Định hướng phát triển Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020

-1-

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

PHẦN MỞ ĐẦU
Tính cần thiết của đề tài

OBO
OKS
.CO
M

1.

Hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu tạo ra nhiều thách thức và cơ hội cho các
doanh nghiệp trong nước. Các doanh nghiệp phải nhận ra được đâu là cơ hội cần
nắm bắt và đâu là những thách thức mà cần phải vượt qua. Tổng Công ty đòa ốc
Sài Gòn (Resco) cũng không nằm ngoài sự tác động của việc hội nhập vào nền
kinh tế toàn cầu. Sau hơn 1 năm hội nhập chúng ta đã nhận thấy tác động rõ rệt
của các tổ chức, tập đoàn kinh tế nước ngoài đến nền kinh tế nước ta nói chung
va ảnh hưởng rất lớn đến thò trường bất động sản. Các tổ chức, tập đoàn kinh tế
nước ngoài họ có tiềm lực về vốn, về trình độ quản lý và sẽ là 1 đối thủ cạnh
tranh nặng ký cho các doanh nghiệp trong nước
Tuy nhà nước có can thiệp bằng những chính sách kinh tế đối với các tổ
chức nước ngoài nhằm bảo vệ doanh nghiệp trong nước, nhưng lộ trình hội nhập
về lâu dài thì phải dựa vào nội lực của chính doanh nghiệp trong nước, bởi sự
cam kết gia nhập đòi hỏi phải theo 1 lộ trình nhất đònh, nhà nước không thể can
thiệp mãi vào được
Kinh tế trong nước đang trên đà phát triển bởi những chính sách đúng đắn
của đảng va chính phủ trong việc đònh hướng phát triển và điều hành nền kinh tế.

Mạnh dạn xóa bỏ cở chế cũ để tạo cho mình một nền kinh tế với bản sắc riêng
phù hợp với kiều kiện của mình. Thu nhập của đại bộ phận dân cư tăng lên đáng
kể và có điều kiện tích lũy của cải, nhu cầu về nhà ở nhờ đó cũng ngày càng lớn.
Nguồn cung cấp về nhà ở hiện này và thời gian qua khá nhiều và đa dạng từ
nhiều doanh nghiệp và tổ chức kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước

KI L

Trước những bối cảnh đó đòi hỏi Resco, là một trong những doanh nghiệp
nhà nước hàng đầu mang trong mình một sứ mạng góp phần phát triển kinh tế
cũng như đóng góp cho bộ mặt kiến trúc thành phố ngày càng hiện đại, Resco
cần xây dựng cho mình một đònh hướng phát triển lâu dài
Vì vậy chúng tôi chọn đề tài “Đònh hướng phát triển Tổng Công ty đòa ốc
Sài Gòn Resco đến năm 2020” với mong muốn góp phần cho sự tồn tại và phát
triển của Resco trong nền kinh tế thò trường, để xứng tầm là một trong những
doanh nhiệp hàng đầu trong lónh vực bất động sản.
2.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Qua nghiên cứu khái quát về thò trường nhà ở tại TP.HCM và đánh giá thực
trạng hoạt động của Tổng Công ty đòa ốc Sài Gòn chúng tôi đã đưa ra được những
quan điểm và mục tiêu phát triển phù hợp với tổng công ty nhằm đề ra các đònh



-2-

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

hướng và các nhóm giải pháp thực hiện đònh hướng phát triển của Tổng Công ty
đòa ốc Sài Gòn đến năm 2020
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

OBO
OKS
.CO
M

3.

a. Đối tượng nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu là hoạt động sản xuất
kinh doanh của Tổng Công ty Đòa Ốc Sài Gòn và các doanh nghiệp
thành viên trực thuộc.
b. Phạm vi nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trong lónh
vực kinh doanh bất động sản của Resco trên đòa bàn TP.HCM
4.

Phương pháp nghiên cứu :

Đây là một đề tài nghiên cứu ứng dụng, trên cơ sở vận dụng lý thuyết về
quản trò chiến lược. Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong Luận văn là phương
pháp mô tả, phân tích và tổng hợp, dựa trên nguồn số liệu và thông tin thực tế của
Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn, Sở Tài Nguyên Môi Trường Tp.HCM, Niên giám
Thống kê Tp.HCM, và thông tin thu thập từ các phương tiện truyền thông, bài
viết, bài nghiên cứu từ tạp chí chuyên ngành, báo chí v.v. . . Trên cơ sở những
kiến thức về quản trò kinh doanh, kết hợp nghiên cứu thực tế, đề xuất đònh hướng
và giải pháp phát triển Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020.
5.

Kết quả đạt được của luận văn :

Luận văn đã trình bầy khái quát được về thò trường nhà ở tại TP.HCM và đã
đánh giá được thực trạng hoạt động của resco trên cơ sở đó đề ra được các quan
điểm và mục tiêu phát triển cho tổng công ty đòa ốc Sài Gòn. Luận văn đã vạch
ra các đònh hướng, các nhóm giải pháp cụ thể và các kiến nghò đối với nhà nước,
với thành phố và với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với mục tiêu
chính là phát triển Tổng công ty đòa ốc Sài Gòn Resco thành 1 trong những doanh
nghiệp kinh doanh đòa ốc hàng đầu
Cấu trúc luận văn

KI L

6.

Ngoài Phần mở đầu và Phần kết luận, Luận văn có 3 chương gồm :
Chương 1

: Tổng quan về nhà ở và đặc điểm thò trường nhà ở tại
TP.HCM

Chương 2

: Đánh giá thực trạng hoạt động sản xuất kinh doanh của
Tổng Công ty Đòa ốc Sài Gòn.

Chương 3

: Đònh hướng phát triển Tổng Công ty Đòa ốc Sài Gòn
(Resco) đến năm 2020.

-3-

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

CHƯƠNG 1 :

OBO
OKS
.CO
M

TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI
TP.HCM
1.1

TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở

1.1.1

Khái niệm về chỗ ở - nhà ở.

Nhu cầu có một chỗ ở là một trong những nhu cầu cơ bản của con người
(ăn, ở, mặc, đi lại, chữa bệnh, học hành, giải trí…), và nhất là đối với một gia
đình. Chỗ ở có nghóa rộng hơn nhà ở, nó còn bao gồm cả các tiện nghi trong nhà,
kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường sống của khu vực dân cư. Một
nhà văn Anh đã từng cho rằng chỗ ở là một trong ba yếu tố tạo nên hạnh phúc:
Hạnh phúc là khi bạn có một việc gì đó để làm, một nơi nào đó để ở và một người

nào đó để yêu.
Chỗ ở thích hợp có nghóa rộng hơn là một mái che trên đầu. Đó là: một sự
riêng tư thích hợp, một khoảng không gian thích hợp, một sự an ninh thích hợp,
điều kiện chiếu sáng và thông gió thích hợp, hạ tầng cơ sở thích hợp và vò trí
thích hợp cho việc đi làm, đi tới các công trình phục vụ, tất cả với giá phải chăng.
Ở Việt Nam, chỗ ở thích hợp cho dân cư có nghóa là diện tích nhà ở vào khoảng
8m2/người; mái nhà bằng vật liệu lâu bền; không gian kiến trúc phù hợp với tập
quán sinh sống và tín ngưỡng của các tầng lớp dân cư, các dân tộc và các miền
khác nhau; nhà đủ vững chắc để chòu được tác động của bão lụt; có nước uống
hợp vệ sinh, có nơi thoát nước, quanh nhà và lối đi không bò bùn lầy, nước.

KI L

Mỗi gia đình Việt Nam đều cố gắng làm việc, tích lũy trong nhiều năm để
có tiền tạo lập nhà ở riêng cho mình, và sau đó là nâng cao giá trò nhà ở đang có,
vì vậy nhà ở là tài sản có giá trò lớn của mỗi gia đình dân cư . Nhà ở vừa là nơi
đáp ứng nhu cầu thiết yếu về chỗ ở, vừa là tài sản để lại cho thế hệ sau này, lại
vừa là tài sản có thể đem thế chấp để vay tiền khi cần thiết. Việc duy tu nhà ở
hiện có và xây dựng nhà ở mới tại các khu dân cư đòi hỏi phải phát triển công
nghiệp xây dựng và công nghiệp vật liệu xây dựng, tạo ra nhiều việc làm cho xã
hội và đóng góp đáng kể cho ngân sách. Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, gắn
liền với đất và có một thò trường rộng lớn, đòi hỏi phải có sự quản lý của Nhà
nước bằng pháp luật, kế hoạch và chính sách.
Sự phân hóa giàu nghèo trong nền kinh tế thò trường cũng kéo theo sự phân
hóa chỗ ở của các tầng lớp dân cư. Có những người chỉ có thể tạo được một chỗ ở
tạm bợ, trong khi có những người có thể có một hoặc nhiều chỗ ở khang trang,
đầy đủ tiện nghi, tại những nơi thuận tiện cho ăn, ở, kinh doanh . . .

-4-

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề chỗ ở, Liên Hiệp Quốc đã quyết
đònh lấy năm 1987 là năm Quốc tế chỗ ở cho người vô gia cư, cuối năm 1988 đã
thông qua chiến lược toàn cầu về chỗ ở nhằm kêu gọi các Chính phủ huy động
những nguồn lực nước mình thực thi các chiến lược về chỗ ở. Trên cơ sở đó, Việt
Nam cũng đã xây dựng Chiến lược quốc gia về chỗ ở đến năm 2010.
Chiến lược quốc gia về chỗ ở đặt trọng tâm vào việc tạo điều kiện cho
những người có thu nhập thấp có được chỗ ở thích hợp để an cư lạc nghiệp, đồng
thời thông qua chương trình xóa đói giảm nghèo để giúp đỡ cho những người
nghèo có việc làm ổn đònh, có thu nhập tối thiểu và cải thiện được chỗ ở. Nhà
nước tạo điều kiện cho những người có thu nhập trung bình, tầng lớp trung lưu
đẩy nhanh quá trình tạo lập chỗ ở khang trang. Đối với những người giàu có,
không hạn chế việc tạo lập chỗ ở tương xứng với thu nhập của họ, nhưng thông
qua việc cấp đất và cấp giấy phép, Nhà nước điều tiết một phần thu nhập của họ
để phát triển kết cấu hạ tầng khu dân cư và giúp đỡ người có thu nhập thấp và
người nghèo. Nhà nước và xã hội cũng cần đẩy mạnh phong trào xây dựng nhà
tình nghóa để đền ơn đáp nghóa cho những gia đình có công với đất nước, hỗ trợ
xây dựng nhà tình thương để giúp cho các nạn nhân chiến tranh, người tàn tật, già
yếu cô đơn, trẻ mồ côi... không có khả năng tự lực trong cuộc sống.
Chỗ ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người, là nguyện
vọng chính đáng của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn lực
con người. Đó là sự biểu hiện cụ thể của những thành tựu đạt được trong quá trình

phát triển kinh tế - xã hội nhằm mục tiêu “dân giàu, nước mạnh, xã hội công
bằng, dân chủ, văn minh”.
1.1.2 Vai trò của nhà ở:

KI L

Nhà ở là một tập hợp không gian kiến trúc phục vụ riêng cho một gia đình.
Nó có thể là ngôi nhà với sân vườn hoàn chỉnh như nhà thấp tầng biệt lập, mà
cũng có thể chỉ là một căn hộ trong các chung cư. Vì thế, yêu cầu cơ bản của nó
là tính độc lập và không gian sử dụng khép kín nhằm bảo đảm thuận lợi trong
sinh hoạt, thỏa mãn tính thẩm mỹ, đáp ứng thò hiếu gia chủ, và thỏa mãn các yêu
cầu đời sống sinh hoạt khác của gia đình. Gia đình là tế bào của xã hội, là đối
tượng phục vụ của căn nhà, do vậy căn nhà cũng có các chức năng cơ bản giống
như gia đình là: bảo vệ và phát triển thành viên; phục hồi sức lao động; xã hội
hóa hay giáo dục xã hội cho con trẻ; chức năng văn hóa giáo dục; chức năng kinh
tế. Do vậy, yêu cầu chung của nhà ở hiện đại bao gồm: Tính độc lập khép kín,
bảo đảm khai thác sử dụng theo sở thích từng gia đình; Tính an toàn thuận tiện
sinh hoạt và thích nghi đa dạng cho nhiều dạng đối tượng; Thỏa mãn đồng thời
yêu cầu vật chất và tinh thần.
Từ yêu cầu đó, có thể thấy vai trò của nhà ở là:



-5-

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO

M

- Nhà ở là tư liệu sinh tồn cần thiết để tái sản xuất sức lao động, cùng với
tái sản xuất tư liệu sản xuất để đảm bảo sản xuất xã hội tiến hành liên tục
không ngừng. Tái sản xuất sức lao động bao gồm tái sản xuất sức lao
động bản thân người lao động và sự sinh tồn, phát triển của người lao
động thế hệ sau.
- Nhà ở không chỉ là tư liệu sinh tồn, mà còn là tư liệu hưởng thụ và tư liệu
phát triển, làm cho người lao động và thế hệ sau sống yên vui và phát
triển thể lực, trí lực. Nhà ở gần hay xa nơi làm việc, điều kiện nơi cư trú
tốt hay xấu, không chỉ liên quan đến tái sản xuất sức lao động, mà còn
tác động trực tiếp đến tính tích cực sản xuất của người lao động. Do vậy
nhà ở còn có ý nghóa quan trọng đối với việc nâng cao chất lượng sức lao
động.
- Nhà ở không chỉ là một loại tư liệu sinh hoạt phục vụ cho đời sống dân cư
mà còn là điều kiện vật chất để tiến hành các hoạt động kinh tế, nhất là ở
đô thò. Sự sản xuất nhà ở trực tiếp chế ước sự phát triển của các ngành
công nghiệp vật liệu xây dựng, thiết bò - máy móc xây dựng. Sự phát
triển nhà ở còn kích thích nhu cầu dân cư đối với các loại hàng điện tử,
dụng cụ gia đình, trang trí nội thất . . .
- Hình thức xây dựng của nhà ở còn quy đònh hình thức cư trú của dân cư,
ảnh hưởng đến quan hệ láng giềng và giao lưu tình cảm giữa những con
người. Bố cục nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến bộ mặt khu dân cư, giao
thông và tình hình sử dụng đất ở đòa phương đó.
Nhà ở với tính cách là một tư liệu vật chất, vừa phục vụ cho quá trình sinh
hoạt của con người, vừa phục vụ cho quá trình sản xuất xã hội; vừa có tác dụng
đối với sản xuất sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng đối với sản phẩm tinh thần.
Vì vậy sự phát triển nhà ở cần phải phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội.
1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG NHÀ

KI L

1.2.1 Các yếu tố môi trường.

+ Vò trí đòa lý kinh tế: có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển và mở rộng quy
mô của thò trường nhà ở đô thò. Nhà ở nằm trong vùng kinh tế trọng điểm, đô thò
trung tâm kinh tế, công nghiệp, đầu mối giao thông quan trọng, nơi có lực lượng
lao động dồi dào, có nhiều cơ quan nghiên cứu khoa học, cơ sở đào tạo… bao giờ
cũng sôi động và hấp dẫn người mua.
+ Điều kiện tự nhiên, thiên nhiên luôn là một yếu tố quan trọng trong cuộc
sống con người. Điều này thường được khách hàng quan tâm khi mua sản phẩm:
vò trí nhà ở có thuận tiện nơi làm việc, các dòch vụ sức khỏe, điều kiện giáo dục



-6-

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

và các dòch vụ xã hội khác, đặc biệt môi trường ở đó có bò ô nhiễm không? Tiếng
ồn, điện nước và khu vực đó có an ninh hay không ?

OBO
OKS
.CO
M

+ Hạ tầng kỹ thuật: là bộ phận quan trọng quyết đònh chất lượng chỗ ở thích
hợp. Sự hoàn thiện và đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng góp phần mở rộng
không gian của nhà ở đô thò, mở rộng thò trường nhà ở trong và ngoài khu đô thò.

Trong kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì giao thông là một bộ phận hết sức quan
trọng, quyết đònh quá trình hình thành những khu nhà ở. Đa số các đô thò, khu dân
cư lớn đều nằm trên các đầu mối giao thông quan trọng, có nhiều cửa ngõ thông
thương ra vào thuận tiện (đường bộ, đường sắt, sân bay, cảng sông - biển…).
1.2.2 Các yếu tố kinh tế.

Những diễn biến của môi trường kinh tế bao giờ cũng chứa đựng những cơ
hội lẫn đe dọa, và ảnh hưởng đến các loại thò trường, kể cả thò trường nhà ở.
Yếu tố lãi suất :

Vòng quay vốn trong kinh doanh nhà ở rất chậm, bình quân hơn 18
tháng/vòng, tùy theo quy mô dự án. Do hoạt động kinh doanh nhà ở đòi hỏi một
lượng vốn rất lớn, nên các đơn vò phải huy động từ nhiều nguồn vốn khác nhau để
đầu tư, và phần lớn là sử dụng vốn vay để đầu tư vào đất, đầu tư xây dựng hạ
tầng và các công trình. Vì vậy lãi suất vốn vay là một trong những nhân tố quan
trọng quyết đònh tính hiệu quả trong đầu tư kinh doanh đòa ốc.
Mức thu nhập thực tế có thể sử dụng được.

Nền kinh tế phát triển ổn đònh và tăng trưởng tạo điều kiện tăng việc làm,
thu hút lao động, tăng thu nhập thực tế cho người dân. Cùng với sự tăng trưởng
dân số cơ học, nhu cầu nhà ở cũng tăng theo. Và khi thu nhập của người dân tăng
lên, người chưa có nhà sẽ tích lũy mua nhà, người có nhà sẽ có nhu cầu nhà ở tiện
nghi hơn, cao cấp hơn.

KI L

Nền kinh tế được công nghiệp hóa - hiện đại hóa (CNH-HĐH)
CNH-HĐH tạo tiềm lực to lớn để chuyển dòch cơ cấu kinh tế, làm thay đổi
căn bản hình thức sản xuất nhỏ sang hình thức sản xuất lớn dẫn đến tập trung lực
lượng sản xuất với mật độ cao tác động đến việc phân bố lao động xã hội, phân

bố lại các điểm dân cư và tổ chức kết cấu hạ tầng kỹ thuật.
Đầu tư (trong nước và quốc tế):
Đây là yếu tố quan trọng tạo nên sự tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng đô thò,
đẩy nhanh tốc độ xây dựng và phát triển của nền kinh tế nói chung và đô thò nói
riêng. Sự gia tăng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam là sự gia tăng nhu cầu về
văn phòng làm việc, khách sạn, nhà ở... đây là một vận hội không nhỏ đối với các
doanh nghiệp kinh doanh trong lónh vực nhà đất.



-7-

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

1.2.3 Các yếu tố xã hội :
Lối sống.

OBO
OKS
.CO
M

Tập quán sống “quần cư”: các khu dân cư đông đúc, làm ăn nhộn nhòp, khả
năng cung cấp đất ở ít nhưng luôn có nhu cầu lớn về nhà - đất.
Sự phát triển của nền kinh tế đất nước cùng xu hướng hội nhập thế giới đã
hình thành lối sống mới: văn minh đô thò. Văn minh đô thò gắn liền với khu dân
cư, với nhà ở... và lối sống người dân cũng có những biến động. Một gia đình lớn
bao gồm nhiều thế hệ trước đây đã dần dần được thay thế bằng gia đình hạt nhân
(cha mẹ, con cái)ø với xu hướng tách ra sống riêng khi trưởng thành và lập gia
đình. Những căn hộ đảm bảo an toàn, nội thất bình thường, tiện nghi tương đối

đầy đủ, thuận tiện về mặt giao thông…sẽ được lựa chọn trong giai đoạn ban đầu
này.
Trước áp lực ngày càng cao về công ăn việc làm - nhất là tại các đô thò lớn nhiều khi người dân buộc phải hy sinh các tiện nghi về ở, hay chỉ ở mức tối thiểu
để đổi lấy một nơi ở đáp ứng được việc đi lại thuận lợi như gần chỗ làm, chỗ kinh
doanh, gần trường học cho con cái…
Tâm lý cá nhân và xã hội

Tác động của đònh kiến xã hội: Đònh kiến xã hội về nơi ở được hình thành
trong hoàn cảnh cụ thể, lâu ngày trở thành một thông tin chi phối khi chọn nơi để
ở.
Tâm lý đẳng cấp xã hội thể hiện qua chỗ ở: Thực tế xã hội đã hình thành
các vùng dân cư theo giàu - nghèo, là kết quả của lòch sử phát triển qua thời gian
và phân hóa xã hội trong nền kinh tế thò trường. Điều này ảnh hưởng đến tâm lý
người dân khi đánh giá về nhà ở: nhà ở nằm trong “khu nhà giàu” thì đương
nhiên giá phải cao hơn nhà - đất tương tự bên ngoài.

KI L

Vấn đề phong thủy : Nhà - đất nằm ngay ngã ba đường; chỗ cong lồi ra của
hẻm, đường; nhà - đất bò tóp hậu, nhà hướng phong thủy xấu rất khó bán. Nhà đất
phong thủy đẹp lại dễ bán được giá cao.
Ảnh hưởng của thông tin quy hoạch được công bố: là nguồn thông tin gây
ảnh hưởng đến nhu cầu ở của người dân, hay ít nhất cũng làm xáo động điều kiện
sinh hoạt của họ.
Phát hiện cơ hội gia tăng thu nhập tiềm năng: Một số ý tưởng quy hoạch khi
đi vào thực tế tạo ra cơ hội gia tăng thu nhập cho người dân, khi nhà họ sát khu
thương mại mới, thuận lợi cho việc kinh doanh khi phóng đường hay chỉ đơn giản
là giá nhà - đất tăng do hạ tầng được cải thiện.

-8-

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

“Cầu” giả tạo trên thò trường đòa ốc cũng tạo nên sự đầu cơ, tạo nên các cơn
“sốt” giá khi có một thông tin nào đó về dự án sắp hình thành. Mức độ gia tăng
còn tùy thuộc vào tính chất, quy mô dự án, tiến độ triển khai.
Tốc độ phát triển dân cư

Với tốc độ gia tăng dân số tự nhiên nhanh chóng, nhưng lượng đất đai không
thay đổi, diện tích ở cho mỗi cá nhân giảm xuống thì nhu cầu cần có những căn
nhà to hơn, đẹp hơn ngày càng gia tăng. Tp.HCM với tốc độ phát triển kinh tế
cao, mức sống cao hơn các khu vực lân cận, cùng với sự gia tăng chất lượng, số
lượng và hiệu quả của hệ thống đào tạo, của một đời sống văn hóa phong phú sẽ
không ngừng hấp dẫn, thu hút người dân ở các nơi khác di dân tới Thành phố với
tốc độ cao: bình quân mỗi năm có trên 40.000 người nhập cư vào Thành phố, dân
số vãng lai có xu hướng tăng, bình quân có trên 300.000 người có mặt tại
Tp.HCM để sinh sống, tìm kiếm công ăn việc làm, học hành... Dưới áp lực gia
tăng dân số, áp lực về nhu cầu nhà ở sẽ gia tăng không ngừng.
1.2.4 Các yếu tố cơ chế - chính sách - luật pháp :

Trong thực tế yếu tố về cơ chế - chính sách - luật pháp tác động trực tiếp
đến sự phát triển của thò trường nhà ở trên các mặt :
Đònh hướng phát triển: với những chương trình phát triển nhà ở, việc quy

hoạch lại các khu dân cư, khu công nghiệp, hình thành các quận mới, đô thò hóa
các vùng ngoại thành, các khu vực trung tâm mới... cũng đòi hỏi một khối lượng
nhà ở mới rất lớn, tạo cơ hội kinh doanh và tạo thò trường cho kinh doanh nhà đất.

KI L

Sự thay đổi của luật pháp có ảnh hưởng lớn đến ngành kinh doanh nhà đất.
Việc cho phép các hộ gia đình có thể sở hữu nhiều nhà ở, công nhận quyền sử
dụng đất với 5 quyền cơ bản, các cá nhân được mua nhà ở ngoài đòa phương mà
mình cư trú, cho phép Việt kiều được mua nhà ở… là những cơ hội to lớn cho các
doanh nghiệp kinh doanh nhà đất, tạo điều kiện cho việc sang nhượng, mua bán
nhà ở, đất ở trở thành một trong những lónh vực to lớn, năng động, đóng góp
không nhỏ cho ngân sách.
Các yếu tố pháp lý là yếu tố ảnh hưởng sau cùng nhưng lại là căn cứ đầu
tiên khi xem xét mua - bán nhà đất: như giấy tờ sở hữu nhà - đất; các vấn đề về
tranh chấp tài sản là nhà - đất ; …
1.2.5 Sự tiến bộ khoa học công nghệ.
Khoa học công nghệ là một trong những động lực thúc đẩy quá trình phát
triển. Nhờ tiến bộ của khoa học công nghệ có thể làm cho các yếu tố về khoảng
cách không gian và thời gian… được rút ngắn lại (phương tiện vận tải hiện đại,
thông tin liên lạc phát triển cao…), người dân có thể sinh sống mọi nơi, với nhiều



-9-

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

chủng loại nhà ở mà vẫn đáp ứng được các tiện nghi, góp phần mở rộng không
gian sinh sống cho mọi người.

OBO
OKS
.CO
M

Trong lónh vực kinh doanh nhà ở, sự phát triển nhanh chóng của công nghệ
xây dựng, vật liệu xây dựng trong vài năm trở lại đây đã tạo nên sự gia tăng
nhanh chóng các công trình xây dựng công nghiệp, dân dụng, nhà ở… đáp ứng nhu
cầu phát triển nơi ăn ở sinh sống của nhân dân
1.3 ĐẶC ĐIỂM VỀ NHÀ Ở TẠI TP. HCM

Chương trình nhà ở là một trong những mục tiêu ưu tiên của tiến trình phát
triển kinh tế - xã hội của TP HCM.
Thực hiện Chỉ thò 24/2004/CT-UB và Quyết đònh 114/2006/QĐ-UBND của
UBND TP về kế hoạch triển khai Chương trình nhà ở giai đoạn 2006-2010, cho
đến nay các doanh nghiệp tư nhân đã đăng ký 109 dự án với quy mô 43.556 căn
hộ và 3.286 nền đất ở, trong đó có 30 dự án đã hoàn thành và 79 dự án đang triển
khai; tổng số quỹ nhà và nền đất đã xây dựng hoàn thành là 5.973 căn hộ và
4.515 nền đất ở. Thành phố đã mua lại 1.665 căn hộ và 1.025 nền đất ở, trong đó
đã bố trí 460 căn hộ và 441 nền đất ở, còn lại 1.205 căn hộ và 584 nền đất ở bố trí
cho các dự án trọng điểm như dự án Khu công nghệ cao (quận 9) và Khu đô thò
mới Thủ Thiêm (quận 2); đặc biệt ưu tiên giải quyết dứt điểm các trường hợp tạm
cư quá hạn. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện Chỉ thò 24/2004/CT-UB trên đòa
bàn Thành phố đã phát sinh một số vướng mắc, đó là tiến độ thực hiện dự án còn
chậm (đó là năng lực tài chính của một số chủ đầu tư còn hạn chế), phương thức
xác đònh giá mua căn hộ chung cư chưa sát với giá thò trường dẫn đến giá thẩm
đònh chênh lệch khá lớn so với giá đề xuất của chủ đầu tư, các thủ tục xây dựng
kéo dài, đặc biệt là khâu thẩm đònh và phê duyệt quy hoạch tỷ lệ1/500, các hộ
dân tái đònh cư không chòu tái đònh cư tại các quận khác, thậm chí trong cùng

quận nhưng ở đòa bàn khác…

KI L

Việc xây dựng mới các chung cư hư hỏng nặng cũng đã được Thành phố
quan tâm giải quyết trong thời gian qua . Theo thống kê, trên đòa bàn Thành phố
có 123 chung cư và 29 nhà tập thể hư hỏng nặng cần khắc phục và xử lý. Hiện tại
5 lô chung cư, nhà tập thể đã được sửa chữa, cải tạo và bán theo Nghò đònh 61/CP
cho các hộ đang sử dụng tổng cộng 245 căn (9.320 m2); sửa chữa hoặc tháo dỡ
xây dựng mới 18 lô chung cư với tổng cộng 1.259 căn (65.678 m 2), trong đó,
chuyển mục đích sử dụng, đấu giá đất 4 lô chung cư với tổng diện tích 2.127 m2 ;
đang lập phương án di dời và tháo dỡ xây dựng mới 14 lô đất chung cư. Tuy nhiên
vẫn còn nhiều khó khăn trong công tác bồi thường giải tỏa, thiếu quỹ nhà tạm cư,
tái đònh cư do các hộ dân không đủ tiền để mua lại căn hộ mới và diện tích sau
khi tháo dỡ không đủ kêu gọi xã hội hóa đầu tư.



- 10 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

Về nhà ở cho công nhân: đã đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân
117.688 chỗ lưu trú, với diện tích khoảng 657.414 m2,đạt 65% so chỉ tiêu đến
năm 2010 là 1 triệu m2, về cơ bản đã giải quyết chỗ lưu trú cho công nhân. Tuy

nhiên, các nhà lưu trú do các hộ gia đình, cá nhân xây dựng chưa đảm bảo về
chất lượng, tiêu chuẩn ở theo quy đònh, mặt khác chưa có cơ chế, chính sách ưu
đãi khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà lưu trú
công nhân.
Về nhà ở xã hội: thực hiện Luật Nhà ở và Nghò đònh 90/2005/NĐ-CP của
Chính phủ, các quận, huyện đã chủ động rà soát lại quỹ đất công để xây dựng
nhà ở xã hội, tính toán nhu cầu đưa vào trong chương trình phát triển nhà ở của
quận, huyện và lập danh mục các dự án để có kế hoạch triển khai thực hiện theo
hướng xã hội hóa đầu tư xây dựng, có thể đấu thầu dự án.
Về công tác chỉnh trang nhà ở đô thò cũng đã được chính quyền thành phố
chú trọng giải quyết nhằm đem lại sự khang trang hiện đại cho bộ mặt thành phố.
Các cơ quan chức năng đang triển khai Dự án nâng cấp hạ tầng đô thò khu dân cư
thu nhập thấp trên đòa bàn thành phố. Giai đoạn 1 của dự án tập trung vào lưu vực
Tân Hóa - Lò Gốm và đã nâng cấp hạ tầng 33 khu lụp xụp trên đòa bàn các quận
6, Tân Bình, Tân Phú và Bình Tân, nâng cao điều kiện sống cho 21.979 hộ, đạt
29,4% ( so với chỉ tiêu đến năm 2010 là 74.877 hộ), đã di dời 2.892 hộ. Hiện
nay, Dự án đang triển khai giai đoạn 2 (ngoài lưu vực Tân Hóa - Lò Gốm) và dự
kiến di dời 11.510 hộ.
Đối với kế hoạch di dời 15.000 hộ dân sống trên và ven kênh rạch, Thành
phố mới chỉ di dời được 2.565 hộ (đạt 17,1% ) thuộc dự án cải tạo kênh Tân Hóa
- Lò Gốm và dự án tiêu thoát nước, cải thiện ô nhiễm kênh Tham Lương - Bến
Cát - Rạch Nước lên; hiện đang tiếp tục thực hiện dự án tiêu thoát nước, cải thiện
ô nhiễm kênh Tham Lương - Bến Cát - Rạch Nước lên, dự án cải thiện môi
trường nước giai đoạn 2, dự án cải tạo Rạch Xuyên Tâm và cải tạo các kênh rạch
trên đòa bàn quận - huyện để khai thông tuyến đường thủy vành đai.

KI L

Đối với việc di dời các hộ đang cư ngụ trong khuôn viên trường học, bệnh
viện, các cơ sở thể dục thể thao, lao động thương binh xã hội trên đòa bàn, cho

đến nay Thành phố đã giải quyết di dời 786 hộ/833 hộ đạt 94,3%, số hộ còn lại ở
các quận 1, 3, 5 và 8 vẫn đang tiếp tục di dời.
Ngoài ra, góp phần quan trọng cho công tác chỉnh trang nhà ở đô thò là các
hộ gia đình và cá nhân đã xây dựng và cải tạo mở rộng diện tích nhà ở thời gian
qua. Trong 6 tháng đầu năm 2007, với 1,017 triệu m2 sàn được xây dựng là một
con số tuy không lớn nhưng nó cũng đã góp phần xã hội hóa công tác chỉnh trang
nhà ở đô thò và làm cho bộ mặt Thành phố ngày càng khang trang và hiện đại.



- 11 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

Trên đòa bàn Tp.HCM, dân số luôn tăng ở mức cao, bình quân 3,36%/năm,
trong đó tăng cơ học khoảng 2%/năm, tương đương 43 ngàn người. Thời kỳ này
tuy tăng trưởng GDP của Thành phố chỉ khoảng 8%÷9%/năm , nhưng tốc độ phát
triển nhà ở đã có chuyển biến tích cực. Nếu 5 năm 1991÷1995 diện tích nhà ở
tăng bình quân 2 triệu m2/năm, thì 5 năm 1991÷1995 là 2,5 triệu m2. Tổng diện
tích quỹ nhà ở của Thành phố từ 31 triệu m2 (năm 1990) lên 52 triệu m2 (năm
2000). Diện tích ở bình quân từ 7,5 m2/người (năm 1991) đã nâng lên
10,27m2/người (năm 2000) gần đuổi kòp một số nước trong khu vực (10,2m2 ở
Jakharta, 12,02m2 ở Manila, 16,5m2 ở BangKok - năm 1999).Nhiều khu dân cư
hình thành và đang thi công nhộn nhòp. Quá trình tư nhân hóa nhà ở cũng diễn ra
khá nhanh, chiếm 89,7% vào năm 2000 (so 75,9% năm 1989). Trong khi đó nhà

thuộc sở hữu Nhà nước tỷ lệ giảm từ 16% còn 9%. Thực hiện Nghò đònh 61/CP
ngày 05-7-1994 của Chính phủ, Thành phố đã duyệt giá bán 30.119 căn hộ, với
tổng diện tích là 2,6 triệu m2. Trong đó trên 25 ngàn căn hộ đã nhận giấy chứng
nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, với tổng số tiền thu
được trên 2.000 tỷ đồng. Đồng thời cũng hoàn trả theo quyết đònh 118/TTg,
65/TTg và 20/TTg của Thủ tướng Chính phủ 95 tỷ đồng cho các đối tượng chính
sách. Nguồn thu đã tập trung phát triển quỹ nhà ở mới, bổ sung vào vốn sửa chữa,
duy tu quỹ nhà Thành Phố đang quản lý.
* Tuy nhiên quá trình phát triển nhà ở vẫn còn những hạn chế nhất đònh:
- Cho dù quỹ nhà ở có tăng lên, nhưng diện tích bình quân đầu người vẫn
không tăng do mức tăng sản xuất nhà ở không theo kòp mức tăng dân số
và nhu cầu nhà ở, nhất là nhà ở tại các đô thò. Thiếu nhà ở vẫn là một vấn
đề thời sự, bức thiết ở Tp.HCM. Biểu hiện của “Cầu nhà ở” lớn hơn
“Cung nhà ở”.

KI L

- Trong tổng số 54,4 triệu m2 nhà ở hiện nay ở các đô thò Việt Nam có tới
32 triệu m2 cần được sửa chữa, bảo dưỡng và 1,7 triệu m2 cần phải dỡ bỏ
xây mới. Nhưng do các nguồn vốn đầu tư cho quỹ nhà ở rất hạn hẹp nên
hàng triệu người vẫn còn phải sống trong các khu nhà cũ, thiếu tiện nghi.
- Việc quản lý, điều tiết thò trường nhà đất hiện nay vẫn còn nhiều thiếu
sót, hiện tượng đầu cơ đất và nhà ở đang diễn ra, nhưng Nhà nước chưa
có các biện pháp kiểm soát và quản lý hữu hiệu.
- Việc quản lý xây dựng và sử dụng nhà ở tại các đô thò còn kém hiệu quả.
Sự bùng nổ các hoạt động xây dựng tự phát với các biểu hiện như chiếm
đất trái phép, xây dựng nhà ở không phép, cơi nới, xây chen không theo
quy hoạch, tự ý thay đổi kết cấu, công năng nhà ở chung cư… diễn ra khắp
nơi và gây ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ các công trình cũng như kiến
trúc, cảnh quan môi trường đô thò.

- 12 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

- Các chính sách về nhà ở trong thời gian qua vẫn còn mang tính chất chắp
vá nhất thời để đối phó với hiện trạng thiếu nhà ở, nên thường không
đồng bộ, hoặc chưa phù hợp với cơ chế kinh tế mới. Việc thực hiện chính
sách lại thiếu sự thống nhất giữa các bộ, các ngành và các đòa phương,
dẫn tới tình trạng các quy tắc, luật lệ bò vi phạm, vai trò quản lý của Nhà
nước giảm sút, gây phức tạp thêm cho vấn đề nhà ở trong các đô thò Việt
Nam.
- Vẫn tồn tại một thò trường ngầm nhà đất “không thể kiểm soát được” bên
cạnh thò trường nhà đất công khai. Tp.HCM có ít nhất 50.000 căn nhà
được mua bán / năm. Trong đó khoảng 30.000 căn được các cơ quan công
chứng chứng nhận chuyển dòch quyền sở hữu, chiếm 10% số nhà ở hợp
lệ; 20.000 căn mua bán qua giấy tay. Do luật pháp chưa chính thức công
nhận “thò trường đòa ốc” với tính chất “nhà+đất”, nên dù luật đất đai cho
phép chuyển nhượng đất nhưng những hướng dẫn cụ thể vẫn chưa phù
hợp khi người dân mua bán nhà, đã gây nên việc mua bán giấy tay, và
đặt Nhà nước vào tình thế phải giải quyết những việc đã xảy ra bằng hình
thức thu hồi đất và giao đất để tránh thất thu ngân sách, ổn đònh cuộc
sống người dân.

KI L

Tóm lại, tuy còn gặp nhiều khó khăn khách quan lẫn chủ quan nhưng một số
kết quả đã đạt được về chương trình nhà ở thời gian qua của TP HCM là một nỗ
lực đáng được ghi nhận của Thành phố khi giải quyết vấn đề xã hội phức tạp này



- 13 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

CHƯƠNG 2

2.1

OBO
OKS
.CO
M

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA
TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN
QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH TỔNG CÔNG TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN

2.1.1 Giới thiệu chung

Tổng Công ty Đòa Ốc Sài Gòn được thành lập theo quyết đònh số 7363/QĐUB ngày 23/12/1997 của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh và chính
thức đi vào hoạt động theo Giấy phép đăng ký kinh doanh số 103446 do Sở Kế

hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 29/6/1998.
Sau đó, ngày 21/10/2004, Ủy Ban Nhân Dân Thành phố ra quyết đònh số
5211/QĐ-UB về việc tổ chức lại Tổng Công ty Đòa Ốc Sài Gòn hoạt động theo
mô hình Công ty mẹ - Công ty con. Trong đó, Tổng Công ty (được gọi là Công ty
mẹ) trực tiếp thực hiện các hoạt động kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở
hữu trong vốn điều lệ của các công ty con và công ty liên kết.
Mối quan hệ giữa Tổng Công ty và các công ty con, công ty liên kết dựa
trên nguyên tắc quan hệ sở hữu về vốn điều lệ. Tổng Công ty thực hiện quyền chi
phối đối với hoạt động của các công ty này theo tỷ lệ cổ phần chi phối, vốn góp
chi phối của Tổng Công ty hoặc quyền chi phối được quy đònh trong Điều lệ của
các công ty.

Vốn điều lệ :

KI L

Tổng Công ty đã chính thức đi vào hoạt động theo mô hình Công ty Mẹ Công ty Con theo quyết đònh số 541/QĐ-UBND ngày 10/02/2006 của Ủy Ban
Nhân Dân Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt Điều lệ tổ chức và hoạt động của
Tổng Công ty.

- Vốn điều lệ của Tổng Công ty tại thời điểm 31/12/2003 là
1.015.811.497.230 đồng.
- Nhà nước sở hữu toàn bộ vốn điều lệ của Tổng Công ty. Đại diện chủ sở
hữu nhà nước là Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hồ Chí Minh.
+ Trụ sở chính : 86 Lê Thánh Tôn, Q.1, TP.HCM
+ Điện thoại : 8291054 – 8291055 – 8291056



- 14 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

+ Fax : 8296988 – 8295675
2.1.2 Ngành nghề kinh doanh:

OBO
OKS
.CO
M

Đầu tư, quản lý vốn đầu tư và thực hiện trực tiếp sản xuất kinh doanh trong
các ngành nghề, lónh vực chính :
- Kinh doanh đòa ốc, kho bãi, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, nhà ở theo
Nghò đònh 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ.
- Kinh doanh dòch vụ, kho , bãi, văn phòng cho thuê và các dòch vụ nhà ở
khác.

- Khảo sát thiết kế, tư vấn đầu tư xây dựng, thi công các công trình dân
dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật; trang trí nội thất, sửa chữa, duy tu, bảo
dưỡng, nâng cấp các loại công trình xây dựng.
- Sản xuất, lắp đặt, sửa chữa duy tu, bảo dưỡng và kinh doanh thang máy,
các thiết bò nhà cao tầng.
- Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, cấu kiện bê tông đúc sẳn, vật liệu
trang trí nội thất.
- Đầu tư tài chính vào doanh nghiệp khác

2.1.3 Các công ty con và các đơn vò trực thuộc :
Các công ty con:

Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà

-

Công ty Xây dựng Thương mại Sài Gòn 5

-

Công ty Phát triển nhà Bình Thạnh

-

Công ty Đòa Ốc Gò Môn

-

Công ty Xuất nhập khẩu - Đầu tư và Xây dựng Gò Vấp

-

Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Đòa Ốc III

-

Công ty Cổ phần Đòa Ốc 8

-

Công ty Cổ phần Đòa Ốc 10

-

Công ty Cổ phần Kinh doanh nhà Quận 11

-

Công ty Cổ phần Đòa Ốc Tân Bình

-

Công ty Cổ phần Đòa Ốc Chợ Lớn

-

Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và Kinh doanh nhà Sài Gòn

-

Công ty Cổ phần Đầu tư và Đòa Ốc Sài Gòn - Chợ Lớn

KI L

-



THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

- 15 -

Các đơn vò trực thuộc:
Công ty Kho Bãi

-

Xí nghiệp Tư vấn Thiết kế - DERESCO

-

Xí nghiệp Xây lắp dân dụng và Công nghiệp

-

Chi nhánh RESCO tại Bình Dương

OBO
OKS
.CO
M

-

2.2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SẢN XUẤT KINH DOANH CỦA CÔNG
TY ĐỊA ỐC SÀI GÒN
2.2.1 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh

Tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh 09 tháng đầu năm 2007 của
Tổng Công ty
Doanh thu: 1.640,47 tỷ/2.276,58 tỷ, đạt 72,06% kế hoạch năm, tăng 28,87% so
với cùng kỳ năm trước.

Trong đó:

- Doanh thu kinh doanh nhà :

1.052,01 tỷ, chiếm 64,13 %.

- Doanh thu xây lắp :

434,05 tỷ, chiếm 26,61 %.

- Doanh thu kinh doanh vật liệu xây dựng : 41,14 tỷ, chiếm 2,52 %.
- Doanh thu kinh doanh kho bãi :
- Doanh thu tư vấn thiết kế :
- Doanh thu khác :

31,94 tỷ, chiếm 1,95 %.
8,13 tỷ, chiếm

0,50 %.

73,19 tỷ, chiếm

4,46 %.

Chi phí đầu tư : 1.773,76 tỷ/ 3.115,98 tỷ, đạt 56,92% kế hoạch và so với cùng kỳ
năm trước tăng 26,28%. Trong đó, chi phí xây lắp là 505,697 tỷ đồng.

KI L

Thu nhập bình quân: 2.400.000 đ/người/tháng.

Nộp ngân sách: 106,631 tỷ đồng đạt 59,48 % kế hoạch năm, tăng40,94% so với
cùng kỳ năm trước.
Lợi nhuận: 94,34 tỷ đồng đạt 55,59% kế hoạch năm, tăng 18,93% so với cùng kỳ
năm trước.
Trong 9 tháng đầu năm 2007, toàn Tổng Công Ty đã tạo được 1.640,47 tỷ
đồng doanh số; 94,34 tỷ lợi nhuận; và nộp ngân sách 106,631 tỷ; thu nhập bình
quân 2,4 triệu đồng/người/tháng. Tổng Công Ty cũng đang triển khai thực hiện
đưa vào khai thác nhiều dự án với qui mô lớn. Doanh số từ lónh vực kinh doanh
nhà chiếm từ 60% đến 65% trong tổng doanh số chung.



- 16 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

Hoạt động thi công nhận thầu xây lắp cũng là 1 thế mạnh của RESCO.
Doanh thu xây lắp đạt 434,05 tỷ chiếm 26,61%. Hoạt động này sẽ hỗ trợ tốt cho
tiến trình thực hiện thi công xây dựng dự án. Với lợi thế này, các đơn vò trực
thuộc tông công ty với kinh nghiệm trong lónh vực thi công các công trình, sẽ làm
giảm giá vốn thi công xây dựng công trình, sẽ đem đến một sự khác biệt về giá
so với các đối thủ cạnh tranh khác
Về hiệu quả kinh doanh: 100% Các Công ty sản xuất kinh doanh đều có lãi.
Tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu đạt từ 14% đến 20%;

Kết quả đạt được như trên là do nỗ lực phấn đấu của tất cả các công ty thành
viên thuộc RESCO thời gian qua, đồng thời do có các mặt thuận lợi như: sự hỗ trợ
nhiều mặt của các cơ quan liên quan; các chủ trương chính sách mới của chính
phủ và cơ quan công quyền Tp.HCM; thò trường nhà đất tuy nhiều biến động
nhưng thuận lợi cho kinh doanh; sự chủ động thí điểm xây dựng nhà ở phục vụ
nhu cầu cho người có thu nhập thấp;…
Tuy nhiên Tổng Công Ty cũng gặp nhiều khó khăn, tồn tại: thò trường đòa ốc
không ổn đònh, có lúc trầm lắng, “đóng băng”, nhất là thời điểm hiện nay, đầu tư
giảm sút, sức mua và nhu cầu đầu tư xây dựng, mua bán nhà chựng lại; giá cả vật
liệu xây dựng leo thang dẫn đến chi phí xây dựng tăng cao, có lúc “sốt cao”, cạnh
tranh quyết liệt nhất là trong khâu tìm đất cho dự án. Thiếu vốn để đáp ứng quy
mô đầu tư và tiến độ dự án trong thời điểm hiện nay cũng gây khó khăn cho
RESCO để thực hiện các dự án. Lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại
tăng cao ảnh hưởng đến việc huy động vốn để triển khai các dự án đã được duyệt
trong thời điểm hiện tại. Đền bù giải tỏa chậm trễ, gặp nhiều biến động trong giá
đền bù, nên nhiều dự án triển khai rất chậm; đấu thầu tham gia xây dựng các
công trình ngày càng khó khăn;
2.2.2 Tình hình các dự án của Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn

KI L

Khu dân cư:

Một số dự án tiêu biểu của tổng công ty và các đơn vò thành viên
- Khu nhà ở Cù Lao Chà, Phường 17 - Bình Thạnh
Chủ đầu tư: Chi nhánh RESCO tại Bình Dương
Diện tích khuôn viên: 1.0896 ha
Tổng vốn đầu tư: 113.29 tỷ ôồng
- Đầu tư xây dựng khu dân cư phường Phước Long A, Bắc Rạch Chiếc Quận 9
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đòa Ốc 10

- 17 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

Diện tích khuôn viên: 34.573 ha
Tổng vốn đầu tư: 535.26 tỷ đồng

OBO
OKS
.CO
M

- Khu dân cư Phú Lâm C mở rộng - Bình Tân

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Sài Gòn
Diện tích khuôn viên: 5.4119 ha

Tổng vốn đầu tư: 186.74 tỷ đồng
- Khu dân cư ven sông Sài Gòn

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà
Diện tích khuôn viên: 8.553 ha

Tổng vốn đầu tư: 105.78 tỷ đồng
- Khu dân cư , Phường 7 - Quận 8

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư và Địa Ốc Sài Gòn - Chợ Lớn

Diện tích khuôn viên: 11.8 ha

Tổng vốn đầu tư: 334.86 tỷ đồng

- Dự án khu dân cư Phú Thuận - Quận 7

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư - Xây dựng Điện Sài Gòn
Diện tích khuôn viên: 6,0812 ha
Tổng vốn đầu tư: 574 tỷ đồng

- Khu chung cư - Phường 15 - Quận 8

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Địa Ốc 8
Diện tích khuôn viên: 4,1653 ha

KI L

Tổng vốn đầu tư: 185,91 tỷ đồng
- Khu dân cư - Phường Phú Hữu

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Xây dựng và Kinh doanh Đòa Ốc III
Diện tích khuôn viên: 14,93 ha
Tổng vốn đầu tư: 336,56 tỷ đồng
- Khu chung cư Bàu Cát II Phường 10 Quận Tân Bình
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đòa Ốc Tân Bình
Diện tích khuôn viên: 4,386 ha
Tổng vốn đầu tư: 399,93 tỷ đồng

- 18 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

- Khu dân cư INTRESCO - Phong Phú - Huyện Bình Chánh
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà

OBO
OKS
.CO
M

Diện tích khuôn viên: 32,7212 ha
Tổng vốn đầu tư: 380,13 tỷ đồng

- Đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thò An Phú - An Khánh, Quận 2
Chủ đầu tư: Công ty TNHH một thành viên Phát triển và Kinh doanh
nhà

Diện tích khuôn viên: 131 ha

Tổng vốn đầu tư: 1,386 tỷ đồng

- Khu dân cư nhà vườn Xã Đức Lập Thượng - Đức Hòa - Long An
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Khu công nghiệp và Đô thò Đức Hòa III RESCO
Diện tích khuôn viên: 68,2 ha
Tổng vốn đầu tư: 320 tỷ đồng
Chung cư :

- Khu siêu thò kết hợp nhà ở LAKAI đường Nguyễn Tri Phương - Phường 7 Quận 5

- Công trình khu nhà ở cao tầng Phước Long khu phố Nam Hoà - Phường
Phước Long A - Quận 9
- Khu nhà chung cư 336/24 Nguyễn Văn Luông - Quận 6
- Nhà ở khu đô thò phát triển - Phường An Phú - Quận 2

- Khu nhà ở đường Tạ Quang Bửu - Phường 6 - Quận 8 (02 đơn nguyên
chung cư 9 tầng và 08 đơn nguyên 15 tầng)

KI L

- Khu nhà ở đường Tạ Quang Bửu - Phường 5 - Quận 8 (10 đơn nguyên
chung cư 5,5 tầng)
- Khu dân cư - Phường Phú Hữu
- Chung cư Lý Thái Tổ

- Khu chung cư Bàu Cát II Phường 10 Quận Tân Bình
- Khu chung cư P12 - Quận 3
- Khu dân cư INTRESCO - Lô số 7 - Huyện Bình Chánh (Khu 6B)
- Đầu tư xây dựng hạ tầng khu đô thò An Phú - An Khánh, Quận 2



- 19 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

- Cao ốc An Khang khu B An Phú An Khánh - Quận 2
- Chung cư An Thái khu A An Phú An Khánh - Quận 2

OBO

OKS
.CO
M

- Cao ốc An Thònh - Quận 2
- Chung cư An Hòa

- Chung cư 16 tầng An Phú An Khánh

- 227 Lý Thường Kiệt - Quận Tân Bình

2.2.3 Tình hình các mặt hoạt động của bộ máy RESCO.

Mối quan hệ giữa các công ty trực thuộc Tổng Công Ty

Các đơn vò thành viên của Tổng Công Ty gồm các đơn vò có mức độ phát
triển không đồng đều và kinh doanh các lónh vực khác nhau, mối con hệ giữa
tổng công ty hoạt động theo mô hình công ty mẹ công ty con, quyền kiểm soát
chi phối hoạt động kinh doanh tại công ty thành viên, thông qua số vốn góp vào
của công ty mẹ (tổng công ty). Công ty mẹ với vai trò của “người mẹ” với sức
mạnh về vốn, trình độ quản lý, về công nghệ sẽ dần dắt “đàn con” đi theo đònh
hướng chiến lược mà tổng công ty đã hoạch đònh để phát triển tổng công ty. Các
đơn vò thành viên với thương hiệu và uy tín, qui mô to lớn của công ty mẹ sẽ dễ
dàng vượt qua được sức ép cạnh tranh ngày càng gay gắt và khốc liệt trong nền
kinh tế thò trường và trong nền kinh tế toàn cầu.

KI L

Do chức năng kinh doanh như nhau ở các đơn vò thành viên, dễ gây tình
trạng cạnh tranh nội bộ. Cần phải rà soát lại để đưa ra một qui trinh quản lý

thống nhất từ trên xuống dưới tránh sự trồng chéo nhau trong kinh doanh. Mặt
khác lại chưa khai thác được sở trường chuyên môn hóa của từng đơn vò (tư vấn
thiết kế cho dự án, cung ứng vật liệu xây dựng cho thi công,…). Hiện nay, công
tác phối hợp dưới sự chỉ đạo của Ban Tổng Giám Đốc đang được quan tâm, với
nhận thức phải đoàn kết tạo nên sức mạnh tổng hợp, hướng tới phát triển thành
tập đoàn kinh doanh đòa ốc có tầm cỡ về lâu dài và quy mô hoạt động rộng lớn.
Quá trình chuyển đổi mối quan hệ giữa công ty mẹ và các đơn vò thành viên
theo mô hình công ty mẹ và công ty con đã có những chuyển biến tích cực. Điển
hình như sự thành công của dự án khu đô thò mới An Phú – An Khánh, Q2 là một
minh chứng trong quá trình chuyển đối mối quan hệ giữa tổng công ty và các đơn
vò thành viên …
Công tác hoạch đònh

Công tác hoạch đònh vẫn chưa được sự quan tâm thỏa đáng của Tổng Công
Ty và các Công Ty thành viên. Phòng Kế hoạch Kinh doanh Tổng Công Ty tổng
hợp xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh toàn Tổng Công Ty trên cơ sở thực
lực, tiềm năng của từng công ty, nhiệm vụ kinh tế - xã hội được Thành phố giao,



- 20 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

nghò quyết Đảng bộ Tổng Công Ty, đinh hướng mục tiêu phát triển từng năm của

Tổng Công Ty. Tuy nhiên, do Tổng Công Ty không trực tiếp kinh doanh, nên
công tác hoạch đònh phục vụ kinh doanh chủ yếu được xây dựng và thực hiện ở
từng công ty thành viên.Vì vậy công tác hoạch đònh đôi khi dễ bò hành chính hóa,
sự tham mưu hỗ trợ và điều phối có khi lỏng lẻo, và không kiểm soát được hoạt
động kinh doanh thực tế của các công ty thành viên. Các công ty kinh doanh đôi
khi xem nhẹ công tác hoạch đònh, không chú trọng xây dựng chiến lược phát
triển, chiến lược kinh doanh, kém chuẩn bò cho thời kỳ kinh doanh lâu dài sau
này, một khi không còn nguồn đất ở trong quy hoạch chung của Thành phố.
Tổ chức bộ máy và nhân sự :

Tổng Công Ty Đòa Ốc Sài Gòn đã và đang thực hiện tổ chức lại các đơn vò
trực thuộc, từ 17 đơn vò khi thành lập (1998). Sau đó, ngày 21/10/2004, Ủy Ban
Nhân Dân Thành phố ra quyết đònh số 5211/QĐ-UB về việc tổ chức lại Tổng
Công ty Đòa Ốc Sài Gòn hoạt động theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con.
Trong đó, Tổng Công ty (được gọi là Công ty mẹ) trực tiếp thực hiện các hoạt
động kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu trong vốn điều lệ của các
công ty con và công ty liên kết.
Mối quan hệ giữa Tổng Công ty và các công ty con, công ty liên kết dựa
trên nguyên tắc quan hệ sở hữu về vốn điều lệ. Tổng Công ty thực hiện quyền chi
phối đối với hoạt động của các công ty này theo tỷ lệ cổ phần chi phối, vốn góp
chi phối của Tổng Công ty hoặc quyền chi phối được quy đònh trong Điều lệ của
các công ty. Hiện tại RESCO có 4 đơn vò trực thuộc, 13 công ty con và 18 công ty
liên kết

KI L

Đội ngũ cán bộ quản lý của Tổng Công Ty và các công ty trực thuộc được
đánh giá là có năng lực, trình độ, đạo đức. Công tác đào tạo được khuyến khích.
Đây là nguồn lực quan trọng góp phần thực hiện tốt nhiệm vụ sản xuất kinh
doanh. Tuy nhiên một số Công ty thành viên bộ máy quản lý còn nặng nề, chưa

tinh gọn; trình độ năng lực chuyên môn của một số cán bộ được cử tham gia Công
ty liên doanh với nước ngoài chưa đáp ứng được yêu cầu, tham gia quản lý còn
lỏng lẻo hoặc ngại đụng chạm, bảo vệ quyền lợi của phía Việt Nam còn yếu.
Hoạt động Marketing :

Hoạt động marketing được thực hiện từ các công ty kinh doanh như quảng
cáo trên TV, báo chí, tập san, mở trang web giới thiệu... các tờ bướm quảng cáo
được phát ở hội chợ cũng đã có những đóng góp bước đầu. Một số Công ty kinh
doanh nhà thực hiện khuyến mãi qua việc giảm giá bán từ 5% đến 10% cho
những người mua đầu tiên ở những khu dân cư mới, giảm giá cho những người trả
tiền trước hợp đồng… đã mang lại hiệu quả thiết thực. Phương thức kinh doanh
dựa trên sự phân khúc thò trường bước đầu đã được chú trọng.



- 21 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

Tuy vậy hoạt động marketing trong toàn Tổng Công Ty chưa mạnh và đều
đặn, mới chỉ thực hiện ở khâu bán sản phẩm và chỉ quảng cáo khi nhà - đất bán
chậm; sự phối hợp lẫn nhau trong các hoạt động marketing giữa các công ty trực
thuộc Tổng Công Ty vẫn còn yếu. Tổng Công Ty cũng chưa có những chương
trình marketing dài hạn để nâng cao thương hiệu RESCO. Nhiều công ty nghó
đơn giản marketing chỉ là quảng cáo, hoặc không cần marketing vì thò trường nhà

đất đang không đủ hàng cung ứng.
+ Trong quản lý và điều hành vốn kinh doanh, trực tiếp thực hiện các hoạt
động kinh doanh và đầu tư vốn dưới hình thức sở hữu trong vốn điều lệ của các
công ty con và công ty liên kết. Tổng công ty thực hiện quyền chi phối hoạt động
của các công ty này theo tỉ lệ cổ phần chi phối. Đây là 1 hình thức rất năng động
của mô hình công ty mẹ và công ty con. Do đó tổng công ty phải cân nhắc để
tiếân hành đầu tư và tham gia điều hành tại các công ty con và các công ty liên kết
sao cho đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất
+ Công tác nghiệp vụ tài chính - kế toán được coi trọng ở Tổng Công Ty và
các đơn vò trực thuộc, các công ty con và các công ty liên kết đảm bảo thực hiện
tốt các nguyên tắc và quy đònh chung về tài chính - kế toán doanh nghiệp. Tuy
nhiên, việc lưu trữ hồ sơ, quyết toán công trình, chi sai chế độ, trong đó có một số
sai phạm vẫn còn, cần nghiêm túc khắc phục.
2.3 TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN VÀ NHỮNG THÁCH THỨC CỦA RESCO.
2.3.1

Nhu cầu và đònh hướng phát triển nhà ở trên đòa bàn Tp.HCM.

2.3.1.1 Dự báo nhu cầu nhà ở đến năm 2020 :

KI L

Lòch sử cho thấy, Sài Gòn từ xa xưa đã là đòa bàn chiến lược quan trọng nhất
ở phía Nam, từ rất sớm đã trở thành một đô thò, một trung tâm thương mại sầm
uất, một cửa ngõ và đầu mối giao dòch quan trọng trong và ngoài nước … Là một
trung tâm nhiều chức năng về kinh tế, thương mại tài chính, công nghiệp, du lòch
và giao lưu quốc tế …Tp.HCM đã trở thành một đô thò dân cư đông đúc, với trên 5
triệu dân sinh sống và trên hàng trăm ngàn người vãng lai hàng năm. Dự kiến
tăng trưởng GDP bình quân hàng năm trên đòa bàn Tp.HCM trong 10 năm tới từ
10 đến 12%, trong đó tỷ trọng công nghiệp và xây dựng trong GDP chiếm 48,9%.

Và dự báo số dân cư sẽ phát triển lên đến khoảng 8,3 triệu người vào những năm
2020.
Tp.HCM với dân số trên 6.6 triệu người, gần 1 triệu căn hộ các loại, với
diện tích 41 triệu m2 đất ở, là đô thò có dân số và quỹ nhà ở lớn nhất cả nước, tuy
nhiên dù có cố gắng đầu tư phát triển nhà ở nhưng cũng chưa theo kòp với đà tăng
dân số.



- 22 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

2.3.1.2

OBO
OKS
.CO
M

Với dân số ngày càng tăng mà diện tích đất ở thì có hạn và không tăng, do
vậy nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, điều này tạo ra các cơ hội, triển vọng
kinh doanh và sự cạnh tranh cho những đơn vò hoạt động kinh doanh trong ngành
nhà đất.
Phương hướng phát triển nhà ở của Tp.HCM:

+ Gia tăng số lượng và nâng dần chất lượng quỹ nhà ở theo quy hoạch phù
hợp với từng giai đoạn cụ thể. Đa dạng hóa các phương thức đầu tư nhà ở.
+ Tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở thích hợp. Chỗ ở thích hợp là nơi bảo
đảm cuộc sống riêng tư, có không gian vừa đủ và tạo sự bảo đảm an toàn, có độ

chiếu sáng và thông gió thỏa đáng, có công trình hạ tầng cơ sở tương xứng, có đòa
điểm thuận lợi cho việc đi đến nơi làm việc và các dòch vụ cơ bản, tất cả với giá
phải chăng vừa sức người sử dụng...
+ Tập trung giải quyết tốt và nhanh việc di dời tái đònh cư dân sống trên
kênh rạch; cải tạo các khu nhà lụp xụp; tiếp tục phát động phong trào xây dựng
nhà tình nghóa, nhà tình thương; giải quyết cơ bản chỗ ở cho công nhân, viên
chức, sỹ quan trong lực lượng vũ trang trên đòa bàn thông qua sự hỗ trợ của Nhà
nước.
+ Tăng cường công tác quản lý nhà ở gắn với quản lý quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất ở, đơn giản tối đa các thủ tục hành chính về nhà đất mà vẫn
đáp ứng được các yêu cầu quản lý. Nhà ở không thể tách rời khỏi đất đai, quản lý
nhà ở gắn liền với quản lý quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
+ Giải quyết chỗ ở đi đôi với kế hoạch hóa gia đình. Tạo chỗ ở thích hợp
gắn với sự phát triển bền vững của kiến trúc đô thò và mang tính kết nối với các
đô thò vệ tinh xung quanh Thành phố; không làm ô nhiễm môi sinh, môi trường.

2.3.1.3

KI L

+ Khuyến khích các thành phần kinh tế xã hội và nhân dân, kể cả nước
ngoài tham gia đầu tư xây dựng nhà ở theo quy đònh của Nhà nước, tư nhân hóa
các hoạt động về xây dựng và các dòch vụ liên quan đến nhà đất.
Mục tiêu phát triển nhà ở :

+ Nâng diện tích ở bình quân người dân thành phố từ 10,27 m2/người lên
15,46 m2/người vào năm 2020. Nghóa là nâng tổng diện tích quỹ nhà ở của Thành
phố từ 95,5 triệu m2 lên 127 triệu m2. Bình quân mỗi năm xây mới khoảng 5 triệu
m2 nhà ở. Nâng quỹ nhà ở kiên cố từ 20,4% lên 40%.
+ Hoàn thành việc di dời và tái đònh cư dân sống trên kênh rạch nội thành;

cải tạo các khu nhà lụp xụp với hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật cơ bản; di dời
tái đònh cư các hộ đang sống trong khuôn viên trường học, bệnh viện, chung cư hư



- 23 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

hỏng nặng cần phá dỡ. Hầu hết gia đình chính sách nghèo khó đều được giải
quyết nhà ở; giảm 50% nhà tạm trên đòa bàn Thành phố.

OBO
OKS
.CO
M

+ Tạo quỹ nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua các mô hình huy
động vốn dưới sự hỗ trợ của chính quyền bằng cơ chế tạo điều kiện về đất xây
dựng, hạ tầng, và các dòch vụ công cộng. Đến năm 2010 đầu tư xây dựng 30.000
căn hộ cho công nhân thuê, 40.000 căn hộ cho công nhân viên chức, lực lượng vũ
trang và nhân dân lao động nghèo. Bình quân mỗi năm xây dựng khoảng 7.000
căn hộ.
+ Nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành, nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố
từ 3,8% lên 20%, cơ bản không còn nhà tạm bợ.
2.3.1.4

Bốn chương trình phát triển nhà ở của Tp.HCM đến năm 2010.
(Phụ lục 4)

Một. Chỉnh trang đô thò:

- Di dời và tái đònh cư 25.044 hộ dân.

- Nâng cấp khu nhà lụp xụp (phần hạ tầng kỹ thuật) 50.000 hộ.
- Phá dỡ xây mới chung cư hư hỏng nặng 7050 hộ. Thành phố đang có 445
chung cư xây dựng trước năm 1975 đang xuống cấp, trong đó khoảng 105
chung cư hư hỏng nặng. Như vậy cần phải có nơi tạm trú hoặc tái đònh cư
trước khi tháo gỡ, xây dựng lại chung cư. Nhu cầu giải quyết cho 7050 hộ
dân.
- Cải tạo, sửa chữa nâng cấp nhà ở 185.185 căn.

Hai. Xây dựng quỹ nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tập trung, khu chế
xuất, nhà ở cho cán bộ viên chức và nhân dân lao động nghèo có nhu cầu chỗ ở.

KI L

- Diện chính sách và gia đình quá nghèo, neo đơn không có khả năng tự cải
tạo, xây nhà ở thông qua chương trình xây dựng nhà tình nghóa và tình
thương. Nhu cầu cần 15.000 căn.
- Xây dựng quỹ nhà cho công nhân thuê: 30.000 căn.
- Xây dựng quỹ nhà ở bán trả góp và cho thuê các đối tượng thu nhập thấp
có nhu cầu, dự kiến 40.000 căn.
Ba. Xây dựng và nâng cấp nhà ở khu vực nông thôn ngoại thành: dự kiến xây
mới khoảng 40.000 căn.
Bốn. Phát triển các khu dân cư mới và kinh doanh nhà ở cho tất cả các đối
tượng có nhu cầu: dự kiến khoảng 561.756 căn.
Triển khai đồng bộ 4 chương trình nhà ở, đến năm 2010 Thành phố tạo ra
quỹ nhà mới khoảng 705.300 căn hộ, cải tạo sửa chữa 285.062 căn.

- 24 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

Để đạt được mục tiêu và nội dung của 4 chương trình nhà ở, Tp.HCM tiếp
tục tạo các cơ chế và đề nghò Chính Phủ bổ sung các chính sách nhằm đẩy mạnh
đầu tư xây dựng quỹ nhà ở cho đối tượng có thu nhập từ trung bình trở xuống
(chiếm 73,5% dân số Thành phố).
Mục tiêu và những chương trình phát triển nhà ở của Thành phố cho thấy
triển vọng phát triển kinh doanh đòa ốc trên đòa bàn Thành phố là hết sức to
lớn, vì các chương trình này sẽ tạo ra một thò trường lớn về nhà ở mà các doanh
nghiệp đòa ốc có khả năng tham gia để cung ứng hàng cho nó. Đồng thời cân đối
từ khả năng tài chính và kết quả thực hiện các chương trình nhà ở trong 10 năm
qua, dự kiến tổng diện tích quỹ nhà xây mới trong 10 năm tới là 50,69 triệu m2;
cải tạo, sửa chữa và nâng cấp quỹ nhà ở khoảng 247.000 căn, tương đương với
12,4 triệu m2 nhà ở.
2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến đònh hướng phát triển của RESCO.
2.3.2.1

Sự cạnh tranh của các doanh nghiệp cùng ngành.

Có thể nhận thấy rằng mức độ cạnh tranh trong lónh vực kinh doanh nhà đất
hiện nay không cao lắm, do “cung” không đủ “cầu” trong thò trường đòa ốc.

Một số DNNN lớn như Công ty Phát triển và Kinh doanh nhà Quận 5, Công
ty Phát triển và Kinh doanh nhà Quận Phú Nhuận…, một số Công ty trách nhiệm
hữu hạn, Công ty cổ phần có vốn lớn như Công ty cổ phần kinh doanh nhà Bình
Chánh, Công ty cổ phần phát triển Nam Sài Gòn, Công ty liên doanh Phú Mỹ
Hưng, Công ty TNHH Him Lam, Kiến Á… chủ yếu kinh doanh các loại sản phẩm
cao cấp như biệt thự, các khu chung cư, các dãy nhà phố liên kế cao cấp, đầu tư
xây dựng các khu dân cư mới đầy đủ tiện nghi; hoặc tham gia chuyển nhượng
quyền sử dụng các khu đất lớn, các loại nền nhà ...Sản phẩm chủ yếu của RESCO
hiện nay nền nhà có hạ tầng các loại, nhà ở trung bình, căn hộ chung cư, một ít
nhà ở cao cấp. Do vậy sản phẩm của RESCO không gặp nhiều sự cạnh tranh,
nhất là loại căn hộ cho người thu nhập thấp.

KI L

RESCO cũng còn được nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ để có được một số khu
đất đầu tư phát triển các khu dân cư mới, phần nào thuận lợi hơn trong kinh
doanh. Bên cạnh đó, hầu như những công ty kinh doanh nhà ở đều không đủ vốn
để đầu tư lớn, chưa đủ “cung” để đáp ứng “cầu”, đã làm giảm mức độ cạnh tranh
giữa các doanh nghiệp cùng ngành. Ngoài ra, việc mua nhà của người dân ngoài
yếu tố giá cả, chất lượng còn phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố chủ quan của người
mua như sở thích, vò trí của hướng nhà cũng như vò trí của khu vực, nên sản phẩm
của các công ty kinh doanh nhà ít khi trực tiếp cạnh tranh với nhau.
Ngoài các doanh nghiệp kinh doanh nhà, người dân cũng tham gia kinh
doanh nhà đất, chủ yếu là mua đi bán lại các loại nhà đơn lẻ, riêng biệt hoặc các



- 25 -

THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

OBO
OKS
.CO
M

căn hộ chung cư, các nền đất, khu đất nhỏ có giá trò không cao lắm, thông thường
là với hạ tầng không hoàn chỉnh, hoặc thụ hưởng hạ tầng từ các khu dân cư đã
được quy hoạch và xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng. Đây không phải là đối tượng
cạnh tranh của RESCO.
Vấn đề cạnh tranh khá quyết liệt hiện nay giữa các doanh nghiệp kinh
doanh nhà là xin được quyền đền bù, sử dụng, đầu tư dự án nhà ở - khu dân cư
mới. Doanh nghiệp nào dành được khai thác khu đất thuận lợi sẽ tạo được lợi thế
cạnh tranh và tạo nên mức sinh lợi lớn.
Một số doanh nghiệp cạnh tranh trong ngành:

* Công ty Cổ phần Phát Triển Nam Sài Gòn :

Tên giao dòch : Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn.
Tên tiếng Anh: South Saigon Development Corporation
Tên viết tắt: SADECO

Trụ sở: 29/1 Nguyễn Bỉnh Khiêm, quận 1, TP.HCM.
Vốn điều lệ: 41,2 tỷ đồng.

Đến tháng 7/2007, vốn điều lệ được tăng lên 100 tỷ đồng.
- Các dự án đang kinh doanh: Khu định cư An Phú Tây – huyện Bình
Chánh (47ha); Khu dân cư Phong Phú – huyện Bình Chánh (46ha); Khu
dân cư Phước Kiểng (155ha); Khu công nghiệp Phong Nhã 165ha - cổ
phần); Khu nhà ở nghỉ ngơi và giải trí Tân Phong (15ha); Khu dân cư ven

sông (28ha): khu SADECO OASIS (40.7ha): khu SADECO Duyên Hải
(39ha)

KI L

Đây là một công ty khá mạnh trong ngành đòa ốc do được hình thành từ các
doanh nghiệp đòa ốc của nhà nước, liên doanh, công ty TNHH; và được giao một
quỹ đất khá lớn phía nam Sài Gòn. Công ty khá thuận lợi về vốn kinh doanh, đất
đai, tiếp thò, tiêu thụ sản phẩm. Tuy nhiên công ty có khó khăn trong khâu nhân
lực quản lý, duyệt dự án, cũng như gặp nhiều khó khăn trong đền bù giải tỏa.
* Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng.
Công Ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng được thành lập ngày 19/05/1993 là liên
doanh giữa Công ty Phát Triển Công Nghiệp Tân Thuận (IPC - Việt Nam) và
Tập đoàn Central Trading & Development (CT&D - Đài Loan).
IPC: Đại diện cho UBND TP.HCM, góp 30% vốn qua quyền sử dụng đất và
nguồn nhân lực cho sự phát triển Đô Thò Mới Phú Mỹ Hưng.
CT&D: Là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất và thành công
nhất tại Việt Nam với số vốn đầu tư trên 650 triệu USD. Bên cạnh 70% cổ phần