Bài giảng luật đất đai bài 6 nghĩa vụ của người sử dụng đất

Bài 6. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
1. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
2. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất


1. Nghĩa vụ chung của NSDĐ
Điều 107 LĐĐ 2003


2. Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ
2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất
2.2. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
2.3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
2.4. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ
2.5. Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ
2.6. Nghĩa vụ nộp lệ phí Địa chính


2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm
2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất
2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
2.1.5. Chế độ miễn giảm


2.1.1. Khái niệm
Căn cứ để trở thành người sử dụng đất
Nhận QSDĐ
từ các chủ
thể SDĐ

Giao dịch
QSDĐ


2.1.1. Khái niệm
Nộp tiền

Các cách thức để trở thành người sử dụng đất
Được nhà nước
giao đất
Nhận QSDĐ
từ Nhà nước

sử dụng đất
Không nộp tiền
sử dụng đất

Được nhà nước
cho thuê đất

Trả tiền thuê đất

Được nhà nước
công nhận QSDĐ

Có thể nộp tiền
SDĐ, tiền thuê
đất hoặc không

=> Nộp tiền sử dụng đất để có QSDĐ


2.1.1. Khái niệm
Không Có
quyền năng
của NSDĐ
giao có thu
TSDĐ

Đang sử
dụng đất dưới
hình thức khác

Giao đất có thu
tiền sử dụng đất

=> Tiền sử dụng đất phải nộp là để có
quyền của người sử dụng đất giao có
thu tiền sử dụng đất


2.1.1. Khái niệm
- Khái niệm: Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng
đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải trả cho
nhà nước để có được quyền sử dụng đất cho những mục đích
nhất định và những quyền năng của người sử dụng đất giao có
thu tiền sử dụng đất.

2.1.1. Khái niệm
- Một số văn bản pháp luật quan trọng
• Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
• Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008
• Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
• Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
• Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009
• Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010


2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền sử
dụng đất
- Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất
- Khi người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất sang
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Trường hợp người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 50, 51
LĐĐ 2003


2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất
Căn cứ tính tiền sử dụng đất là các yếu tố cho phép xác định
được số tiền sử dụng đất mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp tiền
sử dụng đất phải nộp
Bao gồm các yếu tố: diện tích đất, giá đất và thời hạn
sử dụng đất.
Điều 4 NĐ 198/2004, khoản 1 Điều 2 NĐ 120/2010

2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất
- Diện tích đất
Là diện tích đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất,
được phép chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ
hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất,
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: đối với phần diện tích đất được sử dụng để xây
dựng đường xá, các công trình công cộng thì không được
tính vào diện tích được giao có thu tiền sử dụng đất


2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất
- Diện tích đất

Diện tích đất tính
tiền sử dụng đất

=

tổng diện tích
đất được giao

-

diện tích đất sử
dụng để phục vụ
cho công cộng


2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất

- Giá đất
+ Đấu giá: giá trúng đấu giá
+ Diện tích đất ở trong hạn mức khi được công nhận QSDĐ,
diện tích đất trong hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đối
với đất ở: giá đất do UBND tỉnh quy định
+ Khác: giá đất do UBND tỉnh quy định, trường hợp chưa sát
với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì UBND tỉnh căn cứ vào
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp


2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất được xác định theo quyết định giao đất,
quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.


2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
- Đối với đất có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài
hoặc 70 năm.
Mức thu tiền sử dụng đất = giá đất x diện tích đất


2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
- Đất có thời hạn sử dụng dưới 70 năm:
mỗi năm không sử dụng đất được trừ 1,2% tiền sử dụng đất
so với tiền sử dụng đất khi được giao với thời hạn 70 năm
Tiền sử dụng Tiền sử dụng

Tiền sử dụng
đất của thời = đất của thời - đất của thời X (70 – n) x 1.2%
hạn n năm
hạn 70 năm
hạn 70 năm


2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
- Lưu ý:
+ Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục
đích sử dụng đất: Đ 6 NĐ 198/2004 được sđ, bs bởi NĐ
17/2007, NĐ 44/2008, NĐ 120/2010
• Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất
giao không thu tiền sang loại đất giao có thu tiền thì thu đủ
tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử
dụng đất


2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
- Lưu ý:
+ Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục
đích sử dụng đất: Đ 6 NĐ 198/2004 được sđ, bs bởi NĐ
17/2007, NĐ 44/2008, NĐ 120/2010
• Hộ gia đình, cá nhân
Đất NN giao
không thu tiền SDĐ

Đất ở

tiền sử dụng đất

chênh lệch giữa
giá đất ở và giá
đất nông nghiệp.


2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
• Hộ gia đình, cá nhân
Đất ở

Đất vườn, ao
trong cùng thửa
đất có nhà

Đất SX
KD phi nông
nghiệp

Tiền SDĐ = 50% tiền
SDĐ chênh lệch giữa giá
đất ở và giá đất NN

Tiền SDĐ = tiền SDĐ
chênh lệch giữa giá đất sau
khi chuyển MĐ và giá đất NN


2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
- Lưu ý:
+ Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục
đích sử dụng đất: Đ 6 NĐ 198/2004 được sđ, bs bởi NĐ

17/2007, NĐ 44/2008, NĐ 120/2010
• Người sử dụng đất chuyển từ đất giao có thời hạn sang đất
ở thì tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng tiền sử dụng đất ở
trừ đi số tiền sử dụng đất đã nộp


2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
- Lưu ý:
+ Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi chuyển từ hình thức
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đ 7 NĐ
198/2004 được sđ theo NĐ 120/2010
được trừ số tiền thuê đất đã trả và tiền bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt
bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt (nếu
chưa trừ hết) vào tiền sử dụng đất phải nộp, mức được trừ
không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp, số còn lại chưa
được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) được tính vào
vốn đầu tư của dự án.


2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
- Lưu ý:
+ Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi được cấp GCN (Đ 8
NĐ 198/2004 sđ theo NĐ 120/2010, Đ 14-15NĐ 84/2007).
• Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15/10/1993 đến
thời điểm cấp GCNQSDĐ mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì
phải nộp tiền sử dụng đất


2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất

+ Trường hợp nộp tiền sử dụng
đất khi được cấp GCNQSDĐ

Đất giao không
thu tiền SDĐ,
đất thuê của NN
Tổ chức

Tự chuyển
MĐ

Nộp tiền SDĐ =
40% số tiền phải
nộp (trong hạn
mức), ngoài hạn
mức thu đủ
100%.
Tự phân phối
Trước 15/10/93

Làm nhà ở
HGĐ, cá nhân
là CB, NV


2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
+ Trường hợp nộp tiền sử dụng
đất khi được cấp GCNQSDĐ
Chỉ được thực hiện 01 lần, lần giao
sau thu 100% tiền sử dụng đất

Đất giao không
thu tiền SDĐ,
đất thuê của NN
Tổ chức

Tự chuyển
MĐ

Nộp tiền SDĐ =
50% số tiền phải
nộp (trong hạn
mức), ngoài hạn
mức thu đủ
100%.
Tự phân phối
15/10/93 – 24/12/2004

Đất ở
HGĐ, cá nhân
là CB, NV