NGHIÊN cứu một số yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ đất ở TRÊN địa bàn THỊ TRẤN HƯƠNG sơn, HUYỆN PHÚ BÌNH, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI đoạn 2013 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------

----------

NGUYỄN ĐỨC ANH
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015

Thái Nguyên, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------

----------

NGUYỄN ĐỨC ANH
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K43 - ĐCMT - N03
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015
: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

----------

----------

NGUYỄN ĐỨC ANH
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HƯƠNG SƠN, HUYỆN PHÚ BÌNH,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2013-2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Địa chính môi trường
: K43 - ĐCMT - N03
: Quản lý tài nguyên
: 2011 - 2015
: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, 2015

ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Bảng phân loại đường phố trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2014 ........................................................................................... 25
Bảng 4.1: Tăng trưởng kinh tế 2009- 2014 thị trấn Hương Sơn ..................... 29
Bảng 4.2: Cơ cấu kinh tế thị trấn giai đoạn 2010 - 2015 ................................ 30
Bảng 4.3. Khung giá đất ở tại nông thôn ........................................................ 35
Bảng 4.4. Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................... 35
Bảng 4.5: Giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 ... 37
Bảng 4.6. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn Hương Sơn năm 2013-2014 ....................................................... 37
Bảng 4.7: Giá đất ở tại VT I trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 .... 40
Bảng 4.8: Giá đất ở tại VT II trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2013-2014.................................................................................. 43
Bảng 4.9: Giá đất ở tại VT III trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2013-2014.................................................................................. 44
Bảng 4.10: Giá đất ở tại VT IV trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2013-2014.................................................................................. 45
Bảng 4.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .......... 47
Bảng 4.12. Xếp loại mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ……….. 48


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Đường quốc lộ 37 (đoạn đi ngã tư trung tâm huyện) ..................... 41

iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản.

CNH-HĐH

: Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa

CP

: Chính phủ.

ĐĐ

: Đất đai.

ĐGĐ

: Định giá đất.

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

KH

: Kế hoạch.

KT-XH

: Kinh tế-Xã hội.

MT

: Môi trường.

NQ

: Nghị quyết

QĐ

: Quyết định.

QĐ-UB

: Quyết định Ủy ban.

QH

: Quy hoạch.

QH-KH

: Quy hoạch-Kế hoạch.

QLĐĐ

: Quản lý đất đai.

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất.

TNMT

: Tài nguyên Môi trường.

TT

: Thông tư.

TTg

: Thủ tướng.

UBND

: Ủy ban Nhân dân.

VT

: Vị trí

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa


v

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................. i
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................... ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ............................................. iv
MỤC LỤC ................................................................................................... v
PHẦN 1: MỞ ĐẦU........................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................... 1
1.2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................. 2
1.3. Yêu cầu của đề tài.................................................................................. 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................. 3
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học của đề tài .................... 3
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 4
2.1. Cơ sở lý luận và khoa học...................................................................... 4
2.1.1. Lý luận về địa tô .................................................................................... 4
2.1.2. Khái niệm về giá đất ............................................................................. 6
2.1.3. Phân loại giá đất .................................................................................... 6
2.2. Các phương pháp xác định giá đất ......................................................... 11
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp .............................................................. 11
2.2.2. Phương pháp thu nhập........................................................................... 13
2.3. Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước ............................................ 14
2.3.1. Tình hình nghiên cứu trong nước .......................................................... 14
2.3.1.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam .......................................... 14
2.3.1.2. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm

vừa qua ............................................................................................................ 20


vi

2.3.2. Thị trường đất đai thế giới .................................................................... 21
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................. 23
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 23
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thị Trấn Hương Sơn ............. 23
3.3.2. Công tác quản lý đất đai Thị Trấn Hương Sơn ..................................... 23
3.3.3. Giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn ......................................... 23
3.3.3.1. Giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn Thị Trấn
Hương ơn......................................................................................................... 23
3.3.3.2. Giá đất ở thực tế trên thị trường trên địa bàn Thị Trấn Hương Sơn .. 23
3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị Trấn Hương
Sơn giai đoạn 2013 - 2014 .............................................................................. 23
3.3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Hương Sơn ...................................................................................................... 23
3.3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở trên
địa bàn thị trấn Hương Sơn ............................................................................. 24
3.3.4.3. Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Hương Sơn ...................................................................................................... 24
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 24
3.4.1. Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp .................................................. 24
3.4.2. Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp .................................................... 24
3.4.3. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu................................................... 26
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 26

3.4.5. Phương pháp so sánh, đối chiếu ............................................................ 26
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................... 27


i

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này em đã nhận được sự giúp đỡ tận
tình của TS. Vũ Thị Thanh Thủy, sự quan tâm tạo điều kiện của phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Phú Bình, Chi cục Thống kê, Phòng Kinh tế huyện
Phú Bình, Văn phòng Đăng ký Đất đai huyện Phú Bình, UBND thị trấn Hương
Sơn, phòng Địa Chính và các ban ngành thị trấn Hương Sơn, Ban chủ nhiệm
khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại Học Nông Lâm - Đại Học Thái Nguyên.
Qua đây em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô giáo trong khoa,
cùng các anh chị trong phòng Địa Chính, UBND Thị Trấn Hương Sơn, nơi em
thực tập đã tạo mọi điều kiện thuận lợi nhất để em hoàn thành khóa luận này.
Em xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, bạn bè, và những người thân đã
giúp đỡ, động viên Em trong suốt quá trình học tập và thực hiện khóa luận.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Sinh Viên

Nguyễn Đức Anh


viii

4.3.1. Giá đất ở theo Quy định của Nhà nước trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2014 ......................................................................................................... 34
4.3.2. Giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn ................................ 37

4.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
giai đoạn 2013 - 2014 ................................................................................... 39
4.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Hương Sơn ...................................................................................................... 39
4.4.1.1. Kết quả điều tra giá đất đường phố VT I ........................................... 40
4.4.1.2. Kết quả điều tra giá đất đường, phố VT II ......................................... 42
4.4.1.3. Kết quả điều tra giá đất, đường phố VT III........................................ 43
4.4.1.4. Kết quả điều tra giá đất đường, phố VT IV ....................................... 44
4.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố hình thể, chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở trên
địa bàn thị trấn Hương Sơn ............................................................................. 47
4.4.3. Một số yếu tố khác tác động đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Hương Sơn ...................................................................................................... 48
PHẦN 5: KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN...................................................... 50
5.1. Kết luận ................................................................................................. 50
5.2. Kiến nghị ............................................................................................... 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO
I. Tiếng Việt
II. Tài liệu trích dẫn từ INTERNET
PHỤ LỤC


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử
dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội,
phát triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ
nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ

nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về
giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới.
Từ khi có Luật đất đai 2003, chính sách đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất dần đi vào đời sống và từng bước hoàn thiện, có tác
dụng trong việc đảm bảo cân đối và ổn định cho phát triển, khuyến khích
được nhà đầu tư và tương đối giữ được nguyên tắc công bằng, người bị thu
hồi đất được đặt vào vị trí trung tâm để giải quyết mọi xung đột, các lợi ích
phi vật thể bắt đầu được quan tâm, các hiệu quả xã hội - môi trường do việc
thu hồi đất mang lại được chú ý khi đánh giá các dự án xây dựng có thu hồi
đất và đền bù, hỗ trợ, tái định cư. Tuy nhiên đền bù, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất hiện nay vẫn là một trong những vấn đề bức xúc nhất
đối với sự phát triển bền vững của đất nước, trong đó giá đất, định giá đất là
vấn đề trung tâm.
Việc định giá đất hiện nay vẫn chưa theo kịp giá thị trường, đặc biệt tại
các đô thị lớn, giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường dẫn đến khó khăn
trong công tác giải phóng mặt bằng, gia tăng các khiếu nại, tố cáo về đất đai…
Định giá đất là vấn đề cực kỳ nhạy cảm, phức tạp, trực tiếp liên quan
đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và hàng triệu người dân. Đây cũng là
nguyên nhân cơ bản làm xảy ra những vụ khiếu kiện kéo dài, dai dẳng, gay
gắt và vô cùng phức tạp.


2

Tỉnh Thái Nguyên nói chung và thị trấn Hương Sơn nói riêng là trung
tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của huyện Phú Bình, cách trung tâm
thành phố Thái Nguyên 23km về phía Tây Bắc. Trong những năm gần đây,
Huyện Phú Bình đang trong quá trình đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH; tốc
độ đô thị hóa của thị trấn diễn ra khá nhanh, giá đất ở luôn biến động và có xu
hướng tăng khá cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong

việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân khi thu
hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng đất ở.v.v. dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố
cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng,
gây áp lực đối với chính quyền và ảnh hướng đến việc phát triển kinh tế xã
hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương, đặc biệt là tại thị trấn Hương
Sơn. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất ở là một
trong những nguyên nhân chủ yếu.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, em đã thực hiện đề tài khóa luận
tốt nghiệp “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thị trấn Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 20132014”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn thị trấn Hương Sơn.
- Điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số tuyến
đường đặc trưng để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn
Hương Sơn, huyện Phú Bình, tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm giúp cho việc xác định giá đất ở phù
hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất


3

như: Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của Chính
phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ TNMT, Bộ Tài chính, Quyết định của
UBND Tỉnh Thái Nguyên.
- Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn thị trấn Hương Sơn, Huyện Phú Bình - Tỉnh Thái Nguyên trong 2

năm 2013 đến năm 2014, từ đó so sánh với giá đất ở do UBND Tỉnh Thái
Nguyên ban hành năm 2014.
- So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên
thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát
sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ
tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thành phố áp
dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học của đề tài
Giúp sinh viên có cái nhìn đa chiều và thực tiễn hơn vào tình hình quản
lý đất đai, chuẩn bị vững vàng tâm lý để đối mặt với những khó khăn mà
mình sẽ gặp khi ra trường công tác.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Tìm ra mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí tới giá đất ở tại thị trấn
Hương Sơn, Huyện Phú Bình trên từng địa bàn cụ thể. Từ đó đề ra những giải
pháp giúp cho việc định giá đất ở trên địa bàn gần sát và hợp lý so với giá trị
thực tế của thửa đất.
Bao quát được thị trường đất đai nói chung và những vấn đề của thị
trường đất đai nói riêng, đưa ra được cái nhìn, giá trị đất đai sát với thực tiễn
nhất, nhằm tránh việc tăng giá vô lý, không có lợi cho người mua cũng như
việc thất thu thuế của nhà nước.


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Bảng phân loại đường phố trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2014 ........................................................................................... 25

Bảng 4.1: Tăng trưởng kinh tế 2009- 2014 thị trấn Hương Sơn ..................... 29
Bảng 4.2: Cơ cấu kinh tế thị trấn giai đoạn 2010 - 2015 ................................ 30
Bảng 4.3. Khung giá đất ở tại nông thôn ........................................................ 35
Bảng 4.4. Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................... 35
Bảng 4.5: Giá đất ở thực tế trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 ... 37
Bảng 4.6. Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn Hương Sơn năm 2013-2014 ....................................................... 37
Bảng 4.7: Giá đất ở tại VT I trên địa bàn thị trấn Hương Sơn năm 2013-2014 .... 40
Bảng 4.8: Giá đất ở tại VT II trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2013-2014.................................................................................. 43
Bảng 4.9: Giá đất ở tại VT III trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2013-2014.................................................................................. 44
Bảng 4.10: Giá đất ở tại VT IV trên địa bàn thị trấn Hương Sơn
năm 2013-2014.................................................................................. 45
Bảng 4.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .......... 47
Bảng 4.12. Xếp loại mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ……….. 48


5

nhân do nhu cầu của xã hội đối với nông phẩm ngày càng tăng mà đất đai lại
có hạn nhất là đối với loại đất tốt.
Tuy nhiên theo Mac, địa tô không phải do đất sinh ra mà cùng với toàn
bộ giá trị thặng dư trong nông nghiệp chủ yếu do lao động thặng dư của công
nhân nông nghiệp tạo ra, độ màu mỡ của ruộng đất chẳng qua chỉ là điều kiện
tự nhiên để lao động của công nhân có năng suất lao động cao hơn.
Địa tô tuyệt đối: là khoản tiền mà chủ tư bản phải nộp cho chủ đất
không phải dưới hình thái địa tô chênh lệch. Thực chất đó là khoản chênh lệch
giữa giá cả thị trường và chi phí sản xuất của nông sản trên loại đất xấu. Địa
tô tuyệt đối được xác định thông qua giá cả đất đai và giá cả đất đai lại phụ

thuộc vào lợi nhuận thu được trên đất. Vì vậy người ta gọi giá đất là địa tô tư
bản hóa:
Giá đất =

Địa tô
Tỉ suất lợi nhuận

Ở nước ta Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 và được sửa đổi
bổ sung năm 2002 đều khẳng định: toàn bộ đất đai của quốc gia đều thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước đại diện cho toàn
dân thực hiện quyền sở hữu đất đai và Nhà nước có quyền điều tiết các nguồn
lợi từ đất đai. Địa tô chênh lệch I sẽ được thu toàn bộ cho ngân sách Nhà
nước. Địa tô chênh lệch II do cường độ kết quả đầu tư của người sử dụng đất
tạo ra nên cho phép người sử dụng đất được hưởng toàn bộ để khuyến khích
sử dụng đất có hiệu quả (trong trường hợp do Nhà nước đầu tư thì Nhà nước
có quyền điều tiết giá trị tăng thêm từ đất). Địa tô tuyệt đối được xóa bỏ do
không có chế độ tư hữu về đất đai, cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng
khác nhau sẽ do quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất
của Nhà nước quyết định. [19].


6

2.1.2. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi giá trị, bản thân nó không có giá trị. Do đó có
thể nói, giá trị của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, đó là sự thu lợi trong quá trình mua bán tức là tư bản hóa địa tô. Giá đất
đai cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thu lợi cao hay thấp từ đất đai trong
một khoảng thời gian nhất định nào đó. Quyền lợi đối với đất đai đến đâu
cũng ảnh hưởng đến khả năng thu lợi và cũng có giá trị tương ứng với những

hạn chế đó, như giá trị quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng, giá trị quyền cho
thuê, giá trị quyền thế chấp…
Ở hầu hết các nước khác, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai, giá bán mảnh đất đó chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong một không gian và một khoảng thời gian xác định.
Nhưng ở nước ta giá trị của đất đai không giống với các nước có chế độ tư
hữu về đất đai, nước ta là nước duy nhất công nhận đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý trên toàn lãnh thổ và đại diện cho toàn
dân thực hiện quyền sở hữu. Giá cả đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất
và trong thị trường bất động sản không có việc mua bán quyền sở hữu đất mà
thực chất là mua bán quyền sử dụng mảnh đất đó. Bên cạnh đó Nhà nước ta
thường giao đất cho người dân sử dụng ổn định, lâu dài và trong thời gian sử
dụng đó chủ sử dụng có thể thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp. cho thuê… tương tự như trong quyền sở hữu. Điều
4 luật đất đai 2003, khoản 23 quy định rõ: Giá quyền sử dụng đất (còn gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. [10].
2.1.3. Phân loại giá đất
Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá thực tế
trên thị trường. Hai loại giá này đều có mặt trực tiếp trong quan hệ đất đai
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người dân với nhau.


7

* Giá nước do Nhà nước quy định:
Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, khung
giá cho các loại đất, cho từng loại vùng theo thời gian. Căn cứ vào nguyên tắc
xác định giá đất và khung giá của chính phủ, UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương xác định cụ thể giá đất của từng địa phương. Giá đất do

UBND tỉnh quy định và ban hành vào ngày 1\1 hàng năm được sử dụng để
tính thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử
dụng đất hay đấu thầu dự án có quyền sử dụng đất để tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền, tính lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người vi phạm pháp luật đất đai
gây thiệt hại cho Nhà nước.
Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
trường hợp các doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình
thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất,
cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá
trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
- Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương, UBND
cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép
nhưng không được vượt quá 20% so với giá tối đa và không được thấp hơn
20% so với giá tối thiểu của khung giá, công bố giá đất công khai tại địa
phương ngày 01/01 hàng năm.


8

Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường của
một số hay tất cả các loại đất trong khung giá có biến động liên tục kéo dài
trong thời hạn 60 ngày trở lên trên phạm vi rộng tại nhiều tỉnh, thành phố gây
chênh lệch quá lớn trên 30% vượt quá so với giá tối đa và giảm 30% so với
giá tối thiểu thì bộ tài chính có trách nhiệm xây dựng một số hay tất cả các

khung giá đất mới trình Chính phủ điều chỉnh cho phù hợp. [1].
* Giá trị thị trường:
Giá trị thị trường thường được hình thành trong thị trường, xét trong
mối tương quan giữa quy mô và cơ cấu sản xuất với quy mô và cơ cấu nhu
cầu của thị trường nhất định của hàng hóa. Giá trị thị trường có thể là giá trị
được hình thành trong điều kiện sản xuất trung bình của xã hội, hay trong
điều kiện sản xuất và lưu thông nhất định cung ứng phần lớn hàng hóa cho
nhu cầu của xã hội và trực tiếp là nhu cầu thị trường. Dưới chủ nghĩa tư bản
độc quyền, hình thành hai loại giá cả: Giá cả độc không quyền là giá cả của
các nhà tổ chức không độc quyền bán ra và giá cả độc quyền là giá cả của các
nhà tổ chức độc quyền bán ra. Đặc điểm của giá cả độc quyền là ở chỗ nó
chênh lệch với giá trị một cách lâu dài và ổn định. Ở Việt Nam, trên cơ sở vận
dụng phương thức kinh doanh kết hợp kế hoạch hóa với kinh tế thị trường sau
khi thực hiện đường lối đổi mới năm 1986, nhất là năm 1990, đã thực hiện cơ
chế giá hình thành theo cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, thay
cho cơ chế kế hoạch tập trung và bao cấp như trước kia.
Giá trị thị trường là giá trị xã hội của hàng hóa được hình thành từ cạnh
tranh trong nội bộ ngành. Giá trị thị trường của hàng hóa không phải là giá trị
cá biệt của hàng hóa, nó được quy định nhờ thời gian lao động xã hội tất yếu
của hàng hóa. Một mặt, giá trị thị trường có thể là giá trị bình quân của hàng
hóa được tạo ra bởi một ngành sản xuất. Mặt khác, giá trị cá biệt của loại
hàng hóa đó mà số lượng sản phẩm rất lớn được cấu thành từ ngành này được


9

sinh ra trong điều kiện bình quân của ngành này. Trong tình hình nói chung
mà hàng hóa của xí nghiệp sản xuất trong điều kiện trung bình, nhưng lại
chiếm số lượng rõ rệt trong ngành, còn số lượng sản xuất của xí nghiệp bậc
cao và xí nghiệp bậc thấp lại đại thể bằng nhau, như thế có thể sinh ra hiện

tượng bài xích tiêu thụ lẫn nhau. Bởi vậy giá trị thị trường sẽ do giá trị cá biệt
của hàng hóa làm ra trong điều kiện sản xuất trung bình quyết định. Trong
điều kiện đặc thù, hàng hóa làm ra chiếm số lượng lớn trong ngành đó, có thể
được tạo ra trong điều kiện sản xuất tốt nhất hoặc xấu nhất làm ra quyết định.
Tóm lại, sự hình thành của giá cả thị trường là lấy tiêu đề trong nội bộ ngành.
Do cạnh tranh giữa các xí nghiệp trong nội bộ ngành làm cho hàng hóa không
thể tính theo giá trị xã hội, tức là giá trị thị trường bình quân, thống nhất để
bán ra. Bởi vậy giá trị thị trường phản ánh quan hệ sản xuất cạnh tranh lẫn
nhau giữa những người sản xuất hàng hóa trong cùng một ngành sản xuất.
Quyết định của Bộ Tài chính 24/2005/QĐ-BTC ngày 14/8/2005 về việc
ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định “Giá thị trường của
một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là sẵn sàng mua và một bên sẵn sàng bán, trong
một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại
bình thường”.
Nội dung trên được hiểu như sau:
- “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua
bán trên thị trường…” là số tiền ước tính có thể được mua, bán trên thị trường
trong điều kiện thương mại bình thường mà thị trường đó thỏa mãn những
điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
- “Vào thời điểm thẩm định giá…” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến
hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung cầu, thị hiếu và sức
mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá tài sản.


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Đường quốc lộ 37 (đoạn đi ngã tư trung tâm huyện) ..................... 41

11

nên giá trị thị trường không phải chịu tác động của bất kỳ yếu tố kích động
thái quá mức nào.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào
đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua
quyền sử dụng đất trong thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy
luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó được biểu hiện do người bán và người
mua tự thỏa thuận trong một thời điểm xác định. Xét về phương diện tổng
quát, giá bán quyền sử dụng đất chính là giá của quyền sử dụng đất đó trên
thực tế trong một không gian và thời gian xác định.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định dựa vào các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận giữa người mua và người bán.
- Mục đích của người mua và người bán.
- Nhu cầu về đất đai của thị trường.
- Tác động của môi trường sống và xã hội.
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
Lưu ý khi điều tra giá trên thị trường của đất đai những trường hợp mua
bán đặc biệt như: ép giá, mua bán trong gia đình… [1].
2.2. Các phương pháp xác định giá đất
Có rất nhiều phương pháp để xác định giá đất nhưng theo điều 4 Nghị
định 188\2004\NĐ - CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và
khung giá đất thì chỉ có hai phương pháp được áp dụng đó là phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. [4].
2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Cơ sở lý luận:
Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể
so sánh được đã được mua bán trên thị trường.

12

* Ưu điểm của phương pháp so sánh
- Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật
- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở
vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố
định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp
dấu hiệu của giá trị.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như
phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
* Hạn chế của phương pháp so sánh
- Cần thiết phải có thông tin: Rõ ràng là trong phương pháp này nếu
không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử
dụng được.
- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể
tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở
nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm
và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
* Các trường hợp thích hợp dùng phương pháp so sánh:
- Các tài sản có tính đồng nhất như: Các thửa đất ở cùng một dãy, hoặc
ở cùng những con phố có vị trí thuận lợi tương đương nhau.
- Các mảnh đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc định giá
cho mua bán, định giá trị thế chấp, định giá trị đánh thuế tài sản, định giá cho
việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của nhà nước, định giá cho các tài
sản nơi có các bằng chứng về việc bán và cho thuê có thể sử dụng được. [4].

13

2.2.2. Phương pháp thu nhập
* Cơ sở lí luận
Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập là giá trị thị trường của một tài
sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận
được từ tài sản.
Quá trình chuyển đổi các thu nhập dòng tương lai thành giá trị vốn hiện
tại được gọi là quá trình vốn hoá, và có thể được thể hiện đơn giản như sau:
Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ tỷ lệ vốn hoá (*)
* Ưu điểm của phương pháp thu nhập
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà mảnh đất mang lại
cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp
đơn giản.
- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng
cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự
báo trước với một độ tin cậy cao.
* Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập
- Độ tin tưởng vào định giá theo phương pháp thu nhập trong kết luận
cuối cùng phụ thuộc vào giá trị và độ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến
đã sử dụng.
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham
số tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng
nhiều của yếu tố chủ quan.

* Những trường hợp thích hợp dùng phương pháp thu nhập


14

Phương pháp thu nhập là một công cụ thẩm định giá đặc biệt hữu ích cho
tài sản có dòng tiền không ổn định (không bằng phẳng) như trong các trường
hợp sau: một trung tâm bán hàng có cơ cấu cho thuê đa thành phần, nơi có tồn
tại cho thuê bị bỏ trống do hết hạn hợp đồng; một nhà văn phòng với cơ cấu cho
thuê bao gồm có sự khuyến khích hoặc cho thuê không thị trường; …
Trong thực tế phương pháp thu nhập tỏ ra không thích hợp để áp dụng
với những thửa đất không lớn, có lợi thế thương mại hạn hẹp, với các thẩm
định tài chính hoặc cầm cố thông thường. [4].
2.3. Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước
2.3.1. Tình hình nghiên cứu trong nước
2.3.1.1. Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát
triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất
hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn
cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm
phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không
ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ
trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai
đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng
góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành
và phát triển thị trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá
thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình
thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1980
Sau cách mạng Tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản


iv

DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản.

CNH-HĐH

: Công nghiệp hóa-Hiện đại hóa

CP

: Chính phủ.

ĐĐ

: Đất đai.

ĐGĐ

: Định giá đất.

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

KH

: Kế hoạch.

KT-XH

: Kinh tế-Xã hội.

MT

: Môi trường.

NQ

: Nghị quyết

QĐ

: Quyết định.

QĐ-UB

: Quyết định Ủy ban.

QH

: Quy hoạch.

QH-KH

: Quy hoạch-Kế hoạch.

QLĐĐ

: Quản lý đất đai.

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất.

TNMT

: Tài nguyên Môi trường.

TT

: Thông tư.

TTg

: Thủ tướng.

UBND

: Ủy ban Nhân dân.

VT

: Vị trí

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa