Tóm tắt luận án tiến sĩ kinh tế định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây dựng và kinh doan

CHƯƠNG 1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
Với những ñặc ñiểm riêng biệt của mình, nhà ở là một sản phẩm ñặc thù và ñược
ñịnh giá dựa trên các phương pháp và nguyên tắc riêng ñối với sản phẩm này. Trên thực tế
việc ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở vẫn còn nhiều vấn ñề bất cập cụ
thể: Trong năm 2007 thị trường ñã chứng kiến có nhiều dự án nhà ở khách hàng phải tranh
nhau xếp hàng ñể ñăng ký mua căn hộ như dự án như Vista, Sky Garden, Hoàng Anh Gia
Lai… tại thành phố Hồ Chí Minh; hoặc như dự án Nam Cường tại ñường Lê Văn Lương
kéo dài tại Hà Nội trong năm 2009; trong khi ñó rất nhiều dự án nhà ở có chất lượng, ñiều
kiện mua và có vị trí tương ñồng, ñặc biệt là một số dự án ngay cạnh các vị trí dự án trên,
thậm chí còn ñược ñưa ra bán trước nhưng có rất ít khách hàng quan tâm.
Một trong những nguyên nhân chính dẫn ñến tình trạng trên là do các doanh nghiệp chủ yếu
áp dụng phương pháp so sánh ñể nhà ở thương mại xây dựng mới, nhưng phương pháp này lại
ñược xây dựng trên các quan ñiểm không thống nhất về nhà ở thương mại xây dựng mới, về quan
hệ cung cầu và giá trị nhà ở thương mại xây dựng mới. Một số ít doanh nghiệp cũng ñã sử dụng kết
quả của một số hàm hồi quy khi ñịnh giá, tuy nhiên, thường vẫn mang tính cục bộ trong một vùng
hay một tuyến ñường giới hạn, mà không gắn liền ñược với các thông số ñặc trưng của cấu trúc các
ñô thị cụ thể và như vậy không thể ñưa ra các dự báo quan trọng về biến thiên giá cả nhà ở thương
mại xây dựng mới trên quy mô toàn bộ thành phố. Vậy một câu hỏi ñược ñặt ra là, mô hình ñịnh
giá nào phù hợp với nhà ở thương mại xây dựng mới, và cần có những ñiều kiện gì ñể áp dụng
hiệu quả mô hình này tại Việt Nam.
Xuất phát từ những lý do ñó, tác giả luận án ñã chọn ñề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây
dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñể làm chủ ñề nghiên cứu
của mình.
1.2 Tổng quan nghiên cứu
1.2.1 Tổng hợp các công trình nghiên cứu liên quan ñến vấn ñề nghiên cứu
1.2.2 Nhận xét và ñánh giá các công trình nghiên cứu
1.2.2.1. Cơ sở lý thuyết
Hầu hết các công trình nghiên cứu ñều dựa trên những cơ sở cơ bản về phương pháp,
nguyên tắc và quy trình cơ bản về xác ñịnh giá bất ñộng sản.
1.2.2.2. Các phương pháp nghiên cứu

Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các công trình nghiên cứu cho thấy, hầu hết các
nghiên cứu ñều ñược áp dụng cả hai phương pháp nghiên cứu ñịnh tính và ñịnh lượng; trong ñó
phần lớn các nghiên cứu ñều thực hiện nghiên cứu sâu vào tình huống cụ thể, ñồng thời thu thập số
liệu qua quan sát thực tế ñể sử dụng cho việc phân tích hàm hồi quy.
1.2.2.3. Các ñóng góp và mối liên hệ của các công trình nghiên cứu
- Cơ sở xác ñịnh giá nhà và phương pháp xác ñịnh giá nhà là nền tảng quan trọng nhất làm
căn cứ ñể xác ñịnh ñược mức giá cơ bản.

- Các nghiên cứu khoa học ñã chỉ ra tính phức tạp của ñịnh giá nhà ở TMXD, bởi vì giá nhà
ở TMXD mới nói riêng và giá BðS nói chung ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố.
- Các nhà khoa học ñã chỉ ra các quy trình, các nguyên tắc của ñịnh gía BðS, tuy nhiên chưa
ñưa ra ñược quy trình và nguyên tắc của ñịnh giá nhà ở TMXDM.
1.2.3. Những hạn chế và khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu
- Các nghiên cứu chưa có sự so sánh và kiểm chứng mức giá mà nghiên cứu ñưa ra có thực
sự phù hợp và hoàn hảo hơn mức giá mà các doanh nghiệp ñưa ra hay không.
- Các nghiên cứu này cũng mới chỉ nêu lên vấn ñề và tìm ra quy luật cho quan ñiểm của
mình ở một thị trường cụ thể.
- Một số tác giả này ñã áp ñặt quan ñiểm của mình trước khi thực hiện nghiên cứu, do
vậy quá trình nghiên cứu ñều hướng theo quan ñiểm từ trước vì thế kết quả nghiên cứu thiếu
tính khách quan.
- Việc ñịnh giá BðS ñối với nhà ở TMXDM chưa có một nghiên cứu nào ñi vào nghiên
cứu một cách ñầy ñủ.
- Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM chủ yếu bằng kinh nghiệm mang tính ñịnh tính ñể ñịnh giá..
- Tổ chức hoạt ñộng ñịnh giá chưa có sự thống nhất.
- Thế giới ñã ñưa ra mô hình ñịnh lượng ñể ứng dụng ñịnh giá, tuy nhiên chỉ phù hợp với
thế giới, với thị trường BðS phát triển có tính ổn ñịnh cao, việc vận dụng trong ñiều kiện ở Việt
nam chưa có một nghiên cứu nào cụ thể.
1.3. Mục ñích, ý nghĩa luận án
1.3.1. Mục ñích nghiên cứu của luận án
Phân tích và ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD

nhà ở, từ ñó ñưa ra các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác này .
1.3.2. Ý nghĩa nghiên cứu của luận án
- Làm tài liệu tham khảo cho những người quan tâm ñến vấn ñề nhà ở thương mại xây
dựng mới .
- Giúp cho các nhà quản lý và các doanh nghiệp có thêm một căn cứ khoa học về công tác
ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñể tham khảo trong quá trình ñưa ra các quyết ñịnh quản
lý và kinh doanh.
1.3.3. Câu hỏi nghiên cứu
- Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở còn có những vấn ñề gì
bất cập và tồn tại? Nguyên nhân dẫn ñến các vấn ñề bất cập và tồn tại ñó?
- Giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá có phù hợp với nhu cầu của
thị trường và ñảm bảo mục tiêu của doanh nghiệp?
- Những yếu tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư TMXDM tại các DNðTXD&KD
nhà ở?
- Các DNðTXD&KD nhà ở cần làm gì ñể hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM?

1

2


1.4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1. ðối tượng nghiên cứu
Công tác ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và
kinh doanh nhà ở.
1.4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Luận án nghiên cứu công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các công ty ñầu tư, xây dựng và
kinh doanh nhà ở.
- Luận án giới hạn phạm vi nghiên cứu trong lĩnh vực ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng
mới tại các DNðTXD&KD nhà ở và tập trung vào giai ñoạn 2008 - 2012.

1.5. Các kết quả nghiên cứu dự kiến
Dựa trên các mục tiêu nghiên cứu ñã ñặt ra, luận án dự kiến ñóng góp những ñiểm mới
sau ñây:
- Tổng hợp các nhân tố ảnh hưởng ñến giá nhà ở thương mại xây dựng mới, từ ñó làm căn
cứ cho việc xác ñịnh các biến phục vụ cho việc xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM.
- Xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng và mức ñộ ảnh của các yếu tố ñó ñến giá nhà chung cư
TMXDM.
- ðề xuất nhóm các giải pháp ñể hoàn thiện và giải quyết các vấn ñề còn tồn tại của công tác
ñịnh giá nhà TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở.
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI
XÂY DỰNG MỚI TẠI DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG
VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
2.1. ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới của doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh
doanh nhà ở
2.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại và ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới
2.1.1.1. Khái niệm nhà ở thương mại
ðiều 3 của Nghị ñịnh 71/2010/Nð-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ ñã quy ñịnh “Nhà ở
thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế ñầu tư xây dựng ñể bán, cho
thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường; Trong ñó, nhà ở ñược ñầu tư xây dựng ñể bán và cho thuê
sẽ có hai hình thức cơ bản là ñầu tư xây dựng mới hoàn toàn và ñầu tư cải tạo, tu sửa, nâng cấp”
(12).
2.1.1.2. Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới
• Khái niệm ñịnh giá tài sản
ðịnh giá tài sản là việc ñánh hoặc ñánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại
một ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
• Khái niệm ñịnh giá bất ñộng sản
3

ðịnh giá bất ñộng sản là việc ước tính giá trị của bất ñộng sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ
cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh rõ trong những ñiều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất

ñịnh với những phương pháp phù hợp.
• Khái niệm ñịnh giá nhà ở
ðịnh giá nhà ở ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của một nhà ở xác ñịnh bằng hình thái
tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh.
• Khái niệm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới
ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở
thương mại xây dựng mới là việc chủ dự án ñầu tư xây dựng nhà ở xác ñịnh giá bán hoặc cho thuê
ñối với một nhà ở cụ thể, tại một thời ñiểm xác ñịnh dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị
trí, quy mô, thực trạng của nhà ở ñó và tuân theo cơ chế thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá.
Như vậy, ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và
kinh doanh nhà ở có thể ñược ñịnh nghĩa như sau: ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại
các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở là việc các doanh nghiệp sử dụng các
phương pháp ñịnh giá nhà ở ñể xác ñịnh mức giá bán tại thời ñiểm doanh nghiệp cần ñịnh giá ñể
ñáp ứng các mục tiêu kinh doanh của doanh nghiệp.
• Thời ñiểm ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD nhà ở:
Thông thường các DNðTXD&KD nhà ở sẽ ñịnh giá nhà ở TMXDM tại 03 thời ñiểm
trong quá trình ñầu tư dự án ñó là: ðịnh giá phục vụ cho việc xây dựng hồ sơ dự án, ñịnh giá tại
thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn ñầu tư cho dự án và ñịnh giá bán khi dự án hoàn thiện.
- ðịnh giá nhà ở TMXDM phục vụ xây dựng hồ sơ dự án
- ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm ñược phép huy ñộng vốn của khách hàng theo
quy ñịnh
- ðịnh giá nhà ở TMXDM tại thời ñiểm dự án hoàn thành phần thô
2.2.2. Mục ñích, nguyên tắc và ñặc ñiểm của ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp
ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
2.2.2.1. Mục ñích
Doanh nghiệp ñầu tư xây dựng nhà ở thương mại thông qua việc ñịnh giá ñể thực hiện mục
tiêu của mình. Mục tiêu ñó có thể là: ðể tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, ñể kiếm doanh thu tối ña
trước mắt, ñể chiếm vị trí dẫn ñầu.
2.2.2.2. Nguyên tắc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới
2.2.2.3. ðặc ñiểm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư kinh

doanh nhà ở
- Việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới không chỉ tuân thủ kỹ thuật ñịnh giá mà còn
phải gắn mục ñích ñịnh giá.
- Nhà ở thương mại xây mới là loại tài sản không thể di dời ñược, nên trong qui trình
ñịnh giá buộc phải có giai ñoạn ñiều tra, khảo sát thực ñịa, tại nơi có bất ñộng sản - ñối tượng
của ñịnh giá.

4


- Mỗi nhà ở thương mại xây mới là một tài sản ñộc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí) phản
ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng.
2.2. Quy trình tổ chức và phương pháp ñịnh giá nhà ở xây dựng mới tại các doanh nghiệp
ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
2.2.1. Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
Nhóm 1:
Doanh nghiệp sẽ thành lập tổ ñịnh giá trên cơ sở huy ñộng các thành viên của các phòng
chức năng có liên quan trong doanh nghiệp, sau khi tổ chuyên trách ñịnh giá và ñề xuất giá với lãnh
ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh.
• Nhóm 2:
Lãnh ñạo doanh nghiệp căn cứ vào các thông tin do các bộ phận chức năng trong doanh
nghiệp cung cấp ñể trực tiếp tiến hành ñịnh giá và quyết ñịnh mức giá nhà ở cho dự án của doanh
nghiệp ñang tiến hành ñầu tư.
• Nhóm 3:
Mô hình quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM nhóm này ñược thực hiện như nhóm
thứ 2, tuy nhiên sự khác biệt của nhóm này là trước khi Lãnh ñạo doanh nghiệp quyết ñịnh mức
giá, doanh nghiệp sẽ tiến hành thuê thẩm ñịnh mức giá mà tổ ñịnh giá của doanh nghiệp ñã ñề xuất
với ban Lãnh ñạo của doanh nghiệp.
• Nhóm 4:
ðối với nhóm này, việc tổ chức ñịnh giá ñược doanh nghiệp thuê toàn bộ cho tổ chức ñịnh

giá ñộc lập ñịnh giá, doanh nghiệp căn cứ trên mức giá của tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñể quyết ñịnh
mức giá.
2.2.2. Phương pháp ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
ðối với ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại Việt Nam hiện nay thì phương pháp
ñược sử dụng phổ biến nhất vẫn là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Trong khuôn
khổ của luận án, tác giả sẽ phân tích ba phương pháp cơ bản là phương pháp so sánh, phương pháp
chi phí và phương pháp ñầu tư. Hai phương pháp còn lại là lợi nhuận và thặng dư là các phương
pháp phái sinh của 3 phương pháp trên.
2.2.3. Phương pháp ñịnh giá ẩn (Hedonic)
a. Cơ sở lý luận
Thuật ngữ Hedonic ñược sử dụng ñể mô tả "tỷ trọng về tầm quan trọng tương ñối của các
thành phần khác nhau so với các thành phần khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong
muốn" (Goodman, 1998: 292) (59). Rosen (1974: 34) (87)
b. Nền tảng lý thuyết mô hình ñịnh giá Hedonic
Trong nghiên cứu vào năm 2003, Malpezzi (78) ñã có một bài nhận ñịnh xuất sắc về sự phát
triển lý thuyết của mô hình ñịnh giá Hedonic. Ông chỉ ra, mô hình Hedonic là sự ước lượng giá trị
của nhiều yếu tố riêng lẻ. Phương trình Hedonic không chỉ ño lường các nhân tố ảnh hưởng mà
còn ño lường sở thích người mua tác ñộng ra sao ñến giá nhà.
5

c. Lịch sử ban ñầu của mô hình Hedonic
d. Thực tế nghiên cứu áp dụng mô hình Hedonic
e. Các thành phần trong mô hình Hedonic
Từ quá trình tìm hiểu các nghiên cứu trên ñây cho thấy, phần lớn các nghiên cứu khi ứng
dụng mô hình Hedonic ñều tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà là: Vị trí, cấu trúc của
nhà, khu dân cư và các thuộc tính của chúng. Sau ñây tác giả sẽ làm rõ về những nghiên cứu này.
• Thứ nhất thuộc tính vị trí
• Thứ hai thuộc tính kết cấu
• Thứ ba thuộc tính khu dân cư
2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến ñịnh giá ở thương mại xây dựng mới

Mục tiêu của doanh nghiệp; Chi phí sản xuất của doanh nghiệp; Yếu tố tâm lí của khách hàng khi
chấp nhận mức giá; Cách thức tổ chức và qui trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới; Lựa
chọn phương pháp ñịnh giá thích hợp; Hệ thống thông tin ñịnh giá; ðội ngũ nhân lực; Các nhân tố
về ñiều kiện tự nhiên; Môi trường pháp lý - cơ chế chính sách; Môi trường kinh tế; Hoạt ñộng của
thị trường BðS, xu hướng phát triển của thị trường BðS; Nhận thức của người ñịnh giá về các
nhân tố ảnh hưởng ñến gía nhà ở TMXDM
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Khung lý thuyết nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
ñể xác ñịnh vấn ñề nghiên cứu, luận án ñưa ra khung nghiên cứu như sau:
3.1.1 Khung lý thuyết

Sơ ñồ 3.1: Khung lý thuyết nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM
6


3.1.2 Khung nghiên cứu và cách tiếp cận nghiên cứu
Nội dung công tác ñịnh
giá nhà ở TMXDM

Tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại
các DNðTXD&KD nhà ở

Mục tiêu hoàn thiện công tác ñịnh giá
nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở

- ðặc ñiểm và nguyên tắc
ñịnh giá nhà ở TMXDM

- Chính sách và căn cứ của DN trong
ñịnh giá nhà ở TMXDM

- Lựa chọn và xây dựng ñược mô hình
tổ chức ñịnh giá phù hợp với DN

- Mô hình tổng quát về tổ
chức ñịnh giá nhà ở
TMXDM

- Các mô hình tổ chức cơ bản ñã ñược
các DNðTXD&KD nhà ở triển khai
trong quá trình ñịnh giá nhà ở TMXDM

- ðiều chỉnh và xây dựng quy trình ñịnh
giá nhà ở TMXDM ñảm bảo tính khoa
học và giảm thiểu chi phí.

- Quy trình khung ñịnh giá
nhà ở TMXDM

- Các quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM
ñược các DN tổ chức thực hiện.

- Các phương pháp ñịnh
giá nhà ở TMXDM

- Mức ñộ sử dụng và tính hiệu quả của
các phương pháp ñịnh giá ñược các DN
sử dụng.

- Lựa chọn và ứng dụng phương pháp
ñịnh giá nhà ở TMXDM phù hợp với
ñặc thù DN và thị trường, có căn cứ
khoa học, tính linh hoạt và khả thi cao.

- Các nhân tố ảnh hưởng
ñến ñịnh giá nhà ở
TMXDM.

- Chính sách, phương pháp và căn cứ
ñiều chỉnh giá sau ñịnh giá nhà ở
TMXDM của các DN.

- Các ñiều kiện về nhân sự, pháp lý, cơ
sở dữ liệu thông tin ñể ñáp ứng ñược
mục tiêu hoàn thiện.

Sơ ñồ 3.2: Khung nghiên cứu về ñịnh giá nhà ở TMXDM nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá
nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
3.2. Quy trình nghiên cứu
ðể thực hiện ñược mục tiêu nghiên cứu, luận án tiến hành nghiên cứu theo quy trình sau ñây
(sơ ñồ 1.2):
Nghiên cứu tổng quan và xin ý
kiến chuyên gia trong lĩnh vực
ñịnh giá BðS

Phân tích thực trạng ñịnh
giá nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở

ðánh giá thực trạng ñịnh gía nhà ở
TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở

Xác ñịnh vấn ñề
nghiên cứu

Xây dựng khung
lý thuyết về ñịnh giá
nhà ở TMXDM

Phỏng vấn và xin ý kiến các chuyên gia ðGBðS.
Phỏng vấn sâu Lãnh ñạo, chuyên viên chuyên trách
ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở.
Phỏng vấn khách hàng mua nhà nhằm xác ñịnh nhóm
nhân tố ảnh hưởng giá nhà ở TMXDM.
ðiều tra bằng phiếu khảo sát ñối với khách hàng ñã mua
nhà ở TMXDM tại các dự án nhà ở thuộc TP. Hà Nội

ðề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các doanh nghiệp ðTXD&KD nhà ở

Sơ ñồ 3.3: Quy trình nghiên cứu của luận án
3.3. Phương pháp nghiên cứu
ðể giải quyết ñược các vấn ñề nghiên cứu phù hợp với mục tiêu nghiên cứu, luận án ñã sử
dụng các phương pháp chủ yếu sau:
3..3.1. Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp
3.3.2. Phương pháp chuyên gia
3.3.3. Phương pháp phỏng vấn sâu
3.3.4. Phương pháp ñịnh lượng:
7

CHƯƠNG 4. THỰC TRẠNG ðỊNH GIÁ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI
TẠI CÁC DOANH NGHIỆP ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
4.1. Tổng quan về phát triển nhà ở tại Việt Nam trong thời gian qua
4.1.1. Kết quả phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua
Với các chính sách mà Nhà nước ñã ban hành trong thời gian vừa qua thì lĩnh vực nhà ở ñã
ñạt ñược những kết quả ñáng khích lệ. Có thể ñánh giá kết quả ở các mặt sau ñây:
- Về số lượng nhà ở và hệ thống các ñô thị
- Tăng trưởng về số lượng nhà ở trong cả nước
- Về hệ thống ñô thị trong cả nước:
- Về tăng trưởng số lượng nhà ở tại ñô thị và nông thôn
4.1.2. Tăng trưởng về diện tích nhà ở
- Tính trong phạm vi cả nước
- So sánh khu vực ñô thị và khu vực nông thôn
4.1.3. Chất lượng nhà ở và quy mô căn hộ
4.1.4. Về tài chính nhà ở
4.1.5. Quy mô, năng lực của các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở
Số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản hàng năm tăng lên từ 20-50%. Tính ñến
năm 2012 số doanh nghiệp kinh doanh bất ñộng sản tăng gấp 5 lần so với năm 2002.
4.2. Thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây
dựng và kinh doanh nhà ở
4.2.1. Thực trạng giá cả nhà ở thương mại tại Việt Nam
Thực trạng giá cả nhà ở thương mại ñể bán
ðối với thị trường căn hộ
- Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh
- Tại thị trường TP. Hà Nội
Thực trạng giá cả nhà ở thương mại cho thuê
4.2.2. Thực trạng về chính sách và căn cứ trong ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại
các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
4.2.2.1. Chính sách của các doanh nghiệp về ñịnh giá nhà ở

Cũng giống như các doanh nghiệp kinh doanh khác, khi thực hiện xác ñịnh giá cho sản
phẩm nhà ở thương mại xây dựng mới, các doanh nghiệp ñã xem xét các quan ñiểm chính sách sau
ñây về vấn ñề xác ñịnh giá nhà ở, ñó là xác ñịnh giá cho sản phẩm mới, xác ñịnh giá có chiết khấu
và bù trừ, xác ñịnh giá ñể kích thích tiêu thụ và xác ñịnh giá phân biệt.
4.2.2.2. Căn cứ xác ñịnh giá nhà của các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
- ðơn giá xây dựng
- Khung giá chuyển quyền sử dụng ñất:
8


- Lãi suất ngân hàng
- Quan hệ cung cầu nhà ở
4.2.3. Thực trạng về mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư
kinh doanh nhà ở
Từ thực tế nghiên cứu chưa có một doanh nghiệp nào có một mô hình tổ chức ñịnh giá hoàn
thiện, chủ yếu là thành lập tổ ñịnh giá khi có dự án triển khai và tự giải thể sau khi xác ñịnh xong
giá bán cho dự án.
4.2.3. Thực trạng quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư
kinh doanh nhà ở
Thực tế nghiên cứu và tìm hiểu hoạt ñộng ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở cho thấy,
cả bốn nhóm quy trình ñược trình bầy tại mục 3.2.3.1 của luận án ñều ñược sử dụng. Tuy nhiên số
lượng doanh nghiệp áp dụng các nhóm quy trình là khác nhau và mức ñộ áp dụng triệt ñể quy trình
ñó cũng khác nhau. Mức ñộ áp dụng từng nhóm quy trình của các doanh nghiệp qua số liệu ñiều
tra của luận án như sau:
Bảng số 4.3: Tỷ lệ áp dụng các nhóm quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM của
DNðTXD&KD nhà ở tại thời ñiểm năm 2012
STT
Nhóm quy trình
Số lượng DN áp dụng
Tỷ lệ DN áp dụng (%)

1
Nhóm quy trình 1
48
58,54
2
Nhóm quy trình 2
17
20,73
3
Nhóm quy trình 3
5
6,10
4
Nhóm quy trình 4
12
14,63
Tổng cộng
82
100,00
Nguồn: Thống kê từ kết quả khảo sát và ñiều tra của luận án
4.2.3.1. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 1
Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức
giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau:
Bảng 4.4: Mức giá ñược ñịnh giá quy trình 1 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án
Giá bán bán tại
Giá tại thời
Giá tại thời ñiểm
thời ñiểm dự án
ñiểm ñược

lập hồ sơ
STT
Tên dự án
hoàn thành
phép bán
(triệu ñồng/m2)
(triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2)
CC M3-4 – Nguyễn Chí Thanh
27,5
32,5
35,1
1
CC Geleximco
12,5
16,6
17,0
2
CC An sinh
5,5
7,5
17,5
3
CC Anh Bình – Q. Tân Phú
8,7
17,1
15,1
4
CC TWIN Tower – Q. Bình Tân
6,5
15,8

13,9
5
CC Vườn Xuân – Nguyễn Chí Thanh
26,5
31,5
31,5
6
Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án
9

4.2.3.2. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 2
Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức
giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau:
Bảng 4.5: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 2 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án
Giá bán bán tại
Giá tại thời
Giá tại thời ñiểm
thời ñiểm dự án
ñiểm lập hồ sơ
ñược phép bán
STT
Tên dự án
hoàn thành
(triệu ñồng/m2) (triệu ñồng/m2)
(triệu ñồng/m2)
1
CC Lê Văn Lương - Hacinco
7,5
13,5

16,0
2

CC N07 B1 KðT Dịch vọng

3

26,5

24,5

25,6

CC Era – Q. Tân bình

5,2

17,5

14,.0

4

CC Hoàng Anh GL – ðà nẵng

4,8

15.5

11,9

5

CC CT2 Ngô Thì Nhậm - Hð

10,5

15,0

17,0

6

CC N4 A-B Lê Văn Lương

9,7

17,5

21,5

Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án
4.2.3.3. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 3
Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức
giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau:
Bảng 4.6: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án
Giá bán tại thời
Giá tại thời ñiểm Giá tại thời ñiểm
ñiểm DA hoàn

lập hồ sơ
ñược phép bán
STT
Tên dự án
thành
2
2
(triệu ñồng/m ) (triệu ñồng/m )
(triệu ñồng/m2)
1
31,5
32,0
CC Hòa Phát – ðường GP
26,5
2

CC 17CT - Vinaconex

22,5

29,5

31,0

3

CC Vimeco – Hoàng Minh Giám

26,0

33,0

33,0

4

CC Petro Landmark – Q. 2

17,5

22,5

21,5

5

CC 143 ðốc Ngữ

25,5

35,5

35,5

Nguồn: Kết quả khảo sát ñiều tra khảo sát của luận án
4.2.3.4. Thực trạng các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng nhóm quy trình 4
Mức ñộ sai lệch của giá nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ñịnh giá khác nhau so với mức
giá giao dịch bình quân trên thị trường ñược thể hiện qua bảng số liệu sau:

10

1

Bảng 4.7: Mức giá ñược ñịnh giá theo quy trình 3 tại các thời ñiểm khác nhau
của DNðTXD&KD nhà ở tại một số dự án
Giá bán tại thời
Giá tại thời ñiểm Giá tại thời ñiểm
ñiểm dự án hoàn
lập hồ sơ
ñược phép bán
Tên dự án
thành
(triệu ñồng/m2)
(triệu ñồng/m2)
(triệu ñồng/m2)
CC Vincom Bà Triệu
72,00
72,5
74,00

2

CC The Manor

35,5

35,5

36,0

3

CC Azura – ðà Nẵng

28,0

28,5

27,5

4

CC Keang Nam

41,5

41,5

41,5

STT

Nguồn: Kết quả ñiều tra khảo sát của luận án
4.2.4. Thực trạng mục tiêu và phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp
ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
4.2.4.1. Thực trạng mục tiêu ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư,
xây dựng và kinh doanh nhà ở
Thực tế nghiên cứu cho thấy, mục tiêu ñịnh giá của các doanh nghiệp có sự khác biệt ở mỗi
doanh nghiệp và ở mỗi doanh nghiệp có sự thay ñổi ở các thời ñiểm khác nhau phụ thuộc vào ñiều

kiện kinh doanh thực tế của doanh nghiệp
4.2.4.2. Thực trạng phương pháp ñịnh giá nhà ở thương mại tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây
dựng và kinh doanh nhà ở
Từ thực tế nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh
doanh nhà ở cho thấy, hầu hết các doanh nghiệp ñều sử dụng phương pháp chi phí ñể tính giá, bên
cạnh ñó có một số doanh nghiệp sử dụng công thức xác ñịnh giá nhà theo Thông tư 15/2009/TTBXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009.
Thực trạng áp dụng phương pháp chi phí ñể tính giá nhà ở thương mại xây dựng
mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
Giá bán nhà ở thương mại ñược xác ñịnh bằng công thức:
Giá
bán

=

Giá thành
toàn bộ

+

Lợi nhuận
dự kiến

+

Thuế giá trị
gia tăng

Phương pháp ñịnh giá bán nhà ở thương mại xây dựng mới ñược các doanh doanh
nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở áp dụng có thể mô tả tổng quát qua một dự án
cụ thể như sau:

A/ Thông tin về dự án:
- Tên dự án: Chung cư Betexco II.
- Diện tích khu ñất
: 5.930 m2
- Tổng diện tích chiếm ñất xây dựng
: 5.367 m2
11

- Tầng cao công trình
: 30 tầng
- Tổng diện tích sàn xây dựng
: 88.038 m2
- Tổng số căn hộ
: 400 căn
Tòa nhà ñược thiết kế xây dựng với 30 tầng và 02 tầng hầm. Từ tầng 1 ñến tầng 5 là khu
dịch vụ với diện tích sàn mỗi tầng là 3.512 m2. Từ tầng 6 ñến tầng 30 chia thành 2 ñơn
nguyên mỗi ñơn nguyên có diện tích sàn 1.200m2 ñược dùng làm các tầng ñể ở (khối chung
cư). Mỗi tầng của ñơn nguyên ñược bố trí 8 căn hộ ñộc lập khép kín (phòng khách, phòng ăn,
phòng bếp, phòng ngủ, vệ sinh, logia), các căn hộ ñược thiết kế với 02 mẫu thiết kế ñiển hình
có diện tích 131 m2 và 120 m2.
B/ Xác ñịnh tổng chi phí của dự án
• Các ñiều kiện giả ñịnh ñể tính toán tổng chi phí cho dự án
- ðơn giá ñể tính tổng mức ñầu tư cho dự án là ñơn giá ñược lấy theo các công trình có cùng
quy mô, tính chất ñã và ñang ñược xây dựng, ñơn giá ñể tính chưa bao gồm thuế VAT.
- Tiền ñất của dự án ðTXD Khu nhà ñược tính theo Quyết ñịnh số 4352/Qð-UBND Thành
phố Hà Nội ngày 16-9-2011, theo ñó giá trị quyền sử dụng ñất tương ñương 29.146.000 ñồng/m2
và tiền thuê ñất 8.400.000 ñồng/ m2.
- Lãi suất vốn vay Ngân hàng là 19%/năm.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp là 25% trên lợi nhuận chịu thuế, thuế VAT 10% trên tổng
doanh thu thuần.

- Không có sự thay ñổi quá bất thường về ñiều kiện kinh tế xã hội ảnh hưởng ñến dự án:
ðộng ñất, chiến tranh…
•
Tính toán tổng mức ñầu tư
+ Chi phí xây lắp và thiết bị
+ Các chi phí khác, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn khác
• Tổng hợp vốn ñầu tư của dự án
Bảng 4.8: Tổng chi phí ñầu tư của dự án chung cư BetexcoII
STT
Nội dung
Cách tính
Thành tiền (ñồng)
1 Chi phí xây lắp
Phụ lục bảng 1
638.803.728.000
2 Chi phí thiết bị
Phụ lục bảng 1
59.865.840.000
3 Chi phí ñất
Phụ lục bảng 2
121.117.213.000
4

Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn
10% x (CPXL+CPTB)
ñầu tư xây dựng và chi phí khác

5

Lãi vay trong quá trình xây dựng

19%/năm

6

Dự phòng phí
Tổng số

19,422% x (CPXL+CPTB+4)

69.866.956.800

15.034.351.739
149.265.163.847
1.053.953.253.386
Nguồn: Công ty ðầu tư và xây dựng Betexco

12


C/ Xác ñịnh giá bán căn hộ và khu thượng mại
- Phân bổ chi phí: Qua bảng số liệu số 4.8 cho thấy, tổng chi phí ñầu tư tòa nhà ñược phân
bổ cho khu căn hộ có diện tích 120 m2, khu căn hộ 131 m2 và khu thương mại với tổng mức chi
phí ñược phân bổ lần lượt là 399,7 tỷ ñồng, 436,4 tỷ ñồng và 217,7 tỷ ñồng.
- Xác ñịnh ñơn giá trên mỗi m2 cho từng khu vực ñã ñược phân bổ chi phí: Khu vực căn hộ
có diện tích 120 m2 với tổng diện tích 24.000 m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu
ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng; tương tự với khu vực căn hộ 131m2 với tổng diện tích
26.200m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657 triệu ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng;
ñối với khu vực dịch vụ có tổng diện tích là 13.071 m2 thì ñơn giá trước thuế trên mỗi m2 là 16,657
triệu ñồng và sau thuế là 18,33 triệu ñồng.

- Xác ñịnh giá bán căn hộ và khu thương mại ra thị trường: ðối với dự án này, doanh nghiệp
lựa chọn ba mức lãi ñể tính giá bán là 10%, 14% và 19%. Với mức lãi lựa chọn như vậy, mức giá
bán căn hộ tương ứng là: 18.400.00ñồng/ m2, 19.083.000 ñồng/m2, 19.920.000 ñồng/ m2.
Căn cứ vào các yếu tố trên doanh nghiệp ñã quyết ñịnh mức giá bán trung bình cho căn hộ
và khu thương mại cụ thể như sau:
+ Khu thương mại, giá bán trung bình cho 1 m2 là: 23.000.000 ñồng/ m2;
+ Khu căn hộ, giá bán trung bình cho 1m2 là: 20.500.000 ñồng/ m2;

Áp dụng cho các dự án nhà ở thương mại thì tỷ lệ nộp tiền lần ñầu có thể thay ñổi tùy theo
thỏa thuận giữa người mua và chủ ñầu tư dự án. Thời hạn trả góp cũng có thể thay ñổi linh ñộng
cho phù hợp với ñiều kiện tài chính của người mua nhà.

• Phương pháp xác ñịnh giá bán nhà ở thương mại
- Trường hợp bán nhà trả tiền 1 lần
Công thức xác ñịnh:
Tñ + L + Bt
Gb = --------------------- x K
(4.2.1)
S
Trong ñó:
Gb : là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (ñồng/ m2);
Tñ : là tổng chi phí ñầu tư xây dựng của dự án.
L : là lợi nhuận của dự án, (ñồng).
Bt : là chi phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (ñồng).
S : là tổng diện tích sử dụng các căn hộ của dự án.
K: là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo ví dụ sau: nhà chung cư
có 5 tầng thì có thể phân bổ như sau: K1 = 1,2; K2 = 1,1; K3 = 1,0; K4 = 0,9; K5 = 0,8.
- Trường hợp bán nhà trả góp

• Phương pháp xác ñịnh giá cho thuê nhà ở thương mại

Công thức xác ñịnh:
Vñ + L + Ql + Bt - Tdv
Gt = --------------------------- x K
(4.2.2)
12 x S
Trong ñó:
Gt : là giá cho thuê 1 m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (ñồng/ m2/tháng)
Vñ : là chi phí ñầu tư xây dựng của dự án ñược phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn
vốn (ñồng/năm)
Công thức xác ñịnh Vñ:
Tñ x r(1+r)n
Vñ = -------------(4.2.3)
n -1
(1+r)
Tñ : là tổng chi phí ñầu tư xây dựng dự án.
r : là lãi suất bảo toàn vốn ñầu tư (% năm).
n : là số năm thu hồi vốn phụ thuộc ñiều kiện cụ thể của từng dự án, tối thiểu là 20 năm.
L: là lợi nhuận của dự án (ñồng/năm)
Ql : là chi phí quản lý vận hành hàng năm (ñồng/năm)
Bt : là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (ñồng/năm)
Tdv : là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: dịch vụ
trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu (nếu có) từ hoạt ñộng thể thao (ñồng/năm)
S: là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2).
K: là hệ số tầng.
Giá cho thuê ñược xác ñịnh theo công thức (4.2.4) và giá cho thuê sẽ thấp hơn so với công
thức (4.2.2).
Vñ + Ql + Bt - Tdv
(4.2.4)
Gt = ----------------------- x K
12 x S

Phương pháp xác ñịnh giá thuê mua nhà ở
Công thức xác ñịnh:
A x (Vñ + L) x K + Ql + Bt - Tdv
Gtm = --------------------------------------(4.2.5)
12 x S

13

14

Thực trạng áp dụng phương pháp theo hướng dẫn tại Thông tư 15/2009/TT-BXD do
Bộ Xây dựng ban hành ngày 30/06/2009 ñể tính giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư, kinh doanh nhà ở
Cụ thể phương pháp xác ñịnh giá nhà ở thương mại ñược các doanh nghiệp sử dụng
như sau:


Trong ñó:
Gtm :Llà giá thuê mua 1 m2 sử dụng căn hộ tính theo tháng (ñồng/ m2/tháng);
A : Là hệ số biểu thị tỉ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (sau khi ñã trừ ñi tiền thanh toán lần
ñầu) so với giá trị ban ñầu của căn hộ thuê mua (A <1)
Vñ : Là chi phí ñầu tư xây dựng của dự án ñược phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn
vốn (ñồng/năm).
L: Là lợi nhuận của dự án ñược phân bổ theo năm (ñồng/năm).
Việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñược áp dụng theo phương pháp này có thể
ñược mô tả tổng quát qua một ví dụ sau:
Thông tin về dự án:
- Tên dự án: Dự án chung cư An Hội 3, ñường Phạm Văn Chiêu, phường 14, quận Gò Vấp,
TP. Hồ Chí Minh
- Chủ ñầu tư: Tổng công ty ðịa ốc Sài gòn

Các thông số của dự án ñược cho như sau:
- Tổng chi phí ñầu tư dự án: Tñ = 268.170.207 (ngàn ñồng)
- Chi phí ñầu tư phân bổ hàng năm với n = 20, i = 14%: Vñ = 40.490.000 (ngàn ñồng/năm)
- Chi phí quản lý vận hành hàng năm tạm tính mức trung bình là 350.000 ñồng/căn, là mức
phổ biến ở các khu chung cư giá thấp ñến trung bình. Như vậy, với tổng số căn hộ của dự án là 288
căn thì mức chi phí quản lý vận hành của tòa nhà khi ñi vào sử dụng là: Ql = 100.800 (ngàn
ñồng/năm)
- Chi phí bảo trì công trình bình quân năm: Bt = 2%Vñ = 809.800 (ngàn ñồng/năm)
- Hệ số K: ðối với dự án này, chủ ñầu tư tính hệ số K = 1, và chỉ tiêu Tdv = 0.
- Tổng diện tích sàn sử dụng căn hộ S = 21.174 m2.
Xác ñịnh giá bán căn hộ
- Áp dụng công thức 4.2.1, với lợi nhuận của nhà ñầu tư là 14%, dự án này sẽ có giá bán căn
hộ trước thuế VAT trung bình là 14,5 triệu ñồng/ m2, giá bán bao gồm VAT khoảng 16 triệu ñồng/
m2. Như vậy căn hộ nhỏ nhất của dự án này với diện tích 50 m2 sẽ có giá bán khoảng 800 triệu
ñồng.
- Nếu căn hộ trên ñược mua trả góp với mức trả lần ñầu giả ñịnh là 20% giá trị, 80% còn lại
do ngân hàng tài trợ ñược trả góp trong 20 năm với lãi suất 14%/năm thì số tiền phải trả hàng tháng
theo phương thức trả ñều là 7.958.000 ñồng/tháng, số tiền này chưa bao gồm chi phí quản lý vận
hành hàng năm.
Xác ñịnh giá thuê căn hộ
- Giá thuê 1 m2 căn hộ một tháng, áp dụng công thức 4.2.4 ñược xác ñịnh là 163 ngàn
ñồng/m2/tháng, căn hộ diện tích 50m2 sẽ có giá thuê 8.147.000 ñồng/tháng (ñây là mức giá ñảm
bảo chủ ñầu tư ñạt mức sinh lợi 14%/năm).
15

- Cũng căn hộ trên nếu ñược thuê mua với số tiền thanh toán lần ñầu cho căn hộ là 20% giá
trị, phần còn lại là 80% ñược giả ñịnh trả trong 10 năm. Các ñại lượng khác tương tự như ở phần
tính toán trên, riêng mức lợi nhuận của chủ ñầu tư là 14% trên tổng chi phí của dự án sẽ ñược phân
bổ hàng năm cùng với tổng chi phí. Giá thuê mua ñược xác ñịnh bằng công thức (4.2.5) là 188
ngàn ñồng/ m2/tháng

Căn hộ diện tích 50m2 thì số tiền trả hàng tháng sẽ là 9.400.000 ñồng. Nếu thời hạn thanh
toán ñược kéo dài thành 20 năm thì số tiền trả hàng tháng giảm còn 7.446.000 ñồng/tháng.
Nhận xét về thực trạng phương pháp ñịnh giá ñược các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng
Từ thực tế nghiên cứu nội dung này, luận án có thể ñưa ra một số nhận xét như sau:
- Về cơ bản, các phương pháp ñịnh giá ñược doanh nghiệp ứng dụng ñịnh giá nhà ở
TMXDM ñều ñược thị trường chấp nhận, mức giá ñó cũng ñáp ứng ñược mục tiêu tối thiểu của
doanh nghiệp dưới góc ñộ lợi nhuận.
- Mức ñộ chênh lệch giữa giá do doanh nghiệp ñịnh giá và mức giá giao dịch thành công
trên thị trường còn khá lớn.
- Các DNðTXD&KD nhà ở thuê các tổ chức ñịnh giá ñộc lập ñã ñem lại mức giá khá sát
với mức giá giao dịch trên thị trường.
- Việc áp dụng phương pháp so sánh ñược thực hiện mang tính cảm tính nhiều hơn là dựa
vào các cơ sở, căn cứ khoa học ñể ñiều chỉnh mức giá,
4.2.4.3. Thực trạng về ñiều chỉnh giá và thay ñổi giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
• ðiều chỉnh giá
Thông thường các doanh nghiệp thường ñiều chỉnh giá trên các hệ số sau ñây:
- Hệ số vị trí nhà.
- Hệ số tầng của các căn hộ chung cư.
- Hệ số hướng của nhà ởSau khí ñã xác ñịnh ñược các hệ số vị trí nhà, hệ số tầng và hệ số
hướng, các doanh nghiệp xác ñịnh giá bán nhà ở theo công thức sau:
Giá bán nhà ở = giá chuẩn (1 + hệ số vị trí nhà) X (1 + hệ số tầng) X (1 x hệ số hướng)
• Thay ñổi giá
Do thời ñiểm ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñược các doanh nghiệp thực hiện và
công bố ra thị trường ở thời ñiểm dự án bắt ñầu xây dựng, trong khi ñó thời gian xây dựng và bàn
giao nhà ở cho khách hàng có thời gian tương ñối dài (trung bình là 24 tháng), do ñó trong thời gian
này sẽ có những biến ñộng trên thị trường ñòi hỏi doanh nghiệp phải tiến hành thay ñổi giá tăng
hoặc giảm cho phù hợp.
4.3. ðánh giá về thực trạng ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp
ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở

4.3.1. Những kết quả ñã ñạt ñược
Về cơ sở xác ñịnh giá: Về cơ bản ñã ñược dựa trên những cơ sở khoa học.
16


Về quy trình xác ñịnh giá: ðã ñảm bảo ñược những nguyên tắc cơ bản trong quá trình xác
ñịnh giá cho sản phẩm nói chung và sản phẩm bất ñộng sản nói riêng.
- Trong quá trình xác ñịnh giá, các chủ ñầu tư ñã thực hiện thu thập thông tin, phân tích, so
sánh và ñánh giá các mức giá của các dự án tương ñồng;
- Việc sử dụng phương pháp chi phí ñã ñảm bảo ñược cho chủ dự án ñảm bảo bù ñắp ñược
toàn bộ chi phí ñã bỏ ra và phần lợi nhuận mục tiêu ước tính trước.
4.3.2. Những hạn chế và nguyên nhân
• Hạn chế trong công tác ñịnh giá nhà ở tại các DNðTXD&KD nhà ở
Một là: Mục tiêu xác ñịnh giá mặc dù ñã ñược ñưa ra trong quá trình xác ñịnh giá, nhưng
mục tiêu ñược các chủ ñầu tư lựa chọn nhiều khi còn chưa thật sự rõ ràng, cũng như cứng nhắc và
thiếu có sự ñiều chỉnh căn cứ theo tình hình thực tế của thị trường.
Hai là: Phương pháp ñịnh giá mà các DNðTXD&KD nhà ở ñang áp dụng vẫn nặng về
ñịnh tính, phụ thuộc nhiều vào yếu tố kinh nghiệm vì vậy các doanh nghiệp mới thành lập hoặc có
ít dự án ñầu tư sẽ rất khó khăn trong việc tổ chức ñịnh giá ñảm bảo ñược mục tiêu của mình cũng
như ñược thị trường chấp nhận.
Ba là: Cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt ñộng ñịnh giá của phần lớn các DNðTXD&KD
nhà ở còn rất nghèo nàn.
Bốn là: Mô hình tổ chức ñịnh giá tại các DNðTXD&KD nhà ở chưa ñược ñịnh hình
một cách rõ nét và thiếu tính chuyên nghiệp.
Năm là: Các DNðTXD&KD nhà ở chưa có một quy trình tổ chức ñịnh giá một cách
hoàn chỉnh.
Sáu là: Chất lượng ñội ngũ cán bộ làm công tác ñịnh giá còn khá thấp và rất thiếu
chuyên nghiệp.
Bẩy là: Việc xác ñịnh nhu cầu của thị trường ñối với bất ñộng sản nhà ở của dự án, chưa
ñược coi trọng và quan tâm ñúng mức với vai trò của nó trong quá trình xác ñịnh giá.

• Nguyên nhân dẫn ñến những hạn chế
Thứ nhất: Quan ñiểm của lãnh ñạo các DNðTXD&KD nhà ở ñối với công tác ñịnh giá nhà ở
TMXDM của doanh nghiệp còn có nhiều sai lệch so với su thế phát triển của thị trường BðS hiện nay
nói chung và thị trường nhà ở nói riêng.
Thứ hai: Cơ sở vật chất, con người cũng như tạo ñiều kiện cho công tác ñịnh giá tại các doanh
nghiệp ðTXD&KD nhà ở chưa ñược ñầu tư một cách ñúng mức, ñáp ứng ñược yêu cầu ñòi hỏi ngày
một cao ñể có thể ñáp ứng ñược yêu cầu.
Thứ ba: Công tác ñào tạo, bồi dưỡng ñội ngũ cán bộ làm công tác ñịnh giá của các
DNðTXD&KD nhà ở chưa ñược thực hiện một cách bài bản và khoa học.
Thứ tư: Thông tin thị trường nhà ở TMXDM nói riêng và thị trường BðS nói chung còn thiếu
minh bạch.
17

Thứ năm: Thị trường BðS nước ta còn thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu ñủ lớn, ñủ tin cậy ñể các
doanh nghiệp có thể khai thác phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM.
Thứ sáu: ðể có ñược dự án ñầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại ñể bán hoặc cho thuê,
các doanh nghiệp hầu hết phải bỏ ra các khoản phụ phí tiêu cực, không thể hạch toán cụ thể ñược vào
chi phí của doanh nghiệp.
Thứ bẩy: Thói quen giao dịch ngầm trong mua bán nhà ở tại các dự án nhà ở TMXDM ñã ăn
sâu trong suy nghĩ của người dân và doanh nghiệp.
Thứ tám: Các cơ quan quản lý nhà nước chưa xây dựng ñược các chế tài, cũng như các quy
ñịnh hước dẫn cụ thể về công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở ñể làm căn
cứ cho các doanh nghiệp triển khai một cách bài bản và khoa học.
CHƯƠNG 5. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ðỊNH GIÁ NHÀ Ở
THƯƠNG MẠI XÂY DỰNG MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP
ðẦU TƯ, XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH NHÀ Ở
5.1. Xác ñịnh quan ñiểm về ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
Quan ñiểm 1: Việc ñịnh giá nhà ở TMXDM phải ñảm bảo sự kết hợp một cách hợp lý về
mặt giá trị và giá trị sử dụng của nhà ở
Quan ñiểm 2 : ðịnh giá nhà ở TMXDM phải phản ánh ñược quan hệ cung cầu và giá cả thị

trường
Quan ñiểm 3: Công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM phải ñảm bảo hài hòa lợi ích của doanh
nghiệp – khách hàng và Nhà nước
5.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác ñịnh giá tại các doanh nghiệp ñầu tư xây dựng và kinh
doanh nhà ở
5.2.1. Ứng dụng mô hình Hedonic xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá nhà ở TMXDM
5.2.1.1. Lý do lựa chọn mô hình
Việc sử dụng mô hình giúp nhận ra những yếu tố nào ñược hầu hết những người mua nhà
ñánh giá cao hoặc ñánh giá thấp. Mô hình này không những ñã ñề cập ñến các yếu tố cơ bản của
nhà ở mà còn ño lường trên các yếu tố khác như trình ñộ dân trí, không gian sống, mức ñộ ô nhiễm
môi trường … tại khu vực nhà ở cần ñịnh giá.
5.2.1.2. Các bước thực hiện
Bước 1: Thu thập kết quả khảo sát hiện trường hay phân tích số liệu lưu trữ ñể xác ñịnh các
biến số.
Bước 2: Xác ñịnh hệ số tương quan giữa biến phụ thuộc với từng biến ñộc lập (hệ số tương
quan Pearson - r)
Bước 3: Xác ñịnh thứ tự của các biến ñộc lập theo tiêu chí hệ số tương quan Pearson với biến
phụ thuộc từ cao xuống thấp.

18


Bước 4: ðưa lần lượt từng biến vào phân tích hồi quy, biến nào có r cao thì sẽ ñược ñưa vào
trước. Quá trình ñưa biến vào sẽ dừng lại nếu mô hình hồi quy không nhận biến và các biến ñã
ñược ñưa vào trước ñó chính là các biến ñược chọn.
5.2.1.3. Xây dựng mô hình hồi quy ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới thông qua nghiên cứu
tình huống nhà chung cư thương mại tại TP. Hà Nội.
Từ các biến ñã ñược xác ñịnh và bảng hỏi ñã ñược xây dựng, luận án ñã tiến hành khảo sát
300 mẫu căn hộ chung cư tại hơn 10 dự án nhà chung cư thương mại khác nhau trong phạm vi TP.
Hà Nội. Những dự án ñiều tra, khảo sát ñược thực hiện ñảm bảo với các vị trí, chất lượng nhà khác

nhau. Phương pháp sử dụng hàm hồi quy theo mô hình Hedonic có mở rộng cho phù hợp với biến
và dữ liệu nghiên cứu của luận án.
• Xây dựng hàm hồi quy tuyến tính phản ánh các yếu tố ảnh hưởng ñến giá chung cư thương
mại xây dựng mới
Phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất OLS (Ordinary Least Squares) ñược sử dụng
với biến phụ thuộc: GIA (Giá chung cư) và các biến ñộc lập cho kết quả phân tích sau:
Bảng 5.2: Kết quả phân tích hồi quy ña biến bằng phương pháp stepwise

Biến

Hệ số chưa chuẩn
Hệ số
hóa
chuẩn hóa
B

ðộ lệch
chuẩn

Hằng số

19,855

3,379

KC_TT

-0,814

0,091

GIATHANH

0,712

KC_MS

t

Sig.

Beta

Kiểm ñịnh ña cộng
tuyến
Tolerance

VIF

5,876

0,000

-0,377

-8,973

0,000

0,198

5,045

0,110

0,285

6,487

0,000

0,181

5,511

-0,556

0,243

-0,096

-2,284

0,023

0,197

5,085

ANNINH

1,563

0,357

0,165

4,379

0,000

0,246

4,065

MOITRUONG

0,889

0,326

0,100

2,727

0,007

0,262

3,822

Kết quả bảng 5.1 cho thấy 5 biến ñược chọn bằng phương pháp stepwise ñều có ý nghĩa khi
giá trị Sig của các biến này ñều bé hơn 0,05. Cụ thể biến KC_TT; GIATHANH; ANNINH;
MOITRUONG có ñộ tin cậy 99%, riêng biến KC_MS có ñộ tin cậy 95%. ðiều này cho thấy Giá
chung cư chịu sự tác ñộng của 5 yếu tố Khoảng cách từ chung cư ñến trung tâm thành phố; Giá
thành của chung cư; Khoảng cách từ chung cư ñến trung tâm mua sắm; Tình hình an ninh của khu
chung cư; Môi trường sinh thái. Hàm hồi quy ñược xây dựng có dạng như sau:
GIA = 19,855 – 0,814*KC_TT + 0,712*GIATHANH – 0,556*KC_MS +
1,563*ANNINH + 0,889*MOITRUONG
• Sử dụng mô hình hồi quy ñể ñịnh giá cho dự án chung cư cụ thể
Từ kết quả phân tích và hàm hồi quy ñược xây dựng, tác giả sử dụng ñể ñịnh giá cho một dự
án chung cư cụ thể ñể xác ñịnh giá, qua ñó so sánh mức giá ñược xác ñịnh bằng mô hình hồi quy
19

với mức giá chủ ñầu tư ñã công bố và mức giá bình quân mà thị trường ñã giao dịch thành công
của dự án ñó. Thông tin cụ thể của dự án như sau:
- Tên chung cư: Tòa nhà Bitexco II.
- Mức giá bán căn hộ chủ ñầu tư ñã công bố: 23,5 triệu ñồng/1m2
- Mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường: 28 triệu ñồng/1m2
- Các thông tin về các biến theo mô hình ñã ñược xây dựng: Khoảng cách từ trung cư ñến
trung tâm thành phố là 15 km; Giá thành của chung cư là 16 triệu ñồng/1m2; Khoảng cách từ trung
cư ñến trung tâm mua sắm 2 km; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư ñược ñánh giá ở mức 4
(tốt) và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư ñược ñánh giá ở mức 3 (trung bình). Thay các
thông tin của các biến vào mô hình hồi quy ñã xây dựng ta có:
GIA = 19,855 – 0,814*15 + 0,712*16 – 0,556*2 + 1,563*4 + 0,889*3 = 26,8 triệu ñồng/1m2
Như vậy mức giá ñược xác ñịnh qua hàm hồi quy là 26,8 triệu ñồng/1m2, mức giá này gần sát
với mức giá bình quân ñược giao dịch thành công trên thị trường (28 triệu ñồng/1m2), và chênh
lệch so với mức giá chủ ñầu tư công bố là 3,5 triệu ñồng/1m2. Như vậy, nếu chủ ñầu tư sử dụng mô
hình hồi quy ñã xây dựng ñể ñịnh giá, thì mức giá mà chủ ñầu tư công bố vẫn ñảm bảo ñược thị
trường chấp nhận ñồng thời làm tăng thêm mức lợi nhuận cho chủ ñầu tư là 3,5 triệu ñồng cho mỗi

m2 sàn của căn hộ bán ñược.
5.2.1.4. Kết luận
Hàm hồi quy ña biến với biến phụ thuộc là biến Giá chung cư (GIA) ñã ñược tác giả xây
dựng bằng phương pháp stepwise thông qua công cụ SPSS 16. Bằng phương pháp ñịnh lượng này
tác giả ñã xác ñịnh ñược 5 yếu tố tác ñộng trực tiếp ñến Giá chung cư ñó là: Khoảng cách từ trung
cư ñến trung tâm thành phố; Giá thành của chung cư; Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua
sắm; Tình hình an ninh ở khu vực chung cư và Môi trường sinh thái của khu vực chung cư. Mức
ñộ giải thích sự biến ñộng Giá chung cư của 5 biến này là 89,3% và các kiểm ñịnh sự phù hợp của
hàm hồi quy ñều ñược ñảm bảo và hàm hồi quy không vi phạm bất cứ giả ñịnh quan trọng nào.
5.2.2. Hoàn thiện và xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác ñịnh giá nhà ở
TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở
5.2.2.1. Mô hình dữ liệu
Mô hình dữ liệu là phương thức ñể triển khai một cách có cấu trúc hình ảnh cảu phân lĩnh vực
cần xem xét phân tích. ðây phải là một mô hình lý thuyết có tính chất quan hệ và không phụ thuộc
vào môi trường kỹ thuật. ðối với hệ thống cơ sở dữ liệu này, ñược xây dựng trên cơ sở phản ánh
những thông tin, sự vận ñộng của môi trường hiện tại, từ ñó phân tích và dự báo xu hướng và mức
ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñến giá nhà cần ñược xác ñịnh.
5.2.2.2. Mô hình chức năng:
- Chức năng cập nhật:
- Chức năng tìm kiếm:
- Chức năng an toàn:
20


5.2.2.3. Thông tin ñầu ra
Thông tin ñầu ra của hệ thống dữ liệu:
- Cung cấp biểu thống kê quy ñịnh pháp lý cho hoạt ñộng xác ñịnh giá nhà.
- Cung cấp biểu thống kê hệ số ảnh hưởng ñối với mức giá chuẩn.
- Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến ñộng về giá cả bất ñộng sản nhà trên thị trường.
- Cung cấp biểu thống kê theo dõi biến ñộng về giá nguyên vật liệu, nhân công, ca máy…

phục vụ cho công tác tính dự toán công trình.
- Chức năng tính toán của hệ thống phục vụ cho một số yêu cầu phân tích.
- Cung cấp tài liệu hỗ trợ cho hoạt ñộng xác ñịnh giá.
- Cung cấp các phương pháp xác ñịnh giá ñã và ñang ñược áp dụng trong nước và trên
thế giới.
5.2.2.4. Cấu trúc của hệ thống
Mô hình chức năng hệ thống dữ liệu bao gồm các chức năng xử lý chính như sau:
- Cập nhật các danh mục hệ thống dữ liệu.
- Cập nhật số liệu ban ñầu.
- Cập nhật số liệu biến ñộng.
- Thống kê tìm kiếm phân tích số liệu.
5.2.3. Xây dựng ñội ngũ nhân sự cho bộ phận ñịnh giá của doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và
kinh doanh nhà ở
- Thực hiện cơ cấu lại ñội ngũ cán bộ sẵn có ñang thực hiện làm việc kiêm nhiệm, thực hiện
phân công công việc cụ thể. Nhằm ñịnh hướng, giúp cho các cán bộ ñược tiếp xúc với các công
việc cụ thể và thường xuyên, từ dó phát huy ñược lý luận và thực tiễn.
- Nâng cao tính chủ ñộng trong công tác ñào tạo, bồi dưỡng tại chỗ, thông qua công việc cụ
thể ñược hướng dẫn bởi các cán bộ có kinh nghiệm. Thường xuyên mời các chuyên gia có kinh
nghiệm trong và ngoài nước thực hiện tư vấn, hướng dẫn cho ñội ngũ cán bộ của doanh nghiệp
trong các giai ñoạn thực hiện xác ñịnh giá của một dự án cụ thể.
- Tăng cường sự liên kết, hợp tác với các cơ sở ñào tạo:
- Thực hiện xây dựng môi trường văn hóa doanh nghiệp, tạo dựng những dấu ấn ñặc trưng
cho doanh nghiệp như tính dân chủ, ý thức tập thể, sự quan tâm và có ý thức trách nhiệm với nhau
trong công việc. Từ ñó góp phần nâng cao chất lượng công việc và ý thức trách nhiệm của người
lao ñộng.
5.2.4. Hoàn thiện mô hình tổ chức ñịnh giá nhà ở tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và
kinh doanh nhà ở
Các doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở có thể lựa chọn một trong 3 mô
hình tổ chức sau:

Thứ nhất là, việc ñịnh giá có thể do bộ phận kinh doanh hoặc bộ phận kế toán ñảm nhiệm.
Tức là nhân viên của các bộ phận này kiêm nhiệm luôn nhiệm vụ ñịnh giá, tuy nhiên cần phải có 1
chuyên viên chuyên trách phần công việc thu thập thông tin và xử lý số liệu.
Thứ hai là, tổ chức phòng ñịnh giá ñộc lập.
Thứ ba là, doanh nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tiến hành thuê ñịnh giá nhà ở
của các tổ chức bên ngoài, khi năng lực của doanh nghiệp chưa có khả năng ñáp ứng, hoặc số
dượng dự án triển khai nhiều một lúc. Tuy nhiên việc thuê ñịnh giá từ các tổ chức bên ngoài cần
phải ñược cân nhắc và lựa chọn các ñối tác có kinh nghiệm trong ñịnh giá nhà ở .
5.2.5. Hoàn thiện quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh
nghiệp ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở
Quy trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các DNðTXD&KD nhà ở do luận án ñề
xuất ñược thể hiện dưới dạng sơ ñồ như sau:

21

22

Thành lập Tổ/Bộ phận ñịnh giá nhà ở
TMXDM của DN

Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá
nhà ở cho việc lập dự án ñầu tư

Quyết ñịnh giá nhà ở cho việc lập dự án
ñầu tư

Thẩm ñịnh ñộc lập

Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá bán nhà ở
tại thời ñiểm ñược phép bán.

Thẩm ñịnh ñộc lập

Tổ/BP ñịnh giá tiến hành ñịnh giá bán nhà ở
tại thời ñiểm dự án hoàn thành.

Quyết ñịnh giá nhà ở tại thời ñiểm
ñược phép bán

Quyết ñịnh giá nhà ở tại thời ñiểm
dự án hoàn thành

Thẩm ñịnh ñộc lập

Sơ ñồ 5.3: Quy trình ñịnh giá nhà ở TMXDM ñề xuất cho các DNðTXD&KD nhà ở
• ðiều kiện áp dụng:
ðể các DNðTXD&KD nhà ở áp dụng một cách có hiệu quả quy trình tổ chức ñịnh giá có
hiệu quả cao nhất, doanh nghiệp cần ñáp ứng ñược một số ñiều kiện cơ bản sau:
- Thay ñổi về mặt quan ñiểm của Lãnh ñạo doanh nghiệp:
- Doanh nghiệp có ñội ngũ nhân sự có trình ñộ và ñáp ứng ñược yêu cầu:
- Doanh nghiệp cần có hệ thống cơ sở dữ liệu ñủ lớn ñể phục vụ cho công tác ñịnh giá:


- Doanh nghiệp phải lựa chọn ñược tổ chức ñịnh giá ñộc lập có chất lượng và phù hợp với
ñiều kiện của doanh nghiệp:
5.3 Một số kiến nghị
Ban hành quy ñịnh về mức phí dịch vụ ñối với các loại nhà ở chung cư thương mại xây
dựng mới
Xây dựng trung tâm lưu trữ cung cấp thông tin quốc gia về bất ñộng sản nói chung và nhà ở
TMXDM nói riêng

Ban hành quy ñịnh chuẩn hóa công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá bất ñộng sản tại Việt Nam
KẾT LUẬN
Hoàn thiện việc ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới tại các doanh nghiệp ñầu tư, xây
dựng và kinh doanh nhà sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường nhà ở nói riêng và thị trường
BðS nói chung. ðồng thời sẽ giúp cho doanh nghiệp xác ñịnh ñược mức giá bán phù hợp với mục
tiêu kinh doanh của doanh nghiệp, có căn cứ khoa học và cũng ñảm bảo mục tiêu là ñược thị
trường chấp nhận. ðề tài “ðịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp ñầu tư,
xây dựng và kinh doanh nhà ở” ñã tập trung nghiên cứu hoạt ñộng ñịnh giá tại các doanh nghiệp
ñầu tư, xây dựng và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam, qua ñó bổ sung thêm tài liệu vào hệ thống các
công trình nghiên cứu liên quan ñến ñịnh giá nhà ở nói riêng và ñịnh giá BðS nói chung. Qua quá
trình nghiên cứu, luận án ñã trả lời ñược các câu hỏi nghiên cứu ñã ñược ñặt ra. Cụ thể:
Thứ nhất, từ kết quả nghiên cứu cho thấy, giá nhà ở TMXDM ñược các DNðTXD&KD nhà
ở ñịnh giá phần nào ñã ñáp ứng ñược mục tiêu của doanh nghiệp dưới góc ñộ về mặt kinh tế khi
mức giá ñược xác ñịnh ñã bao gồm mức lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp; phần lớn các sản
phầm nhà ở TMXDM tại các thời ñiểm ít có biến ñộng của thị trường ñều có mức tiêu thụ trên
90%, ñiều ñó thể hiện mức giá nhà ở TMXDM do DNðTXD&KD ñịnh giá ñược thị trường chấp
nhận. Tuy nhiên, mức giá bán nhà ở TMXDM do các DNðTXD&KD nhà ở ñịnh giá còn có
khoảng cách khá cao so với mức giá bình quân giao dịch thành công trên thị trường cho chính dự
án ñó của doanh nghiệp, ñiều ñó dẫn ñến mục tiêu tối ña hóa lợi nhuận của doanh nghiệp chưa
ñược ñảm bảo. Bên cạnh ñó, còn nhiều dự án nhà ở TMXDM không bán ñược nhà, bởi nhiều lý
do nhưng lý do cơ bản là mức giá do DNðTXD&KD nhà ở ñưa ra chưa phù hợp với nhu cầu tại
thời ñiểm bán nhà, cũng như mức giá ñược ñịnh giá chưa tính hết ñến các yếu tố ảnh hưởng ñến
giá nhà của doanh nghiệp mình ñể có sự ñiều chỉnh cho phù hợp.
Thứ hai, trong quá trình tổ chức ñịnh giá nhà ở TMXDM các DNðTXD&KD nhà ở ñã có
tính ñến một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá nhà TMXDM như vị trí nhà, tiện ích dịch vụ cung cấp,
hệ số tầng, chất lượng căn hộ… tuy nhiên các yếu tố này ñược tính khi ñịnh giá dưới dạng các hệ
số ñiều chỉnh, các hệ số ñiều chỉnh này ñược xác ñịnh dựa trên kinh nghiệm và ý kiến chủ quan của
người ñịnh giá. Do vậy, việc xác ñịnh những nhân tố nào ảnh hưởng ñến giá nhà ở TMXDM và
mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố ñó ñến giá nhà chưa ñược các DNðTXD&KD nhà ở thực hiện
ñảm bảo có căn cứ khoa học.

23

Thứ ba, từ những vấn ñề tồn tại trong quá trình ñịnh giá nhà ở thương mại xây dựng mới ñã
ñược chỉ ra, luận án ñã ñề xuất ứng dụng mô hình Hedonic cho ñịnh giá nhà ở thương mại xây
dựng mới. Luận án ñã mô tả và giới thiệu một cách ñầy ñủ các nội dung cơ bản của mô hình, ñặc
biệt là việc ứng dụng mô hình Hedonic trên thế giới, từ ñó luận án ñã tổng hợp và xác ñịnh ñược
các yếu tố (các biến) thường ñược sử dụng nhiều nhất khi ứng dụng mô hình Hedonic ñể ñịnh giá
nhà ở, ñây là cơ sở quan trọng trong việc xác ñịnh các biến ñể ứng dụng trong việc xây dựng mô
hình ñịnh giá tại Việt Nam. Bằng việc sử dụng dữ liệu từ việc khảo sát 300 căn hộ tại TP. Hà Nội,
luận án ñã sử dụng phương pháp Enter và phương phương pháp Stepwise ñể xây dựng mô hình
ñịnh giá áp dụng cho nhà ở chung cư thương mại xây dựng mới. Qua quá trình nghiên cứu luận án
ñã xác ñịnh ra ñược 5 yếu tố và hệ số ảnh hưởng ñến giá nhà ở chung cư xây dựng mới tại ñịa bàn
TP. Hà Nội, ñó là (1) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm thành phố; (2) Giá thành của chung
cư; (3) Khoảng cách từ trung cư ñến trung tâm mua sắm; (4) Tình hình an ninh ở khu vực chung cư
và (5) Môi trường sinh thái của khu vực chung cư.
Thứ tư, từ kết quả ñánh giá thực trạng công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM tại các
DNðTXD&KD nhà ở, luận án ñã ñưa ra quan ñiểm ñối với ñịnh giá nhà ở TMXDM và ñề
xuất 5 nhóm giải pháp ñể hoàn thiện và khắc phục những vấn ñề tồn tại ñã ñược nêu ra.
Trong ñó, ñồng thời với ñề xuất áp dụng mô hình Hedonic ñể xây dựng hàm hồi quy ñịnh
giá nhà ở TMXDM, luận án ñã ñề xuất xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu ñể phục vụ cho việc
xây dựng hàm hồi quy ñịnh giá cho các loại nhà tại các ñịa bàn khác nhau, cũng như hoàn
thiện công tác tổ chức ñịnh giá, quy trình ñịnh giá và xây dựng ñội ngũ nhân sự ñịnh giá nhà
ở TMXDM cho các DNðTXD&KD nhà ở. Những giải pháp này là cơ sở ñể các
DNðTXD&KD nhà ở nghiên cứu ứng dụng nhằm mục tiêu hoàn thiện và khắc phục
những vẫn ñề còn tồn tại trong hoạt ñộng ñịnh giá nhà ở thương mại.
Cùng với các nhóm giải pháp ñưa ra, luận án cũng ñã kiến nghị 3 vấn ñề liên quan ñến ban
hành quy ñịnh về phí dịch vụ căn hộ, chuẩn hóa các công ty tư vấn và thẩm ñịnh giá và xây dựng
trung tâm quốc gia về lưu trữ cung cấp thông tin BðS ñể tạo ñiều kiện cho các DNðTXD&KD
nhà ở thuận lợi và tự hoàn thiện công tác ñịnh giá nhà ở TMXDM của mình.

24