Xây dựng chiến lược kinh doanh cho doanh nghiệp cổ phần

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU..................................................................................................3
CHƯƠNG I - NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÂY DỰNG CHIẾN
LƯỢC KINH DOANH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN NHÀ Ở........................................................................................5
I - Cơ sở khoa học về xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản
nhà ở.............................................................................................................5
I.1 - Khái niệm và phân loại bất động sản.................................................5
I.2 - Khái niệm kinh doanh bất động sản..................................................6
I.3 - hái niệm và đặc điểm chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở.....7
II – Quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở.....9
II.1 - phân tích môi trường kinh doanh, xác định cơ hội và nguy cơ........9
II.2 – Xác định mục tiêu chiến lược........................................................17
II.3 – Các công cụ xây dựng chiến lược kinh doanh...............................18
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA
DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 119
I – Môi trường vĩ mô.................................................................................19
I.1 - Môi trường kinh tế, chính trị...........................................................19
I.2 - Môi trường xã hội, văn hóa.............................................................22
I.3 - Môi trường khoa học- công nghệ....................................................22
I.4 - Môi trường tự nhiên.........................................................................23
II - Môi trường cạnh tranh ngành...........................................................23
II.1 - Khách hàng.....................................................................................23
II.2 - Các đối thủ cạnh tranh....................................................................24
II.3 - Các đối thủ tiềm ẩn........................................................................27
II.4 - Sức ép từ phía nhà cung cấp...........................................................28
II.5 - Sức ép từ phía sản phẩm thay thế...................................................30
II.6 - Xác định cơ hội và nguy cơ............................................................30
1
III – Phân tích môi trường nội bộ doanh nghiệp, xác định điểm mạnh,
điểm yếu.....................................................................................................32

III.1 - Lĩnh vực hoạt động chính hiện nay của doanh nghiệp cổ phần bao
gồm..........................................................................................................32
III.2 - Nhân lực, nguồn nhân lực.............................................................33
III.3 - Cơ cấu tổ chức quản lý của doanh nghiệp..................................33
III.4 - Tình hình tài chính........................................................................35
III.5 - Văn hóa doanh nghiệp..................................................................36
III.6 - Đánh giá nội bộ và xác định lợi thế cạnh tranh............................36
CHƯƠNG III – XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KINH
DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 1............................................................38
I - Mục tiêu phát triển của doanh nghiệp................................................38
II - Xây dựng ma trận SWOT và lựa chọn các chiến lược kinh doanh
bất động sản nhà ở cho doanh nghiệp.....................................................38
III - Lựa chọn các chiến lược phát triển cho doanh nghiệp..................40
III.1 - Xác định chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở trên cơ sở lý
thuyết.......................................................................................................40
III.2 - Thực tế chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở cụ thể của
doanh nghiệp...........................................................................................41
KẾT LUẬN....................................................................................................44
TÀI LIỆU THAM KHẢO
2
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Chúng ta đều biết cuộc sống con người tồn tại trên nền tảng các nhu cầu
cơ bản là ăn, mặc, ở, đi lại, học hành, giải trí và ước muốn lưu lại cái gì đó
cho đời sau mà ta có.
Vấn đề nhà ở, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người làm công ăn lương đã
trở thành mối quan tâm hàng đầu của rất nhiều người. Nhưng khi xã hội phát
triển, dân số càng tăng, mật độ dân số trên một diện tích ngày càng tăng trong
khi đó đất đai có hạn, không gian sinh tồn của con người bị thu hẹp.

Sau khi Việt Nam gia nhập WTO ( tổ chức thương mại quốc tế ), đầu tư
nước ngoài vào rất mạnh đặc biệt ở hai thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ
Chí Minh. Kéo theo nhu cầu về nhà ở sẽ tăng cao. Sau khi có những sửa đổi,
nới lỏng hơn các quy định về luật cư trú, làn sóng nhập cư vào các thành phố
tăng, do đó những người nhập cư cũng được tạo điều kiện mua bán nhà đất.
Thu nhập ngày càng tăng, dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng tăng.
Vì vậy các doanh nghiệp cần nghiên cứu để đưa ra chiến lược kinh
doanh phù hợp, hiệu quả.
2. Mục tiêu của đề tài:
Làm rõ vấn đề lý luận trong xây dựng chiến lược kinh doanh nhà ở, cũng
như những vấn đề khác liên quan trong xây dựng chiến lược kinh doanh.
Đồng thời đề ra được chiến lược kinh doanh phù hợp.
3. Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là nhà ở, các văn bản dưới luật liên quan
đến nhà ở và các chiến lược kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp cổ phần.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Phương pháp cơ bản để nghiên cứu của đề tài dựa trên cơ sở đổi mới,
tiếp tục nghiên cứu và vận hành kinh doanh ở các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản nói chung, sản xuất kinh doanh nhà ở nói riêng.
3
Sử dụng các phương pháp như: phương pháp hệ thống, phương pháp
logic, phương pháp lịch sử, phân tích, thống kê, phân tích so sánh.
5 - Nội dung:
LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG I - NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÂY DỰNG CHIẾN
LƯỢC KINH DOANH TRONG LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN NHÀ Ở
CHƯƠNG II: PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH CỦA
DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ KINH DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 1
CHƯƠNG III – XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT

ĐỘNG SẢN NHÀ Ở CHO DOANH NGHIỆP CỔ PHẦN ĐẦU TƯ KINH
DOANH VÀ TƯ VẤN NHÀ ĐẤT 1
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
4
CHƯƠNG I - NHỮNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ XÂY DỰNG
CHIẾN LƯỢC KINH DOANH TRONG LĨNH VỰC KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
I - Cơ sở khoa học về xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
I.1 - Khái niệm và phân loại bất động sản
I.1.1 - Khái niệm bất động sản
Theo điều 181 bộ luật dân sự của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa
Việt Nam: bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản
khác theo quy định của pháp luật.
I.1.2 - Phân loại bất động sản
Theo công dụng gồm các loại:
+ Bất động sản nhà ở.
+ Bất động sản đất đai.
+ Bất động sản công nghiệp.
+ Bất động sản thương mại - dịch vụ.
+ Bất động sản nông nghiệp.
+ Bất động sản khác.
I.1.3 – Khái niệm và phân loại bất động sản nhà ở:
I.1.3.1 - Khái niệm bất động sản nhà ở:
Nhà là một loại sản phẩm hữu hình do con người tạo ra và được gắn liền
với đất đai. Nhà để phục vụ cho mục đích làm việc, sinh hoạt, để ở…
Trong quá trình quản lý và sử dụng người ta có thể phân loại công trình
nhà theo nhiều tiêu thức khác nhau như: nhà phục vụ cho công sở, nhà để

phục vụ cho các lợi ích công cộng, hoặc nhà dùng để ở…
5
Nhà dùng để ở là những công trình, kiến trúc được xây dựng lên nhằm
mục đích tạo nơi trú ngụ riêng biệt, ăn ở, sinh hoạt chống lại thiên tai do thời
tiết mang lại của mỗi một gia đình.
Mỗi một quốc gia, một nền văn hóa, mỗi một khí hậu nhất định do từng
điều kiện thích hợp người ta có thể tạo ra những nét đặc trưng về kiến trúc
nhà khác nhau.
Nhà ở cũng là một tài sản, một loại bất động sản mà giá trị của nó phụ
thuộc vào những yếu tố: vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng đồng bộ, chất lượng công
trình, kiểu dáng kiến trúc, diện tích đất đai…
I.1.3.2 - Phân loại bất động sản nhà ở:
Theo quy định của bộ xây dựng, nhà ở được phân thành các loại sau:
+ Biệt thự:
- Hạng 1
- Hạng 2
- Hạng 3
- Hạng 4
+ Nhà cấp 1
+ Nhà cấp 2
+ Nhà cấp 3
+ Nhà cấp 4
+ Nhà tạm
I.2 - Khái niệm kinh doanh bất động sản
I.2.1- Kinh doanh
Có nhiều quan niệm khác nhau về kinh doanh, theo luật doanh nghiệp
2005, kinh doanh là việc thực hiện liên tục 1, 1 số hoặc tất cả công đoạn của
quá trình đầu tư từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên
thị trường nhằm mục đích sinh lời.
6

I.2.2 - Kinh doanh bất động sản
Theo luật kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản
bao gồm : Kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.
+ Kinh doanh bất động sản là việc bò vốn đầu tư, tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ, kinh doanh
bất động sản và thị trường bất động sản bao gồm các dịch vụ môi giới, định
giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản .
+ Giao dịch bất động sản có liên quan đến bất động sản kinh doanh bất
động sản là việc mua bán, chuyển nhượng thuê mua bất động sản giữa tổ chức
cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức cá nhân kinh doanh bất
động sản .
I.3 - hái niệm và đặc điểm chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
I.3.1 - Khái niệm
Chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở là bản phác thảo tương lai bao
gồm các mục tiêu mà doanh nghiệp đạt được cũng như các phương tiện cần
thiết để thực hiện mục tiêu đó.
I.3.2 - Vai trò của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
- Chiến lược kinh doanh có vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động
của các doanh nghiệp, ngày càng được áp dụng một cách rộng rãi.
- Chiến lược kinh doanh giúp cho nhà quản trị doanh nghiệp có một cách
nhìn dài hạn vì nếu chỉ đối phó với các chiến lược ngắn hạn thì rất dễ mắc sai
lầm.
- Chiến lược kinh doanh còn là cơ sở để nhà quản trị đưa ra những quyết
định chính xác, kịp thời đôi khi mang tính vận mệnh đối với doanh nghiệp.
- Chiến lược kinh doanh giúp doanh nghiệp tận dụng được những điểm
mạnh sẵn có, cơ hội trong tương lai để đương đầu với những thách thức và
7
khắc phục những điểm yếu của mình, giữ vững và ngày càng nâng cao vị thế

của doanh nghiệp trong nền kinh tế.
Như vậy, chiến lược kinh doanh luôn giữ vai trò hết sức quan trọng,
quyết định đến thành công hay thất bại của một doanh nghiệp.
Đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì chiến lược kinh doanh là
một khâu tất yếu.
I.3.3 - Đặc điểm của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
+ Kinh doanh bất động sản nhà ở đòi hỏi vốn đầu tư lớn, lâu dài. Do đó
chiến lược kinh doanh là một trong các nội dung vô cùng quan trọng trong
việc kinh doanh bất động sản nhà ở. Vì vậy khi xây dựng chiến lược phải xem
xét xu hướng vận động để tránh các rủi ro.
+ Sự thay đổi và điều chỉnh chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
đòi hỏi phải có thời gian dài.
+ Thị trường bất động sản là một thị trường thiếu thông tin và tính chính
xác thấp. Do đó chất lượng của chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
không cao.
+ Quản trị chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở phụ thuộc vào
nhiều yếu tố:
- Sự khác biệt hóa cao.
- Không thể làm theo số đông.
- Phải biết chấp nhận tính mạo hiểm cao.
- Phụ thuộc nhiều vào chính sách, pháp luật và sự quản lý của nhà nước.
I.3.4 - Căn cứ xây dựng chiến lược kinh doanh BĐS của doanh nghiệp
- Khi xây dựng các chiến lược, doanh nghiệp phải căn cứ vào các định
hướng của Đảng, chế độ chính sách pháp luật của nhà nước, kết quả phân tích
tính toán, dự báo về nguồn lực mà doanh nghiệp có thể khai thác. Chiến lược
luôn được hoàn thiện và sửa đổi khi có những biến đổi lớn về chủ trương và
sự thay đổi lớn của tình hình thị trường. Chiến lược được hình thành từ hiện
8
trạng, nhận thức về quan điểm phát triển của Nhà nước, nhận định về thị
trường và đề ra các chính sách phát triển trong các chiến lược bộ phận.

- Ngoài những căn cứ trên, để xây dựng chiến lược kinh doanh trước hết
phải căn cứ vào một mục tiêu, phương hướng phát triển của doanh nghiệp.
Dựa trên những cơ hội , nguy cơ, điểm mạnh, điểm yếu để đưa ra được chiến
lược kinh doanh phù hợp với sự phát triển toàn diện của doanh nghiệp và xu
hướng phát triển kinh tế-xã hội.
II – Quá trình xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản nhà ở
II.1 - phân tích môi trường kinh doanh, xác định cơ hội và nguy cơ
II.1.1- phân tích môi trường vĩ mô
II.1.1.1- môi trường kinh tế, chính trị:
+ Môi trường chính trị là những vấn đề về quyền lực xã hội như:
- Những diễn biến chính trị trong nước và quốc tế.
- Hệ thống các quan điểm, đường lối, chính sách của chính phủ.
- Các xu hướng quan hệ đối ngoại của chính phủ.
- Hệ thống pháp luật quốc tế và trong nước hiện hành.
+ Môi trường kinh tế:
- Sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới và trong nước.
- Lạm phát: tốc độ lạm phát là nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến bất động
sản.
- Lãi suất và xu hướng biến động của lãi suất có ảnh hưởng tới xu hướng
tiết kiệm tiêu dùng và đầu tư.
- Xu hướng của tỷ giá hối đoái.
- Tiền lương và thu nhập dân cư.
Lương cao, chi phí sản xuất kinh doanh, giá thành, giá bán cao.Dẫn tới
cạnh tranh yếu, hạn chế khuyến khích đầu tư.
Thu nhập dân cư cao ảnh hưởng đến sức mua, đến cầu bất động sản.
II.1.1.2 - Môi trường xã hội, văn hóa:
9
+ Dân số :
Quy mô, tốc độ tăng liên quan đến cầu; cơ cấu dân số, tỷ lệ lao động
trong dân số liên quan đến số lượng, chất lượng đầu vào của nguồn nhân lực.

+ Văn hóa:
Văn hóa là một phạm trù phức tạp, nó ảnh hưởng tới những quan niệm
về kiến trúc, về giá trị, thị hiếu, tiêu dùng bất động sản. Do đó nhà quản trị và
nhà kinh doanh cần hiểu rõ văn hóa từng vùng, miền khu vực để lựa chọn
hướng kinh doanh và nguyên tắc kinh doanh cho phù hợp.
+ Tâm lý dân tộc:
Ảnh hưởng đến cách nghĩ, hoạt động của nhà quản trị, cũng nhà người
lao động, đến phong cách tiêu dùng và sự hình thành các khúc thị trường.
+ Phong cách, lối sống và đặc điểm xã hội.
+ Hôn nhân và gia đình:
Ảnh hưởng đến việc hình thành các nhu cầu xã hội, những nhu cầu về
nhà ở, giao thông, hạ tầng, quy mô gia đình, cơ cấu gia đình, tỷ lệ ly hôn.
II.1.1.3 - Môi trường khoa học- công nghệ:
+ Tác động đến khối lượng, chủng loại, chất lượng của hàng hóa bất
động sản .
- Những phát minh, sáng chế, những cải tiến trong lĩnh vực xây dựng.
- Các máy móc thiết bị cho thiết kế, thi công ngày càng hiện đại và có
hiệu quả.
- Sự xuất hiện của những hàng hóa nội thất, nhiều loại nguyên vật liệu
xây dựng mới.
- Tác động của công nghệ thông tin, của tự động hóa trong sản xuất tiêu
thụ như thăm dò, khảo sát, đo đạc, kiến trúc, kết cấu…
II.1.1.4 - môi trường tự nhiên:
* Môi trường tự nhiên là thiên nhiên, là thế giới xung quanh như khí hậu,
địa văn, địa hình, địa chất, núi rừng, sông ngòi, tài nguyên khoáng sản…
10
Môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến kinh doanh bất động sản trên các
khía cạnh sau:
Tạo ra nhu cầu về loại bất động sản phù hợp.
Tạo ra điều kiện thuận lợi hoặc khó khăn trong tạo lập bất động sản.

Cốt đất, địa chất, thủy văn liên quan đến vấn đề nền móng.
Địa hình, vị trí ảnh hưởng đến chuyển chở vật liệu và tổ chức thi công
xây dựng.
Khí hậu liên quan đến vật liệu tương thích.’
Sông ngòi ảnh hưởng đến hệ thống cầu cống, giao thông, vận chuyển
nguyên vật liệu, cảnh quan hệ động thực vật.
Tạo ra điều kiện thuận lợi, khó khăn trong quản lý, trong đảm bảo tính
ổn định và độ bền bất động sản
II.1.2 - Môi trường cạnh tranh ngành
*Mô hình 5 lực lượng:
Khách hàng.
Các đối thủ cạnh tranh.
Các đối thủ tiềm ẩn.
Sức ép từ phía các nhà cung cấp.
Sức ép của các sản phẩm thay thế.
II.1.2.1- khách hàng:
+ Cầu về sản phẩm dịch vụ:
Ở nước ta nhu cầu thì có thực nhưng cầu có khả năng thanh toán còn
thấp vì thu nhập thấp.
+ Cơ cấu cầu bất động sản và dịch vụ đa dạng.
+ Đối tượng khách hàng phức tạp.
+ Diễn biến của cầu phức tạp thường biến động theo mốt và thị hiếu.
+ Hệ thống thống thông tin về bất động sản yếu và thiếu chính xác nên
việc nắm cầu về bất động sản hàng hoá khó.
11
+ Cầu ảo là vấn đề khó lường tính được dẫn đến việc sốt ảo.
+ Cần phải nhận diện khách hàng và phân khúc thị trường.
* Qua nghiên cứu thị trường, doanh nghiệp có thể chia khách hàng mục
tiêu thành 5 nhóm:
+ Nhóm khách hàng trẻ tuổi độc thân, tự lập, thu nhập khá và thành

công, trong độ tuổi từ 25 đến 32 tuổi:
Họ mong muốn có không gian sống nhỏ, xinh, riêng biệt, phù hợp với đi
sớm về khuya. Đa phần họ chọn nhà, căn hộ thuận tiện giao thông.
Các thông tin về nhà đất được cập nhật thường xuyên trên mạng internet.
+ Nhóm khách hàng là người lớn tuổi, con cái trưởng thành:
Họ quan tâm tới môi trường sống trong lành, thiết kế đẹp, chủ đầu tư uy
tín.
Họ thường ra quyết định kỹ lưỡng, chậm nhưng chắc, khả năng tài chính
cao, sẵn sàng trả giá cho những bất động sản uy tín, an toàn, đảm bảo chất
lượng.
+ Nhóm khách hàng là những người mới lập gia đình:
Họ quan tâm tới giá và phương thức thanh toán.
Đây là nhóm khách hàng đầy tiềm năng trong tương lai.
+ Nhóm khách hàng mà chủ đầu tư kinh doanh bất động sản tập trung
nhiều nhất là những gia đình công chức, thành phần giàu có trong xã hội, các
doanh nhân thành đạt muốn khẳng định đẳng cấp của mình:
Đa phần họ chọn vị trí chiến lược gần trung tâm; khu cao cấp, sang
trọng, môi trường sống trong lành.
Họ ít nhạy cảm về giá, sẵn sàng chi trả cho những ngôi nhà lý tưởng,
thuận lợi giao thông ; kết nối với trung tâm, hướng nhà phù hợp.
+ Nhóm đầu tư, kinh doanh:
Mục tiêu hàng đầu là khả năng sinh lời của bất động sản.
Điều quan trọng nhất đối với họ là thông tin. Họ quan tâm tới tiềm năng
của khu đất, căn hộ hoặc ngôi nhà sẽ mua được quy hoạch như thế nào, kiến
12
trúc ra sao, các tiện ích công cộng, tính năng của sản phẩm có mua bán được
không, nhanh chóng hay không?
Họ tìm kiếm thông tin trên báo, tạp chí, phương tiện truyền thông, đặc
biệt là các công ty địa ốc, môi giới thông qua nhân viên kinh doanh bất động
sản.

Giới đầu tư, kinh doanh bất động sản chiếm 52% lượng khách hàng và là
phân khúc chính trong chiến lược tiếp thị, phân phối của đa số chủ đầu tư.
II.1.2.2 - các đối thủ cạnh tranh
* Các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp bao gồm toàn bộ các doanh
nghiệp đang kinh doanh cùng ngành nghề và cùng khu vực thị trường với
ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp. Số lượng, quy mô, sức mạnh của
từng đối thủ cạnh tranh đều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp.
Theo M.Porter, những vấn đề sau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự cạnh tranh
giữa các đối thủ: Số lượng cạnh tranh là nhiều hay ít? Mức độ cạnh tranh là
nhanh hay chậm? Các đối thủ cạnh tranh có đủ ngân sách để khác biệt hóa sản
phẩm hay chuyển hướng kinh doanh không? Năng lực sản xuất của các đối
thủ cạnh tranh như thế nào, tính chất đa dạng của sản xuất kinh doanh của các
đối thủ ở mức nào? Mức độ kỳ vọng của các đối thủ cạnh tranh vào chiến
lược kinh doanh của họ và sự tồn tại của rào cản ngành.
Các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản ngày càng lớn,
quy mô đầu tư ngày càng mở rộng, tuy nhiên để khác biệt hóa sản phẩm bất
động sản thì tương đối khó. Do đó áp lực cạnh tranh của các đối thủ trong
cạnh tranh ngành bất động sản là tương đối lớn.
II.1.2.3 - Các đối thủ tiềm ẩn:
* Đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện không có ở trong ngành
nhưng có khả năng tham gia vào hoạt động kinh doanh trong ngành đó.
13
Các doanh nghiệp đang hoạt động trong ngành luôn tìm mọi cách để hạn
chế doanh nghiệp khác muốn tham gia vào thị trường vì khi đó sẽ có thêm đối
thủ mới có thể làm ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp.
Theo M.Porter, những nhân tố sau tác động đến quá trình tham gia thị
trường của các đối thủ mới: các rào cản thâm nhập thị trường, hiệu quả kinh
tế của quy mô, bất lợi về chi phí do các nguyên nhân khác, sự khác biệt hóa
sản phẩm, yêu cầu về vốn cho sự thâm nhập, chi phí chuyển đổi, sự tiếp cận

đường dây phân phối, các chính sách thuộc quản lý vĩ mô.
Đối với thị trường bất động sản thì rào cản thâm nhập thị trường là tương
đối lớn vì khi ra nhập thị trường đòi phải có vốn lớn và thời gian thu hồi vốn
là lâu, và việc rút ra khỏi thị trường cũng cần phải đòi hỏi một thời gian dài.
Bên cạnh đó bất lợi về các chi phí do tham gia vào thị trường bất động sản là
tương đối phức tạp và mất nhiều thời gian. Khả năng khác biệt hóa sản phẩm
cũng khó hơn các ngành kinh doanh khác. Đó là các nhân tố mà các đối thủ
cạnh tranh tiềm ẩn phải nghiên cứu trước khi quyết định có tham gia vào thị
trường bất động sản hay không.
II.1.2.4 - Sức ép từ phía nhà cung cấp:
* Về mặt lý thuyết xét trên các mặt:
+ Sức ép từ phía nhà cung cấp các yếu tố đầu vào:
- Đất đai: nhà nước và tất cả các cá nhân có quyền sử dụng đất cung cấp
đất đai, trong đó nhà nước có vai trò quan trọng.
- Các tư liệu sản xuất như: máy móc, thiết bị các nguyên nhiên vật liệu.
- Thị trường vốn, yếu tố vốn.
- Lao động.
+ Phân tích tác động của từng loại thị trường.
- Thị trường hàng hóa thông thường.
- Thị trường vốn.
- Thị trường công nghệ.
- Thị trường lao động.
14
- Số lượng nhà cung cấp.
- Khả năng thay thế của các yếu tố đầu vào.
+ Tầm quan trọng của các yếu tố đầu vào đối với hoạt động của doanh
nghiệp .
+ Vị trí quan trọng của doanh nghiệp đối với nhà cung cấp.
II.1.2.5 - Sức ép từ phía sản phẩm thay thế:
* Sản phẩm thay thế là một trong những nhân tố quan trọng tác động đến

quá trình tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp. Sản phẩm thay thế là những
sản phẩm của các doanh nghiệp trong những ngành khác nhau nhưng thỏa
mãn những nhu cầu của người tiêu dùng giống như các công ty trong ngành.
Càng nhiều loại sản phẩm thay thế xuất hiện bao nhiêu sẽ càng tạo ra sức ép
lớn đến hoạt động tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp bấy nhiêu.
* Các bất động sản cùng mục đích sử dụng trong hiện tại có thể thay thế
cho nhau trong tương lai .
* Các hình thức giao dịch kinh doanh và các dịch vụ bất động sản có thể
thay thế cho nhau
* Những bất động sản bổ sung thì tự chúng lại ảnh hưởng đến giá trị của
bất động sản khác không thay thế nhưng có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của
bất động sản.
II.1.3 – Môi trường nội bộ doanh nghiệp
Môi trường bên trong doanh nghiệp bao gồm những yếu tố về nguồn
nhân lực, tài chính, nghiên cứu và phát triển, sản phẩm và quản lý sản xuất…
Phân tích những yếu tố đó giúp cho nhà quản trị nhận biết được những điểm
mạnh, điểm yếu hiện tại của doanh nghiệp. Điểm mạnh là những điểm mà
doanh nghiệp làm tốt hơn đối thủ, tạo nên lợi thế cạnh tranh cho doanh
nghiệp. Điểm yếu là những mặt hạn chế, cần được khắc phục để doanh nghiệp
có thể đương đầu với môi trường cạnh tranh.
•Phân tích tác động của hoạt động Marketing:
15
Marketing được coi là một trong những hoạt động có tính chất quyết
định đến kết quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Trong quá trình tham
gia hoạt động sản xuất kinh doanh, các doanh nghiệp phải thường xuyên cập
nhật và phân tích các yếu tố như: hình ảnh của doanh nghiệp, giá bán sản
phẩm, hoạt động của hệ thống phân phối và hiệu quả của những chương trình
quảng cáo, khuyến mãi, tham gia hội chợ…
+ Tác động của khả năng sản xuất, nghiên cứu và phát triển ( R&D).
Khả năng sản xuất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến hoạt động

kinh doanh của doanh nghiệp. Nó thể hiện qua các yếu tố như quy mô, cơ cấu,
trình độ kỹ thuất sản xuất, hình thức tổ chức quá trình sản xuất.
Nghiên cứu và phát triển là hoạt động có mục đích sáng tạo sản phẩm,
dịch vụ mới và khác biệt hóa sản phẩm, sáng tạo, cải tiến công nghệ, vật liệu
mới. Trong các hoạt động đầu tư, đầu tư vào nghiên cứu và phát triển thường
đem lại lợi nhuận rất lớn. Đầu tư vào nghiên cứu và phát triển giúp cho doanh
nghiệp có thể cải tiến được quy trình công nghệ nhằm giảm chi phí trong sản
xuất hoặc tạo lên sự khác biệt trong sản phẩm với đối thủ cạnh tranh, từ đó
xây dựng lên thế mạnh riêng cho doanh nghiệp.
•Tác động của yếu tố nguồn nhân lực:
Nhân lực là lực lượng lao động sáng tạo của doanh nghiệp. Nếu doanh
nghiệp tuyển mộ được nguồn nhân lực tốt sẽ có được lợi thế cơ bản so với đối
thủ cạnh tranh. Để đánh giá được hệ thống nguồn nhân lực, các chuyên gia
kinh tế thường sử dụng những chỉ tiêu chủ yếu sau:
- Đội ngũ nhân sự: Số lượng, chất lượng nguồn lao động.
- Quy trình quản lý: Quy trình tuyển dụng, đào tạo người lao động.
- Chính sách tiền lương mà doanh nghiệp trả cho người lao động.
- Sự hoạt động có hiệu quả của mô hình tổ chức doanh nghiệp.
- Năng lực của ban lãnh đạo: Trình độ, độ tuổi, phong cách lãnh đạo,
mâu thuẫn nội bộ.
•Tác động của yếu tố cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp:
16
Cơ cấu tổ chức bộ máy quản trị là tổng hợp các bộ phận khác nhau có mối
liên hệ và quan hệ phụ thuộc lẫn nhau, được chuyên môn hóa, được giao những
trách nhiệm và quyền hóa nhất định và được bố trí theo từng cấp nhằm thực hiện
các chức năng quản trị doanh nghiệp. Quản trị doanh nghiệp có tác động mạnh
mẽ đến quá trình sản xuất, chất lượng sản phẩm, hiệu quả kinh doanh của doanh
nghiệp. Vì vậy doanh nghiệp cần chú trọng đến việc đánh giá đúng thực trạng cơ
cấu tổ chức thông qua hệ thống tổ chức và cơ chế hoạt động của nó. Ngoài ra
doanh nghiệp cần chú ý đánh giá tính hiệu quả của cơ cấu tổ chức thông qua chỉ

tiêu: tốc độ ra quyết định, tính kịp thời và độ chính xác của quyết định.
•Tác động của yếu tố tài chính:
Tình hình tài chính có tác động trực tiếp đến kết quả và hiệu quả kinh
doanh trong một giai đoạn phát triển của doanh nghiệp. Mọi hoạt động: đầu
tư, mua sắm, dự trữ, lưu kho… cũng như khả năng thanh toán của doanh
nghiệp ở mọi thời điểm đều phụ thuộc vào khả năng tài chính của nó.
Để đánh giá tình hình tài chính của doanh nghiệp ta dựa vào các chỉ tiêu
sau: cầu về vốn và khả năng huy động vốn, việc phân bổ vốn, hiệu quả sử
dụng vốn sản xuất…
II.2 – Xác định mục tiêu chiến lược
II.2.1 - Tầm quan trọng của việc xác định mục tiêu chiến lược
Mục tiêu của doanh nghiệp là kết quả mà doanh nghiệp phấn đấu và có
khả năng đạt được trong khoảng một thời gian nhất định. Các mục tiêu luôn
được xác định một cách rõ ràng và cụ thể mới đảm bảo cho doanh nghiệp đạt
được thành công.
Để xác định được mục tiêu hợp lý, doanh nghiệp phải căn cứ vào chức
năng nhiệm vụ của doanh nghiệp. Đặc biệt là phải xem xét điểm mạnh, điểm
yếu cũng như cơ hội, nguy cơ và các mối đe dọa mà doanh nghiệp đã thấy
được trong quá trình phân tích môi trường kinh doanh và nội bộ doanh
nghiệp.
17