BÀN về QUYỀN và NGHĨA vụ của NGƯỜI sử DỤNG đất
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (373.87 KB, 14 trang )
316
BÀN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
TS. Nguyễn Quang Tuyến
1
Nguyễn Xuân Trọng
2
Chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là một chế định cơ bản
của Luật đất đai năm 2003. Chế định này ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai
mang tính đặc thù ở Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Việc nghiên
cứu sự hoàn thiện và phát triển chế định này v
ề mặt lý luận sẽ cho thấy quá trình
phát triển tư duy pháp lý về công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực đất đai ở
nước ta.
I. TỔNG QUAN VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
1. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất
a. Cơ sở pháp lý phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Theo quan niệm về sở hữu tài sản truyền thống trong dân luật được các
nước Châu Âu lục địa thừa nhận, quyền sở hữu bao gồm 3 nhóm quyền năng:
Nhóm quyền chiếm hữu, nhóm quyền sử d
ụng và nhóm quyền định đoạt. Như
vậy, nhóm quyền sử dụng chỉ là một trong những quyền năng của chủ sở hữu tài
sản. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước lại
không chiếm hữu, sử
dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (sau đây gọi chung là
người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển
quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất. Lý luận về quyền và nghĩa vụ củ
a
người sử dụng đất ở nước ta hình thành và phát triển dựa trên quan điểm xác định
quyền lợi của người lao động là động lực trực tiếp phát triển xã hội của Đảng
trong lĩnh vực đất đai; theo đó, hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tự chủ trong
sản xuất nông, lâm nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định
lâu dài và đượ
c chuyển quyền sử dụng đất. Việc công nhận quyền sở hữu tài sản
quyền sử dụng đất của người lao động đã đưa lại hiệu quả kinh tế rõ rệt: nước ta
từ chỗ là nước thiếu lương thực đã tự túc được vấn đề lương thực và trở thành
nước xuất khẩu gạo lớn thứ 2 trên thế giới. Như
vậy, quyền sử dụng đất phát sinh
trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách
đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với
đất đang sử dụng ổn định. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở
hữu đất đai và trở thành một lo
ại quyền có tính độc lập tương đối.
b. Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
M ối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất được biểu
hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai ở
nước ta nên quyền sử dụng đất được hình trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về
1
Đại học Luật Hà Nội
2
Vụ Chính sách pháp chế - Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ TNMT
317
đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, do pháp luật
cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm các quyền
năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê,
quyền cho thuê lại, quyền thừa k
ế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, quyền bảo
lãnh và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi
quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền tương đối độc lập so với quyền
sở hữu.
Thứ hai, mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyể
n
nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử
dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền
này, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất
đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiệ
n khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử
dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của quyền sử dụng đấ
t thể hiện ở các
khía cạnh sau:
Một là, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước
với tính cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai;
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng
có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại,
thế chấp, bảo lãnh, góp v
ốn bằng quyền sử dụng đất;
Ví dụ: theo Điều 113 Luật đất đai năm 2003 thì chỉ có hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng
đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân
khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền
năng này.
Hay Đ
iều 111 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà
nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với thuê mà
không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất thuê.
Hơ
n nữa, không phải đối với bất cứ người sử dụng đất nào cũng có đầy đủ
9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật đất đai quy định. Về cơ
bản, chỉ những người sử dụng đất theo các hình thức: giao đất trả tiền sử dụng
đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc t
ừ ngân sách nhà nước; thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê
cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới
được pháp luật cho hưởng 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất.
Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại
độc lập còn quyền sử
318
dụng đất lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất
thể hiện ở chỗ người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề
phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn
cơ bản họ vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nướ
c với tư cách là người đại
diện chủ sở hữu đối với đất được giao.
Ví dụ: Sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc
chuyển đổi quyền sử dụng đất… thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải
sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, không được tùy
tiện thay đổi mục
đích sử dụng. Nếu làm trái quy định này được coi như là một
hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà
nước sẽ thu hồi đất.
2. Vai trò của Nhà nước trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993 chỉ quy định vai trò của Nhà nước về quản lý trong
lĩnh vực đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã bổ sung và phát triển quy định
về vai trò của Nhà nước; theo đó, Nhà nước không chỉ thống nhất quản lý đất đai
trong cả nước mà còn là đại diện của chủ sở hữu đất đai và có quyền định đoạt về
đất đai, quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và trao quyền sử d
ụng đất cho
người sử dụng đất
3
. Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ các cơ
quan trong bộ máy nhà nước được thực hiện vai trò này
4
; chỉ ra phương thức trao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân (giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất); quy định quyền và nghĩa vụ cho người sử dụng đất.
Tuy nhiên hiện nay, các quy định hiện hành về quản lý nhà nước về đất
đai chưa bóc tách nội dung thuộc vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực đất đai
với nội dung về vai trò đại diện của ch
ủ sở hữu đất đai
5
và quyền của người sử
3
Điều 5 của Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể:
Quyền định đoạt về đất đai được thực hiện bằng việc quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc
quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời
hạn sử
dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
định giá đất.
Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiế
t phần giá trị
tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất được thực hiện thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử d
ụng đất.
4
Điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 đã quy định Nhà nước thực hiện vai trò đại
diện chủ sở hữu đất đai thông qua Quốc hội, Chính phủ (giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu
trách nhiệm trước Chính phủ), Hội đồng nhân dân các cấp và Uỷ ban nhân dân các cấp.
5
Điều 6 của Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai và thống
nhất quản lý đất đai quản lý đất đai thông qua các hoạt động cụ thể như:
1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
2. Xác đị
nh địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;
3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất;
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mụ
c đích sử dụng đất;
319
dụng đất. Vì vậy, các hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và thủ tục hành
chính về đất đai bị chồng chéo, trùng lặp, gây phiền toái cho người sử dụng đất,
điển hình là trong vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
3. Về các hình thức pháp lý xác lập quyền của người sử dụng đất
Luật Đất đai năm 1993
6
đã cụ thể hóa việc “Nhà nước giao đất cho các tổ
chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” quy định trong Hiến pháp năm 1992
bằng 2 hình thức: (1) Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế,
đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia
đình và cá nhân; (2) Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất. Sau đó,
lần sửa đổi năm 1998, 2001, Luật Đất đai đã mở
rộng hình thức giao đất (có giao
đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất), hình thức cho
thuê đất (cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất
nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm, cho thuê
trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê). Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2003 đ
ã
bổ sung 2 hình thức xác lập quyền sử dụng đất nữa là: (3) Nhà nước công nhận
quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định bằng việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu; (4) Nhà nước bảo đảm việc sử dụng đất
do các bên tự thỏa thuận thông qua việc nhận chuyển quy
ền sử dụng đất.
Tuy nhiên sau hơn 6 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003 cho thấy một số
vấn đề phát sinh từ 4 hình thức xác lập quyền sử dụng đất:
- Các quy định hiện hành chưa đảm bảo tính công bằng giữa các chủ đầu
tư, người sử dụng đất có cùng mục đích (cùng đầu ra), có nguồn gốc sử dụng từ
các hình thức sử dụng đất khác nhau (khác
đầu vào). Ví dụ: Dự án kinh doanh
nhà ở, nếu chủ đầu tư dự án là tổ chức trong nước thì “đầu vào” là Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất thông qua trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Ngược lại
nếu chủ đầu tư dự án là tổ chức nước ngoài thì “đầu vào” là Nhà nước cho thuê
đất (Trên thực tế, chủ đầu tư dự án là tổ chức trong nước nhận đất theo hình thứ
c
giao đất có thu tiền sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp thường cao hơn
rất nhiều so với số tiền thuê đất mà chủ đầu tư dự án là tổ chức nước ngoài phải
trả cho Nhà nước). Trường hợp nếu chủ đầu tư dự án thỏa thuận nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của tổ ch
ức, hộ gia đình, cá nhân thì “đầu vào” là giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thị trường, thuế thu nhập doanh
nghiệp/cá nhân. Tuy nhiên trong cả ba trường hợp này, chủ đầu tư dự án đều bán
nhà ở theo giá thị trường tức là giống nhau về “đầu ra”. Vì vậy, cần sửa đổi Luật
6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
7. Thống kê, kiểm kê đất đai;
8. Quản lý tài chính về đất đai;
9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người s
ử dụng đất;
11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật
về đất đai;
12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử
dụng đất đai;
13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
6
Điều 2 của Luật Đất đai 1993
320
Đất đai để đảm bảo nguyên tắc bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, do Nhà nước cho thuê
đất, do Nhà nước cho chuyển mục đích sử dụng đất, kể cả vấn đề thuế liên quan.
- Các quy định của pháp luật đất đai hiện hành chưa theo kịp quy định của
pháp luật kinh tế như v
ấn đề mua bán cổ phần doanh nghiệp trong doanh nghiệp
(kể cả thị trường chứng khoán) làm thay đổi giữa các loại hình doanh nghiệp
100% vốn trong nước, 100% vốn nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài, nhất là sự thay đổi vốn góp theo thị trường chứng khoán. Vì vậy, cần sửa
đổi Luật Đất đai theo nguyên tắc Nhà nước quy định nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất không phụ
thuộc vào loại hình doanh nghiệp (trong nước, có
vốn đầu tư nước ngoài, có tư cách pháp nhân hay không có tư cách pháp nhân
đầy đủ…).
4. Những đảm bảo về mặt pháp lý đối với quyền của người sử dụng đất
Để bảo đảm tâm lý sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng đất,
Nhà nước tuyên bố các đảm bảo về mặt pháp lý về quyền của tổ chức, h
ộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất; cụ thể, Luật Đất đai năm 1993 quy định
7
sự bảo đảm
với 3 nội dung chính là: (1) Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; (2) Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho
người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước
Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Vi
ệt Nam. Tiếp đó, Luật
Đất đai năm 2003 tiếp tục mở rộng các quy định để tăng sự bảo đảm của Nhà
nước đối với người sử dụng đất
8
, bao gồm: (3) Nhà nước cho phép giải quyết trả
lại đất mà Nhà nước đã mượn của hộ gia đình, cá nhân
9
. Như vậy, lần đầu tiên
Luật Đất đai năm 2003 đã bóc tách những trường hợp sử dụng đất do lịch sử để
lại không được xem xét giải quyết
10
và những trường hợp sử dụng đất được Nhà
nước xem xét, giải quyết
11
.
7
Điều 2 của Luật Đất đai 1993
8
Điều 10 và Điều 116 của Luật Đất đai 2003
9
Hộ gia đình, cá nhân trước đây đã cho cơ quan nhà nước mượn đất, nay có nhu cầu sử dụng thì nộp hồ
sơ đến Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất cho mượn để giải quyết. Kết quả giải quyết là Nhà nước trả
lại quyền sử dụng đất đã mượn nếu đất đó chưa giao cho người khác sử dụng; hoặc bồi thường bằng ti
ền
hoặc giao đất mới, chỗ ở mới nếu đất đó đã giao cho người khác sử dụng.
10
Điều 4 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định 5 trường hợp không xem xét, giải quyết, gồm:
- Đất bị tịch thu, trưng thu, trưng mua khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc; chính sách xoá bỏ
triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phong kiến ở miền Nam.
- Đất đã hiến tặng cho Nhà nước, cho hợp tác xã và tổ chức khác, cho hộ gia đ
ình, cá nhân.
- Đất đã góp vào hợp tác xã nông nghiệp theo quy định của Điều lệ hợp tác xã nông nghiệp bậc cao.
- Đất thổ cư mà Nhà nước đã giao cho người khác để làm đất ở; đất ở và đất vườn đã giao lại cho hợp tác
xã để đi khai hoang; ruộng đất đã bị thu hồi để giao cho người khác hoặc điều chỉnh cho người khác khi
giải quyết tranh chấp ruộng đất.
- Đấ
t đã chia cho người khác khi hưởng ứng cuộc vận động san sẻ bớt một phần ruộng đất để chia cho
người không có ruộng và thiếu ruộng tại miền Nam sau ngày giải phóng.
11
Các trường hợp được Nhà nước giải quyết:
- Hộ gia đình, cá nhân trước đây đã cho cơ quan nhà nước mượn đất, nay có nhu cầu sử dụng.
- Hộ gia đình, cá nhân đòi lại đất đã cho cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước, Đảng Cộng sản Việt
321
Tuy nhiên hiện nay, pháp luật đất đai chưa quy định cụ thể về trình tự thủ
tục hành chính đối với các trường hợp sử dụng đất không được Nhà nước xem
xét giải quyết như: (1) Căn cứ nào để cơ quan nhà nước trả lời không giải quyết
yêu cầu của hộ gia đình, cá nhân có đơn đòi lại đất mà Nhà nước đã giao cho
người khác sử dụng; (2) Cơ quan nào có trách nhiệm tr
ả lời đơn đòi lại đất của hộ
gia đình, cá nhân; (3) Quyền khiếu nại, tố cáo việc trả lời không giải quyết yêu
cầu của của hộ gia đình, cá nhân v.v.
II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003
quy định theo 4 nhóm đối tượng sử dụng đất: (1) Quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân; (2) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
là tổ chức trong nước; (3) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ
chức,
cá nhân nước ngoài; (4) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài.
1. Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Tìm hiểu các quy định hiện hành về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất có thể rút ra một số điểm đáng chú ý sau đây:
Th
ứ nhất, không phải người sử dụng đất nào cũng được pháp luật cho
phép thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất mà chỉ hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên đối tượng và phạm vi chuyển đổi quyền sử dụng đất rất hạn chế; theo đó,
h
ộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê chỉ được quyền chuyển
đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ
gia đình, cá nhân khác; Sở dĩ, Luật Đất đai năm 2003 quy định như vậy là nhằm
một mặt khuyến khích hộ gia đình nông dân tự nguyện chuyển đổi đất nông
nghiệp cho nhau để từng bước khắc ph
ục tình trạng sử dụng ruộng đất manh mún
(đặc biệt là ở khu vực đồng bằng sông Hồng và khu vực khu 4 cũ); mặt khác,
ngăn ngừa tình trạng lợi dụng việc thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp để chuyển đổi đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích hoặc chuyển nhượng
đất nông nghiệp nhằm mục đích kiếm l
ời.
Thứ hai, pháp luật đất đai hiện hành quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất mới có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Các quy định về thừa kế
quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 tương thích với quy định về thừa
kế tài sản của Bộ luật Dân sự năm 2005; cụ th
ể: Cá nhân có quyền để thừa kế
quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được
Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của
Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội mượn mà có giấy tờ về việc mượn đất
hoặc giấy tờ về việc mượn đất đang lưu giữ tại cơ quan nhà nước.
- Hộ gia đình, cá nhân đòi lại đất ở gắn với nhà ở đã cho cơ quan, đơn vị, tổ chức của Nhà nước, Đảng
Cộng sả
n Việt Nam, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức chính trị - xã hội mượn trước ngày 01
tháng 7 năm 1991 thì giải quyết theo quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 Đất ở, đất
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có công trình xây dựng trên đất do trước đây Nhà nước đã quản lý,
bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ
nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991 thì thực hi
ện theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11
322
thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
So sánh với quy định về thừa kế quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm
1993, quy định hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất có một số sửa đổi, bổ
sung đáng chú ý sau: (i) Sửa đổi quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với
tr
ường hợp hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết;
(ii) Bổ sung quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định
cư ở nước ngoài:
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “1. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất,
nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên còn lại được tiếp tục sử dụng
phần đất c
ủa thành viên đó”. Luật Đất đai năm 2003 quy định: “1. Hộ gia đình
được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất
của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
thuộc đối tượng theo quy định của pháp luật thì được nhận thừa k
ế quyền sử
dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định thì được hưởng giá trị của phần
thừa kế đó;”
Thứ ba, bổ sung quy định về quyền tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân nhằm phù hợp với thực tế sử dụng đất. Hiện nay ở nước ta khi con
cái trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho mộ
t phần đất để họ làm nhà ở
hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất. Đây là tình trạng sử dụng đất phổ biến cần
phải được pháp luật điều chỉnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của
người được tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phả
i là đất thuê; hộ gia
đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có
hiệu lực thi hành) theo hình thức thuê đất trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm
mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm hoặc thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả th
ời gian thuê được quyền chuyển nhượng, tặng cho,
cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê lại đất trong khu công
nghiệp; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyề
n
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải là đất thuê sang thuê
đất được quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, bảo lãnh, góp
vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
Thứ năm, bổ sung quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là
đất thuê được cho thuê lại quyền sử dụng đất
đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài.
2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức
trong nước
Theo pháp luật đất đai hiện hành, tổ chức trong nước sử dụng đất có một
số quyền năng đáng chú ý sau đây:
Thứ nhất, tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụ
ng đất
323
hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
Trường hợp sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn
vốn từ
ngân sách nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền
sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.
Thứ hai, tổ chức kinh tế được Nhà nướ
c giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả
thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất
đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm; tổ chứ
c kinh tế nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất
sang đất có thu tiền sử dụng đất thì được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thu
ộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại
tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của
pháp luật; góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam
định cư ở n
ước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;
tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng
đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng
cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại đất
trong khu công nghi
ệp có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; bán tài sản,
góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài
sản được Nhà nước tiếp tụ
c cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; cho
thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép
đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế.
3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức, cá
nhân nước ngoài
a. Về quyền và nghĩa vụ của t
ổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
T ổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư tại Việt
Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
Thứ nhất, trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt
Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không có quyền đối v
ới đất mà
chỉ có quyền đối với tài sản trên đất, cụ thể là:
324
- Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê. Trường hợp
người mua tài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất thu tiền thuê đất hàng năm; trường hợp ngườ
i mua tài sản là tổ chức, cá nhân
nước ngoài thì được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm. Người được giao đất, thuê
đất tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;
- Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở.
Thứ hai, trường hợp tổ ch
ức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước Việt
Nam cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất thì có quyền
đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất, cụ thể là:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất;
- Cho thuê lại quyền sử dụng đấ
t và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất trong thời hạn thuê đất;
- Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu
của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam trong thời hạn thuê đất;
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sả
n thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;
- Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền
bán hoặc cho thuê nhà ở; người mua nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
Thứ ba, trường hợp tổ chức, cá nhân nướ
c ngoài sử dụng đất do thuê đất,
thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì chỉ có
quyền đối tài sản gắn liền với đất nếu trả tiền thuê đất hàng năm, cụ thể là được
bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất thuê, đất thuê lại;
Thứ tư, trường hợp tổ chức, cá nhân nướ
c ngoài sử dụng đất do thuê đất,
thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì có quyền
đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất nếu trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê, thời gian thuê lại, cụ thể là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất
thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế
chấp, bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất để hợp tác liên doanh với tổ chứ
c, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất.
Thứ năm, trường hợp người sử dụng đất là tổ chức kinh tế liên doanh giữa
bên nước ngoài với bên Việt Nam mà đất do bên Việt Nam góp vốn bằng quyền
325
sử dụng đất thì không phải chuyển sang thuê đất, có quyền và nghĩa vụ như
quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng
đất, nếu trước đó bên Việt Nam đã trả tiền cho Nhà nước (hoặc cho người chuyển
nhượng) mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng
7 năm 2004 mà được sử d
ụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước
cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê
đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh có quyền và nghĩa
vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất. Khi đ
ó giá trị quyền sử dụng đất được xác định là phần vốn của Nhà
nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh.
b. Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao
T ổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước Việt Nam
cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc có các quyền sau:
- Xây dựng các công trình trên đất theo giấ
y phép của cơ quan nhà nước
Việt Nam có thẩm quyền;
- Quyền sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn
thuê đất;
- Các quyền theo điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam đã ký kết hoặc gia nhập;
- Được hưởng các quyền khác ghi trong hợp đồng thuê đất.
4. Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là người Việ
t
Nam định cư ở nước ngoài
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất theo các hình thức sau:
(1) Được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất; (2) Được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất, (3) Nhận chuyển nhượng, thuê/thuê lại đất trong
khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, (4) Nhận chuyển quyền sử
dụng đất từ người khác, (5) Được sở hữu nhà ở gắn li
ền với quyền sử dụng đất.
Nghiên cứu các quy định về quyền của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài sử dụng đất tại Việt Nam có thể rút ra một số nội dung đáng lưu ý sau đây:
Thứ nhất, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam
giao đất có thu tiền sử dụng đất; người Việt Nam định c
ư ở nước ngoài được Nhà
nước Việt Nam cho thuê đất theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả
thời gian thuê; người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế từ người khác
để thực hiện dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có các
quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng
quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản
326
xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước Việt Nam
cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế
có quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê l
ại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn
bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh
doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở
tại Việ
t Nam
12
thì có các quyền sau:
- Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho
tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở;
- Tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng
đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa cho đố
i tượng theo quy định. Trường hợp
tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt
Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở;
- Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín d
ụng
được phép hoạt động tại Việt Nam;
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật
Việt Nam;
- Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.
5. Quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất muốn
chuyển quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Tuy nhiên để phù hợp với thực tiễn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đấ
t, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai quy định: “Trường hợp trước ngày 01/11/2007 người
12
Theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu (một hoặc nhiều) nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam nếu thuộc các đối tượng có quốc tịch Việt Nam; gốc Việt Nam thuộ
c diện người về
đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa
học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm
việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đượ
c sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt
Nam nếu không thuộc các đối tượng nêu trên nhưng được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy
miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên.
327
sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp
luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và
người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định
tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai thì vẫn đượ
c thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất,
thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (khoản 2 Điều 66).
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
6. Nhận xét, đánh giá các quy định về quyền và nghĩa vụ của ng
ười sử
dụng đất
Nghiên cứu các quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất của
Luật Đất đai năm 2003, có thể rút ra một số nhận xét, đánh giá cụ thể sau đây:
Thứ nhất, pháp luật đất đai hiện hành thể hiện xu hướng ngày càng mở
rộng về quyền của người sử dụng đất; cụ th
ể:
- Bắt đầu từ quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng
đất, đến nay đã quy định quyền của người sử dụng đất căn cứ vào từng hình thức
sử dụng đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng
đất; cho thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất trả trước tiền thuê đất
cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm, cho
thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển quyền sử dụng
đất của người khác; được công nhận quyền sử dụng đất của người đang sử dụng
đất vớ
i việc bổ sung một số quyền năng mới như quyền tặng cho quyền sử dụng
đất, quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Bắt đầu từ quy định quyền của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất trong trạng thái tĩnh (có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp quyền sử dụng đất), đến nay đã quy
định quyền của người sử dụng đất
trong trạng thái biến động theo giao dịch về các quyền của người sử dụng đất
(quy định quyền của người nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, thuê lại, được
thừa kế, nhận tặng cho, nhận thế chấp, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất).
- Bắt đầu từ quy định quyề
n của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất đối với đất, đến nay đã quy định quyền của người sử dụng đất đối với đất và
tài sản gắn liền với đất.
- Bắt đầu từ quy định quyền của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân
trong nước, đến nay đã quy định quyền đối với cả người sử dụ
ng đất là tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng bình đẳng
trước pháp luật.
Thứ hai, trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất được quy
định chuyển dần từ cơ chế hành chính sang cơ chế dân sự:
- Từ quy định của Luật Đất đai năm 1993 khi hộ gia đình, cá nhân thực
hiện m
ỗi quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng
328
đất, thế chấp bằng quyền sử dụng đất) thì phải đảm bảo có điều kiện đối với
quyền đó. Đến Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất, khi thực hiện quyền thì người sử dụng đất phải có đủ điều kiện chung
cho tất cả các quyền (không quy định đi
ều kiện riêng theo từng quyền). Điều này
đồng nghĩa với việc giảm sự can thiệp của Nhà nước vào việc thực hiện các giao
dịch về đất đai, nâng cao ý thức pháp luật và trách nhiệm của người sử dụng đất
trong việc tự quyết định thực hiện chuyển quyền sử dụng đất. Nhà nước chỉ thực
hiện chức năng bảo hộ giao d
ịch dân sự về quyền sử dụng đất, giải quyết tranh
chấp phát sinh, đăng ký giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất.
- Thủ tục thực hiện các quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 là
phải được cơ quan hành chính và cơ quan chuyên môn cho phép thực hiện nay
theo Luật Đất đai năm 2003 chuyển sang cơ chế Nhà nước chỉ quản lý tại 2 thời
điể
m là ký kết hợp đồng giao dịch (Nhà nước can thiệp thông qua quy định hợp
đồng giao dịch phải công chứng bắt buộc), sau đó đăng ký tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất để chỉnh lý, cấp mới Giấy chứng nhận.
- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất dần dần được tách riêng
thành các quan hệ cụ thể là: Phần nội dung quyết đị
nh thực hiện các quyền là
quan hệ dân sự phải lập thành hợp đồng, văn bản có công chứng, chứng thực và
phần thủ tục đăng ký hợp đồng, văn bản đã được công chứng, chứng thực tại Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất là quan hệ hành chính để Nhà nước thực hiện
quản lý hồ sơ địa chính cho phù hợp với biến động do người s
ử dụng đất thực
hiện các quyền, bảo hộ quyền lợi của hai bên liên quan đến hợp đồng, văn bản
đó, bảo hộ quyền lợi của người thứ ba, quản lý và cho khai thác, cung cấp thông
tin về đất, tài sản trên đất, người sử dụng đất nhằm hỗ trợ phát triển lành mạnh
thị trường bất động sản, thị trường quyền sử dụng
đất.
Thứ ba, các quyền của người sử dụng đất về cơ bản được quy định trong
Luật Đất đai và trong các Nghị định của Chính phủ theo đối tượng sử dụng đất,
theo hình thức sử dụng đất, theo loại đất. Đây cũng là điểm khác cơ bản so với
quyền của chủ sở hữu tài sản trong pháp luật dân sự. Theo đó, quyền c
ủa chủ sở
hữu tài sản chỉ bị hạn chế bởi những quy định về hạn chế, cấm của pháp luật.
Tuy nhiên, nghĩa vụ của người sử dụng đất không được quy định cụ thể trong
Luật Đất đai mà chủ yếu được quy định trong các Nghị định như nghĩa vụ nộp
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, phí, lệ
phí v.v. Thực tiễn, cho thấy quyền của
người sử dụng đất được thực hiện từ ngày 01/7/2004 theo Luật Đất đai năm 2003
nhưng nghĩa vụ của người sử dụng đất thì chờ Nghị định quy định của Chính
phủ. Hơn nữa, sau gần 60 tháng tồn tại thực trạng (từ ngày 01/7/2004 đến ngày
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) là tổ chức kinh t
ế trong nước
trả tiền sử dụng đất và tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền 1 lần có
quyền gần như nhau nhưng nghĩa vụ tài chính chênh lệch nhau nhiều lần (tiền sử
dụng đất cao gấp nhiều lần so với tiền thuê đất). Do đó, nếu sửa đổi Luật Đất đai
thì phải quy định đầy đủ và bình đẳng hơn về quyền và nghĩ
a vụ của những
người sử dụng đất.
Thứ tư, về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất. Luật Đất đai năm 2003 quy định một trong các điều kiện để người sử dụng
đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
329
tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 106). Đồng thời
Điều 146 Luật Đất đai năm 2003 cho phép Chính phủ quy định về thời hạn hoàn
thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang s
ử dụng đất
trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người đang sử dụng đất có một trong
các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50
của Luật Đất đai mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng
được thực hiện các quyền của người sử d
ụng đất. Theo đó, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định thời hạn trên là hết
ngày 31/12/2006. Sau đó, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 gia hạn
đến hết ngày 31/12/2007; mặc dù vậy, hiện nay tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vẫn rất chậm. Theo Nghị quyết số 07/2007/QH12 ngày 12
tháng 11 năm 2007 của Quốc hội về kế hoạch phát triển kinh tế
- xã hội năm
2008 thì việc cấp giấy chứng nhận phải cơ bản hoàn thành đến hết năm 2010
nhưng thực tế nhiệm vụ này không hoàn thành. Như vậy thời điểm ban hành Luật
Đất đai năm 2003, các quy định về quyền của người sử dụng đất được xây dựng
dựa trên nền tảng là giấy chứng nhận đã cơ bản hoàn thành (tính pháp lý của đất
đ
ai cơ bản đã đầy đủ) và chỉ còn một số lượng nhỏ người sử dụng đất sẽ cấp giấy
chứng nhận cùng với quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, sau
hơn 6 năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003 việc này vẫn chưa hoàn
thành. Từ đó, đặt ra vấn đề sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 cần làm rõ nguyên
nhân của thực tr
ạng này; cụ thể: (1) Nếu nguyên nhân vướng mắc là do quy định
của Luật Đất đai thì Luật mới cần xây dựng quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất trên cơ sở đất đã có đầy đủ tính pháp lý, phần diện tích đất chưa được
cấp giấy chứng nhận chỉ là thứ yếu, tránh tình trạng mất quá nhiều thời gian cho
việc tạo mặt bằ
ng pháp lý; (2) Nếu nguyên nhân vướng mắc do cơ chế thi hành
Luật Đất đai năm 2003 thì xây dựng có các quy định về cơ chế tổ chức thực hiện
như quy định về nhận lực, về tài chính, về công nghệ v.v…
