Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



HÀ THỊ VÂN


Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN
LỘC BÌNH – HUYỆN LỘC BÌNH – TỈNH LẠNG SƠN”


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên
Lớp : 42A - QLĐĐ
Khoá học : 2010 – 2014
Giáo viên hướng dẫn : PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông





Thái Nguyên, năm 2014
MỤC LỤC

Phần 1:
MỞ ĐẦU 1

1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích nghiên cứu 2
1.3. Yêu cầu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 3
Phần 2:
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1. Cơ sở khoa học 4
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm giá đất 4
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 5
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất 8
2.1.4. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 15
2.2. Cơ sở pháp lý 17
2.3. Cơ sở thực tiễn 18
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai 18
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 25
2.3.3. Xu thế biến động giá đất tại thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình,
tỉnh Lạng Sơn 29
Phần 3:
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

30

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 30
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 30

3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 30
3.3. Nội dung nghiên cứu 30
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Lộc Bình 30
3.3.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai
đoạn 2011-2013 30
3.3.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 30
3.3.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn
2011-2013 30
3.3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị
trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30
3.3.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn
thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 31
3.4. Phương pháp nghiên cứu 31
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31
3.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 31
3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 32
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32
Phần 4:
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương 33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 33
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 36
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn
Lộc Bình 42
4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn
2011-2013 44
4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 44
4.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 45
4.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn 49

4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49
4.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn
2011-2013 50
4.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của thị trấn 50
4.4.2. Nguyên nhân biến động 52
4.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 53
4.5.1. Biến động dân số 53
4.5.2. Vị trí lô đất 55
4.5.3. Chiều rộng mặt tiền 58
4.5.4. Khả năng sinh lợi 59
4.5.5. Các yếu tố khác 60
4.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn thị
trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 62
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64
5.1. Kết luận 64
5.2. Đề nghị 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO 66
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BĐS

: Bất động sản
HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

UBND

: Ủy ban nhân dân

TT

: Thông tư

NĐ

: Nghị định

CP

: Chính phủ

QL

: Quốc lộ

VT

: Vị trí

NN&PTNT
: Nông nghiệp và phát triển nông thôn

THCS

: Trung học cơ sở

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTg

: Thủ tướng

TW : Trung ương

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Dân số, lao động của thị trấn Lộc Bình năm 2013 39
Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất năm 2013 44
Bảng 4.3 : Tình hình giao đất của thị trấn Lộc Bình đến năm 2013 47
Bảng 4.4: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2011 đến
2013 50
Bảng 4.5: Giá đất ở của các loại đường phố VT1 giai đoạn 2011-2013 51
Bảng 4.6: Giá đất ở của các loại đường phố VT2 giai đoạn 2011 – 2013 51
Bảng 4.7: Giá đất ở của các loại đường phố VT3 giai đoạn 2011 – 2013 51

Bảng 4.8: Giá đất ở của các loại đường phố VT4 giai đoạn 2011 – 2013 52
Bảng 4.9: Dân số và cơ cấu lao động thị trấn Lộc Bình qua các năm 53
Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định của Nhà nước
giữa các vị trí 56
Bảng 4.11 : Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí 57
Bảng 4.12 : Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng một tuyến
đường phố trung tâm (nhóm I) 57
Bảng 4.13 : Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 58


3.3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị
trấn Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 30
3.3.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn
thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 31
3.4. Phương pháp nghiên cứu 31
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31
3.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu 31
3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 32
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32
Phần 4:
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa phương 33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 33
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 36
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn
Lộc Bình 42
4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị trấn Lộc Bình giai đoạn
2011-2013 44
4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai 44
4.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 45

4.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn 49
4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Lộc Bình 49
4.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình giai đoạn
2011-2013 50
4.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của thị trấn 50
4.4.2. Nguyên nhân biến động 52
4.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Lộc Bình giai đoạn 2011-2013 53
4.5.1. Biến động dân số 53
4.5.2. Vị trí lô đất 55
4.5.3. Chiều rộng mặt tiền 58
4.5.4. Khả năng sinh lợi 59
4.5.5. Các yếu tố khác 60


1
Phần 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan
trọng của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa
chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng
quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất
đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi để

sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh
tế - xã hội. Ngày nay, khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu đất đai càng lớn và
trở nên bức thiết, trong khi đất đai không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về
diện tích nên giá trị đất đai ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý
của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là
công cụ để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các
quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa
khác trong cơ chế thị trường “ Giá đất” được hình thành và vận động theo quy
luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh.
Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất nhiều búc xúc cho cả cơ quan có
thẩm quyền và người dân vì giá đất biến động rất lớn, giá tăng quá cao và quá
nhanh qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn đề ổn định kinh tế -
xã hội, giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh lệch rất lớn so
với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý và sử


2
dụng đất. Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do
không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như
vậy, những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của
các yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải
quyết các vấn đề liên quan tới giá đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất có bồi thường và
giải phóng mặt bằng…
Thị trấn Lộc Bình là địa bàn thuộc trung tâm huyện Lộc Bình, cũng là
đầu mối giao thương của 29 xã, thị trấn trong huyện và các địa phương khác.

Do đó, đây là địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển của huyện, vấn
đề quản lý đất đai còn nhiều bất cập, bên cạnh đó còn diễn ra tình trạng chênh
lệch giá đất giữa các khu phố tuyến đường, khiến cho sự quản lý về đất đai
của địa phương gặp nhiều khó khăn.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa
Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và sự hướng
dẫn của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông em tiến hành nghiên cứu đề
tài: “Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
trên địa bàn thị trấn Lộc Bình – huyện Lộc Bình – tỉnh Lạng Sơn”.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn.
-Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn Lộc Bình.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn
Lộc Bình. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá
đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật Đất đai; Nghị định của Chính Phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài


3
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Giúp sinh viên nắm chắc những kiến thức đã được học trong nhà
trường và học hỏi kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương. Sử
dụng những kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,

chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra sự chênh lệch và khả
năng tương đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định.
- Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa ra các chính
sách của địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.



4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm giá đất
2.1.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó giá
cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi
nó có thể có khả năng thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả
tương ứng. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian, thời gian xác định. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng,
2008) [6]
.
2.1.1.2. Đặc điểm giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá

cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy,
giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có
nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền
thuê cũng giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức
hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt
cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả lại
dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại
đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù
hợp với từng thời điểm nhất định.
4.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn thị
trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn 62
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 64
5.1. Kết luận 64
5.2. Đề nghị 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO 66


6
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn còn địa tô. Về thực chất,
địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt

đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới
chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu
mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có
hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản
xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có
thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả
sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa
chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô
chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh
tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện
của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập
thuần túy phụ thêm của hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới
hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh
lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô thu được trên
những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị
trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư,
thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở
hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm,
còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người có đầu tư hay thâm canh trên
thửa đất đó.


7
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng

đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của
đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện
địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay nông thôn
hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập
khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng
thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức
giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất
trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác
nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều
kiện khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
(Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]
.
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi
những yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền
mua đất giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tô và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua
đất tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Trong quá trình phát triển
kinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có
thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị
hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Lê
Phương Thảo, 2007) [5].

8

P


Đư
ờ
ng c
ầ
u


Đư
ờ
ng cung

E
E
’

D
0

D
1

Q

0
Q
1
O
P
0

P
1
Q
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.















Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm

cân bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0

xuống P
1
.

(Lê Phương Thảo, 2007) [5].

2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất
2.1.3.1. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
a. Mật độ nhân khẩu


9
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu về đất tăng vì thế giá đất tăng
lên. Ví dụ ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 - 1960 là 11 -
13%, năm 1960 - 1961 là 17 - 18%, còn ở Mỹ năm 1956 - 1966, tỷ lệ biến
động giá cả đất chỉ là 5,5 - 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước
có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu

cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế
thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng
nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản,
do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ.
b. Tố chất nhân khẩu
Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và
tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội
trật tự ổn định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp
cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu với loại này nên thúc đẩy giá đất
tăng lên.
c. Cấu thành nhân khẩu gia đình
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị
hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại
đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung
tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà
ở một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ,
và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu
thế tăng giá này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng,
2008) [6]
.
2.1.3.2 Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân
tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định
chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
a. Trạng thái ổn định chính trị
Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định thì việc đầu tư vào tài sản đất sẽ được
vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu đúng thời hạn cùng lợi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

BĐS

: Bất động sản
HĐBT

: Hội đồng Bộ trưởng

XHCN

: Xã hội chủ nghĩa

UBND

: Ủy ban nhân dân

TT

: Thông tư

NĐ

: Nghị định

CP

: Chính phủ

QL

: Quốc lộ

VT

: Vị trí

NN&PTNT
: Nông nghiệp và phát triển nông thôn

THCS

: Trung học cơ sở

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTg

: Thủ tướng

TW : Trung ương

11
tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự
phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với
đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đai thống nhất với xu thế của
chu kì kinh tế.
b. Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là
dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính
thống nhất giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự
ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng
sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự
trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện
vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tư bản càng nhanh.
Nhìn từ góc độ tích lũy tư bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lượng giá cả
các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thường mua đất phải qua một thời
kỳ tích cóp khá dài. Trường hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tư bản và
cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự
trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị
trường nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ
dự trữ cao thường là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang
cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất,
lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
c. Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc
gia, lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền
tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung

cấp tiền mặt đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là
biểu thị gia tăng vốn lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội
tăng. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo
thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng lên không ngừng.


12
d. Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no
mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu
càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm
cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.
e. Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng đến từng người. Tài sản nhà đất
càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá
trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà
đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng
xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát
sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít,
thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất
còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hưởng của cung không đủ cầu
trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.
f. Mức lãi suất
Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn
ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan
đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường
không có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân
hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư
hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư

trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là
nắm tình hình về biến động mức lãi suất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu
Hằng, 2008) [6]
.
2.1.3.4. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
a. Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được


13
xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến
các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của
các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
b. Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:
điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa
gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có
loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với
bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và
cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông
c. Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môi
trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự
nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng
ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp

của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
d. Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau
trong đô thị.
Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường;
khu thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình
trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và
các điều kiện cung ứng nước điện (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu
Hằng, 2008) [6]
.
2.1.3.5. Nhân tố quốc tế
a. Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và
tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều
đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới


14
càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh
suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của
kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ. Ví dụ, khi
bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở Mỹ hạ thấp
nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng,
đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới
phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.
b. Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ

kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác,
giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có
lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh
giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình
trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên
giá đất rớt theo. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]
.
2.1.3.6. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng vào điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
a. Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
b. Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng
bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
c. Chiều sâu
Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường
đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào
nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Dân số, lao động của thị trấn Lộc Bình năm 2013 39
Bảng 4.2: Tình hình sử dụng đất năm 2013 44
Bảng 4.3 : Tình hình giao đất của thị trấn Lộc Bình đến năm 2013 47
Bảng 4.4: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2011 đến

2013 50
Bảng 4.5: Giá đất ở của các loại đường phố VT1 giai đoạn 2011-2013 51
Bảng 4.6: Giá đất ở của các loại đường phố VT2 giai đoạn 2011 – 2013 51
Bảng 4.7: Giá đất ở của các loại đường phố VT3 giai đoạn 2011 – 2013 51
Bảng 4.8: Giá đất ở của các loại đường phố VT4 giai đoạn 2011 – 2013 52
Bảng 4.9: Dân số và cơ cấu lao động thị trấn Lộc Bình qua các năm 53
Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định của Nhà nước
giữa các vị trí 56
Bảng 4.11 : Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí 57
Bảng 4.12 : Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng một tuyến
đường phố trung tâm (nhóm I) 57
Bảng 4.13 : Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 58




16
diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến
thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng)
tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao
nhất trên địa bàn. Là phương pháp cơ bản thường được sử dụng nhất.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của thửa
đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối
chiếu so sánh với giá của thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường
diễn ra trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau
của các giao dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu
chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá.
- Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay
phương pháp tính ngược. Xét theo quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá
trị là do có thể phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.

Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và
thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá trị bất động sản đã được dự
tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả
của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất thuộc đối tượng định
giá.
- Phương pháp chi phí:
Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:
+ Ước tính giá trị của miếng đất cần định giá, coi mảnh đất đó là trống.
Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công
trình hiện đang có trên mảnh đất.
+ Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình
xây dựng hiện có trên mảnh đất.
+ Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng
lại hoặc thay thế những công trình hiện đang có trên mảnh đất.
+ Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy này vào giá trị ước tính
của mảnh đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
- Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của
bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị


17
trường để có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố liên quan lên giá
bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác. (Nguyễn Thế Huấn
và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [6]
.
2.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ bổ sung
một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.


- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
-Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về
thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế,
nhận tặng cho bất động sản.
- Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Lạng
Sơn về việc Quy định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 của UBND tỉnh Lạng
Sơn về việc Quy định giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.
- Quyết định số 18 /2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Lạng
Sơn về việc Quy định giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn.


18
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai

2.3.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn
ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực
tiếp đến giao dịch đất đai. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7].
2.3.1.2. Đặc điểm thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là
thị trường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo
của thị trường trong thuyết kinh tế. Thị trường hoàn hảo là thị trường ổn định,
người mua và người bán nắm bắt đầy đủ thông tin, không có sự thúc ép mua
và bán, thì giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài
nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa
đất làm cho cung của thửa đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về
đất đai ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung
độc quyền, yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.
Trong thị trường hàng hóa thông thường khác, hàng hóa và các nguồn
lực sản xuất phải được tự do lưu thông tới những nơi thu được những khoản
lời lớn nhất, người mua phải được tự do mua ở đâu có giá trị thấp nhất.
Nhưng đối với thị trường đất đai, do tính cố định vị trí và không thể thay thế
được của đất đai nên dù có những ảnh hưởng lớn bởi những yếu tố trong khu
vực hoặc những thay đổi về các cơ hội đầu tư làm cho giá đất tăng giảm quá
mức nhưng người ta không thể chuyển chúng đến những nơi theo ý muốn.
Nói cách khác thị trường đất đai mang tính độc quyền rất cao.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất
đai dễ bị “nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng
băng” khi nền kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy
cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động
chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng… đều có

tác động đến hành vi mua bán trên thị trường. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [7].