NGHIÊN cứu THỰC TRẠNG CHUYỂN đổi mục ĐÍCH sử DỤNG đất TRÊN địa bàn HUYỆN hòa AN, TỈNH CAO BẰNG GIAI đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ THỊ THU HẰNG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA AN,
TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chun ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính mơi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2011 – 2015

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ THỊ THU HẰNG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA AN,
TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chun ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giáo viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính mơi trường
: 43A - ĐCMT
: Quản lý tài ngun
: 2011 – 2015
: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HÀ THỊ THU HẰNG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ

DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA AN,
TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chun ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giáo viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính mơi trường
: 43A - ĐCMT
: Quản lý tài ngun
: 2011 – 2015
: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên, năm 2015


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

SDĐ

: Sử dụng đất

QLNN

: Quản lý nhà nước

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

ĐTH

: Đơ thị hóa


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc năm 2013 ........................................19
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 của huyện Hòa An ..........................43
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 của huyện Hòa An ..........................44
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của huyện Hòa An ..........................45
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Hịa An ..........................46
Bảng 4.5: Tình hình biến động đất đai của huyện Hòa An từ năm 2010 đến năm
2014 .......................................................................................................................48
Bảng 4.6. Cơ cấu dân số của huyện Hòa An, giai đoạn 2010 -2014 .....................50
Bảng 4.7. Kết quả công tác thu hồi đất sản xuất nông nghiệp ..............................52
trên địa bàn huyện Hòa An (2010 - 2014) .............................................................52
Bảng 4.8. Phân kỳ quy hoạch diện tích các loại đất ........................................53
phân bổ theo các mục đích .................................................................................53
Bảng 4.9. Tình hình xin chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ....................53
của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Hịa An, giai đoạn 2010 - 2014......................53
Bảng 4.10. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ ...........................54
Bảng 4.11. Ý kiến các hộ điều tra về mức độ tác động của chuyển mục đích ......57
Bảng 4.12. Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong tương lai………………58

MỤC LỤC
Phần 1. MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................3
1.2.1. Mục tiêu tổng quát ..........................................................................................3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................3
1.3. Ý nghĩa khoa học của đề tài ..............................................................................3
Phần 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...........................................................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ..................................................................................4
2.1.1. Cơ sở lý luận ....................................................................................................4
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ..................................................................................5
2.2. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt Nam ..............................11
2.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới .................................................11
2.2.2. Khái quát chính sách đất đai của Việt Nam ...............................................16
2.3. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới và trong nước .....................................18
2.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới ...........................................................18
2.3.2. Tình hình sử dụng đất trong nước...............................................................18
2.4. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp trên Thế giới và ở Việt Nam .............................................................19
2.4.1. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp trên Thế giới.......................................................................................19
2.4.2. Thực tiễn q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp ở Việt Nam .........................................................................................23
2.4.3. Thực tiễn quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất
nơng nghiệp tỉnh Cao Bằng ....................................................................................26
Phần 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......29
3.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu.................................................29
3.1.1. Địa điểm .........................................................................................................29

3.1.2. Thời gian ........................................................................................................29
3.1.3. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................29
3.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................29


3.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng
đất của huyện Hòa An.............................................................................................29
3.2.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hòa An giai đoạn 2010 – 2014 ....................................................................29
3.2.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hòa An giai đoạn 2010 – 2014 ..............................................29
3.2.4. Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ
nơng nghiệp khi bị chuyển mục đích sử dụng đất ................................................29
3.3. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................30
3.3.1. Phương pháp chuyên gia, chuyên khảo ......................................................30
3.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .........................................30
3.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...........................................30
3.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ............................................................................31
Phần 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................32
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và sử dụng đất
của huyện Hòa An ...................................................................................................32
4.2. Thực trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn
huyện Hòa An giai đoạn 2010 – 2014 ....................................................................42
4.2.1. Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Hịa An,
giai đoạn 2010 – 2014 ..............................................................................................42
4.2.2. Đánh giá quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hòa An, giai đoạn 2010 – 2014 .............................................47
4.3. Yếu tố ảnh hưởng đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hòa An giai đoạn 2010 – 2014 ..............................................49
4.3.1. Yếu tố gia tăng dân số và việc làm ...............................................................50

4.3.2. Yếu tố đơ thị hố ...........................................................................................51
4.3.3. Yếu tố người sử dụng đất .............................................................................53
4.4. Một số giải pháp nâng cao đời sống kinh tế cho những hộ
nông nghiệp khi bị chuyển mục đích sử dụng đất ................................................59
4.4.1. Giải pháp từ phía Nhà nước .........................................................................59
4.4.2. Giải pháp cho các hộ nơng dân ....................................................................68
Phần V. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ......................................................................69
5.1. Kết luận .............................................................................................................69
5.2. Đề nghị...............................................................................................................69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................71


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người,
đó là nguồn tài ngun vơ cùng quý giá của mỗi quốc gia. Nó có vai trị quan trọng
hàng đầu của mơi trường sống, mọi hoạt động kinh tế - xã hội của con người, là địa
bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc
phịng điều đó thể hiện rõ tầm quan trọng của đất đai trong cuộc sống xã hội. Đất
đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, khơng thể tái tạo được, có vị trí cố định trong
không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người nhưng lại vô
hạn về mặt thời gian nếu sử dụng hợp lý, cải tạo bồi bổ thường xuyên thì giá trị mà
đất mang lại càng tăng, đối với mỗi quốc gia nếu xét về mặt diện tích thì nó bị giới
hạn bởi đường biên giới giữa các quốc gia, là vấn đề liên quan đến tình hình ổn định
chính trị, kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng. Vì vậy
hiện nay ở nhiều nước trên Thế giới đã ghi nhận vấn đề đất đai vào hiến pháp của
Nhà nước.

Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế quốc dân trong điều kiện
cơng nghiệp hố, hiện đại hố ở nước ta hiện nay, các cơng trình đơ thị, cơng trình
dân cư phát triển với quy mơ và tốc độ ngày càng lớn, địi hỏi cơng tác quản lý đất
đai phải thực hiện tiết kiệm và hiệu quả; đảm bảo hài hồ lợi ích giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy hình thành thị trường bất động sản công khai
và lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Từ những năm đầu thập kỷ 90, kinh tế Việt Nam trong quá trình chuyển đổi từ
nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa đã
và đang thu được những thành cơng về kinh tế đáng kể, đó là tỷ lệ tăng trưởng kinh
tế cao và kim ngạch xuất khẩu tăng mạnh. Vào những năm gần đây kinh tế nước ta
có những bước tiến vượt bậc, đặc biệt là từ khi chúng ta ra nhập tổ chức Thương
mại thế giới (WTO). Tổng sản phẩm trong nước bình quân tăng nhanh, chất lượng
cuộc sống từng bước được nâng cao…. Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển về kinh tế


2

là sự bùng nổ dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, hình thành các khu đơ thị,
các khu công nghiệp lớn gây biến động đất đai tại các địa phương.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đơ thị hóa của tỉnh Cao Bằng
diễn ra khá mạnh trong giai đoạn 2010 - 2014. Là một tỉnh miền núi phía Bắc, cách
Hà Nội khoảng 272km về phía Bắc, tiếp giáp với 4 tỉnh, và có đường biên giới với
Trung Quốc dài 311 km. Là tỉnh miền núi vùng cao biên giới, xa các trung tâm kinh
tế lớn của vùng Đông Bắc và cả nước nhưng Cao Bằng lại có ba cửa khẩu là Tà
Lùng, Hùng Quốc và Sóc Giang. Đây là lợi thế quan trọng, tạo điều kiện cho tỉnh
giao lưu kinh tế với bên ngồi, nhất là Trung Quốc.
Q trình đơ thị hóa đã làm đất đai khu vực biến động mạnh cả về mục đích sử
dụng và đối tượng sử dụng đất. Diện tích đất nơng nghiệp ngày càng bị thu hẹp thay
vào đó là các khu đơ thị tăng lên. Việc quản lý, sử dụng đất trở lên phức tạp hơn, việc
mua bán, trao đổi, chuyển mục đích trái phép diễn ra ngồi tầm kiểm sốt của Nhà

nước. Giá cả đất đai khu đô thị trên thị trường thường tăng cao và có những biến động
phức tạp. Ngồi ra, sự phát triển của các khu đô thị đã thu hút lực lượng lao động lớn
từ nông thôn ra thành thị gây lên sự bất ổn xã hội như: giải quyết việc làm, nhu cầu đất
ở, ơ nhiễm mơi trường….
Q trình đơ thị hóa đã, đang và sẽ mang lại các mặt tích cực như thúc đẩy
phát triển kinh tế xã hội rõ rệt, đồng thời nó cũng nảy sinh những mặt tiêu cực như
thu hẹp đất đai canh tác nông nghiệp, gây nguy cơ ô nhiễm môi trường. Hiện nay do
sự phát triển của xã hội và vấn đề đô thị hóa nên diện tích đất nơng nghiệp ngày
càng bị thu hẹp, và nếu khơng có biện pháp quản lý một cách thích hợp thì chẳng
bao lâu nữa đất nơng nghiệp sẽ chẳng cịn bao nhiêu. Chẳng hạn như những diện
tích dành để bố trí các cơng trình kinh tế đầu mối, các khu dân cư, các cơng trình cơ
sở sản xuất, dịch vụ y tế, đào tạo nghiên cứu khoa học, một diện tích lớn khác đã
được xây làm nhà ở, để tách hộ, để bán, để tự kinh doanh.
Vì vậy, nghiên cứu thực trạng, tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất các giải pháp
góp phần hồn thiện cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hết sức cần thiết
nhằm hồn thiện hơn nữa cơng tác quản lý nhà nước về đất đai; nâng cao tính khả
thi của việc sử dụng đất hợp lý, hiệu quả cao; tạo cơ sở pháp lý vững chắc để các tổ


LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp, em đã nhận được
sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình của nhiều tập thể, cá nhân trong và ngoài trường.
Trước hết em xin chân thành cảm ơn thầy giáo GS.TS. Nguyễn Thế Đặng.
Thầy đã nhiệt tình giảng dạy và hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và viết
khóa luận tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Ban
giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cùng các thầy cô giáo đã giảng
dạy những kiến thức và truyền đạt kinh nghiệm quý báu cho em trong quá trình học
tập, rèn luyện. Tất cả là những hành trang quý báu của mỗi sinh viên sau khi ra
trường. Đó là sự hồn thiện về kiến thức chun mơn, lý luận và phương pháp làm

việc, năng lực công tác nhằm đáp ứng được yêu cầu thực tiễn.
Em xin bày tỏ lịng biết ơn đến các cơ chú, anh chị trong phịng Tài ngun và
Mơi trường – huyện Hịa An đã nhiệt tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em hồn thành
khóa luận một cách tốt nhất.
Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu được làm quen với thực tế và
phương pháp nghiên cứu vì thế khóa luận khơng thể tránh khỏi những thiếu sót. Em
rất mong nhận được sự đóng góp q báu của thầy cơ giáo và bạn bè để khóa luận
của em được hồn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Sinh viên

Hà Thị Thu Hằng

năm 2015


4

Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác-Lênin, các
quan điểm, đường lối của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Đất đai là tài nguyên
thiên nhiên, là sản phẩm của quá trình đấu tranh và lao động của nhân dân ta, trong
lực lượng sản xuất “lao động là cha, đất là mẹ sinh ra của cải vật chất cho xã hội”.

Do đất đai giữ một vị trí quan trọng trong đời sống xã hội như vậy nên theo quan
điểm của các nhà kinh điển Mác-xít thì đất đai đóng một vai trị kinh tế và chính trị
to lớn trong q trình phát triển của xã hội.
Tồn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản
lý là một định hướng chính trị cơ bản đã được ghi trong Hiến pháp năm 1992 để xác
lập mối quan hệ sở hữu, quản lý và sử dụng đối với đất đai trong giai đoạn cách
mạng hiện nay ở nước ta. Luật Đất đai năm 2003 còn xác định rõ, cụ thể nội hàm
của sở hữu tồn dân về đất đai, đó là: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu” (khoản 1 Điều 5) [5].
Từ nhận thức trên, Đảng và Nhà nước ta đã thường xuyên quan tâm đến vấn
đề đất đai. Trong mỗi giai đoạn cách mạng đã ban hành những chủ trương, chính
sách, pháp luật đất đai cho phù hợp, góp phần thực hiện thắng lợi các nhiệm vụ
của cách mạng đã đề ra.
Vì lẽ đó trong Báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa
X Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: “Hoàn thiện luật
pháp, cơ chế, chính sách về sở hữu tồn dân mà Nhà nước là đại diện đối với đất
đai, tài nguyên, vốn và các tài sản công để các nguồn lực này được quản lý, sử
dụng có hiệu quả” [2].
Cương lĩnh của Đảng Cộng sản Việt Nam (bổ sung, phát triển năm 2011)
đã ghi: “… Quản lý, bảo vệ, tái tạo và sử dụng hợp lý, có hiệu quả tài nguyên
quốc gia” [2].


5

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020 của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã khẳng định: “Nâng cao ý thức bảo vệ môi trường, gắn nhiệm vụ, mục
tiêu bảo vệ môi trường với phát triển kinh tế - xã hội. Đổi mới cơ chế quản lý tài
nguyên và bảo vệ môi trường. Đưa nội dung bảo vệ môi trường vào chiến lược,
quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực, vùng và các chương trình, dự án.

Các dự án đầu tư xây dựng mới phải bảo đảm yêu cầu về môi trường. Thực hiện
nghiêm ngặt lộ trình xử lý các cơ sở gây ơ nhiễm mơi trường. Hồn thiện hệ
thống luật pháp về bảo vệ mơi trường; xây dựng chế tài đủ mạnh để ngăn ngừa,
xử lý các hành vi vi phạm. Khắc phục suy thoái, bảo vệ môi trường và cân bằng
sinh thái, nâng cao chất lượng mơi trường. Thực hiện tốt chương trình trồng
rừng, ngăn chặn có hiệu quả nạn phá rừng, cháy rừng; tăng diện tích các khu bảo
tồn thiên nhiên. Quản lý, khai thác và sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất, nước,
khoáng sản và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác…” [2].
Thực hiện đồng bộ quy hoạch đất đai, khoáng sản, môi trường, tài nguyên
nước. Tăng cường giám sát các tổ chức, cá nhân về quản lý, sử dụng tài nguyên bảo
đảm đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả và bảo vệ môi trường.
Và cũng tại Điều 15 Luật Đất đai 2003 quy định:
"Nhà nước nghiêm cấm hành vi lấn, chiếm đất đai; không sử dụng, sử dụng đất
không đúng mục đích; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố;
huỷ hoại đất; không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi sử dụng các quyền
của người sử dụng đất; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ,
trách nhiệm của người sử dụng đất.
Nhà nước nghiêm cấm hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền
hạn hoặc thiếu trách nhiệm của người có thẩm quyền để làm trái các quy định về
quản lý đất đai".
2.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
Thiên nhiên chứa đầy những bí ẩn, rất khắt khe nhưng cũng rất hào phóng. Từ
bao đời nay, trong sử dụng đất, ơng cha ta đã tích luỹ được nhiều kinh nghiệm, đúc
kết lại thành những câu ngụ ngôn, truyền từ đời này qua đời khác như: "đất nào cây
ấy", "khoai đất lạ, mạ đất quen"... Hiện nay, những kinh nghiệm này đã được ánh


6

sáng của khoa học và công nghệ làm sáng tỏ. Sự hoà quyện giữa những kinh nghiệm

truyền thống với khoa học công nghệ hiện đại đã tạo ra những giá trị mới trong sử
dụng đất. Thật vậy, nói tới sử dụng đất hợp lý, nhất thiết phải đi đôi với bảo vệ và bồi
dưỡng đất, xong muốn bảo vệ đất một cách cơ bản không thể chỉ áp dụng một biện
pháp duy nhất. Nếu chỉ áp dụng biện pháp đơn độc, thiếu tính tổng hợp thì biện pháp
đó sẽ mang lại hiệu quả thấp và khơng ít trường hợp một số mặt yếu của biện pháp đó
sẽ nhanh chóng bộc lộ và ngay tức khắc bị các mục tiêu chung phủ định.
Khi xã hội phát triển ở trình độ cao, việc sử dụng đất luôn hướng tới mục tiêu
kinh tế nhằm đạt được lợi nhuận tối đa trên một đơn vị diện tích đất nhất định như
xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, trang trại sản xuất quy mơ lớn… Bên
cạnh đó, một phần diện tích đất khơng nhỏ sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt,
ăn ở cũng như thỏa mãn đời sống tinh thần của con người như xây dựng nhà ở, hệ
thống giao thông, các cơng trình dịch vụ thể dục thể thao, văn hóa xã hội, mở mang
phát triển đơ thị và khu dân cư nơng thơn…
Tuy nhiên, trong q trình sử dụng đất, các mục đích sử dụng đất nêu trên ln
nảy sinh mâu thuẫn làm cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng căng
thẳng. Những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất (sai lầm có
ý thức hoặc vơ ý thức) dẫn đến hủy hoại mơi trường nói chung và mơi trường đất
nói riêng (lũ lụt, hạn hán, cháy rừng, trượt lở đất…) liên tục xảy ra với quy mô ngày
càng lớn và mức độ này càng nghiêm trọng làm cho một số chức năng của đất bị
yếu đi. Để thỏa mãn nhu cầu của con người cả về 3 lợi ích kinh tế - xã hội - môi
trường nhất thiết phải giải quyết các xung đột này để sử dụng đất có hiệu quả. Việc
sử dụng đất như một thể thống nhất tạo ra điều kiện để giảm thiểu những xung đột,
tạo ra hiệu quả sử dụng cao và liên kết được sự phát triển kinh tế - xã hội với bảo vệ
môi trường và nâng cao chất lượng môi trường. Sử dụng đất hợp lý, bền vững là hài
hòa được các mục tiêu kinh tế - xã hội và môi trường.
Chính vì vậy, cần phải hiểu rõ được tầm quan trọng của tài nguyên đất. Từ đó,
đề ra những kế hoạch quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên này một cách hợp lý, để
phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu hiện tại nhưng không làm ảnh
hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai.

7

Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến
lược quan trọng có tính tồn cầu. Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát
triển của nhân loại, bởi nhiều lẽ.
Một là, tài nguyên đất vô cùng quý giá. Bất kỳ quốc gia nào, đất đều là tư liệu
sản xuất nông - lâm nghiệp chủ yếu, cơ sở lãnh thổ để phân bố các ngành kinh tế
quốc dân. Nói đến tầm quan trọng của đất, từ xa xưa, người Ấn Độ, người Ả-rập,
người Mỹ đều có cách ngơn bất hủ: “Đất là tài sản vay mượn của con cháu”. Người
Mỹ cịn nhấn mạnh “...đất khơng phải là tài sản thừa kế của tổ tiên”. Người Ét-xtôni-a, người Thổ Nhĩ Kỳ coi “có một chút đất cịn q hơn có vàng”. Người Hà Lan
coi “mất đất còn tồi tệ hơn sự phá sản”. Gần đây trong báo cáo về suy thoái đất tồn
cầu, UNEP (Chương trình mơi trường Liên Hiệp Quốc) khẳng định “Mặc cho
những tiến bộ khoa học - kỹ thuật vĩ đại, con người hiện đại vẫn phải sống dựa vào
đất”. Đối với Việt Nam, một đất nước với “Tam sơn, tứ hải, nhất phân điền”, đất
càng đặc biệt quý giá.
Hai là, tài nguyên đất có hạn, đất có khả năng canh tác càng hạn chế. Trong
đó phần lớn có nhiều hạn chế cho sản xuất do quá lạnh, khô, dốc, nghèo dinh
dưỡng, hoặc quá mặn, quá phèn, bị ô nhiễm, bị phá hoại do hoạt động sản xuất hoặc
do bom đạn chiến tranh. Diện tích đất có khả năng canh tác của lục địa chỉ có 3.030
triệu ha. Hiện nhân loại mới khai thác được 1.500 triệu ha đất canh tác.
Ba là, diện tích tự nhiên và đất canh tác trên đầu người ngày càng giảm do áp
lực tăng dân số, sự phát triển đơ thị hóa, cơng nghiệp hóa và các hạ tầng kỹ
thuật. Bình qn diện tích đất canh tác trên đầu người của thế giới hiện nay chỉ còn
0,23 ha, ở nhiều quốc gia khu vực Châu Á, Thái Bình Dương là dưới 0,15 ha, ở Việt
Nam chỉ cịn 0,11 ha. Theo tính tốn của Tổ chức Lương thực thế giới (FAO), với
trình độ sản xuất trung bình hiện nay trên thế giới, để có đủ lương thực, thực phẩm,
mỗi người cần có 0,4 ha đất canh tác.
Bốn là, do điều kiện tự nhiên, hoạt động tiêu cực của con người, hậu quả của
chiến tranh nên diện tích đáng kể của lục địa đã, đang và sẽ cịn bị thối hóa, hoặc ơ

nhiễm, dẫn tới tình trạng giảm, mất khả năng sản xuất và nhiều hậu quả nghiêm
trọng khác. Trên thế giới hiện có 2.000 triệu ha đất đã và đang bị thối hóa, trong đó


8

1.260 triệu ha tập trung ở châu Á, Thái Bình Dương. Ở Việt Nam hiện có 16,7 triệu
ha bị xói mịn, rửa trơi mạnh, chua nhiều, 9 triệu ha đất có tầng mỏng và độ phì
thấp, 3 triệu ha đất thường bị khơ hạn và sa mạc hóa, 1,9 triệu ha đất bị phèn hóa,
mặn hóa mạnh. Ngồi ra tình trạng ơ nhiễm do phân bón, hóa chất bảo vệ thực vật,
chất thải, nước thải đô thị, khu công nghiệp, làng nghề, sản xuất, dịch vụ và chất
độc hóa học để lại sau chiến tranh cũng đáng báo động. Hoạt động canh tác và đời
sống còn bị đe dọa bởi tình trạng ngập úng, ngập lũ, lũ quét, đất trượt, sạt lở đất,
thối hóa lý, hóa học đất...
Năm là, lịch sử đã chứng minh sản xuất nông nghiệp phải được tiến hành trên
đất tốt mới có hiệu quả. Tuy nhiên, để hình thành đất với độ phì nhiêu cần thiết cho
canh tác nơng nghiệp phải trải qua hàng nghìn năm, thậm chí hàng vạn năm. Vì vậy,
mỗi khi sử dụng đất sản xuất nơng nghiệp cho các mục đích khác cần phải cân nhắc
kỹ để khơng rơi vào tình trạng chạy theo lợi ích trước mắt.
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ mục
tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh hưởng đến lợi ích
của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã tập trung tháo gỡ
những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998,
năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và mới đây là Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội
thơng qua. Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành, như Luật
Xây dựng, Luật Bảo vệ và phát triển rừng; Luật Bảo vệ môi trường;... và các nghị định,
thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các bộ, ngành, Ủy ban nhân
dân tỉnh Cao Bằng ban hành. Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực
hiện đề tài.
Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật:

- Luật đất đai 2013;
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003;
- Luật Bảo vệ môi trường ngày 29/11/2005;
- Luật Xây dựng ngày 26/11/2003;
- Luật Bảo vệ và Phát triển rừng ngày 03/12/2004;


9

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;
- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch
xây dựng và Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi bổ sung một số
điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/5/2008 của Chính phủ về chính sách
khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y
tế, văn hóa, thể thao, mơi trường;


10

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung
về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 61/2010/NĐ-CP ngày 04/6/2010 của Chính phủ về chính sách
khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định số 142/2012/NĐ-CP ngày 11/5/2012 của Chính phủ về quản lý, sử
dụng đất lúa;
- Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ về
kiểm kê quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc

tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước
giao đất cho thuê đất;
- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13/4/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về


11

thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thơng tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Liên Bộ Tài chính - Tài ngun và Mơi trường, hướng dẫn thực hiện một số điều
của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính Phủ;
- Thơng tư số 135/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính hướng
dẫn Nghị định số 69/2008/NĐ-CP ngày 30/05/2008 của Chính phủ về chính sách
khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y
tế, văn hóa, thể thao, mơi trường;
- Thơng tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
2.2. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới và Việt Nam
2.2.1. Khái quát chính sách đất đai của Thế giới
Trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mơ hình sở hữu đất đai. Mơ hình phổ
biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó là mơ
hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy
nhất. Mơ hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia cịn mơ hình thứ hai mang
tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Ở các nước như Anh, Canada, Australia, New Zealand hoặc một số nước đang
phát triển (theo chế độ Qn chủ) thường áp dụng mơ hình toàn bộ đất đai của quốc
gia thuộc sở hữu của nhà vua. Tùy thuộc vào thể chế chính trị của từng nước và vị
trí, vai trị của nhà vua ở nước đó mà quyền sở hữu của nhà vua đối với đất đai có
khác nhau. Ở một số nước khu vực Trung Đông, quyền sở hữu đất đai của nhà vua
cịn ít nhiều mang tính thực chất trong khi một số nước khác thì quyền sở hữu đất
đai của nhà vua chỉ tồn tại về mặt danh nghĩa. Ví dụ, ở Anh, tuy đất đai thuộc sở
hữu của Nữ hoàng nhưng quyền sở hữu của Nữ hoàng chỉ là danh nghĩa. Ngày nay


12

ở Anh, 69% đất đai được sở hữu bởi 158.000 gia đình. Theo J.G.Riddall, tác giả
cuốn “Sự trở về” thì: “Đối với luật Anh, khơng có quyền sở hữu tuyệt đối đối với
đất đai. Lý do là quyền đối với đất đai được xác lập thông qua việc thuê mướn của
Nữ hồng. Tuy nhiên, vì lý do thực tế mà người có quyền đối với đất đai hiện nay
được đối xử như chủ sở hữu đất đai”. Và theo GS. Michel Fromont thì: “Quyền này
rất giống với quyền sở hữu trong các hệ thống pháp luật La Mã”. Do vậy, xét trên
thực tế, Anh là nước theo mơ hình đa sở hữu đối với đất đai [19].
Ngược lại, Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu
nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu nhà

nước. Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã có
sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư
nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và luật pháp nước này đã thừa
nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một loại
hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và bảo vệ như một
loại tài sản. Tuy nhiên, việc phân loại mơ hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức
sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng
như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là
vấn đề cấu trúc của quyền sở hữu.
2.2.1.1. Khái qt chính sách đất đai của Trung Quốc
Trung Quốc khơng thừa nhận tư hữu đối với đất đai. Dưới hệ thống kinh tế kế
hoạch xã hội chủ nghĩa, quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các
phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản
Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949. Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa tồn bộ
đất đơ thị của Trung Quốc chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban
hành. Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc người chịu trách nhiệm trước tồn xã hội. Đất nơng thơn thuộc Sở hữu tập thể [19].
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân nào được
phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình
thức nào. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một cách khơng hiệu quả và lãng phí. Người
sử dụng đất trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa. Chính
vì vậy, thị trường đất đai “khơng chính thức” - cịn gọi là “chợ đen” nhưng năng


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

SDĐ

: Sử dụng đất

QLNN

: Quản lý nhà nước

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

ĐTH

: Đơ thị hóa


14

kiểm sốt tồn bộ đất đai cho mục đích xây dựng, tập trung đất cho các mục đích
xây dựng ở đô thị, công khai giao dịch quyền sử dụng đất, thường xuyên điều chỉnh
giá đất tiêu chuẩn, công khai thông tin về đăng ký đất đai và quyết định tập thể.
Đất đai sử dụng cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuộc một
trong những trường hợp sử dụng đất phải trả tiền đầu tiên. Luật Đầu tư nước ngồi
của Trung Quốc về hình thức đầu tư liên doanh giữa bên nước ngoài và Trung Quốc
ban hành năm 1979 đã chính thức quy định rằng, đầu tư của phía Trung Quốc được
thực hiện bằng quyền sử dụng đất, và “khi mà quyền sử dụng đất không phải là
phần vốn góp của bên doanh nghiệp Trung Quốc, doanh nghiệp liên doanh phải trả
cho Nhà nước khoản phí về việc sử dụng đất”. Bên cạnh đó, Quy định về việc thực
hiện Luật Đầu tư về liên doanh với nước ngoài nói trên đã khẳng định rõ: diện tích
đất được sử dụng cho doanh nghiệp liên doanh này có thể được chuyển giao thông
qua việc ký hợp đồng với cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, trong đó xác định rõ
mục đích, thời gian và khoản phí phải trả cho việc sử dụng.
Như vậy, với những cải cách sâu sắc trong hệ thống sử dụng đất ở Trung
Quốc, những văn bản pháp luật nói trên đã chỉ rõ, các doanh nghiệp có vốn đầu tư

nước ngồi có thể được Nhà nước giao quyền sử dụng đất bên cạnh việc trả phí cho
việc sử dụng đất. Năm 1998, Luật Quản lý nhà nước về đất đai (mới) của Trung
Quốc đã quy định tại Điều 85: “Luật này áp dụng cho doanh nghiệp liên doanh giữa
bên Trung Quốc và nước ngoài, hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa bên Trung Quốc
và nước ngồi và cả doanh nghiệp chỉ có vốn đầu tư của nước ngoài” [19].
Kể từ khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào 1990, rất nhiều
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có được quyền sử dụng đất thơng qua hình
thức chuyển nhượng. Tháng 8/1999, Nghị định số 73 được ban hành bởi Hội đồng
Nhà nước đã quy định rõ: tất cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đã được
cấp quyền sử dụng đất khơng phải tiếp tục trả phí cho việc sử dụng đất. Theo Nghị
định này, tất cả đất đai xin sử dụng của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi
sẽ được giao theo hình thức có trả tiền hay đền bù. Như vậy, trước khi ban hành
Nghị định số 55 và Nghị định số 56 vào năm 1990, doanh nghiệp đầu tư nước ngồi
có đất sử dụng chủ yếu thông qua con đường ký hợp đồng và trả phí cho việc sử
dụng đất của mình; sau khi ban hành Nghị định số 55 và Nghị định số 56, họ có thể
có được quyền sử dụng đất thơng qua hình thức chuyển nhượng. Bản Kiến nghị về
Tăng cường quản lý nhà nước về tài sản đất đai và khuyến khích cải cách, phát triển
doanh nghiệp nhà nước (theo Thông tư số 433 năm 1999 của Bộ Đất đai và Tài
nguyên) được ban hành vào tháng 11/1999 chính thức khẳng định rằng, doanh


15

nghiệp liên doanh hoặc các loại hình hợp tác kinh doanh khác được thành lập bởi
doanh nghiệp nhà nước và nhà đầu tư nước ngoài, nếu tuân thủ các quy định của
Danh mục các Thửa đất được giao có thể được giao đất để sử dụng nếu được chấp
thuận. Danh mục các Thửa đất được giao được ban hành năm 2001 (theo Quyết
định số 09 của Bộ Trưởng Bộ Đất đai và Tài ngun) cịn làm rõ thêm việc khơng
phân biệt đối xử giữa các chủ thể sử dụng đất. Đất dùng cho mục đích xây dựng phù
hợp với danh mục các thửa đất được giao, nếu được chấp thuận, sẽ được phân phối

theo hình thức giao đất. Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài và các chủ thể sử dụng đất
khác đã và đang được đối xử bình đẳng với cùng một chính sách sử dụng đất. Chính
sách ưu đãi đối với một số chủ thể sử dụng đất đặc biệt (như doanh nghiệp nhà
nước) đã dần dần bị loại bỏ.
2.2.1.2. Khái quát chính sách đất đai của Mỹ
Mỹ là một trong các quốc gia có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có
khả năng điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất. Luật Đất đai
của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai, các
quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân.
Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát
triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất
đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi tồn xã hội.
Tuy cơng nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng Luật Đất đai của Mỹ vẫn khẳng
định vai trị ngày càng lớn và có vị trí quyết định của nhà nước trong quản lý đất
đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy hoạch
và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đơ thị và cơng
trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh
chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu
thuế kinh doanh bất động sản; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê bất động sản…).
Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích cơng cộng trên cơ sở
đền bù cơng bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất đai
ở Mỹ tương đương với quyền bất động sản ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu
đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của
Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của
các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng tồn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi
quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả
năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những

16

quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu
tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn
giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
2.2.2. Khái quát chính sách đất đai của Việt Nam
Ở Việt Nam hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý (Điều 19 Hiến pháp 1980 và Điều 17 Hiến pháp 1992). Đây là cơ sở pháp lý
cao nhất xác định rõ Nhà nước ta là đại diện chủ sở hữu đối với toàn bộ quỹ đất
quốc gia. Nhà nước thực hiện các quyền của người sở hữu như sau:
- Quyền định đoạt đối với đất đai: quyết định mục đích sử dụng đất thơng qua
việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định
về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, cơng nhận
quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, thu hồi đất; định giá đất.
- Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thơng qua các chính sách tài chính về
đất đai: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư
của người sử dụng đất mang lại; Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước; Nhà nước có chính sách đầu tư
cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản
lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, đảm bảo quản lý đất đai có hiệu quả và hiệu lực.
- Chế độ sử dụng đất đai: với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước quy
định chế độ sử dụng đất đai như sau:
+ Nhà nước giao quyền sử dụng đất như một tài sản cho người sử dụng đất
trong hạn mức phù hợp với mục đích sử dụng và Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất đối với người sử dụng đất hợp pháp.
+ Người sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện các quyền chuyển

đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn,
tặng cho đối với một số chế độ sử dụng đất cụ thể và trong thời hạn sử dụng đất.
+ Nhà nước thiết lập hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai thống nhất trong cả
nước. Mơ hình này tạo được ổn định xã hội, xác lập được tính cơng bằng trong hưởng
dụng đất và bảo đảm được nguồn lực đất đai cho q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước, phù hợp với mơ hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai.


17

Có vai trị quan trọng đối với sự phát triển xã hội lồi người và có những đặc
trưng riêng, đất đai được Nhà nước thống nhất quản lý nhằm:
+ Bảo đảm sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Đất đai được sử
dụng vào tất cả các hoạt động của con người, tuy có hạn về mặt diện tích nhưng sẽ
trở thành năng lực sản xuất vô hạn nếu biết sử dụng hợp lý. Thông qua chiến lược
sử dụng đất, xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước điều tiết để các
chủ sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch nhằm thực hiện mục tiêu
chiến lược đã đề ra.
+ Thông qua đánh giá, phân loại, phân hạng đất đai, Nhà nước nắm bắt được
quỹ đất tổng thể và cơ cấu từng loại đất. Trên cơ sở đó có những biện pháp thích
hợp để sử dụng đất đai có hiệu quả cao nhất.
+ Việc ban hành các chính sách, các quy định về sử dụng đất đai tạo ra một
hành lang pháp lý cho việc sử dụng đất đai, tạo nên tính pháp lý cho việc đảm bảo
lợi ich chính đáng của người sử dụng đất đồng thời cũng bảo đảm lợi ích của Nhà
nước trong việc sử dụng, khai thác quỹ đất.
+ Thông qua việc giám sát, kiểm tra, quản lý và sử dụng đất đai, Nhà nước
nắm bắt tình hình biến động về sử dụng từng loại đất, đối tượng sử dụng đất. Từ đó,
phát hiện những mặt tích cực để phát huy, điều chỉnh và giải quyết những sai phạm.
+ Việc quản lý Nhà nước về đất đai cịn giúp Nhà nước ban hành các chính sách,

quy định, thể chế, đồng thời bổ sung, điều chỉnh những chính sách, nội dung cịn thiếu,
khơng phù hợp, chưa phù hợp với thực tế và góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế thông qua các hình thức giao đất, cho th
đất có thời hạn theo quy định tại Điều 33, 34, 35 Luật Đất đai và việc thuê hay giao
đất có thu tiền do nhà đầu tư lựa chọn theo Điều 108 Luật Đất đai năm 2003 [5].
Theo quy định hiện nay, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức
kinh tế sử dụng đất đều thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Sau khi xác lập được quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế có các quyền
chung theo quy định tại Điều 105, quyền riêng theo quy định tại Điều 109, 110, 111
Luật Đất đai năm 2003. Đồng thời tổ chức kinh tế sử dụng đất phải sử dụng đất
đúng tiến độ, mục đích, tiết kiệm có hiệu quả; thực hiện các nghĩa vụ chung của
người sử dụng đất theo quy định tại Điều 107 Luật Đất đai, nghĩa vụ tài chính đối
với nhà nước như: nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất, lệ phí trước bạ…Đặc biệt


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất toàn quốc năm 2013 ........................................19
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 của huyện Hòa An ..........................43
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 của huyện Hòa An ..........................44
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của huyện Hòa An ..........................45
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Hịa An ..........................46
Bảng 4.5: Tình hình biến động đất đai của huyện Hòa An từ năm 2010 đến năm
2014 .......................................................................................................................48
Bảng 4.6. Cơ cấu dân số của huyện Hòa An, giai đoạn 2010 -2014 .....................50
Bảng 4.7. Kết quả công tác thu hồi đất sản xuất nông nghiệp ..............................52
trên địa bàn huyện Hòa An (2010 - 2014) .............................................................52
Bảng 4.8. Phân kỳ quy hoạch diện tích các loại đất ........................................53
phân bổ theo các mục đích .................................................................................53

Bảng 4.9. Tình hình xin chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp ....................53
của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Hịa An, giai đoạn 2010 - 2014......................53
Bảng 4.10. Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của các hộ ...........................54
Bảng 4.11. Ý kiến các hộ điều tra về mức độ tác động của chuyển mục đích ......57
Bảng 4.12. Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong tương lai………………58