Nghiên cứu luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT

Bộ MÔN KINH DOANH THƯƠNG MẠI

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP cử NHÂN LUẬT
KHÓA 33 (2007-2011)

|J

NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ
SỬ DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP

Giáo viên hướng dẫn:
TS. Lê Thị Nguyệt Châu

Sinh viên thưc hiên:
Lưu Thị Thúy Vy
MSSV: 5075083

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN


NGHIÊN
NGHIÊNCỨU
CỨULUẬT
LUẬTTHUẾ
THUẾ sử
sử DỤNG
DỤNG ĐẮT
ĐẮTPHI

PHI NÔNG
NÔNG NGHIỆP
NGHIỆP

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN
BIỆN
MỤC
LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU........................................................................................................................................1

GVIID:
GVIID:TS.
TS.Lê
Lê Thị
ThịNguyệt
NguyệtChâu
Châu

SVTII:
SVTII:Lưu
LưuThị
ThịThúy
ThúyVy
Vy


NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

2.
3.

4.
5.

Mực tiêu nghiên cứu đề tài..................................................................................2
Phạm vi nghiên cứu...............................................................................................2
Phương pháp nghiên cứu......................................................................................2
Kết cấu đề tài......................................................................................................... 2
CHUƠNGl................................................................................................................4
TỎNG QUAN VỀ THUÉ ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI VÀ THUẾ sử DỤNG ĐẤT PHI
NÔNG NGHIỆP.......................................................................................................4
1.1 Một số vấn đề cơ bản về thuế đối vói đất đai.................................................... 4
1.1.1................................................................................................................................ K
hái quát lịch sử hình thành luật thuế đất đai ở Việt Nam...........................................4
1.1.1.1 Thời kỳ từ năm 1954 đến trước năm 1983.....................................................4
1.1.1.2 Thời kỳ từ năm 1983 đến nay.........................................................................6
1.1.2 Vai trò của luật thuế đổi với đất đai..................................................................7
1.1.3 Phân loại thuế đối với đất đai.............................................................................8
1.1.3.1 Thuế đoi với đất đai mang tỉnh chất thuế tài sản...........................................8
1.1.3.2 Thuế đổi với đất đai không mang tinh chất thuế tài sản................................9
1.1.4................................................................................................................................ Đ
ặc điểm của thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản.....................................10
1.2 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp - Một số vấn đề cơ bản............................11
1.2.1................................................................................................................................ K
hái niệm đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.............................11
1.2.1.1......................................................................................................................... K
hải niệm đất phi nông nghiệp.....................................................................................11
1.2.1.2......................................................................................................................... K
hải niệm thuế sử dụng đẩtphi nông nghiệp.................................................................12
1.2.2 Khái quát tình hình thu thuế theo Pháp lệnh thuế nhà, đất trước khi ban
hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.................................................13

1.2.3 Sự cần thiết của Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nền kinh tế Việt
Nam..........................................................................................................................19
1.2.4 Việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp dựa trên các mục
tiêu, yêu cầu........................................................................................................22
1.2.5................................................................................................................................ Q
uan hệ pháp luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp...................................................24
1.2.5.1 Chủ thể.........................................................................................................24
1.2.5.2 Khách thể.....................................................................................................26
1.2.5.3 Nội dung quan hệ pháp luật.........................................................................26
1.2.6................................................................................................................................ K
hái quát sơ bộ về Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp..........................................28

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

CHUƠNG 2..............................................................................................................32
NỘI DUNG CỤ THẺ LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP....32
2.1 Người nộp thuế......................................................................................................32
2.1.1 Khái niệm.............................................................................................................32
2.1.2 Nội dung cụ thể về quy định người nộp thuế....................................................32
2.1.2.1 Trong trường hợp thuê đất.............................................................................33
2.1.2.2 Trong trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng một thửa đất..........35
2.1.2.3 Trong trường họp đất đã được cấp Giấy chủng nhận nhưng đang có
tranh chấp....................................................................................................................35
2.1.2.4 Trường hợp người có quyền sử dụng đất góp vốn kinh doanh bằng quyền
sử dụng đẩt làm hình thành pháp nhân mới.................................................................35

2.2 Đối tượng chịu thuế và đối tượng không chịu thuế..........................................36
2.2.1 Đối tượng chịu thuế............................................................................................36
2.2.1.1 Khải niệm.......................................................................................................36
2.2.1.2 Cơ sở quy định đoi tượng chịu thuế...............................................................37
2.2.1.3 Nội dung cụ thể của quy định về đổi tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp..................................................................................................................................38
2.2.2 Đối tượng không chịu thuế.................................................................................40
2.2.2.1 Khái niệm.......................................................................................................40
2.2.2.2 Nội dung quy định về đoi tượng không chịu thuế..........................................40
2.3 Căn cứ tính thuế..............................................................................................44
2.3.1 Giá tính thuế........................................................................................................44
2.3.1.1 Diện tích đất tinh thuế....................................................................................44
2.3.1.2 Giá đất tỉnh thuế............................................................................................51
2.3.2 Thuế suất.............................................................................................................54
2.3.2. ỉ Khái niệm.........................................................................................................54
2.3.2.2 Đoi với đất ở hộ gia đình, cả nhân...............................................................55
2.3.2.3 Thuế suất đoi với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.......................58
2.3.2.4 Thuế suất đoi với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ, nhà chung cư, công trình
xãy dựng dưới mặt đất.................................................................................................58
2.3.2.5 Thuế suất đoi với đất lẩn, chiếm..................................................................58

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

2.3.3 Phương pháp tính thuế......................................................................................59
2.4 Đăng ký, khai, tính, nộp thuế........................................................................59

2.4.1................................................................................................................................. Đ
ăng ký thuế.....................................................................................................................60
2.4.2 Kê khai thuế.........................................................................................................61
2.5 Miễn thuế, giảm thuế......................................................................................61
2.5.1................................................................................................................................. N
guyên tắc miễn thuế, giảm thuế.....................................................................................62
2.5.2 về miễn thuế..........................................................................................................63
2.5.3 về giảm thuế..........................................................................................................65
CHUƠNG 3..............................................................................................................67
ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ÁP DỤNG THÀNH
CÔNG LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP Ở VIỆT NAM...67
3.1 Đánh giá chung về Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp............................ 67
3.1.1................................................................................................................................. Ư
u điểm của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.....................................................67
3.1.2................................................................................................................................. M
ột số hạn chế của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp..........................................72
3.3 Một số giải pháp nhằm áp dụng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có
hiệu quả.................................................................................................................73
3.2.1................................................................................................................................. Gi
ải pháp về định giá đất phi nông nghiệp.......................................................................73
3.2.2 Ban hành đồng bộ các văn bản hướng dẫn.......................................................75
3.2.3................................................................................................................................. T
ăng cường phối hợp giữa cơ quan, đoàn thể các cấp...................................................76
3.2.4 Một số giải pháp khác.........................................................................................77
KÉT LUẬN..............................................................................................................80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy

PHẦN MỞ ĐÀU

1. Lý do chọn đề tài
Mục tiêu của Đảng cộng sản Việt Nam và Nhà nước Việt Nam đặt ra là đến
năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng công
nghiệp hóa, hiện đại hóa, để thực hiện thắng lợi mục tiêu này trước tiên phải thực
hiện các tiền đề huy động vốn và sử dụng có hiệu quả, đào tạo nguồn nhân lực, phát
triển khoa học công nghệ, tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và quản lý của Nhà
nước, mở rộng quan hệ kinh tế đối ngoại.
Gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới, theo lộ trình Việt Nam buộc phải cắt
giảm thuế quan, điều này dẫn đến nguồn thu từ thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu giảm
sút, trong khi nhu cầu chi tiêu của ngân sách phục vụ các chức năng, nhiệm vụ kinh tế
- xã hội của Nhà nước không ngừng tăng lên, đòi hỏi Việt Nam phải có sự cải cách
đối với hệ thống chính sách thuế nội địa. Việc xây dựng và ban hành Luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp là một trong số các giải pháp.
Một trong những vai trò của thuế là tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước,
điều tiết kinh tế vĩ mô. Đây cũng chính là lý do ngày 17 tháng 06 năm 2010, tại kỳ
họp thứ 7, Quốc hội khóa XII Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được Quốc hội
thông qua và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2012, sẽ thay thế Pháp lệnh thuế
nhà, đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà,
đất năm 1994. Neu xem xét việc thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp dưới góc độ
đánh thuế tài sản, thì trong quá trình cải tiến thuế, giảm dần tỉ trọng thuế gián thu và
tăng thuế trực thu, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là một bước đột phá. Luật thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp, có nhiều quy định mới so với Pháp lệnh thuế nhà, đất
hiện hành. Do bản chất là nguồn thu của ngân sách nhả nước, là loại thuế đối với đất
đai mang tính chất thuế tài sản, chính vì vậy quy định của Luật thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp phải đảm bảo các nguyên tắc cơ bản trong xây dựng chính sách thuế,
đồng thời phải đảm bảo được các mục tiêu, yêu cầu riêng đặt ra đối với một luật thuế

đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản. Song do có nhiều quy định mới so với
chính sách thuế nhà đất hiện hành, nên khi xây dựng, ban hành và áp dụng trên thực
tế, theo quan điểm của người viết sẽ khó tránh khỏi những hạn chế, khó khăn cần
được khắc phục kịp thời. Nghiên cứu quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp, đồng thời đưa ra đánh giá chung, nêu quan điểm, đưa ra một số giải pháp
nhằm góp phần áp dụng thành công Luật sử dụng đất phi nông nghiệp khi triển khai
trên thực tế, đó là lý do mà người viết chọn đề tài “Nghiên cứu Luật thuế sử dụng đất


NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
Mục tiêu nghiên cứu đề tài, giúp người viết hiểu được quy định của Luật thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp từ đó đưa ra ý kiến cá nhân về một số quy định nêu quan
điểm, đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần áp dụng thành công Luật sử dụng đất
phi nông nghiệp ở Việt Nam.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài không nghiên cứu quy định của Luật đất đai đối với việc sử dụng các
loại đất, cũng như quy định pháp luật về thuế đối với đất đai, mà chỉ tập trung nghiên
cứu quy định của Luật đất đai đối với việc sử dụng đất phi nông nghiệp trong việc
thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ thể có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp, cũng
như quy định pháp luật về thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản, mà cụ thể
là quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu những quy định của pháp luật thuế đối với việc sử
dụng đất phi nông nghiệp, người viết đã lựa chọn, sử dụng nhiều phương thức, thao
tác để tìm hiểu, nghiên cứu những vấn đề trong luận văn như phương pháp sưu tầm
thông tin, nghiên cứu lý luận dựa trên quy định của luật, nghị định, thông tư, giáo
trình, sách, cập nhật các thông tin trên sách, báo, internet liên quan đến nội dung đề
tài nghiên cứu.

Đồng thời người viết sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, bình luận về
các quy định của luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo hướng dẫn của giáo viên
hướng dẫn đề tài và đưa ra ý kiến cá nhân về một số quy định của luật thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp và đưa ra một số giải pháp nhằm góp phàn áp dụng thành công
Luật sử dụng đất phi nông nghiệp khi triển khai trên thực tế ở Việt Nam.
5. Kết cấu đề tài
Đề tài được chia thành ba phần: phần mở đầu, phần nội dung, phần kết luận.
Phần nội dung gồm ba chương:
Chưcmg 1: Tổng quan về thuế đối với đất đai và thuế sử dụng đất phi nông

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

2

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, sự cần thiết, các yêu cầu mục tiêu đặt ra đối với
việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời khái quát quan hệ
pháp luật và khái quát sơ bộ về Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Chương 2: Giới thiệu cụ thể nội dung luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Trên cơ sở nghiên cứu từ chương 1, người viết đi sâu vào nghiên cứu nội dung cụ thể
của luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Chương 2 với nội dung, giới thiệu quy
định chung nhất của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, về người nộp thuế, đối
tượng chịu thuế, đối tượng không chịu thuế, căn cứ tính thuế, việc đăng ký, khai, tính
nộp thuế và chính sách miễn thuế, giảm thuế đối với thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp. Từ đó người viết tìm hiểu, phân tích những vấn đề vừa nêu của Luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời chỉ ra những điểm họp lý, chưa họp lý của từng

vấn đề khi triển khai trên thực tế.
Chương 3: Đánh giá chung và một số giải pháp nhằm góp phần Luật thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp. Với việc tìm hiểu, nghiên cứu các vấn đề từ chương 1 và
chương 2, ở chương 3 người viết trình bày với nội dung đánh giá chung về luật thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp và đưa ra ý kiến cá nhân về một số giải pháp nhằm góp
phần góp phần áp dụng thành công Luật sử dụng đất phi nông nghiệp ở Việt Nam.

CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ THUẾ ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

3

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

1.1 Một số vấn đề Ctf bản về thuế đối vói đất đai
1.1.1
Khái quát lịch sử hình thành luật thuế đất đai ở Việt Nam
1.1.1.1
Thời kỳ từ năm 1954 đến trước năm 1983
Cuộc kháng chiến chống Pháp của dân tộc Việt Nam giành thắng lợi năm
1954, nhưng đất nước ta lại bị chia cắt thành hai miền Bắc và Nam. Nhân dân miền
Bắc theo chế độ xã hội chủ nghĩa do chính quyền cách mạng lãnh đạo, trong khi nhân
dân miền Nam vẫn tiếp tục kháng chiến chống Mỹ nhằm thống nhất nước nhà. Chính
vì đất nước bị chia cắt thành hai miền, mà ở hai miền Bắc và Nam của Việt Nam có
hai chính sách thuế riêng đối với đất đai, miền Bắc với chính sách thuế thổ trạch và ở

miền

Nam

thuế

đánh

vào

đất

đai

là

thuế

điền

thổ.

a/ Thuế tho trạch ở miền Bắc
Ở miền Bắc, ngoài sắc lệnh số 13 ngày 01 tháng 05 năm 1951 về thuế nông
nghiệp, loại thuế đánh vào nhà, đất ở các thành phố và thị trấn thuộc diện được phép
thu thuế là thuế thổ trạch được ban hành theo Điều lệ tạm thời về thu thuế thổ trạch
đối do Thủ tướng Phạm Văn Đồng ký ngày 12 tháng 01 năm 1956.
“Đối tượng nộp thuế là người có nhà, đất hoặc người trực tiếp sử dụng nhà,
đất. Trường hợp có sự tranh chấp giữa người có nhà, đất với người nhận trực tiếp sử
dụng nhà, đất mà chưa được giải quyết thì người nộp thuế thổ trạch là người quản lý

hay sử dụng nhà, đất.
Căn cứ tính thuế của thuế thổ trạch được xác định bởi hai yếu tố là thuế suất,
giá nhà và giá đất tiêu chuẩn.
Thuế suất thuế thổ trạch là thuế suất tỷ lệ được quy định riêng đối với nhà và
đất, như đối với đất có cất nhà, thuế thổ trạch gồm hai phần, một phần thu về nhà với
thuế suất cả năm bằng 0,8% giá nhà tiêu chuẩn, về phần thuế đất với thuế suất cả năm
bằng 1,2% giá đất tiêu chuẩn V.V..
Đối với giá nhà tiêu chuẩn và giá đất tiêu chuẩn được xác định như sau: giá
nhà tiêu chuẩn được xác định căn cứ vào giá mua bán nhà ở địa phưomg và giá tiền
xây dựng nhà, có phân theo từng loại, hạng. Giá đất tiêu chuẩn được xác định căn cứ
vào vị trí của đất và giá mua bán đất ở địa phương, có phân theo từng loại, hạng. Giá

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

4

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


1

Bộ

Tài chính-Vụ Chính
NXB Chính trị quốc gia,

sách

tài

chính,

Thuế

tài

sản-Kinh

nghiêm

thể

giới

và

hướng

vận dụng tại
2003, tr.79-82.

NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

chuẩn được xác định căn cứ vào khu vực xây dựng nhà, hiện trạng nhà và giá thuê
nhà đất ở địa phưomg, có phân theo từng loại, hạng.
về miễn thuế, các trường hợp được miễn hẳn thuế thổ trạch bao gồm; nhà, đất
của Nhà nước; nhà, đất của tư nhân sử dụng cho lợi ích công cộng, không có lợi tức;
nhà, đất của các tổ chức tôn giáo dùng vào việc thờ cứng; nhà đổ nát; nhà làm bằng
tre, nứa, lá hay bằng những vật liệu hư hỏng khác.”1
b/ Thuế điền thố ở miền Nam

Thuế điền thổ được áp dụng ở miền Nam Việt Nam kể từ năm 1953, bao gồm
ba loại thuế là thuế ruộng, thuế vườn và thuế thổ trạch. Trong đó, thuế ruộng căn cứ
tính thuế dựa vào năng suất ruộng, thuế vườn căn cứ vào loại cây trồng trong vườn và
thuế thổ trạch căn cứ vào diện tích đất và giá bất động sản.
“Theo Sắc lệnh số 014/TT-SL ngày 21 tháng 10 năm 1972 của Chính quyền
Sài Gòn, thuế điền thổ chỉ gồm hai loại là thuế ruộng vườn và thuế thổ trạch.
về thuế ruộng vườn căn cứ vào năng suất ruộng vườn. Theo quy định của thuế
ruộng vườn thì đối tượng đánh thuế gồm đất trồng lúa hay đất làm muối, đất trồng
các loại ngũ cốc trừ lúa, đất dùng vào chăn nuôi gia súc, hồ, ao, đầm, đìa, đất bỏ
hoang, đất khác không thuộc diện đánh thuế thổ trạch. Đối tượng nộp thuế là chủ sở
hữu ruộng vườn. Căn cứ tính thuế được xác định dựa trên cơ sở trị giá năng suất
ruộng vườn chịu thuế theo tình trạng ruộng vườn trong năm tính thuế, và thuế suất
tương ứng áp dụng từ 3% đến 6% ừong từng trường hợp. Miễn thuế ruộng vườn đối
với tài sản không sinh lợi, đất mới khai khẩn trong ba năm, đất mới khai khẩn của dân
tộc ít người trong mười năm và đất nghĩa ừang tối đa chỉ 20m2 đối với một mộ.
về thuế thổ trạch được xác định căn cứ vào trị giá bất động sản. Thuế thổ trạch
quy định đối tượng đánh thuế gồm tất cả các loại nhà, vật kiến trúc và đất tọa lạc dù
là ruộng hay vườn trong phạm vi đô thành, thị xã, tỉnh lỵ, các thị tứ khác. Đối tượng
nộp thuế thổ ừạch là chủ sở hữu bất động sản. Căn cứ tính thuế là giá trị bất động sản
chịu thuế, bao gồm cả trị giá đất và nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất, ấn định theo
thời giá ngày 01 tháng 01 của năm tính thuế và thuế suất. Thuế suất tối đa là 1,5% trị
giá đất, 1% trị giá nhà và vật kiến trúc, thuế suất tối thiểu được áp dụng riêng cho

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

5

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy

Việt

Nam,


2

3

4

5

Bộ

Tài chính-Vụ Chính sách tài chính, Thuế tài sản-Kinh nghiệm thể giới và hướng vận dụng tại Việt Nam,
NXB Chính trị quốc gia,
tr.82-84.
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP2003,
Phan Công Trận, Luận văn tốt
nghiệp: Thuế sử dụng đất
nông
nghiệp,
Trường
Đại
học
càn
Thơ-Khoa
LuậtKhóa 33 (2007-2011), ừ. 10.
Hằng
Nga,

Lịch
sử
ra
đòi
của
thuế,
Trang
thông
tin
điện
từ
Anet:
truy
cập [ngày 17 thánghỏng nặng, miễn thuế vĩnh viễn đối với bất động sản không sinh lợi, bất động sản 11 năm 2010].
Phan Công Trận,thuộc sở hữu của các tổ chức tôn giáo, đoàn thể, đất dùng để thờ cúng, làm trường Luận văn tốt
nghiệp: Thuế sử
dụng đất nông
2
nghiệp,
Trườnghọc v.v..”
Đại học càn ThơKhoa
LuậtKhóa 33 (2007-c/ Chinh sách thuế đổi với đất đai sau năm 1975
2011), ừ. 10.

Năm 1975 kháng chiến chống Mỹ của dân tộc giành thắng lợi, đất nước thống
nhất. “Trong thời kỳ này cả nước thực hiện hệ thống pháp luật về thuế ban hành từ
trước, có một số sửa đổi cho phù họp với tình hình mới.” 3 Theo đó “Miền Bắc vẫn
tiếp tục thực hiện hệ thống pháp luật thuế đã ban hành từ, có sửa đổi bổ sung cho phù
họp với tình hình mới. Còn miền Nam thi có áp dụng một số loại thuế cũ của chính
quyền Sài Gòn trên cơ sở xóa bỏ một số loại thuế không cò phù họp với tình hình mới

và sửa đổi bổ sung nhằm thích ứng với điều kiện đất nước thống nhất”4.
“Trong đó thuế sử dụng đất nông nghiệp giữ một vai trò quan trọng đóng góp
vào ngân sách nhà nước. Bởi vi, trong giai đoạn này chúng ta phát triển chủ yếu là
nông nghiệp nên thuế sử dụng đất nông nghiệp giữ vai trò rất quan trọng.”5
Tóm lại, do hoàn cảnh lịch sử và mục đích chính sách phát triển xã hội đối với
hai miền Bắc và Nam nước ta trong giai đoạn từ năml954 đến trước năm 1983 có
nhiều điểm không giống nhau, nên chính sách thuế đối với đất đai áp dụng cho mỗi
miền cũng có những điểm khác nhau, nhằm thích ứng với đặc điểm riêng của từng
miền. Tuy nhiên, các chính sách thuế đối với đất đai của hai miền Bắc và Nam của
Việt Nam đều là nguồn thu chủ yếu, quan trọng đối với ngân sách Nhà nước trong
giai đoạn từ năm 1954 đến trước năm 1983, đây chính là điểm tương đồng lớn nhất
của thuế thổ trạch miền Bắc và thuế điền thổ ở miền Nam.
1.1.1.2
Thời kỳ từ năm 1983 đến nay
Sau khi đất nước thống nhất năm 1975, đến năm 1983 Hội đồng nhà nước ban
hành Pháp lệnh thuế nông nghiệp năm 1983 thay thế sắc lệnh thuế nông nghiệp năm
1951, áp dụng trên toàn quốc. Nhằm đáp ứng yêu cầu đổi mới quản lý kinh tế nông
nghiệp theo Nghị quyết 10 NQ/TW ngày 05 tháng 04 năm 1988, Pháp lệnh thuế nông

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

6

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


6

Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế Việt Nam, NXB Tư pháp, 2005, tr.250.

NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

Nghị quyết Đại hội lần thứ VII của Đảng đề ra yêu cầu đổi mới trong quản lý
và sử dụng đất đai. Trước yêu cầu đó, ngày 29 tháng 06 năm 1991, Hội đồng Nhà
nước đã ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất thay thế Điều lệ tạm thời về thuế thổ trạch,
Pháp lệnh thuế nhà, đất có hiệu lực từ ngày 15 tháng 7 năm 1991. Và ngày 10 tháng 7
năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp thay thế cho
Pháp lệnh thuế nông nghiệp, có hiệu lực ngày 01 tháng 01 năm 1994. “Luật thuế sử
dụng đất nông nghiệp ra đời đã làm thay đối căn bản bản chất của loại thuế đánh vào
việc sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, đó là sự thay thế loại thuế hỗn họp bao
hàm cả cả thuế đất và thuế hoa lợi trên đất bằng loại thuế sử dụng đất thuần túy”6.
Ke tiếp sự ra đời của Pháp lệnh thuế nhà, đất và Luật thuế sử dụng đất nông
nghiệp, ngày 22 tháng 6 năm 1994, Quốc hội đã thông qua Luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất. Đạo luật này được xây dựng trong bối cảnh các giao dịch về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam có xu hướng tăng, đòi hỏi phải tăng cường
quản lý nhà nước về đất đai, khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả và động viên một
phần thu nhập của người có đất chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước.
Hiện nay nguồn chủ yếu của pháp luật thuế đối với đất đai có thể tìm thấy
trong Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi
hành, Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung Pháp lệnh thuế
nhà, đất năm 1994 (sau đây gọi chung là Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành) và các
văn bản hướng dẫn thi hành, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, Luật sửa
đổi, bổ sung Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 và các văn bản hướng
dẫn thi hành.
1.1.2
Vai trò của luật thuế đối với đất đai
Vai trỏ của luật thuế đoi với đất đai là những ảnh hưởng tích cực của quy
phạm pháp luật về thuế đến hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đổi với hoạt
động sử dụng đất cũng như đoi với thị trường giao dịch quyền sử dụng đẩt.vai trò
chủ yếu của thuế đối với đất đai thể hiện:

Thử nhất, đó là công cụ quan trọng giúp Nhà nước quản lý hoạt động sử dụng
đất. Góp phần khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm. Đối với thuế sử
dụng đất nông nghiệp, Nhà nước nắm được quỹ đất nông nghiệp trên thực tế nên
kiểm soát được những biến động đối với việc sử dụng đất nông nghiệp như biến động
về số lượng diện tích đất sử dụng, hạng đất kịp thòi, đúng lúc. Để từ đó có biện pháp

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

7

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


7

TS. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình luật thuế, Trường Đại học càn Thơ, 2006, tr.7.

NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

ứng phó kịp thời, thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất nông
nghiệp. Thêm vào đó, bằng việc áp dụng các chính sách ưu đãi về miễn thuế, giảm
thuế trong sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước đã khuyến khích nông dân đẩy mạnh
khai hoang, phụ hóa, khai thác diện tích đất trống, đồi trọc vào phục vụ sản xuất nông
nghiệp. Tưomg tự như thuế sử dụng đất nông nghiệp, thông qua chính sách quản lý
thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình, Nhà nước nắm bắt được tình hình thực tế
trong sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, phát hiện kịp thời những biến động,
cũng như những hành vi sai phạm trong quá trình sử dụng đất ở, đất xây dựng công
trình, kịp thời chấn chỉnh, xử lý đúng quy định pháp luật.
Thứ hai, pháp luật về đối vói đất đai còn là công cụ giúp Nhà nước quản lý
một cách hữu hiệu thị trường giao dịch quyền sử dụng đất. Trong quá trình áp dụng

thuế chuyển quyền sử dụng đất và việc giám sát việc thực thi luật thuế chuyển quyền
sử dụng đất, Nhà nước có thể phát hiện kịp những vấn đề nảy sinh mang tính chất
mới, từ đó có biện pháp điều chinh thích hợp với thực tế.
Bên cạnh đỏ, luật thuế đối với đối với đất đai còn góp phần tạo nguồn thu cho
ngân sách nhà nước. Do cùng mang bản chất “Thuế là một hình thức động viên bẳt
buộc của nhà nước theo luật định, khoản thu của ngân sách nhà nước mang tinh
không hoàn trả trực tiếp và đổi giá” 1. Chính vì vậy việc chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế
theo quy định của luật thuế đối với đất đai thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của mình là
việc đóng góp vào nguồn thu của ngân sách nhà nước.
Từ những phân tích trên, cho thấy vai trò quan ừọng của luật thuế đối với đất
đai đối với đời sống xã hội, là nguồn thu không kém phần quan trọng đối với ngân
sách nhà nước, là công cụ giúp Nhà nước thực hiện chức năng quản lý xã hội trong
lĩnh vực tài chính.
1.1.3
Phân loại thuế đối với đất đai
1.1.3.1
Thuế đoi với đất đai mang tỉnh chẩt thuế tài sản
Ở Việt Nam tuy chưa có luật riêng về thuế tài sản và cũng chưa có đạo luật thuế
nào mang tên thuế tài sản, nhưng đối chiếu với cơ sở lý luận về tài sản và về thuế tài sản
thì các loại thuế đối với đất đai của Việt Nam có mang tính chất của thuế tài sản.
“Thuế tài sản là tên gọi để chỉ đạo luật thuế lẩy tài sản làm đổi tượng đánh
thuế, là đạo luật thuế đảnh vào bản thân tài sản mà không đánh vào phần thu nhập

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

8

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy

8

Bộ

Tài chính-Vụ Chính
NXB Chính trị quốc gia,

sách

tài

chính,

Thuế

tài

sản-Kinh

nghiêm

thể

giới

và

hướng

vận dụng tại

2003, tr.29.

NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

hóa dưới dạng tài sản. ” Đây là một trong ba loại thuế theo cách phân loại dựa vào
đối tượng tính thuế. Theo cách phân loại dựa vào các yếu tố kinh tế làm đối tượng
tính thuế, thuế được chia thành ba loại thuế đánh vào thu nhập, thuế đánh vào tiêu
dùng và thuế đánh vào tài sản.8
Các khoản thuế đối với đất đai mang bản chất là loại thuế tài sản như thuế sử
dụng đất nông nghiệp, thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình, thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp. Do cùng có đối tượng tính thuế là bất động sản, cụ thế là đất đai, kế
đến là mục đích đánh thuế dựa vào loại đất cụ thể mà không đánh vào phàn thu nhập
phát sinh từ loại đất đó. Ví dụ như thuế sử dụng đất nông nghiệp là thuế đánh vào
người được nhà nước giao quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp. Hay thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình là thuế đánh vào người được
nhà nước giao quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích ở, xây dựng công trình.
Hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế đánh vào chủ thể có quyền sử
dụng đất phi nông nghiệp để sử dụng vào mục đích ở, sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp. Trong cả ba loại thuế vừa nêu, quyền sử dụng đất được xem là tài sản độc lập
và thuế đánh vào chủ sở hữu của quyền sử dụng tài sản đó hoặc chủ thể có quyền sử
dụng tài sản đó.
1.1.3.2
Thuế đối với đẩt đai không mang tính chất thuế tài sản
Khoản thuế khác hiện hành liên quan đến đất đai nhưng không mang tính chất
của thuế tài sản, đó là thuế chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh vào chủ thể có
quyền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền đó cho người khác. Đây
là một loại thuế phát sinh không thường xuyên phụ thuộc vào hoạt động sử dụng đất
trên thị trường bất động sản, chính vì vậy thuế chuyển quyền sử dụng đất phần nào
mang tính chất của thuế thu nhập đánh trên hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.

1.1.4
Đặc điểm của thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, người viết chỉ nghiên cứu đối với thuế
sử dụng đất phi nông nghiệp, mà thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế đối

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

9

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy

Việt

Nam,


TS. Lê Thị Nguyệt Châu, Giảo trình luật thuế, Trường Đại học càn Thơ, 2006, ừ. 172.
Khoản 1 Điều 5 Luật đất đai
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT
sung năm 2009.
11
Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế Việt Nam, NXB Tư pháp, 2005, tr.86.
9

10

PHI NÔNG NGHIỆPnăm

2003, được sửa đổi, bổ

với đất đai mang tính chất thuế tài sản. Chính vì vậy khi phân tích đặc điểm của thuế
đối với đất đai, người viết chỉ phân tích nội dung đặc điểm của thuế đối với đất đai
mang tính chất thuế tài sản nhằm phần nào làm sáng tỏ nội dung đề tài nghiên cứu là
thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Đặc điếm của thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản ở Việt Nam vẫn
xuất phát từ đặc điểm của thuế tài sản, tuy nhiên về hình thức đánh thuế của Việt
Nam có một số điểm khác do xuất phát từ đặc thù của chế độ sở hữu đối với đất đai là
sở hữu toàn dân. Thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản của Việt Nam có
một số đặc điểm như sau:
Một là, “thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản cùng với thuế thu
nhập, thuế tiêu dùng thực hiện điều tiết thu nhập, thực hiện công bằng xã hội, cụ thế
là việc điều tiết thu nhập của những người giàu trong xã hội không thể chính xác nếu
bỏ qua ba loại thuế này.”9
Hai là, đối tượng nộp thuế là chủ thể có quyền sử dụng đất hoặc chủ sở hữu
của quyền sử dụng đất, mà không phải chủ sở hữu đất là đối tượng phải nộp thuế đất.
Do “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” 10 11. Vì theo quan
điểm duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin thì xã hội chủ nghĩa được xây
dựng trên cơ sở công hữu về tư liệu sản xuất. Trong đó, đất đai là tư liệu sản xuất cốt
lõi, cơ bản, do vậy đất đai phải thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý. Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam thực hiện quyền định đoạt đất đai. Hay nói cách khác, Nhà nước là chủ thể
đại diện của quyền sở hữu đất đai. “Quyền sở hữu đại diện của Nhà nước mang tính
chất duy nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất thể hiện, pháp luật không cho phép tồn tại
bất cứ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà
nước là người đại diện. Tính tuyệt đối thế hiện, toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả
nước đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

10

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


12

13

Bộ Tài chinh-Vụ Chính sách tài chính, Thuế tải sản-Kinh nghiệm thể giới vả hướng vận dụng tại Việt Nam,
NXB Chính trị quốc gia,
tr.40.
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP2003,
Xem thêm quy đinh tại Điều 4
Luật đất đai năm 2003, được
sửa đổi, bổ sung năm 2009.

Ba là, “thuế đánh vào bất động sản, cụ thể là đất đai thường chiếm chủ yếu
trong tổng số thu từ thuế tài sản”12, đây là cũng là nguồn thu chủ yếu được giữ lại cho
ngân sách địa phưomg.
Cuối cùng, thuế đối với đất đai mang tính chất thuế tài sản đây là loại thuế
tưomg đối dễ quản lý, do đối tượng chịu thuế là đất đai, loại tài sản đặc biệt quan
trọng, quý giá của quốc gia nên Nhà nước luôn có cơ chế quản lý đặc biệt, từ quy
định về “bản đồ hiện trạng sử dụng đất đến quy định về hồ sơ địa chính, quy định
việc đãng ký quyền sử dụng đất v.v..”13
1.2 Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp - Một số vấn đề Ctf bản
1.2.1
Khái niệm đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
1.2.1.1
Khải niệm đất phi nông nghiệp

Khái niệm đất phi nông nghiệp được ra đời khi Luật đất đai năm 2003 được
ban hành, được sửa đổi, bổ sung năm 2009 (sau đây gọi chung là Luật đất đai hiện
hành). Căn cứ vào mục đích sử dụng đất đai, đất đai được phân loại ba nhóm là nhóm
đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng (xem Điều 13
Luật đất đai hiện hành).
Như vậy, đất phi nông nghiệp là các loại đất không sử dụng vào mục đích
nông nghiệp như trong cây hàng năm, trổng cây lâu năm, trồng rừng sản xuất, trong
rừng phòng hộ, trong rừng đặc dụng, nuôi trong thủy sản, làm muối, sử dụng vào
mục đích nông nghiệp khác theo quy định của Chỉnh phủ, và các loại đất chưa xác
định mục đích sử dụng.
Từ khái niệm vừa nêu, thì nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau
“đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây
dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;
đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng
gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình vãn hoá, y tế, giáo dục và
đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá,
danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của
Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu,

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

11

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


14

Khoản 2 Điều 13 Luật đất đai hiện hành.

NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch,
suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính
phủ.”14
1.2.1.2
Khải niệm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Cùng là hai loại thuế đối với đất đai mang tính chất là thuế tài sản, nhưng do
đối tượng chịu thuế của Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành chỉ bao gồm đất ở và đất
xây dựng công trình, nên khái niệm về thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình
trong Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành được hiểu là thuế đánh vào người được Nhà
nước giao quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích ở, xây dựng công trình. Nói
cách khác, loại thuế này thu vào việc trực tiếp sử dụng hoặc có quyền sử dụng đất ở,
đất xây dựng công trình, không thu vào đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng
thủy sản và làm muối.
Đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, do quy định về đối tượng chịu thuế,
Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp dựa trên cách phân loại về nhóm đất phi nông
nghiệp của Luật đất đai hiện hành, nên khái niệm về thuế đối với việc thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp được hiểu như sau: Thuế sử dụng đất phỉ nông nghiệp là loại
thuế thu vào việc sử dụng đẩt phi nông nghiệp hoặc có quyền sử dụng đất phi nông
nghiệp.
Hay nói cách khác thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế này đánh vào
hành vi sử dụng đất phi nông nghiệp và hành vỉ không sử dụng đất phi nông nghiệp.
Theo đó trong trường họp thứ nhất thì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp áp dụng đối
với hành vi sử dụng đất phi nông nghiệp tức là áp dụng đối với cả đối với ba loại chủ
thể sau: Thứ nhất, chủ thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây
gọi chung là Giấy chứng nhận). Thứ hai, chủ thể đang trực tiếp sử dụng đất thuộc đối

tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Thủ ha, đối với những chủ thể có quyền sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc đối
tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Trong trường họp thứ hai, thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp được áp dụng đối với hành vi không sử dụng đất phi nông
nghiệp, theo đó đối những chủ thể có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp mà chưa sử

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

12

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


Hệ sổ các tầng

NGHIÊN
LUẬT
THUẾ
ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP
Tầng 1 CỨU
Tầng
2
Tầng 3sử DỤNG
Tầng 4

Nhà
1 tầng (nhà trệt)

(lầu trệt)
1

(lầu 1)

(lầu 2)

(lầu 3)

2 tầng (1 lầu)

0,7
0,3
Khái
quát
hình
thuế theo
Pháp
nhà,tích
đấtkhoảnh
trước khi
xác 1.2.2
định sao cho
tổng
cáctình
diện
tích thu
đó tương
đương
vớilệnh
toàn thuế
bộ diện

đất
3 tầng (2 lầu)
0,7
0,2
0,1
ban
đó. về hạng đất, đối với đất thuộc vùng đô thị, hạng đất được xác định căn cứ vào
4 tầng (3 lầu)
0,7 Thuế sử 0,2
0,07nông nghiệp
0,03
hành Luật
dụng đất phi
loại đô thị, loại đường phố, khu phố và vị trí đất. Việc xác định hạng đất ở đây là đế
Để góp phần quản lý nhà nước về đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử
xác định mức thuế đất cao gấp bao nhiêu lần thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất
dụng đất tiết kiệm, phù họp với Luật đất đai hiện hành, động viên sự đóng góp của
trong vùng, đối với đất ven đô thị, ven trục giao thông chính và đất thuộc vùng nông
người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, Pháp lệnh thuế nhà, đất được ủy ban
thôn, không xác định hạng đất để xác định mức thuế mà căn cứ vào mức thuế sử dụng
thường vụ Quốc hội thông qua ngày 31 tháng 7 năm 1992 và được sửa đổi, bổ sung
đất nông nghiệp cao nhất trong vùng. Cụ thế là:
ngày 19 tháng 05 năm 1994 (sau đây gọi chung là Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành).

Sau gàn- Đối
hai mưoi
thực
Pháp
thuế
nhà,thành

đất, phố,
về cơthịbản
với đấtnăm
ở, đất
xâyhiện
dựng
cônglệnh
trình
thuộc
xã, đã
thị đạt
trấn:được các
mục tiêu, yêu cầu đề ra khi ban hành Pháp lệnh, bên cạnh đó chính sách thuế nhà, đất
+ Đô thị loại I:
Từ9 đến 32lần.
hiện hành đã bộc lộ một số hạn chế càn được tiếp tục hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu,
nhiệm +
vụĐô
phát
triểnII:kinh tếTừ8
- xã
của đất nước trong tình hình mới. Cụ thể:
thị loại
đếnhội
30làn.
a/ về những kết quả đạt được
+ Đô thị loại III:
Từ7 đến 26lần.
Thủ nhất, Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành góp phần tăng cường quản lý nhà
+ Đô thị loại IV:

Từ5 đến 19lần.
nước đối
với với
việcđất
sử ở,
dụng
củathuộc
Phápvùng
lệnh ven
thuếđô
nhà,
- Đối
đấtđất.
xâyTheo
dựngquy
côngđịnh
trình
thị,đất
venhiện
đầuhành
mối
thì đối
tượng
chịutrục
thuếgiao
là đất
ở, đất
xây dựng công trình, đối tượng nộp thuế là các tổ
giao
thông

và ven
thông
chính:
chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Trong trường họp
thị loại
2,5 lần.
còn có +
sựĐô
tranh
chấpI:hoặc chưa xác định được
quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân
đang trực
tiếp
đấtIVlàvàđối
+ Đô
thịsử
loạidụng
II, III,
V:tượng 2nộp
lần.thuế đất. Đe thực hiện Pháp lệnh thuế
nhà, đất hiện hành thì tổ chức, cá nhân phải có trách nhiệm kê khai tình hình sử dụng
cácthuế,
đầu kể
mốicảgiao
thông,
cácthay
trụcđổi.
giaoNhư
thông
đất với +cơVen

quan
trường
họp ven
có sự
vậy,chính;
thôngcác
quakhu
việccông
kê

nghiệp,
khuhình
du lịch,
khu thương
nằmcátrong
đấtđất
đô thị:
1,5 lần.
khai tình
sử dụng
đất củamại
cáckhông
tổ chức,
nhânkhu
sửvực
dụng
đã góp
phần tăng

cường quản

nhàđất
nước
sử dụng
- Đốilývới
ở, đối
đấtvới
xâyviệc
dựng
công đất.
trình thuộc vùng nông thôn, đồng bằng,
trung du,Thứ
miền
núi:quy
1 lần.
hai,
định của Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành quy định góp phàn
khuyến -khích
tổ chức,
cá nhân
sử dụng
đấtvới
tiếtnhà
kiệm
phù họp
vớinhiều
pháphộ
luật
đất phân
đai.
về việc

thu thuế
sử dụng
đất đối
ở nhiều
tàng
ở, về
được
Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành quy định căn cứ tính thuế dựa trên thuế sử dụng đất
nông nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất thuế. Diện tích đất tính thuế có phân
biệt vị trí đất ở, đất xây dựng công trình và loại công trình xây dựng trên đất là công
trình do một chủ hay nhiều chủ quản lý, đối với đất thuộc vùng đô thị diện tích đất
tính thuế là toàn bộ diện tích đất của tổ chức, cá nhân quản lý, sử dụng, đối với đất
thuộc vùng nông thôn, diện tích đất tính thuế là toàn bộ diện tích đất thực tế quản lý
sử dụng của tổ chức, cá nhân không thuộc diện nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, đối
với đất xây dựng nhà nhiều tầng hoặc khu tập thể có nhiều tổ chức, cá nhân quản lý,

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

14
13

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

Như vậy, thông qua cách xác định số thuế nhà, đất theo hướng quy định mức
thuế cụ thể đối với từng loại đất ở, đất xây dựng công trình, với mức thuế đối với đất
đô thị cao hom đất nông thôn từ 3 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao
nhất trong vùng như đã nêu ừên, Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành đã góp phần

khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả hom.
Thứ ha, chính sách đối với thuế nhà, đất hiện hành còn góp phần thực hiện
chính sách của Nhà nước đối với các đối tượng cần được ưu đãi. Pháp lệnh thuế nhà,
đất hiện hành có quy định những trường hợp được tạm miễn thuế đất và một số
trường họp được xét miễn, giảm thuế đất, như các trường họp được tạm miễn thuế đất
gồm: Đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính sự nghiệp nhà nước, tổ chức, xã hội,
công trình văn hóa; đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất ở thuộc
vùng cao, vùng sâu, vùng xa, vùng định canh, định cư, vùng kinh tế mới; đất ở của
gia đình thương binh, liệt sĩ thỏa mãn điều kiện luật định; đất xây nhà cho các đối
tượng chính sách xã hội; đất ở của một số đối tượng đặc biệt khác; các chủ thể nộp
thuế gặp khó khăn về kinh tế do ảnh hưởng các yếu tố khách quan, tùy theo mức độ
thiệt hại tài sản mà được xét giảm thuế hoặc miễn thuế.
Thứ tư, Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành động viên sự đóng góp của người sử
dụng đất vào ngân sách nhà nước, góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương
để thực hiện các nhiệm vụ chi của ngân sách địa phương. Thuế nhà, đất có số thu
bình quân khoảng 500 tỷ mỗi năm và tốc độ tăng bình quân hàng năm 13% (số liệu
cụ thể nêu tại Phụ lục 1), đây là nguồn thu ổn định và đã góp phần thực hiện các
nhiệm vụ chi ngân sách địa phương.
b/ về những tồn tại, hạn chế của Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành
Ngoài những kết quả đạt được ừong gần hai mươi năm được áp dụng trên thực
tế, Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành có một số hạn chế cần được tiếp tục hoàn thiện
để đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong tì nh hình
mới. Những hạn chế đó được thế hiện sau đây:
Một là, về đối tượng chịu thuế, về xác định loại đất thuộc phạm vi điều chỉnh,
theo Luật đất đai hiện hành quy định “nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại
đất: đất ở gom đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây
dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gom đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản;

GVHD: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

15

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


15
16

17

Xem thêm Khoản 2 Điều 13 Luật Đất đai hiện hành.
Trường Đại học luật Hà Nội,
trình Luật thuế Việt
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆPGiáo
Nam, NXB Tư pháp, 2005,
tr.273-274.
Bộ Tài chính-Vụ Chính sách tài chính, Thuế tài sản-Kinh nghiệm thể giới và hướng vận dụng tại Việt Nam,
NXB Chính trị quốc gia, 2003, ừ. 160.

đất sản xuất vật liệu xây dựng; đất làm gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng
V.V.. ”15 Tuy nhiên, Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành lại điều chỉnh đối với đất ở và
đất xây dựng công trình. Như vậy đối tượng chịu thuế nhà, đất theo Pháp lệnh thuế
nhà, đất hiện hành không còn phù họp với việc phân loại đất đai theo quy định của
Luật đất đai hiện hành, không phù họp với tình hình kinh tế - xã hội hiện nay và sự
phát triển của thị trường bất động sản. Do đó, cần phải thay đổi đối tượng chịu thuế
đối với thuế nhà, đất là đất ở, đất sản xuất kinh doanh cho phù họp.
Hai là, về căn cứ tính thuế, “để xác định căn cứ tính thuế đối với thuế đất, một
số quốc gia quy định dựa trên diện tích đất tính thuế, giá đất tính thuế và thuế suất.

Trong đó diện tích đất tính thuế gồm toàn bộ diện tích đất thực tế sử dụng vào trồng
trọt, xây dựng nhà ở, công trình, kể cả phần diện tích bỏ hống. Giá đất tính thuế
thường được xác định căn cứ vào giá thị trường và thấp hơn giá thị trường hoặc là giá
do chính quyền địa phương ấn định, dựa vào khung giá đất của nhà nước, ví dụ luật
pháp của Thụy Điển quy định giá đất tính thuế bằng 75% giá thị trường; pháp luật
của Inđônêsia quy định giá đất tính thuế bằng 20% giá thị trường, về thuế suất, phổ
biến các nước quy định thuế suất rất thấp và là thuế suất tỷ lệ, ví dụ Thụy Điển áp
dụng thuế suất 1,4% trên 75% giá thị trường (như vậy thực chất thuế suất bằng 1,05%
trên giá thị trường); Inđônêsia áp dụng thuế suất 0,5% trên 20% giá thị trường (thực
chất thuế suất chỉ bằng 0,1% ừên giá thị trường); Nhật Bản áp dụng thuế suất 0,3%
trên giá trị đất chịu thuế.”16
Song ở Việt Nam nếu theo Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành thì các yếu tố
giúp xác định số thuế đất phải nộp không có sự hiện diện của giá đất tính thuế. Pháp
lệnh thuế nhà, đất hiện hành quy định căn cứ tính thuế dựa hên thuế sử dụng đất nông
nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất thuế. “Thuế đối với đất ở, đất xây dựng
công trĩnh không liên quan đến thuế sử dụng đất nông nghiệp nhưng định mức thuế
lại căn cứ vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp vừa không họp lý, vừa phức tạp.”17
Hạng đất được xây dựng từ năm 1992, qua quá trĩnh đô thị hóa trở nên lạc hậu.
Nhiều vùng nông thôn đã trở thảnh thị trấn nhưng tiêu chuẩn điều chỉnh không được
pháp luật về thuế nhà, đất hiện hành hướng dẫn rõ ràng. Đồng thời hạng đất tính thuế

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

16

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


18

19

Xem thêm Phan Công Trận, Luận văn tốt nghiệp: Thuế sử dụng đất nâng nghiệp, Trường Đại học càn ThơKhoa Luật-Khóa 33 (2007tr.16-21.
NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP2011),
Trang thông tin điện tử Vãn
phòng quốc hội: Thuyết
minh
chi
tiết
về
dự
án
Luật
thuế
nhà,
đẩt,
/>lat/BC-thuvet-minh-k-h-ổ.DOC.
[truy
cập
ngày 30-9-2010].

địa hình; điều kiện khí hậu, thời tiết; điều kiện tưới tiêu.” 18 Căn cứ tính theo hạng đất
chỉ phù họp với việc phân loại để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, không phù họp
với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
về thuế suất được tính bằng kilôgam thóc trên một hécta của từng hạng đất
căn cứ vào mục đích sử dụng, khả năng thu hoa lợi trên đất. Quy định mức thuế cao
nhất bằng 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp, về hình thức dễ gây ấn tượng là thuế
đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình quá cao nhưng thực chất lại là thấp vì lợi
nhuận tạo ra từ đất ở, đất xây dựng công trình có thể hom nhiều làn so với lợi nhuận
từ đất nông nghiệp. Đặc biệt vùng giáp ranh giữa thành thị và nông thôn thường có

các mức thuế chênh lệch rất lớn. Mức thuế đất phi nông nghiệp được áp dụng bằng từ
1 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất trong vùng, nếu tính ra số
tiền phải nộp trên lm2 là rất thấp. “Ví dụ mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất
là 650 kg thóc/1 ha/năm (tương đương với 0,065kg thóc/m2/năm). Với giá thóc tính
thuế khoảng 4.000 đồng/kg thì thuế đất phải nộp đối với lm 2 đất ở vị trí số 1, đường
loại 1, đô thị loại đặc biệt sẽ là 0,065 (kg) X 4.000 (đồng/kg) X 32 (lần) = 8.320
đồng/m2/năm, trong khi giá cao nhất của loại đất này theo khung giá của Chính phủ là
67.500.000 đồng/m2 thì số thuế phải nộp hàng năm chỉ bằng 0,0123% giá đất. Mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp thấp nhất là 0,008kg thóc/m 2/năm, theo đó, thuế đất
phải nộp đối với lm2 đất ở nông thôn sẽ là 0,008 (kg) X 4.000 (đồng/kg) X 1 (lần) =
32 đồng/m2/năm, tương ứng với giá đất thấp nhất theo khung giá của Chính phủ là
2.500 đồng/m2 thì số thuế phải nộp hàng năm bằng 1,28% giá đất”19.
Thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình được tính bằng thóc theo giá thuế
sử dụng đất nông nghiệp vụ cuối năm trước liền kề năm thu thuế đối với đất ở, đất
xây dựng công trình, thiếu tính thuyết phục, gây nhiều thắc mắc cho người nộp thuế.
Trong khi giá đất ở, đất xây dựng công trình tăng lên nhanh chóng, còn giá thóc chỉ
giữ nguyên hoặc xuống thấp, từ đó mức thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình
tính theo giá thóc càng chênh lệch theo hướng nghịch với giá thực tế của đất ở, đất
xây dựng công trình, “vừa gây thất thu cho ngân sách nhà nước, vừa không đảm bảo
yêu cầu động viên công bằng, họp lý giữa những người sử dụng đất vào những mục

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

17

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


20

Bộ Tài chính-Vụ Chính
NXB Chính trị quốc gia,

sách

tài

chính,

Thuế

tài

sản-Kinh

nghiệm

thể

giới

và

hướng

vận dụng tại
2003, te. 161.

NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

đích khác nhau”20. Thêm vào đó, về phương thức thu thuế Pháp lệnh thuế nhà, đất
hiện hành được xác định theo thuế sử dụng đất nông nghiệp mà thuế sử dụng đất
nông nghiệp ghi thu bằng thóc nhưng thu bằng tiền theo giá thóc của ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định cho từng mùa vụ đã dẫn đến
thiếu công bằng trong việc động viên thuế, có trường họp cùng hạng đất có cùng định
suất thuế, nhưng giá thóc giữa các địa phương khác nhau, nên việc quy định giá thóc
thu của các địa phương khác nhau, tạo thêm sự bất bình đắng trong chính sách thu.
Cụ thể miền núi cao hơn miền xuôi vì giá thóc thu thuế ở miền núi, trung du thường
cao hơn ở vùng đồng bằng và miền xuôi, lúc thiên tai mất mùa phải nộp thuế nhiều
hơn lúc mùa vụ bình thường do giá thóc lúc mất mùa cao hơn lúc mùa vụ bình
thường. Giá thóc trên thị trường ở các thời điểm khác nhau cũng gây khó khăn cho
công tác thu thuế và không khuyến khích người dân nộp thuế sớm.
Ngoài ra, chính sách thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình chưa có sự
điều tiết cao đối với những đối tượng có quyền sử dụng diện tích đất lớn. Căn cứ tí nh
thuế không có sự phân biệt giữa việc sử dụng đất trong hạn mức và vượt hạn mức,
không phân biệt giữa người có một nhà hoặc một thửa đất với người có nhiều nhà
hoặc sử dụng nhiều thửa đất và cũng không phân biệt giữa người có đất đưa vào khai
thác sử dụng đúng tiến độ với người có đất nhưng bỏ hoang, không đưa vào khai thác
sử dụng. Để khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và hạn chế đầu cơ về đất
cần quy định mức thuế phân biệt đối với các trường họp trên để đảm bảo công bằng.
Thủ ba, về việc xét miễn, giảm thuế, Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành quy
định miễn thuế đối với gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4; gia đình liệt sĩ được
hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước, nhưng không miễn giảm đối với các đối tượng là
người có công với cách mạng như người hoạt động cách mạng trước ngày 19 tháng 8
năm 1945; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh 1/3,
dẫn đến chưa công bằng trong quá trình thực hiện.
Nhu vậy sau gần hai mươi năm được thực hiện Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện
hành, về cơ bản đã đạt được các mục tiêu, yêu cầu đề ra khi ban hành Pháp lệnh, bên
cạnh đó chính sách thuế nhà, đất hiện hành đã bộc lộ một số hạn chế cần được tiếp
tục hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

18

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy

Việt

Nam,


NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

đầy đủ tác dụng là một công cụ quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước trong việc sử
dụng, khai thác thế mạnh từ đất đai. Những hạn chế, tồn tại trên đây của Pháp lệnh
thuế nhà, đất hiện hành đòi hỏi phải nghiên cứu một hình thức thuế thống nhất đế
đảm bảo tác dụng như một đòn bẫy quản lý kinh tế vĩ mô hom chỉ là tạo một nguồn
thu đơn thuần cho ngân sách nhà nước.
Chính vì vậy, việc hoàn thiện chính sách thuế đối với đất phi nông nghiệp là
một nhu càu cấp thiết, cụ thể như sau:
Thủ nhất, về đối tượng chịu thuế, càn sửa đổi đối tượng chịu thuế là các loại
đất thuộc nhỏm đất phi nông nghiệp cho phù họp với Luật đất đai hiện hành.
Thứ hai, cần thay đổi căn cứ tính thuế theo giá đất và thuế suất cho phù họp
với quy định Luật đất đai hiện hành, đồng bộ với các chính sách thu về đất khác, đảm
bảo công bằng giữa các đối tượng nộp thuế và giữa các vùng khác nhau, áp dụng biểu
thuế lũy tiến đối với đất ở, quy định cụ thể về việc thu thuế đối với những trường họp
có nhiều đất ở để góp phần hạn chế đầu cơ về đất đai.
Thứ ba, về chính sách miễn, giảm thuế cần bổ sung thêm một số đối tượng
chính sách xã hội, đối tượng ưu đãi đầu tư cho phù họp với quy định pháp luật đầu tư

hiện hành, đồng thời bổ sung nguyên tắc miễn, giảm thuế để đảm bảo thực hiện thống
nhất trên toàn quốc.
1.2.3
Sự cần thiết của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nền kinh tế
Việt
Nam
Quán triệt chủ trương, quan điểm chỉ đạo của Đảng về việc tiếp tục xây dựng
và hoàn thiện Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, đối mới chính sách pháp luật
về đất đai. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày ngày 30 tháng 01 năm 2008 của Hội nghị
lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá X về tiếp tục hoàn thiện thể chế
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã yêu cầu là ”Hoàn thiện chính sách
thuế đoi với hoạt động kinh doanh bẩt động sản, đẩt được giao nhưng không đưa vào
sử dụng theo cam kết và các trường hợp sở hữu, sử dụng nhà, đất vư0 quả hạn mức
quy định, ngăn chặn những con sốt giá do đầu cơ bất động sản, đặc biệt là đất đai. ”
Thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW, Quốc hội khoá 12 đã đưa Luật thuế sử dụng đất
phi nông nghiệp vào chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội.

GVHD: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

19

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy


21

Trang

thông

tin

điện

tử

Vãn

phòng

quốc

hội:

Thuyết

minh

chi

tiết

về

dự

án

Luật

thuế

nhà,

đẩt,

NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP
11
ngày 30-9-2010].

lat/BC-thuvet-minh-k-h-6.DOC.

[truy

thống chính sách thuế đồng bộ, có cơ cẩu hợp ỉỷ phù hợp với nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa, gắn với hiện đại hoá công tác quản lý thuế nhằm đảm
bảo chinh sách động viên thu nhập quốc dân, đảm bảo nguồn lực tài chỉnh phục vụ
sự nghiệp công nghiệp hoả, hiện đại hoá đất nước; góp phần thực hiện bình đẳng,
công bằng xã hội và chủ động trong hội nhập kinh tế quốc tế. ”
Sau gần hai mươi năm thực hiện Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành, cơ bản đã
đạt được các mục tiêu, yêu cầu đề ra khi ban hành Pháp lệnh. Bên cạnh đó, chính
sách thuế nhà, đất hiện hành đã bộc lộ một số hạn chế càn được tiếp tục hoàn thiện để
đáp ứng yêu cầu, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ương tình hĩnh
mới, như về đối tượng chịu thuế còn chưa phù hcrp với việc phân loại đất đai theo quy
định của Luật đất đai hiện hành, không phù họp với tình hình kinh tế - xã hội hiện
nay và sự phát triển của thị trường bất động sản. về căn cứ tính thuế còn dựa trên cơ
sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, về chính sách miễn, giảm thuế chưa đảm bảo đủ
tính bao quát, công bằng, họp lý giữa các đối tượng được huởng chính sách miễn,
giảm thuế từ Nhà nước.
“Qua tổng kết đánh giá tình hình thực hiện Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành

cho thấy, Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 bao gồm 29 Điều, trong đó: cần bãi bỏ
17 Điều, bao gồm các điều từ Điều 9 đến Điều 12 và từ Điều 15 đến Điều 27 (về kê
khai, nộp thuế; xử lý vi phạm, khen thưởng; khiếu nại, thời hiệu; tổ chức thực hiện và
điều khoản cuối cùng) nhằm đảm bảo phù hợp với các quy định của Luật quản lý
thuế. Cần phải sửa đổi, bổ sung 10 Điều: bao gồm các điều từ Điều 1 đến Điều 5 (về
đối tượng chịu thuế, người nộp thuế, đối tượng không chịu thuế); từ Điều 6 đến Điều
8 (về căn cứ tính thuế); Điều 13 và Điều 14 (về miễn giảm thuế) để phù họp với thực
tiễn và phù họp với các quy định của Luật Đất đai, Luật Đầu tư và các chính sách thu
khác liên quan đến đất đai hiện hành.”21
Theo quy định tại Điều 84 Hiến pháp năm 1992 và Điều 1 Nghị quyết số
51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội về việc sửa đổi, bổ sung
một số điều của Hiến pháp năm 1992 thì việc sửa đổi hoặc bãi bỏ các thứ thuế thuộc
thẩm quyền của Quốc hội. Như vậy, để xây dựng hệ thống thuế đồng bộ, phù họp với
chủ trương của Đảng, chiến lược cải cách thuế, yêu cầu thực tiễn và các Luật có liên
quan, cần thiết phải ban hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

20

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy

cập


22

Lê

Văn

Tứ,

Thời

báo

kinh

tế

Sài

Gòn:

Thuế

nhà,

đất

là

thuế

gì

vậy?,

NGHIÊN CỨU LUẬT THUẾ sử DỤNG ĐẮT PHI NÔNG NGHIỆP

23

[truy cập ngày 30-9-2010].
Trang thông tin điện tử Tạp chí thuế: Không đánh thuế nhà, đồi tên luật ở phút 89,

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lúc đầu xây dựng dự thảo được đặt tên
là Luật thuế nhà, đất vì đối tượng chịu thuế được xác định bao gồm nhà, đất. “Tuy
nhiên, nhìn lại lịch sử thuế nước ta, điều dễ nhận thấy là thuế đất, thời xưa gọi là thuế
điền, tức là thuế đất nông nghiệp xuất hiện sớm nhất. Điều đáng lưu ý là trong lịch sử
hàng ngàn năm các vưcmg triều phong kiến, không thấy có ghi nhận nào về thuế nhà.
Từ Cách mạng tháng tám năm 1945 tới nay, nước ta cũng chưa bao giờ thu thuế nhà.
Trong cuộc cải cách thuế năm 1951, Nhà nước đã ban hành một loạt thuế mới thay
cho tất cả các thuế cũ, trong đó có thuế nông nghiệp thu vào đất nông nghiệp, không
cỏ thuế nào thu vào nhà. Năm 1992, Pháp lệnh thuế nhà đất được ban hành. Tuy tên
Pháp lệnh như thế, nhưng ngay mở đầu đã quy định: “Tạm thời chưa thu thuế nhà và
chưa quy định về thuế nhà”. Hiện nay thuế nhà, đất chỉ có tên, thực tế vẫn chỉ thu
thuế đất. Đó là lịch sử, ngẫu nhiên hay có những nguyên nhân khách quan ? Tiếc
rằng, cho đến nay, chưa có công trình nghiên cứu nào lý giải hiện tượng này”22.
Đồng thời, “trong báo cáo giải trình tiếp thu, Chủ nhiệm ủy ban Tài chính Ngân sách Phùng Quốc Hiển cho biết quan điểm của ủy ban thường vụ Quốc hội và
đa số Đại biểu quốc hội là chưa nên đưa nhà ở vào diện chịu thuế. “Việc áp dụng thuế
nhà ở tại thời điếm hiện nay chưa có sự đồng thuận cao ”, ông Hiến khắng định. “Mặt
khác, khi nền kinh tế của Việt Nam chưa thực sự on định, đời sống người dân còn
nhiều khỏ khăn, việc áp dụng thuế nhà ở sẽ tác động đến tâm lý và làm tăng thêm
nghĩa vụ tài chinh đổi với một bộ phận rất lớn người dân Cũng theo ủy ban thường
vụ Quốc hội một trong những mục tiêu áp dụng thuế đối với nhà ở là nhằm góp phàn
hạn chế đầu cơ nhà ở, song trên thực tế, giá trị nhà ở gắn liền với giá trị đất và thực
chất, về cơ bản vẫn là đầu cơ đất. Mặt khác, ủy ban thường vụ Quốc hội cho rằng,
việc áp dụng công cụ thuế để điều tiết đối với thị trường nhà, đất là cần thiết nhưng
chỉ có thể góp phần làm hạn chế đầu cơ. Xuất phát từ việc chưa đưa nhà ở vào diện
chịu thuế, đa số ý kiến Đại biểu quốc hội tán thành việc sửa tên luật thành Luật thuế

sử dụng đất phi nông nghiệp để đảm bảo thống nhất giữa tên gọi và nội dung của
luật.”23

khong-danh-thue-nha-doi-ten-luat-o-phut-89.htm. [truy cập ngày 30-92010].

GVIID: TS. Lê Thị Nguyệt Châu

21

SVTII: Lưu Thị Thúy Vy