
đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định được điều
trên trước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn
góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm
quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản của mỗi
quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
q trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị trường BĐS phát triển đó
là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nâng cao đời

sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở,

KIL
OBO
OKS
.CO
M

... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển củamỗi quốc gia, mỗi vùng. Trên
cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hố BĐS
ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu
cầu ngày một tăng của kinh doanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu
dùng của dân cư. đặc trưng của hàng hố giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS (
chủ yếu là nhà , đất và kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt
kinh tế nó là tài sảnquan trọng nhất của mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị sử
dụng nó là nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp
,...cúa con người và về mặt mơi trường nó là một thành phần chủ yếu tạo nên
hình ảnhkhơng gian, mỹ quan và cảnh quan mơi trường đơ thị...
Ngồi ra,thị trường BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trường. Bởi
vậy, sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành các loại thị
trường, kích thích các ngành cơng nghiệp vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thị
trường lao động ,... cùng phát triển. Trên cơ sở đó cơ chế thị trường mới được
vận hành và phát huy tác dụng. Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một
cơng nhân viên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có liên quan khác tăng thêm
hai cơng nhân viên chức. Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS còn có nhiệm
vụ cung cấp cho xã hội những hàng hố thiết yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp cho
nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ
tầng kỹ thuật.

Chúng ta đang tiến hành việc tăng cường vai trò quản lý vĩ mơ của nhà

nước đối với thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, nhưng ngược lại, sự
phát triển của thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy q trình đổi mới quản lý
đất đai, nhà ở cũng như các cơng trình cơng cộng, các cơ sở kinh tế xã hội khác
và giải quyết tranh chấp về BĐS. Thêm vào đó, thị trường BĐS phát triển sẽ
góp phần giải quyết mối quan hệ của các lợi ích: lợi ích nhà nước lợi ích chủ đầu
tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người lao động. Nó sẽ tăng nguồn thu vào



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
ngân sách nhà nước, xố bỏ các hoạt động ngầm ,kinh doanh trái pháp luật
trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng va

KIL
OBO
OKS
.CO
M

quản lý đơ thị.Thị trường BĐS thưc chất là cánh tay vơ hình bù đắp những thiếu hụt
trong quản lý đơ thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính.

Cuối cùng ,thị trường BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy
động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến q trình sản xuất
xã hội đựơc tiến hành trơi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển tài sản
đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả va thúc đẩy
việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh.

Như vậy ,ta thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối với

mỗi quốc gia.

3: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS .

Để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS ,ngồi tìm hiểu về khái niệm ,vai trò
của thi trường BĐS ta sẽ xem xét một số đằc điểm của thị trường BĐS :
Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trường BĐS ở nước ta là
“Đất đai thuộc về sở hữu tồn dân ,do nhà nước thống nhất quản lí” do vậy phải
đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trường bất động sản như thế nào cho phù hợp
với hình thức sở hữu là cái gốc của vấn đề. Trên thực tế thị trường bất động sản
chính là thị trường quyền sử dụng đất. Trong thị trường bất động sản rất đa dạng
về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc... Việc tham gia và rút khỏi thị trường
mất rất nhiều thời gian và tiền bạc. Đây cũng là một lý do hạn chế các đối tượng
tham gia vào thị trường BĐS . Hơn nữa , thị trường BĐS mang tính chất khơng
tập chung , trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước . Thị trường BĐS thường
khơng bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ , mỗi
thị trường mang bản chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do có sự
phát triển khơng đều giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và điều kiện
và trình độ phát triển kinh tế , văn hố , xã hội khác nhau quy định . Rõ ràng thị
trường BĐS ở các đơ thị có quy mơ và trình độ phát triển cao hơn thị trường
BĐS ở nơng thơn , miền núi ...



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Thị trường BĐS là một dạng thị trường khơng hồn hảo do sự khơng đồng
nhất về thơng tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó . Điều này xuất phát
từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên

KIL

OBO
OKS
.CO
M

cũng như truyền thống và tập qn về sử dụng BĐS . Thậm chí trong các thị
trường địa phương , sự hiểu biết về các giao dịch cũng khơng hồn hảo , người
mua và người bán thiếu thơng tin liên quan đến những giao dịch trước đó .
Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành cơng nhiều giao dịch
trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác đòi
hỏi người đó phải thu thập và đánh giá tồn bộ nguồn thơng tin của thị trường
mới . Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền , đầu cơ tạo ra cung
cầu và giá cả giả tạo , nó u cầu chúng ta phải ứng xử như thế nào để kịp thời
nắm bắt được tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm .

Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS , đó là việc tạo lập các bộ phận
cấu thành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành của các
yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ chế của nhà
nước , thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép xây dựng ,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất , ...

Trong thị trường BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đến mất
cân bằng cung cầu . Thêm vào đó cung khơng thể phản ứng nhanh chóng tương
ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại BĐS với mục đích
cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian .

Và khơng thể khơng nhắc đến đó là thị trường BĐS chịu sự điều tiết của
pháp luật . Nước ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy định ... ,
hướng dẫn sự vận hành của thị trường BĐS .

Từ cái nhìn khái qt về thị trường BĐS như trên , ta đã có thể xác đinh
được các yếu tố của thị trường BĐS .

4: Các yếu tố của thị trường BĐS

Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS .

Trên thị trường nói chung , thị trường BĐS nói riêng cung cầu hàng hố
BĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau . Đây là mối



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
quan hệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả hàng hố BĐS
được hình thành , xác định . Hành vi của người kinh doanh BĐS và tiêu thụ
BĐS dựa vào giá này để thực hiện mục tiêu của mình .

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Vậy cầu về hàng hố BĐS là gì ? Cầu về hàng hố và dịch vụ BĐS là tồn
bộ nhu cầu có khả năng thanh tốn mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hố
- dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định . Hay nói cách khác cầu về hàng hố
- dịch vụ BĐS là khối lượng hàng hố - dịch vụ BĐS mà người tiêu dùng sẵn
sàng chấp nhận và có khả năng thanh tốn dể nhận được khối lượng hàng hố dịch vụ BĐS đó trên thị trường trong một thời gian nhất định . Cần phân biẹt
được sự khác nhau giữa cầu và nhu cầu . Nhu cầu là những ước mong của con
người , nó là vơ hạn , mở rộng , có những nhu cầu có thể thực hiện được , có

những nhu cầu khơng thể thực hiện được . còn cầu trên thị trường là nhu cầu có
khả năng thanh tốn , có thể thực hiện được .

Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hố BĐS là gì ? Cung hàng hố
BĐS trên thị trường là một khối lượng hàng hố BĐS sẵn sàngđưa ra trao đổi trên
thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định .

Cung BĐS là cung về một loại hàng hố đặc biệt , nó có những đặc điểm
rất đặc thù so với các hàng hố thơng thường khác .

Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm
số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng .Nếu các yếu tố khác khơng đổi ,một sự tăng
lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm
xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do đó ,trong thị trường
cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu.

Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và
cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá . Nếu cung co giãn
nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất
nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở rộng của cung
. Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu
sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng khơng thể đạt được một cách nhanh
chóng bởi vì viêc tăng lên của cung khơng theo kịp với cầu .



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Nhu cu cú co gión ln thỡ mt s thay i trong lng cung s lm
cho lng cu gia tng (hoc gim i) mt cỏch nhanh chúng va giỏ c ớt bin
ng ,nhng cu ớt co gión v mi s thay i trong lng cung s lm cho cu

KIL
OBO
OKS
.CO
M

ớt thay i giỏ c s bin ng mnh .

II- NI DUNG V VAI TRề QUN Lí I VI TH TRNG BS

1: Vai trũ qun lý nh nc i vi th trng BS.

1.1: s cn thit v vai trũ qun lý nh nc i vi nn kinh t.
Núi n õy chc nhiu ngi t t ra cõu hi: Vỡ sao cn cú s qun lý
nh nc i vi nn kinh t? lý gii vn ny em xin a ra mt s lý do
ch yu sau:

Th nht: Do xut phỏt t yờu cu ca bn thõn cỏc doanh nghip hot
ng trong nn kinh t th trng , mt mỡnh doanh nghip khụng t gii quyt
c nhiu vn ny sinh do vy cn Nh Nc tỏc ng vo nhm iu
chnh, gii quyt nhng ỏch tc, tr ngi trong nhng hot ng kinh doanh ca
doanh nghip. ú l mt vi vn ch yu sau:

+ V hp ng v gii quyt cỏc hp ng

+ Mụi trng kinh doanh: nh nc lp khung phap lý cỏc doanh
nghip hot ng khụng xõm hi ln nhau, khụng nh hng n i sng ngi
dõn xung quanh. Nh nc cn lp ra mt mụi trng phỏp lý thun li, thớch
hp cho hot ng kinh doanh. Nh nc va nõng cao hiu lc qun lý v mụ

nn kinh t quc dõn, va phỏt huy vai trũ t ch, nng ng ca cỏc thnh phn
kinh t trong sn xut kinh doanh, to mụi trng kinh t thun li v hnh lang
phỏp lut an ton cho mi thnh phn kinh t tham gia vo hot ng kinh
doanh. Cỏc doanh nghip úng vai trũ quan trng quyt nh tc tng trng
v phỏt trin ca nn kinh t quc dõn vỡ th hiu qu hot ng kinh doanh ca
cỏc doanh nghip l thc o ca qun lý kinh t v mụ ca nh nc.
Th hai: qun lý nh nc trong iu kin nn kinh t th trng l cn
thit nhn ngn nga, hn ch nhng mt trỏi, cỏc tiờu cc ca nnkinh t th
trng.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Bên cạnh những ưu thế mà nền kinh tế thị trường đem lại, chúng ta
khơng thể bỏ qua các khuyết tật mà ta thường thấy như:
+ Một thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo

KIL
OBO
OKS
.CO
M

+ Thơng tin khơng đầy đủ

+ Lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế
+ Huỷ hoại mơi trường sinh thái

+ Mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác ...

Như vậy cần thơng qua các cơ chế của nhà nước để can thiệpvào các lỗ
hổng này nếu khơng nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sự tiến
bộ xã hội.

Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sự quản lý
của nhà nước đối với nền kinh tế:

+ Nền kinh tế nước ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến tranh
kéo dài, nền kinh tế nước ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy rẫy sự
biến động.

+ Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nước ta là phát
triển nền kinh tế hàng hố nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị trường có
sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nền
kinh tế thị trường, đảm bảo cơng cuộc đổi mới đi đúng hướng và phát huy bản
chất tốt đẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nước phải thực hiện tốt vai trò
quản lý kinh tế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng vai trò cực
kỳ quan trọng.

Thơng qua kế hoạch, định hướng, hoạch định, ban hành một khn khổ
pháp luật và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm sốt , trọng
tài,... đối với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý của nhà nước đối với nền
kinh tế được thể hiện rõ nét ở các điểm chính như:

+ Thực hiện được mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nước
+ Bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường
+ Hỗ trợ cơng dân trong làm ăn kinh tế

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
+ Bảo vệ mơi trường sinh thái
+ Bổ sungvào những lỗ hổng của thị trường
Từ thơng tin trên ta đã thấy được sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước

KIL
OBO
OKS
.CO
M

đối với nền kinh tế nói chung, còn đối với thị trường BĐS nói riêng thì được thể
hiện như thế nào? Để trình bày câu hỏi đó em xin trình bày lý do, nội dung của
sự cần thiếtvà vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở phần mục tiếp
theo.

1.2: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Dựa trên những đặc điểm của thị trường BĐS ta thấy một lý do cơ bản nói
lên sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, đó là: nhà nước là
đại diện cho sở hữu tồn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trường
BĐS nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trường
quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình
sử dụng theo luật. Q trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt nam hiện nay
còn có nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơchế và chính sách quản
lý đất đai cuả nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng
đi đúng.

Vì thế, thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường

quyền sử dụng đất ở

việt namcó hình thành và phát triển nhanh hay khơng phụ thuộc rất lớn vào
quyết tâm và hành động nhất qn của nhà nước. Có một số ý kiến cho rằng về
lâu dài, để thị trường BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng cường tính ổn
định của quyền sử dụng đất theo hướng ngày càng gần với tính tuyệt đối của
quyền sở hữu tài sản nói chung.

Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nướcđối với thị trường BĐS còn bởi
mứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hốq trình tái sản xuất càng caothì
ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào việc thoảmãn
một loại nhu cầu xã hội. Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể kinh tế và của tồn
bộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng. Nó bao gồm khơng
chỉcác loại đất đainhư cơng trình kiến trúc, máy móc thiết bị, các cơng trình
ngầm dưới đất,...



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Th ba, nhm mc tiờu xõy dng ngnh kinh t th trng theo nh
hng xó hi ch ngha, nh nc vit nam thc thi mt chớnh sỏch t ai cú
phõn bit cỏc thnh phn kinh t, trong ú cú it nhiu u ói hn cho thnh phn

KIL
OBO
OKS
.CO
M

kinh t hp tỏc v thnh phn kinh t quc doanh.

Vai trũ ca th trng BS tỏc ng n cỏc hot ng khỏc ca nn kinh
t quc dõn

iu tit quan h cung cu phi do nh nc.

Do vy, th trng BS vit nam cú th thy ngay t u l mt th
trng khụng phi nh nhau cho cỏc thnh phn kinh t. Tuy nhiờn, kinh t hp
tỏc xó, doanh nghip nh nc cho n nay ang gp nhiu khú khn. y
mnh tng trng kinh t, nh nc buc phi khuyn khớch mnh m cỏc thnh
phn kinh t khỏc, k vic khuyn khớch chuyn giao t cho h. Nh vy mt
chớnh sỏch hm cha nhiu mc tiờu v c mụ thun nh th nu khụng c
hoch nh khụn ngoan, thc t s cú nh hng rt ln lm bin ng khụng
bỡnh thng ng thỏi ca th trng BS.

Th t, vit nam ó tri qua mt thi k di vi nhiu xỏo trn, do thay
i ch , do chin tranh, do thay i chớnh sỏch , nờn thc trng BS ca c
nc c ng ký v qun lý rt ln xn. Nu trong thi gian ti õy nh nc
khụg cú quyt sỏch kiờn quyt v n lc ci thin tỡnh hỡnh ny thỡ th trng
BS Vit Nam khú cú th i vo hot ng quy c v chun tc. Trỏi li, nn
u c vo th trng BS khụng chớnh thc s cng lm cho cụng vic ca nh
nc ngy cng nng n thờm.

Th nm, khi cp n th trng BS ta cũn thy ni lờn vn th
chp, giao dch BS. bt k cỏc loi hỡnh bo m no c s dng, s an ton
ca giao dch hp phỏp v BS ph thuc nhiu vo mc tin cy ca thụng
tin m cỏc bờn cú c. Yờu cu ny s khú cú th tho món chng no cỏc bờn
tham gia t ỏp ng cho mỡnh thụng tin nh vy. S tt hn nhiu nu mt
thụng tin v BS do mt c quan chuyờn mụn c quan chuyờn mụn ca nh

nc ng ra m nhim. Ch cú nh vy mi m bo tớnh khỏch quan trung
thc, hon chnh v tớnh phỏp lý ca lng thụng tin cú c.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
Thứ sáu, như chúng ta đều đã biết rằng lượng hàng hố BĐS trên ln có
nhiều biến động và khó kiểm sốt. để thị trường BĐS phát triển và đi đúng
hướng cần tới sự điều tiết của nhà nước vao quan hệ cung cầu hàng hố BĐS.

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Ngồi ra thị trường BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động chức
năng khác của nhà nước trong cơ chế thị trường.

Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy. Ban chấp hành trung ươngkhố IX
khẳng định : “ về xây dựng, quản lý thị trường BĐS. chủ động xây dựng và phát
triển thị trường BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đơ thi và
các vung quy hoạch sẽ phát triển đơ thị.

Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm sốt thị trường, có biện pháp
chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tế
tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong
kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để
điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng khơng do người sử dụng đất tạo ra, mà do
đơ thị hố, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích

sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung. Xây dựng luật kinh doanh
BĐS...”

2: Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.
Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườngBĐS có
những nội dung chủ yếu sau:

1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hồn chỉnh ổn định và có hiệu lực
để thị trường BĐS hoạt động thơng thống thuận lợi, tn thủ pháp luật, đảm
bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt
động của thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước.

2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho
thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hồn thiện của
bản thân thị trường BĐS cũng như các yếu tố bên ngồi tác động xấu đến thị
trường này, điềutiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và
thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc biệt là nhà ở.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3. Xõy dng h thng ng ký BS m bo kờ khai ng kýcp giy chng
nhn i vi tt c BS cng nh ng ký bin ng phỏt sinh trong giao dch
BS ( chuyn i, chuyn nhng, cho thuờ, tha k, th chp BS).

KIL
OBO
OKS
.CO
M

4. Xõy dng khung phỏp lý, quy nh ch , quy trỡnh th tc nh giỏ t
lm c s cho vic giao dch BS trờn th trng vic bi thngkhi thu hi
BS xõy dng cỏc cụng trỡnh phc v li ớch quc gia, cụng cng,vic thu
thỳờ BS.

5. Xõy dng h thụng tin m ngõn hng d liuv BSỏp ng cho ttc
cỏc t chc, cụng dõn cú nhu cu v giao dch BS v vic qun lý BS ca cỏc
c quan nh nc.

6. Quy nh vic t chc v hot ng ca cỏc t chc kinh doanh mụi gii
BS.

7. Quy hoch, k hoch vic s dng, phõn b t ai, xõy dng nh v cỏc
BS khỏc.

8. Kim tra giỏm sỏt qun lý th trng BS v tin hnh x lýnhng vi
phm.

3. Cỏc cụng c qun lý nhnc i vi th trng BS.
Hin trng th trng BS nc ta cũn s khai, tớnh t phỏt cũn mnh
v tớnh h thng cũn yu... nờn vic nh hng v kim soỏt ca nh nc cng
tr nờn quan trng v cp bỏch.

Mc tiờu ca vic qun lý ny ca nh nc i vi th trng BSl
ngn chn cỏc hot ng u c, huy ng mi thnh phn kinh t tham gia th
trng ny v phỏt huy vai trũ ch o ca kinh t nh nc trong kinh doanhv
bỡnh n giỏ c BS.

thc hin cỏc mc tiờu nờu trờn, nh nc phi s dng tng hp cỏc

bin phỏp kinh t, hnh chớnh v phỏplut tin hnh qun lý i vi th
trng BS. cỏc cụng c qun lý thng thy ca nh nc ú l: quy hoch, k
hoch; cỏc chớnh sỏch; lut phỏp.

Quy hoch v k hoch BS l mt trong nhng chc nng quan trong
giỳp nh nc thng nht qun lý, iu tit th trng theo quy hoch v phỏp



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
luật. Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một q trình mà thực chất là thơng
qua đó đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác động vào rthực trạng thị trường BĐS
một cách có lợi nhất trong q trình phát triển kinh tế- xã hội, bảovệ cảnh quan

KIL
OBO
OKS
.CO
M

mơi trường,... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị
trường. Đây là bước tiền đề quan trọng cho tồn bộ quy trình hoạt động phát
triển kinh doanh BĐS.

Trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trường hợp một số nơi nhà
nước mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khu nhà ở, các
cơng trình trên đất. Nơi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm
nhiều việc, nhiều cơng đoạn trong mơthệ thống nhất,trong đó nổi lên cácvấn đề
chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân loại, thống kê,

lập bản đồ địa chính để đế xuất các phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
từng vùng lãnh thổcủa đất nước trong tưng thời kỳ nhất định gắn với từng giai
đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nước trong cơ chế kế hoạch hố tập trung,
quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối
tưọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam đến hiệu quả và thị
trường. Quy hoạch và kế hoạch trong cơ chế thị trường phải mang tính chất
“mềm”,một mặt u cầu hiệu quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị
trường.hơn nữa,do đất đai nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là nhà
nước nhưng chủ sử dụng lại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương
pháp quy hoạch,kế hoạch đất đai cần linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống
nhất quản lý của nhà nước,vừa phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá
nhân trong cơ chế thị trường.

Tiếp theo đó,nhà nước sử dụng các chính sách để tác động đến thị trường
BĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bước đầu của thị trường BĐS đã thu
hút một lượng vốn khơng nhỏ,góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho
người lao động.nhà nước đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý và các
chính sách cụ thể liên quan đến đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho sản xuất,tạo
lập quỹ phát triển hạ tầng đơ thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách bán nhà thuộc



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
sở hửu nhà nước,thuế chuyển quyền sử dụng,thuế trước bạ,...những chính sách
này đã góp phần tạo dựng và định hướng cho thị trường BĐS hoạt động.nước ta
đã xây dựng hệ chính sách hỗ trợ thị trường BĐS phát triển theo hướng chuẩn

KIL
OBO
OKS

.CO
M

tắc,cơng khai,minh bạch,cạnh tranh lành mạnh.thị trường BĐS liên quan đến các
vấn đề xã hội và kinh tế trên các mặt:nhà ở cho người nghèo,an ninh lương thực
quốc gia,chủ quyền lãnh thổ,các vấn đề văn hố,kiến trúc,truyền thống,...tuỳ
theo cách xem xétcủa từng quốc gia,nhà nước có thể xây dựng và thực thi một
số chính sách sau:

1. Chính sách đối với đất đai sản xuất nơng nghiệp,đặc biệt là đất trồng
lương thực.

Nhằm đảm bảo an tồn lương thực,tạo mơi trường sống ổn định cho xã
hội,các nước đều chú trọng giữ một tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nơng
nghiệp. Đối với loại đất đai này việc chuyển nhượng chỉ được phép diễn ra khi
chủ mới cam kết sử dụng đất đúng mục đích như cũ. Ngồi ra,nhà nước khuyến
khích nơng dân đầu tư nhằm tăng độ màu mỡ cho đất thơng qua việc ứng dụng
các loại thuế đất nơng nghiệp đặc biệt như thuế bỏ ruộng hoang hố,đánh thuế
theo giá trị đất,khơng đánh thuế theo sản lượng,...Về dài hạn nhà nước còn thực
thi các chính sách bảo vệ nguồn tài ngun đất đai nơng nghiệp như hỗ trợ đầu
tư thuỷ nơng,bảo vệ thực vật...

Nhìn chung chính sách đất đai nơng nghiệp của nhà nướccó ảnh hưởng rất
lớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nơng nghiệp,làm cho
loại đất đai này thường kém lưu động nhất trên thị trường.
2. Chính sách quản lý đơ thị của nhà nước.

Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý đơ thị nhằm khơng những sử
dụng nhất quỹ đất hạn hẹp cuả đơ thị mà còn chú trọng đúng mức đến các mặt
sinh hoạt xã hội khác của đơ thịnhư bề mặt kiến trúc,hệ số sử dụng tầng khơng

gian và tầng ngầm, giao thơng vận tải...hoạt động quản lý đơ thị của nhà nước có
ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên nhiều mặt như làm thay đổi giá cả đất đaỉ
các khu trung tâm kinh tế,tài chính,cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải
trưng muađất đai cũng ảnh hưởng tới giá cả và động thái của thị trường BĐS



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộ gia đình có thu
nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức ép cung-cầu về nhà ở,...
Nhằm tạo mơi trường minh bạch cho thị trường BĐS vận hành nhà nước

KIL
OBO
OKS
.CO
M

thường cố gắng cơng khai hố cơng tác quản lý đơ thị thơng qua việc cung cấp
các thơng tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng,quy hoạch đơ thị tổng thể
trong một thời gian dài. Ngồi ra nhà nước cũng thu xếp một số loại thuế hợp lý
đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầu tư của nhà nước nhằm điều tiết
lợi nhuận do các chủ sử dụng đất thu được mà khơng phải đầu tư thêm.các chính
sách khuyến khích sử dụng tàng khơng gianvới các khu nhà cao tầng cũng như
hoạt động khai thác giao thơng ngầm dưới mặt đất góp phần làm tăng quỹ đất có
thể đem trao đổi thương mại ở cacs đơ thị lớn.nhà nước còn có chính sách bảo
tồn các khu đơ thị cổ hoặc đặt ra các u cầu về đảm bảo mơi trường cho những
hộ xung quanh ngơi nhàhoặc thửa đất dự định sang nhượng cho chủ mới,...
Tất cả những hoạt động quản lý đơ thị kể trên có thể làm cho hoạt động của
thị trường BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn,u cầu nhiều thơng tin hơn

cũng như đòi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chun nghiệp nhằm làm cho các giao
dịch BĐS có thể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn.

3. CHính sách tài chính của nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS.
hỗ trợ lớn nhất của nhà nước là tạo lập các cơ sở cung cấp thơng tin thuận tiện
với chi phí thấp cho thị trường BĐS. các cơ sở quản lý đăng ký BĐS của nhà
nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thơng tin cho người
có nhu cầu. Nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào tạo các chun
gia cho thị trường BĐS thơng qua các xuất học phí trong các trường đại học.
Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh rất lớn đến hoạt động
củathị trường BĐS. Thơng thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong
các giao dịch BĐS. Nếu mức thuế suất q cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc
cơng khai hố các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy mơcác vụ giao dịch. Nhằm
làm cho BĐS được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn
BĐS hiện có, chính sách thuế gía trị gia tăng của BĐS phải có lợi cho người sử
dụng chứ khơng phải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nước. Ngược



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
lại, nếu khơng có thuế gía trị gia tăng cũng như khơng đánh thuế BĐS hoang
hố sẽ kích thích đầu cơ vàoBĐS , nhất là ở các giai đoạn có biến động giá làm
cho thị trường BĐS hoạt động khơng tốt, thậm chí có thể đi ngược lại mục tiêu

KIL
OBO
OKS
.CO
M

chung của nền kinh tế.

Ngồi ra trong bước đầu hình thành thị trường BĐS nhà nước có thể ưu
đại các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trường BĐS theo luật khuyến
khích đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn đầu tư chảy
vào ngành kinh doanh BĐS.

Muốn hiểu rõ hơn các chính sách này của nhà nước nhằm quản lý thị
trường BĐS chúng ta nên tham khảo thêm trong nghị quyết hội nghị lần thứ VII
ban chấp hành trung ương khố IX. Nghị quyết này cũng khẳng định việc nhà
nước sử dụng cơng cụ luật pháp để quản lý thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, ta cũng nhận thấy rằng nhà nước đã tạo dựng khung pháp
luật về thị trường BĐS, đó là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động
của thị trường BĐS. Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về
nhà đất- BĐS đều có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bản pháp luật
của nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam , đó là:

+ Duy trì trật tự và an tồn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở
+ Luật pháp là cơng cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế
và các nghĩa vụ khác đối với nhà nước.

+ Thơng qua cơng cụ luật pháp nhà nước đảm bảo sự bình đằng, cơng bằng
giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở , đảm bảo sự kết hợp hài giữa
các lợi ích.

Nhà nước ta đã tạo lập được mơi trường pháp lý cho thị trường BĐS. mơi
trường này bao hàm trong nó rất nhiều nội dung như quy định về hàng hố đem
ra giao dịch, quy định về phương thức giao dịch , quy định về tổ chức quản lý
thị trường BĐS,... có thể tập hợp các nội này vào ba nhóm sau:

• Những quy định pháp lý về hàng hố BĐS .

BĐS có nhiều loại nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặ với đất đai
hoặc bản thân đất đai. Việc các BĐS có trở thành hố được hay khơng phụ thuộc



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
rất lớn vào việc pháp luật của từng nứơc coi đất đai là hàng hố đến mức độ nào.
trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai của
nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung ương đảng khố IX tiếp tục

KIL
OBO
OKS
.CO
M

đổi mới chính sách,pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp
hố - hiện đại hố có xác nhận : “ quyền sử dụng đất là hàng hố đặc biệt”.
Ngồi ra, việc tao ra các BĐS cũng phải tn theo những quy định của nhà
nước về quy hoạch vùng lãnh thổ, về mơi trường cảnh quan và các tiêu chuẩn
khác.

• Những quy định pháp lý về phương thức giao dịch BĐS và các chủ thể
tham gia.

Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đăng ký BĐS cũng như
thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch
BĐS thuộc loại dễ kiểm sốt nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị

trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài
chính. các bên tham chỉ phải tn thủ điều kiện có hàng hố và có khả năng
thanh tốn. thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và
quản lý BĐS , nhà nước khơng can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị
trường. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nước có đành thuế giá trị gia tăng,
thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng BĐS .

• Những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của nhà nước.
Trên thực tế khơng có cơ quan của nhà nước chun trách quản lý thị trưòng
BĐS. thị trường BĐS được quản lý bằng cơ quan quản lý thương mại nói chung
và được hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới bn bán BĐS. tuy nhiên thị
trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và các cơ quan
quản lý ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trường BĐS . Các tổ chức
quản lý của nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý BĐS của một
nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng chính sách
của nhà nước.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
Ngoi c quan qun lý t ai, nh nc cũn cú th thnh lp mt s t
chc h tr qun lý t ai nh t chc thm nh giỏ t tớnh thu t, t
chc xõy dng quy hoch, v cỏc chớnh sỏch s dng t ai ,...

KIL
OBO
OKS
.CO
M

Ta thy rng bt c mt th trng no mun tn ti v vn hnh bỡnh
thng cng phi da trờn mt mụi trng phỏp lý thớch hp. ng lc hot
ng ca th trng l li ớch ca cỏc ch th tham gia,nhng cho ng lc
ú khụng dn n s phỏ v th trng hay a th trng i n ch kộm hiu
qu thỡ phi ra cỏc khuụn kh,nguyờn tc,chun mc chi phi hnh vi ca
cỏc ch th tham gia.nh vy,cỏc quy nh phỏp lý cng n nh v minh bch
thỡ th trng BS cng cú iu kin thun li phỏt trin.

III. NHNG NHN T NH HNG TI CễNG TC QUN Lí NH NC I
VI TH TRNG BS.

Khi tin hnh qun lý nh nc i vi th trng BS s chu tỏc ng
ca c cỏc yu t ch quan v khỏch quan.trc tiờn,ta phi k n mt trong
cỏc nhõn t cú nh hng ln ú l nhn thc ca cỏc ch th than gia vo th
trng BS v trỡnh ca cỏc cỏn b chuyờn mụn trong cụng tỏc qun lý nh
nc i vi th trng BS. Nu cỏc ch th thy rox c cỏc quyn li ca
h c m bo, trỏch c nhiu ri ro khi tham gia th trng BS chớnh
thc cng nh thy trỏch nhim, ngha v ca mi cụng dõn trong hỡnh thnh,
phỏt trin th trng BS h s tỡnh nguyn tham gia vo th trng di s
qun lý ca nh nc. Lỳc ú cụng vic ca nh nc s n gin, nh nhng
hn nhiu. cú c iu ny li ph thuc mt phn khụng nh vo cỏc cỏn
b chuyờn mụn. th trng BS khỏ phc tp, cú nhiu bin ng nờn ũi hi
cỏc cỏn b qun lý phi cú trỡnh chuyờn mụn, kinh nghim thc tin, tiờu
chun o c,... Cú nh th mi cú nh hng tt ti cụng tỏc qun lý nh
nc i vi th trng BS.

Ngoi ra cng ging nh cỏc th trng khỏc cụng tỏc qun lý nh nc
i vi th trng BS cũn chu tỏc ng ca h thng phỏp lý v cỏc chớnh
sỏch. H thng phỏp lý cú c th, rừ rng, hp lý, d hiu, d thc hin thỡ c
ngi qun lý v ngi b qun lý mi bit c nhng vic mỡnh lm, trỏnh sai

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
sót đáng tiếc. Một mơi trường kinh doanh thuận lợi cùng những chính sách
khuyến khích, ưu đãi sẽ tạo điều kiện tốt cho mọi chủ thể hoạt động đúng
hướng, khơng gây tranh chấp và các cán bộ dễ quản lý, dễ giải quyết các vấn đề

KIL
OBO
OKS
.CO
M

thắc mắc, khiếu nại...

Các quy hoạch, kế hoạch cũng ảnh hưởng tới cơng tác quản lý thị trường
cũng ảnh hưởng tới cơng tác quản lý thị trường ngầm hay thị trường phi chính
thức, nằm ngồi sự kiểm sốt nhà nước, xuất hiện một phần bởi khơng có các kế
hoạch, quy hoạch, hệ thống thơng tin cơng khai minh bạch..nếu các cán bộ quản
lýkhơng nắm bắt được tình hình thì sẽ rất khó quản lý hoặc tiến hành quản lý
thiếu chính xác.

Cuối cùng là do thói quen như trốn lậu thuế, lệ phí, ... và các tập qn
kinh doanh trong thị trường BĐS . dân ta đã quen với việc giao dịch trao tay
khơng qua một cơ quan quản lý nào của nhà nước mà khơng biết rằng đang gây
ra những thiệt hại cho nhà nước, những rủi ro cho bản thân mình, gây khó khăn
cho việc quản lý, tạo lập một thị trường BĐS ổn định, bền vững.
Như vậy cơng việc cần làm hiện nay là tun truyền, giải thích rõ cho các
chủ thể tham gia thị trường BĐS ; đào tạo chun mơn cho các cán bộ; tạo mơi

trường pháp lý thích hợp; các quy hoạch- kế hoạch, hệ thống thơng tin chính
xác, rõ ràng để cơng tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS được thực
hiện tốt hơn, dễ dàng hơn.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
PHẦN II
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG

KIL
OBO
OKS
.CO
M

BẤT ĐỘNG SẢN

I. TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS Ở NƯỚC TA.

Nhiều nước, đặc biệt là các nước đang chuyển đổi, đang thúc đẩy q trình
hợp pháp hố quyền sở hữu, sử dụng BĐS của người dân và thiết lập các thể chế
cần thiết để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Thị trường BĐS cùng với thị
trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế
thị trường về mặt kinh tế, thị trường BĐS là nơi hình thanh các quyết định về
việc ai tiếp cận được BĐS, việc sử dụng BĐS như thế nào và vì mục đích gì.
Một thị trường BĐS hiệu quả có tác dụng đòn bẩy tới tính hiệu quả chung của
tồn bộ nền kinh tế.

Hiến p háp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu tồn dân. Nhà

nước thống nhất quản lý tồn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, luật
đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá trị, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là
một loại hàng hố đặc biệt. Đây là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai
thơng một loại thị trường cực kỳ quan trọng của nền kinh tế thị trường, đó là thị
trường BĐS.

Với quan điểm thừa nhận ( mặc dù chưa chính thức) có tồn tại thị trường
BĐS, Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ
đăng ký, định giá, quy hoạch,… Hiện nay, đã có khoảng 500 văn bản pháp lý
liên quan trực tiếp tới thị trường BĐS. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý
quản lý thị trường BĐS của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ
nảy sinh trong thị trường BĐS. Tuy nhiên, khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu,
còn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít có tính khả thi.
Trên thực tế, thị trường BĐS ở nước ta hoạt động khá sơi nổi, đặc biệt ở các
khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh đất đai,
nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho cơng cuộc
phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường BĐS

KIL
OBO
OKS
.CO
M

của nước ta vẫn tồn tại nhiều nhược điểm như:

Thị trường BĐS cơ bản vẫn là thị trường phi chính quy. Với việc chỉ có
khoảng 10% nhà, đất ở thành thị đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ BĐS
khơng có điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch như bán quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, thế chấp, cho th,…trên thị trường BĐS chính quy.
Thực tế cũng đã chỉ ra rằn, mặc dầu vận có thể vận hành ở cường độ cao nếu
có những điều kiện cần thiết như tập qn văn hố, sự tin tưởng, những nhóm
quan hệ xã hội chặt chẽ, thị trường BĐS phi chính quy vẫn là một thị trường rất
khơng hồn hảo, ln có các nguy cơ tiềm ẩn đối với tồn bộ nền kinh tế- xã
hội. Chúng ta đã phải trả giá rất lớn, chẳng hạn như bê bối liên quan tới BĐS
trong vụ án Tăng Minh Phụng đã dẫn tới việc Nhà nước bị thất thốt hàng nghìn
tỉ đồng.

Hệ thống thơng tin trên thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và khó
tiếp cận. Thơng tin là điều kiện tối quan trọng cho sự vận hành của thị trường
BĐS nhưng thực tế thơng tin lại là kết quả sau cùng của hàng loạt cải cách thể
chế cơ bản. Trong thị trường BĐS, Nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong
thu nhập và xử lý các thơng tin gốc, bao gồm các thơng tin về quy hoạch, vẽ bản
đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất và chủ sở hữu của BĐS.
Thị trường BĐS của nước ta vẫn nhỏ về quy mơ và bị bóp méo về quan hệ
cung cầu và giá cả, do vậy đã khơng phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, gây
các cơn sốt về giá cả dựa trên các thơng tin mập mờ, thơng tin vỉa hè về quy
hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước.

Thị trường BĐS nước ta có nhiều khiếm khuyết. Ngồi một số khiếm khuyết
cơ bản thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn khiếm khuyết đó có ngun
nhân từ sự quản lý, chưa hồn thiện của Nhà nước đối với thị trường này.