Chuyên đề tổng quan về quản lý và sử dụng đất đai tại việt nam kinh tế hóa ngành tài nguyên môi trường ( nguyễn thế đ

Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM
1. Cơ sở pháp lý đối với tình hình quản lý nhà nước về Đất đai
1.1 Vai trò của Đất đai
Trong số những điều cần thiết cho hoạt động sản xuất và đời sống của con người, đất
với lớp phủ thổ nhưỡng và mặt bằng lãnh thổ (bao gồm cả tài nguyên trên mặt đất, trong lòng
đất và mặt nước) là điều kiện đầu tiên. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con
người và tồn tại ngoài ý muốn của con người. Đất được tồn tại như một vật thể tự nhiên. Nếu
đất tách rời sản xuất (tách rời con người) thì đất được tồn tại như một vật thể lịch sử tự nhiên.
Như vậy đất không phải là tư liệu sản xuất. Còn nếu đất gắn liền với sản xuất, nghĩa là gắn
với con người, gắn với lao động thì đất được coi là tư liệu. Đất chỉ khi tham gia vào quá trình
lao động, khi kết hợp với lao động sống và lao động quá khứ thì đất mới trở thành một tư liệu
sản xuất.
Không phụ thuộc vào hình thái kinh tế xã hội, để thực hiện quá trình lao động, cần
phải có đủ 3 yếu tố: hoạt động hữu ích, đối tượng lao động, tư liệu lao động. Như vậy, quá
trình lao động chỉ có thể bắt đầu và hoàn thiện được khi có con người và điều kiện vật chất.
Đất đai là điều kiện vật chất chung nhất đối với mọi ngành sản xuất và hoạt động của con
người, vừa là đối tượng lao động vừa là phương tiện lao động, vì vậy Đất đai là ''Tư liệu sản
xuất''.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt:
- Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con
người; là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động. Chỉ
khi tham gia vào hoạt động sản xuất của xã hội, dưới tác động của lao động đất đai mới trở
thành tư liệu sản xuất. Trong khi đó, các tư liệu sản xuất khác là kết quả của lao động có
trước của con người (do con người tạo ra).
- Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất (số lượng) bị
giới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu. Các tư liệu sản xuất khác có thể tăng về số
lượng, chế tạo lại tuỳ theo nhu cầu của xã hội.
- Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàm lượng các chất

dinh dưỡng, các tính chất lý, hoá, v.v... trong đất (quyết định bởi các yếu tố hình thành đất
cũng như chế độ sử dụng đất khác nhau). Các tư liệu sản xuất khác có thể đồng nhất về chất
lượng, quy cách, tiêu chuẩn (mang tính tương đối do quy trình công nghệ quyết định).
- Tính không thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu khác là việc không thể làm được. Các
tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển của lực lượng sản xuất có thể được
thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn, có hiệu quả kinh tế hơn.
- Tính cố định vị trí: Đất đai hoàn toàn cố định vị trí trong sử dụng (khi sử dụng
không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác). Các tư liệu sản xuất khác được sử dụng ở
mọi chỗ, mọi nơi, có thể di chuyển trên các khoảng cách khác nhau tùy theo sự cần thiết.
- Tính vĩnh cửu (khả năng tăng tính chất sản xuất): Đất đai là tư liệu sản xuất vĩnh cửu
(không lệ thuộc vào tác động phá hoại của thời gian). Nếu biết sử dụng hợp lý, đặc biệt là
trong sản xuất nông - lâm nghiệp, đất sẽ không bị phá hỏng, ngược lại có thể tăng tính chất
sản xuất (độ phì nhiêu) cũng như hiệu quả sử dụng đất. Khả năng tăng sức sản xuất của đất
tuỳ thuộc vào phương thức sử dụng là tính chất có giá trị đặc biệt, không tư liệu sản xuất nào
có được. Các tư liệu sản xuất khác đều bị hư hỏng dần, hiệu ích sử dụng giảm và cuối cùng bị
loại khỏi quá trình sản xuất.
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

Có thể nói, đất đai là một tư liệu sản xuất cực kỳ quan trọng đối với con người. Sự
quan tâm chú ý đúng mức trong việc quản lý và sử dụng đất đai sẽ làm cho sản lượng thu
được từ mỗi mảnh đất không ngừng tăng lên.
1.2. Cơ sở pháp lý công tác quản lý nhà nước về Đất đai
Công tác quản lý nhà nước về Đất đai chủ yếu phải dựa vào các văn bản quy phạm
pháp luật và hiến pháp của nhà nước. Qua thực tiễn cho thấy Hiến pháp năm 1992 đến nay
Quốc hội, Chính phủ, các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành nhiều các loại văn bản quy
phạm pháp luật và các văn bản dưới luật về Đất đai, cụ thể như sau:

- Hiến pháp năm 1992;
Luật Đất đai ngày 14/ 07/1993;
- Nghị định số: 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành văn bản quy
định về giao đất nông nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Nghị định số 02/1994/NĐ-CP ngày 15/1/1994 của Chính phủ ban hành văn bản quy
định về giao đất Lâm Nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
vào mục đích sản xuất Lâm Nghiệp;
- Nghị định số: 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về việc mua bán và
kinh doanh nhà ở;
- Nghị định số: 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc quy định
khung giá các loại đất;
- Nghị định số: 09/NĐ-CP ngày 12/2/1996 của Chính phủ về việc quy định chế độ
quản lý và sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh.
- Chỉ thị số: 10/1998/CT-TTg ngày 20/2/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc giao
đất và cấp GCN QSDĐ nông nghiệp;
- Nghị định số: 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt
hại về đất khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích Quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng;
- Nghị định số: 88/1998/NĐ - CP ngày 17/8/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc
quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất để phát triển đô thị;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật Đất đai ngày 2/12/1998;
- Thông tư số: 346/1998/TT - TCĐC ngày 16/3//1999 của Tổng Cục địa chính hướng
dẫn đăng ký Đất đai và lập sổ địa chính, lập hồ sơ địa chính.
- Nghị định số: 17/1999/NĐ - CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất.
- Nghị định số: 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ
xung một số điều của nghị định số 64;
- Nghị định số: 163/1999/NĐ - CP ngày 16/11/1999 của Chính phủ về việc giao đất,

cho thuê đất nông nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào
mục đích sản xuất Lâm nghiệp;
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

- Thông tư số: 62/2000/TTLT/BNN-TCĐC ngày 6/6/2000 của Bộ Nông nghiệp và
phát triển nông thôn và tổng cục địa chính hướng dẫn việc giao đất , cho thuê đất, cấp GCN
QSD đất Lâm nghiệp;
- Nghị định số: 38/2000/NĐ - CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về việc thu tiền sử
dụng đất đối với các loại đất trong cả nước;
- Nghị định số 68/2001/NĐ - CP ngày 1/10/2001 của Chính phủ về việc quy hoạch, kế
hoạch sử dụng quỹ đất lâu dài;
- Nghị định số 12/2002/NĐ - CP ngày 22/1/2002 của Chính phủ về việc đo đạc và lập
bản đồ;
- Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số: 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật
Đất đai;
- Nghị định số: 182/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc sử phạt
hành chính trong lĩnh vực Đất đai;
- Nghị định số: 188/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về quy định
khung giá đối với các loại đất được áp dụng trong địa bàn của từng địa phương;
- Nghị định số: 197/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về bồi thường
thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng để tập chung cho việc phát triển kinh tế cho đất nước;
- Thông tư số: 28/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc thống kê, kiểm kê, và kế hoạch xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất đối
với từng loại đất;

- Thông tư số 29/2004/TT - BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc hướng dẫn lập, quản lý và chỉnh lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số: 30/2004/TT - BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất lâu
dài;
- Thông tư số: 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều, nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất
đai.
- Thông tư số: 02/2005/TT - BTNMT hướng dẫn nghị định số 149/2004/NĐ - CP
ngày 27/7/2004 của Chính phủ quy định việc cấp phép thăm dò, khai thác, xả nước thải vào
nguồn nước.
- Quyết định số: 04/2005/QĐ - BTNMT về việc hướng dẫn quy trình lập và điều
chỉnh quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất;
- Quyết định số: 10/2005/QĐ - BTNMT về việc ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật
lập và điều chỉnh quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất;
- Quyết định số: 13/2005/QĐ - BTNMT về việc phân công nhiệm vụ quyền hạn chức
năng nhiệm vụ của vụ thẩm định và đánh giá tác động môi trường;
2. Những nội dung quản lý nhà nước về Đất đai
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

Hiến pháp năm 1980 của Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định "Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" Điều này được tiếp tục khẳng
định trong hiến pháp 1992 [5]. Nhà nước quản lý Đất đai thông qua 7 nội dung được quy định
cụ thể tại Luật Đất đai 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật Đất đai năm 1998 và
năm 2001 tiếp tục khẳng định lại và sửa đổi, bổ sung 7 nội dung trên, bao gồm,(Quốc hội
1992) [5]

1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính.
2. Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất.
. Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn
bản đó.
4. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.
5. Đăng ký Đất đai, lập và quản lý sổ địa chính quản lý các hợp đồng sử dụng đất,
thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
6. Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất.
7. Giải quyết tranh chấp về Đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng Đất đai. (Quốc Hội, 1993) [6]
Bảy nội dung trên có mối quan hệ biện chứng, tạo ra những tiền đề bổ sung, hỗ trợ
cho nhau thể hiện quyền của Nhà nước đối với Đất đai.
Xét trên mặt bằng tổng thể của toàn bộ nền kinh tế xã hội, để phát triển một xã hội công
nghiệp trên cơ sở một xã hội nông nghiệp, chúng ta phải thực hiện việc chuyển dịch cơ cấu
kinh tế và cơ cấu lao động. Công cụ đắc lực để chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động
chính là quy hoạch sử dụng đất, các chính sách Đất đai và chính sách xã hội. Đáp ứng yêu cầu
trên, luật Đất đai mới đã được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003. Điều
16 Luật Đất đai 2003 quy định 13 nội dung quản lý nhà nước về Đất đai như sau: (Quốc Hội,
2003) [7]
1- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng Đất đai và tổ chức
thực hiện các văn bản đó;
2- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ
hành chính;
3- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
4- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
6- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
7- Thống kê, kiểm kê Đất đai;

8- Quản lý tài chính về Đất đai;
9- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
10- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

11- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về Đất đai và xử lý vi
phạm pháp luật về Đất đai;
12- Giải quyết tranh chấp về Đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng Đất đai;
13- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về Đất đai.
- Các nội dung quản lý nhà nước đối với Đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với Đất đai.
Để công tác quản lý Đất đai được tốt chúng ta phải thực hiện đầy đủ và đồng bộ các nội dung
đó.
3. Những nét chính về quản lý và sử dụng Đất đai ở Việt Nam.
Nước ta có tổng diện tích tự nhiên là 32.924.061 ha (Bộ Tài Nguyên& Môi Trường,
2008) [1], trong đó:
-

Vùng núi và Trung du Bắc bộ là 10,33 triệu ha, chiếm 31,37% tổng diện tích tự nhiên
của cả nước.

-

Vùng Tây nguyên là 5,5 triệu ha, chiếm 16,59% tổng diện tích tự nhiên của cả nước.

-

Vùng Duyên hải miền trung là 4.4 triệu ha, chiếm 13,44% tổng diện tích tự nhiên của
cả nước.

-

Vùng Đồng Bằng sông Cửu Long là 3,9 triệu ha, chiếm 12,04% tổng diện tích tự
nhiên của cả nước.

-

Vùng Đồng Bằng Nam Bộ là 2,4 triệu ha, chiếm 7,15% tổng diện tích tự nhiên của cả
nước.

-

Vùng Đồng Bằng Bắc Bộ là 1,3 triệu ha, chiếm 3,85% tổng diện tích tự nhiên của cả
nước.

Diện tích đất đã được khai thác và sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp, chuyên
dùng, đất ở khoảng trên 22 triệu ha, chiếm 67% tổng diện tích tự nhiên của cả nước.
Tuy Đảng và Nhà nước đã hết sức quan tâm về công tác quản lý Đất đai nhưng công
tác này vẫn diễn ra một cách chậm chạp, mắc nhiều thiếu sót, hạn chế đến công tác quản lý và
bất cập trong công tác ban hành văn bản luật. Hệ thống văn bản còn thiếu tính đồng bộ chưa
thật sự cụ thể dẫn đến hiện tượng chồng chéo, mâu thuẫn giữa chính những văn bản ban
hành. Hơn nữa, công tác tuyên truyền còn hạn chế về cả nội dung và hình thức, dẫn đến việc
tài nguyên đất bị sử dụng không được triệt để và không đúng mục đích.
Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 được ban hành rộng khắp cả nước và sự đầu tư quy
hoạch của Nhà nước thì Đất đai trở nên có giá, Đất đai trở thành hàng hoá trong nền kinh tế

thị trường bất động sản. Sau một năm thi hành luật Đất đai năm 2003, thực hiện nhiệm vụ của
Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 về việc triển khai thi
hành Luật Đất đai năm 2003, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường đã rà soát, kiểm tra công tác
quản lý Nhà nước về Đất đai trong phạm vi cả nước tại 64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương, 160 quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, 159 xã, phường, thi trấn... Hầu hết
UBND cấp tỉnh đã có văn bản chỉ đạo, có kế hoạch triển khai cụ thể các văn bản quy phạm về
Đất đai.

1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

Công tác phổ biến, giáo dục về pháp luật Đất đai có nhiều tiến bộ, đã tổ chức được
nhiều đợt tập huấn Luật Đất đai. Bộ máy quản lý Nhà nước về Đất đai từng bước được kiện
toàn. Các tỉnh đều đã lập Sở Tài nguyên và Môi Trường, hầu hết đã thành lập phòng Tài
nguyên và Môi trường cấp huyện. Mặt khác các xã, phường, thị trấn đều có cán bộ địa chính.
3.1. Quản lý đất đai - Những khía cạnh đặc thù [2].
Quản lý đất đai là vấn đề lớn, bức xúc cả về phương diện lý luận và thực tiễn, vi mô
lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người dân cũng như với các cấp chính
quyền.
•

Tính chất đặc biệt của tài nguyên đất

Đại đa số các vụ khiếu kiện đông người, phức tạp, khó giải quyết; số cán bộ có khuyết
điểm, làm sai, bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là liên quan đến đất đai. Tiêu cực, tham nhũng
xảy ra cả với cán bộ lẫn người dân cũng liên quan nhiều đến đất đai...
Có nhiều ý kiến cho rằng, trình độ, năng lực và phẩm chất cán bộ các cấp yếu kém và

tiêu cực là nguyên nhân chủ yếu gây nên bất bình khiếu kiện của người dân. Liệu giải thích
như vậy đã thật đúng chưa?
Ý kiến khác cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do người dân hiểu sai, làm sai, hoặc cố
tình đòi hỏi những lợi ích không thể đáp ứng được. Lẽ nào nhân dân ta nhiều người thiếu hiểu
biết và thiếu tôn trọng luật pháp đến vậy?
Có ý kiến giải thích, cái sai này chủ yếu là do các cấp bên dưới, do cơ sở hiểu sai, làm
sai. Nghe ra cũng không ổn. Vậy vì sao cái sai chỉ tập trung chủ yếu ở lĩnh vực này mà không
là các lĩnh vực khác; bên trên thì đúng còn bên dưới thì sai?
Nhiều ý kiến đồng ý những nguyên nhân nói ở trên, nhưng đồng thời cũng mong đợi
các cơ quan quản lý, xây dựng chính sách, trước hết là những bộ, ngành trực tiếp có liên
quan, cũng nên nhận trách nhiệm của mình, chí ít cũng là chậm đưa ra được hệ thống chủ
trương, chính sách sát hợp với thực tiễn, gây khó khăn, lúng túng cho những người thực thi
chính sách.
Đất đai là tài nguyên đặc biệt. Trong nền kinh tế thị trường, người ta coi đất đai là
hàng hoá đặc biệt. Câu nói "tấc đất, tấc vàng" nói lên sự quý giá ở tầm mức cao nhất của đất
đai thực ra cũng không đủ. Ấy là chưa nói dưới góc độ giá trị lịch sử - xã hội: "Mỗi tấc đất
đều nhuốm máu cha ông"; đất đai là "giang sơn gấm vóc" thì sự thiêng liêng, quý giá ấy khó
lấy thước đo nào mà định giá.
Trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì từ hàng triệu năm qua đất đai đã là tài
nguyên đặc biệt, trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là tặng vật tự nhiên dành cho
con người, cho loài người; tiếp đến mới là thành quả do tác động khai phá của con người. Cái
tính chất vô cùng đặc biệt của đất đai là ở chỗ tính chất tự nhiên và tính chất xã hội đan
quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tài giỏi đến đâu cũng
không tự mình (dù là sức cá nhân hay tập thể) tạo ra đất đai được. Con người có thể làm ra
nhà máy, lâu đài, công thự và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm,
nhưng không ai có thể sáng tạo ra đất đai. Do đó, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất đai,
dù Nhà nước hay người dân cũng cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù hết sức đặc biệt ấy.
Đất đai quý giá còn bởi con người không thể làm nó sinh sản, nở thêm, ngoài diện
tích tự nhiên vốn có của quả đất. Khi chúng ta nói đất đai là hàng hoá, dù có thêm hai chữ đặc
biệt vào đó, thì cũng không lột tả được hết tính chất đặc biệt của đất đai cả về phương diện tự

1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

nhiên cũng như xã hội. Vì thế, sự ứng xử với vấn đề đất đai trong hoạt động quản lý không
thể được đơn giản hoá, cả trong nhận thức cũng như trong hành động.
•

Đất đai và vấn đề định giá

Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi đất đai cũng là hàng hoá
không có gì sai. Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng các cơ chế,
chính sách liên quan đến đất đai, chủ trương định giá đất đền bù sát giá thị trường mà quên đi
tính chất hết sức đặc biệt, đặc thù của đất đai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hoá bình
thường cũng như những hàng hoá đặc biệt quý giá khác con người đều có thước đo giá trị để
định giá thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao động làm ra sản
phẩm v.v... Nhưng với đất đai thì không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy
luật kinh tế đó bởi đất đai không đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo
ra.
Nếu đi vào cụ thể, sẽ giải thích và vận dụng chính sách định giá, đền bù ra sao với
1m2 ở đầu phố và cuối phố; hướng đông và hướng tây; mặt trước và mặt sau; nơi thuận tiện
giao thông, học hành, vui chơi, hoặc hình dạng thửa đất vuông vắn hay méo mó v.v. và v.v...
cho "sát giá thị trường" như một số vị thường say sưa giải thích?
Giá thị trường xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp nhận là hợp lý khi Nhà
nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỉ đồng cho một dự án, làm cho đất đai đang rẻ
bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng? Trong những trường hợp như vậy, ngay cái được coi là giá
bình quân cũng rất khó xác định. Bình quân là chia đôi giữa hai thời điểm trước, sau dự án thì
Nhà nước hay nhà đầu tư cũng không thể đủ sức đền bù, kèm theo đó lại còn vô số những

người ở liền kề dự án bỗng nhiên được hưởng lợi mà không hề bị điều tiết. Cũng có nhiều
trường hợp, về phía người dân, cho dù được đền bù giá cao, nhưng điều họ muốn không phải
nhằm hướng tới tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh.
Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác định giá đất
ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa đất hai huyện, hai
tỉnh liền kề nhau. Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp và ngược lại. Và thế là phát sinh
khiếu kiện đông người.
•

Vấn đề cơ chế, chính sách

Từ thực tế trên, chúng ta không thể không nói đến những bất cập của cơ chế, chính
sách. Như vấn đề "đất đai không có tranh chấp". Thật ra, tuy không tranh chấp với một cá
nhân cụ thể nào, nhưng hoàn toàn là lấn chiếm đất công một cách bất hợp pháp, mọi người
quen gọi là "nhảy dù". Thế nhưng, lại cũng được bồi thường như các hộ sống trên đất thổ cư.
Thậm chí có người không chịu chấp nhận đền bù vì đất lấn chiếm ấy họ đã mở dịch vụ kinh
doanh thu lợi rất lớn.
Có vô số vấn đề phức tạp phát sinh do chế độ, chính sách của chúng ta chưa tính hết,
lại thường xuyên thay đổi và có rất nhiều sơ hở, thậm chí bất hợp lý. Một chính sách mới ra
đời với ý muốn làm lợi cho người dân nhưng có khi lại đặt ra những vấn đề vô cùng nan giải
cho cơ sở.
3.2. Vấn đề đầu cơ đất đai trong thị trường BĐS ở nước ta. [3]
Xây dựng và phát triển thị trường bất động sản (TTBĐS) lành mạnh là yêu cầu tất yếu
cho việc phát triển kinh tế đất nước. Tuy nhiên, thực trạng quá “lộn xộn”, “nóng lạnh” bất
thường của TTBĐS cho thấy, yêu cầu này xem ra không dễ chút nào đối với nước ta, một
nước có nền quản lý hành chính còn quá yếu kém. Nguyên nhân trực tiếp dẫn tới tình trạng
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1

Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

nói trên của TTBĐS hầu như ai cũng biết, đó là “nạn đầu cơ”, “kích cầu ảo” làm cho giá cả
đất đai nói riêng và giá cả bất động sản (BĐS) nói chung vượt quá giá trị thực của chúng và
vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế. Hậu quả là TTBĐS đã đóng băng, lần thứ ba trong
vòng 10 năm trở lại đây. Hạn chế này đã gây khó khăn rất lớn cho nền kinh tế, mà trực tiếp là
các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS và các ngân hàng thương mại đã cung cấp vốn cho
các DN này. Nhiều giải pháp đã được đề xuất để giải quyết khó khăn vừa nêu. Trong đề xuất
của Bộ Tài nguyên & Môi trường gửi Chính phủ, đầu cơ đất đai cũng đã được “xác nhận” là
nguyên nhân chính gây nên tình trạng bất ổn của TTBĐS ở nước ta. Bài viết này sẽ phân tích
một số khía cạnh kinh tế và pháp lý về đầu cơ đất đai, đưa ra những giải pháp nhất định để
chống đầu cơ đất đai, với hy vọng góp phần làm sáng sủa hơn bức tranh TTBĐS ở nước ta.
3.2.1. Đầu cơ đất đai và hậu quả của nó
Đầu cơ là hành vi phổ biến trong bất kỳ xã hội nào có nền sản xuất hàng hóa. Tùy
thuộc vào từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, đầu cơ được hiểu, nhìn nhận và đánh giá ở
các góc độ khác nhau. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu cơ là hành vi mua bán hàng hóá có
giá trị (chẳng hạn đất đai) để kiếm lời cao bằng cách lợi dụng những biến động bất thường
của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị trường khan hiếm (giả tạo) để bán
với giá cao. Xét dưới góc độ tiêu cực, đầu cơ là thủ đoạn xấu, vì mục đích sinh lợi được thực
hiện không phải bằng hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu của
xã hội, mà chỉ vì lợi ích của bản thân người đầu cơ. Chính vì vậy, có những khoảng thời gian
nhất định, đặc biệt là trong thời kỳ của nền kinh tế tập trung bao cấp ở Việt Nam, đầu cơ bị
coi là hành vi phạm pháp và thậm chí có thể là tội phạm hình sự.
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, hành vi đầu cơ không còn bị ngăn cấm.
Một phần là do yêu cầu của thực tế cuộc sống, và hơn nữa vì hành vi mua bán tài sản, hàng
hóá (không thuộc vào loại bị cấm mua bán) tất nhiên không phải là hành vi phạm pháp.
Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường hiện nay, đầu cơ còn được quan niệm gần như là
“đầu tư”. Người đầu cơ mua hàng hóa và tin tưởng rằng, dựa trên cơ sở đánh giá những thông
tin có được, hàng hóa sẽ lên giá và sẽ bán ra để được lợi lớn một cách nhanh chóng, dễ
dàng. Điều này càng diễn ra phổ biến trong lĩnh vực đất đai, bởi đây là loại tài nguyên hạn

chế, cầu về đất đai càng ngày càng vượt xa cung. Người đầu cơ đất đai tìm cách tích tụ nhiều
đất đai nhưng không phải để dùng cho bản thân mình, và tất nhiên là không vì lợi ích xã hội.
Mục đích của họ là kiếm lời nhanh chóng thông qua sự khan hiếm giả tạo được tạo ra bởi
hành vi đầu cơ của họ. Hành vi “đầu tư” hợp pháp nhưng sai lệch này tất yếu dẫn đến những
hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội.
Về phương diện kinh tế, vì đất đai là yếu tố đầu vào của bất kỳ lĩnh vực sản xuất kinh
doanh nào (đặc biệt là kinh doanh BĐS) nên đầu cơ đất đai sẽ làm tăng giá thành sản xuất,
hạn chế đầu tư, bởi việc tiếp cận đất đai của các chủ thể kinh doanh sẽ càng khó khăn hơn.
Bên cạnh đó, đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, chuyển mục đích SDĐ tùy
tiện, làm cho quy hoạch, kế hoạch SDĐ bị phá vỡ. Kết quả là hạ tầng cơ sở phục vụ cho đời
sống kinh tế - xã hội được đầu tư cẩu thả, nhếch nhác; bộ mặt của những khu đô thị mới ở
những thành phố lớn mà pháp luật gọi là “đô thị đặc biệt” đang bị “băm nát” một cách nham
nhở. Điều này tất yếu dẫn đến sự trì trệ của nền kinh tế. Nghiêm trọng hơn trong lĩnh vực
kinh doanh BĐS sản là tình trạng đầu tư tự phát, tạo ra kiểu TTBĐS bong bóng và cuối cùng
là khủng hoảng kinh tế như một số nước đã phải gánh chịu.
Về phương diện xã hội, trước hết, các tiện ích xã hội mà đặc biệt là nhà ở cho người
dân sẽ không được cải thiện. Thêm nữa, vì đất đai không chỉ là một loại tài sản đơn thuần mà

1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

còn là tài sản mang tính cộng đồng, đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến sự phân hóa xã hội, khoảng
cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn và sẽ dẫn đến mất ổn định xã hội.
3.2.2. Các yếu tố góp phần tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai phát triển
Như đã nói ở trên, dù đầu cơ nói chung và đầu cơ đất đai nói riêng có tác động xấu
đối với đời sống kinh tế, xã hội nhưng chúng ta vẫn phải chấp nhận “sống chung với đầu cơ”,
vì hành vi này không thể bị ngăn cấm trong điều kiện của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, vấn

đề đặt ra là làm cách nào để hạn chế đầu cơ đất đai. Để có thể giải quyết được vấn đề, việc
làm tất yếu là phải tìm ra nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai ở nước ta. Theo tôi,
những nguyên nhân cơ bản sau đây là cơ hội cho đầu cơ đất đai phát triển:
a) Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai
Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng. Đây
chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đầu cơ vào các “điểm nóng” để trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch,
kế hoạch SDĐ mà các thông tin khác về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, cũng như
BĐS nói riêng cũng rất khó để biết được, bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận những
thông tin này vẫn chưa được quy định rõ. Hạn chế này làm cho môi trường đầu tư không
thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những nhà đầu tư lớn, đặc biệt là đầu tư nước
ngoài.
b) Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém
Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau:
- Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này không chỉ
thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả trong tầm nhìn và
phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất (GCNQSDĐ) và quyền sở hữu (QSH) tài sản gắn liền với đất giữa Bộ Tài
nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục
bộ trong quan hệ nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho
đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương (đơn vị
hành chính cấp tỉnh). Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh
mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo
tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương
khác nhau không thể thực hiện được. Vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai là điều
không thể.
- Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc
người SDĐ phải có GCNQSDĐ (hoặc GCNQSDĐ và QSH tài sản trên đất – gọi chung là
GCNQSDĐ) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp GCNQSDĐ lại diễn ra quá

chậm. Hiện còn khoảng 10% hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp ở nông thôn và 70% hộ
gia đình, cá nhân SDĐ ở tại đô thị vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ. [12] Hạn chế này không chỉ
xuất phát từ cơ quan hành chính cấp GCNQSDĐ mà còn có sự góp phần của các cơ quan nhà
nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện
nghĩa vụ tài chính của người SDĐ. Thực tế cho thấy, việc người SDĐ “được” cơ quan thuế
chấp nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp GCNQSDĐ không
phải là chuyện dễ dàng. Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành chính quá phiền hà
khi thực hiện quyền của người SDĐ đã làm làm cho các giao dịch ngầm (under table deals)
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất. [14] Đây chính là nguyên nhân làm
cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước.
- Thứ ba là sự thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đây là
nhân tố “khuyến khích” việc đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bao gồm cả hành vi phạm
pháp, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân SDĐ. Biểu hiện của hạn
chế này là việc xử lý vi phạm thường được làm qua loa, chiếu lệ về hình thức. Đối với người
SDĐ vi phạm pháp luật thì việc bị xử lý dưới hình thức xử phạt hành chính thường đồng
nghĩa với khả năng được hợp thức hóa QSDĐ. Đối với cán bộ, công chức có trách nhiệm,
việc xử lý hành vi vi phạm thường chỉ dừng lại ở mức độ “kiểm điểm, rút kinh nghiệm sâu
sắc”, thậm chí có trường hợp được đề bạt vào những chức vụ cao hơn, những vị trí có khả
năng thuận lợi hơn để thực hiện những hành vi vi phạm pháp luật đất đai tương tự.
c) Pháp luật đất đất đai chưa hoàn thiện một cách thỏa đáng
Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc đầu cơ đất đai chỉ có thể thực hiện
thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ. Thực tế
cũng có trường hợp đầu cơ đất đai thông qua việc được Nhà nước giao, cho thuê đất. Trường
hợp này chỉ xảy ra đối với các chủ thể có “đặc quyền” (Doanh nghiệp nhà nước chẳng hạn),

dưới dạng “xí phần” dự án ở những vị trí thuận lợi cho kinh doanh, nhưng sau đó không làm
gì cả, mà chỉ chờ bán lại dự án để hưởng chệnh lệch. [17] Dạng này về lý thuyết đã bị pháp luật
loại trừ và không phổ biến nên chúng ta không bàn ở đây. Như vậy, vấn đề cần làm rõ là yếu
tố nào trong pháp luật đất đai hiện hành còn sơ hở, tạo điều kiện cho việc đầu cơ đất đai
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện. Có thể nói, đó chính là do các công
cụ quản lý hành chính và tài chính đất đai thể hiện trong pháp luật đất đai hiện hành còn rất
nhiều hạn chế.
- Về mặt quản lý hành chính, dù có những tiến bộ so với trước đây, Luật Đất đai 2003
và các văn bản hướng dẫn thi hành vẫn còn có những quy định thể hiện sự can thiệp hơi “thô
bạo” vào những quan hệ mang tính thị trường hoặc sự can thiệp không đúng nơi, đúng lúc.
Quy định tại Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (NĐ181) ngày 29/10/2004 về thi hành
Luật Đất đai 2003 về việc cấm các DN nghiệp kinh doanh nhà ở phân lô bán nền là một điển
hình.
Quy định này chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề và thể hiện sự lúng túng của
các nhà làm luật trước thực trạng đầu cơ đất đai đã lên đến đỉnh điểm. Thực tế, các chủ thể
SDĐ để đầu tư kinh doanh nhà ở và những người đầu cơ vẫn có thể lách luật bằng một hợp
đồng góp vốn (mà pháp luật không cấm) để thực hiện dự án với nhau. Như vậy, hoạt động
đầu cơ vẫn được tiếp diễn.
Chỉ có một điểm khác là khó khăn bắt đầu đến với các DN kinh doanh BĐS kể từ khi
có quy định này. Đó là việc các tổ chức tín dụng quay lưng với các DN kinh doanh BĐS, bởi
rủi ro trong kinh doanh tiền tệ cao hơn.
Rõ ràng pháp luật hiện hành chỉ cấm DN kinh doanh nhà ở phân lô bán nền, chứ
không cấm việc thế bảo QSDĐ và kết cấu hạ tầng cơ bản đã xây dựng gắn liền với đất tại các
tổ chức tín dụng để vay tiền cho việc thực hiện dự án. Vấn đề ở chỗ, nếu nghĩa vụ được đảm
bảo bằng QSDĐ này không thể thực hiện được thì tài sản đảm bảo cũng không thể xử lý, vì
pháp luật không cho chuyển nhượng QSDĐ trước khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở. Tệ
hơn nữa, theo khoản 2 Điều 101 NĐ181, nếu người thực hiện dự án không thể tiếp tục thực
hiện dự án thì Nhà nước sẽ thu hồi đất; khoản tiền đã đầu tư vào dự án sẽ được trả lại theo
nguyên tắc “nhiều nhất là bằng khoản tiền đã bỏ ra”. Sự can thiệp phi thị trường, đầy mâu
1

Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

thuẫn này đã làm méo mó quan hệ thị trường, ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều bên trong quan
hệ đất đai (trừ lợi ích Nhà nước).
Cho nên, hiện tượng TTBĐS đóng băng trong thời gian qua không phải là do cung
vượt quá cầu, mà là do giá cả BĐS nói chung và đất đai nói riêng đã vượt quá “khả năng đáp
ứng nhu cầu” của những người có nhu cầu thực sự và do hàng hóa của TTBĐS càng ngày
càng kém chất lượng, vì không nhận được sự đầu tư thực sự của các chủ dự án. Rất tiếc thực
trạng này lại được một số người nhìn nhận theo một góc độ khác.
Trong các đề xuất của mình gửi Thủ tướng Chính phủ về vấn đề giải quyết khó khăn
cho các DN kinh doanh BĐS và cũng nhằm phá “băng” TTBĐS, Bộ Tài nguyên & Môi
trường lại có kiến nghị tạm thời giảm cung về nhà đất bằng cách giảm số lượng và quy mô
của các dự án nhà đất mới. Cách làm này có thể dẫn đến sự “đổ vỡ” của TTBĐS, bởi cung và
cầu về đất đai nói riêng và BĐS nói chung (chủ yếu là nhà ở) đã bị hiểu sai lệch. Nhu cầu
thực sự về nhà ở hiện nay hiện vẫn còn rất lớn, nhưng khả năng tài chính để đáp ứng cho nhu
cầu này lại hạn chế và nguồn cung có chất lượng cũng không đầy đủ.
Trái ngược với trường hợp trên, sự can thiệp về mặt hành chính của Nhà nước trong
một số trường hợp là cần thiết nhưng lại bị bỏ qua. Cụ thể là quy định về các trường hợp thu
hồi đất cho phát triển kinh tế tại Điều 36 NĐ181. Theo đó, chỉ các trường hợp thực hiện dự
án xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; dự án đầu tư thuộc nhóm A;
dự án đầu tư có sử dụng nguồn vốn hỗ trợ chính thức; dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài thì
Nhà nước mới dùng biện pháp thu hồi đất của người đang SDĐ để chuyển giao cho nhà đầu
tư; các trường hợp còn lại nhà đầu tư phải tự thương lượng với người đang SDĐ, chứ Nhà
nước không can thiệp.
Rõ ràng, đây là quy định thể hiện sự “lảng tránh thiếu trách nhiệm” của Nhà nước,
bằng cách đẩy công việc rất khó khăn vốn thuộc trách nhiệm của Nhà nước sang cho những
nhà đầu tư vừa và nhỏ. Điều này sẽ gây ra nhiều hậu quả tiêu cực về kinh tế xã hội, cụ thể là

trong trường hợp nhà đầu tư bị người đang SDĐ làm khó, đòi giá “trên trời”. Dự án đầu tư có
thể bị “đứng” lại, quy hoạch, kế hoạch SDĐ của Nhà nước không thể thực hiện được, diện
tích đất đã thỏa thuận được sẽ bị lãng phí và dự án đầu tư cuối cùng sẽ phải dừng lại ở mức
độ “đầu cơ”.
- Chính sách tài chính về đất đai chưa phù hợp và chưa được tận dụng triệt để nhằm
hạn chế đầu cơ đất đai. Quan sát các quy định về nghĩa vụ tài chính của người SDĐ trong
thời gian qua cho thấy, chính sách tài chính về đất đai thiếu sự nhất quán qua các giai đoạn và
càng ngày càng dễ dãi hơn đối với hành vi đầu cơ đất đai.
Trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành), hộ gia đình, cá
nhân SDĐ ở tại đô thị từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 mà không có giấy tờ về
QSDĐ thì phải nộp 20% tiền SDĐ đối với đất trong hạn mức và 100% tiền SDĐ đối với đất
vượt hạn mức giao đất. Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2004 trở về sau, các trường hợp tương tự
không phải nộp tiền SDĐ, không phân biệt đất sử dụng trong hay ngoài hạn mức giao đất.
Bên cạnh đó, quy định về hạn mức giao đất ở trong pháp luật hiện hành cũng chỉ nhằm thực
hiện (áp dụng cho) hoạt động giao đất của Nhà nước, không nhằm và cũng không có quy định
nào nhằm hạn chế việc tích tụ đất ở, nhà ở. Kết hợp với chính sách thuế nhà, đất rất “thông
thoáng” hiện nay (là thu như nhau đối với diện tích nhà, đất sử dụng trong và ngoài hạn
mức), các quy định về tài chính đất đai hiện hành đã tạo thành một “môi trường pháp lý lý
tưởng” cho hoạt động đầu cơ đất đai, bởi đầu cơ đất đai, đặc biệt là đất ở, chỉ có lợi mà thôi.
3.2.3. Giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam [4]
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 là năm điều chỉnh nội bộ nền kinh tế sau
năm tăng trưởng lớn 2007. Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2009 là năm điều chỉnh do
tác động của khủng hoảng tài chính thế giới.
Năm 2010, nhiều khả năng nền kinh tế vượt qua giai đoạn điều chỉnh và tăng trưởng

trở lại. Cung với nền kinh tế, thị trường bất động sản được dự báo la có thể phục hồi. Để thị
trường có thể phục hồi vững chắc cần phải tiến hành đồng bộ nhiều chính sách, trong đó có
thể kể đến một số giải pháp chính sách quan trọng:
Một là nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký bất động sản. Cho dù thời điểm có thể
nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam
đã chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, bất động sản mới
có được những giá trị phải sinh. Một trong những gia trị phải sinh là việc tạo ra nguồn vốn.
Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật này. Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về
bất động sản đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ
dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất;
công khai hóa hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hai là nghiên cứu, ban hành luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một văn bản
pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể
tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra. Để thị
trường bất động sản phát triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tai trợ một cách lành
mạnh cho thị trường nay cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý
tốt.
Ba là nghiên cứu, ban hành luật về quỹ tiết kiệm bất động sản. Về căn bản, mọi đối
tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều thiếu vốn. Vi vậy, quỹ tiết kiệm bất động sản
là cầu nối trung gian giữa ngân hàng, công ty kinh doanh bất động sản và nhóm người cụ thể
đó. Điều rất quan trọng để mô hình này thành công là một hệ thống ngân hang lành mạnh,
một hệ thống công ty kinh doanh bất động sản lành mạnh và một nhóm chủ thể kinh tế có tiết
kiệm trong nền kinh tế.
Bốn là nghiên cứu, ban hành luật về các loại hình quỹ đầu tư bất động sản. Đặc biệt
cần nghiên cứu, ban hành luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Đây là một loại hình quỹ
thành công ở rất nhiều quốc gia, đặc biệt từ những năm đầu thế kỷ XX trở lại đây. Hiện tại,
Việt Nam cần có thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác bất động sản
này. Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên đang được hình thành. Vi vậy, những năm
tới, cùng với việc trưởng thành của nền kinh tế, việc ra đời một văn bản pháp luật là cần thiết
để các quỹ đầu tư tín thác bất động sản hoạt động.

Năm là nghiên cứu, ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản. Việc phát
hành trái phiếu bất động sản đã manh nha hình thành tại Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có
khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. Vì vậy, việc
nghiên cứu, ban hành một văn bản pháp quy về vấn đề này sớm hay muộn cũng là cần thiết
để mở ra một luồng tài chính cho thị trường. Hướng triển khai là Ngân hàng Nhà nước phối
hợp với Bộ Tài chính ra thông tư liên bộ cho thí điểm, nhân lên diện rộng và ban hành chính
sách.
Sáu là nghiên cứu ban hành Luật Quy hoạch. Hiện có rất nhiều quy hoạch: quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy
hoạch ngành. Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hành; Luật Quy hoạch sử dụng
đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu trong Bộ luật Đất đai; Nghị
định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã được ban hành. Vì vậy, cần thống nhất
các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất
về mặt luật pháp.
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

Bảy là nghiên cứu ban hành luật về thông tin bất động sản để xây dựng các chỉ số
liên quan đến thị trường. Triển khai tinh thử chỉ số giá nhà. Bước đầu la tính thử, chỉnh sửa
theo điều kiện Việt Nam, sau đó mở rộng, tinh cho cả nước, các vùng, các tỉnh, thậm chí là
các huyện quận, hoặc một phường xã. Căn cứ vào kinh nghiệm trên thị trường hàng hóa dịch
vụ, vào đặc điểm của hàng hóa bất động sản, của thị trường bất động sản cũng như đặc điểm
thông tin và giao dịch bất động sản thời gian tới, cần xây dựng việc tính toán chỉ tiêu đánh
giá thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc xây dựng chỉ số thị
trường bất động sản mức độ hẹp là hiện thực hơn.
Tám là hình thành cơ quan đủ tầm quản lý thị trường bất động sản.Lĩnh vực này
không đơn thuần là một ngành kinh tế kỹ thuật nên cần một số cơ quan nhà nước đồng thời

theo dõi và quản lý. Tuy vậy, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước. Hiện Bộ
Xây dựng là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước. Tuy nhiên, cơ quan quản lý
thực tế chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp cục. Điều này gây nên những bất cập về phạm vi và
tầm quản lý. Bên cạnh đó, Việt Nam đã có Ủy ban Chứng khoán nhà nước để quản lý thị
trường chứng khoán; có Tổng cục Quản lý đất đai. Vi vậy, rất cần một cơ quan đủ tầm để
quản lý thị trường bất động sản.
Chín là tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản. Thị trường
bất động sản có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, những
người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách,...). Vi vậy, rất cần có
nhiều hơn nữa các khoa trong các trường đại học, mà trước hết có thể đặt tại các trường kinh
tế có chức năng và chuyên môn đạo tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành bất động sản.
3.3. Khiếu kiện về đất đai, thực trạng - nguyên nhân - giải pháp.[5]
Khiếu kiện về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ việc khiếu nại, tố cáo(KN,TC) của
các cá nhân hoặc tổ chức (trong trường hợp khiếu nại) nhằm hướng tới lợi ích của họ trong
lĩnh vực đất đai. Thực trạng KN về đất đai ở nước ta hiện nay thường thể hiện ở các nội dung
chủ yếu sau :
Thứ nhất, là khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế, xã hội đất nước, Nhà nước đã tiến hành thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển. Tuy nhiên vấn đề bồi thường
và hỗ trợ và tiến hành tái định cư cho những diện bị thu hồi đất ở nhiều địa phương gặp
không ít khó khăn, vướng mắc. Một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái
định cư đã quyết định thu hồi đất ở. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường
không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại
trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông
thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất
nông nghiệp tương tự hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác. Nhìn chung các địa phương chưa coi
trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địa bàn, một số khu tái định cư
đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái
định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư.

Các quy định của pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề tái định cư đã khá đầy đủ nhưng
các địa phương thực hiện chưa tốt, thậm chí một số địa phương chưa quan tâm giải quyết
nhiệm vụ này dẫn đến tình trạng KN kéo dài.
Thứ hai, là KN về việc cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đây là dạng KN rất phổ biến hiện nay. Dạng KN này phát sinh một phần từ sai sót
của cơ quan có thẩm quyền, như : Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai sót về tên chủ
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

sử dụng, sơ đồ thửa đất, diện tích… Có những trường hợp, không cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mà không có lý do chính đáng hoặc lý do không rõ ràng. Các cơ quan có thẩm
quyền trong quá trình giải quyết lại không giải thích rõ cho dân hiểu lý do tại sao không cấp
giấy. Quá trình giải quyết hồ sơ diễn ra chậm, gây phiền hà, sách nhiễu… gây khó khăn cho
người sử dụng đất. Một nguyên nhân khác là do quy hoạch treo hoặc do người dân không
chấp nhận dù lý do không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chính đáng….
Thứ ba, là KN quyết định xử phạt vi phạm hành chính về vi phạm chế độ quản lý, sử
dụng đất đai.
Nội dung KN này cũng có nhiều dạng. Một số bộ phận người dân không nắm rõ về
Luật Đất đai và Luật KN,TC nên phát sinh tình trạng vi phạm pháp luật hoặc các trường hợp
lấn chiếm, vi phạm quy tắc xây dựng. Một số người mặc dù khá am hiểu pháp luật nhưng vẫn
cố tình vi phạm, khi bị phát hiện và xử phạt thì ngoan cố khiếu nại. Bên cạnh đó cũng có
phần trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết, như : ra quyết
định xử phạt sai đối tượng, bị nhầm lẫn, sai tên chủ sử dụng; việc thi hành quyết định xử phạt
có sai sót hoặc sai pháp luật; việc ra quyết định không đúng căn cứ pháp luật; việc ra quyết
định quá nhẹ hoặc quá nặng (về mức phạt hoặc hình thức phạt) hoặc thiếu trách nhiệm, thiếu
khách quan.
Thứ tư, là KN việc giải quyết các tranh chấp về đất đai của các cơ quan nhà nước.

KN trong lĩnh vực này cũng rất phức tạp và đa dạng, như :
+ KN việc giải quyết tranh chấp đòi lại đất cũ :
- Đòi lại đất, tài sản của dòng họ, của người thân trong các giai đoạn khác nhau, qua
các cuộc điều chỉnh đã giao cho người khác sử dụng.
- Đòi lại đất cũ do trước kia thực hiện chính sách "nhường cơm sẻ áo” của Nhà nước
trong những năm 1981 – 1 986 (đã nhường đất cho người khác sử dụng nay họ đòi lại).
- Đòi lại đất khi thực hiện hợp tác hóa nông nghiệp, theo mô hình sản xuất tập thể
quản lý tập trung.
+ KN việc giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, thừa kế tài sản gắn liền
với quyền sử dụng đất :
+ KN việc giải quyết tranh chấp ranh giới sử dụng đất :
+ KN việc giải quyết tranh chấp nhà đất do đã cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ :
+ KN việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất :
+ KNi việc giải quyết tranh địa giới hành chính :
Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa 2 tỉnh, 2 huyện, 2 xã với nhau tập trung ở
những nơi có vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn hoá, bên cạnh những vị trí
dọc theo triền sông, những vùng có địa giới không rõ ràng, không có mốc giới nhưng là vị trí
quan trọng. Các tranh chấp có thể diễn ra ở những nơi có tài nguyên thiên nhiên quý, hiếm,
nơi có nguồn lâm thổ sản có giá trị lớn. Khi Nhà nước tiến hành phân tách các đơn vi hành
chính tỉnh, huyện, thị xã, xã mới thì tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính diễn
ra ở nhiều địa phương trên cả nước v.v…
Về thực trạng tố cáo liên quan đến đất đai hiện nay thường thể hiện ở các nội dung
chủ yếu sau :
+ Thứ nhất, TC cán bộ lợi dụng chức vụ, quyền hạn và lợi dụng các chương trình, dự
án của Nhà nước để bao chiếm ruộng đất, chia chác đất đai, nhất là đối với chương trình
trồng rừng, các dự án phát triển khu dân cư, các dự án tái định cư.

1

Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

+ Thứ hai, TC cán bộ cửa quyền, nhũng nhiễu trong việc thực hiện các thủ tục hành
chính về đất đai, như : giao đất; cho thuê đất; cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không thực hiện đăng trình tự, thủ tục thu hồi đất,
đền bù, hỗ trợ.
+ Thứ ba, TC UBND giao đất trái thẩm quyền; giao đất, cho thuê đất không đúng đối
tượng, không đúng quy hoạch; sử dụng tiền thu từ quỹ đất công ích (5%) trái quy định của
pháp luật.
+ Thứ tư, TC hành vi gian lận trong việc lập phương án bồi thường về đất đai để
tham ô, như lập hai phương án bồi thường (cho người có đất bị thu hồi riêng, để thanh toán
với Nhà nước riêng).
+ Thứ năm, TC hành vi trục lợi về đất đai thông qua việc lập phương án hoặc điều
chỉnh phương án quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn không phù
hợp với thực tế, gây xáo trộn không cần thiết đối với đời sống nhân dân.
Tình trạng khiếu kiện về đất đai nêu trên bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân chủ quan và khách
quan khác nhau, trong đó chủ yếu là do các nguyên nhân cơ bản sau:
+ Một là, do quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng
lên, thúc đẩy giá đất tăng cao.
+ Hai là, do nhận thức của người dân về sở hữu đất đai không đồng nhất với quy định
của pháp luật; vẫn còn tồn tại các phong tục, tập quán truyền thống, hương ước, luật tục với
những quy định lạc hậu về sở hữu đất đai chưa được loại bỏ đã "ăn sâu, bám rễ" trong tiềm
thức của một bộ phận dân chúng vốn ít có điều kiện tiếp xúc với pháp luật. Trong tiềm thức
của một bộ phận dân chúng (đặc biệt là những người dân sống ở khu vực nông thôn, vùng
sâu, vùng xa hoặc người dân có trình độ học vấn thấp) vẫn tồn tại quan niệm đất đai là của
ông cha, tổ tiên để lại. Hoặc cũng có một số người dân quan niệm rằng đất đai là của Nhà
nước nhưng khi Nhà nước đã giao cho sử dụng ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thì là của họ. Chính vì nhận thức không đúng này nên trong điều kiện kinh tế thị
trường, đất đai ngày càng trở lên có giá thì tình trạng đòi lại đất của ông cha ngày càng gia

tăng.
+ Ba là, do việc cho thuê, cho mượn, cầm cố đất đai trong nội bộ nhân dân, việc đưa
đất đai, lao động vào các tập đoàn sản xuất, các nông, lâm trường, không có hoặc không lưu
giữ được các tài liệu, sổ sách; việc trưng dụng, trưng thu, trưng mua, thu hồi đất không có
quyết định, chưa bồi thường hoặc đã bồi thường nhưng không lưu giữ giấy tờ, hồ sơ nên
không có cơ sở để xác định khi diễn ra tranh chấp.
+ Bốn là, Luật Đất đai, Bộ Luật Tố tụng dân sự, Luật Khiếu nại tố cáo, Pháp lệnh về
thủ tục giải quyết các vụ án hành chính còn chồng chéo, mâu thuẫn, không thống nhất. Chính
sách, pháp luật về đất đai chưa theo kịp cơ chế kinh tế thị trường, đặc biệt là chính sách tài
chính đất đai chưa điều tiết hoặc đã điều tiết, phân phối nhưng chưa hợp lý phần giá trị tăng
thêm mang lại từ đất khi sử dụng đất cho các dự án đầu tư như trong công tác thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi..
+ Năm là, công tác giải quyết tranh chấp, khiếu kiện đất đai ở một số nơi còn dựa vào
cảm tính chủ quan, nể nang, chưa đúng pháp luật và thiếu công bằng.
Công tác xét xử các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án còn bộc lộ những hạn
chế, lúng túng nhất định khi áp dụng pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự, đường lối chính
sách của Nhà nước về đất đai trong từng giai đoạn lịch sử dẫn đến một số bản án, quyết định
của Tòa án còn chưa thật sự chính xác thiếu khách quan. Chất lượng xét xử của Tòa án trong
một số vụ chưa cao, có vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần, kéo dài; có những vụ án có
1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1
Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

sai lầm trong áp dụng pháp luật, cấp trên phải sửa đổi hoặc hủy bản án, quyết định của Tòa án
cấp dưới. .
Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai ở các địa phương nhìn
chung hiệu quả chưa cao, thiếu kịp thời, chưa dứt điểm còn để tồn đọng nhiều đơn thư chưa
giải quyết.

Từ thực trạng nêu trên, thiết nghĩ cần phải thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp cả cấp
bách và lâu dài trong đó các giải pháp cơ bản sau đây để góp phần giải quyết hiệu quả hơn
các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai :
1. Về công tác xây dựng, tuyên truyền pháp luật :
- Thường xuyên rà soát, hệ thống hóa, kiểm tra các văn bản quy phạm pháp luật đất
đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan nhằm phát hiện các quy định mâu thuẫn,
không phù hợp để kịp thời sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về
đất đai và các chính sách, pháp luật có liên quan.
- Cần sửa đổi một cách cơ bản Luật đất đai hiện hành, khắc phục những vướng mắc
giữa lý luận và thực tế về vấn đề sở hữu đất đai, giá đất, vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại về
đất đai khi thực hiện các dự án đầu tư, sao cho có sự hài hoà về lợi ích giữa Nhà nước, người
sử dụng đất và nhà đầu tư.
- Tăng cường, đổi mới công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật sao cho
thiết thực, hiệu quả, có trọng tâm, trọng điểm.
2. Về công tác tổ chức – cán bộ : Cần tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo, củng cố lại
công tác quản lý và sử dụng đất đai từ trung ương đến địa phương; tập trung đào tạo, bồi
dưỡng chuyên sâu về kiến thức, kỹ năng nghề nghiệp, đồng thời chú trọng hơn đến công tác
rèn luyện phẩm chất đạo đức cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản lý đất đai và
giải quyết tranh chấp, khiếu kiện về đất đai.
3. Về kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm :
- Cần tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra về quản lý, sử dụng đất đai, phát hiện,
chấn chỉnh kịp thời những yếu kém, sai phạm, xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm;
- Nâng cao chất lượng, hiệu quả giải quyết tranh chấp, khiếu kiện của nhân dân liên
quan đến đất đai; đồng thời đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát trách nhiệm giải
quyết tranh chấp, khiếu kiện của các cơ quan có thẩm quyền.

1


Chương trình Đào tạo quản lý Đất đai - Khóa 1

Chuyên đề: Tổng quan về quản lý sử dụng đất đai của Việt nam - Kinh tế hóa ngành TNMT

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1) Bộ Tài nguyên & Môi trường, Báo cáo quy hoạch cả nước đến năm 2010.
2) , Quản lý đất đai - Những khía cạnh đặc thù.
3) , Đầu cơ đất đai trong thị trường BĐS
4)
5) www.thanhtra.gov.vn
6)
7)

1