Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa.DOC

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU......................................................................................... 1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI......................................................................................................... 3
1. Khái quát chung về bất động sản...........................................................3
1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản.......................................................3
1.2. Phân loại bất động sản..........................................................................4
2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản......5
2.1. Khái niệm định giá bất động sản.........................................................5
2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản...............................................5
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản...................................6
2.3.1. Yếu tố chủ quan :.......................................................................6
2.3.2. Yếu tố khách quan......................................................................6
2.3.2.1. Các yếu tố mang tính vật chất:...................................................6
2.3.2.2. Các yếu tố mang tính pháp lý.....................................................7
2.3.2.3. Các yếu tố mang tính kinh tế.....................................................7
2.3.2.4. Các yếu tố khác.........................................................................7

3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản...........................................8
3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản........................................................8
3.2. Cơ sở định giá BĐS............................................................................10
4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản.............................11
4.1. Các phương pháp định giá bất động sản............................................11
4.2. Quy trình định giá bất động sản.........................................................20


Chuyên đề tốt nghiệp

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG

THƯƠNG ĐỐNG ĐA..........................................................................23
1. Tổng quan về Ngân hàng Cơng Thương Việt Nam............................23
1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng Công
thương Đống Đa........................................................................................23
1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh.................23
1.1.2. Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh......................25
1.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh......27
1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh................................28
1.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh:.........................28
1.2.2. Đánh giá về kết quả hoạt động................................................29
2. Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. .31
2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản.....................31
2.2. Các loại BĐS tại Chi nhánh ..............................................................33
2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh .................................33
3. Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh
NHCT Đống Đa.........................................................................................42
3.1. Kết quả đạt được.................................................................................42
3.2.Hạn chế................................................................................................43

CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI
NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA.....................50
1. Mục tiêu và Phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại chi
nhánh NHCT Đống Đa..............................................................................50
1.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh.......................50

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47

Chuyên đề tốt nghiệp

1.2. Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi
nhánh..........................................................................................................51
2. Những giải pháp hồn thiện quy trình và phương pháp định giá bất
động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa.................................................52
2.1. Về cán bộ thẩm định...........................................................................52
2.2. Về quy trình và phương pháp định giá..............................................52
2.3. Về dữ liệu và lưu trữ dữ liệu .............................................................54
2.4. Các giải pháp khác.............................................................................54
3. Kiến nghị của Chi nhánh với các bên liên quan.................................55
3.1. Kiến nghị với NHCT Việt Nam ........................................................55
3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước.................................................55
3.3. Kiến nghị với Chính phủ....................................................................56
3.4. Kiến nghị với Bộ Tài chính................................................................56
3.5. Kiến nghị với các cơ quan khác.........................................................56
3.6. Kiến nghị với khách hàng vay...........................................................57

KẾT LUẬN........................................................................................... 58
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................59

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

Bảng các ký hiệu viết tắt

NHCT : Ngân hàng Công thương
BĐS: Bất động sản
TS: Tài sản
TSĐB : Tài sản đảm bảo
NN: Nhà nước
CN NHCT: Chi nhánh ngân hàng Công thương
UBND: Uỷ ban nhân dân
HĐQT: Hội đồng quản trị

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tơi. Các kết quả, số liệu trong
chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế hoạt động của đơn vị thực tập
Tác giả chuyên đề

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


1

Chuyên đề tốt nghiệp

LỜI MỞ ĐẦU
Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương mại
đóng vai trị quan trọng trong sự phát triển kinh tế. Hiện nay, hoạt động chính của các
Ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền tệ, đây là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rất
nhiều rủi ro. Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập, cạnh tranh giữa các Ngân hàng
ngày càng gay gắt thì mục tiêu an tồn và sinh lời được đặt lên hàng đầu. Nếu như
trước đây, các Ngân hàng thương mại khi giải quyết cho khách hàng vay vốn ln đặt
tính hiệu quả của dự án/phương án lên hàng đầu và xem đó là điều kiện tiên quyết để
cán bộ tín dụng thẩm định trình duyệt cho vay vốn thì hiện nay ngồi việc xem xét dự
án/phương án các Ngân hàng thương mại còn ràng buộc khách hàng vay vốn phải có
thêm tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo cho tiền vay, có thể là của chính khách
hang vay vốn hoặc của bên thứ 3 hoặc hình thành trong tương lai. Trong đó BĐS là
một tài sản đóng vai trị chính, là phần đóng góp quan trọng nhất vào tài sản đảm bảo
cho vạy. Tài sản thế chấp cho vay là cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế để thu hồi được
các khoản nợ đã cho khách hàng vay, lãi vay và các khoản phí (nếu có), đảm bảo an
tồn tín dụng cho các Ngân hàng. Tuy nhiên, việc áp dụng, vận dụng như thế nào để
vừa đảm bảo cho vay được vốn nhưng khơng sai luật lại là vấn đề khó. Bởi các quy
định từ Ngân hàng chủ quản chưa thống nhất, chưa cụ thể, thời gian thay đổi quá
nhanh và các lần thay đổi quá gần nhau.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa nhằm
mục đích nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản và góp phần nhỏ
hồn thiện quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại Chi nhánh em đã chọn
đề tài: “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay
tại chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa”
Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề:
Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ những lý luận cơ bản về BĐS, quy trình và
phương pháp định giá giá BĐS , căn cứ vào những lý luận chung để phân tích, đánh
giá thực trạng vấn đề định giá BĐS và đưa ra một số giải pháp nhằm hồn thiện quy
trình và phương pháp định giá BĐS tại Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

2

Phương pháp nghiên cứu:
Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong chuyên đề là phương pháp
nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết hợp với các phương pháp thống
kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ những phương pháp, quy trình định giá
của Ngân hàng qua đó tìm ra được những hạn chế, ưu điểm trong các phương pháp
đó để bổ sung và hồn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của Ngân
hàng cũng như tại Chi nhánh.
Ngoài các phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo , chuyên đề của em được kết
cấu theo 3 chương như sau :
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của Ngân
hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh
Ngân hàng Công thương Đống Đa.
Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất
động sản trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa.
( NHCT Đống Đa)
Trong quá trình thực tập tại Chi nhánh NHCT Đống Đa nhờ có sự quan tâm,
hướng dẫn tận tình của các anh, chị trong Chi nhánh và các thầy cô trong khoa BĐS
và Kinh tế tài nguyên em đã hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp của mình..
Em xin chân thành cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh, chị làm
việc tại phòng Khách hàng số 1 – Chi nhánh NHCT Đống Đa đã hướng dẫn và giúp

đỡ em nghiên cứu chuyên đề này.
Em cũng xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc- Khoa BĐS và
Kinh tế Tài nguyên- Đại học Kinh tế Quốc Dân đã tận tình hướng dẫn em hồn thành
chun đề tốt nghiệp của mình và tích luỹ kinh nghiệm cho quá trình nghiên cứu, làm
việc sau này.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

3

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
1. Khái quát chung về bất động sản
1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản.
a) Khái niệm bất động sản
Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự quy định như sau
Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm:
•

Đất đai
• Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, cơng trình xây dựng trên đó
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác do Pháp luật quy định

b) Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:

•

Là hàng hố có vị trí cố định, khơng có khả năng di dời được

•

Là hàng hố có tính lâu bền , có tuổi thọ cơng trình cao, chi phí cao

•

Hàng hố BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau

•

Hàng hố BĐS ln là một tài sản có giá trị cao
•

Mang tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất,

vị trí cảnh quan
•

Mang tính tập qn, thị hiếu, tâm lý xã hội

•

Chịu sự tác động của chính sách nhà nước, mang tính pháp lý cao

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chun đề tốt nghiệp

•

4

Giá trị cơng năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều

vào năng lực pháp lý
1.2. Phân loại bất động sản.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS
sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và cơng
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc v.v…Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm
đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất
lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước cũng như phát triển đơ thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này
chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các
nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất

nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm của
loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với
điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

5

2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản
2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bat dong san (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị
của BĐS cho 1 mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm
của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả những
lĩnh vực đầu tư thay thế
2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản.
Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an toàn hiệu quả trong
hoạt động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ đối với từng ngân hàng và hệ thống Tài chính
tín dụng, pháp luật cho vay các nước đều có những quy định nhằm đảm bảo an toàn
trong cho vay. Điều kiện và biện pháp hang đầu để đảm bảo an toàn trong cho vay là
hoạt động cho vay lành mạnh, hiệu quả. Để thực hiện được điều này các ngân hàng
phải thực hiện tốt việc kiểm tra, đánh giá khả năng hoàn trả của người vay trước khi

cho vay và trong quá trình sử dụng vốn vay chỉ tiến hành trên cơ sở khách hàng có
đầy đủ điều kiện để vay theo đúng quy định. Mọi trường hợp hạ thấp điều kiện cho
vay đều đưa đến rủi ro tín dụng.
Các hạn chế để đảm bảo an tồn tín dụng có vai trị quan trọng trong việc thực
hiện cho vay bởi nó quyết định giới hạn cho vay của các ngân hàng đối với mỗi
khách hàng, với mỗi lĩnh vực kinh doanh.
Các biện pháp đảm bảo trong cho vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh
tế, pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Cho vay có tài sản đảm
bảo, đặc biệt là với bất động sản áp dụng đối với khách hàng khơng có uy tín cao với
ngân hàng, sự đảm bảo này căn cứ pháp lý để ngân hàng có nguồn thu nợ thứ hai bổ
sung cho nguồn thu nợ thứ nhất (nguồn từ hiệu quả dự án, phương án đầu tư sản xuất
kinh doanh mang lại) thiếu chắc chắn.
Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản là
một trong những công đoạn quan trọng trong định giá Tài sản đảm bảo- công việc
không thể thiếu trong cho vay của Ngân hàng. Lý do quan trọng nhất là BĐS là tài

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

6

sản lớn, quyết định số tiền cho vay mà Ngân hàng mang đến cho khách hang vay.
Thông qua định giá BĐS của người vay, Ngân hàng xác định được giá trị của BĐS,
từ đó xác định được số tiền vay tối đa, thời hạn cho vay để đảm bảo an tồn tín dụng.
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
2.3.1. Yếu tố chủ quan :

Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá. Mục đích định giá
BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một công việc nhất định. Mục đích định giá
quyết định mục đích sử dụng BĐS vào việc gì. Nó phản ánh những địi hỏi về mặt lợi
ích mà BĐS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã được
xác định :để ở, cho thuê, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…Chính vì vậy mục đích định
giá được coi là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyết định tới việc
xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được định giá.
Thứ hai là phụ thuộc vào chính bản thân người tiến hành định giá, cách sử
dụng phương pháp định giá của mỗi người khác nhau sẽ đem lại kết quả khác nhau,
nhưng nó khơng mang tính quyết định vì sự chênh lệch giá trị ở mức không nghiêm
trọng.
2.3.2. Yếu tố khách quan
2.3.2.1. Các yếu tố mang tính vật chất:
Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự
nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhà
cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…
Thơng thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng của BĐS càng cao thì giá
trị BĐS sẽ càng lớn. Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay khơng cịn phụ thuộc
vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những cơng dụng hay thuộc tính
hữu ích vốn có của BĐS. Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn
các yếu tố chính phản ánh giá trị BĐS, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm
về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần định giá cho phù hợp. Ngoài
ra do đặc điểm của BĐS khác với các dạng tài sản khác: vị trí cố định, mang tính lâu

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

7

bền, thời gian xây dựng, sử dụng dài nên giá trị của BĐS còn phụ thuộc vào các yếu
tố như vị trí, đặc điểm địa hình xung quanh, tập qn của người dân, sở thích…
Chính vì vậy để định giá được giá trị của BĐS thì người định giá cần phải có sự hiểu
biết nhất định về BĐS, về thị trường và quá trình xây dựng, sử dụng…để có được kết
quả định giá chính xác nhất sát với giá cả thị trường.
2.3.2.2. Các yếu tố mang tính pháp lý
Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con người đối với việc khai
thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý có ảnh
hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Thơng thường, quyền khai thác các thuộc tính của
BĐS càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm
được các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ
thể có liên quan đến BĐS cần định giá.
2.3.2.3. Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan
của giá trị. Giả sử tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua bán
trên thị trường. Khi đó, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu trên thị
trường. Trên thực tế, BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu và
sức mua ngày càng cao, và ngược lại, BĐS sẽ được đánh giá thấp khi cung trở nên
phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm. Thường với BĐS thì cung phản
ứng chậm hơn cầu thị trường do thời gian xây dựng một bất động sản khá dài, vì thế
có thể giá BĐS cũng sẽ phản ứng chậm hơn so với tình hình thị trường.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhất thiết
phải thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS gần với
BĐS được định giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động của giá cả thị
trường.
2.3.2.4. Các yếu tố khác

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

8

Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng
một cách đáng kể tới giá trị BĐS. Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng có
thể dễ chấp nhận với người khác. Đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập
quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một khơng gian văn hóa
nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị trường hay
giá trị phi thị trường.
3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản
3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh tốn… Khi nghiên cứu q trình
hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy định và
nguyên lý kinh tế lien quan. Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố tác
động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ
bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải
nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của BĐS
Khái niệm : Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm đã
được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội. Là cơ
sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học.
Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị
BĐS.

a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là sự sử dụng có thể nhất của một BĐS
thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được cho phép về pháp lý, khả thi
về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất của BĐS khi nó được định giá.
- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định
trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

9

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc khai
thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ
sở để người ta đánh giá, quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS có thể
mang lại. Do đó, giá trị của một BĐS được thừa nhận trong điều kiện nó được sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
b) Nguyên tắc thay thế
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS khơng vượt
q chi phí có một BĐS tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ khơng bỏ ra số tiền
nào đó nếu với số tiền ít hơn vẫn có thể có một BĐS tương tự như vậy để thay thế.
Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương
pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống
các phương pháp thẩm định giá.

c) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi
ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một
thời điểm nhất định.
d) Nguyên tắc đóng góp
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành
BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ
BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong một
thời điểm nhất định.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

10

e) Nguyên tắc cung - cầu
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS.
Giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị
BĐS. Trong thị trường dưới sức ép của cung, cầu giá cả có thể có khoảng cách rất xa
so với giá trị thực. Vì vậy khi so sánh các BĐS với nhau phải phân tích tác động của
yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định

giá trị BĐS là dựa vào giá thị trường của BĐS. Giá thị trường của BĐS tỷ lệ thuận
với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Cung và cầu ln thay đổi theo thời
gian. Vì vậy thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tố này đối với
các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm
xác minh BĐS cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi
thị trường
3.2. Cơ sở định giá BĐS


Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS : Đó là các yếu tố

đất dai, lao động và các nguyên vật liệu


Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình: so sánh với các sử dụng

thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS tại thời
điểm định giá.


Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế : Các thay đổi có thể là chính

sách của Nhà nước lien quan đến BĐS, các biến động của thị trường, các thay đổi
nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của người dân…ảnh
hưởng đến giá trị BĐS.


Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trong

khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng BĐS, giữa bản

than BĐS với quần thể BĐS xung quang và sự đóng góp của các BĐS xung quanh
làm tăng giá trị của BĐS cần định giá

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

11

Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp



của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong sử



dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữa cung và cầu
trong thị trường.


Dựa vài các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của BĐS

được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai mà nó mang
lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của BĐS mang lại khi
định giá.

4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
4.1. Các phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế. Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS mục tiêu được coi là có thể hồn toàn
ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể so sánh được. Như vậy,
theo phương pháp này khơng cần thiết phải xây dựng các cơng thức tính tốn hay mơ
hình mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được công nhận về giá trị của BĐS tương
đương có thể so sánh được trên thị trường.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian
gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt chủ yếu sau:
+ Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, kiểu dáng, kết cấu, số lượng các
phịng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng…
+ Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, tình trạng ơ nhiễm, hệ
thống cấp thốt nước, độ cao, độ dốc…

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

12

+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: phản ánh khả năng tiếp cận với các trung
tâm kinh tế, xã hội: trường học, cửa hàng, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, và các
dịch vụ cơng cộng khác; phản ánh mơi trường xã hội có liên quan: phong tục tập

quán, lối sống của những người xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ…
+ Tình trạng pháp lý: các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
các cơng trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê,
yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phịng cháy chữa cháy, về cách âm, tình
trạng vi phạm về không gian kiến trúc…
+ Thời gian giao dịch: Thẩm định viên cần phải tìm được các chứng cớ thị
trường gần thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS
mục tiêu.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: Phương thức thanh toán, thời
hạn cho thuê, điều kiện thế chấp, bảo lãnh, tình trạng cung cầu, mức độ tự nguyện
mua bán của các bên…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Khi kiểm tra và phân tích phải
làm rõ: nguồn gốc của các giao dịch như: loại BĐS, diện tích đất, diện tích sàn…;
đặc điểm và tính chất của các giao dịch …
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng
cớ. Dựa trên các yếu tố khác nhau này tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS. Nếu
BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh
giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều
chỉnh.
- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47

Chuyên đề tốt nghiệp

13

Ưu diểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất
trong thực tế.
+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc để
khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+ Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác: phương pháp chi phí,
phương pháp thặng dư.
Hạn chế:
+ Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể
sử dụng để so sánh được.
+ Các thơng tin thị trường thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường biến
động các thông tin sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. Khi đó
tính chính xác sẽ thấp.
+ Phương pháp này địi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng:
+ Chất lượng thơng tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
+ Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
Phương pháp 2: Phương pháp chi phí
- Cơ sở tiến hành:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc
thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS mục tiêu tương
đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế.
Do đó, nếu có đầy đủ thơng tin hợp lý thì người ta sẽ khơng bao giờ trả giá cho một
BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng cơng trình có lợi ích tương tự.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

14

- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là
đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những cơng
trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của cơng trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính
của mảnh đất với giá trị ước tính của cơng trình.
- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
+ Được sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh.
Sử dụng để đánh giá BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi
ích tương lai.
+ Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng
biệt.
Hạn chế:
+ Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị
trường cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với
phương pháp chi phí.

+ Chi phí nói chung không bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp
chi phí phải sử dung cách tiếp cận cộng tới song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc
đã bằng với giá trị của toàn bộ.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

15

+ Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được
chấp nhận rộng rãi.
+ Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
Điều kiện áp dụng:
+ Thích hợp khi định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt.
+ Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm
và các dạng bồi thường khác.
+ Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu
thầu.
+ Phương pháp này được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng
chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị
của BĐS.
+ Dùng để bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
Phương pháp 3: Phương pháp đầu tư
- Cơ sở lý luận:

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết giá
thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các
khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu nhập
mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá
vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
- Kỹ thuật định giá:

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


16

Chuyên đề tốt nghiệp

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hóa các
dịng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của
BĐS.
n

V0=∑
t =1

Ft
(1 + i ) t

Trong đó:
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS

Ft: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t
i: tỷ suất hiện tại hóa (cịn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
+ Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):
V=

I
R

Hoặc:

V=I*YP

Trong đó:
I: thu nhập
R: tỷ lệ chiết khấu
YP: là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của
một đồng tiền phát sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm mà BĐS tạo ra thu nhập I, phản
ánh sự trả giá của thị trường cho số thu nhập 1năm mà BĐS có thể tạo ra
+ Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn:
V0=

I1
i−k

Trong đó:
I1 = I0 (1+k)

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

17

I0 là thu nhập ở năm hiện hành
i: tỷ suất hiện tại hóa (cịn gọi là tỷ suất chiết khấu)
k là tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như:
chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn, cơng việc này có thể
dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Dùng cơng thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
- Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
+ Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì
nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương pháp đơn
giản.
+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so
sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
+ Khi phân tích các thương vụ tương tự phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,
chất lượng, thời hạn cho thuê…
+ Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dể dự báo các khoản thu nhập tương lai.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

18

+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của các tham số tính tốn.
Trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ
quan.
Điều kiện áp dụng:
+ Phù hợp khi định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
+ Với BĐS có thu nhập khơng đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là
DCF( dòng tiền chiết khấu)- Discounted Cash Flow
+ Thường dùng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
đóng góp. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trrên cơ sở sự
hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng TS tăng lên hay giảm đi là
bao nhiêu. Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu có thể được xác định
bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư
vào BĐS đó.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định các sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những
quy định về xây dựng và những hạn chế khác.

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và
có hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp
đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, các chi phi khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

19

Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (Các chi phí cơ hội hợp lý
để có BĐS mục tiêu cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế
chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính, và lợi nhuận có liên quan.
- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
+ Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đây là phươmg pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê
tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
+ Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.

+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
+ Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
Điều kiện áp dụng:
+ Phù hợp khi định giá các BĐS có u cầu về sự phát triển khơng phức tạp.
Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy
cao.
+ Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để
xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác suất.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47


Chuyên đề tốt nghiệp

20

4.2. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm
phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá cụ thể. Là căn cứ để
thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:
+ Nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu như: vị trí, kích thước…
+ Nhận biết các đặc điểm pháp lý của TS mục tiêu như: các giấy tờ về quyền
sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép…

+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán. cho thuê, bảo
hiểm…
+ Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá trị
bảo hiểm, giá thế chấp,…
+ Xác định phương pháp định giá.
+ Xác định ngày định giá có hiệu lực.
+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hồn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch
+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng
thái cung - cầu và các đặc điểm của thị trường liên quan đến TS cần định giá
+ Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá: các tài
liệu, các văn bản pháp lý, các tài liệu chứng cớ liên quan đến TS mục tiêu.
+ Nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thơng tin
các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
+ Lên chương trình, thời gian biểu cơng tác.

Trần Thị Ngoan

KD Bất động sản 47