Báo cáo một số vấn đề pháp lí liên quan đến quản lí đất đai và quyền sử dụng đất

đặc san về luật đất đai năm 2003

ThS. Nguyễn Minh Tuấn *

L

ut t ai ó iu chnh hu ht cỏc quan
h phỏp lut m i tng l t ai v
quyn s dng t ó to c s phỏp lớ qun
lớ v gii quyt cỏc tranh chp liờn quan n
t ai. Tuy nhiờn, trong cỏc quy nh v qun
lớ t ai cha xỏc nh rừ trỏch nhim ca c
quan nh nc v ngi cú thm quyn trong
vic qun lớ, s dng t ai m hiu qu kinh
t - xó hi kộm. Mt khỏc, Lut t ai to
hnh lang phỏp lớ rng m cho ngi s dng
t thc hin cỏc quyn ca mỡnh mt cỏch tt
nht. Bờn cnh ú Lut t ai quy nh cỏc
giao dch v quyn s dng t cũn hn ch v
cha phự hp vi phỏp lut dõn s. Vỡ vy,
thc hin tt cỏc giao dch liờn quan n quyn
s dng t thỡ cỏc vn bn hng dn thc
hin Lut t ai v vn bn hng dn cỏc
giao dch dõn s cú liờn quan n t ai cn
phi tng thớch nhau.
1. Quyn ca Nh nc i vi t ai
v qun lớ nh nc v t ai
Theo quy nh ca Hin phỏp (iu 17),
t ai l t liu sn xut ch yu thuc s hu
ton dõn, Nh nc l ngi i din cho ch
s hu thc hin quyn s hu t ai. Mt

khỏc, vi t cỏch l ch th qun lớ xó hi, Nh
nc thc hin vic qun lớ t ai trờn c s
cỏc quy nh ca phỏp lut. Nh vy, Nh
nc Cng ho xó hi ch ngha Vit Nam
thc hin hai chc nng. Do ú, cn phi phõn

Tạp chí luật học

bit rừ hai chc nng ny, trờn c s ú s
xỏc nh c quyn v trỏch nhim ca c
quan nh nc, ca cỏ nhõn l ngi cú thm
quyn trong vic qun lớ t ai v thc hin
quyn s dng t ai.
Vi t cỏch l ngi i din cho ch s
hu thc hin quyn s hu v t ai, Nh
nc s thc hin quyn chim hu, s dng
v nh ot t ai. Vy, Nh nc s thc
hin quyn s hu nh th no v khi no Nh
nc chu trỏch nhim trc nhõn dõn.
- V chim hu t ai: Nh nc cn phi
kim soỏt t ai bng nhiu hỡnh thc, bin
phỏp khỏc nhau nh ban hnh vn bn quy
nh v trỡnh t, th tc xỏc lp quyn s dng
t ca cỏc ch th, qun lớ vic s dng cỏc
loi t. Mt khỏc, Nh nc cn phi cú c
ch kim tra, giỏm sỏt cỏc c quan ca Nh
nc, cỏc t chc, cỏ nhõn trong vic s dng
t v trong vic thc hin quyn qun lớ v
t ai. Da trờn c ch kim soỏt ú xỏc
nh trỏch nhim ca cỏc c quan nh nc

trong vic qun lớ, s dng t ai, trong ú cú
trỏch nhim ca c quan nh nc cao nht v
c quan nh nc c s, t ú s cỏ th hoỏ
trỏch nhim ca tng cỏn b lónh o cỏc cp
trong vic qun lớ t ai kộm hiu qu.
* Ging viờn chớnh Khoa lut dõn s
Trng i hc lut H Ni

65


®Æc san vÒ luËt ®Êt ®ai n¨m 2003

- Quyền sử dụng đất: Nhà nước với tư
cách thay mặt chủ sở hữu về đất đai, sẽ khai
thác, sử dụng đất đai. Việc thực hiện quyền sở
hữu bằng hình thức thông qua các cơ quan của
Nhà nước để khai thác, sử dụng đất đai đạt
hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất, đảm bảo an
ninh quốc phòng cho đất nước. Tuy nhiên, cần
phải xác định trách nhiệm của các cơ quan này
khi sử dụng đất đai kém hiệu quả. Nếu quy
định rõ ràng, chặt chẽ vấn đề này thì "tấc đất"
sẽ đem lại "tấc vàng" cho xã hội.
- Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết
định những vấn đề pháp lí liên quan đến đất
đai như cho thuê, giao đất cho tổ chức, cá nhân
và các hình thức chuyển dịch khác. Việc định
đoạt này dựa trên các căn cứ được quy định cụ
thể trong Hiến pháp và các văn bản pháp luật.

Khi định đoạt đất đai, người có thẩm quyền
giao đất, cho thuê đất phải dự tính được hiệu
quả kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc
phòng. Ngược lại, việc định đoạt đó không
đem lại hiệu quả như dự tính thì hậu quả đó ai
chịu trách nhiệm. Vấn đề này không cần thiết
đề cập trong Luật đất đai nhưng phải được
quy định trong văn bản pháp luật hướng dẫn
thực hiện Luật đất đai, từ đó sẽ quy trách
nhiệm cho người có thẩm quyền trong việc
định đoạt đất đai.
Tóm lại, nội dung của quyền sở hữu đất
đai và thực hiện quyền sở hữu về đất đai
chưa làm rõ trong luật. Vì vậy, chưa đề cao
trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong
việc thực hiện quyền sở hữu đất đai. Cho
nên khi đất đai sử dụng kém hiệu quả thì
không xác định được trách nhiệm của cơ
quan nào và của ai.
66

2. Giao đất, cho thuê đất và chuyển đổi
mục đích sử dụng đất
Nhà nước giao đất, cho thuê đất để tạo
điều kiện cho tổ chức, cá nhân khai thác, sử
dụng đất đai đạt hiệu quả cao. Tuy nhiên, trong
quá trình sử dụng đất có thể phát sinh những
trường hợp nếu sử dụng đúng mục đích của
từng loại đất được giao sẽ kém hiệu quả kinh
tế - xã hội. Ngược lại, nếu chuyển mục đích sử

dụng đất thì việc khai thác, sử dụng đất sẽ đạt
hiệu quả kinh tế - xã hội cao hơn, ví dụ, từ đất
nông nghiệp trồng lúa chuyển sang đất nuôi
trồng thuỷ sản, hải sản... Trường hợp này hiệu
quả kinh tế sẽ cao hơn nhiều lần đối với trồng
lúa. Nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
được áp dụng cho một địa phương, một vùng
dân cư, thì Nhà nước cần phải cho phép tổ
chức, cá nhân đang sản xuất kinh doanh trên
diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, có những trường hợp một tổ chức,
một cá nhân hoặc một hộ gia đình được giao
đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì
không thể cho phép họ chuyển đổi mục đích
sử dụng đất vì những lí do sau:
- Một diện tích đất nhỏ được chuyển đổi
mục đích sử dụng sẽ làm ảnh hưởng đến việc
sử dụng đất của các hộ nông dân xung quanh;
- Sẽ xảy các trường hợp mà người có thẩm
quyền trong việc cho phép chuyển đổi mục
đích sử dụng sẽ lợi dụng chức vụ, quyền hạn
để cho phép cá nhân chuyển đổi mục đích sử
dụng đất. Vì vậy, để khai thác đất đai có hiệu
quả, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải
hướng dẫn cụ thể những trường hợp được
chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

T¹p chÝ luËt häc

đặc san về luật đất đai năm 2003

3. Cỏc giao dch v quyn s dng t
Quyn s dng t l quyn ti sn c
bit trong cỏc quan h dõn s núi chung,
trong giao dch dõn s núi riờng. Tuy nhiờn,
quyn s dng t cú th tr thnh i
tng ca cỏc loi hp ng dõn s nh
mua bỏn, cho tng, cho mn, cho thuờ, gi
gi... cỏc quy nh trong Lut t ai
phự hp vi cỏc quy nh ca B lut dõn
s, cỏc giao dch v t ai cn phi tuõn
theo cỏc quy nh v hp ng dõn s.
Trong B lut dõn s hin ti khụng cú cỏc
quy nh v hp ng chuyn nhng. Theo
T in ting Vit, "chuyn nhng" l
"chuyn dch", chuyn nhng ti sn l
chuyn dch ti sn t ngi ny cho ngi
khỏc. Nh vy, cú hai loi chuyn nhng.
Chuyn nhng cú n bự v chuyn nhng
khụng cú n bự. Chuyn nhng cú n bự l
bỏn li mt ti sn m mỡnh ó mua cho ngi
khỏc vi giỏ ó mua. Nh vy, nu xem xột
di khớa cnh phỏp lớ thỡ chuyn nhng
quyn s dng t trong Lut t ai l vic
mua bỏn quyn s dng t ai. Quyn s
dng t l quyn ti sn, l i tng ca cỏc
giao dch dõn s. Do vy, s dng khỏi nim
chuyn nhng quyn s dng t l khụng
phự hp vi bn cht ca quan h ú, vỡ õy

chớnh l mua bỏn quyn s dng t. Nh vy,
nu l mua bỏn quyn s dng t thỡ vic mua
bỏn phi da trờn cỏc nguyờn tc chung ca
hp ng mua bỏn nh thi im cú hiu lc
ca hp ng, thi im chuyn giao quyn s
dng t, hỡnh thc ca hp ng, cỏc cn c
hu v n phng chm dt hp ng...
Trong Lut t ai dựng khỏi nim chuyn
nhng nhng thc cht l hp ng mua bỏn
quyn s dng t. Do ú, phỏp lut dõn s
Tạp chí luật học

cn phi quy nh c th hn na v chuyn
nhng quyn s dng t va mang tớnh c
thự va m bo cỏc nguyờn tc chung ca
hp ng mua bỏn ti sn.
- Cho, tng quyn s dng t ai.
t ai l ti sn cú giỏ tr kinh t cao. Vỡ
vy, quyn s dng t l quyn ti sn tr giỏ
c bng tin. Cho nờn, vic tng, cho quyn
s dng t khụng phi l quan h ph bin
trong giao lu dõn s. Tuy nhiờn, cng khụng
cú ngha l khụng cú quan h ny. Vỡ vy, ta
cn phi xem xột vic tng, cho quyn s dng
t l quan h dõn s phỏt sinh mt cỏch t
nguyn, t do trong khuụn kh phỏp lut quy
nh v loi hp ng tng, cho. Lut t ai
ó hn ch quyn tng, cho ca cỏ nhõn, h gia
ỡnh. Theo quy nh ti im c khon 2 iu
110 Lut t ai thỡ cỏ nhõn ch cú quyn tng,

cho nhng ngi thuc din tha k theo phỏp
lut, cũn nhng i tng khỏc khụng c
tng, cho. Thc t trong xó hi ta cú nhiu
ngi ho tõm luụn giỳp nhng ngi
nghốo, ngi gp nhng hon cnh khú khn
nh khụng cú nh , khụng cũn t ai canh
tỏc, vớ d, ng bng sụng Cu Long cú rt
nhiu gia ỡnh vỡ hon cnh khú khn ó bỏn
ht quyn s dng t ca mỡnh, nay khụng
cũn t ai canh tỏc, thm chớ khụng cú nh
. Vy, nhng trng hp ny Nh nc
cha gii quyt c cho h t lm nh ,
t canh tỏc m cú nhng ngi ho tõm
tng, cho mt phn quyn s dng t ca
mỡnh thỡ ti sao phi hn ch quyn tng, cho
ú. Vn l ch cn kim soỏt vic tng,
cho th no cho phự hp vi iu kin kinh t
- xó hi ca chỳng ta. Mt khỏc, trỏnh
nhng trng hp tng, cho trỏi phỏp lut nh
gi to tng, cho nhm trn trỏnh ngha v ti
67


đặc san về luật đất đai năm 2003

chớnh vi Nh nc... Loi hp ng gi to
ny ó c iu chnh trong B lut dõn s
ti iu 138 quy nh v giao dch dõn s vụ
hiu do gi to v hu qu phỏp lớ ca giao
dch gi to l cú th b tch thu i tng ca

giao dch gi to ú. Vn quan trng l
lm th no Nh nc kim soỏt c vic
tng, cho quyn s dng t. Mun kim tra,
kim soỏt c giao dch tng, cho, Nh nc
cn phi quy nh c th nhng quyn s
dng t loi no c tng, cho, iu kin
c nhn tng, cho quyn s dng t v
nhng trng hp ngi c tng, cho phi
thc hin ngha v ti chớnh i vi Nh
nc. Ngoi ra, cú th quy nh mc ngha v
ti chớnh m ngi ng kớ quyn s dng t
c tng cho khỏc vi nhng trng hp
c chuyn nhng, tha k...
Ngoi cỏc giao dch chuyn nhng, tng
cho quyn s dng t, Lut khụng quy nh
cỏc giao dch cho mn, gi gi t ai. Tuy
nhiờn, trong thc t cú nhiu trng hp cỏ
nhõn cho nhau mn t lm nh hoc
sn xut kinh doanh trong mt thi hn, vỡ
ngi cú quyn s dng t do iu kin cụng
vic m khụng trc tip qun lớ, s dng t,
nh c tha k quyn s t v ó c
c chia mt din tớch t theo sut tha k
hoc c cha m cho mt din tớch t
nhng cha cú nhu cu , cho nờn ngi c
cho, ngi c tha k gi ngi khỏc gi h
hoc cho mn. Vy nu cú tranh chp v hp
ng gi gi, hp ng cho mn t ai thỡ s
cn c vo quy nh no gii quyt. õy l
mt thc t ó v ang tn ti nhng phỏp lut

khụng iu chnh trc tip, do vy phi ỏp dng
tng t v phỏp lut.
68

- Quyn tha k ca cỏ nhõn, t chc i
vi quyn s dng t.
Tha k quyn s dng t l quan h dõn
s ph bin i vi cỏ nhõn v thnh viờn h
gia ỡnh. Vỡ vy, phỏp lut cn phi c iu
chnh quan h tha k phự hp vi tỡnh hỡnh
thc t nc ta.
Theo quy nh ti iu 113, cỏ nhõn c
c giao t, nhn chuyn nhng, tha k
c tng, cho quyn s dng t thỡ cú quyn
li tha k theo di chỳc cho cỏ nhõn, t chc.
Quy nh ny cha bao quỏt cỏc quan h tha
k. Trong thc t cũn tha k hp ng thuờ
quyn s dng t, c bit l nhng trng
hp cỏ nhõn thuờ t lõu di sn xut kinh
doanh nhng sau mt thi gian thỡ ngi thuờ
cht, vy ngi tha k ca h phi tip tc sn
xut kinh doanh cho n ht thi hn ca hp
ng thuờ quyn s dng t.
Theo nguyờn tc ca tha k, ngi tha k
cú quyn tha k ton b cỏc quyn v gỏnh
chu cỏc ngha v ca ngi li tha k trong
phm vi di sn c hng. Do ú, nu ngi
li tha k cht m hp ng thuờ quyn s
dng t cha ht thi hn thỡ ngi tha k cú
quyn tha k hp ng thuờ quyn s dng t

n ht thi hn. Trong thc t ngi thuờ
quyn s dng t sn xut kinh doanh nh
trng cõy lõu nm, nuụi trng thu sn hoc
lm c s sn xut, kinh doanh... Nhng trng
hp ny, thi hn ca hp ng thuờ quyn s
dng t s di thỡ mi m bo cho mt chu kỡ,
thi v sn xut, kinh doanh. Nu trong thi
hn thuờ m ngi thuờ cht thỡ ngi tha k
ca ngi ú tip tc thc hin hp ng thuờ
cho n ht hn ca hp ng thỡ mi m bo
c hiu qu kinh doanh m ngi cht li.
Tạp chí luật học


đặc san về luật đất đai năm 2003

Vỡ vy, phỏp lut cn phi iu chnh vic tha
k hp ng thuờ quyn s dng t phự
hp vi i sng thc t hin nay.
- Th chp quyn s dng t, bo lónh
bng quyn s dng t.
Thụng thng vic th chp, bo lónh bng
quyn s dng t c ỏp dng khi ngha v
cú giỏ tr ln m cỏc ti sn khỏc khụng
bo m. bo m c ngha v, ngi
nhn th chp, ngi nhn bo lónh phi gi
giy t chng nhn quyn s hu ti sn hoc
giy chng nhn quyn s dng t. Khi ngi
cú ngha v khụng thc hin c nghió v thỡ
ngi nhn th chp s x lớ ti sn th chp.

Th chp l quan h dõn s nờn Nh nc
khụng cn thit phi tham gia m Nh nc s
kim soỏt, theo dừi vic thc hin cỏc giao dch
liờn quan n i tng thuc phm vi Nh
nc kim soỏt nh vic x lớ ti sn cú ỳng
phỏp lut hay khụng... Do vy, khi ng kớ giao
dch bo m khụng bt buc bờn th chp phi
np giy chng nhn quyn s dng t ti
UBND phng, xó hoc ti c quan nh nc
cú thm quyn v ng kớ giao dch bo m.
Khi cỏc ch th ó th chp, bo lónh bng
quyn s dng t m ngi cú ngha v thc
hin c ngha v thỡ hp ng th chp, hp
ng bo lónh chm dt. Ngi nhn th chp,
nhn bo lónh tr li ton b giy t ó nhn
cho ngi th chp, ngi bo lónh. Ngc li,
nu ngi cú ngha v khụng thc hin c
ngha v thỡ ngi nhn th chp, nhn bo lónh
s x lớ quyn s dng t nh ó tho thun
trong hp ng th chp, hp ng bo lónh.
Trng hp cỏc bờn khụng tho thun v vic
x lớ quyn s dng t thỡ ngi nhn th
chp, ngi nhn bo lónh phi khi kin yờu
cu to ỏn xột x. Nh vy, nu khụng cú tho
Tạp chí luật học

thun v x lớ quyn s dng t thỡ ngi nhn
th chp, ngi nhn bo lónh khụng th t
mỡnh x lớ quyn s dng t nh chuyn
nhng quyn s dng t cho ngi khỏc. Vỡ

theo nguyờn tc chuyn quyn s dng t thỡ
ngi chuyn nhng phi cú giy chng nhn
quyn s dng t, nu ngi nhn th chp
cha cú giy chng nhõn quyn s dng t s
khụng thc hin c vic chuyn nhng.
Mt khỏc, xột v lớ thuyt, khi ti sn cha
thuc quyn s hu thỡ khụng cú quyn nh
ot. Vy mun nh ot c trc ht phi
xỏc lp quyn s hu i vi ti sn ú (quyn
s hu i vi quyn ti sn l quyn s dng
t). Theo quy nh ca phỏp lut nu cỏc bờn
khụng tho thun v x lớ quyn s dng t
thỡ ngi nhn th chp, ngi nhn bo lónh
s yờu cu c quan nh nc cú thm quyn
bỏn u giỏ quyn s dng t. Tuy nhiờn,
vic bỏn u giỏ ti sn l chc nng ca t
chc chuyờn bỏn u giỏ ti sn, khụng thuc
chc nng nhim v ca c quan qun lớ nh
nc. Do vy, trng hp ny khụng th yờu
cu c quan nh nc bỏn u giỏ quyn s
dng t thay cho t chc, doanh nghip
chuyờn bỏn u giỏ ti sn.
qun lớ t ai tt v to iu kin cho
ngi s dng t thc hin cỏc quyn ca
mỡnh cú hiu qu, Nh nc cn phi ban
hnh cỏc vn bn hng dn thc hin Lut
t ai v ỏp dng cỏc quy nh ca phỏp lut
dõn s v cỏc giao dch liờn quan n quyn
s dng t thng nht. Nhng vn liờn
quan n cỏc giao dch v quyn s dng t

cha quy nh trong Lut t ai thỡ cn phi
quy nh trong phỏp lut dõn s iu chnh
cỏc quan h ny phự hp vi iu kin ca
t nc ta hin nay./.
69