Giải pháp điều tiết giá trị tăng từ đất khi Nhà nướcthực hiện các dự án giao thông trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

-1-

PHẦN I: PHẦN MỞ ĐẦU
1.1. Lý do chọn đề tài
− Trong quá trình xây dựng phát triển, chỉnh trang đô thị tại Thành phố Hồ Chí
Minh, nhu cầu đầu tư cơ sở hạ tầng phát triển tại các quận mới ngoại thành và việc
chỉnh trang tại các khu vực trung tâm nội thành hiện hữu là rất lớn, đặc biệt là các
dự án đầu tư hạ tầng giao thông. Do nguồn lực có hạn, vốn Ngân sách không thể
cân đối đủ kinh phí cho việc đầu tư tất cả nhu cầu đặt ra về hạ tầng giao thông trong
tiến trình đô thị hóa. Tuy nhiên, một nghịch lý lớn phát sinh thường gặp là sau khi
đầu tư công trình hạ tầng giao thông mới hoặc thực hiện dự án mở rộng đường,
ngân sách Thành phố (chủ yếu từ nguồn thu thuế) đã phải bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng
để đầu tư, nhưng đối tượng hưởng lợi nhiều nhất từ việc gia tăng giá trị của đất
mang lại từ công trình hạ tầng lại thường là các chủ đầu tư và những người “đầu
cơ” đất. Trong khi đó Nhà nước và đôi khi những hộ dân bị thu hồi đất cũng không
được lợi ích của việc gia tăng đó. Thực tế có một sự bất công là một số người có
nhà đang ở trong hẻm được giải toả ra mặt tiền, khi đó giá đất và giá nhà tăng vọt,
trong khi một số người bị giải toả với giá đền bù chưa hợp lý. Nguyên nhân là do
Nhà nước chưa có công cụ để điều tiết phù hợp trong quá trình sử dụng đất. Do đó,
cần có một chính sách để điều tiết sự chênh lệch này để tránh sự bất công.
− Việc có nên áp dụng các sắc thuế từ phía các doanh nghiệp kinh doanh hay
không hay chỉ nên đánh thuế vào các chủ dự án hoặc nhà đầu tư riêng rẽ cố tình đầu
cơ nền nhà trong các dự án và có các chính sách ưu tiên đối với những người dân bị
ảnh hưởng từ dự án để họ đảm bảo cuộc sống là điều cần phải cân nhắc.
− Với mong muốn nhằm góp phần giải quyết bất cập nêu trên, phân tích những tồn
tại hạn chế về chính sách đầu tư hạ tầng của Thành phố trong thời gian qua để dự
báo, nắm bắt, đón đầu và đề xuất một số giải pháp nhằm điều tiết giá trị tăng từ đất,
tác giả nghiên cứu đề tài “Giải pháp điều tiết giá trị tăng từ đất khi Nhà nước
thực hiện các dự án giao thông trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu

-2-

− Đi tìm quy luật gia tăng đất đai từ các dự án giao thông, cũng như mối quan hệ
giữa giao thông và giá trị đất.
− Đưa ra các giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong bối cảnh hiện nay tại
TP.HCM, qua đó góp phần giải quyết hài hòa các lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư
và chủ sử dụng đất.
− Đề xuất những mô hình tạo ra nguồn thu từ đất khi thực hiện các dự án giao
thông như: mô hình biên chỉnh trang, mô hình tái phân lô, mô hình “góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất”…
1.3. Nội dung nghiên cứu
− Tìm hiểu về đất đai, giá trị đất đai và thị trường đất đai.
− Xác định các yếu tố làm tăng giá đất.
− Mối quan hệ giữa công trình giao thông và giá trị đất.
− Thực trạng nguồn vốn đầu tư cho các công trình giao thông hiện nay trên địa
bàn Thành phố.
− Thực trạng các loại thuế và phí về nhà, đất hiện nay.
− Giá trị thị trường đất đai sau khi được đầu tư công trình giao thông.
− Điều tra xã hội học một số công trình giao thông điển hình để làm cơ sở cho việc
điều tiết giá trị đất gia tăng.
1.4. Đối tượng nghiên cứu
− Các dự án giao thông trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh như: dự án quy
hoạch, cải tạo kênh Nhiêu Lộc- Thị Nghè, dự án mở rộng đường Hoàng Hoa Thám
- Vạn Kiếp quận Bình Thạnh, dự án chỉnh trang khu dân cư Xóm Cải phường 11
quận 5, dự án đường Bình Thuận – Khu công nghiệp Hiệp Phước, dự án đường
Nguyễn Hữu Thọ huyện Nhà Bè (đoạn nối từ đường Nguyễn Văn Linh đến Khu
công nghiệp Hiệp Phước).
− Các dự án giao thông ngay cả trong khi lập đồ án đến khi triển khai, đưa vào sử
dụng và quản lý dự án.

1.5. Phương pháp nghiên cứu


-3-

− Phương pháp tiếp cận hệ thống: tìm hiểu điều kiện tự nhiên, xã hội, môi
trường…hiện tại của khu vực nghiên cứu.
− Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích từng vấn đề dưới nhiều góc độ, tổng
kết, vận dụng các nguồn thông tin, tư liệu từ các Sở, ban ngành, các chủ trương
chính sách đầu tư của thành phố để làm cở sở phát triển ý tưởng.
− Phương pháp điều tra khảo sát: điều tra, ghi nhận các nhu cầu của các nhóm đối
tượng, tổng hợp thành các nhu cầu xác thực cho việc hình thành ý tưởng.
− Phương pháp chuyên gia: lập biểu các tiêu chí, phỏng vấn trực tiếp nhu cầu đất
đai, số lao động… tham khảo các ý kiến chuyên gia và người dân, đánh giá tổng
hợp tìm ra khả năng tối ưu cho việc đề xuất.
1.6. Giới hạn của luận văn
− Về thời gian: đánh giá một số dự án giao thông từ năm 1990 đến 2008.
− Về không gian phạm vi nghiên cứu: các dự án giao thông trong nội thành cũng
như ngoại thành trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
1.7. Ý nghĩa khoa học của luận văn
− Luận văn được thực hiện nhằm khắc phục một nghịch lý phát sinh thường gặp là
sau khi đầu tư công trình hạ tầng giao thông mới hoặc mở rộng đường, ngân sách
Thành phố đã phải bỏ ra hàng ngàn tỉ đồng để đầu tư, nhưng giá trị gia tăng từ đất
mang lại từ công trình hạ tầng vẫn chưa được phân bổ hợp lý, mà theo nhận định
của nhiều người, thường rơi vào “túi” của các nhà đầu tư.
− Điều tiết giá trị gia tăng từ đất để phân bổ trở lại cho Nhà nước đúng mức, sẽ
góp phần tái tạo vốn đầu tư cho các công trình hạ tầng khác và chi trả xứng đáng
cho những hộ phải hy sinh ra đi, do giải tỏa di dời, cũng như dành một phần hỗ trợ
các chương trình xã hội khác.
− Việc điều tiết các giá trị tăng từ đất khi Nhà nước thực hiện các dự án giao thông

là vấn đề bức xúc tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng như các địa phương khác tại
Việt Nam, luận văn góp phần đưa ra một cái nhìn toàn diện về vấn đề này cũng như
đưa ra một số giải pháp giải quyết vấn đề.


-4-

Hình 1.1. Khu vực nghiên cứu


-5-

PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
Chương 1: Tổng quan chung
1.1. Thực trạng việc đầu tư các dự án giao thông tại Thành phố Hồ Chí Minh
1.1.1. Đầu tư cho dự án giao thông trong quá trình nâng cấp đô thị
− Năm 2009, TP. Hồ Chí Minh có 39 dự án được hưởng lợi từ chương trình kích
cầu của Chính phủ, trong đó có 20 dự án thuộc lĩnh vực công nghiệp với số vốn đầu
tư là 4.159,6 tỷ đồng. Ðể thu hút nguồn vốn, thành phố đã áp dụng nhiều hình thức
huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau như ODA, BOT, GT, EPC, phát hành trái
phiếu, ưu tiên nguồn vốn tập trung xây dựng hạ tầng giao thông, phát triển nông
nghiệp, nông thôn và nhiều công trình văn hóa xã hội phục vụ đời sống dân sinh.
Nhiều công trình quan trọng đã hoàn thành và đưa vào sử dụng như cầu Phú Mỹ bắc
qua sông Sài Gòn nối quận 2 với quận 7, đại lộ Ðông Tây (giai đoạn 1), đưa vào sử
dụng cầu Nguyễn Văn Cừ, Khánh Hội, Chà Và, Chữ Y, Calmet. Tháng 9 vừa qua,
luồng tàu sông Soài Rạp đã được thông tuyến nối với Cảng Sài Gòn - Hiệp Phước.
Tuyến đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi, khu công nghệ cao, khu đô thị mới
(KÐTM) Thủ Thiêm, KÐTM Tây Bắc Củ Chi và KÐT Cảng Hiệp Phước và nhiều
công trình khác cũng được triển khai và khẩn trương thực hiện, làm cho thành phố
ngày càng rộng mở và lớn mạnh không ngừng [7].

− Theo báo cáo của Sở Tài chính, từ năm 1998 đến nay, Thành phố Hồ Chí Minh
đã triển khai công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng 721 dự án, tổng diện tích
thu hồi hơn 201,8 triệu m2. Hơn 46.000 hộ bị thu hồi toàn bộ, trong đó 30.993 hộ
chọn phương thức tự lo nơi ở mới (chiếm 67,36%), chỉ có 15.015 hộ yêu cầu bố trí
tái định cư (chiếm 32,64%). Ðến nay, thành phố đã giải ngân từ nguồn vốn ngân
sách được 18.092 tỷ đồng, đã góp phần duy trì sự tăng trưởng liên tục của thành
phố, tạo tiền đề cho năm 2010, kinh tế thành phố tiếp tục tăng trưởng cao và bền
vững hơn.
1.1.2. Vốn đầu tư cho giao thông
− Xuất phát từ yêu cầu của Thành phố vừa phải tiến hành đầu tư chỉnh trang nội
thị song song với việc đầu tư phát triển các khu đô thị mới và quận mới, đòi hỏi


-6-

Thành phố phải bỏ ra nguồn vốn đầu tư cho hạ tầng rất lớn. Theo số liệu từ các Sở
ban ngành Thành phố, các dự án mở đường trong thời gian qua đã sử dụng khối
lượng lớn vốn ngân sách để đầu tư, trong đó vốn dành cho công tác bồi thường giải
tỏa chiếm tỷ lệ khá cao, dẫn đến tổng mức đầu tư công trình được đội lên đáng kể.
Bảng 2.1. Vốn đầu tư phân theo thành phần kinh tế năm 2007
STT

Ngành nghề

Số tiền
(tỷ)

Tỷ lệ
(%)

I

Chia theo nguồn vốn

1

Vốn đầu tư trong nước

70.259,4

83,13

1.1

Vốn ngân sách

10.756,4

15,31

1.2

Vốn của doanh nghiệp Nhà nước

16.430,5

23,39

1.3

Vốn ngoài Nhà nước

43.072,5

61,30

2

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài

14.261,4

16,87

2.1

Vốn liên doanh

4.970,0

34,85

2.2

100% vốn nước ngoài

9.291,4

65,15

II

Chia theo khoản mục đầu tư

1

Đầu tư xây dựng cơ bản

67.752,1

79,88

1.1

Vốn xây lắp

29.487,5

43,52

1.2

Vốn thiết bị

29.450,5

43,47

1.3

Chi phí khác

8.814,1

13,01

2

Đầu tư khác

17.068,7

20,12

(Nguồn: Tổng hợp từ Niên giám thông kê 2007)
− Bảng số liệu trên cho thấy về khoản mục đầu tư thì số vốn đầu tư dành cho công
tác xây dựng cơ bản là rất lớn, lên đến 67.752,1 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 79,88% trong
cơ cấu vốn đầu tư và thành phần vốn đầu tư trong nước vẫn chiếm tỷ lệ chủ đạo
(chiếm 83,13%) so với vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (chiếm 16,87%) trong
tổng số vốn. Nhưng đồng thời từ bản số liệu bên dưới, trong bản thân cơ cấu vốn
đầu tư xây dựng cơ bản thuộc ngân sách địa phương, vốn đầu tư cho xây dựng và
giao thông, vận tải kho bãi chiếm tỷ lệ tương đối 15,32% tương ứng với 10.336,6 tỷ
đồng so với các ngành nghề đầu tư khác.


-7-

Bảng 2.2. Cơ cấu vốn đầu tư xây dựng cơ bản phân theo thành phần kinh tế thuộc
ngân sách địa phương năm 2007

1
2
3
4
5
6
7

Nông, lâm nghiệp
Công nghiệp
Xây dựng, vận tải kho bãi
Thương nghiệp
Khách sạn, nhà hàng
Khoa học công nghệ
Kinh doanh tài sản và tư vấn

Chi phí
(tỷ)
278,5
20.717,5
10.336,6
2.539,5
1.961,1
17,1
4.717,9

8
9
10
11

12
13
Tổn
g

Quản lý Nhà nước
Giáo dục và đào tạo
Y tế và cứu trợ xã hội
Phục vụ cá nhân, cộng đồng
Văn hóa thể thao
Các ngành khác

369,6
1.392,5
764,5
22.530,2
617,4
1.209,7

0,55
2,06
1,13
33,40
0,92
1,79

67.452,1

100,00

STT

Ngành nghề

Tỷ lệ
(%)
0,41
30,71
15,32
3,76
2,91
0,03
6,99

(Nguồn: Tổng hợp từ Niên giám thông kê 2007)
− Thống kê sơ bộ qua một số dự án hạ tầng giao thông và mở đường, tổng vốn đầu
tư trong 10 năm qua của Thành phố đạt hơn 5.600 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ vốn cho
giải tỏa chiếm 53%. Đơn cử là dự án trọng điểm cải tạo nâng cấp mở rộng đường
Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa nối sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất với
trung tâm Thành phố mới đây, số tiền bồi thường giải tỏa rất lớn (588 tỷ đồng trên
tổng vốn 800 tỷ đồng).
− Theo báo cáo của Sở Giao thông Vận tải, tổng nhu cầu vốn dành cho đường bộ
trong giai đoạn 2006 - 2020 lên đến 123.660 tỷ đồng. Như vậy, câu hỏi đặt ra là
trong khi nguồn vốn đầu tư còn hạn hẹp, nhưng nhu cầu vốn dành cho phát triển hạ
tầng giao thông là vô cùng lớn, nếu không có chính sách điều tiết, bổ sung, tạo thêm


-8-

nguồn thu Ngân sách, tiến độ các công trình đầu tư hạ tầng giao thông khó có thể

thực hiện được đồng bộ và đúng kế hoạch.
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp kinh phí các dự án giao thông
Tên dự án
A. NỘI THÀNH
1- Dự án kênh Nhiêu Lộc – Thị Nghè
2- Đường Hoàng Diệu
3- Bến CD-HT-TVK mở rộng
4- Đường Lê Thánh Tôn (ND)
5- Đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa
6- Đường Hoàng Hoa Thám -Vạn Kiếp
B- NGOẠI THÀNH
1- Đường Vĩnh Phước
2- Đường Song hành Hà Nội
3- Liên tỉnh lộ 25
4- Đường 3 xã cánh nam BC
Tổng cộng

Chi phí
(Tỷ)

BTGT
(Tỷ)

Tỷ lệ
BTGT(%)

663,70
26,85
1205,00
533,00

800,00
176,00

483,30
20,00
911,00
306,00
588,00
155,00

72,8
74,5
75,6
57,4
73,5
88,0

745,92
508,14
385,3
640,87
5684,78

126,00
224,00
140,00
95,00
3048,30

16,89

44,08
36,35
14,8
53,62

(Nguồn: Viện Kinh tế tổng hợp, 2006)
1.1.3. Thực trạng nguồn thu thuế và phí từ đất đai
1.1.3.1. Các khoản thu trong quá trình giao đất và cho thuê đất
− Giai đoạn đầu tiên này chỉ có 2 nguồn thu là (a) Nguồn thu từ tiền sử dụng đất
và (b) Nguồn thu từ tiền thuê đất.
− Tiền sử dụng đất được thực hiện theo Nghị định số 198/2004 và Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Tiền sử
dụng đất được thu bằng 100% giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành đối
với trường hợp sử dụng đất lâu dài và đất được giao có thời hạn sử dụng 70 năm;
đối với trường hợp có thời hạn sử dụng đất dưới 70 năm sẽ trừ tiền sử dụng đất của
mỗi năm không được giao đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm. Tính đến thời
điểm tháng 12/2007, tổng giá trị thu tiền sử dụng đất trên địa bàn thành phố đạt mức
4.312,16 tỷ đồng. Đây là nguồn thu phụ thuộc vào tiến độ giao đất cho các chủ đầu
tư và phụ thuộc vào việc nộp hồ sơ hợp thức hóa của một số nhà đất tại các Quận


-9-

huyện trong năm 2007. Nguồn thu này về lâu dài dự báo sẽ giảm dần, do việc giao
đất và hồ sơ xin hợp thức hóa nhà đất cũng sẽ dần dần thu hẹp lại. Trong năm 2007,
nguồn thu này chiếm đến 50,8% trong tổng nguồn thu thuế/ phí từ nhà đất.
− Tiền thuê đất được thực hiện theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày
14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, áp dụng thống nhất
giữa đối tượng trong nước và nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất. Căn cứ tính
tiền thuê đất là đơn giá thuê đất, với mức thu cơ bản là 0,5% nhân với giá đất do Ủy

ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Đối với đất khu vực trung tâm, mức thu từ 0,52,0% giá đất cho thuê và đối với đất vùng xa, mức thu này doa động từ từ 0,250,5% giá đất cho thuê. Đến 12/2007, tổng giá trị thu tiền thuê đất trên địa bàn thành
phố đạt 439,29 tỷ, tương đương tỷ lệ 5,2% trong tổng nguồn thu thuế và phí liên
quan nhà đất.
1.1.3.2. Các khoản thu trong quá trình sử dụng đất
− Giai đoạn thứ hai này, người sử dụng đất phải nộp một hoặc 2 khoản thu là (a)
Thuế sử dụng đất nông nghiệp và (2) Thuế Nhà đất. Đây là giai đoạn rất quan trọng
quyết định đến tính bền vững của nguồn thu mang tính lâu dài.
− Thuế sử dụng đất nông nghiệp: được thực hiện theo Nghị định số 74/CP ngày
25/10/1993 về quy định chi tiết thi hành luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Nghi
định số 84/CP ngày 8/8/1994 về quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế bổ sung
đối với hộ gia đình sử dụng đất vượt quá hạn mức diện tích. Định suất thuế tính
bằng kg thóc/ha, chẳng hạn như đối với đất trồng cây hằng năm và đất có mặt nước
nuôi trồng thủy sản từ 50 kg đến 550 kg; đối với đất trồng cây lâu năm từ 80kg đến
650kg; cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần thu từ 4% giá trị sản
lượng khai thác. Mặc dù đang có chủ trương miễn giảm thuế sử dụng đất nông
nghiệp trên một số đối tượng, tuy nhiên tổng nguồn thu từ thuế sử dụng đất nông
nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh là khá lớn, đạt mức 1.438 tỷ đồng trong năm
2007, tương đương tỷ lệ 17,0% trong tổng nguồn thu từ thuế và phí nhà đất.
− Thuế Nhà, đất: được thực hiện theo pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992, sửa đổi,
bổ sung năm 1994. Đối tượng chịu thuế đất là đất ở và đất xây dựng công trình.


- 10 -

Tiền thuế được tính bằng công thức: Số m2 đất / nhà x 0,055 kg lúa x hệ số (từ 932) x đơn giá lúa/kg. Kết quả nguồn thu này tại thành phố Hồ Chí Minh đạt được
đến thời điểm trong năm 2007 (đến cuối tháng 12 năm 2007) là 99,45 tỷ đồng,
tương đương tỷ lệ 1,2% trong tổng nguồn thu từ thuế/ phí nhà đất. Tỷ lệ này là khá
thấp so với nguồn thu từ tiền sử dụng đất và thuê đất hiện nay.
2.4.5.3. Các khoản thu khi chuyển nhượng và giao dịch
− Thuế chuyển quyền sử dụng đất (đối với hộ gia đình): Được thực hiện theo

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 1999.
Thuế suất được quy định ở mức thu 2% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và 4% đối với đất ở, đất xây dựng công trình
và các loại đất khác theo giá đất ban hành hàng năm. Trong năm 2007, nguồn thu
thuế chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh đạt 500,48 tỷ, tương
đương tỷ lệ 5,9% trong tổng nguồn thu từ thuế/ phí liên quan nhà đất.
− Thuế thu nhập doanh nghiệp (từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất). Kể từ
kỳ tính thuế năm 2004, Bộ Tài chính đã thay thế thuế chuyển quyền sử dụng đất áp
dụng đối với tổ chức kinh doanh bằng thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt
động chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất được quy định tại Thông tư
số 128/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 của Bộ Tài chính. Thuế suất áp dụng đối với
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất là 28%. Sau khi tính
thuế thu nhập doanh nghiệp theo mức thuế thuế suất 28%, phần thu nhập còn lại
phải tính thuế thu nhập bổ sung theo biểu thuế lũy tiến quy định. Đến 12/2007, tổng
nguồn thu từ thuế thu nhập doanh nghiệp từ họat động chuyển quyền sử dụng đất
ước đạt 27,34 tỷ, tương đương tỷ lệ 0,3% trong tổng nguồn thu từ thuế và phí liên
quan nhà đất
− Thuế giá trị gia tăng (GTGT): Theo Cục Thuế thành phố, mức thu thuế
GTGT đã được quy định tại Thông tư số 32/2007/TT-BTC ngày 09/04/2007 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 12/10/2003,
Nghị định số 148/2004/NĐ-CP và Nghị định số 156/2005/NĐ-CP của Chính phủ,
qua đó bổ sung thêm một số trường hợp thu thuế GTGT, trong đó có trường hợp đối


- 11 -

với hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua giá tính thuế GTGT đối với nhà,
hạ tầng gắn với đất, được trừ giá đất theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm nhận quyền sở hữu hoặc sử dụng bất
động sản. Thuế suất thuế GTGT áp dụng là 10% (đã trừ tiền sử dụng đất). Do rất

khó tách nguồn thu từ thuế GTGT liên quan đến kinh doanh bất động sản, tổng
nguồn thu từ loại thuế này chỉ ước đạt khoảng 30 tỷ đồng trong năm 2007, chiếm tỷ
lệ khoảng 0,4% trong tổng nguồn thu từ thuế/ phí liên quan nhà đất
− Lệ phí trước bạ: Được thực hiện nhằm bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất, khi đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo Nghị định
số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ. Đối tượng
nộp lệ phí trước bạ chủ yếu là người được Nhà nước giao đất ở và đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp khi đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Lệ phí trước bạ được tính theo mức thu là 1% nhân với giá đất do Ủy
ban Nhân dân cấp tỉnh/ thành phố ban hành, được tính theo 1% trên khung giá đất
tại thời điểm nộp (khi giao đất) và 1% trên giá trị hợp đồng (khi chuyển nhượng).
Lệ phí trước bạ thu được tại Thành phố Hồ Chí Minh trong năm 2007 đạt 1.636,88
tỷ đồng, tương đương tỷ lệ 19,3% trong tổng nguồn thu từ thuế/ phí liên quan nhà
đất.
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp nguồn thu từ thuế và phí qua năm 2007
STT
1
1.1
1.2
2
2.1
2.2
3
3.1
3.2
3.3
3.4

Các khoản thu
Trong quá trình giao đất và cho thuê đất

Nguồn thu từ tiền sử dụng đất.
Nguồn thu từ tiền thuê đất.
Trong quá trình sử dụng đất
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Thuế Nhà đất
Khi chuyển nhượng hay giao dịch
Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Thuế giá trị gia tăng
Lệ phí trước bạ
Tổng

Số tiền (tỷ) Tỷ lệ (%)
4.751,45
56,01
4.312,16
50,83
439,29
5,18
1.537,45
18,12
1.438,00
16,95
99,45
1,17
2.194,70
25,87
500,48
5,90
27,34

0,32
30,00
0,35
1.636,88
19,29
8.483,60
100,00


- 12 -

(Nguồn: Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM, 2007)
2.4.5.4. Nhận định chung về các khoản thuế và phí
− Nguồn thu từ thuế và phí liên quan đến nhà đất là một công cụ điều tiết rất quan
trọng tạo nguồn thu cho thành phố, qua đó không những góp phần tạo công bằng
trên các đối tượng sử dụng đất, mà còn là công cụ điều tiết thị trường bất động sản
một cách hiệu quả. Tuy nhiên, theo kết quả phân tích cơ cấu nguồn thu trong năm
2007, qua 8 loại thuế và phí khác nhau, kết quả cho thấy tỷ lệ nguồn thu đạt cao
nhất là từ nguồn thu tiền sử dụng đất và thuê đất (giai đoạn Nhà nước giao quyền sử
dụng đất hoặc thuê đất) với tỷ lệ 56,01%. Đây là nguồn thu dự báo sẽ bị thu hẹp dần
trong tiến trình phát triển thành phố. Bên cạnh đó nguồn thu từ giai đoạn chuyển
quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hoặc giao dịch cũng chiếm tỷ lệ khá cao trong
cơ cấu (gần 26%), trong khi nguồn thu trong quá trình sử dụng đất chỉ đạt hơn
18,0% trong tổng số nguồn thu từ thuế và phí đất đai. Điều này chứng minh cho
việc chưa điều tiết hợp lý cơ cấu nguồn thu (mà dạng thuế nhà đất hiên nay là rõ
nhất, chủ yếu dựa trên giá thóc). Vì vậy, sự điều chỉnh lại sắc thuế nhà đất hiện nay
là cần thiết và hợp lý.
− Hiện nay, việc điều chỉnh thuế nhà đất dự kiến sẽ được Bộ Tài Chính nghiên cứu
thực hiện theo hướng sửa đổi quy định căn cứ tính thuế nhà đất, chủ yếu dựa trên
diện tích đất, thuế suất và giá đất tính thuế, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

về khung giá đất và công bố công khai hàng năm. Theo đó, người nộp thuế khi có
thuế suất giống nhau nhưng vị trí mảnh đất khác nhau thì mức thuế đóng sẽ khác
nhau. Nếu thực hiện điều này, đây là dạng thuế gần giống như dạng thuế tài sản ở
các nước phát triển đang áp dụng.
1.1.4. Nhận xét chung
− Đánh giá tình hình thực hiện các dự án giao thông trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh trong những năm vừa qua, thực tế cho thấy lâu nay có một nghịch lý vẫn
đang tồn tại là sau khi dùng hàng ngàn tỷ đồng ngân sách để đầu tư hạ tầng, Nhà
nước gần như chẳng được “nước non” gì để có thể tính đến việc đầu tư các công
trình công ích khác. Ngược lại, một vài cá nhân khác lại tự nhiên hưởng lợi. Điển


- 13 -

hình như ở dự án khu dân cư An Lạc - Bình Trị Đông (quận Bình Tân), từ khi khởi
động đầu tư, giá đất nông nghiệp chỉ 300.000-800.000 đồng/m 2 nhưng qua những
giai đoạn tiếp theo (bắt đầu triển khai dự án; đầu tư hạ tầng và công bố quy hoạch
tách quận; hạ tầng hoàn chỉnh và có dân cư vào ở; dân cư lấp đầy) giá đất tuần tự
tăng theo từng giai đoạn và nay là 20 - 25 triệu đồng/m 2. Có cách nào điều tiết
những khoản lợi trên để hơn ai hết là chính người bị thu hồi đất sẽ không còn phải
ngán ngại với việc bị lấy đất?.
− Trong dự án hỗ trợ kỹ thuật của Chương trình Phát triển Liên Hợp Quốc (United
Nations Development Programme, viết tắt UNDP) cho Tp. HCM về "Tăng cường
năng lực quy hoạch và quản lý đô thị tại TP. HCM". Theo đó UNDP đã đưa ra 6
nguyên tắc đặt ra trong công tác giải toả di dời và thực hiện các dự án. Trong đó có
nguyên tắc thứ tư như sau: "Những đối tượng được hưởng lợi từ dự án phát triển có
di dời, phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí giải toả, di dời, kể
cả chi phí phục hồi cuộc sống cho những người bị di dời" là nguyên tắc đang được
nghiên cứu vận dụng tại Tp. HCM. Trên thực tế, nguyên tắc này chưa được thực
hiện do chưa có bất kỳ một khung pháp lý chính thức nào hướng dẫn.

− Trong sự năng động của TP. HCM, một số giải pháp về điều tiết giá trị nhà đất
gia tăng sau khi có dự án, đã được nghiên cứu hướng đề xuất như giải pháp 1 cho
phép giải toả "biên chỉnh trang" để khai thác và thu hồi giá trị đất gia tăng dọc theo
hai bên đường mới mở hoặc là giải pháp 2 áp dụng mô hình bóc lõm, chỉnh trang đô
thị qua đó tạo quỹ nhà tái định cư tại chỗ, vừa cải tạo không gian thông thoáng và
tạo được quỹ nhà kinh doanh lấy thu bù chi. Khi thực hiện được chính sách này,
chính quyền đã chủ động tém dẹp những khu nhà siêu mỏng, làm mất vẻ mỹ quan
đô thị... bằng những khu nhà mới hiện đại, vừa có lợi cho sự phát triển lâu dài của
đô thị, vừa giúp nhà nước có thêm khoản tiền đầu tư, giúp người bị thu hồi đất có
thêm điều kiện tạo lập được nơi ở mới thực sự bằng (hoặc có thể là tốt hơn) nơi ở
cũ. Tuy nhiên, các đề xuất trên vẫn còn tiếp tục nghiên cứu, vận dụng dựa trên
khuôn khổ tạo điều kiện từ Nghị định 93 và Nghị quyết 20 của Bộ Chính trị về phân


- 14 -

cấp cho thành phố Hồ Chí Minh trong công tác tạo nguồn thu và công tác quản lý
đô thị.
− Cũng xuất phát từ vấn đề trên, vừa qua năm 2008 Viện kinh tế Thành phố Hồ
Chí Minh cũng có đề tài “Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm từ đất trong quá trình
đô thị hóa tại Thành phố Hồ Chí Minh” do Th.S. Dư Phước Tân làm chủ nhiệm đề
tài. Đề tài cũng nêu lên những bức xúc trong giai đoạn hiện nay một khi Chính
quyền Thành phố đã bỏ ra một nguồn vốn rất lớn tập trung đầu tư cho mảng hạ tầng
để góp phần thúc đẩy sự phát triển của xã hội nhưng giá trị tăng từ đất mang lại từ
công trình hạ tầng vẫn chưa được phân bổ hợp lý mà thường rơi vào “túi” của các
nhà “đầu cơ”. Nếu như giá trị gia tăng từ đất trong trường hợp này được phân bổ trở
lại cho Nhà nước đúng mức sẽ góp phần tái tạo vốn đầu tư cho các công trình hạ
tầng khác và chi trả xứng đáng cho những hộ phải hy sinh ra đi, do giải tỏa di dời,
cũng như dành một phần hỗ trợ các chương trình xã hội khác.
1.2. Tổng quan về kinh nghiệm các nước trên Thế giới và ở Việt Nam

1.2.1. Tại Singapo
A. Khái quát về chế độ sở hữu đất đai
− Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân
về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại
do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy
hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu
căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở.
Bảng 2.5. Thời hạn sử dụng của các loại hình đất đai tại Singapo
STT
1
2
3
4
5
6
7

Mục đích sử dụng đất
Đất sử dụng để xây nhà ở
Đất sử dụng cho mục đích thương mại
Đất sử dụng cho mục đích công nghiệp
Đất sử dụng cho mục đích giáo dục
Đất sử dụng cho mục đích tôn giáo
Đất sử dụng cho mục đích phúc lợi xã hội
Đất nông nghiệp

Thời hạn sử dụng (năm)
99
99
60

30
30
30
10-20
(Nguồn: Tổng hợp)


- 15 -

B. Chính sách thu hồi và đền bù đất đai
− Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất
để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,
người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition
Act). Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:
+ Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội
và chỉnh trang đô thị.
+ Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết.
+ Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên
trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.
+ Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước
cho người dân 2 – 3 năm.
− Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế
hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act).
− Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí
tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu
người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để
định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho
thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện
tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết
một phần giá trị đã đầu tư. Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá

trong tương lai [1].
− Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản
gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, nhà nước sẽ điết tiết; ngược lại công
trình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài
có thể nhìn vào nhà…), nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh
đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại.
− Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để
xây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam). Lý do là thời gian sử dụng đất khác


- 16 -

nhau và Nhà nước không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích
sử dụng phải thông qua cơ quan Nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa
người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và
không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát
triển kinh tế nói chung.
C. Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công (public housing)
− Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công – loại nhà do nhà nước xây
dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một điểm đặc thù và rất
độc đáo của thị trường bất động sản tại Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan
tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân trong đó chủ yếu phục
vụ tái định cư – Cục Phát triển Nhà (HDB).
− Chính sách tài chính cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng
của Singapore, do đó Nhà nước có chính sách về tài chính tương ứng để hỗ trợ
chương trình này. Có 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay nhà nước, các ngân
hàng hoặc phát hành trái phiếu (bond) để phát triển các khu dân cư, bán cho người
dân và thu hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân
mua nhà trả góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phíêu kho bạc
từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái

phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác.
D. Các hình thức cung cấp đất công để thực hiện dự án
− Ở Singapore đất thuộc sở hữu Nhà nước chiếm gần 90%. Để chuyển giao đất
công cho các đơn vị phát triển bất động sản, có 3 hình thức chủ yếu:
+ Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức đầu tiên bán đất cho khu vực tư
nhân, nhằm bán được mảnh đất ngang giá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho
người mua và tăng nguồn thu cho ngân sách. Nguyên tắc cơ bản trong phương thức
này là công khai và minh bạch về nội dung quy hoạch khu đất; điều kiện được mua,
giá khởi điểm,… trên các phương tiện thông tin đại chúng và internet. Giá khởi
điểm do Người Thẩm Định Giá Trưởng (Chief Value – thuộc Bộ Tài chính) phối
hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định.


- 17 -

+ Bán trực tiếp: Mục đích bán cho các đơn vị phát triển nhà ở công như HDB
hoặc phát triển công nghiệp như Jurong Town Corporation (JTC) hoặc các cơ quan
Chính phủ theo chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người Thẩm Định Giá
Trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu quả nhất.
+ Đấu thầu hạn chế: trong trường hợp bán miếng đất của nhà nước nằm lọt giữa
các mảnh đất của tư nhân, thì ưu tiên cho các chủ đất xung quanh.
− Kinh nghiệm khi cung cấp đất cho thị trường:
+ Các mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ có giá bán khác nhau. Ví dụ, để phát
triển trường tiểu học, trung học Nhà nước cung cấp đất miễn phí, nhưng các trường
đại học, kỹ thuật, tổng hợp… thì phải mua.
+ Khi bán đất, Nhà nước luôn kèm các điều kiện cần thiết để xây dựng công trình
trên mảnh đất đó. Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi bán lại mảnh đất đã
mua.
+ Nhà nước điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, ví
dụ năm 1997 khi có khủng hoảng kinh tế, nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân;

hoặc khi thị trường phát triển quá nóng, nhà nước tăng lượng bán ra. Do nhà nước
chủ động điều tiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng
đất có hiệu quả, nên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất.
1.2.2. Tại Thái Lan
− Hiện nay tại Thái Lan, Chính phủ nước này đã chú trọng đến công tác quy
hoạch, chỉnh trang đô thị, cụ thể Chính phủ đã từng bước xóa bỏ các khu nhà ổ
chuột, nhà lụp xụp, các khu mất vệ sinh, ô nhiễm để thay vào đó các vực phát triển,
nhà ở cao tầng và dần mang lại một bộ mặt mới cho đô thị.
− Chính phủ đã thỏa thuận với người dân mong tìm được sự đồng thuận của người
dân trong vấn đề đền bù giải tỏa. Sau khi giải tỏa và có quỹ đất sạch, Chính phủ sẽ
phân vùng, quy hoạch lại và thông thường các lô đất có tiềm năng phát triển tốt nhất
là giao cho chủ nhà. Nếu cộng đồng đông mà ở một khu vực nhỏ thì đòi hỏi phải
tăng mật độ sử dụng tầng cao [13].


- 18 -

− Vốn đầu tư: tái thiết đòi hỏi vốn đầu tư từ tiết kiệm trong nước của cư dân hoặc
các khoản vay từ các nguồn bên ngoài.
− Hiện nay Thái Lan cũng thành công với mô hình tái phân lô (Land Pooling). Đất
đô thị tái phân lô (Urban land pooling) là một kỹ thuật để thực hiện thống nhất và
phân khu riêng biệt cho phát triển đô thị quy hoạch. Nó cũng được biết như là việc
củng cố đất đô thị, điều chỉnh đất và phân phối lại đất tại các khu vực theo quy
hoạch đã đề ra.
− Kỹ thuật tái phân lô có thể được sử dụng để cung cấp đất cho người thu nhập
thấp nhà ở. Điều này có thể được thực hiện bằng cách phân bổ một tỷ lệ diện tích
đất trong từng dự án để bán với giá thành hoặc chi phí thấp để Nhà nước cung cấp
nhà ở cho người có thu nhập thấp.
− Tái phân lô có thể cung cấp các lợi ích thực tế, cụ thể là đạt được tiến bộ, cải tạo
diện mạo đô thị, mở rộng đô thị và cung cấp một quỹ đất sạch để phát triển nhà ở.

Lợi ích mang lại của đất tái phân lô:
+ Vốn dự phòng có thể cải thiện trong quá trình phân khu đất phát triển đô thị.
+ Để đạt được một tiêu chuẩn tốt về thiết kế và kỹ thuật phân khu công trình.
+ Để thiết kế bố trí phân khu hợp lý cho kế hoạch sử dụng đất đô thị.
+ Để thực hiện các công trình phục vụ đất và phân khu có hiệu quả và kinh tế.
+ Để cung cấp đất cho các đường phố công cộng và không gian mở.
+ Để chia sẻ chi phí và trả về các phân khu đất giữa các chủ sử dụng đất một cách
công bằng.
+ Để khôi phục lại các chi phí phân khu đất từ đất tăng giá trị trong phạm vi liên
quan đến dự án.
+ Để ngăn chặn đầu cơ đất đai quá mức và đảm bảo cung cấp đủ đất cho phát
triển nhà ở mới.
− Điều kiện để thành công của đất tái phân lô là các cơ quan địa phương thật sự
quan tâm trong việc đạt được trật tự phát triển đô thị đến một mô hình quy hoạch sử
dụng đất đô thị.


- 19 -

− Đất đai tái phân lô (Land pooling) có thể được sử dụng cho:
+ Phân khu thống nhất của chính quyền theo quy hoạch sử dụng đất đô thị.
+ Để phục vụ kịp thời và phân khu chức năng đô thị đến một tiêu chuẩn tốt hơn.
+ Đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất cho phát triển nhà ở mới.

Hình 2.1. Dự án tái phân lô tại Rama IV và Manangkasila

Hình 2.2. Dự án tái phân lô tại Wat Lad Bua Kaw và Sam Yod


- 20 -

− Quá trình tái phân lô (Land Pooling) bao gồm các bước:
+ Xác định các nhóm nhà, đất liền kề cho quá trình tổng hợp diện tích đất.
+

Đánh giá về giá trị của mỗi khu đất để tính toán chia sẻ lại cho các chủ sử

dụng đất cũ trong dự án.
+ Tạo nguồn vốn vay ngắn hạn cho vốn lao động.
+ Thực hiện các dịch vụ đất và công trình phân khu của nhà thầu và cơ quan
chính phủ có liên quan.
+ Bán một số các khu đất xây dựng để phục hồi chi phí và trả nợ vay.
+ Điều chỉnh tiền cuối cùng để đạt được chia sẻ chính xác lợi nhuận của Nhà
nước, chủ đầu tư và người dân [14].
1.2.3. Tại Đà Nẵng
− Thành tựu rõ nét nhất từ khi thành phố Đà Nẵng trở thành đơn vị hành chính
trực thuộc Trung ương là gắn việc xây dựng cơ sở hạ tầng với quy hoạch và chỉnh
trang đô thị, khai thác có hiệu quả quỹ đất, mở rộng không gian đô thị.
− Hơn mười năm qua, “cơn lốc” đô thị hóa đã có hơn 80.000 hộ dân ở Đà Nẵng bị
biến động bởi việc giải tỏa đền bù. Trong đó có hơn 20.000 hộ nông dân bị thu hồi
đất nông nghiệp với trên 1.900 ha để phục vụ cho việc chỉnh trang đô thị. Diện tích
đất Đà Nẵng chỉ bằng 1/10 Hà Nội, TPHCM, bằng 1/6 Hải Phòng, song thành phố
này đã tạo ra quỹ đất và khai thác có hiệu quả nhất nước. Cụ thể là các công trình
lớn như đường 2-9, Đài Tưởng niệm, Quảng trường 29-3, công trình đường Nguyễn
Văn Linh, xây dựng cầu quay sông Hàn, khu đô thị mới Bắc Mỹ An, Thạc Gián Vĩnh Trung, Bạch Đằng Đông, Liên Chiểu - Thuận Phước, Thanh Khê, Hòa Mỹ,
Tây Nam Hòa Cường…
− Cùng với những công trình ấy là sự ra đời của hàng chục khu dân cư mới, hàng
trăm con đường được cải tạo hoặc làm mới, hàng trăm cây số đường kiệt (đường
hẻm) lầy lội tối tăm được nhựa hóa hoặc bê tông hóa và có cống thoát nước, có điện
chiếu sáng. Phần đóng góp tiền của, đất đai của người dân trong các công trình đó

không nhỏ.


- 21 -

− Về dự án mở rộng, nâng cấp Sân vận động Chi Lăng ở Đà Nẵng năm 2002, Ủy
ban nhân dân TP. Đà Nẵng đã giải tỏa thêm 25m ở phía tây đường Triệu Nữ Vương
nối dài cạnh đó, rồi đem chia đất thành 45 lô đất, 29 trong số 45 lô đất này được bán
lại cho dân tái định cư tại chỗ, còn 16 lô không đủ điều kiện để cho tái định cư
thêm, Ủy ban nhân dân TP. Đà Nẵng đã đem đi bán đấu giá với giá tiền 26 triệu
đồng/m². Kiểu giải toả đền bù "mạnh tay" như trên thường được Đà Nẵng gọi là
"khai thác quỹ đất" có nhiều báo chí nói là "còn rất nhiều điều phải bàn" tuy nhiên
nếu được nghiên cứu và thực hiện hợp lý sẽ được vận dụng tốt tại nhiều địa phương
khác trong nước.
1.3. Nhận định chung
− Hiện nay công tác quy hoạch chỉnh trang đô thị được các nước trên thế giới và
các địa phương của Việt Nam đang chú trọng. Thấy được những thuận lợi, lợi ích từ
dự án chỉnh trang đô thị mang lại, các địa phương đã không ngừng kêu gọi đầu tư,
kêu gọi vốn để thực hiện. Nguồn vốn được xuất từ nguồn thu của Nhà nước, có thể
được huy động từ người dân, từ doanh nghiệp trong và ngoài nước, huy động toàn
bộ nguồn vốn của xã hội. Nhiều địa phương thành công như Thành phố Hồ Chí
Minh, Đà Nẵng. Kết quả mang lại tạo nên một diện mạo mới và mang lại một sức
sống mới cho đô thị. Đã có nhiều mô hình được đưa ra như mô hình tái phân lô ở
Thái Lan, mô hình biên chỉnh trang ở Singapo, mỗi mô hình có những đặc điểm
riêng, có những ưu, nhược điểm riêng. Do vậy khi vận dụng vào điều kiện Việt
Nam cần xét trên một bình diện, hoàn cảnh lịch sử cụ thể để có thể phát huy hiệu
quả nhất.
− Hiện nay đây là vấn đề mới đang cần thực tế kiểm nghiệm tính đúng sai của nó,
đồng thời tuy có điều tiết giá trị tăng thêm từ đất nhưng mỗi địa phương thực hiện
một kiểu khác nhau và chưa được luật hóa, điều này dễ gây phản ứng trong người

dân khi họ không được đền bù một cách thỏa đáng.
− Sáu nguyên tắc trong khung pháp lý di dời tái định cư do tổ chức UNDP khuyến
cáo nói chung là khá phù hợp với chính sách của Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay.
Tuy nhiên khi đi vào cụ thể, một số vấn đề cần được tiếp tục xem xét và vận dụng


- 22 -

nhằm nâng cao hiệu quả nhiều hơn nữa của công tác giải toả bồi thường. Tổ chức
Liên Hợp quốc, có đưa ra công thức dưới đây khi tiến hành thực hiện di dời các hộ
dân bao gồm: Di dời = Giải toả (1) + Tái định cư (2) + Ổn định cuộc sống (3).
Nhưng thực tế cho thấy, một số dự án có di dời đã nhắc đến vế thứ 3 (ổn định cuộc
sống), nhưng hầu như trong chính sách chúng ta chưa ban hành một cơ chế giám sát
và theo dõi xem những người bị di dời sẽ sống như thế nào sau khi tái định cư nhận
tiền hay nhận nhà mới, qua đó có một thời gian quá độ để tiếp tục giúp đỡ họ. Nói
khác đi, việc đền bù "phi vật chất" cho các hộ, nên được chú trọng nhiều hơn, so với
việc đền bù vật chất bằng tiền. Bên cạnh đó, trong vế thứ 2 về tái định cư, mặc dù
cho đến nay, thành phố có rất nhiều nỗ lực để cải tiến chính sách về bồi thường và
hỗ trợ, nhưng các nhà xây dựng chính sách vẫn chưa quan tâm đúng mức đến việc
bồi thường những thiệt hại "vô hình" do giải toả gây ra. Hầu hết chính sách hiện nay
đều dựa trên các thiệt hại hữu hình gây ra để bồi thường như đất đai, nhà ở, kinh
doanh... và gần đây có đề cập đến tác động do mất việc làm khi thu hồi đất.
− Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng nguyên tắc "Những đối tượng được hưởng lợi từ
dự án phát triển có di dời phải có nhiệm vụ chi trả một phần hay toàn phần chi phí
giải toả, di dời" nên được nhanh chóng đúc kết về phương diện lý luận và ban hành
chính sách điều tiết triển khai trong thực tế, qua đó có thể điều tiết giá trị gia tăng
của nhưng đối tượng hưởng lợi từ dự án, nhằm trang trải một phần hoặc toàn bộ chi
phí di dời, góp phần tăng tính"bền vững" cho các dự án phát triển có di dời, tạo
thêm nguồn thu để bồi thường xứng đáng cho các đối tượng bị ảnh hưởng, góp phần
thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng được nhanh chóng hơn.

Chương 2: Cơ sở khoa học về điều tiết giá trị tăng từ đất
2.1. Các cơ sở về mặt kinh tế
2.1.1. Đất đai và thị trường đất đai
2.1.1.1. Đất đai
A. Khái niệm
− Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả
lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai


- 23 -

không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất [8].
− Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng
chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao
lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển
tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của
cải vật chất của xã hội.
− Đồng thời đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do
lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh
lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá
trị của đất không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Việc đầu tư của xã
hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác
như: hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội...
B. Đặc trưng
− Có vị trí cố định: chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố
định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi

phối rất lớn đến giá đất. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất
đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng.
− Có giới hạn về diện tích: đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính
bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình
trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con
người. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung
về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào
đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết
định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện
chủ sở hữu về đất đai.


- 24 -

− Tính năng lâu bền: đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều
kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao
không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai,
đề ra yêu cầu khách quan trong sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai.
− Chất lượng khác nhau: điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ
nhưỡng, thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ,
lượng mưa...) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau của chất lượng
đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất.
2.1.1.2. Thị trường đất đai
A. Khái niệm thị trường đất đai
− Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác thị
trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa
người với người liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.
− Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường đất đai được hiểu bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao

dịch về đất đai như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp...
Bảng 2.6. Phân cấp trong thị trường đất đai
STT
Cấp thị trường
1 Thị trường sơ cấp
(thị trường cấp I)
2

Thị trường thứ cấp
(thị trường cấp II)

3

Thị trường thứ cấp
(thị trườngcấp III)

Đặc điểm
Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
(Giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho
thuê đất)
Người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế thế chấp,
cho tặng, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ).
− Thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp.
− Thị trường quyền sử dụng đất lâm nghiệp.
− Thị trường quyền sử dụng đất ở nông thôn.
− Thị trường quyền sử dụng đất ở thành thị.
− Thị trường quyền sử dụng đất chuyên dùng.
(Nguồn: tổng hợp từ [2])

B. Yếu tố cấu thành thị trường đất đai


- 25 -

− Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có
quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có
quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Chủ thể thị trường bao gồm
các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
− Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông
qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
− Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên
kết giữa các chủ thể thị trường. Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường,
người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung
gian thị trường.
C. Vai trò của thị trường đất đai
− Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một
trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai và các bất động sản trên đất.
− Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi
đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng... tạo sự năng động trong chuyển
dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất
đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.
− Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. Việc
chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn
lực cho nền kinh tế.
− Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc
hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí
sản xuất. Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và
quốc tế.

− Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói
chung và về nhà ở nói riêng. Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động
cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp
nhận được.
2.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất