NHÀ CHO THUÊ Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN

HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH VỀ VẤN ĐỀ

NHÀ CHO THUÊ
Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN
Bộ tài liệu tóm tắt về hướng dẫn chính sách – Tập 1

VÌ TƯƠNG LAI ĐÔ THỊ TỐT ĐẸP HƠN


Bộ tài liệu tóm tắt hướng dẫn về chính sách nhà ở
Hiện nay những thách thức về vấn đề nhà ở tại các nước đang phát triển gia tăng với tốc
độ đáng báo động, vì vậy cần thiết phải có những hành động thực tế để giải quyết vấn đề
cung ứng nhà ở giá rẻ. Để giải quyết thách thức này, các chính phủ và chính quyền đại
phương cần có kiến thức cập nhật về các cách tiếp cận chính sách trên toàn cầu để tìm ra
được các công cụ chính sách hiệu quả. Do đó, mục tiêu của bộ tài liệu tóm tắt Hướng dẫn
chính sách là trình bày một cách dễ hiểu các khái niệm, các cách tiếp cận, các công cụ chính
sách và đưa ra gợi ý để hỗ trợ việc phát triển chính sách nhằm giải quyết những thách thức
nhà ở ngày càng gia tăng. Bộ tài liệu được Ban Chính sách Nhà ở của UN-HABITAT điều phối
và chịu trách nhiệm xuất bản, và đến nay các tập tài liệu sau đã được xuất bản:
Tập 1: Hướng dẫn chính sách về vấn đề Nhà cho thuê ở các quốc gia đang phát triển
Tập 2: Chiến lược chỗ ở theo cơ chế tạo điều kiện: Hướng dẫn thiết kế và thực hiện dành cho các nhà hoạch định
chính sách


HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH VỀ VẤN ĐỀ

NHÀ CHO THUÊ
Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN
Bộ tài liệu tóm tắt về hướng dẫn chính sách– Tập 1

VÌ TƯƠNG LAI ĐÔ THỊ TỐT ĐẸP HƠN

HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH VỀ VẤN ĐỀ NHÀ CHO THUÊ Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN

LỜI CẢM ƠN

Tác giả chính:
Trưởng nhóm:
Cộng tác viên:
Trợ lý chương trình:
Biên tập tiếng Anh:
Thiết kế và trình bày:
Hỗ trợ tài chính:
In ấn:

Alan Gilbert
Claudio Acioly Jr.
Clarissa Augustinus, Remy Sietchiping, Ulrik Westman,
Rasmus Precht, Matthew French, Christophe Lalande và
Claudio Acioly Jr.
Helen Musoke
Matthew French và Roman Rollnik
Gideon Mureithi
Global Land Tool Network (GLTN)
UNON, Bộ phận Dịch vụ Xuất bản, Nairobi, chứng nhận ISO
14001-2004

Khước từ trách nhiệm
Các hình ảnh và các tài liệu trình bày trong cuốn hướng dẫn này không thể hiện
bất cứ quan điểm nào của Ban thư ký Liên Hợp Quốc về tư cách pháp lý của bất kỳ

quốc gia, lãnh thổ, thành phố hay khu vực nào, hay liên quan tới việc phân chia
ranh giới và biên giới.
Quan điểm nêu trong ấn bản này không nhất thiết phản ánh quan điểm của
Chương trình Định cư Con người Liên Hợp Quốc, Liên Hợp Quốc hay của các quốc
gia thành viên.
Có thể trích dẫn mà không cần sự đồng ý trước với điều kiện phải nêu rõ nguồn
trích dẫn.
Số HS:
Số ISBN (bộ):
Số ISBN (tập):

HS/024/11E
978-92-1-132034-3
978-92-1-132327-6

Phiên bản điện tử của tài liệu này có thể tải từ trang web của UN-HABITAT tại địa chỉ
, từ các văn phòng khu vực của chúng tôi hoặc trực tiếp từ:
Chương trình Định cư Con người của Liên Hợp Quốc (UN-HABITAT)
Hòm thư 30030
Nairobi 00100,
KENYA


LỜI MỞ ĐẦU
Tại các thành phố trên thế giới, một tỷ lệ
đáng kể dân cư là người thuê nhà. Vì nhiều
lý do khác nhau mà hàng triệu người ở các
nước phát triển và đang phát triển ở nhà
thuê thay vì sở hữu chỗ ở mà họ đang sinh
sống. Ví dụ như các hộ gia đình thu nhập

thấp hiện không có đủ tiền để mua và sở
hữu nhà, những người mới di cư ra thành
thị muốn ở nhà thuê ở khu trung tâm để có
được sự linh hoạt, những người trẻ tuổi coi
trọng sự cơ động, và có những cá nhân lại
muốn dành tiền cho những mối ưu tiên
khác thay vì sở hữu nhà. Đây chỉ là một số
đặc điểm và động cơ của những người thuê
nhà.
Đối với hàng triệu người, cho thuê nhà là
một nguồn thu nhập đáng kể. Dù là những
người cho thuê thương mại hay xã hội,
thuộc khu vực công, hay là những chủ sử
dụng lao động, thì ở các thành phố thuộc
các quốc gia đang phát triển, đại đa số
người cho thuê nhà là những người cho
thuê nhỏ lẻ, thường là một phần của căn
nhà họ tự xây, để có được một nguồn thu
nhập thường xuyên và ổn định lúc về già.
Nhà ở cho thuê là một nội dung thường bị
bỏ rơi trong các chính sách nhà ở quốc gia.
Các chính sách này thường tập trung duy
nhất vào việc thúc đẩy việc sở hữu nhà. Do
vậy, ít có chính phủ nào coi trọng vấn đề
nhà ở cho thuê và thực hiện các chính sách
phát triển và điều tiết loại hình nhà ở này.
Tuy nhiên, nhà ở cho thuê là một hợp phần
quan trọng của một thị trường nhà ở vận
hành tốt.

Việc thuê và cho thuê nhà không phải là
một giải pháp có thể giải quyết tất cả
những thách thức về nhà ở tại các nước
đang phát triển, nhưng nó thực sự là một
giải pháp quan trọng, thiết yếu và cần phải
được thúc đẩy cùng với (chứ không phải,
không phải cạnh tranh với) việc sở hữu nhà.
Tài liệu hướng dẫn này nêu rõ sự cần thiết
của việc đưa nhà ở cho thuê vào chương
trình nghị sự về nhà ở. Cần phát triển các
chính sách nhằm sử dụng các cơ hội đối với
nhà ở cho thuê góp phần làm cuộc sống đô
thị tốt hơn. Để cải thiện các chính sách nhà
ở mà có sự công nhận và hỗ trợ phát triển
nhà ở cho thuê thì cần phải làm rõ một số
định kiến và quan niệm chưa đúng về nhà
cho thuê. Do vậy, tài liệu hướng dẫn này
góp phần quan trọng trong việc chỉ ra giá
trị của nhà cho thuê và vai trò của nó trong
việc tạo ra một thị trường nhà ở vận hành
tốt để nâng cao điều kiện sống của mọi
thành phần trong xã hội.
Tôi tin rằng tài liệu này sẽ giúp các nhà thực
thi chính sách nhà ở, các nhà hoạch định
chính sách, các nhà nghiên cứu và các nhà
hoạt động về quyền nhà ở đạt được mục
tiêu tạo lập chỗ ở phù hợp cho tất cả mọi
người. Tôi mong muốn bày tỏ sự đánh giá
cao và biết ơn đối với tất cả những người đã
đóng góp cho việc chuẩn bị tài liệu hướng

dẫn này.
Tiến sỹ Joan Clos
Giám đốc điều hành
Chương trình Định cư Con người Liên Hợp
Quốc (UN-HABITAT)


HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH VỀ VẤN ĐỀ NHÀ CHO THUÊ Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN

MỤC LỤC
Lời mở đầu của Giám đốc điều hành UN-HABITAT

iii

1. NHÀ Ở CHO THUÊ – MỘT NỘI DUNG BỊ CHÍNH SÁCH BỎ RƠI
1.1 Nhà ở của hàng trăm triệu người
1.2 Chính phủ bỏ rơi nhà ở cho thuê

1
1
1

2 . ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ Ở CHO THUÊ
2.1 Có nhiều hình thức nhà ở cho thuê
2.2 Bao nhiêu người đi thuê nhà?
2.3 Sự khác nhau trong việc đi thuê nhà trong cùng quốc gia

5
5
5

5

3 . CUNG VÀ CẦU
3.1 Các yếu tố chính: các giới hạn trong lựa chọn nhà ở
3.2 CUNG – Ai là người cho thuê nhà?
3.2.1 Năm kiểu chủ nhà

9

Sự sụt giảm của nhà ở xã hội cho thuê
Sự gia tăng số lượng chủ nhà nhỏ
3.2.4 Ông chủ nhà và Bà chủ nhà
3.3 CẦU – Ai là người thuê nhà?
3.3.1 Lý do thuê nhà
3.3.2 Các đặc điểm chính của người thuê nhà

10
11
12
13
13
14
14
14

4. CÁC VẤN ĐỀ CHÍNH MÀ CÁC NHÀ LẬP CHÍNH SÁCH CẦN CÂN XEM XÉT
4.1 Không phải ai cũng muốn sở hữu nhà
4.2 Thuê nhà không phải là bất bình đẳng
4.3 Mối quan hệ giữa người thuê nhà và chủ nhà
4.4 Cưỡng chế ra khỏi nhà thuê – khi nào đúng và khi nào sai

4.5 Thuê nhà tạo sư cơ động
4.6 Mức giá thuê không quá cao – mức độ nghèo khó cao
4.7 Chất lượng của nhà ở cho thuê
4.8 Tiền thuê nhà của một người là thu nhập của một người khác

19
19
19
20
21
22
23
24
24

5 . HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH
5 . 1 Đưa nhà ở cho thuê vào chương trình nghị sự nhà ở đô thị
5 . 2 Nên ngừng hứa hẹn việc sở hữu toàn dân
5.3 Tránh kiểm soát giá thuê nhà – Việc kiểm soát hiếm khi có hiệu quả
5.4 Trợ cấp cho những người thuê nhà có thu nhập thấp

27
27
27
28
29

Trợ cấp và cung cấp tài chính cho những chủ nhà tư nhân cung cấp nhà ở
cho người thu nhập thấp thuê
5.6 Tạo điều kiện nâng cấp chỗ ở và cải tạo những nhà ở cho thuê hiện tại có

chất lượng thấp

29
31


5.7 Tạo sự ổn định thời gian thuê nhà cho người thuê nhà

32

5.8 Phát triển và thúc đẩy cơ chế đối với văn bản hợp đồng, hòa giải và trọng tài

33

5.9 Thúc đẩy nhà ở cho thuê tại các dự án hỗ trợ của ngân hàng phát triển và tổ
chức cứu trợ

34

6 . KẾT LUẬN

37

7 . TÀI LIỆU THAM KHẢO

39


A POLICY GUIDE TO RENTAL HOUSING IN DEVELOPING COUNTRIES

Nhà cho thuê rất phổ biến ở Caracas, Venezuela.
Ảnh © UN-HABITAT/Claudio Acioly Jr.


CHAPTER

01
NHÀ Ở CHO THUÊ – MỘT KHU VỰC BỊ
CHÍNH SÁCH BỎ RƠI

1.1. Nhà ở của hàng trăm triệu người
Mặc dù chúng ta không chắc chắn về con số
chính xác, nhưng hiện có hàng trăm triệu
người thuê nhà đang sống trong những
thành phố ở Châu Phi, Châu Á, và Châu Mỹ
La-tinh. Người mới di cư đến, sinh viên,
những người vừa thay đổi công việc hay vừa
ly dị, hay sống ly thân có thể đều phụ thuộc,
ít nhất là trong một khoảng thời gian tạm
thời, vào nhà ở cho thuê. Đối với những
người khác, thuê nhà là hình thức tương đối
cố định vì việc sở hữu nhà, dù ở khu vực
chính thức hay không chính thức, cũng vượt
quá khả năng chi trả của họ.
Nhà ở cho thuê cũng là một nguồn thu nhập
chính của nhiều người. Mặc dù chắc chắn có
những người chủ nhà giàu có, tuy nhiên hầu
hết các chủ nhà tư nhân có thu nhập tương
tự như thu nhập của những người thuê nhà
và nhiều người trong số họ thuộc diện người

nghèo. Đại đa số chủ nhà không phải là
những nhân vật phản diện như thường được
mô tả mà là những người bình thường đang
cố gắng đối mặt với những khó khăn trong
cuộc sống. Đối với nhiều người về hưu, tiền
thuê nhà là nguồn thu nhập duy nhất của họ.

1.2. Chính phủ bỏ rơi nhà ở cho thuê
Mặc dù nhiều người ở các nước đang phát
triển sống trong nhà thuê, nhưng rất ít chính
phủ ban hành các chính sách để giúp phát

triển và điều chỉnh hình thức nhà ở này. Điều
này thật đáng ngạc nhiên bởi ít người có thể
phủ nhận rằng một khu vực nhà cho thuê
lành mạnh sẽ là một phần không thể thiếu
trong một hệ thống nhà ở được vận hành tốt.
Ngược lại, trong vài thập niên vừa qua, hầu
hết các chính phủ chủ động thúc đẩy việc sở
hữu nhà ở. Các chính phủ đã khuyến khích
việc sở hữu nhà qua việc kết hợp cải thiện hệ
thống tài chính nhà ở, làm cho việc sở hữu
nhà trở lên dễ dàng hơn, miễn giảm thuế cho
cả chủ nhà và nhà thầu, cung cấp giao thông
và cơ sở hạ tầng tới các khu nhà ở mới, và qua
việc xây dựng một ý thức hệ ưa chuộng việc
sở hữu nhà. Các chính phủ ưa chuộng hình
thức này vì họ tin rằng xây dựng nhà cửa là
một cách hiệu quả trong việc tạo công ăn
việc làm, kích thích nền kinh tế và đảm bảo

sự ổn định chính trị và xã hội. Như vậy các
chính phủ đã thuyết phục hàng triệu người
trở thành những người sở hữu nhà.
Trong khi việc sở hữu nhà được khuyến
khích, khu vực nhà cho thuê lại bị bỏ rơi,
thậm chí bị xem thường. Hầu hết những chủ
nhà khai thác người thuê nhà nghèo và dễ bị
tổn thương, họ sẵn lòng tính giá thuê cao đối
với những nơi ở chật chội và không đạt tiêu
chuẩn. Việc bị đuổi khỏi nhà là phổ biến và
mọi người coi việc thuê nhà là không đảm
bảo sự ổn định cho người thuê. Nhà ở cho
thuê, đặc biệt là ở phân khúc cuối của thị


HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH VỀ VẤN ĐỀ NHÀ CHO THUÊ Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN

trường, thường được xem như chỗ dung
túng tình trạng bất hợp pháp và góp phần
vào việc làm mục ruỗng bên trong thành
phố. Tóm lại, trong khi sở hữu nhà là niềm tự
hào, hạnh phúc và ổn định thì việc thuê nhà
là cung cấp chỗ ở không lành mạnh cho
những người không thành công. Tuy nhiên,
đây là những nhận thức không chính xác cần
được thay đổi.
Thuê nhà tạo ra các vấn đề xã hội nhưng
cũng có thể mang lại những lợi ích.

Những người thuê nhà làm gia tăng mật độ

dân số, làm giảm sự mở rộng đô thị và làm
giảm nhu cầu đối với hạ tầng đắt đỏ ở những
vùng ngoại vi. Cung cấp đủ nhà ở cho thuê
với giá hợp lý cũng làm giảm động cơ lấn
chiếm đất đai hoặc mua đất ở những phân
khu bất hợp pháp của các gia đình nghèo.
Việc thuê nhà nhiều hơn cũng hỗ trợ việc tổ
chức giao thông công cộng vì nhiều người
tập trung vào một khu vực nhỏ và hầu hết
người thuê nhà lựa chọn chỗ ở gần tuyến tàu
hay đường xe buýt.

Khung 1:
Tám quan niệm thông thường không chính xác về nhà ở cho thuê
1. Ở nước giàu, tất cả mọi người đều sở hữu nhà. Ít có mối quan hệ giữa mức độ phát triển kinh tế
của một quốc gia và mức độ sở hữu nhà hay thuê nhà. Thực tế, mức độ sở hữu nhà lại thấp ở nhiều
quốc gia Châu Âu giàu có, như là Thụy Sỹ, nơi mà thị trường nhà cho thuê đã phát triển để đáp
ứng nhu cầu của tất cả các nhóm thu nhập với mong muốn thuê nhà hơn là sở hữu nhà.
2. Tất cả mọi người đều muốn sở hữu nhà. Khắp nơi trên thế giới, tràn ngập các thông điệp rằng
sở hữu nhà là giải pháp an cư hợp lý duy nhất và tốt nhất. Đúng là có những thuận lợi lớn khi sở
hữu ngôi nhà của chính mình, nhưng việc thuê nhà cũng có những lợi ích riêng ví dụ như sự cơ
động, sự linh hoạt và giảm các cam kết tài chính. Nhiều hộ gia đình có điều kiện tuy nhiên họ vẫn
không lựa chọn việc sở hữu nhà.
3. Sở hữu nhà mang đến cho người ta cuộc sống tốt hơn. Việc sở hữu nhà thường được coi là hình
thức an cư vượt trội so với việc thuê nhà. Những người sở hữu nhà là những công dân có trách
nhiệm với những mối quan hệ chặt chẽ hơn với cộng đồng và hàng xóm của họ. Nhưng việc sở
hữu nhà cũng có những vấn đề của nó; chi phí bảo trì do hộ gia đình sở hữu tự chịu, và việc không
thanh toán được khoản tiền vay thế chấp hàng tháng làm cho việc ổn định chỗ ở của họ gặp rủi
ro. Tất nhiên, hầu hết những người sở hữu nhà đã từng là người thuê nhà trước đó và có thể có
những thời điểm trong cuộc sống của họ, việc thuê nhà đã cho họ những gì họ cần.

4. Không ai đầu tư vào nhà ở cho thuê. Đầu tư vào nhà ở cho thuê có thể không còn hấp dẫn đối
với các doanh nghiệp và các chính phủ như trước đây. Tuy nhiên ít có thành phố nào mà số lượng
nhà cho thuê lại không tăng. Nghịch lý này có thể giải thích qua sự phát triển mạnh các chỗ ở cho
thuê nhỏ do nhiều chủ nhà quy mô nhỏ xây dựng.
5. Thuê nhà là bất bình đẳng. Ở thời kỳ mà hầu hết những chủ nhà là người giàu và hầu hết người
thuê nhà là người nghèo thì thị trường nhà ở cho thuê thực sự bất bình đẳng. Tuy nhiên, ngày nay,
các chủ hộ giàu có thường cho người giàu thuê, và những chủ hộ nghèo khó cho người nghèo
thuê. Mối quan hệ giữa người cho thuê- người đi thuê thường là mối quan hệ phụ thuộc và hai
bên đều có lợi. Khoảng cách thật sự ở các thành phố là giữa những người chủ nhà giàu có và
những người nghèo không bao giờ có khả năng chi trả để sở hữu nhà.


CHƯƠNG 1

6. Chính phủ cần ngăn cấm nhà cho thuê chất lượng thấp. Nhiều người thuê nhà ở các thành phố
Châu Phi, Châu Á và Mỹ La-tinh sống trong các căn nhà thuê tồi tàn, chật chội và thiếu dịch vụ, bởi
vì đó là những gì mà họ có thể chi trả. Nếu chính phủ phản ứng bằng cách phá hủy nhà ở này, vấn
đề nhà ở sẽ càng trở nên trầm trọng hơn và kéo theo việc quá tải ở những chỗ khác. Một cách tiếp
cận tốt hơn là tìm cách nâng cao chất lượng nhà ở hiện có và khuyến khích xây dựng nhiều nhà ở
cho thuê hơn.
7. Sự cơ động là không tốt. Người nghèo thường cần chuyển nhà bởi công việc của họ không ổn
định và họ cần đi tới những nơi mà họ có thể kiếm sống. Đối với một số người, sự di động có nghĩa
là tồn tại và sự linh hoạt của nhà ở cho thuê là điều đáng mong muốn.
8. Sở hữu nhà tạo ra sự ổn định chính trị. Ở Mỹ, những người thuê nhà không được phép bỏ phiếu
cho đến những năm 1960, bởi vì những người sở hữu nhà được coi như những “công dân tốt hơn,
những người hàng xóm tốt hơn và thậm trí là những người tốt hơn.” Cách nghĩ này vẫn còn phổ
biến trong số nhiều nhà hoạch định chính sách ngày nay, những người coi người thuê nhà như
những nhân vật mờ nhạt, nghèo khổ, không ổn định và không mong muốn.

Nguồn: UN-HABITAT 2003

Một chỗ ở cho thuê thu nhập thấp ở Brazilia, Brazil
Ảnh © Alan Gilber


A POLICY GUIDE TO RENTAL HOUSING IN DEVELOPING COUNTRIES

Nhà cho thuê đang được xây dựng trên tầng mái ở Lima, Peru
Ảnh © UN-HABITAT/Claudio Acioly Jr.


CHAPTER

02
ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ Ở CHO THUÊ

2.1. Nhà ở cho thuê có nhiều hình thức
Dù việc sở hữu nhà có hay không có lợi ích gì,
hàng trăm triệu người vẫn đi thuê nhà. Hiển
nhiên, hình thức thuê nhà có nhiều dạng;
nhà ở cho thuê có thể là những căn hộ trên
tầng chót tòa nhà hay các căn ổ chuột, và có
nhiều kiểu chủ nhà, sở hữu tư nhân hoặc sở
hữu công, những người cung cấp chỗ ở từ
tuyệt vời cho đến kinh khủng.
Ở phân khúc thấp nhất, nhà ở cho thuê rất đa
dạng. Hình thức có thể là phòng cho thuê rẻ
tiền ở trong các khu căn hộ do chủ sở hữu
quản lý, căn hộ với diện tích khác nhau trong
các tòa nhà xã hội, phòng xây dựng trong các

khu tự phát hoặc phòng trong các tòa nhà cũ
nát. Nó có thể là một phòng trong một
chung cư hoặc một phòng nhỏ xây dựng
phía sau nhà của chủ sở hữu. Nó thậm chí có
thể là một không gian chia sẻ với những
người lạ mặt, và có thể chỉ có quyền lưu trữ
đồ đạc và ngủ ở đó cho một phần của ngày.

2.2. Bao nhiêu người đi thuê nhà?
Ở một số thành phố, phần lớn dân số ở nhà
thuê, ở những thành phố khác số người ở
nhà thuê là thiểu số. Không may là số liệu
thuê nhà thường gây nhầm lẫn bởi ít quốc
gia nào phân biệt chính xác giữa nhà ở cho
thuê và các hình thức không sở hữu khác như

là mượn hoặc ở chung nhà với người khác.
Đôi khi việc thuê nhà và ở chung khó có thể
được phân biệt, đặc biệt ở các quốc gia nơi
mà hình thức gia đình mở rộng là phổ biến.
Họ hàng và con cái đã trưởng thành, đôi khi
cùng với gia đình của họ, sống trong nhà của
gia đình. Việc thanh toán có nhiều hình thức;
đôi khi họ trả tiền thuê nhà, đôi khi họ đóng
góp vào chi phí gia đình và đôi khi họ không
trả gì cả.

2.3. Biến động của việc thuê nhà trong
cùng quốc gia
Số liệu thuê nhà quốc gia là hướng dẫn thiếu

chính xác cho các tình huống ở địa phương
bởi vì có quá nhiều biến động trong các quốc
gia, giữa khu vực nông thôn và thành thị và
giữa thành phố này với thành phố khác. Thuê
nhà thường là việc ở thành phố bởi ở vùng
quê mọi người sở hữu đất đai và có nhà tự
xây, những người này theo các quyền đối với
nhà ở hay có thể tiếp cận nhà ở tạm thời hay
cố định qua người sử dụng lao động. Sở hữu
nhà hoặc có nhà ở miễn phí ở nông thôn ít
khi thấp hơn 80%. Điều này tạo ra sự khác
nhau đáng kể. Một yếu tố tạo ra sự khác nhau
giữa các thành phố là quy mô của thành phố.
Nhìn chung, các thành phố lớn có mức độ
thuê nhà cao hơn các thành phố nhỏ.


HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH VỀ VẤN ĐỀ NHÀ CHO THUÊ Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN

Thuê nhà ở một số quốc gia và tại thành phố lớn nhất của quốc gia này
Tỉ lệ gộp không đạt 100% bởi chính quyền tính toán riêng các hình thức không sở hữu
nhà khác
Quốc gia
Đức
Hà Lan
Mỹ
Anh
Colombia
Brazil
Nam Phi

Chile
Bolivia
Thailand
Mê- xi-co

Sở h ữu( % ) ) Th uê ( % )
40
60
53
47
66
34
69
31
54
31
74
25
77
22
73
20
60
18
87
13
81
11

Th ành p hố Sở h ữu (% )) Th u ê (% )

Berlin
11
89
Rotterdam
26
49
New York
45
55
London
58
41
Bogota
46
43
Sao Paulo
70
20
Johannesburg 55
42
Santiago
73
21
La Paz/El Alto
55
23
Bangkok
54
41
Mexico City

76
16

Nguồn: UN-HABITAT (2003: 9-11) và các số liệu điều tra gần đây của Cô-lôm-bi-a và Mê-hi-cô

Nhà cho thuê đang được xây dựng ở những khu định cư không chính thức ở ngoại vi Lima, Peru
Ảnh © Alan Gilber


CHƯƠNG 2

Điều này đúng ở Trung Quốc, Cô-lôm-bi-a,
In-đô-nê-si-a, Phi-líp-pin và các quốc gia phát
triển như Mỹ và hầu hết các nước Châu Âu
bởi vì các thành phố lớn thường có giá nhà
đất cao hơn. Tuy nhiên, quy mô thành phố
chỉ là một biến trong một phương trình phức
tạp hơn nhiều.

Tỷ lệ người thuê nhà ở bất cứ thành phố nào
cũng phụ thuộc vào bản chất của thị trường
nhà đất địa phương, tỷ lệ người di cư, tỷ lệ
việc làm công và địa hình quyết định lượng
đất có vị trí tốt, giá cả phù hợp cho mục đích
phát triển khu dân cư.

Khung 2:
Biến động trong việc thuê nhà ở cùng quốc gia
Cô-lôm-bi-a: Vào năm 2005, cả nước có 31% dân số thuê nhà, thì số liệu này là 37% ở khu vực
đô thị so với chỉ 12% ở khu vực nông thông (DANE, 2007).

Trung Quốc: Mặc dù khoảng một nửa các hộ gia đình ở đô thị sở hữu nhà ở trong năm 1996 và
46% ở nhà thuê nhưng có 18 thành phố với tỷ lệ sở hữu nhà ít hơn 25% và 12 thành phố với tỷ
lệ hơn 76% (Huang và Clark 2002: 16).
Bra-xin: Ở các thành phố lớn mức độ biến động trong năm 2000 ít hơn nhưng vẫn ở mức đáng
kể, biến động từ mức thấp 11% ở Manaus tới mức cao là 24% ở Federal District (UNCHS, 2003:
18).
Hàn Quốc: Vào năm 2000, 80 % hộ gia đình ở nông thôn sở hữu nhà ở so với tỷ lệ chỉ 50% ở các
hộ gia đình ở thành thị (Park, 2007).


A POLICY GUIDE TO RENTAL HOUSING IN DEVELOPING COUNTRIES

Thuê phòng là hiện tượng phổ biến ở các khu dân cư ở Lima
Ảnh UN-HABITAT


CHAPTER

03
CUNG VÀ CẦU

3.1. Các yếu tố chính : các giới hạn
trong lựa chọn nhà ở

Các hộ gia đình thường buộc phải lựa chọn
trong các giải pháp hạn chế và không thỏa
Một thị trường nhà ở lành mạnh cần phải đáng.
cung cấp các giải pháp nhà ở đa dạng với
mức giá hợp lý. Không may là ở các quốc gia Trên thực tế, các hộ gia đình bị giới hạn trong
đang phát triển, hầu hết thị trường nhà ở lựa chọn nhà ở của mình. Giới hạn chính là

thường có xu hướng theo một hình thức nhà thu nhập của họ nhưng trong một số trường
ở này hơn hình thức nhà ở khác và người hợp đó có thể là sắc tộc, tôn giáo, quy mô gia
đình và quan trọng nhất là cấu trúc của thị
nghèo ít khi có nhiều hơn một lựa chọn.
trường nhà đất địa phương.
Khung 3:

Dễ dàng tiếp cận đất đai có ảnh hưởng tới nhu cầu thuê nhà
Kinh nghiệm của Bogota, Cô-lôm-bi-a cho thấy nhiều gia đình nghèo không chiếm được đất chỉ
còn lựa chọn thuê nhà hay ở chung. Bogota phát triển nhanh chóng trong những năm 1950 và
1960 và cần khu vực đất mới để xây dựng nhà ở cho những người nhập cư ồ ạt. Khác các thành
phố Mỹ La-tinh khác, như Lima (Pê-ru), đất ở vùng ngoại vi thành phố có giá trị bởi vì đất này có
thể sử dụng cho nông nghiệp. Đất cũng thuộc sở hữu của một số ít chủ đất quyền lực và những
người này thực hiện tất cả những điều mà họ có thể để bảo vệ đất khỏi bị xâm lấn. Giải pháp tại
địa phương là thành lập đô thị ‘chui’. Chủ sở hữu đất gần những khu định cư cho người thu nhập
thấp bán một phần đất của họ cho những thương nhân, những người này lại chia ra thành
những mảnh đất nhỏ và bán chúng cho các gia đình nghèo. Các mảnh đất này rẻ bởi vì khu định
cư này chỉ có dịch vụ tối thiểu và việc chia đất như vậy thiếu sự chấp thuận quy hoạch. Người
mua đặc cọc 10% và có thể trả chậm dưới dạng khoản vay trong bốn năm. Mặc dù giải pháp này
cho phép nhiều người nghèo mua được đất, những người thực sự nghèo không có tiền tiết kiệm
để trả tiền đặt cọc. Do đó các hộ gia đình mới phải chọn giải pháp là sống cùng với gia đình họ
hoặc, nếu họ không có gia đình hoặc muốn sống độc lập thì có thể ở nhà thuê. Vì lý do này, một
tỷ lệ lớn hộ gia đình nghèo ở Bogota đã luôn sống trong nhà thuê và ngày nay vẫn còn tiếp tục
như vậy.
Nguồn : Gilbert (1981), Losada và Gomez (1976) và Vemez(1973).


HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH VỀ VẤN ĐỀ NHÀ CHO THUÊ Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN

Các thành phố khác nhau có những lựa chọn

khác nhau và tỷ lệ người thuê nhà theo đó
cũng khác nhau :
Ở một số thành phố (xem Khung 3), có
thể lấn chiếm đất nhưng ở những
thành phố khác thì không. Việc có hay
không có đất mà không phải trả tiền sẽ
quyết định các gia đình, những người
sẽ trở thành người thuê nhà tại một
thành phố này, lại lựa chọn giải pháp
sở hữu không chính thức tại một thành
phố khác.
Hoàn cảnh gia đình cũng quan trọng.
Một số thành phố mở rộng chậm, nhà
ở cũ hơn và hầu hết mọi người có gia
đình ở thành phố. Ở những thành phố
như vậy, sống chung nhà là giải pháp
thực tế. Ở các thành phố phát triển
nhanh chóng khác, nhiều người nhập
cư thiếu sự hỗ trợ của gia đình và
không có lựa chọn sống chung với nhà
họ hàng.

Thậm chí lựa chọn đối với các hộ gia
đình trung lưu cũng bị hạn chế bởi cấu
trúc của thị trường nhà ở và mức độ tài
chính nhà ở. . Nếu nhà ở mới hay cũ đắt
đỏ và hiếm nguồn tài chính thế chấp,
các hộ gia đình mong muốn mua hay
xây nhà sẽ thấy giải pháp này là không
thể.

3.2. CUNG – Ai là người cho thuê nhà ?
Có rất nhiều chủ nhà : một số là người giàu
trong khi đó một số lại là người nghèo ; có
người hoạt động trong khu vực chính thức
nhưng có nhiều người hoạt động trong khu
vực không chính thức hơn; cả nhà nước và
các công ty đều có thể cho thuê bất động
sản. Hiểu được sự đa dạng của nguồn cung là
một yếu tố quan trọng trong việc tìm hiểu
làm thế nào để lập các chính sách và tác
động tới vấn đề nhà ở tốt nhất.

Khung 4:

Cơ cấu thuê nhà ở đôi khi thay đổi nhanh chóng
Các chính phủ có ảnh hưởng lớn tới việc thuê nhà trực tiếp qua chính sách nhà ở và gián tiếp qua
nhiều chương trình xã hội. Điều này thể hiện qua các thay đổi diễn ra trong sáu mươi năm qua ở
các khu vực đô thị, có thể thấy trong các ví dụ sau :
Đô thị ở Trung Quốc : Thay đổi diễn ra đặc biệt nhanh ở những quốc gia đã thay đổi cơ bản toàn
bộ con đường phát triển của họ: Nhà ở tại đô thị ở Trung Quốc có sự phát triển zig zag trong 50
năm qua bởi những thay đổi mạnh mẽ trong lý tưởng và nền kinh tế chính trị. Dấu hiệu thay đổi
xuất phát từ nhà ở cho thuê tư nhân trong những năm đầu của thập niên 50, tới gần như tất cả
là nhà ở công cho thuê sau quá trình Chuyển đổi Xã hội chủ nghĩa (1956-66) và Cách mạng Văn
hóa (1966-76), và đến một sự kết hợp gồm nhà cho ở tư hữu ngày càng gia tăng và nhà ở công
cho thuê ngày càng giảm đi kể từ cuộc cải tổ nhà ở bắt đầu vào năm 1988. ** Sau cách mạng
năm 1949, khu vực nhà ở cho thuê tư nhân gần như bị xóa bỏ và hầu hết cư dân đô thị ở trong
nhà sở hữu công. Số người sở hữu nhà giảm liên tục trong thời kỳ những năm 50 và những năm
70 và một phần lớn khu vực nhà cho thuê tư nhân được chuyển giao cho nhà nước.... Hiện tại,
nhà ở tư hữu là giải pháp nhà ở được ưa thích nhất. Tuy nhiên, vào năm 1999 chính phủ bắt đầu

xây dựng nhà ở cho người rất nghèo. Mặc dù chỉ đáp ứng chưa đến 1% nhu cầu nhà ở tại các
thành phố lớn nhất của Trung Quốc, chương trình này là sự công nhận muộn màng rằng không
phải tất cả các gia đình đều có nhu cầu hay có khả năng sở hữu nhà.

Nguồn : Guowei, 2007 ; Huang và Clark : 9-10, Wang và Murie, 2000 – 39.


CHƯƠNG 3

Thành phố Mê-hi-cô: Đại đô thị đang phát triển nhanh chóng này đã trải qua một sự dịch chuyển
liên tục về sở hữu nhà ở trong 60 năm qua. Vào năm 1950, chỉ 25% dân số sở hữu nhà nhưng vào
năm 1970 tăng lên 43% người dân sở hữu nhà và tới năm 2000, con số này là 73%. Lý do cho sự
dịch chuyển này rất rõ ràng. Đầu tiên, chính sách của chính phủ khuyến khích tầng lớp trung lưu
mua nhà chính thức qua việc cải thiện hệ thống cho vay thế chấp. Thứ hai, chính quyền ở một
số nơi trong thành phố cho phép định cư ở những vùng đất chưa có dịch vụ ở ngoài rìa thành
phố, điều này cho phép hàng triệu người nghèo có một mảnh đất để xây nhà của riêng họ. Mặc
dù việc này khuyến khích sở hữu nhà, số lượng hộ gia đình đi thuê nhà hay ở chung nhà tăng
mạnh từ 484.000 trong năm 1950 đến 3,7 triệu vào năm 2000. Hầu hết nhà ở cho thuê hay nhà
ở chung mới nằm ở vùng ngoại ô.

Nguồn : Coulomb, 1985 ; Gilbert, 1993 ; Ward, 1997.

3.2.1. Năm kiểu người cho thuê nhà
1. Chủ nhà quy mô nhỏ là phổ biến nhất. Đặc
điểm chung là họ hầu hết sử dụng bất cứ
không gian hay nguồn vốn nào mà họ có để
cho mục đích cho thuê, bởi vì họ không có
cách kiếm tiền nào khác. Họ có thể là những
người nghèo hay người có thu nhập trung
bình chính thức hay không chính thức. Điểm

chung của họ là thu nhập từ việc cho thuê
nhà giúp họ thanh toán các khoản trả góp để
mua chính mảnh đất hay nhà của họ, để
thanh tóan chi phí sửa chữa bảo trì hay cải
tạo, hoặc thậm trí là để trả chính tiền thuê
nhà của họ. Thu nhập từ việc cho thuê nhà có
thể đóng vai trò như một khoản đảm bảo khi
công ăn việc làm không ổn định hoặc khi
chuyển từ việc làm công ăn lương sang tự
làm chủ. Đây cũng có thể là phần hỗ trợ hay
thay thế cho lương hưu khi về hưu. Đôi khi
việc thuê nhà diễn ra tình cờ, nhà chủ có
phòng trống vì có sự thay đổi trong cơ cấu
gia đình; một thành viên rời nhà đi; họ hàng
mất, con cái lớn chuyển đi đâu đó. Việc cho
thuê nhà có thể bắt đầu bởi vì người kiếm
tiền chính trong gia đình thay đổi công việc
và không thể đi làm ở chỗ làm mới. Không
thể bán bất động sản do các điều kiện thị
trường, giải pháp duy nhất là cho thuê bất
động sản của họ. Trong tất cả các trường hợp
này, cho thuê đất, nhà hoặc phòng góp phần
vào chiến lược đảm bảo cuộc sống của hộ gia
đình. Việc này giúp đảm bảo duy trì điều kiện

sống, mua lương thực thực phẩm và đem lại
thêm một khoản tiền mặt và tận dụng tài sản
lớn của gia đình: đó là ngôi nhà. Một số người
thấy rằng cho thuê là một giải pháp để có
cuộc sống tốt hơn. Họ đầu tư nhiều nguồn

lực hơn vào việc cho thuê, tăng quy mô bất
động sản của họ và cho thuê nhiều phòng
hơn. Một số người khác thậm chí mua hay
xây dựng thêm bất động sản. Một số ít người
trở thành những người cho thuê với mục
đích thương mại.
2. Người cho thuê với mục đích thương mại
hoạt động trên cơ sở lớn hơn và hoạt động
một cách chuyên nghiệp hơn. Họ thường
cho những hộ gia đình có thu nhập trung
bình hoặc thu nhập cao thuê chứ không phải
cho những nhóm người có thu nhập thấp, sử
dụng hợp đồng cho thuê bằng văn bản và
tuân thủ các tiêu chuẩn xây dựng và tiêu
chuẩn an toàn. Nhiều người sử dụng nhân
viên quản lý. Những người khác hoạt động ở
phân khúc nghèo hơn của thị trường. Họ có
thể xây dựng các dãy nhà cho thuê, nhưng
đôi khi chất lượng nhà rất thấp và chỉ có các
dịch vụ tối thiểu. Một số hoạt động có trách
nhiệm trong khi một số người khác thì
không. Những người cho thuê thương mại
có nhiều hình thức, họ có thể thành lập
những công ty chính thức hay chỉ là những
cá nhân đơn lẻ, những người còn kiếm được
tiền từ những lĩnh vực khác.


HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH VỀ VẤN ĐỀ NHÀ CHO THUÊ Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN

3. Người cho thuê thuộc khu vực công bây
giờ ít phổ biến hơn trước kia nhưng vẫn cung
cấp một số lượng lớn nhà ở tại nhiều thành
phố, đặc biệt ở Trung Quốc, Ấn Độ và một số
nền kinh tế đang trong giai đoạn giao thời.
Những người cho thuê này có thể là các tổ
chức của chính quyền trung ương hoặc
chính quyền địa phương. Một số cung cấp
nhà ở chỉ dành cho nhân viên của họ, một số
khác cho thuê nhà trợ giá cho những người
nghèo đô thị.
4. Người cho thuê xã hội là các tổ chức phi lợi
nhuận cung cấp nhà ở chủ yếu, nhưng
không phải hoàn toàn, cho người nghèo. Các
tổ chức này có thể là các tổ chức nhân đạo và
hiệp hội nhà ở hay các tổ chức giáo dục.
Trong những năm gần đây, các tổ chức nhà ở
tại nhiều nơi ở Tây Âu ngày càng tăng cường
thực hiện nhiệm vụ cung cấp nhà ở giá rẻ
thay cho chính phủ. Ở một số nơi, các trường
phổ thông và trường đại học cung cấp chỗ ở
cho sinh viên của họ.
5. Người cho thuê nhà là chủ sử dụng lao
động cung cấp chỗ ở cho nhân viên của họ
như là một phần hỗ trợ trong việc tuyển
dụng, thường do thị trường nhà ở địa
phương quá đắt đỏ và họ gặp phải các vấn
đề trong việc tuyển dụng nếu không cung
cấp chỗ ở cho nhân viên. Ví dụ, các bệnh viện
cung cấp phòng cho nhân viên y tá, các

trường đại học cung cấp nhà ở cho thuê cho
nhân viên các khoa và quân đội. Một số chính
phủ cung cấp nhà ở cho công chức của họ và
coi đó như là một lợi ích gia tăng đặc biệt bởi
tại đó chỗ ở rất khan hiếm, ví dụ như tại các
thành phố mới thành lập.

Chi phí đầu tư quá cao do vậy ít chính
phủ có khả năng đáp ứng nhu cầu nhà
ở.
Người thụ hưởng thường được lựa
chọn dựa trên các tiêu chí chứ không
phải dựa trên nhu cầu, và thường kết
quả lựa chọn dựa trên sự thân quen,
thiên vị dành cho các thành viên của
đảng phái hay tham nhũng.
Người thuê nhà thường không thanh
toán tiền thuê, do sự thiếu năng lực
trong quản lý, đặc biệt là trong việc thu
tiền thuê nhà.
Tiền thuê nhà quá thấp không đủ để
duy tu hay mở rộng quỹ nhà.
Các cơ quan nhà ở có mức tồn nợ lớn
do việc thu tiền thuê nhà không hiệu
quả và chi phí duy tu cao.
Do vậy, các vấn đề xã hội thường tích lũy tại
những nơi gọi là ‘bất động sản chìm’ và hầu
hết các chính phủ dừng việc xây dựng để cho
thuê. Nhiều chính phủ tìm cách bán những
chỗ ở này cho những người thuê nhà hiện

tại.

3.2.2. Sự suy giảm nhà ở cho thuê thuộc
khu vực công
Nhà ở cho thuê thuộc khu vực công chỉ
thành công về mặt dài hạn ở một số ít các
quốc gia. ** Hầu hết các chính phủ gặp phải
các vấn đề sau :
Nhà cho thuê tại Cô-lôm-bi-a
Ảnh Alan Gilbert


CHƯƠNG 3

Hệ tư tưởng chính trị cũng góp phần trong
việc sụt giảm nhà công. Ở nhiều nền kinh tế
đang chuyển đổi tại Châu Âu và tại Viễn
Đông, nhà công hữu được đem bán và đầu tư
nhằm để bán. Trong quá trình chuyển đổi
chính sách nhà ở và kinh tế tại những nền
kinh tế đang chuyển đổi ở Đông Âu và Trung
Âu, hầu hết các chính phủ trung ương và địa
phương cố gắng bán những nhà ở đã xuống
cấp. Bây giờ kiểu nhà ở như vậy còn tương
đối ít. Trong thập kỷ vừa qua, nhà ở công
mớicho thuê được xây dựng ở rất ít quốc gia
. Trường hợp ngoại lệ đáng chú ý nhất là
Trung Quốc và Bắc Triều Tiên. Ở Bắc Triều
Tiên, một triệu nhà ở cho thuê được quy
hoạch trong giai đoạn 2003-2012. Ở Trung

Quốc, nhà ở hướng đến những đối tượng
nghèo nhất nhưng có định hướng để bán
sau đó.

3.2.3.

Sự gia tăng nhóm người cho
thuê nhà quy mô nhỏ

phát được cải thiện nhiều lên có nhiều người
thuê nhà hơn người sở hữu.

3.2.4.

Người cho thuê là nam giới và
nữ giới

Việc người cho thuê là nam hay nữ phụ thuộc
phần lớn vào các điều kiện ở địa phương. Nơi
mà phụ nữ làm việc nhà và đàn ông đi làm,
người phụ nữ sẽ giao dịch với người thuê
nhà, đặc biệt khi họ cùng sống trong một
khu. Dĩ nhiên, ở một số xã hội, phụ nữ không
được phép giao dịch với người lạ hay liên
quan tới vấn đề tiền nong, nhưng phong tục
như vậy cũng đang dần thay đổi.
Thông thường khi mất đi người chồng, ly dị
hay ly thân, người phụ nữ sẽ trở thành những
bà chủ nhà; nhiều bà góa và những phụ nữ
đã ly dị ở Châu Mỹ La-tinh nhận người thuê

nhà để bổ sung thu nhập của họ. Và phụ nữ
thường sống lâu hơn nam giới, do vậy có
nhiều bà góa hơn ông góa. Vì vậy, ở các
thành phố với số dân đang lão hóa, số lượng
phụ nữ cho thuê nhà có xu hướng tăng lên.
Tuy nhiên, cần phải hiểu phong tục địa
phương. Về mặt này, các quy định về thừa kế
rất quan trọng bởi vì ở các quốc gia như
Ni-gê-ri-a nơi mà chỉ có con trai mới được
thừa kế bất động sản, phụ nữ có thể gặp các
rào cản trong việc trở thành những người
cho thuê nhà.

Mặc dù có sự rút lui của các nhà đầu tư quy
mô lớn và sự gia tăng đầu tư cho việc sở hữu
nhà, hiếm có thành phố nào có sự sụt giảm
tuyệt đối lượng nhà cho thuê. Ở các khu vực
trung tâm, nhiều dân cư giàu có chuyển ra
vùng ngoại ô và chia nhỏ bất động sản của
họ thành những chỗ ở cho thuê. Các thành
phố càng phát triển nhanh, số lượng nhà cho
thuê của những người cho thuê quy mô nhỏ Ở hầu hết các nơi ở Châu Á, chủ nhà thường
càng tăng nhanh.
là đàn ông mặc dù chủ nhà là phụ nữ cũng
không phải là hiếm ở Phi-líp-pin và
Sự mở rộng nhà ở cho thuê diễn ra vượt quá In-đô-nê-si-a. Ở Châu Phi, đàn ông thường
khu vực trung tâm thành phố. Các chỗ ở mới chiếm ưu thế mặc dù phụ nữ nắm giữ vai trò
được hình thành ở những vùng ngoại ô. Khi này ở Botswana và Nam Phi. Ở nhiều thành
các khu ổ chuột dần dần có được các dịch vụ phố Mỹ La-tinh, chủ nhà là phụ nữ là phổ
và dân cư cải tạo nhà của họ, bất động sẳn biến và ở Phi-líp-pin, các bà góa và những

bắt đầu được sử dụng để tạo thu nhập. Trong phụ nữ đã ly dị thường cung cấp chỗ ở cho
khi các khu ổ chuột mới ban đầu chỉ bao gồm thuê.
chủ yếu những người ‘sở hữu’, các khu vực tự


HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH VỀ VẤN ĐỀ NHÀ CHO THUÊ Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN

3.3.

thiết yếu như thực phẩm, giáo dục và
chăm sóc y tế.

CẦU – Ai là người đi thuê nhà ?

3.3.1.

Các lý do đi thuê nhà

Tránh được những cam kết tài chính
lớn: Việc thuê nhà cung cấp chỗ ở cho
những người không muốn thực hiện
những cam kết tài chính dài hạn liên
quan tới việc mua hoặc xây nhà, hoặc
phải đối mặt với những chi phí dài hạn
liên quan tới việc sửa chữa và tu sửa nhà
của chính mình.
Tiền gửi cho thân nhân: Thuê nhà tạm
thời ở thành phố giúp việc gửi tiền về
cho người thân ở quê được nhiều hơn
và nhiều trường hợp là để mua đất hay

dựng nhà ở quê.

Một số người thuê nhà bởi họ chưa thể sở
hữu nhà. Một số không có đủ tiền để sở hữu,
một số khác lại không muốn sở hữu, ít nhất là
tại thời điểm đó. Nhiều người không có lựa
chọn nào khác ngoài việc thuê nhà; những
người khác đi thuê nhà vì một hay nhiều lý
do khác nhau:
Tính cơ động: Thuê nhà cho người ta sự
cơ động và có thể di chuyển khi chỗ làm
việc của họ thay đổi hoặc khi có công
việc tốt hơn ở chỗ khác. Điều này đặc
biệt phù hợp với thanh niên những
người chưa sẵn sàng an cư ở một địa
điểm.
Tính mềm dẻo: Thuê nhà tạo ra sự tự do
đáng kể trong việc quản lý ngân sách
gia đình, chuyển tới nhà ở rẻ hơn khi
khó khăn và tới chỗ ở tốt hơn khi thu
nhập tăng lên. Thu nhập của họ cũng
để ra được nhiều hơn cho các nhu cầu

3.3.2. Đặc điểm chính của người thuê nhà
Giống như người cho thuê nhà, rất khó có
thể khái quát nhiều về người thuê nhà. Tuy
nhiên, họ có một số đặc điểm chung, nhiều
đặc điểm này liên quan tới thu nhập, di cư,
vòng đời, cấu trúc gia đình và giới tính.

Khung 5:
Chủ sở hữu nhà thường giàu có hơn những người không sở hữu nhà
Cơ cấu nhà ở và thu nhập ở Bogota năm 2003
T ổ n g n h à ở Nh ó m t h u n h ậ p
Sở hữu

Thuê

Khác

1,934,828

53.0

39.7

7.3

Thấp nhất

768,791

48.4

43.1

8.5

Dưới trung bình

829,940

51.9

40.5

7.6

Trên trung bình

191,433

65.5

30.6

3.9

Cao

140,930

68.2

29.0

2.8

Tổng số

Nguồn: DANE


CHƯƠNG 3

Nhà ở cho thuê xã hội do Hiệp hội nhà ở Hà Lan xây dựng và quản lý, Amsterdam, Hà Lan
Ảnh © UN-HABITAT/Claudio Acioly Jr.

Các hộ gia đình thu nhập thấp : Chủ
nhà thường giàu có hơn người thuê
nhà. Ví dụ như ở In-đô-nê-si-a, hơn 75%
những hộ đi thuê nhà có thu nhập thấp
hơn thu nhập của hộ gia đình trung
bình. Có thể thấy hiện tượng tương tự
như vậy ở các thành phố như Bogotá,
Cairo, Delhi, Kumasi và Quito, mặc dù
không phải người thuê nhà nào cũng
nghèo hơn chủ nhà (Khung 5).
Người di cư : Những người mới tới
thành phố ban đầu ở cùng người thân
hoặc tìm thuê ở chỗ nào đó. Nhiều
người di cư không bao giờ mua bất
động sản ở thành phố bởi họ không có
ý định sống tại đó. Họ thường mua bất
động sản ở quê họ và tiếp tục đi thuê ở
thành phố. Khi thành viên trong gia
đình chia ra ở cả thành thị và nông
thôn, những người di cư có thể đi thuê
nhà và gửi tiền để dành cho gia đình họ
ở vùng quê.

Chỉ những người di cư có ý định ở lại
thành phố mới mua chỗ ở đặc biệt khi
họ có gia đình.
Thanh niên : Thuê nhà là một đặc điểm
thường thấy trong giai đoạn đầu của
cuộc sống. Những người thuê nhà
thường trẻ hơn chủ nhà và thường là
người độc thân: sinh viên, những người
làm công ăn lương, công nhân nhà
máy, những nhân viên khu vực không
chính thức và các chủ doanh nghiệp
siêu nhỏ, hay các chuyên gia. Các cặp
đôi thuê nhà thường có ít con cái hơn
chủ nhà và việc sinh con thường thúc
đẩy việc chuyển từ đi thuê sang sở hữu
nhà. Ở những nơi mà gia đình mở rộng
còn phổ biến thì hầu hết các gia đình
sống và làm việc tại địa phương, những
người con trưởng thành thường sống
trong nhà của gia đình họ. Ở thành phố
nơi mà thu nhập đang tăng lên, ngày
càng nhiều thanh niên chuyển ra khỏi
nhà của gia đình ngay khi có thể.


HƯỚNG DẪN CHÍNH SÁCH VỀ VẤN ĐỀ NHÀ CHO THUÊ Ở CÁC QUỐC GIA ĐANG PHÁT TRIỂN

Các hộ gia đình có bố hoặc mẹ đơn
thân và những người đã ly dị. Tác động

của việc giảm tỷ lệ sinh, HIV-AIDS và sự
gia tăng tỷ lệ ly thân và ly dị có ảnh
hưởng tới cấu trúc và sự gắn kết gia
đình. Sự đổ vỡ trong hôn nhân cũng trở
lên phổ biến hơn và gần đây những
người ly thân thường chuyển tới ở nhà
thuê.
Nhóm người có những ưu tiên khác.
Một số hộ gia đình không thể mua chỗ
ở lựa chọn giải pháp không sở hữu nhà
và sử dụng thu nhập của họ cho những
mục đích khác. Nhiều người sử dụng
khoản tiết kiệm của họ để khởi sự kinh
doanh hơn là mua nhà (Bảng 6).

Giới tính : Ở những nơi đàn ông chiếm
tỷ lệ lớn trong dòng người di cư thì tỷ lệ
lớn những người thuê nhà sẽ là đàn
ông . Ở những nơi phụ nữ chiếm số
đông, thì ngược lại phần lớn người thuê
nhà là phụ nữ. Ở thành phố mà có các
hộ gia đình nghèo thường phải đi thuê
nhà, các gia đình do phụ nữ làm chủ
chiếm số đông do thu nhập của họ
thấp. Ở những nơi mà phụ nữ bị loại ra
khỏi quyền sở hữu chính thức dựa trên
các quy định về thừa kế hay phong tục,
hoặc bị loại khỏi quyền sở hữu không
chính thức do họ thiếu các kỹ năng cần
thiết trong việc xây dựng tự phát, phụ

nữ trong những trường hợp này trở
thành người thuê nhà.

Khung 6:
Đầu tư vào kinh doanh, thay vì bất động sản
Ở Banda Aceh, trước khi sóng thần xảy ra năm 2005, một phụ nữ In-đô-nê-si-a điều
hành một cơ sở kinh doanh nhỏ bán áo người Hồi giáo. Bà thuê một nhà 2 tầng, mở cửa
hàng ở tầng trệt và sống cùng chồng và con trai ở tầng trên. Tất cả tiền tiết kiệm của bà
được sử dụng để tái đầu tư cho việc kinh doanh thay vì mua bất động sản.

Nguồn : Fitzgerald (2007 :7)


CHƯƠNG 3

Nhà ở xã hội cho thuê là một đặc điểm thường gặp trong lĩnh vực nhà ở tại Hà Lan
Ảnh UN-HABITAT/ Claudio Acioly Jr.