Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Tài liệu hướng dẫn sử dụng hệ thống hỗ trợ định giá bất động sản.pdf
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.74 MB, 71 trang )
BO TAI NGUYEN VA MOI TRUONG
Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai
78/9 Đường Giải Phóng - Phương Mai — Đống Đa - Hà Nội
Đề tài cấp nhà nước:
NGHIÊN
CỨU
ĐỐI MỚI HE THONG QUAN
LY
DAT DAI DE HINH THANH VA PHAT TRIEN
THI TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM
TAI LIEU HUGNG DAN SU DUNG
HỆ THỐNG HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢ
Hà Nội, 2-2006
Bản thảo viết xong 6/2005
Báo cáo trình bầy kết quả thực hiện Đề tài nghiên cứu cấp Nhà nước “Nghiên cứu đổi
mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở
Việt Nam“. Mã số DTDL2002/15
5229-A40
£94 5704
F9:00/9)(0500(6089:)0137009;00c0...
sa
............
1
mẽ .ẽ.............
1
1.2 Nội dung nghiên cứu của phần mềm............................--cscsecveerxEE.ETiErrrrirrrrrarrksrir 1
1.3 Quy mô thử nghiệm .....................
I5
con
s2... HH 20300100043401408010101040004011001441402001070te 2
‹-“-343 4...
2
1.3.2 Tại TP. Hồ Chí Minh
CHUONG II MUC DICH - YEU CAU CUA HE THONG HO TRO DINH GIA BAT
;0ice 7o
6
4
2.1 Đặt vấn đề.............................
2.2 Đối tượng
và mục đích sử dụng hệ
7) 1 100... .........
5
2.2.1 Đối tượng sử dụng hệ thống......................-2 222 21122112212121222221 222122112 ze 5
2.2.2 Muc dich cua phan hé quan lý thông tin bất động sản..........................
cee cee 5
2.2.3 Mục đích của phân hệ hỗ trợ định giá bat động sản.................... cuc
ch
no
ng
n6...
eee
6
...............
7
2.3.1 Chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin BĐS.......................... Si
7
2.3.2 Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sân............................
00 00 neo §
2.3.3 Các yêu cầu chung. . . . . . . . . . . . .
022122221 222212212111271212211222
222112
ere §
CHƯƠNG III QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ BAT BONG SAN THEO PHƯƠNG PHÁP
THONG TIN THI TRUONG ..................................
55 so
34 ung n4 g3.14 xgrerersre 10
3.1 Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản..............................-sccsscserrserrrrrsrrreesree 10
3.2 Qui trình định giá DAt dOng SAM ........csccsccscsscssessessessnsserssessaccstecsecnessscsacsanesuesnecseceses 16
CHUONG IV THIET KE CHI TIET HE THONG QUAN LY VA HO TRO ĐỊNH GIÁ
BAT DONG SAN.....cssssesessssestsssssseersnsssnsessceteressscnceseessarsssscacssacanecasarssasassesteasesesssecstetsaneosons 19
4.1 Phuong phap thiét ké hé thong ..........csccccssscsescssessnsesssessscsesssssecsaveessucesnsessanecsisesssaes 19
4.2 Mơ hình hóa nghiỆp vụ.............................
cà
họ HH HO HÀ HH TH KH n1 1k4
4.2.1 Mô hình hóa tổ chức. . . . . . . . .
cv
n0
12H
20
ngu eo 20
4.2.2 Mơ hình hóa nghiệp vụ.........................
Q.2. 2022012221121 2g
sa
4.3 Phân tích và mơ hình hóa chức năng hệ thống
4.3.1 Mơ hình hóa chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bất động sản............. 21
4.3.1.1 Thiết ké mau biéu quản lý thông tin bắt động sản.......................... 21
4.3. I.2Cập nhật thơng tin bát động sản
4.3.1.3 Các tiện ÍCh .... chen
4.3.2 Mơ hình hóa chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản.............................. 24
4.3.2.1 Tạo mới dự án định giá
4.3.2.2 Tạo mới dụ án định giá theo 18ha
4.3.2.3 Nháp thông tin cơ bản của dụ án định giả.................... cài.
1.3.2.4 Nhập mẫu biêu quản lý thông tin mô tả bắt động sản từ phân hệ
quản lý thông tin bắt đỘnG SẲH................
chua
25
25
4.3.2.5 Thu thập thêm thông tin cần thiết cho dự án định giá bát động sản
LH 5111111211111 1Á 1111111115112 11T
T1 TH TT HH Hà TH
HC TT TH
26
111 7. 26
4.3.2 6 Xử lý, chọn lọc thông tin đạt yêu CẲU.......................ààà Series
26
4.3.2.7 Xác định danh sách các hệ sô ảnh hương,.................. cv
28
4.3.2.8 Kiêm tra các hệ số và xác định hệ só anh hưởng lớn nhất tới vùng định
BID ect eteetttees ¬—............... 28
4.3.2.9 Xác định đơn giá chuán cho vùng định giả..........................ccececee 29
4.3.2.10 Định giá cho các bắt động sản trong vùng định giá...
CHƯƠNG V GIỚI THIỆU PHẪN MÈM VIETREAL...............
ee
..29
..30
5.1 Nguyên tắc thiết kế của chương trình :.........................----s-ccse+zseccersrssreeereerrxsrrrserree 30
5.2 Mỡ một dự án mới :................................-.
55-0 SH
4K Hư 108801 k5 44401 tvvơ 30
5.3 Nhập thong tin co ban của dự án định giá................................-<< << nhe. nen ke 31
5.4 Thiết lập dự án dựa trên các dự án mẫu..........................---2--sc-evcserxserseeressreeerrsccee 32
5.5 Định nghĩa kiểu dữ liệu ( hệ thống bảng mã )......................-s2 ccescceecreecreerresereeccee 32
5.6 Thiết kế mẫu phiếu điều tra............................--+ Ss++22eSEExAEEEEEETRAAEELLEETerktrrrasrreoee 33
5.7 Nhập các phiếu điều tra cho hệ thống
5.8 Thu thập thông tin từ các nguồn thông tin khác :............................-.css-cccs-ccsssscceee 38
Kiểm tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá............... 46
cần...
..........
50
Định nghĩa các từ dùng trong phiếu điều tra.................................s-©5esccseerrteeccesrsrxeserrcee 51
Phụ lục I Mẫu biểu điều tra thông tin bất động sản...........................sec eeneeeeeesrerere 55
Phụ lục 2: Một số kết quả số liệu điều tra.............................. 2.-s-©s©CeekkEkseerxecreecrerresore 59
CHUONG I
GIỚI THIỆU CHUNG
1.1 Mục tiêu
Mục tiêu của phần mềm là thiết kế, xây dựng và thử nghiệm mơ hình đăng ký,
quản lý bất động san. Phần mềm chọn địa bàn thử nghiệm là: Thủ đơ Hà Nội, TP. Hồ
Chí Minh, Đồng Nai, TP. Đà Nẵng.
Các sản phâm của phần mềm bao gồm báo cáo khoa học về thiết kế mơ hình
đăng ký, quan lý bat động sản chung với các mẫu biêu hệ thông đăng ký, quản lý bất
động sản kèm theo, các báo cáo tổng kết thử nghiệm và phần mềm đăng ký, quản ly
bat dong san.
1.2 Nội dung nghiên cứu của phần mềm
Phần mềm xây dựng hệ thống bao gồm cơ sở dữ liệu về bất động sản được
thiết lập với thông tin đầy đủ cho một địa bàn (bước đầu là tại phạm vi các quận
được thử nghiệm) có thể được áp dụng tại văn phịng đăng ký đất đai, phục vụ quản
lý và tạo cơ sở thông tin cho thị trường bắt động sản.
Nội dung nghiên cứu của phần mềm như sau :
« Thiết kế, xây dựng mô hinh đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp
dụng CNTT.
« Thử nghiệm mơ hình đăng ký và quản lý bất động sản tại địa bàn đô thị :
Thủ đô Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, TP. Đà Nẵng.
«Hồn thiện mơ hình, đánh giá và kiến nghị áp dụng.
Phương pháp nghiên cứu của phần mềm là:
© Khảo sát, điều tra và đánh giá
Nghiên cứu xây dựng mơ hình
Xây dựng hệ thống, phát triển phần mềm và thu thập dữ liệu
Thử nghiệm trên điều kiện thực tế, chỉnh sửa và hoàn thiện
1.3 Quy mơ thử nghiệm
« Trong phạm vi đề cương thử nghiệm của phần mềm, số liệu được lấy thử
nghiệm là : Thủ đơ Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, TP. Đà Nẵng.
1.3.1 Tại Hà Nội
Tại Hà Nội, đơn vị thực nghiệm là Trung tâm Thông tin Lưu trữ và Dịch vụ
nhà đất - Sở Địa chính Nhà đất TP. Hà Nội ( nay là Sở tài nguyên Môi trường và
Nhà đất Hà nội ).
Đặc điểm thử nghiệm tại Hà Nội là Trung tâm Thông tin Lưu trữ và Dịch vụ
nhà đất có chức năng dịch vụ hành chính cơng về thủ tục đăng ký và cấp giấy
chứng nhận quyên sử dụng đất. Do đó, các đữ liệu bất động sản được đưa vào thử
nghiệm trong hệ thông chính là đữ liệu được thu thập trong cơng tác dịch vụ công
của Trung tâm.
Đặc điểm của đữ liệu được thu thập trong công tác dịch vụ công là không tập
trung vào các địa bàn cụ thể do vậy có khó khăn nhất định trong cơng tác định giá.
Để bổ sung thêm , phần mềm chia các dữ liệu này thành nhiều khu vực để tăng
cường độ chính xác cho nghiệp vụ định giá bất động sản theo phương pháp thơng tin
thị trường.
1.3.2 Tại TP. Hồ Chí Minh
Tại TP. Hồ Chí Minh, phan mém chon hai don vi thực nghiệm là Trung tâm
Thông tin — Lưu trữ và Trung tâm kiểm định và tư vấn địa ốc thuộc Sở Tài ngun
Mơi trường Thành phố Hồ Chí Minh.
Tại Trung tâm kiểm định bản đỗ và tư vấn địa Ốc, phần mềm hợp tác thu thập
các thơng tin sau để chuẩn hố đữ liệu :
e Thông tin vùng giá trị
e Thông tin kinh tế, xã hội và đặc điểm cơ sở hạ tầng của vùng thu thập
thơng tin
e Thơng tin về hình thể, đặc điểm và giá chuyển nhượng bất động sản
Bảng thống kê tổng hợp các phiếu điều tra giá BĐS
Khu vực | TpHà | _
Nội
Đất phi nông nghiệp
98
Đất nông nghiệp
16
-
Đơng Nai | Đà Nẵng
257
27
Thuế và lệ phí đất đai
50
„
Tơng cộng
199
554
70
Thé chap QSD dat
Thế chấp QSD đất,
TP.Hồ |
Chí Minh
86
5]
78
50
57
57
thuế và lệ phí đất đai
Đền bù giải phóng
mat
28
53
81
303
906
bang
Tổng cộng
199
147
257
G3)
Nội dung chỉ tiết có phụ lục đính kèm.
CHUONG II
MUC DICH - YEU CAU CUA HE THONG HO TRO
DINH GIA BAT DONG SAN
2.1 Đặt vấn đề
Việc ứng dụng CNTT trong công tac quan ly đất đai tại Việt Nam hiện nay đang
là nhu cầu cấp thiết nhằm mục đích hỗ trợ cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai.
Ở nước ta , hệ thống đăng ký đất đai được tổ chức theo mơ hình 3 cấp ( Xã,
Huyện, Tỉnh ) đối tượng quản lý được tập trung chủ yếu là các thửa đất.
Tham định giá bất động sản vốn là một khâu đóng vai trị then chốt trong quá
trình xây dựng thị trường bất dong san lành mạnh, bởi muốn định được gia bat dong
sản thì phải thâm định hàng loạt yếu tố liên quan như: tinh trạng pháp lý, quy hoạch,
nghĩa vụ tài chính... qua đó sẽ giúp người mua bất động sản khơng bị vướng vào
những rắc rối khơng đáng có khi giao dịch bat động sản.
Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày
1-7-2004 là
cơ sở hình thành các chính sách tài chính đối với đất đai như: tính thuế sử dụng đất
(SDD), thu tiền SDĐ khi giao đất, tiền thuê đất, tính phí và lệ phí trong quan ly SDD,
bồi thường quyền SDĐ khi Nhà nước thu hồi đất... Luật Dat dai mới cũng khẳng định
các quyển của người SDĐ như: chuyển đôi, chuyên nhượng, cho thuê, tặng, cho quyền
SDD, thé chấp, báo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ và quyển được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất.
Để thực hiện được tất cá những quy định trên, việc đầu tiên và quan trọng nhất
là phải xác định được giá trị của đất đai, mà biểu hiện trực tiếp là “giá quyền SDĐ”.
Theo Luật Đất đai, giá đất do Nhà nước quy định phải bảo đảm nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”.
Tuy nhiên, mức “sát với giá thị trường” đến đâu còn tùy thuộc cả vào các nguyên
tic, phương pháp thẩm định giá và phù hợp với chính sách phát triển kinh tế — xã hội
trong từng giai đoạn. Giá đất phụ thuộc vào 2 nhóm yếu tố, trong đó nhóm vĩ mơ gồm:
chính sách của Nhà nước, kinh tế chung của địa phương, tâm lý xã hội...; nhóm vi mơ
gồm: đặc điểm vị trí đất, hình đáng kiến trúc cơng trình trên đất, đặc điểm mặt đất và lịng
đất, tình trạng mơi trường. Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố này.
Vì vậy, đây sẽ là những căn cứ quan trong dé xác định giá đất cho sát với giá thực tế.
2.2 Đối tượng
và mục đích sử dụng hệ thống
2.2.1 Đối tượng sử dụng hệ thống
Hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ phân phối thông tin bat động sản có các đối
tượng sử dụng như sau :
"
Co quan quan lý đất đai : Bao gồm quản trị hệ thống, bộ phận đăng ký, thống
kê đất đai, bộ phận định giá bất động sản. Trong tương lai gần là các văn phòng
Đăng ký đất đại.
=_
Đối với người dân và các tơ chức bên ngồi : Những người dân và tổ chức bên
ngồi, đặc biệt là các cơng ty địa éc, các văn phịng tu vấn nhà đất có thể tra
cứu thông tin về thị trường bất động sản thông qua phân hệ phân phối thơng tin.
Mục đích của hệ thống bao gồm :
Quản lý các thông tin bat động sản:
= - Nhập số liệu bất động sản sau quá trình đăng ký
*
Quan ly day đủ các thông tin đa dạng về bất động sản.
“
Có các chức năng như tìm kiếm, thống kê...
Hỗ trợ định giá bất động sản:
"
Nhằm
phục vụ cho các lợi ích của Nhà nước như làm căn cứ thu thuế,
đền bù, các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập...
"
Phục vụ cho người sở hữu bất động sản, các đối tượng có quan tâm để
biết giá trị của bất động sản trong việc thực hiện quyền chuyển đổi,
chuyền nhượng, thừa kế, cho thuê, thé chấp....
2.2.2 Mục đích của phân hệ quản lý thông tin bất động sản
Một bất động sản được mô tả bởi rất nhiều thông tin, các thơng tin này được
chia thành các nhóm. Ví dụ như nhóm thơng tin vẻ hình thể, nhóm thơng tin về tình
trạng pháp lý, nhóm thơng tin về nha wv...
Các thơng tin về bất động sản có thể có sự khác nhau đối với các vùng dân cư
khác nhau. Ví dụ như hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bắt động sản ở vùng nông thôn
khác với thành thị. Ngay ở trong một thành phố, các thông tin mô tả bất động sản giữa
các quận, huyện cũng khác nhau do sự khác biệt về địa lý, kinh tế, xã hội vv...
Vi cdc ly do trén, hé thong quản lý thông tin bất động sản phải đảm bảo các yêu
cầu như sau:
=_
Hệ thống phải cho phép người sử dụng tự thiết kế hệ thống chỉ tiêu thơng
tin, có nghĩa là phải có đặc tính “Mở” đối với hệ thống chỉ tiêu thông tin mô
tả bất động sản. Các hệ thống chi tiéu nay có thể được lưu lại để sử dụng
cho các lần định giá tiếp theo. Ngoài ra hệ thống cũng cung cấp các hệ
thống chỉ tiêu mẫu (Template), để người sử dụng có thẻ thiết kế các chỉ tiêu
thơng tin cho mình một cách thuận lợi nhất.
«
Cac chi tiêu thơng tin phải được chia thành các nhóm, mỗi nhóm có thể có
một hoặc nhiều chỉ tiêu thơng tin.
"_
Hệ thống phải có đầy đủ các chức năng của một hệ quản lý. Bao gồm các
chức năng chính : cập nhật, thơng kê, tìm kiếm.
=_
Đối với chức năng tìm kiếm, cần có thêm phần thiết kế truy vấn do người sử
dụng tự định nghĩa.
2.2.3 Mục đích của phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản
Phương pháp định giá áp dụng cho hệ thống là phương pháp định giá theo
thông tin thị trường. Điểm mấu chốt của phương pháp này là việc xác định các hệ số
ảnh hưởng K. Việc xác định hệ số ảnh hưởng K phụ thuộc vào việc thu thập thông tin
bao gồm thông tin về một số bất động sản mẫu và khảo sát những thông tin ảnh hưởng
lớn nhất tới giá trị bất động sản trong vùng định giá. Thơng thường, khơng có một
ngun tắc nhất định nảo về việc xác định tập chỉ tiêu thông tin ảnh hưởng lớn nảy.
Việc xác định tập chỉ tiêu thông tin phải được tiến hành bởi các cán bộ định gia cd
kinh nghiém.
Sau khi đã xác định xong các hệ số ảnh hưởng, cán bộ định giá có thê tinh giá
cho từng bất động sản cụ thé, với điều kiện bất động sản đó phải có đầy đủ thơng tin
về các chỉ tiêu có ảnh hưởng trong q trình xác định giá trị bất động sản.
Việc thay đôi giá trị các hệ số ảnh hướng có thể xảy ra theo chu kỳ định giá.
Việc xác định chu kỳ định giá lại phụ thuộc vào mục đích tính giá. Ví dụ với việc định
giá để tính thuế, nhà nước có thể tiến hành việc xác định các hệ số ảnh hưởng theo một
chu ky xac dinh về thời gian. Đấi với việc định gia dé mua, ban, viéc thay đổi
giá trị
hệ số phụ thuộc rất nhiều vào biến động về kinh tế, xã hội tại thời điểm định giá.
Trên đây là một số nguyên tắc cơ bản của phương pháp định giá theo thị
trường. Dựa trên một số các nguyên tắc này, hệ thống đề ra một số các yêu cầu cơ bản
như sau :
Hệ thống cung cấp một công cụ hỗ trợ định giá theo đúng trình tự và các
nguyên tắc của phương pháp định giá theo thông tin thị trường.
Tại các bước thực hiện, hệ thống phải đảm bảo tính "Mở" cho phép người sử
dụng có thể can thiệp, thay đổi thơng số,các cơng thức tính tốn , danh sách
các chỉ tiêu thông tin vv... cho các dự án định giá khác nhau.
Hệ thơng có hỗ trợ chức năng thiết kế theo mẫu (template): Có một số mẫu
được thiết kế sẵn, người sử dụng chọn mẫu gần với mẫu của mình nhất rồi
sửa các chỉ tiết dựa trên cơ sở mẫu có sẵn.
Kết quả xác định các giá trị hệ số, danh mục bất động sản mẫu cũng như kết
quả tính giá được thể hiện trên các báo cáo. Các báo cáo này có thể được in
ra giấy hoặc
ghi ra khuôn
đạng
văn bản thông
dụng
( như
DOC
của
MSWord ).
Két qua dinh gia tai moi chu ky được lưu lại vào CSDL, thuận tiện cho việc
phân phối thông tin trên Web.
2.3 Hệ thống chức năng
Trên cở sở phân tích mục đích và yêu cầu hệ thống ở phần HH, có thể đưa ra mơ
hình chức năng của hệ thống.
Hệ thống được tô chức theo các phân hệ :
=
Phan hé quan lý, cập nhật thông tin bất động sản
=
Phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản
2.3.1 Chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin BDS
Phân hệ này có chức năng quản lý thơng tin bất động sản, gồm các chức năng
chính như sau :
Thiết kế hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản : Các hệ thống chỉ tiêu
được chia thành các nhóm, mỗi nhóm có thể có một hoặc nhiều chỉ tiêu thông
tin. Hỗ trợ các chỉ tiêu thông tin dạng hình ảnh.
Nhập số liệu thơng tin bất động sản : Nhập tồn bộ thơng tin bất động sản hiện có.
Tim kiếm thơng tin bất động sản : Cho phép người sử dụng tự thiết kế câu truy
van, lưu lại những câu truy van thường sử đụng.
Thống kê bất động sản : thống kê theo các tiêu chí đo người sử dụng quyết định.
In ấn các kết quả tìm kiểm và thống kê.
2.3.2 Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản
Phân hệ này có chức năng hỗ trợ định giá bất động sản, gồm các chức năng
chính như sau :
Qui đổi giá về cùng một thời điểm
Xác định cặp mẫu thông tin
Thiết kế danh mục hệ số ảnh hưởng
Xác định giá trị hệ số ảnh hưởng
Xác định đơn giá chuẩn
Định giá hàng loạt
Cập nhật kết quả định giá bất động sản vào CSDL
2.3.3 Các yêu cầu chung
Hệ thống quản lý, định giá bất động sản
phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản về
chất lượng như sau :
"_
Hệ thống phải được thiết lập trên nên tảng hệ quản trị CSDL lớn, đa người
dùng , hỗ trợ mạng và có tính ơn định cao.
“_
Hệ thống phải có tính mềm dẻo để có thể đáp ứng được những biến động về
hệ thông chỉ tiêu thống kê, về ranh giới hành chính và các tiêu chí thống kê
phụ khác.
= _ Hệ thống phải được thiết lập để đảm bảo tính an tồn của dữ liệu, có tinh dn
định cao và tốc độ tống hợp nhanh , hệ thông phải được thiết kế tránh các
bước chuyên đổi CSDL trung gian nhằm đảm bảo thống nhất về cầu trúc
CSDL.
Hệ thống phải có giao điện đẹp, thiết kế trong sáng va dé str dung.
Sự liên kết giữa các module trong hệ thống phải rõ ràng, tương tác dễ sử
dụng.
Đảm bảo việc bảo mật hệ thống thông qua các phương pháp phân quyền và
mã hóa thơng tin.
Việc cài đặt phần mềm phải dễ dàng và tương thích với các máy tính có cầu
hình trung bình.
CHUONG II
QUI TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THEO
PHUONG PHAP THONG TIN THI TRUONG
3.1 Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản
Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được
nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển
quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Thụy Điển, Anh,
Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật, Malaysia, Singapore, Thái Lan định giá bất động sản đã trở
thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các
phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong cuộc
sống, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự liên quan tới việc mua bán, chuyên
nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp bất
dong
san diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt
động định giá bất động sản tại các nước nói trên đã trở thành cơng cụ cẩn thiết trong
hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bat động sản, một loại địch vụ phổ
biến trong nên kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
pháp lý
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
Qui trình định giá bất động sản theo thông tin thị trường đưa ra một số khái niệm,
các cán bộ định giá pảhi nắm vững các khái niệm này khi thực hiện theo qui trình.
Mẫu phiếu điều tra thơng tin thị trường
Để xác định được các thông tin phản ánh bản chất các yêu tô ảnh hưởng đến giá
trị của bất động sản trong một vùng xác định ( vùng ở đây có thẻ hiểu là một vùng địa
lý nhưng khơng nhất thiết phải xác định ranh giới bằng ranh giới hành chính ), trước
hết phải thu thập những thơng tín về các bất động sản bằng cách điều tra thông tin thị
trường. Thơng thường phải thành lập một nhóm điêu tra viên đi điều tra tại thực địa,
lấy các thông tin từ chủ sở hữu bất động sản cũng như những người hoặc tổ chức có
liên quan đến bất động sản đó. Các chỉ tiêu thơng tin phải thu thập đã được thiết kế sẵn
bởi dự án điều tra, được liệt kê trong các mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường. Điều
tra viên điền các thông tin vào mẫu phiếu này sau khi thu thập được. Đặc điểm của các
mẫu phiếu là :
1Ô
»
Chi tiéu théng tin duoc chia thành các nhóm thơng tin ( vi dụ thông tin về
nhà, thông tin về đất, thông tin về cơ sở hạ tầng .... )
“
Khi thu thập, có thé chỉ có được thơng tin ở một số chỉ tiêu xác định, có thể
có nhiều chỉ tiêu thông tin không thu thập được do các yếu tố khách quan
như không thu thập được thông tin từ chủ sở hữu, không gặp được chủ hoặc
các cá nhân đại điện cho đơn vị sở hữu bất động sản đó ...
=
Trén mot vung điều tra, có thể có một số thơng tin chung cho cả vùng, ví dụ
như tình trạng cơ sở hạ tầng (điện, nước, điện thoại... ), vị trí địa lý ( tên
phường, quận ... ) hay giá do UBND Tỉnh quy định ...
Nguần thông tin
Trên thực tế, các thông tin không chỉ thu thập từ các chủ sở hữu bất động sản
hay những cá nhân, đơn vị có liên quan đến bất động sản đó. Các thông tin từ chủ sở
hữu nhiều khi cũng không được hồn tồn chính xác do các lý do vẻ tâm lý của chủ sở
hữu khi được hỏi các thông tin về tài sản của họ. Do vậy, để thông tin được chính xác
hơn, thơng thường các đự án định giá phải bô sung thông tin từ các nguồn thông tin
khác có độ tin cậy cao hơn như Sở Địa chính ( nay là Sở Tài nguyên và Môi trường ),
Sở Điện lực, Cơng ty cung cấp nước hay phịng Cơng chứng Nhà nước. Các thơng tin
có thể thu thập được tử các nguồn thơng tin đại chúng như báo chí, vơ tuyến truyền
hình hay thậm chí là các văn phịng Địa ốc.
Dé bd sung thông tin cho du án điều tra, các thông tin trên cũng được cập nhật
vào hệ thống và ghi rõ nguồn thơng tin để có thể đánh giá được độ chính xác của nó
một cách khách quan.
Mẫu phiếu khơng đạt u cầu trong q trình xác định cặp mẫu
Điều kiện dé xác định các cặp mẫu thơng tin là các thơng tin đó phải phản ánh
một cách khách quan và trung thực nhất, có tính tong quát cho vùng định giá. Do vậy,
sau khi thu thập các thông tin từ thị trường cũng như bổ sung thông tin từ các nguồn
khác, phải tiến hành loại bỏ các mẫu phiếu khơng đạt độ chính xác để đưa vào xác
định cặp mẫu thông tin. Các điều kiện loại bỏ cặp mẫu do cán bộ định giá quyết định,
thông thường là các điều kiện như khơng có giá chuyển nhượng, năm chuyên nhượng
quá xa với thời điểm định giá, chuyển nhượng trong cùng nội tộc ( ví dụ bố bán cho
con ... ), các vụ chuyển nhượng khơng bình thường ( ví dụ do bắt nợ... ) hay tình trạng
11
pháp lý của bất động sản đó khơng bảo đảm ( ví dụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, đang thế chấp với Ngân hàng ... ).
Các mẫu phiếu không đạt yêu cầu là các mẫu phiếu thỏa mãn điều kiện loại bỏ
mà cán bộ định giá đưa ra. Yêu cầu của hệ thống là chỉ tiêu thông tin được dùng đẻ
loại bỏ phải được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra.
Cặp mẫu thông tin
Trước khi xác định một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong vùng
định giá, các cán bộ định giá phải chọn lọc trong các phiếu điều tra ( sau khi đã bỗ
sung cũng như loại bỏ các phiếu không đạt yêu cầu ) các mẫu phiêu đặc trưng nhất cho
yếu tế ảnh hưởng đó.
Cặp mẫu được định nghĩa như sau : Đó là các bat động sản tương tự nhau, chỉ
khác nhau ở một chỉ tiêu thông tin duy nhất.
Ở đây cần trả lời hai câu hỏi để xác định được cặp mẫu :
="
Thé nao là các bất động sản tương tự nhau ?
"
Chi tiéu thông tin nào được xác định cho cặp mẫu ?
Các bất động sản tương tự nhau khơng có nghĩa là các chỉ tiêu thơng tin của
chúng hồn tồn giống nhau. Trên thực tế khơng thể tỉm được các bất động sản có một
số chỉ tiêu thơng tin hồn tồn giống nhau về giá trị khi xác định cặp mẫu. Do vậy,
người sử dụng phải đưa ra được định nghĩa thế nào là các bất động sản giống nhau dựa
trên các chỉ tiêu thông tin đã được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra.
Vi du:
Vị trí là một yếu tố ánh hưởng rất quan trọng khi định giá một bất động sản.
Đối với khu đô thị, vị trí là yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất. Do vậy, khi định giá
phải tìm được giá trị của hệ số vị trí.
Để xác định được hệ số vị trí, trước hết phải xác định cặp mẫu vị trí, nghĩa là
tìm trong các phiếu điều tra các mẫu phiếu đặc trưng nhất cho yếu tố vị trí. Các bất
động sản này nằm ở các vị trí khác nhau nhưng chúng tương tự nhau về các yếu tổ
khác. Khi tìm các cặp mẫu, người sử dụng đưa ra các điều kiện để trả lời câu hỏi : thế
nao là tương tự nhau ? của cặp mẫu vị trí. Ví dụ như : Cặp mẫu vị trí là các bất động
sản có khoảng cách tới phố chính nhỏ hơn
2000...
12
100m và năm chuyển nhượng là năm
Điều kiện để xác định cặp mẫu này có thê thay đổi tùy thuộc vào vùng định giá
cụ thể cũng như kinh nghiệm của cán bộ định giá. Người sử dụng vận dụng kiến thức
và kinh nghiệm của mình để đưa ra các điều kiện xác định cặp mẫu sao cho gần VỚI
thực tế nhất, nhằm mục đích xác định gia tri các hệ số ảnh hưởng cho chính xác.
Hệ số ảnh hưởng
Sau khi xác định được các cặp mẫu, việc tiếp tục phải làm là phải xác định các hệ
số ảnh hưởng. Hệ số ảnh hưởng phản ánh mức độ ảnh hưởng của một chỉ tiêu thơng tin
nảo đó ( ví dụ như vị trí, hướng, cơ sở hạ tầng ... ) tới giá thành của một bất động sản.
Một hệ số ảnh hưởng được xác định từ giá của bất động sản ( giá thu thập được
trong quá trình điều tra thơng tin thị trường ) trong một cặp mẫu xác định nào đó và
phân loại theo các giá trị của chỉ tiêu thông tin.
Để xác định hệ số ảnh hướng, người sử dụng phải lựa chọn trong các bất động
sản có trong cặp mẫu dùng để xác định vị trí một bất động sản được coi la “chuẩn”, hệ
số ảnh hưởng này đối với bat động sản đó có giá trị là 1.
Việc lựa chọn bất động sản “chuẩn”
đổi với hệ số ảnh hưởng là do người sử
dụng hoàn toàn quyết định, do vậy ở bước này, kinh nghiệm của cán bộ định giá là yếu
tố vô cùng quan trọng, hệ thống chỉ cung cấp công cụ dé người sử dụng lựa chọn và
quyết định bất động sản nào là “chuẩn”.
Việc lựa chọn bất động sản có hệ số ảnh hưởng là 1 có tính chất vơ cùng quan
trọng ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản trong vùng định giá. Theo nguyên tắc, nếu
một bất động sản lựa chọn là chuẩn đối với một hệ số ảnh hưởng nào đó có K = 1 thì
tat cả các bất động sản khác trong cặp mẫu phải có K <
1. Tuy nhiên, có thể đo sự lựa
chọn khơng chính xác bất động sản chuẩn, hệ thống có thể tính ra các giá trị hệ số K >
1. Trong trường hợp này, người sử dụng phải xem xét lại cách lựa chọn của mình, hệ
thống sẽ cánh báo chứ khơng can dự vào phương pháp tính tốn.
Giá chuẩn cho vùng định giá
Trước khi định giá cho từng bất động sản, hệ thống phải xác định được giá
chuẩn cho vùng định giá. Trước hết phải xác định hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh
hưởng lớn nhất tới vùng định giá trong danh sách các hệ số ảnh hưởng.
Thông thường, đối với khu vực đô thị, hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh hưởng lớn
nhất tới vùng định giá là hệ số vị trí. Do vậy, khi định giá cho khu vực đô thị, thông
thường hệ số vị trí được chọn là hệ số chuẩn để tính gia chuẩn cho vùng định giá.
Giá chuẩn cho vùng định giá được tính như sau : Giá chuẩn cho vùng định giá
là giá trung bình của tất cả các bất động sản có trong cặp mẫu có hệ số ảnh hưởng
chuan Kenuin = 1.
Giá san khi định giá của bất động sản
Sau khi đã xác định được danh sách các hệ số ảnh hưởng, giá trị của các hệ số
ảnh hưởng và giá chuân, có thể tiến hành định giá cho các bất động sản trong vùng
định giá một cách tự động. Trong khi thu thập thông tin về
giá chuyển nhượng cho
một bất động sản nào đó có thẻ khơng có, nhưng khi định giá thì hệ thống vẫn có thể
đưa ra giá của bất động sản. Nói một cách khác, khi đã xác định được đây đủ các yếu
tô trên thì việc xác định giá của bat động sản không phụ thuộc vào giá chuyển nhượng
trên thị trường của chính bất động sản đó.
Một bắt động sản có thể định giá được chính xác phải thoả mãn điều kiện : nó
phái được thu thập đầy đủ các chỉ tiêu thông tin đùng để xác định giá trị của các hệ số
ảnh hưởng của chính bất động sản đó.
Ví dụ -
Có 3 hệ số ảnh hưởng là vị trí ( xác định theo chỉ tiêu thơng tin Vị trí), hướng (
xác định theo hướng ) và mặt tiền ( xác định theo độ rộng mặt tiền ). Nếu muốn định
giá một bắt động san bat ky, trong phiếu điều tra của nó phải có đủ 3 chỉ tiêu thơng tin
: vị trí, hướng và mặt tiền.
Giá sau khi định giá của bất động sản được xác định sau khi đi qua các bước sau:
Xác định giá trị của các hệ số ảnh hướng
của bất động sản đó dựa trên bảng
danh sách các hệ số ảnh hưởng.
»
Xac dinh Kehung = Ki x ....x K, (vein: số hệ số ảnh hướng)
=
Gia bất động sản = Gia chuan ( trén m? ) x Kaung.
Vùng giá trị
Khi thiết lập một dự án định giá, thông thường vùng định giá được khoanh bao
theo đơn vị hành chính ( cấp Tỉnh, Huyện...
14
). Tuy nhiên, trong một khu vực hành
chính, do các yếu tơ vẻ kinh tế, xã hội nên phải chia nhỏ ra các vùng định giá có các
gia tri hé số ảnh hưởng khác nhau.
Do vậy, một vùng định giá lớn thông thường phải chia nhỏ ra các vùng định giá
nhỏ ( vùng định giá càng nhỏ thì mức độ chính xác của các hệ số ảnh hưởng càng lớn
). Các vùng định giá nhỏ trong một dự án định giá có tính chất là có mẫu phiếu điều tra
giống nhau, có danh sách các hệ số ảnh hưởng giống nhau. Điểm khác nhau gồm có:
phương pháp bê sung thơng tín, loại bỏ thơng tin, xác định cặp mẫu. Các vùng định
giả nhỏ đó được gọi lả các vùng giá trị.
Tính
Mẫu
chất '| phiêu ĐT
Giống
Bồ sung 'Ì: Loại bỏ: |
TT
TT
Xác định | Danh sách hệ
mẫu
X
Khác
số
X
x
X
x
Bang 2.1 - So sánh phương pháp xác định giá của các vùng giá trị
Vẻ phương pháp, các cán bộ định giá phái chia vùng định giá ra các vùng giá trị
( trên bán đồ ), sau đó xác định danh sách và giá trị của các hệ số ảnh hưởng của các
vùng giá trị đó. Cuối cùng xác định giá trị các hệ số ảnh hưởng của vùng định giá bằng
cach lay trung bình cộng giá trị từng hệ số ảnh hưởng của các vùng giá trị.
Như vậy, một bất động sản có thể định giá Ta 2 kết quả : theo hệ số của vùng giá
trị hoặc theo hệ số của vùng định giá. Việc quyết định sử dụng giá định giá nào cho bất
động sản là tùy thuộc cán bộ định giá.
Giá qui đãi
Khi thu thập thơng tin thị trường, có thể nhận thấy rằng, thời điểm chuyển
nhượng của các bất động sản là khác nhau. Khi đưa vào tính tốn, một việc rất quan
trọng là phải qui đổi giá chuyển nhượng đó về cùng một thời điểm tính.
Vĩ dụ
Các cuộc chuyển nhượng bất động sản trên thị trường có thê diễn ra vào các
năm từ 1996 đến 2001. Trước khi đưa vào tính phải qui đổi giá chuyển nhượng về thời
điểm định giá ( ví đụ năm 2001 ).
15
Giá trị qui déi dua trén hệ số lạm phát của từng năm. Cơng thức tính như sau :
Giá thời điểm định giá = Giá thị trường x Hệ số lạm phát năm chuyển nhượng
Sau khi qui đôi, các giá chuyển nhượng đó sẽ được đưa vào q trình tính tốn
các hệ số ảnh hưởng..
3.2 Qui trình định giá bất động sản
Có 4 phương pháp cơ bản để định giá bất động sản:
»
Phương pháp thông tin thị trường ( phương pháp so sánh ).
»_
Phương pháp thu nhập ( phương pháp đầu tư ).
"
Phương pháp giá thành ( phương pháp chỉ phí ).
=
Phuong phap gia tri thang dư của đất.
Phương pháp định giá theo thị trường là một phương pháp trong đó để định giá
một bắt động sản, cần phải so sánh với những bat động sản khác tương tự đã có bán
trên thị trường hoặc đã được rao bán trên thị trường và tìm mỗi liên hệ giữa chúng để
đưa ra các hệ số về giá trị.
Phạm vi áp dụng của phương pháp định giá theo thị trường là cho các bất động
sản dân dụng ( nhà ở ) và cho đất trồng trong các khu vực dân cư, thương mại - dịch
vụ. Nguyên nhân là các bất động sản đó thường được mua bán khá phơ biến, giữa
chúng rất đễ dàng trong việc so sánh. Phương pháp này ít khi áp dụng cho đất đai là
khu cơng nghiệp vì rất khó so sánh, cũng ít khi áp dụng cho các bất động sản sử dụng
vào mục đích cơng cộng.
Nội dung, trình tự định giá theo phương pháp này gồm 8 bước :
Bước 1 : Xác định bất động sản cần định giá và mục đích định giá
Nội dung chính của bước nay là xác định mục đích của việc định giá, vị trí, tên
goi cua cac bat động sản cần định giá. Hoạch định kế hoạch định giá và xác định số
lượng điều tra viên.
Bước 2 : Hoạch định các chỉ tiêu thông tin can thu thập trên vùng định giá
Bước này xác định những thông tin cần thiết phải thu thập và nguồn thu thập
của các thông tin đó. Từ đó đưa ra mẫu phiếu điều tra.
16
Bước 3 - Thu thập và phán tích sỐ liệu thị Irường
Tuỳ theo nguồn cung cấp đữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thơng tin sẽ
rất khác nhau. Để đảm bảo chất lượng định giá, ngay từ đầu phải xác định phương
pháp điều tra, thu thập thông tin phù hợp. Thông thường khi điều tra số liệu thị trường,
người ta sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thâm
định đữ liệu chặt chẽ. Các chỉ tiêu thông tin được chia thành 2 loại :
s_
Chỉ tiêu thông tin chỉ tiết cho một bất động san cu thé.
=_
Chỉ tiêu thông tin áp dụng cho nhiều bất động sản trong cùng một khu vực.
Các chỉ tiêu thông tin chỉ tiết được thu thập và ghi lại trong các phiếu điều
tra. Đằng thời cần thu thập các thông tin từ các nguồn đữ liệu khác nhau ( ví dụ như
tình trạng hệ thống điện tử Cơng ty Điện lực, tình trạng pháp lý từ Sở Địa chính ... )
để bé sung vào thơng tin của các phiếu điều tra nhằm đạt được độ tin cậy của thông
tin cao hơn.
Bước 3 : Tập hợp và xử lý các mẫu phiếu điều tra
Bước này thực hiện việc tiễn xử lý các số liệu điều tra, chọn lọc các mẫu phiếu
điều tra để có được những thơng tin xác thực nhằm tiễn hành định giả. Việc chọn lọc
các mẫu phiếu này do điều tra viên quyết định tuân thủ một số nguyên tắc đưa ra trong
quá trình lập kế hoạch định giá.
Hệ thống những thông tin đã qua xử lý và tiến hành loại bỏ những mẫu phiếu
không hợp lệ. Những mẫu phiếu được gọi là không hợp lệ ( hoặc không đạt yêu cầu )
được định nghĩa tùy theo dự án cụ thể. Ví dụ như loại bỏ các mẫu phiếu do khi điều tra
giá bất động sản khơng tính đến giá xây dựng nhà, do thu thập trùng nhau từ các nguồn
thông tin, do mua bán cùng họ tộc...
Bước 5 : Phân tích dữ liệu thị trường và xác định hệ số ảnh hưởng
Số liệu của thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác được từ
nhiều nguồn thông tin khác nhau và do đó chúng rất phức tạp. Để kết quả phân tích
phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tỉnh hình va xu thế phát triển của thị trường bất
động sản trong vùng định giá, cần phân tích số liệu theo các bước như sau :
»"_
Qui đôi giá thị trường của các bat động sản về cùng một thời điểm.
=
Tách giá thị trường của nhà khỏi giá thị trường của bất động sản.
*
Xác định các hệ số ảnh hưởng tới giá trị bất động sản.
17
