Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chũ - Huyện Lục Ngạn - tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012 - 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM








LỤC VĂN BẢO




Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CHŨ - HUYỆN LỤC NGẠN
TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2013”



Khãa luËn tèt nghiÖp ®¹i häc



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khoá học : 2010 - 2014







Thái Nguyên, 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM







LỤC VĂN BẢO

Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN CHŨ - HUYỆN LỤC NGẠN
TỈNH BẮC GIANG GIAI ĐOẠN 2012 - 2013”


Khãa luËn tèt nghiÖp ®¹i häc



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Lớp : K42A - Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khoá học : 2010 - 2014


Giảng viên hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy




Thái Nguyên, 2014



LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại Trường Đại Học Nông –
Lâm Thái Nguyên em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo,

cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong
ban giám hiệu nhà trường, các phòng ban và phòng đào tạo điều đó giúp em
tiếp thu và tích lũy kiến thức và phục vụ cho cuộc sống.
Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng
lớn đối với bản thân em. Tại nơi đây em đã được trang bị một lượng kiến thức
về chuyên môn , nghiệp vụ và một lượng kiến thức về xã hội để sau này khi ra
trường em không còn phải bỡ ngỡ và có thể đóng góp một phần sức lực nhỏ
bé của mình để phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
và trở thành người có ích cho xã hội.
Để hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và lỗ lực
của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các
thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên đặc biệt là sự hướng dẫn
chỉ đạo tận tình của cô giáo T.S Vũ Thị Thanh Thủy. Đồng thời về thực tập
tại địa phương em đã nhận được sự quan tâm hướng dẫn giúp đỡ của các anh
chị trong phòng Tài Nguyên và Môi Trường Huyện Lục Ngạn.
Với tình cảm chân thành và lòng biết ơn vô hạn, em xin được bày tỏ
lòng cảm ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo trong khoa, trong ban giám hiệu nhà
trường, em xin cảm ơn đến các anh chị trong phòng Tài Nguyên và Môi
Trường Huyện Lục Ngạn đã tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn thành khóa
luận tốt nghiệp này.
Cuối cùng em xin gửi lời kính chúc sức khỏe đến tất cả mọi người.
Em xin chân thành cảm ơn!

Bắc Giang, ngày…tháng…năm 2014

Sinh viên


Lục Văn Bảo

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
CSHT Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QL Quốc lộ
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

VT Vị trí







DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1: Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2009 – 2013 39
Bảng 4.2: Cơ cấu giá trị sản xuất các nhóm ngành (giá hiện hành) 40
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 46
Bảng 4.4. Tình hình cấp giấy CNQSD đất năm 2012-2013 49
Bảng 4.5. Giá đất tại đô thị, ven trục đường giao thông năm 2013 52
Bảng 4.6. Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở Thị
trấn Chũ năm 2012-
2013 55

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của thị trấn Chũ 47
Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá cả các khu
phố 58
Hình 4.3: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất
ở các phố của thị trấn Chũ 61
Hình 4.4: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ở
các phố của thị trấn Chũ 63
Hình 4.5: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất ở
các phố của thị trấn Chũ 64
Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố dân số đến giá đất ở thị trấn
Chũ. 66
Hình 4.7: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở các phố
của thị trấn Chũ 68




LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập và rèn luyện tại Trường Đại Học Nông –
Lâm Thái Nguyên em đã được sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo,
cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên, cũng như các thầy, cô giáo trong

ban giám hiệu nhà trường, các phòng ban và phòng đào tạo điều đó giúp em
tiếp thu và tích lũy kiến thức và phục vụ cho cuộc sống.
Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng
lớn đối với bản thân em. Tại nơi đây em đã được trang bị một lượng kiến thức
về chuyên môn , nghiệp vụ và một lượng kiến thức về xã hội để sau này khi ra
trường em không còn phải bỡ ngỡ và có thể đóng góp một phần sức lực nhỏ
bé của mình để phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
và trở thành người có ích cho xã hội.
Để hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và lỗ lực
của bản thân, em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các
thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên đặc biệt là sự hướng dẫn
chỉ đạo tận tình của cô giáo T.S Vũ Thị Thanh Thủy. Đồng thời về thực tập
tại địa phương em đã nhận được sự quan tâm hướng dẫn giúp đỡ của các anh
chị trong phòng Tài Nguyên và Môi Trường Huyện Lục Ngạn.
Với tình cảm chân thành và lòng biết ơn vô hạn, em xin được bày tỏ
lòng cảm ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo trong khoa, trong ban giám hiệu nhà
trường, em xin cảm ơn đến các anh chị trong phòng Tài Nguyên và Môi
Trường Huyện Lục Ngạn đã tạo điều kiện tốt nhất để em hoàn thành khóa
luận tốt nghiệp này.
Cuối cùng em xin gửi lời kính chúc sức khỏe đến tất cả mọi người.
Em xin chân thành cảm ơn!

Bắc Giang, ngày…tháng…năm 2014

Sinh viên


Lục Văn Bảo

2.4.2 Thị trường đất đai Việt Nam 19
2.4.3. Thị trường đất đai trên thế giới 22
2.4.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 24
2.4.4.1. Công tác quản lý và định giá đất trên thế giới 24
2.4.4.2. Công tác quản lý định giá đất ở Việt Nam 27
2.4.4.3. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
29
Phần 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 32
3.2. Thời gian và địa điểm thực tập tốt nghiệp 32
3.3. Nội dung nghiên cứu 32
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội ảnh hưởng tới công tác quản lý đất
đai và định giá đất trên địa bàn thị trấn Chũ. 32
3.3.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Chũ giai đoạn
2012 - 2013 32
3.3.2.1. Tình hình kinh tế xã hội và sử dụng đất 32
3.3.2.2. Tình hình quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị trấn 32
3.3.3. Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 32
3.3.3.1. Các căn cứ xác định giá đất trên địa bàn thị trấn 32
3.3.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 32
3.3.4. Thực trạng sử dụng đất và sự biến động giá đất ở thị trấn Chũ
32
3.3.4.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất
ở của thị trấn năm 2012 -2013 33
3.3.4.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất
thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2012-2013 33


3.3.5. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn

Chũ giai đoạn 2012 – 2013 33
3.3.5.1. Yếu tố vị trí 33
3.3.5.2. Yếu tố dân số 33
3.3.5.3. Khả năng sinh lợi 33
3.3.5.4. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 33
3.3.5.5. Đặc điểm hình thể lô đất 33
3.3.5.6. Các yếu tố khác 33
3.3.6. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất trên địa bàn thị
trấn Chũ 33
3.3.7. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất
ở trên địa bàn thị trấn Chũ 33
3.4. Phương pháp nghiên cứu 33
3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 33
3.4.2. Phương pháp điều tra, phỏng vấn. 33
3.4.3 Phân tích, đánh giá số liệu 34
3.4.4 Nội dung thực hiện 34
Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 36
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới công tác quản lý đất đai
và định giá đất trên địa bàn thị trấn 36
4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 36
4.1.1.1. Điều kiện tự nhiên 36
4.1.1.2. Tài nguyên thiên nhiên 38
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của thị trấn Chũ 38
4.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế 38
4.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế 40
4.1.2.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế- xã hội 41


4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 43
4.2 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Chũ giai đoạn 2012 -

2013 44
4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 44
4.2.2 Tình hình cấp GCNQSD đất tại thị trấn Chũ 49
4.3. Giá đất quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 50
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn 50
4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Chũ 51
4.4. Thực trạng sử dụng đất và sự biến động giá đất ở thị trấn Chũ
53
4.4.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sự biến động giá đất ở
của thị trấn năm 2012-2013 53
4.4.2. Đánh giá sự biến động giữa giá đất do nhà nước quy định và giá đất
thực tế trên thị trường chuyển nhượng trong năm 2013 54
4.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thị trấn
Chũ giai đoạn 2012 – 2013 57
4.5.1. Vị trí 57
4.5.2. Điều kiện sinh lợi 61
4.5.3. Cở sở hạ tầng 62
4.5.4. Hình thể lô đất 63
4.5.5. Dân số 64
4.5.6. Các yếu tố khác 66
4.6. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thị trấn Chũ 67
4.7. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở
trên địa bàn Thị trấn Chũ 69
Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71
5.1. Kết luận 71
5.2. Kiến nghị 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73


1

Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong mọi thời gian đất đai luôn là vấn được đông đảo mọi tầng lớp
nhân dân xã hội quan tâm, vì nó luôn gắn liền với lợi ích và những nhu cầu
thiết thực của con người. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa
bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa, xã hội, an ninh
quốc phòng. Chính vì vậy mà đất đai có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống
còn của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia. Hơn nữa đất đai là nguồn tài nguyên thiên
nhiên có hạn về số lượng cố định về vị trí do vậy việc sử dụng đất phải tuân
theo quy hoạch cụ thể và có sự quản lý hợp lý.
Hiện nay Việt Nam là một quốc gia đất chật người đông, nghèo về kinh
tế, thiếu thốn về cơ sở vật chất trình độ dân trí chưa cao thì việc quản lý và sử
dụng đất có hiệu quả đang là vấn đề cần thiết nhà nước và chính phủ đang thi
hành những chính sách đưa việc quản lý và sử dụng đất vào quy chế chặt chẽ,
nâng cao ý thức trách nhiệm của mọi cơ quan và của mọi người dân trong
việc sử dụng hợp lý tiết kiệm và đạt hiệu quả cao quy đất.
Luật Đất đai năm 2003 của nước cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam có
ghi: “Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng”.
Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới
tạo lập, bảo vệ được vốn đất như ngày nay.
Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai. Nhà nước ta đã xây
dựng hệ thống chính sách về đất đai nhằm tăng cường công tác quản lý đất đai

2

trên phạm vi cả nước như luật đất đai năm 2003, các pháp lệnh về quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản
lý của Nhà Nước. Nhà Nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất
chính là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà
Nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như
các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “Giá đất” được hình thành và
vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao đổi ngang
giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Thực tế hiện nay giá đất cũng
gây rất nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bởi vì giá
đất quá cao. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy xác định được sự ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên
quan tới đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng
mặt bằng
Thị trấn Chũ là địa bàn trung tâm kinh tế chính trị văn hóa huyện Lục
Ngạn, có đường QL31 chạy qua từ đông sang tây,thị trấn cũng là đầu mối
giao thương của 29 xã trong huyện và các địa phương khác. Do đó, đây là địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển của huyện, tốc độ đô thị hoá ngày
càng diễn ra nhanh, vấn đề quản lý về đất đai còn có một số bất cập, bên cạnh
đó còn diễn ra tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường.
Đôi khi giá các lô đất cao hơn so với khung giá chuẩn mà tỉnh Bắc Giang ban
hành, khiến cho sự quản lý về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn,
tâm lý người dân hoang mang đối với các giao dịch về đất đai.

3

Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa
Quản Lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, và sự giúp đỡ
của thầy,cô giáo hướng dẫn, em tiến hành thực hiện chuyên đề: “Nghiên cứu
một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Chũ - Huyện
Lục Ngạn - tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2012 - 2013” .
1.2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
1.2.1 Mục đích
Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và xác định một số yếu tố tác động đến
giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu.
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên
địa bàn thị trấn Chũ - Lục Ngạn- Bắc Giang giai đoạn 2012 - 2013.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị
trấn Chũ - Lục Ngạn- Bắc Giang.Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp
giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế
trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
1.2.2. Yêu cầu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại
thị trấn Chũ.
- Tìm hiểu công tác định giá đất tại thị trấn
- Khái quát được thực trạng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thị
trấn Chũ
- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất tại địa phương.

4

- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất và các yếu tố ảnh hưởng
tới giá đất tại thị trấn Chũ.
- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, tiến hành
phân tích và thống kê số liệu.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở.
- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao.



DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS Bất động sản
CSHT Cơ sở hạ tầng
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QL Quốc lộ
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
UBND Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

VT Vị trí






6

quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất
được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền
sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một
bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu
tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch
toán vào giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực
tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có
thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác
có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh
viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc
sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa
vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng
hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.

7

2.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng giá đất

Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở
đô thị bao gồm :
* Nhân tố vị trí
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với đất
ở nhất là đất ở đô thị. Vì nhân tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập từ
khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhân
trong thương mại, kinh doanh, cho thuê…
Trong phân hạng định giá đất vị trí được thể hiện phân theo các cấp sau:
Xếp theo loại đô thị : Loại 1, 2, 3, 4 và 5.
Xếp theo khu vực: Trung tâm, cận trung tâm, khu vực ven đô thị… Xếp
theo Loại đường phố: Đường loại 1,2,3,…
Xếp theo vị trí: vị trí 1, 2, 3,…
* Nhân tố hình thể lô đất
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ sở
hửu, nó được
thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất.Tùy vào mục
đích khác
nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau. Thông
thường đất ở đô thị,
ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì
có lợi thế hơn.

* Nhân tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Nhân tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện
nghi cho người sử dụng. Trong đó nhân tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều nhân tố
phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:
Hệ thống cầu đường giao thông.
Hệ thống cống thoát nước.
Hệ thống điện.

8

Hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác góp
phần tiện nghi trong sinh hoạt cộng đồng.
* Nhân tố cơ sở hạ tầng xã hội
Nhân tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu
cấu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng. Vị trí thửa đất thuận lợi cho việc học
hành của con cái và vấn đề y tế cho gia đình cùng các vấn đề giải trí cộng
đồng khác sẽ tạo sự thích cho người sử dụng. Các nhân tố hạ tầng xã hội bao
gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ, cơ quan
hành chính, các khu giải trí, tín ngưỡng
* Nhân tố môi trường
Nhân tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc sống.
Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát triển thì môi
trường chưa
được quan tâm đúng mức, vì thế
nhân
tố này cũng ít ảnh hưởng đến
giá đất.

* Nhân tố an ninh xã hội
Trong điều kiện nước ta hiện nay thì
nhân
tố này chưa được đề cập
hoặc lưu ý trong
phân hạng đất. Nhân tố về an ninh thường được quan tâm là
các tệ nạn xã hội như: trộm cắp, ma túy…
* Các nhân tố khác
Ngoài các nhân tố trên thì còn một số nhân tố khác ảnh hưởng đến giá
đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch. Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá

đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những
điều kiện hạn chế sử dụng đất.
2.2. Các phương pháp xác định giá đất
2.2.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một

9

nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong
một thời điểm xác định.
2.2.2. Nguyên tắc xác định giá đất
- Nguyên tắc thay thế: Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế
trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể
với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời
điểm định giá thửa đất chủ thê.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang
được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử
dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời
gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi
của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố
hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến
động, cho nên giá giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong
việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất

trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới có thể xác định giá đất hợp lí.
2.2.3. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam
Ở Việt Nam, phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 4.1: Tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất giai đoạn 2009 – 2013 39
Bảng 4.2: Cơ cấu giá trị sản xuất các nhóm ngành (giá hiện hành) 40
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 46
Bảng 4.4. Tình hình cấp giấy CNQSD đất năm 2012-2013 49
Bảng 4.5. Giá đất tại đô thị, ven trục đường giao thông năm 2013 52
Bảng 4.6. Sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước và giá đất thị trường ở Thị
trấn Chũ năm 2012-
2013 55





11
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác
nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.
Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính
toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước
tính của thửa
đất cần định
giá
=
Giá chuyển nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±
Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành những yếu tố khác
biệt của từng thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá
Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá ở bước 3 (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
2.2.5. Phương pháp xác định mức giá bằng thương số.
Phương pháp này xác định giá đất bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại
tiền gửi Việt Nam đồng (VNĐ) kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Nghị định
188/2004/NĐ-CP, 2004). Trình tự tiến hành như sau:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần
định giá.
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho
thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc

12
thuê BĐS thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê BĐS trên thị
trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất
thì tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở
doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc
điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Tổng chi phí bao gồm: thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí
sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà
nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá
thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã
chi trả.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức:
Thu nhập thuần
tuý hàng năm
=
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1

-
Tổng chi phí đã
tính ở bước 2
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính

=

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền VNĐ hạn 12 tháng
(Nguyễn Thế Huấn, 2009).
2.2.6. Phương pháp chiết trừ.
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS
(Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004). Trình tự tiến hành như sau:

13
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 03 BĐS
đã chuyển nhượng thành công mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ
tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả v.v.).
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất:
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
-
Phần giá trị
hao mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế
để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản

hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng
mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý
cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu
hình và hao mòn vô hình.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở
bước 1.
Giá trị của thửa đất =

Giá chuyển nhượng
BĐS
-
Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất =
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

14
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các
BĐS.
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của
các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó.
2.2.7 Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS (Nghị định 188/2004/NĐ-CP,
2004). Trình tự tiến hành như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây
dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
lô v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.
Giá trị ước tính
của thửa đất
=
Tổng giá trị
phát triển
-
Tổng chi phí
phát triển
(Nguyễn Thế Huấn, 2009
2.3. Cơ sở pháp lý
2.3.1 Các cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003.


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của thị trấn Chũ 47
Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá cả các khu

phố 58
Hình 4.3: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất
ở các phố của thị trấn Chũ 61
Hình 4.4: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ở
các phố của thị trấn Chũ 63
Hình 4.5: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố hình thể lô đất đến giá đất ở
các phố của thị trấn Chũ 64
Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố dân số đến giá đất ở thị trấn
Chũ. 66
Hình 4.7: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở các phố
của thị trấn Chũ 68