Báo cáo các quy định về việc người việt nam định cư ở nước ngoài tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại việt nam

đặc san về luật đất đai năm 2003

ThS. Huỳnh Minh Phơng *

C

ựng vi h gia ỡnh, cỏ nhõn, t chc
trong nc, ngi Vit Nam nh c
nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi s
dng t ti Vit Nam l mt trong nhng
nhúm ch th s dng t quan trng.
Trc õy, ngoi iu 1 v cỏc quy nh ti
Chng 5 Lut t ai nm 1993 (chng
quy nh v t chc, cỏ nhõn nc ngoi, t
chc quc t thuờ t ca Vit Nam), vic
s dng t ca cỏc i tng ny c
iu chnh ch yu bi Phỏp lnh ngy
14/10/1994 v quyn v ngha v ca t
chc, cỏ nhõn nc ngoi s dng t ti
Vit Nam, Ngh nh s 11/CP ngy
24/1/1995 hng dn thi hnh Phỏp lnh
trờn, Thụng t s 679 TT/C ngy
12/5/1997 hng dn vic thuờ t thc
hin cỏc d ỏn u t nc ngoi ti Vit
Nam, Quyt nh s 189/2000/Q-BTC
ngy 24/11/2000 ca B trng B ti
chớnh v tin thuờ mt t, mt nc, mt
bin ỏp dng i vi cỏc hỡnh thc u t
nc ngoi ti Vit Nam, Ngh nh s
81/2001/N-CP ngy 5/11/2001 v vic
ngi Vit Nam nh c nc ngoi mua

nh ti Vit Nam. Cỏc vn bn trờn quy
nh v nhng ni dung ch yu sau:
- Cỏc i tng nc ngoi s dng t
ti Vit Nam v hỡnh thc s dng t ca h;
- Thm quyn ra quyt nh cho thuờ
t i vi cỏc i tng ny;
- Trỡnh t, th tc giao t, cho thuờ t;

40

- Quyn v ngha v ca cỏc t chc, cỏ
nhõn nc ngoi s dng t ti Vit Nam.
Nhng ni dung ny ó c Lut t
ai s 13/2003/QH11 (c Quc hi nc
Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam khoỏ
IX, kỡ hp th IV thụng qua ngy
26/11/2003 v cú hiu lc t ngy
01/7/2004) quy nh mt cỏch tp trung trờn
c s lut hoỏ cỏc quy nh trc õy hoc
cú sa i, b sung cho phự hp vi hon
cnh mi. Bi vit ny gii thiu mt cỏch
khỏi quỏt v cỏc ni dung ú.
1. V cỏc i tng nc ngoi s
dng t ti Vit Nam v hỡnh thc s
dng t ca h
m bo vic quy nh cỏc quyn v
ngha v ca ngi s dng t phự hp vi
nhng c thự trong mc ớch s dng t
ca h, phỏp lut ó phõn chia cỏc t chc,
cỏ nhõn nc ngoi, ngi Vit Nam nh

c nc ngoi cú nhu cu s dng t ti
Vit Nam thnh hai nhúm i tng chớnh:
Nhúm 1: Cỏc t chc thuờ t thc
hin chc nng ngoi giao, bao gm: C
quan i din ngoi giao, c quan lónh s,
c quan i din khỏc cú chc nng ngoi
giao ca nc ngoi, c quan ca cỏc t
chc ca Liờn hp quc ti Vit Nam, c
* Ging viờn Khoa phỏp lut kinh t
Trng i hc lut H Ni
Tạp chí luật học


đặc san về luật đất đai năm 2003

quan, t chc liờn chớnh ph, c quan i
din ca t chc liờn chớnh ph.
Nhúm 2: Cỏc t chc, cỏ nhõn nc
ngoi, ngi Vit Nam nh c nc
ngoi u t vo Vit Nam theo Lut u t
nc ngoi ti Vit Nam.
Trc õy, mc dự cn c ch yu vo
mc ớch s dng t, phỏp lut t ai cú
quy nh nhiu hỡnh thc s dng t khỏc
nhau nh giao t khụng thu tin s dng
t, giao t cú thu tin s dng t, thuờ
t nhng riờng i vi vic s dng t cú
nhõn t nc ngoi, bt lun mc ớch s
dng t l gỡ, Nh nc cng ch ỏp dng
duy nht hỡnh thc thuờ t vi mc giỏ

riờng so vi giỏ thuờ t ỏp dng cho cỏc t
chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong nc,
ngoi tr ngi Vit Nam nh c nc
ngoi cú quyn s hu nh ti Vit Nam
thỡ cú quyn s dng t ú m khụng phi
tin hnh th tc thuờ t v tr tin thuờ
t trờn ú cú nh. Mc ớch ca vic quy
nh nh vy mt mt th hin s phõn bit
i x m hu nh bt kỡ quc gia no trờn
th gii cng ỏp dng i vi cỏc t chc,
cỏ nhõn nc ngoi s dng t thuc
quyn s hu ca nh nc mỡnh ng thi
nhm khc phc hn ch ca Lut t ai
nm 1987, tng ngun thu cho ngõn sỏch
nh nc, mt khỏc nhm gúp phn thc
hin ch trng khuyn khớch v to iu
kin thun li i ng khoa hc v cụng
ngh ngi Vit Nam nc ngoi chuyn
giao v nc nhng tri thc khoa hc v
cụng ngh tiờn tin m Ngh quyt Hi ngh
ln th 2 Ban chp hnh trung ng ng
(khoỏ VIII) v nh hng chin lc phỏt
Tạp chí luật học

trin khoa hc v cụng ngh trong thi kỡ
cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ ó ra.
So vi cỏc quy nh trong cỏc vn bn
phỏp lut t ai trc õy, Lut t ai
nm 2003 cú mt s im mi. Th nht,
ú l vic ỏp dng thờm hỡnh thc giao t

cú thu tin s dng t bờn cnh hỡnh thc
cho thuờ t i vi ngi Vit Nam nh
c nc ngoi u t ti Vit Nam v cho
phộp h c la chn s dng t di
mt trong hai hỡnh thc ny. C th, khon
2 iu 108 quy nh: "Ngi Vit Nam nh
c nc ngoi thc hin cỏc d ỏn u t
ti Vit Nam c la chn hỡnh thc giao
t cú thu tin s dng t hoc thuờ
t". Vic quy nh nh vy l mt trong
nhng bin phỏp nhm khuyn khớch ngi
Vit Nam nh c nc ngoi u t v
nc (mt loi hỡnh ch th s dng t c
bit bi s kt hp c hai nhõn t: "Vit
Nam" v "nc ngoi" trong nú). Th hai,
Lut t ai nm 2003 ó cho phộp t chc,
cỏ nhõn nc ngoi thc hin cỏc d ỏn u
t nc ngoi ti Vit Nam, t chc nc
ngoi cú chc nng ngoi giao c la
chn hỡnh thc thuờ t tr tin thuờ t
hng nm hoc tr tin mt ln cho c thi
gian thuờ. Vic la chn phng thc tr
tin thuờ t trc õy ó c ỏp dng i
vi cỏc t chc, h gia ỡnh, cỏ nhõn trong
nc s dng t nhm huy ng ngun
vn cho ngõn sỏch nh nc ng thi m
ra cho h kh nng s dng t mt cỏch
ch ng v linh hot hn, phự hp vi nhu
cu sn xut, kinh doanh v kh nng ti
chớnh ca h. Vic quy nh v la chn

phng thc tr tin thuờ t i vi t
41


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự
án đầu tư tại Việt Nam, các tổ chức có chức
năng ngoại giao góp phần tạo ra sự đối xử
bình đẳng giữa các chủ thể trong nước và
các chủ thể có nhân tố nước ngoài, tăng sức
hấp dẫn của môi trường đầu tư nước ngoài
và phù hợp với mục đích của Nhà nước ta
khi đề ra các quy định về việc lựa chọn hình
thức sử dụng đất.
2. Về thẩm quyền cho thuê đất
Việc quy định thẩm quyền cho thuê đất
thể hiện sự phân cấp quản lí nhằm đảm bảo
trật tự quản lí nhà nước trong khâu phân
phối đất đai, đảm bảo sự quản lí chặt chẽ
của Nhà nước đối với các dự án đầu tư.
Thẩm quyền cho thuê đất có liên quan mật
thiết đến trình tự, thủ tục cho thuê đất.
Thẩm quyền cho thuê đất càng tập trung
nhiều vào Chính phủ thì thủ tục cho thuê
đất càng trở nên phức tạp với nhiều tầng,
nhiều nấc hơn, do đó thời gian để tổ chức,
cá nhân nước ngoài thuê được đất cũng kéo
dài hơn. Điều này ảnh hưởng khá quan
trọng đến sự hấp dẫn của môi trường pháp lí

về đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam.
Vì vậy, để thực hiện cải cách thủ tục hành
chính trong lĩnh vực đất đai, thẩm quyền
cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê
đất thường xuyên được nghiên cứu, sửa đổi.
Từ chỗ được phân định cho Chính phủ và
uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (trong đó thẩm
quyền tập trung chủ yếu vào Chính phủ)
dựa trên các căn cứ về tầm quan trọng của
mục đích sử dụng đất (lĩnh vực đầu tư), quy
mô về vốn, về loại đất, diện tích đất mà dự
án có nhu cầu sử dụng - phân theo loại dự
án - sau đó, được mở rộng cho uỷ ban nhân
42

dân cấp tỉnh bằng việc bỏ bớt các căn cứ về
mục đích sử dụng đất và quy mô về vốn của
dự án theo quy định của Nghị định số 24
ngày 31/7/2000 về hướng dẫn thi hành Luật
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, đến nay,
quyền cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài
thuê đất - không phân biệt là đối tượng
thuộc nhóm 1 hay nhóm 2 - trong mọi
trường hợp đều thuộc thẩm quyền của uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh. Quy định này góp
phần nâng cao trách nhiệm cho chính quyền
địa phương trong quản lí đất đai, giảm bớt
các công việc sự vụ cho Chính phủ đồng
thời loại bỏ được sự trùng lặp không cần
thiết trong thủ tục cho thuê đất mà vẫn đảm

bảo được sự quản lí chặt chẽ của Chính phủ
đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư nước
ngoài có tầm quan trọng đặc biệt đối với sự
phát triển kinh tế - xã hội (vì điều này đã
được đảm bảo thông qua quy trình thẩm
định, cấp phép đầu tư được pháp luật về đầu
tư nước ngoài quy định).
Ngoài việc quy định thẩm quyền giao
đất, cho thuê đất của uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh, Luật đất đai năm 2003 còn phân cấp
cho ban quản lí khu công nghệ cao, ban
quản lí khu kinh tế trong việc quyết định
giao lại đất, cho thuê đất đối với người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất trong khu công
nghệ cao, khu kinh tế. Chúng tôi cho rằng
quy định như vậy là hợp lí vì nó vẫn đảm
bảo được sự quản lí thống nhất của chính
quyền địa phương đối với đất thuộc địa giới
hành chính của mình (theo khoản 2 Điều 91
và khoản 2 Điều 92 Luật đất đai năm 2003,
uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giao cho ban
T¹p chÝ luËt häc


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

quản lí khu công nghệ cao, khu kinh tế một
lần toàn bộ diện tích đất trong các khu vực
này) đồng thời tập trung được việc quản lí

đất đai trong các không gian kinh tế riêng
biệt này vào một đầu mối quản lí thống nhất
- ban quản lí khu công nghệ cao, khu kinh
tế - góp phần đơn giản thủ tục hành chính
về giao đất, cho thuê đất.
3. Về trình tự, thủ tục giao đất, cho
thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài
So với các quy định trước đây trong
Thông tư số 679 TT/ĐC ngày 12/5/1997
của Tổng cục địa chính hướng dẫn việc thuê
đất để thực hiện các dự án đầu tư nước
ngoài tại Việt Nam, quy định trong Luật đất
đai năm 2003 có nhiều điểm tiến bộ hơn.
Bằng việc quy định trình tự, thủ tục giao
đất, cho thuê đất chung cho tất cả các đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất, Luật đã bao
quát được cả thủ tục thuê đất để sử dụng
vào mục đích ngoại giao, điều mà các văn
bản pháp luật đất đai trước đó còn bỏ ngỏ.
Luật cũng đã quy định cụ thể, rõ ràng hơn
đồng thời rút ngắn một cách đáng kể
khoảng thời gian giải quyết hồ sơ xin thuê
đất, giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, giản tiện hồ sơ xin thuê đất, giao
đất. Đặc biệt, khi quy định cơ quan tiếp
nhận hồ sơ xin giao đất, thuê đất có trách
nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích
đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê thay
vì yêu cầu tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử

dụng đất phải tự kí hợp đồng với tổ chức có
tư cách pháp nhân về đo đạc địa chính để có
được yếu tố này trong hồ sơ như trước đây,
Luật đã giảm bớt gánh nặng cho người có
T¹p chÝ luËt häc

nhu cầu sử dụng đất, chuyển trả việc hoàn
tất yêu cầu pháp lí này cho cơ quan quản lí
đất đai, do đó, loại bớt được khả năng sách
nhiễu, kéo dài thời gian xin giao đất, thuê
đất, gây khó khăn cho người sử dụng đất từ
phía các cơ quan nhà nước. Ngoài ra, để
tăng cường hơn nữa việc cải cách thủ tục
hành chính về giao đất, cho thuê đất, Luật
đất đai năm 2003 đã lược bỏ bước xác định
địa điểm thực hiện dự án như quy định hiện
hành. Tuy nhiên, theo chúng tôi, việc lược
bỏ như vậy phần nào còn mang nặng tính
hình thức vì theo quy định của pháp luật về
đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam, để
có được giấy phép đầu tư theo như yêu cầu
trong hồ sơ xin giao đất, thuê đất, trên thực
tế nhất thiết không thể bỏ qua bước này.
Trước khi lập dự án đầu tư, người có nhu
cầu xin giao đất, thuê đất đã phải liên hệ với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được
giới thiệu về địa điểm thực hiện dự án, nếu
không biết trước được địa điểm thực hiện
dự án thì khó mà lập được dự án đầu tư. Vì
vậy, việc “kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ”

tức là khi đã có dự án đầu tư rồi, “cơ quan
tiếp nhận hồ sơ” mới “có trách nhiệm hoàn
thành việc giới thiệu địa điểm” đối với
trường hợp đất xin giao, xin thuê chưa được
giải phóng mặt bằng như quy định trong
Luật đất đai mới là không logic và hợp lí.
4. Về quyền và nghĩa vụ của các tổ
chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất
tại Việt Nam
- Theo quy định của pháp luật đất đai
hiện hành, các tổ chức nước ngoài thuộc
nhóm 1 có các quyền sau:
43


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

+ Sử dụng đất theo thời hạn và mục
đích đã thuê;
+ Xây dựng các công trình trên đất thuê
theo giấy phép của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền;
+ Sở hữu công trình do mình xây dựng
trên đất thuê trong thời hạn thuê đất. Quyền sở
hữu các công trình sau khi hết thời hạn thuê
đất được quy định trong hợp đồng thuê đất;
+ Được nhà nước Việt Nam bảo hộ
quyền sử dụng đất hợp pháp;
+ Được quyền khiếu nại tố cáo về

những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp.
Ngoài ra, còn được hưởng các quyền
khác theo điều ước quốc tế kí kết giữa
Chính phủ Việt Nam và Chính phủ nước cử
hoặc theo quy định của hợp đồng thuê đất
phù hợp với pháp luật Việt Nam.
- Các tổ chức thuộc nhóm 2 có các quyền sau:
+ Hưởng kết quả đầu tư trên đất;
+ Hưởng lợi ích của công trình công
cộng về bảo vệ, cải tạo đất;
+ Được Nhà nước Việt Nam bảo hộ
quyền sử dụng đất hợp pháp;
+ Được khiếu nại, tố cáo về những hành
vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp;
+ Được ưu tiên xem xét việc tiếp tục
thuê đất khi hết thời hạn, nếu có yêu cầu;
+ Được quyền thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất gắn liền với tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất
đó tại ngân hàng Việt Nam. Ở điểm này,
giữa Pháp lệnh ngày 14/10/1994 và Nghị
định hướng dẫn thi hành có sự không thống
nhất. Với việc quy định tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuộc nhóm 2 được quyền thế
44

chấp giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình gắn liền với quyền sử dụng đất, Nghị
định số 11/CP ngày 24/1/1994 đã làm hạn

chế quyền của họ so với quy định trong
Pháp lệnh.
Để đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Nghị định
số 24 ngày 31/7/000 và tiếp đó là Nghị định
số 27 ngày 19/3/2003 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 24/NĐ-CP
quy định: Các doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong
thời hạn thuê đất tại tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam nếu thuộc
trường hợp đã trả tiền thuê đất nhiều năm
mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại
ít nhất là 5 năm hoặc trường hợp doanh
nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thời
hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn lại
ít nhất 5 năm. Quy định trên tuy mở rộng
phạm vi thế chấp cho các doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài so với quy định của
pháp luật về đất đai (từ chỗ chỉ được phép
thế chấp tại ngân hàng Việt Nam, nay được
phép thế chấp tại cả các tổ chức tín dụng có
vốn đầu tư nước ngoài) nhưng vô hình trung
lại loại bỏ quyền thế chấp quyền sử dụng
đất của các tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm mà Pháp lệnh ngày 14/10/1994

đã quy định cho họ. Điều quan trọng hơn cả
là các quy định mâu thuẫn nhau như trên đã
tạo ra sự bất tương thích giữa pháp luật về
đầu tư nước ngoài và pháp luật đất đai khi
T¹p chÝ luËt häc


đặc san về luật đất đai năm 2003

iu chnh quan h thuờ t gia Nh nc
v cỏc t chc, cỏ nhõn nc ngoi, khin
cho mụi trng phỏp lớ v u t nc
ngoi tr nờn khụng thng nht, lm nh
hng n vic thc thi quyn ca h.
- Trong Lut t ai nm 2003, quyn
ca cỏc t chc thuờ t thuc nhúm 1 v
c bn c gi nguyờn nh phỏp lut t
ai hin hnh, ngha l quyn ca i tng
ny c xỏc nh cn c vo mc ớch s
dng t ca h ch khụng da trờn phng
thc tr tin thuờ t m h la chn.
Chỳng tụi cho rng quy nh nh vy l
hon ton hp lớ vỡ khỏc vi cỏc i tng
thuc nhúm 2, do c thự ca mc ớch s
dng t m vic s dng t ca cỏc t
chc thuc nhúm 1 nhỡn chung mang tớnh
n nh hn. H khụng s dng t vo
mc ớch sinh li nờn ng nhiờn vic quy
nh cho h cỏc quyn nhm to kh nng
huy ng, bo ton hay phỏt trin vn

khụng t ra õy. Tuy nhiờn, theo chỳng
tụi, trong cỏc vn bn hng dn thi hnh
Lut t ai nm 2003, nu Chớnh ph
khụng quy nh vic gim tin thuờ t cho
cỏc t chc thuc nhúm 1 trong trng hp
h la chn tr trc tin thuờ t cho c
thi gian thuờ thỡ quy nh v vic cho phộp
cỏc t chc thuc nhúm ny c la chn
phng thc tr tin thuờ t cho c thi
gian thuờ hoc tr hng nm s thiu tớnh
kh thi. Vỡ th, mc ớch ca Nh nc khi
ra quy nh ú s ớt cú kh nng t c
trờn thc t.
Quyn ca cỏc t chc thuc nhúm 2
c quy nh theo hỡnh thc s dng t
(giao t, cho thuờ t) v phng thc tr
Tạp chí luật học

tin thuờ t (tr trc mt ln hay tr hng
nm) v cú m rng hn hin nay, theo
hng bỡnh ng vi cỏc t chc, h gia
ỡnh, cỏ nhõn trong nc.
i vi quyn ca ngi Vit Nam nh
c nc ngoi c mua nh gn lin
vi t ti Vit Nam, Lut t ai nm
2003 ó lut hoỏ cỏc quy nh ca Ngh
nh s 81/2001/N-CP ngy 5/11/2001.
Vic m rng quyn cho cỏc i tng
nc ngoi s dng t ti Vit Nam nh
Lut mi khụng nhng s to iu kin

thun li hn cỏc ch th ny cú th khai
thỏc, s dng t ai mt cỏch cú hiu qu,
tng cng s hp dn ca mụi trng phỏp
lớ v u t nc ngoi, nht l trong bi
cnh hi nhp quc t v khu vc nh hin
nay m cũn gúp phn quan trng vo vic
to c s phỏp lớ cho s tn ti v phỏt trin
ca th trng bt ng sn ca Vit Nam
nhm thc hin ch trng to lp v phỏt
trin ng b cỏc loi th trng m ng
v Nh nc ta ó ra.
Trờn õy l nhng im mi ni bt cú
liờn quan n ngi Vit Nam nh c
nc ngoi, t chc, cỏ nhõn nc ngoi s
dng t ti Vit Nam c quy nh trong
Lut t ai nm 2003. Nhng thay i ú,
mt mt phn ỏnh quỏ trỡnh ỳc rỳt kinh
nghim t thc tin iu chnh phỏp lut i
vi vic s dng t ca cỏc ch th ny,
mt khỏc, phn ỏnh khuynh hng iu
chnh phỏp lớ i vi cỏc quan h s dng
t cú nhõn t nc ngoi nhm to ra
nhng ng lc mi m v mnh m
chỳng tr thnh nhng ngun lc cú ý ngha
thc s cho s nghip phỏt trin t nc./.
45