Đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đồng Nai

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
1

OBO
OKS
.CO
M

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
-----oOo-----

TRẦN THỊ NGỌC THI

ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
TỈNH ĐỒNG NAI

KI L

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP.Hồ Chí Minh Năm 2008



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
2

OBO

OKS
.CO
M

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
-----oOo-----

TRẦN THỊ NGỌC THI

ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG
TỈNH ĐỒNG NAI

Chuyên ngành : Kinh tế tài chính – Ngân hàng
Mã số
: 60.31.12

KI L

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS NGUYỄN NGỌC HÙNG



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3
CNG HềA X HI CH NGHA VIT NAM
c lp - T do - Hnh Phỳc

TP.H Chớ Minh, ngy 31 thỏng 10 nm 2008

OBO
OKS
.CO
M

KT QU NGHIấN CU TI TT NGHIP
Tờn ti: y mnh hot ng cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh NHCT
tnh ng Nai
Qua nghiờn cu, ti t c nhng kt qu sau:

1. Tớnh cp thit ca ti: ti tp trung nghiờn cu mt lnh vc mi: Cho
vay bt ng sn trờn c s nờu ra nhng nguyờn nhõn cn thit phi y mnh
hot ng cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng thng tnh
ng Nai l do: Chi nhỏnh NHCT ng Nai l mt chi nhỏnh luụn kim soỏt tt
cht lng hot ng cho vay; hot ng cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh cũn
nh l, khụng tp trung; nhu cu vn dựng vo cỏc mc ớch liờn quan n
bt ng sn ti tnh ng Nai ngy cng cao theo tng trng ca nn kinh
t, xó hi ng Nai.
2. Ni dung t c:

- Trờn c s phõn tớch, rỳt kinh nghim t s khng hong th trng cho vay
di chun ti M, ti i sõu phõn tớch, ỏnh giỏ hot ng cho vay bt ng
sn ti Chi nhỏnh NHCT ng Nai trong nhng nm qua cho n nay vi nhng
u im, hn ch, thnh cụng, khú khn Chi nhỏnh nhỡn nhn li hot ng
cho vay bt ng sn so vi tỡnh hỡnh thc t.

KI L

- Qua ú, ti ó a ra mt s gii phỏp lm nn tng nghiờn cu, ỏp dng
cho Chi nhỏnh NHCT ng Nai mnh dn y mnh hot ng cho vay bt
ng sn mt cỏch hiu qu nhm gúp phn phỏt trin th trng bt ng sn
núi riờng, phỏt trin kinh t - xó hi tnh ng Nai núi chung.



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
4

MỤC LỤC
*****
Lời mở đầu

OBO
OKS
.CO
M

Trang….
Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN ..............................1
1.1 Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản ...................1
1.1.1 Tìm hiểu về bất động sản ..................................................................................1
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản ............................................................................1
1.1.1.2 Phân loại bất động sản .............................................................................1
1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá bất động sản..............................................2
1.1.2 Tìm hiểu về thị trường bất động sản .................................................................5
1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản ...........................................................5
1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản ..........................................................6
1.1.2.3 Các quy luật tác động đến thị trường bất động sản ..................................8

1.2 Khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc của cho vay bất động sản: ...................9
1.2.1 Khái niêm cho vay bất động sản .................................................................9
1.2.2 Đặc điểm của cho vay bất động sản..........................................................10
1.2.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản .............................................................10
1.3 Ý nghĩa của cho vay bất động sản đối với nền kinh tế xã hội......................11
1.4 Một số rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản ...................................12

KI L

1.4.1 Yếu tố chủ quan .........................................................................................13
1.4.2 Yếu tố khách quan .....................................................................................14
1.5 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau khủng hoảng tín dụng
dưới chuẩn tại Mỹ. .................................................................................................16
1.6 Tình hình cho vay bất động sản tại một số NHTM Việt Nam......................18
1.7 Quy định, quy trình trong hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh
NHCT Đồng Nai .....................................................................................................21
Kết luận chương 1 ..................................................................................................25



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
5

Chương 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH ĐỔNG NAI ................26
2.1 Kết quả hoạt động cho vay bất động sản tại một số NHTM ở Đồng Nai ...26

OBO
OKS
.CO

M

2.1.1 Kết quả hoạt động của ngành Ngân hàng Đồng Nai .....................................26
2.1.2 Kết quả cho vay bất động sản tại một số NHTM ở Đồng Nai ......................29
2.2 Thực trạng hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT tỉnh
Đồng Nai ..................................................................................................................33
2.2.1 Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai hình thành và phát triển..........................33
2.2.2. Tổ chức bộ máy quản lý của Chi nhánh NHCT Đồng Nai.........................36
2.2.3 Kết quả hoạt động của Chi nhánh NHCT Đồng Nai ..................................37
2.2.4 Kết quả hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đồng Nai.44
2.2.5 Đánh giá hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đồng Nai47
2.2.5.1 Nguồn vốn cho vay .............................................................................47
2.2.5.2 Mục đích cho vay ................................................................................48
2.2.5.3 Thẩm định cho vay..............................................................................48
2.2.5.4 Chất lượng cho vay .............................................................................49
2.3 Đánh giá chung về những thuận lợi, khó khăn, ưu điểm và hạn chế trong
hoạt động cho vay bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đồng
Nai ............................................................................................................................50
2.3.1 Thuận lợi..........................................................................................................50
2.3.2 Khó khăn ........................................................................................................52

KI L

2.3.3 Ưu điểm ..........................................................................................................55
2.3.4 Hạn chế ...........................................................................................................56
Kết luận chương 2 ..................................................................................................57
Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM ĐẨY MẠNH HOẠT
ĐỘNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH NHCT
ĐỒNG NAI..........................................................................................58
3.1 Định hướng phát triển của Chi nhánh NHCT Đồng Nai..............................58

3.1.1 Mục tiêu phát triển...........................................................................................58



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
6

3.1.2 Định hướng phát triển của Chi nhánh NHCT Đồng Nai.................................58
3.2 Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản
tại Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai .....................................................................60

OBO
OKS
.CO
M

3.2.1 Giải pháp đối với Chi nhánh NHCT tỉnh Đồng Nai

3.2.1.1 Giải pháp cụ thể..........................................................................................60
3.2.1.1.1 Thành lập ngay tổ cho vay và theo dõi tình hình cho vay thu nợ bất động
sản riêng biệt.........................................................................................................60
3.2.1.1.2 Tăng cường hoạt động huy động vốn ....................................................61
3.2.1.1.3 Theo dõi chặt chẽ các yếu tố liên quan đến tài sản đảm bảo là bất động
sản .........................................................................................................................62
3.2.1.1.4 Xây dựng chính sách phòng ngừa và quản lý rủi ro ..............................63
3.2.1.1.5 Thiết lập mối quan hệ gần gũi, gắn bó với các Chủ đầu tư, Sở, Ban
ngành trên địa bàn ................................................................................................63
3.2.1.1.6 Ấn định lãi suất cho vay bất động sản cần tính đến sự ảnh hưởng của
yếu tố lạm phát......................................................................................................64
3.2.1.1.7 Tuyệt đối tuân thủ các quy định, quy chế trong hoạt động cho vay nói

chung và cho vay bất động sản nói riêng..............................................................64
3.2.1.2 Giải pháp chung..........................................................................................65
3.2.1.2.1 Triển khai hoạt động tín dụng trong quá trình phát triển mạng lưới .....65
3.2.1.2.2 Tăng cường công tác kiểm tra ...............................................................65
3.2.1.2.3 Đào tạo cán bộ .......................................................................................65

KI L

3.2.1. 2.4 Nắm bắt nhu cầu khách hàng................................................................66
3.2.1.3 Chú trọng một số công tác khác................................................................66
3.2.2 Giải pháp đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản .........................67
3.2.3 Một số kiến nghị đối với NHCT Việt Nam..................................................67
3.2.3.1 Xây dựng lộ trình cho vay bất động sản mang tính chất dài hạn .............67
3.2.3.2 Sớm thành lập công ty địa ốc....................................................................68
3.2.3.3 Đưa ra nhiều sản phẩm, loại hình nhằm đẩy mạnh hoạt động huy động
vốn trung dài hạn ..................................................................................................68



THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN
7

3.2.3.4 Tranh thủ các nguồn vốn viện trợ, vốn vay của các tổ chức quốc tế........69
3.2.3.5 Chú trọng một số công tác khác ...............................................................69
3.2.4 Một số kiến nghị khác: .................................................................................71

OBO
OKS
.CO
M

3.2.4.1 Đối với Chính phủ ..................................................................................71
3.2.4.2 Đối với các cơ quan Nhà nước tỉnh Đồng Nai........................................71
Kết luận chương 3 ..................................................................................................73
Kết luận ...................................................................................................................74
Phụ lục

KI L

Tài liệu tham khảo..................................................................................................75



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
8

MỞ ĐẦU

OBO
OKS
.CO
M

1. Lý do lựa chọn đề tài:
Với vị thế là một trong những vùng kinh tế trọng điểm của cả nước, Đồng Nai
đang là đích nhắm cho nhiều mục đích đầu tư như: mở rộng nhiều tuyến đường lớn,
xây dựng sân bay quốc tế, quy hoạch thêm nhiều khu cơng nghiệp, cụm cơng
nghiệp, phát triển huyện Nhơn Trạch thành đơ thị loại 2,….Theo đó, nhu cầu về nhà
cho cơng nhân trong các khu cơng nghiệp; văn phòng tổ chức hội nghị, nhà nghỉ,
khách sạn phục vụ cho nhà doanh nghiệp nước ngồi sống và làm việc tại Đồng

Nai; văn phòng cho th,…sẽ phát triển cao theo đà tăng trưởng của nền kinh tế - xã
hội Đồng Nai. Hơn thế, Đồng Nai đang trong giai đoạn đẩy nhanh tốc độ đơ thị hố
cao để phục vụ cho q trình phát triển kinh tế xã hội với vai trò khơng nhỏ của thị
trường bất động sản. Ngồi việc đảm bảo phúc lợi xã hội cho người dân, thị trường
bất động sản còn là đối tượng phục vụ của thị trường vốn, thị trường xây dựng. Tuy
nhiên, hoạt động đầu tư vào thị trường này trên địa bàn còn hời hợt và nhỏ lẻ, chủ
yếu được đầu tư bởi các doanh nghiệp chủ lực của nhà nước nhưng chưa nhiều. Một
trong những ngun nhân bức thiết nhất là u cầu về vốn q lớn cho lĩnh vực đầu
tư này. Do vậy, song song với việc kêu gọi, thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất
động sản Đồng Nai thì sự hỗ trợ từ nguồn vốn tín dụng Ngân hàng sẽ góp phần tích
cực đến hoạt động đầu tư bất động sản sơi nỗi hơn.

Là một Ngân hàng thương mại với hoạt động cơ bản là huy động vốn và cho

KI L

vay, Chi nhánh Ngân hàng Cơng Thương đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi về vốn
giúp các thành phần kinh tế Đồng Nai phát triển trong nhiều năm qua. Và trên tinh
thần ln bám sát chủ trương phát triển của tỉnh, định hướng hoạt động của Ngân
hàng Cơng Thương Việt Nam, Chi nhánh NHCT Đồng Nai đã có những bước đi
đúng đắn. Biểu hiện cụ thể, Chi nhánh đã triển khai việc tài trợ mua nhà theo dự án
trong 3 năm gần đây bên cạnh các hình thức tài trợ vốn sửa chữa nhà, mua đất xây
nhà, xây văn phòng, nhà xưởng,…, góp phần giúp người dân trên địa bàn có sự ổn



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
9

nh v nh , giỳp cỏc doanh nghip cú iu kin m rng quy mụ sn xut. Tuy

nhiờn, hot ng ti tr ny cũn phõn tỏn v cha c y mnh trong khi nhu cu
vn phỏt trin th trng bt ng sn phc v cho quỏ trỡnh phỏt trin nn kinh

OBO
OKS
.CO
M

t - xó hi ng Nai cng nh thc hin theo ch trng y nhanh tc ụ th
húa ti ng Nai cũn khỏ nhiu.

Mt khỏc, xut phỏt t tớnh bin ng tht thng ca th trng bt ng sn
cng nh nhng ri ro tim n ca th trng ny s nh hng n cht lng hot
ng cp tớn dng ca Ngõn hng núi riờng v s phỏt trin ca c nn kinh t xó
hi núi chung m Nh nc s cú nhng chớnh sỏch iu tit khỏc nhau. c bit,
trong iu kin nn kinh t Vit Nam hin nay cú t l lm phỏt khỏ cao v nh
hng tõm lý t s sp ca hot ng tớn dng ca M cng xut phỏt t vic tp
trung cho vay bt ng sn m vic y mnh hay sit cht hot ng tớn dng bt
ng sn trong tỡnh hỡnh nn kinh t Vit Nam hin nay nhỡn chung ang l vn
ỏng quan tõm. Xut phỏt t õy, tỏc gi ó la chn ti y mnh hot ng
cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng Thng ng Nai lm
lun vn bo v nhn hc v thc s kinh t.

2. Mc tiờu nghiờn cu:

Mc tiờu nghiờn cu ca ti l ỏnh giỏ hot ng cho vay bt ng sn ti
Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng thng tnh ng Nai v trờn c s ny rỳt ra nhng
mt thnh cụng, tn ti cn hon thin, t ú xut nhng kin ngh nhm y
mnh hot ng cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng thng ng

KI L

Nai trong thi gian ti.

3. Phm vi nghiờn cu:

Do thi gian v iu kin tip cn vi tỡnh hỡnh cho vay bt ng sn trờn a
bn tnh ng Nai cng nh khuụn kh cho phộp ca lun vn nờn phm vi nghiờn
cu ca ti ch tp trung phn ỏnh tỡnh hỡnh cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh
NHCT ng Nai.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
10

4. Phng phỏp nghiờn cu:
Trờn c s vn dng nhng lý thuyt c hc ti trng v cho vay, v mt s

OBO
OKS
.CO
M

nhng kin thc khỏc, trờn c s thu thp thụng tin t thc t, tng hp t cỏc ti
liu tham kho nh: bỏo chớ, internet, truyn hỡnh, c bit l cỏc s liu thit thc
t Chi nhỏnh NHCT ng Nai, ngi vit ó dựng phng phỏp so sỏnh, i chiu
ỏnh giỏ hot ng cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh.

5. Kt cu ca Lun vn:

Ngoi phn m u, kt lun v ti liu tham kho, lun vn c kt cu thnh
3 chng nh sau:

Chng 1: Tng quan v cho vay bt ng sn

Chng 2: Thc trng hot ng cho vay bt ng sn ti Chi nhỏnh Ngõn hng
Cụng thng tnh ng Nai.

Chng 3: Mt s gii phỏp ch yu nhm y mnh hot ng cho vay bt ng

KI L

sn ti Chi nhỏnh Ngõn hng Cụng thng tnh ng Nai.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
1

Chng 1

TNG QUAN V CHO VAY BT NG SN

OBO
OKS
.CO
M

1.1 Nhng vn c bn v bt ng sn, th trng bt ng sn.

1.1.1 Tỡm hiu v bt ng sn:

1.1.1.1 Khỏi nim v bt ng sn:

Cú nhiu quan nim khỏc nhau v bt ng sn. Hu ht cỏc nc u coi
BS l t ai v nhng ti sn cú liờn quan n t ai, khụng tỏch ri vi t ai,
c xỏc nh bi v trớ a lý ca t. ng thi, mi nc li cú quan nim khỏc
nhau v nhng ti sn gn lin vi t ai c coi l BS.
Theo B lut Dõn s nm 2005 ca Vit Nam, ti iu 174 cú quy nh:
BS l cỏc ti sn bao gm: t ai; Nh, cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t
ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy dng ú; Cỏc ti sn khỏc
gn lin vi t ai; Cỏc ti sn khỏc do phỏp lut quy nh.
Nhỡn chung, khỏi nim BS rt rng, a dng v cỏc quy nh v BS trong
phỏp lut ca Vit Nam l khỏi nim m m cho n nay cha cú cỏc quy nh c
th danh mc cỏc ti sn ny.

1.1.1.2 Phõn loi bt ng sn:

Bt ng sn cú th phõn thnh ba loi: BS cú u t xõy dng, BS
khụng u t xõy dng v BS sn c bit.

Bt ng sn cú u t xõy dng gm: BS nh , BS nh xng v cụng

KI L

trỡnh thng mi- dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xó hi), BS l
tr s lm vic v.v.. Trong BS cú u t xõy dng thỡ nhúm BS nh t (bao
gm t ai v cỏc ti sn gn lin vi t ai) l nhúm BS c bn, chim t trng
rt ln, tớnh cht phc tp rt cao v chu nh hng ca nhiu yu t ch quan v
khỏch quan. Nhúm ny cú tỏc ng rt ln n quỏ trỡnh cụng nghip hoỏ, hin i

hoỏ t nc cng nh phỏt trin ụ th bn vng. Nhng quan trng hn l nhúm
BS ny chim tuyt i a s cỏc giao dch trờn th trng BS nc ta cng
nh cỏc nc trờn th gii.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2

Bt ng sn khụng u t xõy dng: BS thuc loi ny ch yu l t
nụng nghip (di dng t liu sn xut) bao gm cỏc loi t nụng nghip, t

OBO
OKS
.CO
M

rng, t nuụi trng thu sn, t lm mui, t him, t cha s dng v.v..
Bt ng sn c bit: l nhng BS nh cỏc cụng trỡnh bo tn quc gia,
di sn vn hoỏ vt th, nh th h, ỡnh chựa, miu mo, ngha trang v.v.. c im
ca loi BS ny l kh nng tham gia th trng rt thp.

Vic phõn chia BS theo 3 loi trờn õy l rt cn thit bo m cho vic
xõy dng c ch chớnh sỏch v phỏt trin v qun lý th trng bt ng sn phự
hp vi iu kin kinh t-xó hi ca nc ta.

1.1.1.3 Cỏc nhõn t tỏc ng n giỏ bt ng sn:

Cng nh cỏc hng hoỏ thụng thng khỏc, giỏ c BS c hỡnh thnh trờn
c s quan h cung-cu v BS trờn th trng. Do vy, khi cu ln hn cung, giỏ

BS thng b y cao lờn; ngc li, khi cu thp hn cung, giỏ BS cú xu hng
gim xung. Tuy nhiờn, giỏ c cũn ph thuc vo nhiu yu t khỏc nh nhng yu
t xut phỏt t nhng khuyt tt ca th trng nh c quyn, u c, cnh
tranh khụng lnh mnh... cú nhng yu t xut phỏt t s can thip ca Nh nc
nh u t ca Nh nc vo vic nõng cp c s h tng khu dõn c (ng giao
thụng, cp v thoỏt nc, cp in...), tng hoc min gim thu cho cỏc doanh
nghip kinh doanh a c, ỏp dng vic bỏn u giỏ ti sn BS thuc s hu Nh
nc, chớnh sỏch nh cho ngi cú thu nhp thp...; cú nhng yu t bt ngun t
tõm lý, thúi quen ca ngi dõn nh khụng mun bỏn nh t do cha ụng li,
l...

KI L

hoc khụng thớch nh chung c, hoc ham mun cú nh nm trờn quc l, tnh
Tuy nhiờn, BS cng c xem l mt loi hng hoỏ c mua bỏn, chuyn
nhng, cho thuờ,...nờn khi nh giỏ bt ng sn cũn chu s tỏc ng ca nhiu
yu t c th nh sau:

- Nhúm cỏc yu t t nhiờn:
+ V trớ ca BS: kh nng sinh li do yu t v trớ BS mang li cng cao
thỡ giỏ tr ca BS cng ln. Nhng BS nm ti trung tõm ụ th hay mt vựng



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3

no ú s cú giỏ tr ln hn nhng bt ng sn nh t cựng loi nm cỏc vựng
ven trung tõm. Nhng BS nm ti cỏc ngó 4 hay ngó 3, trờn cỏc trc l giao thụng
quan trng li cú giỏ tr cao hn nhng BS nm v trớ khỏc. Vic xem xột ỏnh

t.

OBO
OKS
.CO
M

giỏ u th v v trớ BS l cc k quan trng, c bit l i vi vic xỏc nh giỏ
+ Kớch thc, hỡnh th, din tớch tha t hoc lụ t: mt kớch thc v din
tớch tha t ti u khi nú tho món mt loi nhu cu c th ca a s dõn c trong
vựng. Vớ d: ti H Ni, vi nhu cu , thỡ loi kớch thc v din tớch ti u khi
mt tin tha t t 4m-5m v chiu sõu tha t l t 10m-15m.
+ a hỡnh BS to lc: a hỡnh ni BS to lc cao hay thp so vi cỏc
BS khỏc trong vựng lõn cn cú tỏc ng n giỏ tr BS. nhng khu vc thp,
thng hay b ngp nc vo mựa ma hay b hin tng triu cng thỡ giỏ ca
BS s thp, ngc li giỏ ca nú s cao hn.

+ Hỡnh thc (kin trỳc) bờn ngoi ca BS (i vi BS l nh hoc l cỏc
cụng trỡnh xõy dng khỏc): nu 2 BS cú giỏ xõy dng nh nhau, BS no cú kin
trỳc phự hp vi th hiu thỡ giỏ tr ca nú s cao hn v ngc li.
+ c im trờn mt t v di lũng t ( dy ca lp b mt, tớnh cht
th nhng, tớnh cht vt lý). Mc nh hng ca cỏc yu t trờn n giỏ tr
ca BS tu thuc vo mc ớch s dng t. Vớ d: mu m ca t cú th rt
quan trng i vi giỏ tr t khi s dng vo mc ớch nụng nghip, nhng li
khụng quan trng khi s dng t cho xõy dng.

KI L

+ Tỡnh trng mụi trng: mụi trng trong lnh hay b ụ nhim nng, yờn
tnh hay n o u nh hng trc tip n giỏ tr BS.

+ Cỏc tin li v nguy c ri ro ca t nhiờn: nhng BS nm nhng vựng
thng hay b cỏc s c ca thiờn tai (bóo, lt, ng t, khớ hu khc nghit) lm
cho giỏ tr BS b sỳt gim v ngc li.
- Nhúm cỏc yu t kinh t:



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
4

+ Kh nng mang li thu nhp t BS: mc thu nhp hng nm t BS
mang li s cú nh hng quan trng n giỏ tr ca BS ú. Khi kh nng to ra
thu nhp t BS cng cao thỡ giỏ chuyn nhng ca nú cng cao v ngc li.

OBO
OKS
.CO
M

+ Nhng tin nghi gn lin vi BS: nh h thng in, nc, v sinh, iu
ho nhit , thụng tin liờn lc. H thng tin nghi cng y v cht lng cng
tt thỡ cng lm cho giỏ tr BS cng gia tng.

- Tỡnh trng phỏp lý ca BS: cỏc giy t chng th phỏp lý v quyn s dng t,
s hu nh, giy phộp xõy dng v.v.. hin cú.

- Cỏc quy nh v xõy dng v kin trỳc gn vi BS, cỏc hn ch v quyn s dng
t, s hu nh v cụng trỡnh xõy dng khỏc gn vi BS: tỡnh trng cho thuờ, th
chp BS, tỡnh trng tranh chp quyn s dng t, s hu nh, s hn ch quyn
s hu chung (vớ d nh xõy dng cỏc khu vc l ng bng lờn xung ca mỏy

bay khụng c cao quỏ 3 tng).

- Cỏc yu t chớnh tr phỏp lý: s thay i v ng li chớnh sỏch ca Nh nc v
chớnh quyn a phng cú th cú nhng tỏc ng n hot ng ca th trng
BS núi chung v s u t vo lnh vc BS núi riờng. C th l:
+ Cỏc chớnh sỏch cú tỏc ng giỏn tip nh: s khuyn khớch u t bờn
ngoi vo a phng cú th lm tng nhu cu v BS qua ú cú th lm cho giỏ
BS gia tng.

+ Cỏc chớnh sỏch tỏc ng trc tip nh: Chớnh sỏch cho phộp Vit kiu mua
BS ti Vit Nam, chớnh sỏch cho phộp nhng ngi khụng cú h khu thnh ph

KI L

c mua nh ti thnh ph, chớnh sỏch ti chớnh ỏp dng i vi nhng ngi
c nh nc giao t, cho thuờ t, chớnh sỏch tớn dng i vi hot ng u
t vo lnh vc BS, cỏc chớnh sỏch thu ca Nh nc i vi BS.
- Cỏc yu t thuc v kinh t v mụ: ú l cỏc yu t kinh t liờn quan nh:
+ Tỡnh hỡnh cung-cu BS trong khu vc
+ c im ca nhng ngi tham gia th trng BS trong khu vc
+ Cỏc iu kin ca th trng BS trong khu vc



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
5

+ Hin trng vựng lõn cn (c s h tng nh ng, h thng cp thoỏt nc, cp
in, thụng tin liờn lc)
+ Mc tng trng GDP hng nm ca vựng

OBO
OKS
.CO
M

+ Thu nhp bỡnh quõn hng nm ca ngi dõn trong vựng (thuc nhúm cao, trung
bỡnh hay thp) so vi cỏc vựng khỏc

+ Kh nng ỏp ng nhu cu tớn dng ca h thng tớn dng trong vựng;
+ Mc giỏ bỡnh quõn cỏc loi t trong vựng
+ T l thu v mc thu sut
+ Mc lm phỏt chung

+ Tỡnh hỡnh th trng lao ng, th trng chng khoỏn, th trng tớn dng trong
vựng.

- Cỏc yu t xó hi: Cỏc yu t xó hi cng tỏc ng ln n giỏ tr BS. Mt khu
vc m mt dõn s t nhiờn tng cao do tc tng ca dõn s c hc thỡ giỏ tr
BS ni ú s tng lờn do cõn bng cung-cu b phỏ v. Mt khỏc cỏc yu t khỏc
trong vựng nh: cht lng dch v y t, giỏo dc, trỡnh dõn trớ, vn an ninh,
tp quỏn ngi dõn trong vựng cng cú nh hng n giỏ tr ca BS. Tỡnh trng
nhng ngi sng trong BS, tỡnh trng sc kho, ngh nghip v tỡnh trng vic
lm, cỏc mi quan h tỡnh cm gia ỡnh, xó hi ca nhng ngi ang chung sng.
Nhỡn chung, vic xỏc nh cỏc yu t tỏc ng n vic nh giỏ BS l quan
trng vỡ nú giỳp vic nh ỳng giỏ tr thc ca BS m bo cho vic th chp,
mua bỏn BS chớnh xỏc hn, minh bch hn trỏnh nhng bin ng khú lng do

KI L

giỏ o ca BS gõy nờn.

1.1.2 Tỡm hiu v th trng bt ng sn:
1.1.2.1 Khỏi nim v th trng bt ng sn:
Cú rt nhiu quan nim khỏc nhau v th trng bt ng sn, c th:
Khỏi nim 1: th trng bt ng sn l ni hỡnh thnh cỏc quyt nh v vic
ai tip cn c BS v BS ú c s dng nh th no v vỡ mc ớch gỡ.
Khỏi nim 2: th trng bt ng sn l u mi thc hin v chuyn dch giỏ
tr ca hng hoỏ BS.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
6

Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho th, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như mơi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị

OBO
OKS
.CO
M

trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh đối với thị trường BĐS.

Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS
gồm chuyển nhượng, cho th, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như mơi giới, tư vấn..
Như vậy, khái niệm về thị trường BĐS có thể diễn đạt chung nhất như sau:

Thị trường BĐS là q trình giao dịch hàng hố BĐS giữa các bên có liên
quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho th, thế chấp
và các dịch vụ có liên quan như trung gian, mơi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS
như trung gian, mơi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm
hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS

1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản:

- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã
hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật
chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt

KI L

động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chun gia, tổng giá trị vốn chưa được
khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng
nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành
cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì BĐS ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó
còn là nguồn vốn để phát triển thơng qua hoạt động thế chấp.
- Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

7

Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển
đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành

OBO
OKS
.CO
M

nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho u cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là
đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất
là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản q giá thuộc sở hữu tồn
dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng
nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hố thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường BĐS để đáp ứng u cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm
quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều
kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với cơng tác quy hoạch chưa được thực
thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đơ thị
phải đi đơi với tăng cường cơng tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và
vướng mắc trong tương lai.

- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài
chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng

KI L

trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng
về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống
kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai
đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình qn là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này
mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm sốt được và thực tế là
các giao dịch khơng thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ
chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
8

hin ngha v thu) v i mi c ch giao dch theo giỏ th trng thỡ hng nm th
trng BS s úng gúp cho nn kinh t trờn di 20.000 t ng mi nm.
- Phỏt trin v qun lý cú hiu qu th trng BS s ỏp ng nhu cu bc xỳc

OBO
OKS
.CO
M

ngy cng gia tng v nh cho nhõn dõn t ụ th-nụng thụn:

Th trng nh l b phn quan trng chim t trng ln trong th trng
BS. Th trng nh l th trng sụi ng nht trong th trng BS, nhng cn
st nh t hu ht u bt u t st nh v lan to sang cỏc th trng BS
khỏc v nh hng trc tip n i sng ca nhõn dõn. Vỡ vy, phỏt trin v qun
lý cú hiu qu th trng BS nh , bỡnh n th trng nh , bo m cho giỏ nh
phự hp vi thu nhp ca ngi dõn l mt trong nhng vai trũ quan trng ca
qun lý nh nc v th trng BS nh .

1.1.2.3 Cỏc quy lut tỏc ng n th trng bt ng sn:
Cng nh cỏc loi th trng khỏc trong nn kinh t th trng, s vn hnh
ca th trng BS chu tỏc ng ca mt c ch nht nh, m õy chớnh l s
tỏc ng ca cỏc quy lut kinh t khỏch quan nh quy lut giỏ tr, quy lut cung cu,
quy lut giỏ c, quy lut cnh tranh v.v.. Trong ú ỏng k nht l quy lut cung cu
v quy lut giỏ c.

Quy lut cung cu: Khi cung nh hn cu cú ngha l khi lng hng hoỏ
cung ng trờn th trng khụng ỏp ng c nhu cu dn n giỏ c th trng
hng hoỏ ú tng lờn. Khi cung bng cu cú ngha l khi lng hng hoỏ ỏp ng
nhu cu s dn n giỏ c cõn bng v khụng thay i. Khi cung ln hn cu, tc
xung.

KI L

l khi lng hng hoỏ cung ng vt quỏ cu dn n giỏ c th trng gim
Quy lut giỏ c: Quan h cung-cu l mt khỏi nim ca kinh t th trng
v ngi ta xem cung-cu l mt hm s ca giỏ. Ngha l mt s thay i ca giỏ
s lm thay i quan h cung-cu. Trong nn kinh t th trng giỏ c iu tit quan
h cung-cu. Mi quan h ny ny ph thuc vo co gión ca cung hay cu theo
giỏ. Do c im l trong ngn hn co gión ca cung l rt nh do vy s tng

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
9

lên của cầu sẽ làm giá tăng nhanh hơn. Trong dài hạn, độ co giãn của cung lớn hơn
nên sự tăng giá cũng chậm hơn.
Khái niệm, đặc điểm và ngun tắc của cho vay bất động sản.

OBO
OKS
.CO
M

1.2

1.2.1 Khái niệm cho vay bất động sản:

Cho vay bất động sản là loại hình tín dụng của Ngân hàng thương mại trong
đó Ngân hàng sẽ cho người đi vay vay một số vốn để thực hiện các mục đích về
bất động sản như: mua nhà; mua đất; xây dựng nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, cao
ốc cho th; sửa chữa nhà ở; đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để
bán…Khi đến hạn người đi vay phải hồn trả vốn và tiền lãi cho Ngân hàng. Ngân
hàng kiểm sốt được người đi vay, kiểm sốt được q trình sử dụng vốn. Người
đi vay có ý thức quan tâm đến việc trả nợ cho nên bắt buộc họ phải quan tâm đến
việc sử dụng vốn sao cho có hiệu quả để hồn trả nợ.

Việc cho vay bất động sản ngồi mục tiêu đơn thuần là cho vay để sinh lợi,
hoạt động cho vay của các Ngân hàng cũng nhằm vào mục tiêu góp phần phát triển
thị trường bất động sản, cụ thể là nhắm vào 03 mục tiêu:

Cho vay kinh doanh bất động sản

Cho vay bất động sản phục vụ sản xuất.

Cho vay phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân

Tuy nhiên, mục tiêu cho vay kinh doanh bất động sản khơng nhằm vào việc
kinh doanh mang tính chất đầu cơ ngắn hạn của các cá nhân mà chủ yếu hỗ trợ vốn

KI L

cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho th ; xây dựng căn hộ, nhà ở để
bán; xây dựng các trung tâm thương mại.
Cho vay bất động sản phục vụ sản xuất chủ yếu là phục vụ cho các doanh
nghiệp có điều kiện về vốn đế xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng nhà
xưởng mới để ổn định sản xuất thay vì đi th.
Xây nhà, sửa nhà, mua nhà,…là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định
cuộc sống. Và đây cũng là mục tiêu chính của các Ngân hàng trong việc thiết lập
quy chế cho vay bất động sản tiêu dùng nhằm góp phần giúp người dân an cư lạc



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
10

nghip. Tu vo mi Ngõn hng cú cỏch tip cn khỏc nhau; cú Ngõn hng y
mnh vic ti tr cho cỏ nhõn vay mua nh thuc cỏc d ỏn cú liờn kt; cú Ngõn
hng ch n thun ti tr cho cỏc mc ớch mua nh gia cỏc cỏ nhõn vi nhau

OBO

OKS
.CO
M

hoc xõy dng, sa cha nh riờng l.

1.2.2 c im ca cho vay bt ng sn:

Thi hn cho vay bt ng sn thng mang tớnh trung v di hn do ti sn
c u t l bt ng sn mang tớnh lõu di (ngoi tr trng hp u c ngn
hn). ng thi cng xut phỏt t õy m lói sut trong cho vay bt ng sn
thng c ỏp dng l lói sut cho vay trung di hn, cao hn i vi cỏc mng
cho vay khỏc cú thi hn ngn hn (di 12 thỏng). Tựy vo quy nh riờng ca mi
ngõn hng m lói sut cho vay trung di hn c c nh mi nm hay th ni theo
tỡnh hỡnh bin ng ca lói sut huy ng u vo.

Cho vay bt ng sn l sn phm mang tớnh kinh t - xó hi cao hn mt s
mng cho vay khỏc nh: cho vay b sung vn lu ng, cho vay u t mỏy múc
thit b, cho vay ti tr xut nhp khu, Bi l, ngoi li ớch a dng húa sn
phm, mang li li nhun cho ngõn hng cng nh ỏp ng kp thi nhu cu cn
thit cho ngi i vay nh cỏc sn phm khỏc m hot ng ny cũn gúp phn y
nhanh tc ụ th húa, to m quan ụ th v giỳp ngi dõn sm n nh an c
lc nghip.

Cho vay bt ng sn l sn phm truyn thng ca cỏc t chc tớn dng, ch
yu l Ngõn hng trong sut quỏ trỡnh hot ng do cỏc nhu cu liờn quan n bt

KI L

ng sn rt a dng v luụn phỏt sinh trong mi thi k.

1.2.3 Nguyờn tc cho vay bt ng sn:

Vn vay phi c s dng ỳng mc ớch, cú hiu qu.
Quan h cho vay phỏt sinh khi ngi i vay ang thiu ht vn tm thi v
vay mn t ngi cho vay trong thi gian nht nh. Do vy, vn c s dng
vo mc ớch no ó c xỏc nh ngay t ban u thi im vay mn. Trng
hp, ngi i vay s dng vn vay vo cỏc mc ớch khỏc dn n kộm hiu qu



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
11

hoc khi mc ớch vay xỏc nh ban u vn cha c b sung vn s li cng
thiu vn do vn vay ó dựng cho mc ớch khỏc. Khi ú, ngi i vay s khú
khn v khú thu hi vn hon tr cho ngi cho vay. c bit, vn vay nu

OBO
OKS
.CO
M

c dựng vo mc ớch u c bt ng sn s cng khú thu hi vn do ri ro
ca mc ớch ny khỏ cao. Do vy, tuõn th nguyờn tc s dng vn vay ỳng
mc ớch l iu quan trng nhm m bo hon thnh k hoch ca phng ỏn
vay ban u, m bo kh nng thu hi vn cng nh l to iu kin nõng cao
hiu qu s dng vn u t ban u tr n vay ỳng hn.
Vn vay phi c hon tr vn v lói ỳng hn

Thi hn tr n vay thng c xỏc nh rừ rng theo tha thun ban u

gia ngi cho vay v ngi i vay. Khi ú, ngi i vay phi cú trỏch nhim hon
tr vn ln lói (li tc) cho ngi cho vay ỳng thi hn ó nh. iu ny khụng
nhng m bo kh nng bo ton v xoay tip ng vn cho ngi cho vay m cũn
th hin uy tớn ca ngi i vay cho cỏc ln vay mn sau ny. õy l nguyờn tc
ct lừi nht trong quan h tớn dng.

1.3 í ngha ca cho vay bt ng sn i vi nn kinh t xó hi:
Xut phỏt t vai trũ quan trng ca th trng bt ng sn i vi nn kinh t,
i vi xó hi m vic bm vn mc cn thit kớch thớch th trng bt ng
sn phỏt trin l iu cn thit, trong ú iu tit vn thụng qua kờnh tớn dng ngõn
hng vi cỏc sn phm cho vay bt ng sn c xem l hu hiu v khỏ ph bin

KI L

hin nay mt s nc. Bi l, kờnh tớn dng ngõn hng d tip cn nht.
Trong iu kin Vit Nam cú mt nn kinh t tng trng liờn tc trong hn 10
nm qua thỡ cho vay bt ng sn cng cú ý ngha thit thc trong vic khi thụng
dũng chy vn trong nn kinh t, to cho th trng bt ng sn phỏt trin, t ú
to iu kin cng hng cho nn kinh t phỏt trin bn vng. C th:
- Cho vay bt ng sn gúp phn khai thỏc trit cỏc ngun vn nhn ri
trong xó hi, thỳc y vic s dng vn tit kim v cú hiu qu.



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN
12

- Thơng qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu chuyển vào thị trường bất
động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế trong điều kiện phát triển đồng

OBO
OKS
.CO
M

bộ giữa các thị trường.
- Cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn về vốn và
mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm thương mại, các tòa
nhà cao tầng, chung cư lớn,… góp phần đẩy nhanh tốc độ đơ thị hóa trong q trình
cơng nghiệp hố, hiện đại hố của đất nước.

- Cho vay bất động sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực
về vốn để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mơ và lợi thế cạnh tranh trong
q trình hội nhập.

- Ngồi ra, nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có
thu nhập thấp; cán bộ cơng chức, cơng nhân, có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay
sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.

- Cho vay bất động sản là sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần
đa dạng hố sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm cơng cụ để gia
tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận Ngân hàng.

- Thơng qua mức dư nợ cho vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng
qt hơn về sự phát triển của thị trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến q trình phát
triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị

KI L

trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ
hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản ln cần thiết cho những nhu
cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.
1.4

Một số rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản:
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong

hoạt động cho vay thơng thường. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.4.1 Yếu tố chủ quan:



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
13

- T phớa Ngõn hng:
+ Cỏch qun tr - qun lý ca Ngõn hng khụng ng b, thiu tớnh cht ch

OBO
OKS
.CO
M

v lng lo trong vic kim tra kim soỏt.
+ Nng lc thm nh h s vay ca cỏn b ngõn hng thp, khụng ỏnh giỏ
ỳng tớnh kh thi ca phng ỏn vay.

+ Chỳ trng tng trng d n cho vay m khụng quan tõm n cht lng
ca khon vay.

+ Do mi quan h thõn tớn i vi ngi i vay m xem xột cp tớn dng, l
l i vi cỏc iu kin m ngi i vay khụng ỏp ng c.
+ Thiu thụng tin v ngi i vay dn n ỏnh giỏ khụng chớnh xỏc v nng
lc tr n ca ngi i vay.

+ Khụng theo dừi sõu sỏt quỏ trỡnh s dng vn vay ca khỏch hng dn n
vn vay khụng c s dng ỳng mc ớch, khụng hiu qu.
+ Khi thm nh cỏc phng ỏn, d ỏn vay vn, mt s ngõn hng thng
ỏp t ý kin ch quan ca mỡnh i vi khỏch hng. Vớ d, mt khỏch hng vay
vn ngh vay mt khon tin 5 t ng vi thi hn 12 thỏng; nhng sau khi
thm nh (vỡ mc tiờu hn ch ri ro cho mỡnh), ngõn hng ch ng ý cho vay 3 t
ng, thi hn 8 thỏng. Nhng iu kin mi ny, hu nh, c khỏch hng chp
thun, mc du khỏch hng cha cõn i c ngun vn cho phn 2 t ng v 4

KI L

thỏng b ngõn hng rỳt ngn; trong khi ú, ngõn hng cho vay cng khụng phõn tớch
thm nh, liu vi s tin cho vay v thi hn cho vay b rỳt ngn cú lm cho
khỏch hng b ri ro trong quỏ trỡnh s dng vn vay khụng? Chớnh yu t ny l
nguyờn nhõn lm phỏt sinh cỏc trng hp ri ro trong mt s ngõn hng thng
mi, m ngun gc l khỏch hng, cú th, thiu vn u t v phi cõn i vn
tr trc hn so vi d tớnh ban u.
Cp tớn dng u t vo bt ng sn vi trờn 90%ti sn m bo cng l
bt ng sn nờn ri ro phỏt sinh trong vic u t bt ng sn mang tớnh dõy



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
14

chuyn d lm phỏt sinh ri ro i vi ti sn m bo l bt ng sn khú phỏt mói
x lý thu hi n.

OBO
OKS
.CO
M

- T phớa khỏch hng:
+ Ch ng lm gi h s s hu bt ng sn dựng lm ti sn m bo vay
vn Ngõn hng.

+ Che du kt qu hot ng thua l ca doanh nghip bng cỏc bỏo cỏo cú li
nhun cao nhm tng nim tin cho vay ca Ngõn hng.

+ S dng vn vay vo mc ớch khỏc cú nhiu ri ro (vớ d: u t vng, u t
chng khoỏn,).

1.4.2 Yu t khỏch quan:

- S bin ng ca nn kinh t - xó hi:

Thi hn cho vay bt ng sn thng ln hn 1 nm. Do vy nu lói sut cho
vay bt ng sn khụng linh hot, khụng tớnh n tớnh kh bin ca th trng s d
dn n ri ro thua l do huy ng lói sut cao nhng cho vay lói sut thp. Thc t,
th trng cho vay ca Vit Nam trong giai on 6 thỏng u nm 2008 ó chng
minh lói sut ó cú s bin ng t bin, tng trờn 50% so vi u nm 2008. V
ó cú trng hp mt s Ngõn Hng ó gp ri ro lói sut i vi cỏc khon cho
vay BS do khụng th iu chnh lói sut trong hp ng ó c c nh trc ú.

ng thi, s bin ng theo hng tng cao ca lói sut s gõy khú khn cho

KI L

ngi i vay phi gỏnh chu ỏp lc tr lói vay tng cao tng ng. iu ny s nh
hng ln n tớnh kh thi ca phng ỏn vay ban u do chi phớ i lờn t bin,
nh hng n kh nng tr n ca ngi i vay cú th dn n mt kh nng thanh
toỏn.

nh hng t tỡnh hỡnh lm phỏt ca nn kinh t vi chi phớ tiờu dựng tng cao,
chi phớ u t tng cao nh hng n kh nng tr n ca ngi i vay.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
15

S khan him ca th trng ngun vn do tỏc ng ca nhng chớnh sỏch kim
ch lm phỏt ca Nh nc dn n trng hp vn tớn dng khan him hoc cú lói

OBO
OKS
.CO
M

sut khỏ cao lm tng chi phớ cho ngi i vay.
- V hnh lang phỏp lý:

Cỏc quy nh iu tit th trng bt ng sn hin nay cha rừ rng, ng b.
Vic cú c mt c ch rng buc bo m nhu cu vay vn v thu hi n

mt cỏch d dng cha c nh mong mun. C th, cỏc quy nh cm bỏn nn
t ca Ngh nh 181 lm cho vic huy ng vn ca ch u t gp khú khn, c
bit khi ch u t d ỏn ln cn cú c ch huy ng vn linh hot, khụng ch da
vo vn t cú v vn Ngõn hng. Trong khi ú, mt lot vn v iu kin phỏp
lý chp nhn, nh giỏ TSB cng nh ng ký giao dch bo m, cụng chng
hp ng bo m bng quyn s dng t v ti sn gn lin, x lý TSB thu
hi n... cng lm gia tng mc ri ro v hn ch hot ng cho vay BS ca
Ngõn hng.

Nhng quy nh liờn quan n vic quy hoch, s dng t cũn cng knh. Cỏc
bc tin hnh bi thng, gii to thc hin cỏc d ỏn u t bt ng sn cũn
kộo di lm nh hng n tin thc hin d ỏn.
- Ri ro t cỏc iu kin t nhiờn:

ú l cỏc hin tng nh: thiờn tai, l lt, hn hỏn, chỏy n ngy cng cú tớnh
nh hng ln n i sng ca ngi dõn núi riờng v cỏc hot ng sn xut kinh

KI L

doanh ca c nn kinh t núi chung d dn n trng hp khụng cũn kh nng tr
n do l quột hay do mt mựa,..

- Xut phỏt t c tớnh ca th trng bt ng sn:
Lnh vc u t bt ng sn l lnh vc u t d tn thng bi tớnh khú d
oỏn.

Yu t u c, lm giỏ dn n giỏ bt ng sn tng o luụn ng tr trờn th
trng bt ng sn.