Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện nguyên bình tỉnh cao bằng, giai đoạn 2012 2014
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.39 MB, 74 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------
HOÀNG THỊ BÌNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NGUYÊN BÌNH, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học
: Chính Quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý Tài nguyên
: 2011 – 2015
Thái Nguyên – năm 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------
HOÀNG THỊ BÌNH
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN NGUYÊN BÌNH, TỈNH CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2012 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hƣớng dẫn
: Chính Quy
: Quản lý đất đai
: K43 - QLĐĐ - N02
: Quản lý Tài nguyên
: 2011 – 2015
: TS. Vũ Thị Quý
Thái Nguyên – năm 2015
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình
đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận
thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm và Ban chủ
nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nguyên Bình, Tỉnh Cao
Bằng giai đoạn 2012 - 2014”. Trong suốt quá trình thực tập em đã nhận được sự
giúp đỡ của các thầy cô giáo, các bạn lớp K43_QLĐĐ, các cô chú và các anh chị
nơi em thực tập tốt nghiệp.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, Ban
chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, và đặc biệt là cô giáo TS. Vũ Thị Quý người
đã trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành đề tài tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nguyên
Bình, tỉnh Cao Bằng đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tại Phòng.
Do trình độ có hạn, thời gian nghiên cứu còn ngắn mặc dù đã rất cố gắng
xong đề tài tốt nghiệp của em không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong
nhận được những ý kiến, chỉ bảo của các thầy cô giáo, ý kiến đóng góp của bạn bè
để đề tài tốt nghiệp của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày thángnăm 2015
Sinh viên
Hoàng Thị Bình
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Nguyên Bình năm 2014 ..........................31
Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình
giai đoạn 2012-2014 .........................................................................................33
Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình
giai đoạn 2012-2014 .........................................................................................34
Bảng 4.4: Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình
giai đoạn 2012-2014 .........................................................................................35
Bảng 4.5: Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình
giai đoạn 2012-2014 .........................................................................................37
Bảng 4.6: Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình
giai đoạn 2012 - 2014 .......................................................................................38
Bảng 4.7: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình
giai đoạn 2012-2014 .........................................................................................39
Bảng 4.8: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên huyện Nguyên Bình
giai đoạn 2012 - 2014 theo số trường hợp........................................................41
Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình
giai đoạn 2012 - 2014 theo diện tích. ...............................................................43
Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân và cán bộ huyện Nguyên Bình về những vấn
đề chung về chuyển quyền sử dụng đất ............................................................44
Bảng 4.11: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bình
về chuyển đổi QSDĐ ........................................................................................45
Bảng 4.12: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bìnhvề chuyển
nhượng QSDĐ ..................................................................................................46
Bảng 4.13: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bình về cho thuê,
cho thuê lại QSDĐ............................................................................................47
Bảng 4.14: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bình về tặng cho
QSDĐ ...............................................................................................................48
Bảng 4.15: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bìnhvề để thừa kế
QSDĐ ...............................................................................................................49
iii
Bảng 4.16: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bình về thế chấp
bằng giá trị QSDĐ ............................................................................................50
Bảng 4.17: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bình về bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ ............................................................................................51
Bảng 4.18: Sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bình về góp vốn
bằng giá trị QSDĐ ............................................................................................52
iv
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2014 của huyện Huyện Nguyên Bình .........32
Hình 4.2: Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình giai
đoạn 2012 - 2014 theo số trường hợp...............................................................42
Hình 4.3: Biểu đồ tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình
giai đoạn 2012 - 2014 theo diện tích ................................................................43
Hình 4.4: Sự hiểu biết của người dân huyện Nguyên Bình về các hình thức chuyển
QSDĐ ...............................................................................................................53
Hình 4.5: Sự hiểu biết về các hình thức chuyển QSDĐ theo nhóm đối tượng tại
huyện Nguyên Bình ..........................................................................................54
v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Nguyên nghĩa
Kí hiệu viết tắt
CBQL
Cán bộ quản lý
NDSXPNN
Người dân sản xuất phi nông nghiệp
NDSXNN
Người dân sản xuất nông nghiệp
GCN
Giấy chứng nhận
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
vi
MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU............................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề........................................................................................................ 1
1.2. Mục tiêu của đề tài. ......................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát: ...................................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể: ............................................................................................ 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài ............................................................................................ 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học............................................ 2
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn ................................................................................ 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ............................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài. ............................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ............................................................................. 6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ......................................................... 6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ...............................11
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn. ..................................................................14
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.....23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................23
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu..................................................................................23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ....................................................................23
3.3. Nội dung nghiên cứu .....................................................................................23
3.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................23
3.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ........................................................23
vii
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu.........................................................................24
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...............................................................25
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nguyên Bình. ......................25
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................25
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ............................................................................26
4.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Nguyên Bình năm 2014. ........................30
4.3. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình giai
đoạn 2012 - 2014 .........................................................................................32
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình giai
đoạn 2012 - 2014 .........................................................................................32
4.3.2. Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình
giai đoạn 2012 - 2014. .................................................................................34
4.3.3. Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn huyện
Nguyên Bình giai đoạn 2012 - 2014 ............................................................35
4.3.4. Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình giai
đoạn 2012 - 2014. ........................................................................................36
4.3.5. Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình giai
đoạn 2012 - 2014. ........................................................................................38
4.3.6. Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên
Bình giai đoạn 2012 - 2014. ........................................................................39
4.3.7. Đánh giá công tác bảo lãnh QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình giai
đoạn 2012-2014 ...........................................................................................40
4.3.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên
Bình giai đoạn 2012 - 2014. ........................................................................40
4.3.9. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ trên
địa bàn huyện Nguyên Bình giai đoạn 2012 - 2014 ..................................41
4.4. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua người dân và qua cán bộ quản lý .....44
viii
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bình về các
hình thức chuyển QSDĐ. .............................................................................44
4.4.2. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân huyện Nguyên Bình về
chuyển QSDĐ ..............................................................................................53
4.5. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển
QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình .......................................................55
4.5.1. Thuận lợi ....................................................................................................55
4.5.2. Khó khăn ....................................................................................................55
4.5.3. Giải pháp khắc phục. ..................................................................................56
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ...............................................................57
5.1. Kết luận .........................................................................................................57
5.2. Đề nghị ..........................................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................59
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Đất đai
được coi là tư liệu sản xuất bởi nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu
lao động. Không chỉ vậy, đất đai còn có vị trí cố định, tính giới hạn về không gian,
tính vô hạn về thời gian sử dụng. Những đặc tính đó không một loại tư liệu nào có
thể thay thế trong quá trình sản xuất. Đất đai là loại tài nguyên không tái tạo và nằm
trong ngóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, là nguồn tài nguyên giới hạn về số
lượng, vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển được theo ý muốn chủ
quan của con người. Đất đai - tư liệu sản xuất đặc biệt, đất vừa là đối tượng vừa là
công cụ lao động. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất
đai một cách phù hợp và hiệu quả, Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các
văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Cụ thể như Luật Đất đai năm 2003
và Chuyển QSDĐ là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã
được quy định. Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên và liên tục từ
xưa đến nay và tồn tai dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất
đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình
thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình
thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn khắc
phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, những vấn đề về chuyển QSDĐ được
quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và trình tự thủ tục chuyển
quyền cũng như những vấn đề liên quan đến công tác chuyển quyền.
Huyện Nguyên Bình là một huyện của tỉnh Cao Bằng. Trong những năm qua,
đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại
diện chủ sở hữu và chủ dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều
thành tích đáng kể xong vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình Luật đất đai.
Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ
sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
2
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Ts.Vũ Thị Quý, em đã thực hiện về đề tài
“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nguyên Bình,
tỉnh Cao Bằng giai đoạn 2012 - 2014”.
1.2. Mục tiêu của đề tài.
1.2.1. Mục tiêu tổng quát:
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Nguyên Bình, tỉnh Cao
Bằng giai đoạn 2012 - 2014, nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn
chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện và đề xuất hướng
giải quyết những tồn tại đó.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể:
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh - tế xã hội của huyện Nguyên Bình.
- Đánh giá được tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện.
- Đánh giá được công tác chuyển quyền sử dung đất trên địa bàn huyện Nguyên
Bình giai đoạn 2012 - 2014.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về 8 hình thức
chuyển quyền sử dụng đất.
- Đánh giá được những thuận lợi khó khăn và có những giả pháp đề xuất để
thực hiện tốt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Nguyên Bình.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được
những kiến thức đã học vào thực tế.
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử
dụng đất tại địa phương.
- Nắm vững những quy định của luật Đất đai năm 2003, những đổi mới của luật
đất đai 2013 so với Luật Đất Đai 2003 và những văn bản dưới luật về Đất đai của trung
ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
3
1.3.2. Ý nghĩa trong thực tiễn
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
- Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý
nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải
quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương
hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Quốc hội Luật Đất đai 2003, ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua.
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
- Quốc hội, Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông qua.
* Các văn bản dưới Luật.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai 2003
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định
chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về việc
hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp
đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và
Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường 19/05/2014
quy định về hồ sơ địa chính.
5
* Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Cao Bằng..
- Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND tỉnh Cao Bằng ngày 19/05/2010 V/v
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
- Quyết định số 278/2012/QĐ - UBND tỉnh Cao Bằng ngày 19/03/2012 V/v
sửa đổi, bổ sung một số Điều của Quyết định số 737/2010/QĐ - UBND tỉnh Cao Bằng
ngày 19/05/2010 V/v lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một
phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền
sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các
quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay ðổi mối quan hệ
ðất ðai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một
loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng
rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất
đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến
pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và
năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp
phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc
đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai
1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất
nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất
đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
6
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá
hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức
cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều
vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử
dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền
sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng
sôi động. Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũng như công
tác quản lí nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một
sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử
dụng và của toàn xã hội.
Luật Đất đai 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việc quản lí và sử
dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lí nhà nước về đất đai, cũng như hoàn
thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc
biệt là về chuyển QSD đất được quy định rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi
mặt: Số hình thức chuyển quyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là:
chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho QSDĐ; thế
chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
7
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể
sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất
hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử
dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận
lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ
trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1 2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có
giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được
quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
8
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không
sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. (Nguyễn Khắc
Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.3. Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một
thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho
người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra
với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định,
còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền
sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và
cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo quy định của
pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên
9
người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định
của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã mất
mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào
di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia
theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng
được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở
hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô
ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.5. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại
tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy
nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là
mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực tiễn phát
sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được
10
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất
của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian
nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, ngươi ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là
chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng
hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải
quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng
như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng giá trị
quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền sử dụng đất
của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa
có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế
chấp. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xẩy ra giữa 2
hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái
khác như sức lao động, công nghệ, máy móc...theo thoả thuận.
11
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
* Theo Luật Đất đai 2003:
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn
thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do
Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;
12
1- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất
nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi
quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình
thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường
hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi
có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức kinh
tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn
thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu
tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử
dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư
được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
13
* Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 99 Nghị Định 181/ 2004 quy định về người nhận QSDĐ
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyển đổi
QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều 102 của nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ thông qua
nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103 của nghị định
này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận
chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và khoản 6
điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định tại điều 103 của
Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ thông
qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều
121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà ở, nhận thừa
kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f)Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốn bằng
giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc
nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được
nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đang được sử
dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận
14
QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền
công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai,
khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù
hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia
đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc
sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc
chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận QSDĐ từ
các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã
được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ
khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại khoản 3
và 4 Điều 103 và 104 của nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại điều này được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ
khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.”
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế
một cửa tại xã, phường, thị trấn.
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
* Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì
thực hiện theo quy định sau:
a) Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thoả
thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về
quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)
15
b) Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời
gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ
đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ
địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích
sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
đ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình
Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định;
e) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm
xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi
cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
* Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân
được thực hiện như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ
địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng
nhận. (Điều 147 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
* Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:
