Rủi ro khi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam

Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Lời mở đầu
Hiện nay, nhà đầu tư có cả thảy 6 kênh để đầu tư bao gồm chứng
khoán, vàng, bất động sản, tiết kiệm, hàng hóa, tiền tệ ( ngoại tệ, giấy

OB
OO
K.C
OM

tờ có giá). Mỗi kênh đầu tư có những ưu, nhược điểm riêng, tùy vào
năng lực, khả năng chịu đựng rủi ro và lợi nhuận kỳ vọng mà nhà đầu
tư có thể lựa chọn kênh đầu tư phù hợp với mình.

Trong tất cả các hoạt động đều tồn tại những rủi ro, những bất
định khác nhau, đặc biệt là trong nền kinh tế đang cạnh tranh gay gắt.
Để có cách nhìn tổng quan và có tư duy tốt trong việc nhận định những
đe dọa và những cơ hội đang tồn tại và sẽ xảy ra thì môn học Quản trị
rủi ro đã được đưa vào môn chuyên ngành chính của khối Quản trị
Kinh Doanh.

Để hiểu rõ hơn về tổng quan môn học cũng như các vấn đề kinh tế
cụ thể liên quan đến môn học thì tôi đã chọn đề tài : “ Rủi ro khi tham
gia vào thị trường bất động sản Việt Nam”, một chủ đề hết sức nóng
bỏng hiện nay. Bằng phương pháp theo dõi thị trường, phân tích các số
liệu thứ cấp ta thấy rằng: Thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều
biến động lên xuống do sự tác động của nhiều yếu tố. Do đó thị trường
bất động sản hiện nay có chứa nhiều cơ hội song song với những rủi ro

KI L

“ chết người”.

Để có tính xuyên suốt, làm cho người đọc dễ hiểu thì chuyên đề
môn học Quản trị rủi ro được chia làm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về môn học quản trị rủi ro.
Chương 2: Những rủi ro khi tham gia vào thị trường bất động sản
Việt Nam. Giải pháp và kiến nghị.
Chương 3: Nhận xét và đánh giá môn học quản trị rủi ro.

1


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Với chuyên đề đã chọn tôi có thể giúp người đọc hiểu rõ hơn về
môn học này, sự cần thiết và tính thực tế của nó. Trong lúc thực hiện
đề tài này đã được sự hướng dẫn nhiệt tình của T.s Nguyễn Minh Tuấn

KI L

OB
OO
K.C
OM

để giúp tôi có cái nhìn sâu sắc hơn về đề tài.

2


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Nhận xét giáo viên

OB
OO
K.C
OM

. ................................................................
. ................................................................
. ................................................................
. ................................................................
. ................................................................
. ................................................................
. ................................................................
. ................................................................

KI L

. ................................................................
. ................................................................
. ................................................................

. ................................................................

3


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

OB
OO
K.C
OM

MỤC LỤC

Chương 1: Tổng quan về môn học quản trị rủi ro......................................... 5
1.1 Rủi ro và các dạng rủi ro .......................................................................... 5
1.2 Các nguồn rủi ro ...................................................................................... 7
1.3 Các phương pháp nhận dạng rủi ro.......................................................... 7
Chương 2: Những rủi ro khi tham gia vào thị trường BĐS.Giải pháp và kiến
nghị................................................................................................................ 10
2.1 Tổng quan về thị trường BĐS ................................................................. 10
2.2 Những rủi ro khi tham gia vào thị trường BĐS ...................................... 11
2.2.1 Đối với nhà đầu tư.............................................................................. 11
2.2.2 Đối với ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS..................................... 13
2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản............................... 16
2.3.1.Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản ......................... 16
2.3.2.Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản.................................. 17
2.3.3 .Các yếu tố chung bên ngoài .............................................................. 18

2.4. Các giải pháp và kiến nghị hạn chế khi tham gia vào thị trường bất động
sản ................................................................................................................. 21
2.4.1.Giải pháp đối với nhà đầu tư............................................................. 21

KI L

2.4.2.Giải pháp về phía các Ngân Hàng Thương Mại ............................... 22
2.4.3.Kiến nghị đối với Nhà Nước ............................................................. 23
Chương 3: Nhận xét và đánh giá môn học quản trị rủi ro............................. 25
3.1 Nhận xét môn học quản trị rủi ro ............................................................ 25
3.1.1 Những thuận lợi ................................................................................ 25
3.1.2 Những khó khăn ................................................................................ 25
3.2 Đánh giá môn học quản trị rủi ro ............................................................ 26
3.3 Những đề xuất nhằm nâng cao môn học quản trị rủi ro......................... 27

4


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Chương 1: Tổng quan về môn học quản trị rủi ro
1.1.Rủi ro và các dạng rủi ro:
1.1.1 Khái niệm về rủi ro:

OB
OO
K.C
OM

Rủi ro là sự biến động tiềm ẩn ở những kết quả. Rủi ro có thể xuất hiện
trong hầu hết các hoạt động của con người. Khi có rủi ro người ta không thể
dự đoán được chính xác kết quả. Sự hiện diện của rủi ro gây nên sự bất định.
Nguy cơ rủi ro phát sinh bất cứ khi nào một hành động dẫn đến khả năng được
hoặc mất không thể đoán trước.

Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được .

Rủi ro là bất trắc có thể liên quan đến những biến cố không mong đợi .
Rủi ro là giá trị và kết quả mà hiện thời chưa biết đến.

1.1.2 Các dạng rủi ro:

Rủi ro thuần túy và rủi ro suy đoán.

+ Rủi ro thuần tuý là những rủi ro dẫn đến tình huống tổn thất hay
không tổn thất, trường hợp tốt nhất là tổn thất không xảy ra.

+ Rủi ro suy đoán là những rủi ro dẫn đến tình huống tổn thất hoặc sinh
lợi. Phần sinh lợi còn gọi là phần thưởng cho rủi ro.
Rủi ro có thể đa dạng và rủi ro không thể đa dạng.

KI L

Rủi ro có thể đa dạng hay còn gọi là rủi ro không có tính hệ thống, rủi
ro đặc trưng. Đây là những rủi ro thường xảy ra trong phạm vi hẹp, mang
tính riêng có, cá thể và có thể phân chia, giảm thiểu được bằng cách đa dạng
hóa, bằng các nguồn quỹ góp chung.
Rủi ro không thể đa dạng hóa hay còn gọi là rủi ro hệ thống, rủi ro thị

trường. Đây là những rủi ro nảy sinh từ những tác động to lớn của thị
trường thường nằm ngoài sự kiểm soát cuả doanh nghiệp và không thể giảm
thiểu được bằng cách đa dạng hóa.

5


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Rủi ro đặc trưng.
Rủi ro quản lí
Là những rủi ro nảy sinh do trình độ yếu kém của người quản lý vì vậy

nghiệp.

OB
OO
K.C
OM

quyết định do họ đưa ra có thể sai lầm gây tổn hại thậm chí phá sản doanh

Rủi ro tài sản

Là những rủi ro nảy sinh do tài sản và cơ cấu tài sản doanh nghiệp nắm
giữ.

Rủi ro tài trợ

Là những rủi ro và trách nhiệm pháp lý nảy sinh từ cơ cấu nguồn vốn
của doanh nghiệp.

Rủi ro thị trường.

Những thay đổi trong cơ chế quản lý.

Những thay đổi trong thị hiếu của khách hang.
Tiến bộ khoa học công nghệ.

Chuyển dịch trong dòng vốn đầu tư.

Thay đổi và dịch chuyển lực lượng lao động, dân số.
Bất định.

KI L

Sự chắc chắn là một trạng thái không có nghi ngờ.

Phản nghĩa của từ chắc chắn là sự bất định, có nghĩa là “nghi ngờ khả
năng của chúng ta trong việc tiên đoán kết quả tương lai của một loạt những
hoạt động hiện tại”.

Rõ ràng, thuật ngữ “sự bất định” mô tả một trạng thái tư tưởng. Sự bất
định xuất hiện khi một cá nhân bắt đầu ý thức rằng không thể biết chắc chắn
kết quả là gì. Bất định là một khái niệm chủ quan.
Chi phí rủi ro và bất định.

6

Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Chi phí tổn thất. Nghĩa là, hậu quả của rủi ro và sự bất định có thể là
một tổn thất : tài sản bị phá hủy, người bị thương, tử vong, những luật lệ tòa
án chống lại một tổ chức.
Một chi phí khác của rủi ro là chính chi phí bất định. Ngay cả khi

OB
OO
K.C
OM

không có tổn thất nào, sự hiện diện của rủi ro và bất định vẫn có thể tạo ra
chi phí. Ở mức độ cơ bản, chi phí bất định có thể được minh họa bởi “sự lo
lắng”.

Chi phí cho sự bất định có thể xuất hiện dưới hình thức lo lắng và sợ
sệt, nhưng chi phí này được thấy rõ nhất qua bố trí không hợp lý nguồn
nhân lực của tổ chức.

1.2. Các nguồn rủi ro:
Môi trường vật chất.

Môi trường văn hoá - xã hội.
Môi trường chính trị.

Môi trường luật pháp.

Môi trường hoạt động.
Môi trường kinh tế.
Vấn đề nhận thức.

1.3. Các phương pháp nhận dạng rủi ro:
1.3.1 Thiết lập bảng kê:
•

Mục đích thiết lập:

KI L

Nhắc nhà quản trị rủi ro các tổn thất có thể có.

Thu thập thông tin diễn tả cách và mức độ doanh nghiệp gặp phải các
tổn thất tiềm năng đó.

Đúc kết một chương trình bảo hiểm, gồm cả giá và các tổn thất phải
chi trả .
•

Cơ sở thiết lập:

Các nguồn rủi ro cơ bản.
Các tài sản có thể có của doanh nghiệp.

7

Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

•

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Thiết lập bảng kê.

1.3.2. Phân tích tài chính:
Theo phương pháp này, từng tài khoản sẽ được nghiên cứu kỹ để phát
hiện các rủi ro tiềm năng có thể phát sinh. Kết quả nghiên cứu được báo

OB
OO
K.C
OM

cáo cho từng tài khoản. Criddle cho rằng phương pháp này đáng tin cậy,
khách quan, dựa trên các số liệu sẵn có, có thể trình bày ngắn gọn, rõ ràng
và có thể dùng được cho cả nhà quản trị rủi ro và các nhà tư vấn chuyên
nghiệp… Cũng nên lưu ý là phương pháp này không loại trừ việc nhận
dạng các rủi ro suy đoán, dù Criddle đã không trực tiếp gợi ra. Cuối cùng,
ngoài việc giúp nhận dạng rủi ro, phương pháp này cũng hữu ích cho việc
đo lường và định ra cách quản lý tốt nhất cho các nguy cơ rủi ro.

1.3.3 .Phân tích công nghệ:

Phương pháp hệ thống thứ hai để nhận diện các rủi ro tiềm năng
của một tổ chức là phương pháp lưu đồ. Trước tiên ta xây dựng một hay

một dãy các lưu đồ trình bày tất cả các hoạt động của tổ chức, bắt đầu từ
khâu nguyên liệu, nguồn năng lượng, và tất cả các đầu vào khác từ người
cung cấp, và kết thúc với thành phẩm trong tay người tiêu thụ.
Kế đó, một bảng liệt kê các nguồn rủi ro về tài sản, trách nhiệm
pháp lý và nguồn nhân lực có thể được sử dụng cho từng khâu trong lưu
đồ để nhận dạng các rủi ro mà tổ chức có thể gặp.

KI L

1.3.4. Thanh tra hiện trường

Thanh tra hiện trường là một việc phải làm đối với nhà quản trị rủi ro.
Bằng cách quan sát các bộ phận của tổ chức và các hoạt động tiếp sau đó
của nó, nhà quản trị có thể học được rất nhiều về những rủi ro mà tổ chức
có thể gặp.

8


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

1.3.5.Tham khảo chuyên gia
Cách thứ tư để nhận dạng các rủi ro của tổ chức là thông qua các
giao tiếp thường xuyên và có hệ thống với các bộ phận khác trong tổ chức.
Không nên xem thường tính quan trọng của hệ thống giao tiếp

OB
OO

K.C
OM

•

như thế. Các bộ phận này thường xuyên tạo ra hoặc nhận thức được các
nguy cơ rủi ro mà nhà quản trị rủi ro có thể bỏ sót. Thật vậy, sự thành công
của nhà quản trị rủi ro phụ thuộc rất nhiều vào tinh thần hợp tác của các bộ
phận trong tổ chức.
•

Để bổ sung cho việc giao tiếp với các bộ phận khác trong tổ chức,

nhà quản trị rủi ro nên trao đổi thêm với những người có quan hệ với tổ
chức như các chuyên viên kế toán, luật sư, các nhà tư vấn về rủi ro, chuyên
viên thống kê, hay các chuyên gia kiểm soát tổn thất. Mục đích của các trao
đổi là nhằm tìm hiểu xem những người này có nhận ra được các rủi ro nào
mà mình đã bỏ sót không, hoặc chính những người này có tạo ra các rủi ro
mới cho tổ chức không.

1.3.6. Phân tích các tổn thất

Các số liệu thống kê cho phép nhà quản trị rủi ro đánh giá các xu hướng
của các tổn thất mà tổ chức đã trải qua và so sánh kinh nghiệm này với các
tổ chức khác. Hơn nữa, các số liệu này cho phép nhà quản trị rủi ro phân
tích các vấn đề như nguyên nhân, thời điểm và vị trí của tai nạn, đặc điểm

KI L

của người bị nạn và người quản đốc, và tất cả các yếu tố hiểm họa hoặc các

yếu tố đặc biệt nào có ảnh hưởng đến bản chất của tai nạn. Các nét chung
hoặc nhóm các tình huống thường xảy ra sẽ gợi sự quan tâm đặc biệt.
1.3.7. Phân tích các hợp đồng.
Bởi vì có nhiều rủi ro phát sinh từ các quan hệ hợp đồng với những
người khác, nhà quản trị rủi ro nên nghiên cứu kỹ các hợp đồng để xem rủi
ro có tăng hay giảm qua các hợp đồng này. Chẳng hạn trong một hợp đồng
thuê nhà, chủ nhà và người thuê có rất nhiều điều phải thương lượng với
nhau.

9


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Chương 2 : Những rủi ro khi tham gia vào thị trường
bất động sản.Giải pháp và kiến nghị.
2.1. Tổng quan về thị trường bất động sản:

OB
OO
K.C
OM

Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009
Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi
tăng mạnh trong năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại
thời điểm cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá 30%-50% so
với năm cuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ

giọt.

Trái ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn phòng và
chung cư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp
đang được xem là xu hướng bùng nổ của năm 2009. Mặc dù nền kinh tế
đang trên đà suy thoái nhưng thị trường bán lẻ của Việt Nam vẫn còn
nhiều tiềm năng với tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm.
Theo báo cáo của tổ chức AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là thị
trường bán lẻ tiềm năng nhất thế giới trong năm 2008. Trong khi đó, các
nguồn cung mặt sàn bán lẻ không nhiều, các doanh nghiệp lại đang cố
gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địa điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho
thuê tăng mạnh trong thời gian qua. Ở địa bàn Hà Nội, giá cho thuê ở
vùng trung tâm dao động từ 65-150 USD/m2/tháng. Trên các sàn giao

KI L

dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đang trở nên sôi
động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố gắng mua nhà vì
họ cho rằng, khó có cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ như bây giờ. Kinh
doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại.
Điều này bắt nguồn từ nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấp
cho các công ty bất động sản. Tuy nhiên nhiều chuyên gia trong ngành
nhận định, tình hình năm 2009 có thể tiếp tục ảm đạm do nền kinh tế

10


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

đang suy thoái, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài sụt giảm. Ngành bất
động sản cũng gặp bất lợi vì không nằm trong nhóm được hỗ trợ lãi suất.
Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia bất động sản của công ty nghiên
cứu thị trường VietRees cũng cho thấy triển vọng của thị trường bất động

OB
OO
K.C
OM

sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn mờ mịt. Thống kê này cho biết có
đến hơn 70% chuyên gia không xác định được khi nào thị trường sẽ phục
hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục hồi vào cuối năm
2009 hoặc sau đó.

2.2. Những rủi ro khi tham gia vào thị trường BĐS
2.2.1.Đối với nhà đầu tư:

Trước tiên, thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ nên thiếu tính
chuyên nghiệp, kể cả từ hệ thống chính sách đến các chủ thể tham gia.
Cơ chế chính sách, quy trình thủ tục đầu tư của Việt Nam có cái còn chưa
phù hợp với thông lệ quốc tế, làm cho các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu
tư vào VN phải mất nhiều thời gian.

Chủ thể cạnh tranh trên thị trường là các doanh nghiệp, nhưng các doanh
nghiệp VN còn non yếu về kinh nghiệm, đặc biệt nhất là về vốn.
Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống
pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra

sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với

KI L

những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong
thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ
tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của
người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề
liên quan đến quy hoạch..

Bên cạnh đó, tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam là
rất thấp. Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần
thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư... Tất
cả đều xuất phát từ sự không chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà

11


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

nước. Nó tạo ra sự lãng phí vô cùng lớn về tài nguyên đất và khiến diện
mạo đô thị, thị trường manh mún, nhỏ lẻ, rất khó phát triển đồng bộ.Năng
lực của các doanh nghiệp trong nước lại càng đáng ngại. Hầu hết các
doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam hoạt động với tính chuyên

OB
OO
K.C

OM

nghiệp không cao. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản rất
đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu
cầu của thị trường...

Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường bất động sản đó
là tình trạng đầu tư bất động sản theo "mốt". Lợi nhuận cao trước mắt là
nguyên nhân khiến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địa
ốc.Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu
thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp.
Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư
tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này
đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường
bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp.
Công tác công khai quy hoạch xây dựng thực hiện không thường xuyên,
chưa có cơ chế cung cấp thông tin quy hoạch một cách hữu hiệu. Tình
trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động
sản diễn ra khá phổ biến… gây khó khăn cho các nhà đầu tư lẫn các

KI L

quyết định điều tiết thị trường của Nhà nước.

Mặt khác, các nhà đầu tư đang chịu một áp lực rủi ro rất lớn từ rủi ro
giá đầu tư chứ không phải giá cung cầu, thanh khoản rất thấp (cả bình
diện trong nước và thế giới), lạm phát cao (11% ước tính cho 2007) và
rủi ro từ giá vốn (lãi thực khi vay ngân hàng đầu tư địa ốc có thể lên tới
15%/năm nếu lãi suất danh nghĩa của ngân hàng là 9%/năm tính trên dư
nợ ban đầu) cùng với các yếu tố môi trường kinh doanh, sự chuyển dịch

của lãi suất, của các thị trường khác và sự can thiệp của Nhà nước bằng

12


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

các yếu tố pháp luật. Vì vậy các nhà đầu tư cá nhân nên cẩn trọng trong
đầu tư bất động sản.
Nếu xét trong khoảng thời gian ngắn thì đầu tư cho bất động sản không
phải là quá hấp dẫn khi cân nhắc giữa rủi ro và lợi nhuận, đặc biệt là so

OB
OO
K.C
OM

với việc đầu tư trên thị trường tài chính tập trung (cổ phiếu, trái phiếu
trên sàn giao dịch chính thức) với các công ty đã được điều kiện tiêu
chuẩn hoá, luật chứng khoán bảo vệ, biên độ dao động 15% và thanh
khoản cao và tỷ suất lợi nhuận cũng rất cao nhưng tổng rủi ro thấp hơn
bất động sản trong điều kiện hiện tại.

2.2.2. Đối với ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản:
Rủi ro kỳ hạn:

Cho vay đầu tư BĐS là những khoản cho vay trung, dài hạn và kỳ hạn
điều chỉnh lãi suất thường từ 6 tháng đến 1 năm. Trong khi đó, phần lớn

nguồn vốn huy động của các ngân hàng là nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất
khá linh hoạt theo thị trường. Sự chênh lệch về kỳ hạn và lãi suất giữa
nguồn vốn huy động và cho vay là vấn đề nan giải nhất mà các ngân hàng
phải tính toán và cân đối trong cho vay BĐS.

Rủi ro được đẩy lên cao, khi trong đợt sốt BĐS vừa qua (2007 – đầu 2008),
các ngân hàng cho vay đầu cơ BĐS kỳ hạn 12 tháng với nguồn trả nợ từ
việc bán chính BĐS hình thành từ vốn vay đồng thời là tài sản bảo đảm.
Trong thời gian đầu, giao dịch nhà đất diễn ra sôi động, khách hàng thanh

KI L

toán đúng hạn đã khiến nhiều ngân hàng mạnh tay thực hiện hình thức này.
Tuy vậy khi chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng và khuyến cáo từ
Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về hạn chế cho vay BĐS, thị
trường đóng băng và nợ quá hạn, nợ xấu tăng nhanh ở nhiều ngân hàng.
Rủi ro từ năng lực thẩm định và xét duyệt khoản vay:
Việc giành giật nhân sự trong thời kỳ mở rộng đã tạo điều kiện cho một
bộ phận đông đảo nhân sự gia nhập ngành Ngân hàng, trong đó nhiều nhân
sự chưa có kinh nghiệm và không đúng chuyên môn được đào tạo. Sau thời
gian thử việc ngắn ngủi, họ được giao công tác thẩm định (có ngân hàng

13


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

còn phải kiêm luôn việc định giá tài sản) đã dẫn đến những khoản vay chứa

đựng nhiều rủi ro.
Ở Việt Nam, ngành Ngân hàng vẫn còn non trẻ, lao động trong ngành
càng ít kinh nghiệm.

OB
OO
K.C
OM

Các ngân hàng hiện nay đều giao chỉ tiêu hoạt động nói chung và chỉ tiêu
tăng trưởng tín dụng nói riêng kèm theo những qui định về xếp loại cá
nhân, xếp loại đơn vị và những khoản thưởng. Những lợi ích nhận được
trong ngắn hạn là “động lực” để lãnh đạo và nhân viên tại các đơn vị lách
qui định, thực hiện những khoản cho vay chứa đựng rủi ro trong dài hạn.
Bên cạnh đó, nhiều cá nhân có trách nhiệm trong việc ra quyết định cho
vay đã xem thường rủi ro, bất chấp hậu quả vì tin vào khả năng “nhảy
việc” dễ dàng.

Rủi ro từ năng lực cạnh tranh và những vấn đề nội tại của các ngân
hàng:

Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh tranh buộc phải xem việc định
giá tài sản thế chấp cao, đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian thẩm
định, cho vay là phương thức cạnh tranh. Việc thẩm định trở nên sơ sài,
chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường. Hậu quả là, chỉ cần khách
hàng chậm trả lãi 1-2 tháng hoặc giá BĐS giảm từ 5-10% thì giá trị thực
của tài sản không còn bảo đảm đủ cho khoản vay. Khi nợ quá hạn xảy ra,
các ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ,

KI L

chuyển nhóm nợ và trích lập dự phòng rủi ro sai qui định khiến khả năng
thu hồi càng khó khăn, kéo dài.
Lợi nhuận trước mắt từ hoạt động cho vay BĐS dưới áp lực của cổ đông
đã khiến Ban điều hành của nhiều ngân hàng tin vào khả năng thu hồi từ
cho vay đầu cơ BĐS. Ở mức độ nào đó, các ngân hàng đều nhận thức được
rủi ro của đầu cơ, đặc biệt khi chứng kiến chu kỳ tăng, giảm của giá BĐS
ngày càng dồn dập, tuy nhiên hầu hết các ngân hàng nhỏ không có nhiều
sự lựa chọn trong việc đa dạng hóa danh mục cho vay. Cho vay BĐS vẫn
là kênh nhanh nhất để để tăng dư nợ hiện nay.

14


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Rủi ro từ sự yếu kém của hạ tầng thông tin tín dụng:
Thông tin bất cân xứng trong hoạt động tín dụng là rất lớn. Khi xem xét

OB
OO
K.C
OM

cho vay đối với một khách hàng mới, ngân hàng hầu như không có những
thông tin đủ độ tin cậy để ra quyết định.

Nguồn duy nhất mà các ngân hàng có thể khai thác thông tin tín dụng

hiện nay là Trung tâm Thông tin Tín dụng của NHNN (CIC). Tại đây, các
ngân hàng có thể hỏi tin về tình hình tài chính, tài sản bảo đảm, quan hệ tín
dụng, xếp hạng tín dụng. Tuy nhiên, chất lượng thông tin không đáp ứng
được yêu cầu, đã có nhiều khách hàng phàn nàn với ngân hàng rằng thông
tin CIC của họ vẫn còn dư nợ mặc dù khoản vay đã tất toán từ lâu. Từ đó
có thể thấy thông tin chưa theo được thực tế, đặc biệt là thông tin về tài
chính của khách hàng. Bên cạnh đó, liệu thông tin xếp hạng tín dụng doanh
nghiệp của CIC có đáng tin cậy khi các ngân hàng không biết CIC đã dựa
trên tiêu chuẩn nào để xếp hạng và liệu xếp hạng đó có phù hợp với xếp
hạng tín dụng tại mỗi ngân hàng hay không?

Rủi ro từ tính chu kỳ của nền kinh tế và những quyết định, thủ tục của
cơ quan nhà nước:

Thực tế chu kỳ kinh tế có mối quan hệ chặt chẽ với sự biến động giá
BĐS. Trong thời kỳ hưng thịnh, sản xuất và tiêu dùng đều mở rộng, nguồn

KI L

cung tiền dồi dào và giá BĐS leo thang, các ngân hàng cũng mở rộng tín
dụng BĐS. Ngược lại khi nền kinh tế phát triển quá nóng, NHNN thực
hiện thắt chặt tiền tệ thì BĐS là thị trường đầu tiên bị ảnh hưởng, giá BĐS
sụt giảm, tính thanh khoản hạn chế và khả năng trả nợ của các khoản vay
gặp khó khăn, đặc biệt là các khoản vay đầu cơ BĐS.

Thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS được đánh giá là rối
ren, chồng chéo và nhiêu khê. Để một dự án được cấp phép triển khai phải
mất 3 năm, qua 33 cửa, có những dự án phải mất 4-5 năm mới xong, rõ

15

Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

ràng những điều này không chỉ gây khó khăn cho cá nhân, tổ chức mà còn
mang lại cho ngân hàng nhiều rủi ro khi tham gia tài trợ.

2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

OB
OO
K.C
OM

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng
như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

2.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
Nhóm các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại
vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước
và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của
đa số dân cư trong vùng.

* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với
các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những
khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng

KI L

triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là
các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau,
BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại.

* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

16


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu
khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

OB
OO
K.C
OM

Nhóm các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó
càng cao và ngược lại.

* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

* Tính hữu dụng của BĐS: Đối với BĐS là những thửa đất đó là những
mảnh đất có thể sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như: xây dựng
nhà ở, xây dựng văn phòng công ty,cho thuê đất …Đối với BĐS là nhà
hoặc các công trình khác là tính hữu dụng cho nhiều mục đích khác
nhau.

* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường. Nếu trên thị trường có nhu cầu cao

KI L

về nhà ở chẳng hạn, thì các nhà đầu tư sẽ có những dự án xây dựng
nhiều căn hộ chung cư hay các căn nhà để đáp ứng cho nhu cầu này.

2.3.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.

17

Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với
BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây

OB
OO
K.C
OM

dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được
cao quá 3 tầng…).

2.3.3. Các yếu tố chung bên ngoài:

- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của
Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến
hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS
nói riêng. Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể
làm cho giá BĐS gia tăng.

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được

KI L

mua nhà tại thành phố.

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước
giao đất, cho thuê đất…

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
Thứ nhất khi chuyển nhượng BĐS các nhà đầu tư chịu thêm khoản
chi phí.

18


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Đối với trường hợp người mua không phải là khách hàng đầu tiên mà
đã sang nhượng qua hai ba lần, nếu họ là người mua cuối cùng họ phải
"gánh" thuế cho khoản chênh lệch mà những người trước hưởng. Chính

OB
OO

K.C
OM

điều này gây ra tâm lý e dè nơi các nhà đầu tư.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan
như:

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.
Theo thực trạng đầu tư BĐS hiện nay ở nước ta cho thấy mặt bằng kiến
thức về đầu tư BĐS của đa số các nhà đầu tư của Việt Nam còn thấp.
Họ chủ yếu đầu tư theo tâm lý “bầy đàn”, không có chiến lược đầu tư
rõ ràng, dài hạn. Tầm nhìn chiến lược của các nhà đầu tư còn quá hạn
hẹp.

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng.

KI L

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác.
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng.
* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng.
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng.

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất.

19


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

* Mức độ lạm phát chung và lãi suất trên thị trường:
Như chúng ta đã biết trong năm 2007 thị trường BĐS ở trong tình trạng
tăng trưởng “nóng”.Tuy nhiên bước sang năm 2008, mà đặc biệt là từ

OB
OO
K.C
OM

quý II/2008 hoạt động trên thị trường này dần rơi vào cảnh “trầm lắng”,
giải thích cho điều này có một lý do được đưa ra đó là: tình hình lạm
phát cao. Bởi khi lạm phát tăng cao sẽ tác động trực tiếp và gián tiếp
đến hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ nhất, nó làm tăng chi phí đầu vào.

Thứ hai, lạm phát làm chậm tiến độ các dự án bất động sản và vì vậy
làm giảm lượng cung bất động sản ra thị trường.

Thứ ba, lạm phát làm lượng vốn đổ vào thị trường này giảm sút mà
một trong những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản là cần
lượng vốn lớn.

Bên cạnh đó lạm phát cũng tác động gián tiếp đến từ gói giải pháp
kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Lạm phát tăng cao gây áp lực buộc
Nhà nước phải thực hiện chính sách tín dụng thắt chặt (giảm hạn mức
tín dụng, tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản và lãi suất chiết
khấu…) khiến các nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín

KI L

dụng, hoặc chịu lãi suất vay cao hơn. Đầu tư vào bất động sản sẽ giảm.
Lạm phát tăng, các ngân hàng thương mại buộc phải tăng lãi suất huy
động vốn, khiến việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn hơn, thúc đẩy
dòng tiền đi vào các ngân hàng, làm giảm tổng lượng tiền đầu tư vào thị
trường bất động sản. Hơn nữa, trong điều kiện lạm phát tăng cao, người
dân có xu hướng đầu tư vào vàng và ngoại tệ để bảo toàn vốn đầu tư, và
điều này cũng khiến thu hẹp dòng đầu tư trên thị trường bất động sản.

20


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

- Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì

OB
OO

K.C
OM

giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt
khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,
trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có
ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong
BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối
quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống…
Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

2.4. Các giải pháp và kiến nghị hạn chế khi tham gia vào
thị trường bất động sản:

2.4.1. Giải pháp đối với nhà đầu tư:

Bất động sản là một trong những kênh tài chính được nhiều nhà đầu tư
quan tâm, nhưng hiện nay trong giai đoạn cả thế giới còn bị ảnh hưởng
nặng nề của cuộc suy thoái kinh tế thì các nhà đầu tư nên cân nhắc kĩ
khi trước khi quyết định.

Cần tìm hiểu sự thay đổi của hệ thống pháp luật để có những hướng đầu
tư cho phù hợp. Hiện nay, có rất nhiều khu kinh tế được mở rộng, nhà

KI L

nước đang có xu hỗ trợ, ưu đãi các nhà đầu tư có thể cân nhắc để được
sự trợ giúp của nhà nước.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần hiểu rằng đầu tư bất động sản là một
kênh tài chính dài hạn do đó các nhà đầu tư nên hạn chế trường hợp

“lướt ván”, “ nhảy dù”. Tăng cường các kế hoạch chiến lược để phòng
chống rủi ro một cách hợp lí, đặc biệt là kinh tế.

21


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Ngoài ra đối với các nhà kinh doanh bất động sản lớn, cần nâng cao kĩ
năng phân tích, đánh giá tình hình và xây dựng đội ngũ dự báo, nhận
định được thị trường để có những quyết định đầu tư hiệu quả.

OB
OO
K.C
OM

2.4.2. Giải pháp về phía các ngân hàng thương mại:
Tăng cường công tác huy động đối với kỳ hạn dài là giải pháp được
nhiều ngân hàng chú trọng trong thời gian gần đây. Nguồn vốn huy
động có kỳ hạn dài sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được những rủi ro kỳ
hạn khi cho vay đầu tư BĐS, hạn chế sự thiết hụt thanh khoản và sự
phụ thuộc vào thị trường liên ngân hàng, chủ động trong hoạt động và
thực hiện các mục tiêu kinh doanh. Tín dụng BĐS phân thành hai hình
thức khá rõ, đầu cơ và đầu tư. Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho
vay đầu cơ vốn mang tính bất ổn và chứa đựng nhiều rủi ro.
Các cuộc họp để ra quyết định cho vay tại các hội đồng tín dụng phải
được tiến hành nghiêm túc, minh bạch và khách quan, đảm bảo khả

năng ngăn ngừa rủi ro. Đối với những ngân hàng đã vận hành qui trình
xếp hạng tín dụng nội bộ, cần nghiêm túc thực hiện trên tinh thần hạn
chế rủi ro, từng bước khắc phục những thiếu sót của qui trình.
Đa dạng hóa danh mục cho vay là yêu cầu bắt buộc đối với tất cả các
ngân hàng, có chính sách thích hợp để tiếp cận, mở rộng cho vay đối
với nhu cầu vốn sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu nhằm hạn chế rủi

KI L

ro và tăng khả năng cung cấp các dịch vụ ngân hàng khác đi kèm. Bên
cạnh đó, cần giao chỉ tiêu phát triển tín dụng cho các đơn vị trên cơ sở
cân đối số lượng và chất lượng nguồn vốn huy động, chỉ tiêu này gắn
liền với xếp loại và chế độ khen thưởng hàng tháng, hàng quí, hàng
năm.

Xây dựng Phòng quản lý rủi ro và Phòng pháp chế vững mạnh, tập
trung những con người có năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng về
hoạt động tín dụng và thị trường BĐS. Khắc phục những qui định manh

22


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

mún của pháp luật bằng việc sàng lọc và qui định rõ những BĐS được
nhận thế chấp, không được nhận thế chấp không theo qui định của pháp
luật hiện hành. Xây dựng chính sách quản lý rủi ro tín dụng, điều chỉnh
kịp thời những nội dung chưa phù hợp, sơ hở trong hợp đồng thế chấp,

OB
OO
K.C
OM

tín dụng, qui trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản tại ngân hàng.
Đối với BĐS là tài sản hình thành trong tương lai, cần xác định rõ tính
pháp lý, khả năng tài sản có thể xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng
của bên bảo đảm sau khi nhận thế chấp. Hạn chế nhận thế chấp đối với
BĐS là các căn hộ, nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai được
nhận chuyển nhượng từ các dự án không do chính ngân hàng tài trợ,
BĐS có tính thanh khoản thấp do có diện tích đất nhỏ, giao thông
không thuận lợi, qui hoạch không rõ ràng. Sự thận trọng của ngân hàng
là bắt buộc do những qui định pháp lý chưa rõ ràng và việc hiểu, thực
thi các qui định pháp luật của các cơ quan hữu quan còn chưa thống
nhất.

Xảy ra nợ quá hạn, nợ xấu là chuyện không thể tránh khỏi dù qui trình,
qui chế cho vay có chặt chẽ đến mức nào, dù cán bộ tín dụng và những
người có trách nhiệm trong quyết định cho vay có làm việc mẫn cán
đến đâu đi nữa. Việc xử lý một lượng lớn nợ quá hạn vượt quá khả
năng của các ngân hàng vốn không có chức năng kinh doanh BĐS.
Thành lập công ty quản lý và khai thác tài sản là giải pháp mà hầu hết

KI L

các ngân hàng đã và đang thực hiện nhằm tăng hiệu quả và đẩy nhanh
tốc độ xử lý nợ quá hạn, tăng hiệu quả khai thác tài sản và giúp lành
mạnh hóa tình hình tài chính của ngân hàng.

2.4.3. Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước:
Cho vay BĐS là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Tuy nhiên, hoạt
động này có vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường nhà đất
và đóng góp lớn vào sự phát triển của kinh tế đất nước. NHNN không
thể cấm, song cần có biện pháp kiểm soát hoạt động này. Từ Quyết
định số 03 đối với cho vay chứng khoán, NHNN cũng cần có qui định

23


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

đối với cho vay BĐS.Bên cạnh đó, NHNN có thể kiểm soát cơ cấu dư
nợ cho vay BĐS thông qua việc qui định tỉ lệ trích lập dự phòng rủi ro
hoặc qui định tỉ lệ dư nợ BĐS tối đa trên tổng dư nợ.
Nhà nước cần minh bạch các chính sách luật pháp, tuyên truyền về

OB
OO
K.C
OM

luật pháp rút ngắn các thủ tục hành chính.

Thực hiện các công cụ tài chính và các chính sách pháp luật để nâng
cao hiểu quả đầu tư tại thị trường bất động sản.Nâng cao hành lang
pháp lí về thị trường bất động sản.

Thực hiện các chính sách hỗ trợ khuyến khích để phân bố dân cư cho
đều. Tăng cường các quĩ hỗ trợ để nâng cao, có thể bơm vốn sưởi ấm

KI L

thị trường bất động sản khi cần thiết.

24


Chuyên đề môn học: Quản trị rủi ro

GVHD:Ts. Nguyễn Minh Tuấn

Chương 3: Nhận xét và đánh giá môn học quản trị rủi
ro
3.1 Nhận xét về môn học quản trị rủi ro

OB
OO
K.C
OM

3.1.1 Những thuận lợi

- Với sự trang bị khá đầy đủ về mặt kĩ thuật từ phía nhà trường như: máy vi
tính, máy projector, điện, máy quạt, và thư viện với hơn 10000 dầu sách khách
nhau để tham khảo,... đã làm cho sinh viên có đủ điều kiện để học tập, tiếp xúc
nhanh nhất với môn học.

- Quản trị rủi ro được xếp là một môn học chuyên ngành và đưa vào chương
trình năm 4 của sinh viên khối Đại Học, vì thế sinh viên khi tham gia môn học
có được một phần kiến thức liên quan khi tham gia môn học, làm cho người
học có những điều kiện cần để học môn quản trị rủi ro.

- Sự nhiệt tình, ân cần và kiến thức dày dặn của thầy giáo đã ôn lại kiến thức
cũ các môn khác liên quan và bổ trợ những kiến thức mới như Nguyên lí kế
toán, tài chính doanh nghiệp, tài chính tiền tệ, quản trị xuất nhập khẩu… đã
làm cho sinh viên vững thêm kiến thức cũ và nhìn nhận sâu sắc hơn về môn
học trên mỗi lời giảng của thầy.

- Với cách sắp xếp môn học làm cho sinh viên có cái nhìn tổng quát thể nào là
rủi ro, các loại rủi ro… từ đó đưa ra những ví dụ cụ thể, chi tiết từng phần về
những loại rủi ro, cách thức nhận dạng, phương pháp kiểm soát,... sau cũng là

KI L

tổng kết những gì học liên quan đã làm cho sinh viên có thêm có cái nhìn tổng
quan hơn mọi việc xung quanh. Và làm cho sinh viên có những “ bước tiến lùi
thích hợp”, không nông nổi để gây ra những thất bại đáng tiếc.

3.1.2 Những khó khăn:

- Với diện tích phòng học 4m x 6m những bố trí gần 130 sinh viên đã làm cho
sinh viên cảm thấy ngột ngạt, không có không gian trống để suy nghĩ, và học
tập tốt.

25