Chính sách đất đai đối với khu vực hợp tác xã cần được thay đổi căn bản

Luận chứng pháp luật & chính sách để phát triển
Hợp tác xã ở Việt Nam
Bài viết này là kết quả của quá trình nghiên cứu tài liệu và
tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong nước cũng như các
kinh nghiệm rút ra từ dự án Aid-Coop được triển khai tại Việt
Nam từ đầu năm 2008.

SỐ 04 - THÁNG 9/2010

CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI KHU VỰC HTX CẦN ĐƯỢC
THAY ĐỔI CĂN BẢN
I. BỐI CẢNH
Các hợp tác xã (HTX) ở Việt Nam được hình thành từ
những năm 1950 và hoạt động ở hầu hết các ngành,
lĩnh vực của nền kinh tế quốc dân. Trong thời gian từ
1950 đến năm 1988, các HTX nông nghiệp được hình
thành theo quyết định hành chính của Nhà nước, đóng
vai trò thay mặt Nhà nước quản lý nông thôn và được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để làm trụ
sở, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ của HTX theo kế
hoạch được nhà nước giao1.
Giai đoạn 1988 -1996: các HTX, liên hiệp HTX ở Việt
Nam được giải thể và tổ chức lại theo cơ chế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong thời gian này, đại bộ
phận các HTX nông nghiệp được vận động chuyển
sang làm HTX dịch vụ, không còn thực hiện chức năng
sản xuất nhưng vẫn được giữ đất và cơ sở hạ tầng cũ
để sử dụng. Đối với các HTX nông nghiệp giải thể
nhưng không tổ chức lại, chính quyền địa phương thu
lại đất để giao cho đơn vị, cơ quan khác sử dụng.
Giai đoạn: 1996 đến nay: sau khi có Luật HTX năm 1996

và luật HTX năm 2003, các HTX, liên hiệp HTX bắt đầu
được củng cố, số HTX mới được thành lập nhiều hơn.
Nhưng đến nay, phần lớn các HTX thành lập mới vẫn
không có đất để làm trụ sở làm việc cũng như làm cơ sở
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ cho xã viên.
Theo số liệu báo cáo của 46 Liên minh HTX tỉnh, thành
phố; tính đến cuối năm 2008, chỉ có một số tỉnh, thành
có tỷ lệ HTX có đất làm trụ sở và đất làm cơ sở sản xuất
kinh doanh, dịch vụ khá cao như: Tuyên Quang đạt hơn
90% (210/ tổng số 218 HTX); Thừa Thiên Huế đạt hơn
90% (có 227/257 HTX), Nam Định đạt khoảng hơn
80%( có 389/473 HTX), Hà Nam đạt khoảng hơn 80%
(có 210/263 HTX) và Thái Bình đạt khoảng 80% (có
465/557 HTX); còn lại các tỉnh, thành phố khác, tỷ lệ

1
3

HTX có đất rất thấp, như: thành phố Cần Thơ chỉ có
0,5% (03/205 HTX), Điện Biên đạt 0,9% (04/95 HTX),
Cao Bằng đạt 0,6% (10/243 HTX), Bến Tre có 10%
(09/95 HTX),v.v,… Trong tổng số 13.606 HTX của 46
tỉnh, thành phố được thống kê2, chỉ có 3.673 HTX có
đất; như vậy, tính trung bình chỉ có khoảng 26,5% HTX
có đất làm trụ sở và cơ sở kinh doanh, dịch vụ; còn lại là
đi thuê hoặc nhờ nhà riêng của lãnh đạo HTX hoặc ủy
ban nhân dân xã, phường…
Thực tế, các tỉnh, thành có tỷ lệ HTX có đất làm trụ sở và
đất làm cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ cao chủ yếu
là các tỉnh có phong trào HTX cũ phát triển mạnh, các

HTX nông nghiệp chuyển đổi vẫn có đất cũ để sử dụng.
Đa số các tỉnh, thành trong cả nước, quỹ đất công còn
lại để giao cho HTX mới thành lập rất hạn chế.
II. TẠI SAO CÁC HỢP TÁC XÃ CHƯA CÓ ĐẤT?
Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay của HTX là
thiếu đất để làm trụ sở, làm cơ sở và mở rộng phát triển
sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Nguyên nhân chủ yếu vẫn
xuất phát từ chính sách, quy định pháp luật, từ công tác
quản lý đất đai của chính quyền địa phương cũng như
từ những hạn chế về năng lực của HTX.
1. Hạn chế từ chính sách, quy định pháp luật
Ở Việt Nam hiện nay, chính sách của Nhà nước phần
lớn mới được thể chế thành Luật và Nghị định. Thông tư
hướng dẫn của các Bộ chuyên ngành lại không được
ban hành kịp thời, đồng bộ. Trong khi đó, các Sở, ngành
ở địa phương thường căn cứ vào Thông tư hướng dẫn
của các Bộ chuyên ngành để tham mưu cho UBND tỉnh,
thành phố ban hành văn bản thực hiện chính sách trong
lĩnh vực đó. Do vậy, nhiều chính sách của Nhà nước

--------------------------------------------------------------------------------1
Từ năm 1988, Nhà Nước thực hiện chính sách Khoán 10, giao quyền sử dụng ruộng đất ổn định cho nông dân trong thời hạn 20 - 30 hoặc 50 năm;
2
Xem chi tiết xem bản phụ lục danh sách 46 Liên minh HTX tỉnh, thành phố thống kế số HTX có đất- số liệu tính đến 31-12-2008, Liên minh HTX Việt
Nam.


thành phố ban hành văn bản thực hiện chính sách trong
lĩnh vực đó. Do vậy, nhiều chính sách của Nhà nước
không được triển khai trên thực tế.

Cụ thể, Nghị định số 88/NĐ- CP được Chính Phủ ban
hành ngày 11 tháng 7 năm 2005 về một số chính sách hỗ
trợ, khuyến khích phát triển HTX, trong đó có chính sách
về đất đai đối với HTX, nhưng đến nay vẫn chưa được
Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành thông tư hướng
dẫn nên rất khó thực hiện trên cả nước.
Tương tự, Điều 33, Luật đất đai năm 2003 quy định
“Hợp tác xã nông nghiệp được giao đất không thu tiền
sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác
xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực
tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối”, nhưng đến nay, vẫn chưa có
văn bản nào hướng dẫn cụ thể về vấn đề này.
Thực tế, đa số các địa phương trên cả nước đang gặp
khó khăn về quỹ đất. Hơn nữa, các HTX nông nghiệp
thường cần được giao đất, thuê đất ở những vị trí thuận
lợi giao thông, điện, nước... để tổ chức các dịch vụ cho
xã viên. Thông thường, những địa điểm đất như vậy địa
phương tổ chức đấu thầu cho thuê đất hoặc giao đất có
thu tiền sử dụng đất để tăng nguồn thu cho ngân sách
của địa phương.
Ngoài ra, vẫn tồn tại sự chồng chéo giữa các quy định
của pháp luật hiện hành trong lĩnh vực này. Điển hình,
theo quy định của Nghị định 88/2005/NĐ-CP, các HTX
được ưu tiên xem xét giao đất và cho thuê đất. Nhưng
theo quy định của Điều 74, Nghị định số 181/2004/NĐCP, “đối với đất công ích chưa dùng vào việc xây dựng
các công trình công cộng, UBND xã, phường, thị trấn
cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất
nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá
để nhận đấu thầu”.

Do vậy, phần lớn quỹ đất công của địa phương đã được
chính quyền xã, phường cho các doanh nghiệp, hộ gia
đình thuê dài hạn để đầu tư, khai khác. Nếu địa phương
muốn thực hiện chính sách hỗ trợ Nhà nước về việc giao
đất cho HTX nông nghiệp hay cho HTX thuê đất làm trụ
sở, chính quyền địa phương hoặc HTX xin giao đất, thuê
đất phải bồi thường hợp đồng cho doanh nghiệp, hộ gia
đình để thu lại đất; nhưng thực tế, chính quyền xã,
phường và HTX lại không có đủ năng lực tài chính để tự
làm việc đó. Cơ chế, chính sách nào hướng dẫn giải
quyết cụ thể vấn đề này vẫn còn đang bị bỏ ngỏ.

2
3

2. Những hạn chế từ phía HTX
Những khó khăn trong việc triển khai chính sách giao
đất cho HTX còn do những hạn chế từ phía HTX.
Thực tế, rất nhiều HTX chưa xây dựng được các đề án,
dự án khả thi, đáp ứng được đầy đủ các điều kiện để
được hưởng chính sách ưu đãi về đất đai. Thậm chí, có

nhiều HTX, sau khi được giao đất nhưng lại không huy
động được vốn từ xã viên và các nguồn khác để xây
dựng trụ sở làm việc.
Mặt khác, có nhiều trường hợp, ở nhiều địa phương,
HTX nông nghiệp đã được các cấp chính quyền giao
đất làm trụ sở HTX và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, nhưng trên giấy ghi rõ: “đất do Nhà nước giao
không thu tiền sử dụng đất”, quy định này có nghĩa là:

đây là tài sản của nhà nước giao cho HTX sử dụng. Do
vậy, HTX muốn thế chấp quyền sử dụng đất hay tài sản
trên đất để xin vay vốn từ các tổ chức tín dụng nhưng
đều không được chấp nhận vì vấn đề quản lý, phát mại
tài sản nhà nước trong trường hợp này chưa được
pháp luật quy định cụ thể. Hạn chế này đã làm giảm sự
tích cực của các HTX trong việc xin giao đất làm trụ sở
HTX.
Ngoài ra, việc giao đất, cho thuê đất để làm cơ sở sản
xuất, kinh doanh còn phải tuân thủ theo các quy định
của pháp luật về Luật Đất đai. Theo đó, đa số trường
hợp phải tiến hành đấu thầu3. Trong khi đó, năng lực
tham gia đấu thầu của các HTX còn rất hạn chế, bản
thân HTX cũng như gặp nhiều khó khăn trong việc huy
động vốn để thanh toán đủ tiền thuê đất theo quy định.
3. Hạn chế từ công tác quản lý đất đai của chính
quyền địa phương
Thực tế, một số HTX có điều kiện, có khả năng xây
dựng được các dự án tương đối khả thi, nhưng khi đi
làm thủ tục xin giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự
án, HTX vẫn gặp rất nhiều khó khăn. Một trong những
nguyên nhân chính là do thiếu sự quan tâm, tạo điều
kiện của một bộ phận cán bộ quản lý Nhà nước trong
việc giao đất, cho thuê đất đối với HTX. Nhất là ở cấp
xã, nhận thức của cán bộ quản lý về HTX còn rất hạn
chế và không muốn tạo điều kiện cho HTX được giao
đất, thuê đất.
Ngoài ra, khó khăn lớn hiện nay là đất công ích của địa
phương thường nằm phân tán, bị chia nhỏ, manh mún
do UBND xã thường giao khoán thầu cho doanh

nghiệp, hộ gia đình. Trong khi đó, HTX thường đề nghị
thuê đất có diện tích lớn để làm cơ sở sản xuất, kinh
doanh. Ví dụ: HTX sản xuất nuôi trồng thủy sản, đặc
biệt là nghề nuôi hàu với quy mô là 1.000 lồng bè. Để
thực hiện dự án này, HTX phải xin UBND tỉnh cấp từ
1ha đến 3 ha mặt nước trong khu quy hoạch nuôi cá
lồng bè.
Trường hợp, nếu UBND giao cho HTX những khu đất
có quy mô lớn, HTX cũng sẽ giao lại cho xã viên (các hộ
gia đình) để khai thác. Vì vậy, thay vì giao đất cho HTX,
UBND thường chủ động ký hợp đồng giao đất cho các
hộ gia đình (xã viên) khai thác để có thể thu lãi nhanh
hơn.

----------------------------------------------------------------------------------------------3
Khoản 2, Điều 74, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.


Ngoài ra, nhiều trường hợp, HTX đã được địa phương
quan tâm giải quyết cấp đất, nhưng vị trí đất lại không
phù hợp với nhu cầu sản xuất, kinh doanh của HTX. Ví
dụ: HTX vận tải Tân Thành thành phố Vũng Tàu xin cấp
đất để làm bãi đậu xe nhưng huyện giải quyết cho khu
đất ở vị trí quá xa đường quốc lộ, không thuận lợi cho
hành khách đi lại
III. ĐỀ XUẤT, KIẾN NGHỊ
Để các hợp tác xã được giao đất, thuê đất làm trụ sở làm
việc, xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phải
giải quyết đồng bộ, thống nhất các vấn đề sau:
- Các văn bản hướng dẫn, chính sách ưu đãi về đất đai

đối với HTX phải được quy định, ban hành đồng bộ,
thống nhất, rõ ràng. Đặc biệt, cần ban hành sớm Thông
tư liên tịch của Bộ Tài nguyên&Môi trường và Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 88/2005/NĐCP, ngày 11 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về một số
chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển HTX ở Việt
Nam. Đặc biệt, cần có quy định cụ thể về tiêu chí, điều
kiện được hưởng chính sách ưu đãi về giao đất, thuê
đất đối với HTX nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các
HTX hoạt động đúng bản chất, năng động, hiệu quả
ngày càng phát triển; đồng thời khắc phục tình trạng các
HTX được thành lập trá hình để được hưởng ưu đãi của
Nhà nước về đất đai.
- Trong kế hoạch và quy hoạch sử dụng đất của địa
phương, cần xác định cụ thể quỹ đất dành cho HTX.
Như vậy, sẽ vừa đảm bảo được tính chủ động cho địa
phương, vừa đảm bảo được quyền lợi của HTX theo
chính sách ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho HTX

3

phát triển.
- Để tạo điều kiện cho các HTX được tiếp cận các nguồn
vốn của các tổ chức tín dụng, đất giao cho HTX nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất để làm trụ sở nên ghi
rõ giá trị tiền sử dụng đất là (X) đồng và được phép dùng
làm tài sản thế chấp. Số tiền ghi trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được coi là phần hỗ trợ của Nhà
nước đối với HTX. Trường hợp, HTX giải thể, phá sản,
HTX hoặc phải hoàn lại đất hoặc phải trả số tiền đó cho
Nhà nước. Trường hợp, ngân hàng yêu cầu phát mại tài

sản nếu HTX dùng đất và tài sản trên đất đó để thế chấp
vay vốn, quyền sử dụng đất sẽ được chuyển cho bên
được nhận chuyển nhượng; số tiền thu về từ chuyển
nhượng quyền sử đất sẽ phải nộp cho Nhà nước, số
tiền thu được từ chuyển nhượng tài sản trên đất sẽ
được trả cho HTX.
- Đối với những vùng khó khăn, vùng miền núi, vùng
sâu, vùng xa, vùng hải đảo… Nhà nước cần có chính
sách cụ thể hỗ trợ HTX xây dựng cơ sở hạ tầng như:
đường đi, điện, nước, tiền san lấp mặt bằng…đến khu
đất được giao cho HTX để làm trụ sở, xây dựng cơ sở
dịch vụ của HTX. Nếu không có những sự hỗ trợ này,
HTX ở những nơi đó rất khó tự thân có được trụ sở làm
việc, cũng như nhà xưởng để làm dịch vụ của HTX vì, ở
những vùng này, đất thì có, nhưng điều kiện về giao
thông, điện, nước… thường rất thiếu và kém.
Nếu giải quyết được các vấn đề nêu trên, khó khăn của
HTX về đất đai sẽ được giải quyết phần nào, bản thân
các chính sách của Nhà nước sẽ sát với thực tiễn và khả
năng áp dụng sẽ hiệu quả hơn.


CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI KHU VỰC HTX CẦN ĐƯỢC THAY ĐỔI CĂN BẢN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nghị quyết số 13/NQ-TW, ngày 18 tháng 3 năm 2002 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản
Việt Nam (Khóa IX) về tiếp tục đổi mới, phát triển và nâng cao hiệu quả kinh tế tập thể;
2. Chỉ thị số 20/CT- TW, ngày 02 tháng 01 năm 2008 của Ban Bí thư Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam
về tiếp tục thực hiện Nghị quyết số 13, Hội nghị Trung ương 5 (khóa IX) về kinh tế tập thể;
3. Luật Hợp tác xã 2003;

4. Luật Đất đai năm 2003;
5. Nghị định số 88/2005/NĐ-CP, ngày 11 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về một số chính sách hỗ trợ,
khuyến khích phát triển HTX ở Việt Nam;
6. Thông tư số 02/TT-BKH, ngày 19 tháng 01 năm 2006 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn một số điều
của Nghị định 88/2005/NĐ-CP, ngày 11 tháng 7 năm 2005 của Chính phủ về một số chính sách đối với HTX;
7. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Đất đai năm 2003;
8. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, ngày 03-12 -2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
9. Nghị định số 142/2005/NĐ-CP, của Chính phủ, ngày 14-11-2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
10. Nghị định số 44/2008/NĐ-CP, ngày 09-4- 2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, ngày 03-12-2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
11. Nghị định số108/2006/NĐ-CP, ngày 22-9-2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Đầu tư;
12. Quyết định số 62/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, ngày 20-4-2009 về việc miễn tiền thuê đất để xây
dựng trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe của doanh nghiệp vận tải khách công cộng;
13. Thông tư của Bộ Tài chính số 120/2005/TT-BTC, ngày 30-12-2005 hướng dẫn thực hiện Nghị định số
142/2005/NĐ-CP, ngày 14-11-2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
14. Thông tư của Bộ Tài chính số 141/2007/TT-BTC, ngày 30-11-2007 hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông
tư số 120/2005/TT-BTC, ngày 30-12-2005.

“Ấn phẩm này được xây
dựng với sự giúp đỡ của
Liên minh châu Âu. Tuy
nhiên, nội dung Ấn
phẩm do tác giả hoàn
toàn chịu trách nhiệm và
tuyệt đối không được coi
là phản ánh quan điểm
của liên minh châu Âu”

Tổ chức Gret- Dự án AID-Coop
DỰ ÁN HỖ TRỢ THỂ CHẾ PHÁT TRIỂN HỢP TÁC XÃ
TẠI MIỀN BẮC VIỆT NAM