Đánh giá và triển khai công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường Yên Phụ- Q.Tây Hồ- TP.Hà Nội giai đoạn 01072004-30062008.doc

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dụng các cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh, quốc
phòng điều đó thể hiện rõ tầm quan trọng của đất đai trong đời sống xã hội.
Vì vậy hiện nay ở nhiều nước trên thế giới đã ghi nhận vấn đề đất đai vào
hiến pháp của nhà nước mình nhằm bảo vệ, quản lý và sử dụng đất đai có
hiệu quả.
Đất đai là sản phẩm tự nhiên. Lao động của con người không thể tạo ra
đất đai, đất đai có giới hạn về không gian và số lượng của chúng cũng có
giới hạn.
Trong khi đó dân số nước ta ngày càng tăng nhưng diện tích lại có hạn
(33.121.159 ha theo niên giám thống kê năm 2007). Cùng với tốc độ gia
tăng dân số đã làm cho diện tích bình quân đất/đầu người ngày càng giảm,
đặc biệt là nhu cầu về đất ở và đất canh tác [ ].
Những năm gần đây, do chính sách mở cửa nền kinh tế. Việc đẩy nhanh
công cuộc công nghiệp hoá, đô thị hoá đất nước dẫn đến việc xây dựng các
cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt. Cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt
động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển dẫn đến quỹ đất nông
nghiệp ngày càng giảm mạnh. Trong khi đó nhu cầu về lương thực ngày
càng tăng đã tạo nên áp lực lớn đối với nhà quản lý đất đai. Đồng thời nó đã
làm cho giá trị về quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng.
Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải
có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả. Nhằm nâng cao hiệu
quả sử dụng đất cũng như tránh xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã
hội.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời thể hiện rõ quan điểm của Đảng và Nhà
nước ta trong giai đoạn hiện nay. Thông qua việc đưa vào luật những nội
dung mới, sửa đổi bổ sung các điều luật không còn phù hợp với tình hình

1
mới. Nhằm đưa ra một hệ thống pháp luật, là hành lang pháp lý đáp ứng
công tác quản lý đất đai trong thời kỳ công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất
nước. Một nội dung quan trọng trong 13 nội dung quản lý đất đai là: "Công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (viết tắt là
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ). ý nghĩa của nội dung này được thể hiện qua việc
nó đã xác lập được mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng, là chứng
thư pháp lý, là căn cứ quan trọng và là cơ sở để người sử dụng đất được đảm
bảo khi khai thác, sử dụng và bảo vệ đất, cũng như việc đầu tư kinh doanh
vào đất. Điều này đã khiến người sử dụng đất mạnh dạn đầu tư trên mảnh
đất của mình, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Đồng thời nhà nước
cũng dễ dàng trong việc quản lý đất đai. Vì thế đăng ký đất đai cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trở thành vấn đề cần thiết đòi hỏi các cấp
phải tiến hành nhanh chóng nhưng phải đúng luật định.
Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của Phường Yên Phụ trong thời gian qua
đã có nhiều thành tựu đáng kể nhưng vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức
nảy sinh cần giải quyết. Để có cách giải quyết thích hợp với những khó khăn
trên đòi hỏi chúng ta cần nhìn nhận lại công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ từ
cấp xã. Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để với tình hình địa
phương.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự đồng ý, nhất trí của ban chủ
nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi Trường Trường Đại học Nông Lâm - Thái
Nguyên, với sự giúp đỡ của Thạc sỹ Nguyễn Thị Lợi, tôi tiến hành xây dựng
và triển khai nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá và triển khai công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường
Yên Phụ- Q.Tây Hồ- TP.Hà Nội giai đoạn 01/07/2004-30/06/2008”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu, tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường Yên Phụ-
Q.Tây Hồ- TP.Hà Nội giai đoạn 01/07/2004-30/06/2008.
1.3. Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững các quy định trong Luật đất đai và các văn bản dưới luật
về công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ;
2
- Tìm hiểu, thu thập tình hình, số liệu khách quan trung thực;
- Phân tích, so sánh, đánh giá lấy các quy định trong văn bản pháp
luật đất đai của các cấp, các ngành làm chuẩn.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Đối với việc học tập: Việc hoàn thành đề tài sẽ là cơ hội cho sinh viên
cũng cố kiến thức đã học trong nhà trường đồng thời là cơ hội để sinh viên
bước đầu tiếp cận với thực tế nghề nghiệp trong tương lai.
- Với thực tiễn sản xuất: Đề tài đánh giá và phân tích những thuận lợi khó
khăn của công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ từ đó đề xuất những giải pháp
thích hợp với thực tế địa phương góp phần hoàn thành công tác trong thời
gian tới.
3
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ
2.1.1. Cơ sở khoa học
Tại Khoản 20 của Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất”.
Tại Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định về đăng ký quyền sử
dụng đất là: “Việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa
đất xác nhận vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất”.
Thông qua công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ là cơ sở để xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất. Đây là cơ sở

để Nhà nước bảo hộ đầy đủ về quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử
dụng đất. Mặt khác cũng thông qua hoạt động này mà Nhà nước thực hiện
quyền giám sát tình hình sử dụng đất của các chủ sử dụng theo đúng quy
định của pháp luật. Đảm bảo cho việc sử dụng đất của các chủ sử dụng đất
trên từng thửa đất tuân thủ theo đúng nề nếp kỹ cương pháp luật. Tạo điều
kiện để Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Điều mà chúng ta có thể thấy trong công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, thì hoạt động Đăng ký cấp GCNQSDĐ có một vai trò hết sức quan
trọng và đây là một trong những hoạt động nắm chắc tình hình về đất đai.
Chính vì vậy thông qua hoạt động này chúng ta sẽ xác định và biết được về
thông tin của từng thửa đất và là cơ sở để quản lý các thông tin về đất đai
trong hệ thống hồ sơ địa chính với đầy đủ về các thông tin tự nhiên, kinh tế
- xã hội của từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế
thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước dụng đất
đai. Đồng thời đây cũng chính là nội dung làm tiền đề và hướng tới hoàn
thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai khác. Cụ thể:
4
- Hoàn thiện hơn các quy định về trình tự thủ tục trong hoạt động cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này chúng ta có thể nhận thấy quá
trình triển khai công tác cấp GCNQSD đất ở nước ta từ khi có Luật Đất đai
đến nay. Qua một thời gian dài Nhà nước tiến hành cấp GCNQSD đất cho
các chủ sử dụng trên các địa phương trong cả nước, thực tế đã cho thấy có
rất nhiều các trường hợp, tình tiết ngoài thực tế phức tạp hoặc không được
đề cập trong các quy định của các văn bản pháp luật về đất đai. Do vậy đã
gây cho các địa phương nhiều khó khăn trong việc xác định căn cứ pháp lý
về đất đai cho các chủ sử dụng. Sau khi có Luật đất đai năm 2003 thì các
quy định về công tác cấp GCNQSD đất đai được hoàn thiện, cụ thể hơn,
tính pháp lý của các quy định hướng dẫn về thủ tục, trình tự cấp GCNQSD
đất được luật hóa ở mức cao hơn. Cụ thể chúng ta có thể ví dụ tại Điều 87
Luật đất đai năm 2003 về các trường hợp được công nhận cấp GCNQSD đất

và hiện nay để tháo gỡ những vướng mắc trong công tác cấp GCNQSD đất
Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/CP ngày 25/5/2007. Có thể nói đây là
một văn bản đã phần nào tháo gỡ những khó khăn, bất cập của các địa
phương trong hoạt động kê khai cấp GCNQSD đất, tạo điều kiện thuận lợi
về thủ tục hồ sơ để các địa phương có thể đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSD
đất.
- Đối với công tác điều tra, đo đạc thì kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở
kỹ thuật cho việc xác định vị trí, hình thể kích thước, diện tích, loại đất và
tên chủ sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai xét duyệt đăng ký
đất đai.
- Đối với công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đó sẽ là căn cứ
định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn
định, hợp lý có hiệu quả. Do vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác đăng ký đất để đảm
bảo cho việc thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu ổn định. Quy
hoạch kế hoạch cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất vì thiếu quy
hoạch sử dụng đất cũng sẽ không thể giải quyết triệt để các trường hợp sử
dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không thể
hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất đai ban đầu.
5
- Trong công tác phân hạng và định giá đất đó là cơ sở cho việc xác
định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký
cấp GCNQSDĐ: đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử
dụng đất trong quá trình sử dụng như việc nộp thuế sử dụng đất và các loại
thuế khác khi chuyển quyền sử dụng đất.
- Là cơ sở để thực hiện công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất
đai. Bởi vì khi các mâu thuẫn đất đai xẩy ra thì để giải quyết các mâu thuẫn
này thì trước hết phải dựa vào các thông tin về đất đai mà cơ quan Nhà nước
đã quản lý trong hệ thống hồ sơ địa chính. Mặt khác trong quá trình thực
hiện đăng ký đất ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt
để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng
sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước.
- Là cơ sở để tiến hành thống kê đất đai và kiểm kê đất đai.
- Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để quyền
sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản một cách thuận lợi. Đây
là điều kiện cần và đủ để QSD đất - một loại hàng hóa đặc biệt được lưu
thông trên thị trường. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế ở nước ta hiện
nay - QSD đất có vai trò rất to lớn trong việc thúc đẩy các thành phần kinh
tế phát triển. Bởi vì khi QSD đất được xác nhận, đảm bảo về mặt pháp lý nó
có tác dụng trên nhiều phương diện. Cụ thể:
- Tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác các
thuộc tính có ích của đất đai theo đúng mục đích đã được xác nhận;
- Tham gia vào thị trường hàng hóa theo nhiều góc độ khác nhau như:
thế chấp để tạo vốn cho sản xuất, kinh doanh; góp đất để mở rộng sản xuất
hàng hóa; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các thành phần xã hội theo hình
thức chuyển QSD đất được thuận lợi dễ dàng,....
+ Đăng ký cấp GCNQSDĐ cũng là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giám sát tình hình quản lý và sử dụng đất của các chủ sử dụng đất,
bên cạnh đó đăng ký cấp GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước có các chính
sách hợp lý, phù hợp đối với từng mục đích kê khai của từng đối tượng sử
dụng. (Nguyễn Thị Lợi ,2007)[5]
2.1.2. Cơ sở pháp lý
6
2.1.2.1. Những văn bản pháp lý
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống xã hội và
phát triển kinh tế nên ngay từ khi giành được độc lập Đảng và Nhà nước ta
luôn quan tâm đến vấn đề đất đai. Tháng 1/1953 Trung ương Đảng họp hội
nghị lần thứ IV quyết đinh triệt tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của các nước
xâm lược, xoá bỏ chế độ sở hữu ruộng đất của giai cấp phong kiến Việt

Nam và thực hiện chia lại ruộng đất cho Nhân dân.
Ngày 04/02/1954 Quốc hội Việt Nam dân chủ cộng hoà thông qua luật
cải cách ruộng đất và ngày 19/12/1953 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh
ban hành luật cải cách ruộng đất.
Đến năm 1960 Hiến pháp ra đời và đã quy định 3 hình thức sở hữu ruộng
đất đó là: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sự ra đời của
hiến pháp này đã giúp nhân dân miền Bắc yên tâm tập trung sản xuất, nâng
cao năng suất sản xuất nông nghiệp đảm bảo nhu cầu lương thực cho cả
nước.
Sau khi miền nam hoàn toàn giải phóng, đất nước hoàn toàn độc lập Đảng
và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách đất đai cho phù hợp với điều
kiện mới của đất nước. Ngày 20/6/1977 Chính phủ đã ban hành quy định
169/CP với nội dung thống kê đất đai trong cả nước.
Năm 1980 Hiến pháp ra đời đã quy định hình thức sở hữu duy nhất đối
với đất đai. Đó là hình thức sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản
lý.
Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định: “Đất đai, núi rừng, sông hồ,
hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất ở vùng biển và thềm lục địa
cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước đều thuộc
quyền sở hữu của toàn dân”.
Điều 20 của Hiến pháp năm 1980 cũng quy định: “Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy định chung”.
Để thực hiện tốt hiến pháp năm 1980 và công tác quản lý đất đai, Chính
phủ đã ban hành các văn bản liên quan đến công tác này như: Ngày
01/07/1980 Chính phủ ra quyết định số 201/CP về thống nhất tăng cường
7
công tác quản lý ruộng đất trong cả nước. Trong đó quy định vấn đề cấp
GCNQSDĐ là một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Tiếp theo Quyết định 201/CP ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ra
chỉ thị 299/TTG về công tác đo đạc phân hạng và đăng ký thống kê ruộng

đất trong cả nước với mục đích là nắm lại toàn bộ quỹ đất toàn quốc, đáp
ứng yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn mới.
Ngày 05/11/1981 Quyết định 56/ĐK-TK ra đời nhằm tăng cường thực
hiện. Chức năng nhiệm vụ quản lý, quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng
đất và biểu mẫu lập hồ sơ địa chính. Sau khi ra đời, Quyết định 56/ ĐK-TK
đó được triển khai rộng khắp trong cả nước. Có thể nói, đây là hệ thống hồ
sơ đầu tiên được ban hành. Nó đã có tác dụng rất lớn trong công tác đăng ký
đất đai ở giai đoạn này.
Ngày 14/07/1987 tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định số
201/QĐ-DKTT về ban hành cấp GCNQSDĐ và thông tư 02/TT-DKTK đảm
bảo cho người dân yên tâm sản xuất.
Ngày 8/1/1988 Luật Đất đai đầu tiên được ban hành, do vậy việc quản lý
đất đai đã được chú trọng hơn và dần đi vào nề nếp.
Những năm tiếp theo đó nước ta đã có sự chuyển biến mạnh mẽ về mọi
phương diện, đặc biệt là kinh tế chuyển theo hướng sản xuất hàng hoá và
vận động theo cơ chế thị trường. Điều đó đã tác động rất lớn đến công tác
quản lý đất đai cũng như việc sử dụng đất đai. Vì vậy chỉ sau 5 năm thực
hiện, Luật Đất đai năm1988 đã bộc lộ một số nhược điểm và không còn
phù hợp với thực tiễn do vậy đòi hỏi cần có sự thay đổi cho phù hợp hơn.
Ngày 15/10/1993 Luật Đất đai sửa đổi được ban hành. Trên cơ sở Hiến
pháp 1992 và sửa đổi , bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1988.
Điều 1 của luật này quy định: “Đất đai sử dụng do Nhà nước quản lý”;
Điều 13 của luật này nêu lên 7 nội dung về quản lý Nhà nước về đất đai.
Một số văn bản được Nhà nước ban hành trong một vài năm gần đây liên
quan đến công tác này là:
- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.
8
- Công văn 647/CV-ĐC ngày 31/05/1995 của Tổng cục Địa chính (nay là
Bộ Tài nguyên & Môi trường) về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất

đai.
- Ngày 20/2/1998 Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị số 10/CT-TTG về một số
biện pháp đẩy nhanh và hoàn thiện công tác giao đất, ĐKĐĐ, cấp
GCNQSDĐ.
- Công văn 1725/LB-QLB ngày 17/12/1998 của bộ xây dựng và tổng cục
Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên & Môi trường) về việc hướng dẫn một số
biện pháp đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và sử dụng đất.
- Chỉ thị 18/1999/CT-TTG ra ngày 1/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ việc
đẩy nhanh và hoàn thiện việc cấp GCNQSDĐ, sở hữu nhà và sử dụng đất
nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Công văn 776/CV-Cp ngày28/7/1999 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ
và sở hữu nhà ở đô thị.
- Thông tư 464/1998/TT-TCĐC về hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 của
liên Bộ tài chính và Tổng cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi
trường) hướng dẫn cấp giấy chứng nhận theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
- Thông tư 1990/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính (nay
là Bộ Tài nguyên & Môi trường) về việc hướng dẫn ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ.
Ngày 26/11/2003 Luật Đất đai năm 2003 được thông qua và có hiệu lực từ
ngày 1/7/2004.
Tại Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
Bên cạnh đó ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ là một trong 13 nội dung của quản
lý Nhà nước về đất đai. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Tại Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Nội dung quản lý
nhà nước về đất đai bao gồm:
- Nội dung 1: Ban hành những văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện;

9
- Nội dung 2: Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới
hành chính, lập bản đồ địa giới hành chính;
- Nội dung 3: Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, chuyển mục đích
sử dụng đất;
- Nội dung 4: Quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
- Nội dung 5: Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng;
- Nội dung 6: Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính,
cấp GCNQSDĐ;
- Nội dung 7: Thống kê kiểm kê đất đai;
- Nội dung 8: Quản lý tài chính về đất đai;
- Nội dung 9: Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản;
- Nội dung 10: Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất;
- Nội dung 11: Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp
luật về đất đai và xử lý các vi phạm về pháp luật đất đai;
- Nội dung 12 : Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố
cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Nội dung 13: Quản lý các dịch vụ công về đất đai.
Cùng với luật các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ra đời ngày 29/10/2004 với nội dung hướng
dẫn việc thực hiện luật đất đai 2003. Điều 5 có quy định cụ thể việc ĐKĐĐ
và cấp GCNQSDĐ.
Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định
cư, khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Quyết định 2/2004/QĐ-BTN&MT ra đời ngày 1/11/2004 quy định về cấp
GCNQSDĐ. Đồng thời ra thông tư 29/TT-BTN&MT về việc chỉnh lý hồ sơ

địa chính.
2.1.2.2. Những quy định về công tác cấp GCNQSDĐ trong Luật Đất đai
2003
10
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 đã đánh giấu sự hoàn thiện hơn về
chính sách và pháp luật đất đai ở nước ta trong giai đoạn đổi mới: Giai đoạn
của phát triển và hội nhập nhất là sau khi Việt Nam đã trở thành thành viên
của tổ chức thương mại thế giới WTO. Nó đã thể hiện được quan điểm về
việc quản lý đất đai của Đảng, Nhà nước ta trong giai đoạn đổi mới. Đây sẽ
là tiền đề, động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế và nó sẽ là những tiền đề,
động lực để thúc đẩy sự phát triển kinh tế và nó sẽ có những đóng góp
không nhỏ vào công cuộc kiến thiết đất nước.
Những quy định về công tác cấp giấy GCNQSDĐ trong Luật Đất đai
2003 gồm:
 Điều kiện được cấp GCNQSDĐ:
Theo điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì điều kiện để được cấp
GCNQSDĐ là:
- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định được uỷ ban nhân dân
(viết tắt là UBND) xã (phường, thị trấn) xác nhận là không có tranh chấp
và phải có một trong số các giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính
phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao đất tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
11
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản trên có ghi tên người khác kèm theo giấy chuyển nhượng
quyến sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và
trực tiếp sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản tại vùng có điều
kiện kinh tế khó khăn thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án
nhân dân…được cấp GCNQSDĐ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1, sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 được cấp GCNQSDĐ và
phải nộp tiền theo quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày
15/10/1993 đến ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực mà chưa được cấp
GCNQSDĐ thì được cấp. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải
thực hiện.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng các công trình là: Đình, chùa, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi được xác nhận là không có
tranh chấp.
- Tại điều 51 Luật Đất đai 2003 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.
- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với phần diện tích sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả.

- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, sử dụng không hiệu quả;
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đó sử dụng làm đất ở cho UBND
huyện , quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý;
- Đối với tổ chức kinh tế lựa chọn hình thức thuê đất thì cơ quan quản lý
đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương làm thủ tục ký hợp đồng
thuê đất trước khi cấp GCNQSDĐ.
12
- Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ khi có các điều
kiện sau đây:
+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;
+ Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giaó có cơ sở tôn giáo đó;
+ Có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn nơi cú đất về nhu cầu sử
dụng đất của cơ sở tôn giáo đó.
 Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ.
Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ được quy định tại điều 48 có nội dung sau:
- GCNQSDĐ được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất
trong cả nước đối với mọi loại đất.
- GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.
- GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì
GCNQSDĐ phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng
thì GCNQSDĐ được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức
đồng quyền sử dụng.
Trường hợp hợp quyền sử dụng đất thuộc cộng đồng thì cấp chung cho cả
cộng đồng và trao cho từng người đại diện.
Trường hợp là cơ sở tôn giáo thì GCNQSDĐ được cấp chung cho cơ sở

tôn giáo và trao cho người đại diện.
Trường hợp người sử dụng đó được cấp GCNQSDĐ thì không phải đổi
GCNQSDĐ theo quy định của luật này. Nếu chuyển quyền sử dụng đất thì
người nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp theo quy định của luật này.
2.1.2.3 Các quy định về trình tự thủ tục tiến hành cấp GCNQSDĐ trong
các văn bản dưới luật
Để đảm bảo công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ được thực hiện
một cách khoa học đảm bảo đúng luật. Ngày 30/11/2001. Tổng cục Địa
chính ra thông tư số 1990/TT-TCĐC quy định về quy trình đăng ký đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm các bước sau:
Bước 1: Công tác chuẩn bị
Bao gồm các công việc sau:
13
- Thành lập hội đồng đăng ký đất đai cấp xã có từ 5-7 thành viên bao gồm
các thành viên bắt buộc sau:
+ Chủ tịch hoặc phó chủ tịch UBND cấp xã: Chủ tịch hội đồng.
+ Cán bộ phụ trách tư pháp: Phó chủ tịch hội đồng.
+ Cán bộ địa chính cấp xã: Thư ký hội đồng.
+ Chủ tịch hội đồng nhân dân: Uỷ viên hội đồng.
+ Trưởng thôn, bản, ấp, tổ trưởng dân phố: Uỷ viên hội đồng.
Những thành viên này chỉ tham gia xét duyệt đơn đối với các đối tượng
thuộc phạm vi quản lý.
Ngoài các thành viên bắt buộc nói trên, tuỳ tình hình cụ thể của mỗi địa
phương mà UBND quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh có thể
quyết định bổ sung thêm những thành viên cần thiết khác hoặc khi cần thiết
hội đồng được phép mời thêm những người am hiểu về tình hình địa
phương, nhưng có hiểu biết về chính sách pháp luật. Các thành viên trong
hội đồng đăng ký đất đai cấp xã phải được sự nhất trí phê duyệt của UBND
cấp huyện.
Thành lập tổ chuyên môn giúp việc (gọi tắt là tổ đăng ký đất đai). Nhiệm

vụ của tổ đăng ký đất đai là trực tiếp giúp UBND cấp xã triển khai thực hiện
toàn bộ công việc chuyên môn trong quá trình tổ chức kê khai đăng ký đất
đai, lập hồ sơ địa chính, chuẩn bị hồ sơ để trình lên cấp có thẩm quyền xét
cấp GCNQSDĐ
Tổ đăng ký đất đai gồm các thành viên sau:
+ Cán bộ địa chính cấp xã : Tổ trưởng.
+ Các thành viên khác trong tổ gồm các cán bộ của UBND am hiểu tình
hình đất đai như: cán bộ kế hoạch, các biểu thống kê, cán bộ thuế, chủ
nhiệm HTX, trưởng thôn, bản, ấp, tổ trưởng dân phố,.v.v. số lượng người
tuỳ thuộc vào quy mô của địa bàn kê khai đăng ký.
Xây dựng phương án, kế hoạch tổ chức kê khai đăng ký đất đai.
Thu thập các tài liệu có liên quan phục vụ cho công tác kê khai đăng ký
đất đai và tổ chức xét duyệt hồ sơ.
Chuẩn bị vật tư, kỹ thuật, biểu mẫu sổ sách, văn phòng phẩm cần thiết.
Tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho cán bộ tham gia.
14
Quán triệt chủ trương, kế hoạch và biện pháp thực hiện trong tổ chức
Đảng, Chính quyền đến quần chúng Nhân dân.
Bước 2: Kiểm tra tài liệu hiện có
Các tài liệu cần kiểm tra, đánh giá gồm:
+ Đối với bản đồ mới đo đạc cần kiểm tra hình thể, diện tích các thửa đất.
+ Với các loại bản đồ tài liệu đo đạc đó lâu thì không tổ chức đăng ký
ngay mà cần kiểm tra phát hiện, đo đạc chỉnh lý các trường hợp biến động
đất đai.
Bước 3: Tổ chức kê khai đăng ký
 Đối tượng và phạm vi áp dụng:
Hộ gia đình và cá nhân: Là toàn bộ diện tích đang sử dụng vào toàn bộ
các mục đích.
Các tổ chức: tất cả các tổ chức dang sử dụng đất nhưng chưa kê khai
đăng ký quyền sử dụng đất và chưa được cấp GCNQSDĐ.

 Hồ sơ kê khai đăng ký đất đai gồm:
Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất (theo mẫu ban hành).
Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất (có công chứng) được UBND
cấp xã xác nhận.
Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới diện tích sử dụng (theo mẫu
phụ lục 10 của quy phạm thành lập bản đồ địa chính ban hành theo quyết
định số 720/1999/QĐ-ĐC ngày 30/12/1999 của tổng cục Địa chính) đối với
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại điểm a
Khoản 3 Chương 2 của Thông tư 1990/TT-TCĐC.
- Văn bản uỷ quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất (nếu có).
 Trình tự thực hiện:
Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp hồ sơ kê khai đăng ký quyền
sử dụng đất tại uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
UBND cấp xã có trách nhiệm thẩm tra đơn xin đăng ký quyền sử dụng
đất về các nội dung sau đây:
+ Hiện trạng sử dụng đất: Tên người sử dụng đất, vị trí, diện tích, loại
đất và ranh giới sử dụng đất.
+ Nguồn gốc sử dụng đất.
+ Tình trạng tranh chấp, khiếu nại về đất đai.
15
+ Quy hoạch sử dụng đất.
Bước 4: Xét duyệt đơn đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ:
Thời hạn hoàn thành việc xét đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất tại
cấp xã kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với những trường hợp có giấy
tờ hợp pháp theo quy định của pháp luật là 7 ngày, đối với các trường hợp
khác là không quá 15 ngày.
Các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ hợp pháp theo pháp luật
thì phải thông qua Hội đồng đăng ký đất đai do UBND cấp xã quyết định.
Hội đồng đăng ký đất đai tổ chức họp xét từng đơn đăng ký quyền sử
dụng đất, thống nhất ý kiến ghi vào biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng

ký sử dụng đất đai(theo mẫu ban hành), kết luận của Hội đồng đồng đăng
ký đất đai phải được ít nhất 2/3 số thành viên biểu quyết tán thành.
UBND cấp xã căn cứ vào biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký
đất đai để xác nhận vào đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.
Kết thúc việc xét đơn đăng ký quyền sử dụng đất , UBND cấp xã công
bố công khai kết quả xét đơn tại trụ sở UBND cấp xã để mọi người dân
được tham gia ý kiến.
Thời gian công khai là 15 ngày, hết thời gian này UBND cấp xã phải
lập biên bản kết thúc việc công bố công khai hồ sơ (theo mẫu ban hành).
Những trường hợp có khiếu nại, UBND cấp xã phải kiểm tra xác minh, giải
quyết.
* UBND cấp xã lập hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ trình UBND cấp có thẩm
quyền cấp GCNQSDĐ hồ sơ gồm có:
- Tờ trình của UBND cấp xã kèm theo danh sách đề nghị cấp
GCNQSDĐ
- Biên bản xét duyệt đơn của Hội đồng đăng ký đất đai.
- Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Thời hạn hoàn thành việc lập hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đối với các
trường hợp đủ giấy tờ hợp lệ là không quá 7 ngày và các trường hợp khác
là không quá 15 ngày.
* Thẩm định hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ:
Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường có
trách nhiệm thẩm định hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ.
16
Nội dung thẩm định gồm: Mức độ đầy đủ, chính xác, xác định đủ điều
kiện hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
Kết qủa thẩm định được ghi vào đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất.
Sau khi hoàn thiện việc thẩm định, sở Tài nguyên và Môi trường, phòng
Tài nguyên và Môi trường chuyển hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đã được thẩm
định đến UBND cùng cấp kèm theo các văn bản, tài liệu sau:

- Tờ trình thẩm định hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ.
- Dự thảo Quyết định cấp GCNQSDĐ kèm theo danh sách các
trường hợp đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
- GCNQSDĐ cho những trường hợp đủ điều kiện.
Thời hạn hoàn thành việc thẩm định và lập hồ sơ trình duyệt của sở Tài
nguyên và Môi trường và phòng Tài nguyên và Môi trường là không quá 15
ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
* Duyệt cấp GCNQSDĐ:
Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ do cơ quan Tài nguyên
và Môi trường chuyển đến, UBND cấp tỉnh, cấp huyện xem xét, quyết định
cấp GCNQSDĐ và ký GCNQSDĐ cho những trường hợp đủ điều kiện.
* Thẩm quyền duyệt cấp là UBND huyện và UBND tỉnh.
Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp có thẩm quyền
cấp GCNQSDĐ có trách nhiệm thực hiện các công tác sau:
- Thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo
quy định của pháp luật.
- Thực hiện việc ghi nợ tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng,
lệ phí trước bạ cho hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh khó khăn theo quy
định của pháp luật được UBND cấp xã nơi cư trú xác nhận vào đơn đề nghị
và được cơ quan thuế xác nhận cho ghi nợ vào tờ khai nộp tiền.
UBND có trách nhiệm đăng ký vào sở địa chính và giao GCNQSDĐ cho
người sử dụng đất.
2.2. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước và của thành phố Hà Nội
2.2.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn cả nước
Cùng với các quy định của Luật Đất đai 2003, các văn bản quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có những bước cải cách quan trọng
17
về thẩm quyền và thủ tục cấp giấy chứng nhận. Việc cấp GCNQSDĐ được
phân cấp giữa UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, giữa UBND cấp tỉnh
với cơ quan quản lý đất đai cùng cấp, thủ tục cấp GCNQSDĐ có những đổi

mới cơ bản, giảm phiền hà trong cấp GCNQSDĐ. Do vậy tiến độ cấp
GCNQSDĐ được đẩy nhanh hơn trong vòng ba năm trở lại đây nếu như
trước Luật Đất đai 2003 ra đời thì tiến độ cấp GCNQSDĐ trên toàn quốc
vẫn còn chậm ,thì tính đến 30/9/2007 cả nước đã cấp được 25.680.731
GCNQSD đất cho các cá nhân, gia đình, tổ chức; gồm các loại đất: nông
nghiệp, lâm nghiệp, đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất chuyên dùng, đất cơ
sở tín ngưỡng, đất nuôi trồng thuỷ sản. Hiện nay có 43/64 tỉnh, thành phố đã
cơ bản hoàn thành việc cấp GCNQSD đất nông nghiệp, đạt hơn 85% diện
tích. Đối với đất sản xuất nông nghiệp đã cấp 13.686.351 giấy với diện tích
7.485.643ha, đạt 82,1% so với diện tích cần cấp; Trong đó cấp cho hộ gia
đình, cá nhân là 13.681.327 giấy với diện tích 6.963.330 ha, cấp cho tổ chức
5.024 giấy với diện tích 522.313 ha. Có 31 tỉnh đạt hơn 90%, 11 tỉnh đạt từ
80 đến 90%, 8 tỉnh đạt từ 70 đến 80%, 12 tỉnh đạt từ 50 đến 70%, hai tỉnh
còn lại đạt dưới 50%. Nhìn chung công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm nhất
là các loại đất chuyên dùng, đất ở tại đô thị và đất lâm nghiệp. Một số địa
phương chưa triển khai đồng bộ cấp giấy chứng nhận cho tất cả các loại đất
mà tập trung vào một số loại chính như đất sản xuất nông nghiệp, đất ở
nông thôn và đất ở đô thị. Một số tỉnh, thành phố còn tồn đọng nhiều giấy
chứng nhận do người sử dụng đất chưa đến nhận hoặc do UBND cấp xã đã
nhận được nhưng chưa trao cho người sử dụng đất được cấp giấy.
()[13]
Nhiều địa phương hiểu không đúng và không đầy đủ những quy định của
luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn tới những vận
dụng không đúng quy định khi cấp giấy CNQSDĐ (nhất là trong việc xác
định điều kiện được cấp GCNQSDĐ với những trường hợp không có giấy
tờ về quyền sử dụng đất; xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa
đất có vườn, ao gắn liền; xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai) và khi lập
hồ sơ địa chính.
18
Một số địa phương chưa ban hành đầy đủ các quy định cụ thể hoá pháp

luật về đất đai liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận; nhất là quy định về
thời gian giải quyết thủ tục hành chính ở các khâu công việc (thẩm định hồ
sơ, xác định nghĩa vụ tài chính). Nhiều địa phương vẫn chưa chú trọng việc
cải cách thủ tục hành chính khi giải quyết cấp GCNQSDĐ, vẫn còn tình
trạng gây phiền hà cho người sử dụng đất khi làm thủ tục cấp giấy như yêu
cầu người dân phải nộp thêm các loại giấy tờ ngoài quy định hoặc phải tự
mang hồ sơ đến từng cơ quan có thẩm quyền để giải quyết và không xem
xét cấp GCNQSDĐ cho các trường hợp phải thu hồi đất; thậm chí có nơi
vẫn yêu cầu người dân phải xin xác nhận của những người liền kề về ranh
giới sử dụng đất; nhận và trả kết quả hồ sơ không đúng địa chỉ quy định,
nhận hồ sơ không đảm bảo yêu cầu, gây phiền hà cho người dân hoặc phải
giải quyết thủ tục gượng ép thiếu chặt chẽ về pháp lý; cá biệt có nơi đòi hỏi
phải có hộ khẩu thường trú mới xem xét cấp GCNQSDĐ.
Nguyên nhân chủ yếu của việc cấp GCNQSDĐ chậm là do việc triển khai
thi hành luật đất đai ở các địa phương nhìn chung còn chậm, tổ chức bộ máy
cơ quan chuyên môn về Tài nguyên và Môi trường chưa đáp ứng được yêu
cầu nhiệm vụ, chưa đảm bảo kinh phí cho việc cấp GCNQSDĐ. Hệ thống
pháp luật còn một số điểm bất cập. Cấp GCNQSDĐ là một công việc khó
khăn, phức tạp do một thời gian dài buông lỏng quản lý đất đai, tình trạng vi
phạm luật đất đai trong sử dụng đất (như lấn chiếm, chuyển mục đích sử
dụng trái phép, tranh chấp, không sử dụng hoặc sử dụng không hết, không
hiệu quả đất được giao) của các tổ chức, cá nhân là khá phổ biến với số
lượng lớn, nhiều vụ việc kéo dài nhiều năm chưa được xử lý dứt điểm.
Một bộ phận người sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng
của giấy chứng nhận hoặc chưa có nhu cầu thực hiện các quyền của người
sử dụng đất ( thế chấp vay vốn, chuyển quyền sử dụng đất…) nên chưa thực
hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận.()
2.2.2. Công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành Phố Hà Nội
Thành phố Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học
kỹ thuật của cả nước, có diện tích tự nhiên là 92.108 ha, vào loại nhỏ so với

các tỉnh, thành phố trong cả nước. Tuy nhiên, Hà Nội đứng đầu cả nước về
19
tỷ lệ quỹ đất đã đưa vào sử dụng. Theo số liệu thống kê đất đai năm 2006,
toàn bộ quỹ đất của thành phố đã được giao, cho thuê hoặc cấp GCNQSDĐ
cho các đối tượng sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư) là 78.682 ha, chiếm 85,4% diện tích đất tự nhiên của thành phố và giao
cho các đối tượng quản lý (UBND phường, xã, thị trấn; tổ chức phát triển
quỹ đất) là 13.426 ha, chiếm 14,6% diện tích tự nhiên. Cơ cấu sử dụng đất
đa dạng; trên địa bàn thành phố có gần như đầy đủ các loại đất theo quy
định của luật đất đai 2003. Trong đó các loại đất chủ yếu là:
+ Đất nông nghiệp chiếm 50% diện tích đất tự nhiên.
+ Đất phi nông nghiệp chiếm 47,7% diện tích đất tự nhiên, là tỷ lệ cao
nhất trong cả nước; trong đó riêng diện tích đất ở chiếm số lượng lớn là
13.190,06 ha chiếm 14,3% diện tích đất tự nhiên.
+ Đất chưa sử dụng có diện tích nhỏ (2.140,05 ha) chiếm 2,3% diện tích
đất tự nhiên, chủ yếu là diện tích đất đồi núi, núi đá không có rừng.
Về quỹ nhà ở:
Thành phố Hà Nội có quỹ nhà lớn thứ hai trong cả nước (sau thành phố
Hồ Chí Minh), hình thức sở hữu nhà đa dạng, đan xen giữa sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Theo số liệu điều tra, toàn bộ quỹ
nhà trên địa bàn thành phố khoảng 35 triệu m
2
, gồm:
+ Nhà thuộc sở hữu tư nhân: Khoảng 20 triệu m
2
.
+ Nhà thuộc sở hữu nhà nước cho thuê để ở, để sản xuất kinh doanh:
Khoảng 1,9 triệu m
2
.

+ Nhà do cơ quan tự quản có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước:
Khoảng 3,7 triệu m
2
.
+ Nhà chuyên dùng thuộc sở hữu nhà nước sử dụng làm trụ sở làm
việc của các cơ quan hành chính, tổ chức chính trị, xã hội, cơ quan ngoại
giao…: Khoảng 2 triệu m
2
.
+ Nhà chuyên dùng thuộc sở hữu của các tổ chức kinh tế: Khoảng 6
triệu m
2
.
Số hộ thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và nhà tự quản có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước của các tổ chức có số lượng lớn nhẩt trong cả nước
(khoảng 160.000 hộ). Diện tích nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho các tổ chức
thuê để sản xuất, kinh doanh, làm trụ sở làm việc là: 356.000 m
2
.
20
Thành phố Hà Nội có tốc độ đô thị hoá nhanh, diện tích đất nông nghiệp
giảm mạnh, bình quân mỗi năm chuyển khoảng 1.000 ha sang mục đích để
phát triển đô thị và công nghiệp. Tốc độ phát triển nhà ở nhanh, chỉ tính từ
năm 2000 đến nay, diện tích nhà ở xây mới đã bằng tổng diện tích nhà ở xây
trong những năm trước đây.
* Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các loại trên địa bàn:
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp:
Đến hết năm 2002 thành phố đã hoàn thành việc thực hiện nghị định
64/CP của Chính phủ, đã giao 90% diện tích đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; đồng thời

cấp được 175.237 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các
hộ gia đình, cá nhân. Những trường hợp còn lại thuộc khu vực nằm trong
quy hoạch phát triển đô thị hoặc đã có quyết định thu hồi đất để triển khai
các dự án xây dựng ; theo quy định không cấp giấy chứng nhận.
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tư nhân:
- Tổng số hồ sơ kờ khai đến 30/6/2007: 449.023 hồ sơ, trong đó có
27.300 hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.
- Đến hết ngày 30/6/2007 đã cấp được 417.928 giấy chứng nhận đạt
99,1% so với tổng số hồ sơ kê khai đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, gồm:
+ Số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cấp theo Luật Đất đai
1993 là: 55.000 giấy chứng nhận tại khu vực nông thôn, chiếm 13,5% số hồ
sơ đủ điều kiện.
+ Số lượng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
cấp theo nghị định 60/CP là: 227.339 giấy chứng nhận tại khu vực đô thị,
chiếm 56% số hồ sơ đủ điều kiện.
+ Số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cấp theo Luật Đất đai
2003 là: 135.589 giấy chứng nhận, chiếm 29,6% số hồ sơ đủ điều kiện.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cấp cho các hộ mua nhà thuộc sở
hữu nhà nước theo nghị định 61/CP của Chính phủ:
- Tổng số căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước được phép bán: 150.000 căn hộ,
trong đó có 15.000 căn hộ nhà ở cấp IV của các cơ quan tự quản không có
đầu mối quản lý hoặc người ở thuê đã tự phá đi xây dựng mới theo chính
sách Tài chính quy định tại Nghị định 61/CP của Chính phủ
21
- Đến hết ngày 30/6/2007 đã bán được 104.400 căn hộ, đạt 70% và cấp
được 77.581 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
đạt 51,7%.
 Số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho các tổ chức
là: 1410 giấy chứng nhận, đạt 23,8% số tổ chức cần cấp.
Như vậy tính hết năm 2006 thành phố đã hoàn thành công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, cơ bản hoàn thành công tác
cấp giấy chứng nhận đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, tiếp tục cấp giấy
chứng nhận cho các trường hợp phát sinh (mua, bán, chuyển nhượng, tách,
nhập thửa đất, các trường hợp mua nhà tái định cư và của các dự án kinh
doanh nhà…), đồng thời tập trung chỉ đạo các giải pháp để đẩy nhanh công
tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức.
* Đánh giá chung:
 Những mặt được: Được sự quan tâm thường xuyên của Chính phủ, sự
phối hợp giúp đỡ của các Bộ, ngành Trung ương, sự chỉ đạo tập trung của
Thành uỷ và Hội đồng nhân dân thành phố đã xác định công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính (lập các loại sổ quản lý)
là nhiệm vụ trọng tâm và tập trung chỉ đạo quyết liệt, thường xuyên kiểm
tra, đôn đốc, kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, đề xuất báo cáo Chính phủ và
xin ý kiến của các Bộ, Ngành giải quyết những vấn đề phát sinh từ thực tế.
Từ năm 2000 đến 2005, hàng năm thành phố đều giao chỉ tiêu kế hoạch cấp
giấy cho các quận, huyện và xác định đây là một trong những nhiệm vụ
trọng tâm phải phấn đấu hoàn thành. Việc hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch
hằng năm thể hiện sự tham gia của cả hệ thống chính trị từ cấp thành phố
đến cơ sở, sự phối hợp đồng bộ có hiệu quả giữa các quận, huyện với các
ngành thành phố và được sự đồng tình ủng hộ của nhân dân. Với việc cơ
bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã góp
phần phục vụ nhiệm vụ quản lý đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và
đáp ứng nguyện vọng của người dân được thực hiện các quyền của người sử
dụng đất theo quy định của pháp luật. (Báo cáo việc chấp hành pháp luật về
cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội, 2007)[6]
 Những mặt chưa được:
22
- Về phía khách quan: Các văn bản pháp luật, chính sách tài chính về nghĩa
vụ của người sử dụng đất do Trung ương ban hành phải điều chỉnh, bổ sung
nhiều lần; quy định về quản lý nhà và đất còn thiếu nhất quán (giữa Nghị

định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định 90/2006/NĐ-CP); quy định về việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, sở hữu nhà theo Luật Đất đai,
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ.
- Về phía chủ quan: Có nơi, có lúc việc tuyên truyền, phổ biến chính sách
và điều kiện, trình tự, thủ tục về công tác cấp giấy chứng nhận cho người
dân chưa tốt; cán bộ địa chính cơ sở còn thiếu và lúng túng; cá biệt một số
cán bộ trực tiếp với dân còn biểu hiện sai phạm, gây phiền hà, nhũng nhiễu
làm bức xúc trong nhân dân và dư luận (UBND thành phố đã giao nhiệm vụ
cho các ngành, các cấp thường xuyên kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm
khắc những tổ chức cá nhân có hành vi, vi phạm và đến nay các quận,
huyện đã xử lý, kỷ luật nghiêm khắc một số cán bộ vi phạm). (Báo cáo việc
chấp hành pháp luật về cấp GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội,
2007)[6]
( Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất TP.Hà Nội)
2.2.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ của quận Tây Hồ- TP Hà Nội
Quận Tây Hồ là đơn vị hành chính cấp quận (huyện ) được lập theo
Nghị định số 69/CP ngày 28/10/1995 của Chính phủ và chính thức đi vào
hoạt động từ ngày 01/01/1996. Quận được hình thành trên cơ sở 5 xã thuộc
huyện Từ Liêm và 03 phường thuộc quận Ba Đình tách ra, đến nay quận
Tây Hồ gồm 08 phường : Yên Phụ, Tứ Liên, Quảng An, Nhật Tân, Phú
Thượng, Xuân La, Bưởi và phường Thụy Khuê.
 Về vị trí địa lý:
- Phía Bắc của quận giáp với 3 xã của huyện Đông Anh là xã Hải Đôi,
xã Vĩnh Ngọc và xã Tầm Xá.
- Phía Nam quận là trung tâm chính trị Ba Đình với các phường giáp
ranh là Cống Vị, Ngọc Hà, Quán Thánh, Trúc Bạch và Phúc Xá.
- Phía Đông và phía Đông Bắc giáp ranh với phường Ngọc Thuỵ của
quận Long Biên.
- Phía Tây quận giáp huyện Từ Liêm với các xã giáp ranh là Đông
Ngạc, Xuân Đỉnh và phường Nghĩa Đô của quận Cầu Giấy.

23
 Về diện tích tự nhiên:
Tổng diện tích tự nhiên của toàn quận theo kết quả thống kê đất đai
của các phường là 2400,81 ha, được phân theo cơ cấu diện tích các loại đất
như sau:
- Đất nông nghiệp: 878.65 ha, chiếm 36,6% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp: 1392.95 ha, chiếm 58,2% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất chưa sử dụng: 129,2 ha, chiếm 5,38% tổng diện tích tự nhiên.
Những năm qua do xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nên diện tích đất
chuyên dùng tăng nhanh.
Thực hiện chủ trương của toàn thành phố về việc đẩy nhanh công tác
đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với sự phối hợp
đồng bộ giữa các ban ngành cũng như lãnh đạo các phường, quận Tây Hồ
đã tăng cường thực hiện công tác này trên phạm vi toàn quận.
Đặc biệt công tác cấp GCNQSDĐ ở được Đảng bộ và chính quyền quận
hết sức quan tâm theo số liệu thống kê tính đến 31/12/2007 tổng số hồ sơ kê
khai xin cấp và số hồ sơ được cấp GCNQSD đất ở trên địa bàn toàn quận
được thể hiện chi tiết qua bảng 2.1 :
Bảng 2.1 Tổng số hồ sơ kê khai xin cấp và số hồ sơ được cấp GCNQSD
đất ở trên địa bàn toàn quận Tây Hồ đến hết năm 2007
I. Tổng hồ sơ kê khai 23.464
1/ Hồ sơ tư nhân 20.049
2/ Hồ sơ tập thể 3.415
II.Tổng số hồ sơ đã cấp hết năm 2006 18.646
1/ Hồ sơ do UBND phường trình 17189
2/GCN cấp theo 61/CP; chuyển thẳng và chia tách 1.457
III. Kế hoạch năm 2007 1000
1. Hồ sơ đã chuyển 618
1.1 Hồ sơ dã cấp GCN năm 2007 384
1.2 Hồ sơ đang trình ký 0

1.3 Hồ sơ đang thụ lý 168
- Đã trình phòng Tài nguyên 19
- Đã thảo đang in vẽ 6
24
- Đang kiểm tra 125
1.4 Hồ sơ vướng mắc 69
-Đi kiểm tra thực địa (chuyển mdsd sau 15/10/1993) 10
- Chờ chính sách (hoặc tranh chấp) 10
- Chờ chuyển phường chỉnh sửa 59
2. Hồ sơ chưa đủ điều kiện đã công khai 12
IV. GCN đó cấp do chia tách 263
V. GCN cấp đổi, cấp lại 68
VI. Hồ sơ chuyển thẳng năm 2007 đó cấp GCN 485
- Khu đụ thị nam Thăng Long 65
- Hồ sơ 61 (công ty KDN) 368
- Hồ sơ Quân Đội 21
- Hồ sơ IDC 4
- Hồ sơ đấu giá khu 18.6 ha 24
- Hồ sơ đấu giá nhỏ lẻ xen kẹt 03
( Nguồn : Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Tây Hồ)
Qua bảng 2.1 ta thấy công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn toàn quận đã
đạt được những thành tựu đáng kể tuy nhiên bên cạnh đó công tác cấp GCN
còn chậm do một số nguyên nhân chính:
- Về phía công dân:
+ Một số công dân chưa có trách nhiệm trong việc kê khai cũng như bổ
sung giấy tờ hoàn thiện hồ sơ cấp GCNQSDĐ.
+ Tranh chấp về QSDĐ vẫn còn tồn tại.
- Về phía cơ quan quản lý nhà nước:
+ Năng lực quản lý của cán bộ địa chính còn hạn chế trong khi phải thực
hiện đồng thời nhiều nhiệm vụ chuyên môn.

+ Đội ngũ cán bộ hiện chưa đủ để đáp ứng khối lượng công việc chuyên
môn.
Để tiếp tục hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ. Trong những năm tới
UBND quận cần chỉ đạo phòng TN&MT cùng cán bộ địa chính các phường
phối hợp với các ban ngành khác tiếp tục thực hiện tốt công tác này, cũng
như việc tuyên truyền để người dân hiểu được quyền lợi và trách nhiệm của
họ trong việc cấp GCNQSDĐ.
Tăng cường thanh kiểm tra, giải quyết triệt để các các trường hợp
tranhchấp, lấn chiếm đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích bên cạnh đó
25