Một số ý kiến về Dự án Luật thuế nhà, đất

Một số ý kiến về Dự án Luật thuế nhà, đất
Thực hiện Chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010, ngày 06/12/2004, Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg về việc phê duyệt
chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010.
Thực hiện Chương trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010, ngày 06/12/2004, Thủ
tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 201/2004/QĐ-TTg về việc phê duyệt chương
trình cải cách hệ thống thuế đến năm 2010. Theo đó, có việc ban hành mới một số sắc thuế
và sửa đổi, bổ sung đồng bộ các sắc thuế hiện hành, đặc biệt, chính sách thuế liên quan
đến tài sản là nhà, đất sẽ được hoàn thiện theo hướng mở rộng đối tượng chịu thuế để bảo
đảm công bằng giữa các tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng tài sản là nhà, đất.
Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 30/01/2008 của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành
Trung ương Đảng khoá X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa cũng yêu cầu:“ Hoàn thiện chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động
sản, đất được giao nhưng không đưa vào sử dụng theo cam kết và các trường hợp sở hữu,
sử dụng nhà, đất vượt quá hạn mức quy định, ngăn chặn những cơn sốt giá do đầu cơ bất
động sản, đặc biệt là đất đai”.
Theo tinh thần đó, Quốc hội khoá 12 đã đưa Luật thuế Nhà, đất vào chương trình xây
dựng pháp luật của Quốc hội. Cho đến nay, Dự thảo (lần 4) Luật thuế Nhà, đất đã được Bộ
Tài chính soạn thảo, xin ý kiến tham gia của các Bộ, ngành, địa phương, các tổ chức xã hội,
và cá nhân... và đang được trình Chính phủ xem xét, cho ý kiến trước khi trình Quốc hội
thảo luận, thông qua vào giữa năm 2010.
Tuy nhiên, để tăng tính thực tế, ổn định và sự đồng thuận xã hội, cũng như bảo đảm
được mục tiêu đặt ra cho Luật thuế Nhà, đất là: 1. Tăng cường quản lý nhà nước đối với
nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn
chế đầu cơ nhà, đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; 2. Khắc
phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành. Nâng cao tính pháp lý của
pháp luật hiện hành về thuế nhà, đất trên cơ sở bổ sung mới và kế thừa các quy định còn
phù hợp; 3. Tiếp cận với thông lệ quốc tế về thuế nhà, đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc
hội nhập quốc tế; 4. Động viên hợp lý sự đóng góp của chủ sở hữu nhà và người sử dụng
đất nhất là những đối tượng sử dụng nhà, đất vượt hạn mức quy định vào ngân sách nhà
nước... thì bản Dự thảo (lần 4) này cần được tiếp tục chỉnh sửa kỹ hơn, cụ thể là:

Thứ nhất, về đối tượng chịu thuế và không chịu thuế: Theo Điều 2 Dự thảo thì đối
tượng chịu thuế là: 1. Nhà ở; 2. Đất ở; 3. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đồng
thời, Điều 3 của Dự thảo quy định đối tượng không thuộc diện chịu thuế là: 1. Đất sử dụng
vào mục đích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh; 2. Đất
do các cơ sở tôn giáo sử dụng không vì mục đích kinh doanh; 3. Đất làm nghĩa trang, nghĩa
địa không vì mục đích kinh doanh; 4. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối không vì mục đích
kinh doanh; 5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp nhà nước, tổ chức xã
hội, công trình văn hoá, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng và an ninh.


Như vậy, rõ ràng đối tượng của Luật thuế Nhà, đất này rất hẹp, chỉ bao gồm đối tượng là
các diện tích đất và nhà dùng để ở và đất kinh doanh phi nông nghiệp, vì vậy, phải chăng
nên điều chỉnh tên của Luật thuế Nhà, đất thành Luật thuế Nhà, đất ở và đất kinh doanh phi
nông nghiệp để có sự phân biệt với các luật khác có liên quan đến quản lý nhà nước đối với
diện tích đất đai dùng cho các mục tiêu sử dụng khác.
Mặt khác, Dự thảo luật cũng chưa có sự định nghĩa rõ thế nào là đất kinh doanh nông
nghiệp và đất kinh doanh phi nông nghiệp, nhà ở thông thường với nhà ở trong các dự án
nhà ở xã hội, nhà tái định cư ở đô thị, điều này sẽ gây nhiều tranh cãi, bỏ sót hoặc thu trùng
trong vận dụng Luật Thuế nhà, đất vào thực tiễn; Vì lẽ, trong thực tế cuộc sống, sẽ ngày
càng khó có việc phân biệt rạch ròi giữa sản xuất kinh doanh nông nghiệp và sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp thuần tuý, nhất là khi có sự kết hợp bốn nhà: Nhà nước, nhà khoa
hoc, nhà doanh nghiệp và nhà nông, nhất là khi có sự phát triển các tổ hợp kinh doanh nông
- công nghiệp, trong đó có sự phối hợp đồng bộ và đan xen giữa các hoạt động nghiên cứu
khoa học, trồng trọt, chăn nuôi và chế biến thành các sản phẩm theo quy mô công nghiệp
hiện đại và khép kín. Thậm chí, không loại trừ sự phát triển của các loại hình kinh doanh du
lịch trong khuôn khổ các dự án kinh doanh nông nghiệp. Hơn nữa, trong tương lai, sẽ ngày
càng phát triển các dự án nhà ở cho công nhân, người lao động các khu công nghiệp và chế
xuất, hoặc các dự án phát triển bất động sản phục vụ các mục tiêu tái định cư xã hội phi lợi
nhuận cần được loại trừ khỏi danh sách đối tượng thu thuế nhà, đất ở.
Ngoài ra, để tránh lạm dụng và tăng tiết kiệm, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, Dự thảo

cũng cần bổ sung các quy định về hạn mức sử dụng mặt bằng đất không thu thuế nhà, đất
cho xây dựng các công trình tôn giáo, trụ sở các cơ quan hành chính nhà nước, sự nghiệp
nhà nước và tổ chức xã hội, dù không vì mục đích kinh doanh...
Thứ hai, về cách tính thuế: Với các quy định tại Điều 6 Dự thảo, việc triển khai Dự thảo
Luật thuế Nhà, đất sẽ bộc lộ một số bất cập trong thực tiễn là:
- Đánh đồng các nhà đã hết thời hạn khấu hao, qua sử dụng nhiều năm với các nhà mới
xây dựng, quy định này có thể tạo thuận lợi và mang lại nhiều lợi ích cho cơ quan thu thuế,
nhưng chắc chắn sẽ gây thiệt thòi cho người dân nghèo. Hơn nữa, để bảo đảm sự đồng
thuận xã hội cao, tránh tình trạng lỏng lẻo, tuỳ tiện của Luật hoặc “biến” quyền lập pháp từ
Quốc hội vào Chính phủ, Luật cần định rõ nguyên tắc tính tỷ lệ phần trăm trên đơn giá 1m2
nhà ở xây dựng mới của nhà ở cùng loại để tính giá tính thuế nhà ở, chứ không nên chuyển
toàn bộ việc quan trọng này cho Chính phủ tự quyết định.
- Việc tính hệ số phân bổ cho các tầng nhà chung cư, nhà nhiều tầng và nhà nhiều hộ ở
để tính giá thuế đất sẽ có hai bất cập: Một mặt, sẽ không khuyến khích xây nhà cao tầng
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất như mục tiêu đặt ra ban đầu cho Luật thuế Nhà, đất;
Mặt khác, sẽ gây bất bình đẳng xã hội vì người ở tầng cao không có đất sao vẫn phải nộp
thuế đất; hoặc người có đất xây nhà càng cao tầng càng phải nộp nhiều thuế đất, trong khi
vẫn phải nộp nhiều thuế nhà hơn người xây ít tầng. Hơn nữa, trong bối cảnh sẽ có nhiều
nhà cao tầng có nhiều tầng ngầm, thậm chí hàng vài tầng ngầm, thì sao Dự thảo không có


quy định thu tiền thuế đất cho các tầng ngầm này. Rõ ràng, nên bỏ việc thu tiền thuế đất cho
các tầng kể cả trên mặt đất, hay ngầm dưới đất, mà chỉ nên thu thuế nhà của các toà nhà
cao tầng.
Thứ ba, về thuế suất, tại Điều 7 Dự thảo quy định thuế suất đối với nhà ở, đất ở và đất
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như sau:
1. Nhà ở: áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần tính theo năm như sau:
Bậc

Giá tính thuế của nhà ở

thuế

Thuế suất
(%)

1

Đến 600 triệu đồng

2

Phần trên 600 triệu đồng

0
0,03

2. Đất ở: áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần tính theo năm như sau:
Bậc
thuế
1
2
3

Diện tích đất chịu thuế (m2)
Diện tích trong hạn mức
Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không
quá 3 lần hạn mức
Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức

Thuế suất (%)
0,03
0,06
0,09

Trong đó: Hạn mức diện tích đất làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở (đối với
trường hợp được giao đất mới) hoặc hạn mức công nhận đất ở (đối với trường hợp đang sử
dụng đất) theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp: áp dụng một mức thuế suất là 0,03%.
Thực tế cho thấy, cần xem lại con số khởi điểm giá tính thuế nhà ở là 600 triệu đồng trên,
vì lẽ không thể lấy đơn giá chính thức 4 triệu đồng x 150m2 để thành con số 600 triệu đồng
đó được, vì tuyệt đại đa số người dân đâu có mua được giá “gốc” như quy định của Luật,
mà đều phải mua nhà theo giá cao hơn, có cộng thêm chênh lệch giá cho các trung gian,
“cò” nhà đất. Hơn nữa, trong bối cảnh lạm phát và nhiều biến động thị trường như hiện nay,
việc cố định con số tuyệt đối giá nhà, trong khi lại “thả nổi” tỷ lệ phần trăm trên đơn giá 1m2
nhà ở xây dựng mới của nhà ở cùng loại để tính giá tính thuế nhà ở trong Điều 6 Khoản 1
Điểm b như trên đã phân tích, là chưa thoả đáng cả về tình và lý. Nói cách khác, hoặc cần
nâng mức khởi điểm giá nhà tính thuế nhà ở lên cao hơn (ít nhất 2 lần, tức 1, 2 tỷ đồng),
hoặc chỉ cần xác định nguyên tắc tính giá khởi điểm này, rồi giao Chính phủ tính toán cụ thể
cho từng giai đoạn cụ thể, sẽ phù hợp hơn cả với thực tế, cả với những quy định khác trong
Dự thảo Luật thuế Nhà, đất.


Ngoài ra, cần nâng mức diện tích đất ở chịu thuế ở bậc 2 lên thành không quá 5 lần thay
vì 3 lần, và ở bậc 3 là vượt quá 5 lần thay vì 3 lần như Dự thảo quy định tại Điều 7 Khoản 2
để phù hợp với thực tế lịch sử, cũng như xu hướng cải thiện điều kiện nhà, đất ở cho người
dân.
Thứ tư, về miễn thuế, những quy định tại Điều 10 và Điều 11 Dự thảo về cơ bản là phù
hợp thực tiễn và chủ trương khuyến khích đầu tư và chính sách xã hội của Nhà nước, tuy

nhiên, cần đặc biệt nhấn mạnh sự loại trừ các dự án kinh doanh sân gôn khỏi danh mục các
dự án xã hội hoá thể thao và văn hoá, nhằm tránh sự lạm dụng và phát triển tràn lan, “lợi bất
cập hại” của các dự án nhiều “cỏ dại” này…
Ngoài ra, cũng cần phân biệt việc miễn và giảm thuế nhà, đất cho các đối tượng chính
sách chỉ có giá trị khi và chỉ khi các đối tượng này còn sống và trực tiếp sử dụng nhà, đất ở
cho nhu cầu sinh tồn của mình, còn khi chúng đã bị chuyển đổi cho các chủ mới thì sẽ
không còn được coi là đối tượng được hưởng miễn, giảm thuế nhà đất nữa.
Cuối cùng, cần xem lại quy định giảm 50% thuế cho Đất sử dụng để sản xuất kinh doanh
của hợp tác xã ở Điều 11 Khoản 5, vì trong xu hướng sẽ xuất hiện nhiều doanh nghiệp trong
các HTX, như vậy sẽ tạo bất bình đẳng giữa các loại hinh doanh nghiệp trong kinh doanh
theo các cam kết hội nhập kinh tế quốc tế. Thậm chí, hơn thế nữa, quy định này dễ gây lạm
dụng bằng cách các doanh nghiệp sẽ lách luật, thành lập nhiều HTX danh nghĩa để mượn
mác HTX nhằm mục đích trốn thuế nhà, đất do họ sở hữu đích thực, tạo ra sự bùng nổ cơn
sốt thành lập các HTX và sự sụt giảm tương ứng nguồn thu thuế nhà, đất cho NSNN các
cấp. /.