đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
i


Bé gi¸o dôc ®µo t¹o
Tr−êng ®¹i häc n«ng nghiÖp hµ néi




NGUYỄN ĐỨC TÂM



ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ðẤT
CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ ðƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO
ðẤT, CHO THUÊ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY –
THÀNH PHỐ HÀ NỘI



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐỖ THỊ TÁM



HÀ NỘI 2013

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
i

LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.


Tác giả luận văn



Nguyễn ðức Tâm


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Ban quản
lý đào tạo sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường Đại học Nông
nghiệp Hà Nội.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của TS. Đỗ Thị Tám là người hướng
dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn.

Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Thống kê, phòng
Tài nguyên và Môi Trường, các phòng ban và nhân dân các xã, phường của quận
Cầu Giấy, các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên và tạo mọi điều kiện
của gia đình và người thân.
Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!

Tác giả luận văn



Nguyễn ðức Tâm
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ
1 CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghiã
2 CQ Cơ quan
3 GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
4 HTX Hợp tác xã
5 QSDĐ Quyền sử dụng đất
6 TC Tổ chức
7 TCKT Tổ chức kinh tế
8 TNHH Trách nhiệm hữu hạn
9 TTCN Tiểu thủ công nghiệp
10 UBND

Uỷ ban nhân dân

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iii
DANH MỤC CÁC HÌNH vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vi
MỞ ðẦU 1
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý đất đai và đất của tổ chức 3
1.1.1. Cơ sở lý luận 3
1.1.2. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 6
1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế 6
1.2. Tổng quan quản lý đất đai trong nước và ngoài nước 8
1.2.1. Ngoài nước 8
1.2.2. Trong nước 10
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
2.1. Nội dung nghiên cứu 32
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy 32
2.1.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn quận Cầu Giấy 33
2.1.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ
chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn quận 33
2.2. Phương pháp nghiên cứu 33
2.2.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 33
2.2.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 34
2.2.3. Phương pháp so sánh đánh giá 34

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của quận Cầu Giấy- Hà Nội 35
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
v

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 35
3.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội 36
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất 39
3.1.4. Đánh giá biến động các loại đất 40
3.1.5. Tình hình quản lý đất đai 46
3.1.6. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 51
3.2. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế trên địa
bàn quận Cầu Giấy 53
3.2.1. Hiện trạng các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận Cầu Giấy 53
3.2.2. Thực trạng quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận
Cầu Giấy 55
3.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên
địa bàn quận Cầu Giấy 77
3.3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 77
3.3.2. Giải pháp về kinh tế 78
3.3.3. Giải pháp về khoa học công nghệ 79
3.3.4. Các giải pháp khác 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85



Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT

Nội dung Trang

Bảng 1.1: Hiện trạng sử dụng đất cả nước năm 2012 22
Bảng 1.2: Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng 23
Bảng 1.3: Hiện trạng diện tích theo các đối tượng sử dụng đất 24
Bảng 3.1: Thống kê diện tích đất đai quận Cầu Giấy năm 2013 39
Bảng 3.2: Biến động diện tích đất giai đoạn 2006-2013 44
Bảng 3.3: Số lượng các loại hình tổ chức kinh tế trên địa bàn quận Cầu Giấy 54
Bảng 3.4: Các tổ chức kinh tế hết hạn hợp đồng thuê đất 58
Bảng 3.5: Tình trạng tự chia đất làm nhà ở của các tổ chức kinh tế trên địa bàn quận Cầu
Giấy 59
Bảng 3.6: Tình trạng đất cho thuê, mượn của các tổ chức kinh tế 62
Bảng 3.7: Tình trạng đất bị chiếm dụng của các tổ chức kinh tế 64
Bảng 3.8: Tình hình sử dụng vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế 65
Bảng 3.9: Tình trạng đất chưa sử dụng của các tổ chức kinh tế 67
Bảng 3.10: Tổng hợp tình hình sử dụng sai mục đích của các tổ chức kinh tế theo loại
hình đầu tư 69
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT

Nội dung Trang
Hình 1.1. Cơ cấu các loại đất chính năm 2012 trên cả nước 23

Hình 1.2: Hiện trạng sử dụng đất phân theo vùng trên cả nước 24
Hình 1.3: Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất trên cả nước 25
Hình 3.1. Bản đồ Địa giới hành chính Quận Cầu Giấy 36
Hình 3.2. Cơ cấu các loại hình tổ chức kinh tế trên địa bàn quận Cầu Giấy 55
Hình 3.3: Lô đất của trường THPTDL Lương Thế Vinh thuê của Công ty TNHH Nhà
nước MTV XNK và Đầu tư Hà Nội 63
Hình 3.4: Diện tích bị chiếm dụng của tổng công ty vận tải Hà Nội 65
Hình 3.5: Tình hình chưa sử dụng của các TCKT trên địa bàn quận Cầu Giấy 68
Hình 3.6: Lô đất bỏ hoang của công ty Mitec 68
Hình 3.7: Tình hình sử dụng sai mục đích của các tổ chức kinh tế 70



Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1

MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia. Sử dụng đất đai có ý
nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xã hội của
cả trước mắt và lâu dài. Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quý giá, nhưng
là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát
triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan
trọng và có ý nghĩa to lớn.
Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất là rất lớn. Theo kết quả thống kê đất đai toàn quốc năm 2012 diện tích này là
khoảng 3.429.000 ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên của cả nước (Bộ Tài nguyên
và Môi trường, 2012) [2]. Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, sử
dụng chưa hiệu quả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực.
Thực hiện chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm

kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất (Chính phủ, 2007)

[10]. Kết quả kiểm kê quỹ đất cho thấy, tổng diện tích đất của
các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong cả nước
chiếm 23,65% tổng diện tích tự nhiên cả nước. Nếu tính theo các loại hình tổ chức, thì
diện tích đất của các nông, lâm trước Quốc doanh quản lý, sử dụng chiếm tới 77,88%
tổng diện tích đất của các tổ chức. Tổ chức sự nghiệp công chiếm 6,63%, tổ chức kinh
tế chiếm 6,47%. Đến nay, các cấp hành chính đã xây dựng được hệ thống hồ sơ kiểm
kê quỹ đất của các tổ chức. Trên địa bàn 11.014 xã, 684 huyện và 63 tỉnh đã có bộ hồ
sơ kiểm kê quỹ đất của các tổ chức năm 2008 cho đơn vị hành chính của mình và đơn
vị hành chính cấp dưới trực thuộc.
Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi Thủ tướng Chính phủ kết quả
kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được Nhà nước giao
đất cho thuê đất cho biết, cả nước có 144.485 tổ chức đang quản lý, sử dụng đất được
Nhà nước giao, cho thuê 338.450 thửa đất, khu đất với 7.833.142,70 ha, chiếm 23,65%
tổng diện tích tự nhiên của cả nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009) [3]. Thực tế
diện tích này lại quản lý sử dụng chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, xảy ra nhiều tiêu cực,
sử dụng không đúng diện tích, sử dụng không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển
nhượng trái phép, cho thuê trái phép, diễn ra rất phổ biến.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2

Cầu Giấy là một quận nội thành của Thành phố Hà Nội, được thành lập theo
Nghị định số 74/CP ngày 21/11/1996 của Chính Phủ và đi vào hoạt động ngày 1 tháng 9
năm 1997. Những năm gần đây, quận Cầu Giấy có tốc độ đô thị hóa nhanh, số lượng các
kinh tế sử dụng đất tăng nhanh chóng, đặt ra những vấn đề lớn đối với công tác quản lý
và sử dụng quỹ đất này trên địa bàn.
Việc đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế là việc
làm có ý nghĩa thiết thực trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, để kịp thời đưa

ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tránh để lãng phí thất thoát
nguồn tài nguyên hữu hạn vô giá này. Xuất phát từ thực tiễn khách quan đó, việc
nghiên cứu đề tài: “ðánh giá tình hình quản lý và sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trên ñịa bàn quận Cầu Giấy- thành phố Hà
Nội” nhằm góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất là rất cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng nhằm phát hiện ra những tồn tại trong công tác quản lý và
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn
quận Cầu Giấy.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế.
3. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu của ñề tài
- Quỹ đất của các tổ chức kinh tế sử dụng do Nhà nước giao đất, cho thuê đất
cho các tổ chức quản lý, sử dụng theo các đối tượng và mục đích sử dụng đất trên địa
bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
- Các văn bản pháp lý liên quan đến công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý
sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
4. Phạm vi nghiên cứu của ñề tài
Đề tài được tiến hành trên phạm vi quận Cầu Giấy với hiện trạng sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế được tính đến 1/1/2013.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3


Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và tầm quan trọng của công tác quản lý ñất ñai và ñất của tổ
chức
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Khái quát về ñất ñai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là

thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để phân bố dân cư,
kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Tại Điều 18 Chương II Hiến pháp Nước Cộng
hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định(Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam, 1992) [17] “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và
pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các
tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài”.
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, có hiệu
quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất
đai, góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp
hoá, hiện đại hoá.
Theo Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

[18],
một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:
Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ổn ñịnh
là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.
Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được
người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định của Luật này.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

1.1.1.2. Khái quát về quỹ ñất các tổ chức
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
- xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009)

[3] hướng dẫn thực hiện
thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các
tổ chức trên địa bàn toàn quốc được thống kê phân theo các loại: giao đất không thu
tiền sử dụng đất; giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Trong đó các loại hình
tổ chức sử dụng đất được phân loại thành:
Tổ chức sử dụng ñất, quản lý ñất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý đất) là
tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý,
quy định trong Luật này bao gồm: (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009)

[3]
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội -
nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ
trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ
chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức
kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao
được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp

quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư
được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các
hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5

- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã hội,
tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ
quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm
doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao.
1.1.1.3. Khái niệm tổ chức kinh tế
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường [3]
- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định
cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao ðất có thu tiền sử dụng ðất hoặc thuê ðất trả
tiền thuê ðất hàng nãm) ðýợc thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử
dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ.
Theo điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,
2005)

[22] các tổ chức kinh tế là:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ

chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ
khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 22 luật đầu tư 2005, nhà
đầu tư trong nước được đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức và
hoạt động theo Luật hợp tác xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật.
Vậy trong phạm vi báo cáo này, tôi nghiên cứu tập trung vào các tổ chức kinh
tế bao gồm: doanh nghiệp được thành lập hoạt động theo Luật Doanh nghiệp (doanh
nghiệp tư nhân, công ty cổ phần, công ty TNHH, công ty hợp danh); Hợp tác xã, Liên
hiệp Hợp tác xã được thành lập theo Luật hợp tác xã và các tổ chức kinh tế được
thành lập theo luật đầu tư.


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

1.1.2. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế
Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn, mọi hoạt động của con người
đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai. Tổng diện tích tự nhiên của một phạm
vi lãnh thổ nhất định là không đổi. Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá
trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai
cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng.
Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các
mục đích sử dụng đất khác nhau. Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản
lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết.
Đất đai là tư liệu sản xuất, là mặt bằng bố trí lực lượng sản xuất phân bố dân cư,
đất đai giữ vị trí hết sức quan trọng trong quá trình thành lập và phát triển của tổ chức
kinh tế. Trước hết, đất đai là mặt bằng để xây dựng tổ chức kinh tế, nơi hoạt động của
tổ chức kinh tế sau nữa đất đai có thể chuyển hoá thành vốn pháp định, vốn liên doanh.

Có thể khẳng định đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển và là
yếu tố cấu thành không thể thiếu được trong hoạt động sản xuất, kinh doanh của mọi
loại hình tổ chức kinh tế. Vì vậy, ở Việt Nam việc giao quyền sử dụng đất cho các tổ
chức kinh tế được pháp luật đất đai trước đây và Luật đất đai 2003 quy định tổ chức
kinh tế được lựa chọn hình thức sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất
kinh doanh, đồng thời xác định quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế sử dụng đất.
Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc
quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống
pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai
trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá
nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển. Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc
quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng
đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính
Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác giao ñất, cho thuê ñất cho tổ chức kinh tế
Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng
kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành
phần với định hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7

dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh
chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò
không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện. Tuy
nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đất đai là
làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành
sản xuất và của đời sống nhân dân. Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức
quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đất đai và

hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. Cụ thể như:
Luật Đất đai năm năm 1993
(
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993)

[18]
quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất
nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong
nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận. Hình thức cho thuê đất đối với các đối
tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm
(
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,1998)
[19], có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước
đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng.
Luật Đất đai năm 2003
(
Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam,2003) [21], quy
định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm. Đối với chính sách
giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm
2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong
đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất
nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất
chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc
phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận.
Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng
dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc
thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996 (Chính phủ ,
1999) [4];
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật
Đất đai năm 2003 (Chính phủ, 2004)

[7];
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm
2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Chính phủ, 2006)

[5];
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Chính phủ, 2007)

[8];
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư
(Chính phủ, 2009)

[11];
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Chính phủ, 2009)

[9];
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ
quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm,
chiếm dụng,…
Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất
đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (Chính
phủ, 2007)

[10] với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng
quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp
quản lý, sử dụng hiệu quả hơn đối với quỹ đất này.
1.2. Tổng quan quản lý ñất ñai trong nước và ngoài nước
1.2.1. Ngoài nước
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính
quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của các quốc
gia đang ngày càng được hoàn thiện. Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai, ở quốc gia
nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất định trong việc thống
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9

nhất chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Một trong những chính sách lớn được thực hiện tại
nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội.
Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất ở bất kỳ
quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp lý nguồn tài
nguyên đất. Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu về đất đai là sở
hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước. Ở đa số các quốc gia đều có các hình
thức sở hữu về đất đai ở trên, hiện tại còn có một số quốc gia như Lào, Triều Tiên,

Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai là sở hữu Nhà
nước (hay sở hữu toàn dân) và ở các nước này việc giao đất cho người sử dụng đất
thông qua 3 hình thức như: giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử
dụng đất và cho thuê đất. Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý đất đai và tốc
độ phát triển kinh tế mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp. Trung Quốc là
quốc gia có 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong
chính sách giao đất cũng áp dụng hai hình thực là giao đất không thu tiền sử dụng đất
và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Ở Trung Quốc, để sử dụng đất hiệu quả và tiết
kiệm, nhà nước đã thực hiện các chính sách như:
- Không giao đất ở trực tiếp cho người dân để xây dựng nhà ở, các dự án phát
triển nhà ở chỉ được phép xây dựng nhà ở cao tầng với mật độ theo quy định.
- Quy định suất đầu tư tối thiểu làm cơ sở khi xét duyệt các dự án đầu tư và
kiểm tra, giám sát các dự án đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (tỉnh
Quảng Tây không giao đất để làm sân golf hoặc xây nhà ở dạng biệt thự).
- Nhà nước chỉ cho phép sử dụng đất vào mục đích sản xuất trong các khu công
nghiệp theo quy hoạch được duyệt mà không giao đất cho các cơ sở sản xuất hay tổ
chức cá nhân riêng lẻ nhằm khai thác tối đa các công trình kết cấu hạ tầng. Trường hợp
đặc biệt (không thể bố trí trong khu, cụm công nghiệp) thì mới giao đất cho dự án có
vị trí ngoài khu công nghiệp.
Đối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai thì việc giao đất không
thu tiền sử dụng đất không còn phổ biến bởi chính sách này đã gây nhiều bức xúc
trong dư luận xã hội. ( Tổng cục Quản lý đất đai, 2012) [15]

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10

1.2.2. Trong nước
1.2.2.1. Khái quát chung qua một số thời kỳ
Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống địa chính theo đúng nghĩa.
Tính chất hành chính của quản lý đất đai thể hiện qua việc chính quyền thu các

loại thuế bằng hình thức cống nạp. Hệ thống địa chính sơ khai thời phong kiến chỉ
được thiết lập vào đầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và được hoàn chỉnh vào đầu thế kỷ
XIX (Nhà Nguyễn). (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2003) [26]
Các hệ thống địa chính hiện đại được hình thành dần trong nhiều giai đoạn,
bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam.
* Hệ thống ñịa chính sơ khai
Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến đã có tư tưởng thành lập hệ
thống địa bạ để quản lý đất đai. Vào cuối Nhà trần và đầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 –
1402) nhà nước đã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn danh điền”,
“hạn nô” và đo đạc lập sổ ruộng đất. Hệ thống địa chính đầu tiên được thiết lập
chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng (năm 1428) và được
hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 – 1491) cùng với việc ban hành luật
Hồng Đức. Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ yếu như sau :
- Đo đạc các thửa đất, làm sổ ruộng đất toàn quốc vào năm 1428
- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng Đức năm 1483
gồm 722 điều, trong đó 59 điều quy định về ruộng đất.
- Thực hiện phép “Quân điền” (bắt đầu từ năm 1429) theo đó các làng xã phải
thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân đinh sử dụng theo thời gian, nhân
khẩu và quy chế của Nhà nước.
- Có chính sách cụ thể về xác định quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai.
Hệ thống địa chính thời Hậu Lê đã góp phần tăng cường quyền lực cho nhà
nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, điều chỉnh được mối
quan hệ giữa đất đai của nhà vua và đất đai tập thể của làng xã và đất đai tư nhân của
giai cấp địa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát triển kinh tế và sức sản xuất phong
kiến.
* Hệ thống ñịa chính của Nhà Nguyễn
Bắt đầu từ Gia Long (1802-1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng (1820-
1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao gồm :
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
11

Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm 1815
gồm 398 điều trong đó có 14 điều về ruộng đất
-Thực hiện phép “Quân điền” mới vào năm 1804, trong đó có chính sách thu
hẹp quỹ đất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng được phân cấp đất công
theo định kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy định.
-Thực hiện cải cách ruộng đất vào thời Minh Mạng với nội dung xác lập
quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà vua về đất đai, thiết lập chế độ hạn điền, giảm bớt
quyền lực kinh tế của địa chủ (nhưng chỉ được thực hiện ở tỉnh Bình Định, không
triển khai được ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp địa chủ, quan lại).
-Phát triển mạnh mẽ quỹ đất đai toàn quốc thông qua khai khẩn đất hoang, tổ
chức dồn điền và dinh điền.
* Thời thực dân pháp
Người Pháp điều chỉnh mối quan hệ đất đai ở Việt Nam theo 3 chế độ cai trị
cho Bắc, Trung và Nam Kỳ.
Ở Nam Kỳ , dưới chế độ thuộc địa trực trị (colonie), Thực dân pháp điều
chỉnh trực tiếp các mối quan hệ đất đai theo Luật Napoleon công nhận và bảo hộ
quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối về đất đai, khuyến khích sở hữu tư bản tư nhân
trong sản xuất nông nghiệp. Người Pháp đánh thuế thổ canh rất cao song thổ cư lại
rất thấp.
Ở Bắc Kỳ, Pháp áp dụng chế độ bảo hộ (Protectorat).
Từ năm 1925 cả Nam Kỳ và Bắc Kỳ đều thành lập hệ thống địa chính theo
sắc lệnh năm 1925 với chế độ điền thổ và bảo thủ điền thổ mà theo đó các chủ sở
hữu đất sau khi đăng ký được cấp bằng khoán điền thổ.
Ở Trung Kỳ, Pháp áp dụng chế độ cai trị nửa bảo hộ. từ năm 1930 hoạt động
địa chính là công tác ”Bảo tồn điền trạch”
* Quá trình hình thành phát triển Chính sách ñất ñai từ 1945 – ðến Luật
ñất ñai 2003
Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công thành lập Nhà nước Việt Nam
dân chủ cộng hòa. Hiến pháp lần thứ nhất năm 1946 được ban hành. Quyền sở hữu đất

đai tư nhân vẫn được thừa nhận và bảo hộ.
Năm 1946, Nhà nước tập trung chủ yếu vào việc ban hành chính sách tận dụng
đất để phát triển sản xuất nông nghiệp cứu đói. Trong 9 năm kháng chiến chống thực
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12

dân Pháp, chính sách đất đai tập trung vào phát triển sản xuất nông nghiệp, giao đất vô
chủ cho người có điều kiện sử dụng, tịch thu ruộng đất thuộc quyền sở hữu của người
Pháp, khuyến khích đóng thuế nông nghiệp.
Năm 1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm đánh đổ giai cấp
địa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” mặc dù có những sai lầm nhất định
nhưng cuộc cải cách ruộng đất đã hoàn thành, ruộng đất được chia đến tay nông dân.
Cuối năm 1958, cuộc vận động thành lập tổ đổi công và xây dựng hợp tác xã
nông nghiệp bắt đầu. Đất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã nông
nghiệp. Một số ruộng đất thuộc đồn điền cũ hoặc đất chuyên canh được tổ chức thành
các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước. Đất rừng sản xuất được tổ chức
thành các lâm trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước.
Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai được ban hành đã xác nhận 3 hình thức sở
hữu đất đai : Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sở hữu nhà nước
được ưu tiên, sở hữu tập thể được bảo hộ và khuyến khích, sở hữu tư nhân bị hạn chế.
Đất nước thống nhất năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
được thành lập, hiến pháp lần thứ 3 được ban hành vào năm 1980, theo hiến pháp này
quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về đất đai bị xóa bỏ, toàn bộ đất đai
thuộc sở hữu toàn dân.
Đồng thời vào năm 1980, sản xuất nông nghiệp trong quan hệ sản xuất hợp tác
xã và nông lâm trýờng quốc doanh dần không hiệu quả ðã thể hiện rõ rệt. Trung ương
Đảng đã ban hành chính sách khoán sản phẩm đến nhóm lao động vào người lao động
trong hợp tác xã nông nghiệp (Chỉ thị 100-CT/TW ngày 13/01/1980 của Ban bí thư
Trung ương Đảng).
Vào năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập đã đẩy mạnh việc

điều tra lập bản đồ giải thửa để nắm chắc qũy đất đai toàn quốc (Chỉ thi 299/TTg của
Thủ tướng Chính phủ).
Tư duy đổi mới được bắt đầu từ Đại hội đại biểu toàn quốc của Đảng khóa VI
(1986) đã đưa vấn đề lương thực - thực phẩm trở thành một trong ba chương trình mục
tiêu để đổi mới kinh tế.
Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị là văn kiện quyết định
nhằm đổi mới chế độ sử dụng đất nông nghiệp, khẳng định việc chuyển nền nông
nghiệp tự cung tự cấp theo hướng sản xuất hàng hóa.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13

Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ nhất (gọi là luật đất đai
1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao đất của hợp tác xã cho hộ gia
đình cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài, người không sử dụng đất phải trả lại nhà
nước để giao cho người khác sử dụng, các chủ sử dụng đất chưa được chuyển quyền
sử dụng đất đai, đất không có giá.
Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư được ban hành trong đó tiếp tục khẳng định
chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng pháp luật
và quy hoạch, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định và lâu dài.
Năm 1993, Quốc hội thông qua Luật Đất đai lần thứ hai (gọi là Luật Đất đai
1993) trong đó người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở được thực hiện 5
quyền chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Đất có giá và giá đất do
nhà nước quy định, từ đây như một làn gió mới thổi vào người dân được yên tâm đầu
tư trên mảnh đất của mình đồng thời được thực hiện các quyền giao dịch trên mảnh đất
của mình đã được nhà nước thừa nhận.
Năm 2003, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 nhằm đổi mới
chính sách đất đai cho phù hợp với thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Luật Đất
đai 2003 định hướng tốt hơn cho quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, phù hợp với
quá trình chuyển dịch cơ cấu lao động và cơ cấu đầu tư, tạo hiệu quả thực sự trong chuyển
dịch cơ cấu kinh tế từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp dịch vụ.

1.2.2.2. Những quy ñịnh hiện hành về giao ñất, cho thuê ñất
Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình
đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng
hình thức giao đất, cho thuê đất. Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử
dụng đất có 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử
dụng đất. Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê và thuê đất trả tiền hàng năm.
chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm
dụng,… Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các cơ
quan, tổ chức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử
dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm,
chiếm dụng,…
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14

Ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số
31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất [9] với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc
quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Qua kết quả thực hiện Chỉ thị 31/2007/CT-TTg có một số vấn đề chung nhất
còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức sau khi được Nhà nước giao, cho
thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, cho
thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ
hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng, Về phía các cơ quan quản
lý nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất,
cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp
cho tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng
chuẩn hóa dữ liệu để quản lý hệ thống đất đai bằng các phần mềm chuyên ngành còn
gặp rất nhiều khó khăn,

Việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử dụng tài
nguyên đất, thất thu cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sử dụng
đất và gây khiếu kiện trong nhân dân.
* Chính sách giao ñất
- Căn cứ giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

[21]
Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính
cho người có nhu cầu sử dụng đất. Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 31 của
Luật Đất đai năm 2003 như sau:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất.
- Đối tượng giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

[21]
Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không
thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Và một trong các đối tượng
được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
15

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi
ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các
cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước,

nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước giao đất không thu tiền
sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức;
+ Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc
phòng, an ninh;
+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án
của Nhà nước;
+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác
xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ
quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo,
thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không
nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi
nông nghiệp.
Theo Điều 34 của Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê;
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
16

+ Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng
cơ sở sản xuất kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án
đầu tư;
- Thời hạn giao đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

[21]
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì thời hạn giao đất được chia theo
loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời hạn.
Theo Điều 66 Luật Đất đai năm 2003, người được sử dụng đất ổn định lâu dài
trong các trường hợp sau đây:
+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng
+ Đất ở
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
+ Đất làm trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp
+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
+ Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng
+ Đất có công trình là đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ
+ Đất giao thông thủy lợi, đất xây dựng công trình y tế, văn hóa, giáo dục và
đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác
không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.
Theo Điều 67 của Luật Đất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất có thời

hạn trong các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
cho hộ gia đình, cá nhân là 20 năm. Thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 50 năm.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
17

+ Thời hạn giao đất được tính từ ngày có quyết định giao đất của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền. Trường hợp đất được giao trước ngày 15/10/1993 thì hạn giao
đất được tính từ ngày 15/10/1993.
+ Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do Nhà
nước giao trước ngày 01/01/1999 đối với đất nông nghiệp, đất làm muối là 10 năm, đối
với đất trồng cây lâu năm là 25 năm.
+ Thời hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục đích nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân sử dụng
làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư ở Việt Nam được xem
xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất nhưng không quá 50 năm; đối
với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện
kinh tế- xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện KT - XH đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn
dài hơn thì thời hạn giao đất là không quá 70 năm.
* Chính sách cho thuê ñất
- Căn cứ cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

[21]
Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất. Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 31 của
Luật Đất đai năm 2003 như sau:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã đực cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

+ Nhu cầu sử dụng đất thực hiện trong các dự án đầu tư, đơn xin thuê đất
- Đối tượng cho thuê đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003)

[21]
Theo quy định của Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003 thì việc Nhà nước cho
thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu
tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong đối tượng được cho thuê đất
là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ
chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hôi nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ
chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:
++ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất dể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối.