Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở VN và nghiên cứu áp dụng một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS của Hiệp Hội địa ốc Hoa Kỳ

1

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................................................... 5
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................................................... 6
LỜI NÓI ĐẦU ................................................................................................................................... 7
Chương 1. Cơ sở lý luận về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ............................. 10
1.1. Những vấn đề cơ bản về đạo đức nghề nghiệp ......................................................................... 10
1.1.1. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp......................................................................................... 10
1.1.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp ......................................................................................... 10
1.1.2.1. Đối với doanh nghiệp, tổ chức .................................................................................... 10
1.1.2.2. Đối với cá nhân ........................................................................................................... 12
1.1.3 Hình thức biểu hiện của đạo đức nghề nghiệp .................................................................... 12
1.1.3.1. Các quy tắc, tiêu chuẩn ............................................................................................... 12
1.1.3.2. Thái độ, trách nhiệm ................................................................................................... 13
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến đạo đức nghề nghiệp................................................................ 14
1.1.4.1. Trình độ nhận thức ...................................................................................................... 14
1.1.4.2. Mơi trường văn hóa ..................................................................................................... 14
1.1.4.3. Chế tài xử phạt ............................................................................................................ 15
1.2. Những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản ........................................................................ 15
1.2.1. Khái niệm bất động sản ...................................................................................................... 15
1.2.2. Khái niệm môi giới thương mại ......................................................................................... 16
1.2.3. Khái niệm môi giới bất động sản ....................................................................................... 16
1.2.4. Đặc điểm của mơi giới bất động sản .................................................................................. 17
1.2.5. Các hình thức môi giới bất động sản .................................................................................. 17
1.2.5.1. Môi giới độc quyền ..................................................................................................... 17
1.2.5.2. Môi giới tự do ............................................................................................................. 18
1.2.6. Vai trị của mơi giới bất động sản ...................................................................................... 18
1.2.6.1. Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới giao dịch bất động sản ........................ 18
1.2.6.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản .................................................... 20

1.3. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ................................................................... 21


2

1.3.1. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản............................................ 21
1.3.2. Vai trò của đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản........................................... 22
1.3.2.1. Tăng cường sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng đối với hoạt động môi giới bất
động sản ................................................................................................................................... 22
1.3.2.2. Nâng cao hình ảnh, vị thế của người mơi giới bất động sản cũng như lợi ích của cơng
ty mơi giới bất động sản ........................................................................................................... 22
1.3.2.3. Thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản .......................................................... 23
1.3.3. Yêu cầu đạo đức đối với người hoạt động môi giới bất động sản ...................................... 23
1.3.3.1. Tính khác biệt của yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản so với các
ngành nghề khác....................................................................................................................... 23
1.3.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp của người môi giới bất
động sản ................................................................................................................................... 24
1.3.3.3. Những yêu cầu cơ bản của đạo đức nghề nghiệp đối với người môi giới bất động sản
.................................................................................................................................................. 26
Chương 2. Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản và những quy định về đạo
đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở Việt Nam .............................................................. 29
2.1. Khái quát về thị trường bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam ......... 29
2.1.1. Thị trường bất động sản Việt Nam..................................................................................... 29
2.1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển ............................................................................... 29
2.1.1.2. Tổng quan tình hình thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm gần đây ................... 31
2.1.2. Môi giới bất động sản ở Việt Nam .................................................................................. 32
2.1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển ............................................................................... 32
2.1.2.2. Quy mô hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam................................................ 33
2.1.2.3. Quy định về môi giới bất động sản ở Việt Nam.......................................................... 35
2.2. Những quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam ............... 38

2.2.1. Quy tắc đạo đức hành nghề của hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ...................... 38
2.2.1.1. Giới thiệu về Hiệp hội Bất động sản Việt Nam .......................................................... 38
2.2.1.2. Quy tắc đạo đức hành nghề hội viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ...................... 39
2.2.2. Thực trạng đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản tại Việt Nam hiện nay....... 44
2.2.2.1. Về thông tin giao dịch ................................................................................................. 45
2.2.2.2. Về hợp đồng ................................................................................................................ 46
2.2.2.3. Về sản phẩm môi giới ................................................................................................. 47
2.2.2.4. Về tính chuyên nghiệp và thái độ ứng xử với khách hàng .......................................... 49


3

2.2.2.5. Về khả năng hợp tác với các nhà môi giới khác.......................................................... 51
2.2.3. Đánh giá việc áp dụng các quy định đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ở
Việt Nam hiện nay ....................................................................................................................... 52
2.2.3.1. Nhược điểm ................................................................................................................. 52
2.2.3.2. Ưu điểm....................................................................................................................... 53
Chương 3. Nghiên cứu khả năng áp dụng một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới
bất động sản của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ ..................................................... 54
3.1. Tổng quan về thị trường bất động sản Hoa Kỳ và những quy định liên quan đến đạo đức nghề
nghiệp trong môi giới bất động sản ở Hoa Kỳ ................................................................................. 54
3.1.1. Khái quát thị trường bất động sản và môi giới bất động sản tại Hoa Kỳ ........................... 54
3.1.1.1. Thị trường bất động sản Hoa Kỳ ................................................................................. 54
3.1.1.2. Môi giới bất động sản.................................................................................................. 55
3.1.1.3. Điểm khác biệt và tương đồng giữa thị trường bất động sản Hoa Kỳ và Việt Nam ... 56
3.1.2. Một số quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản của Hiệp hội quốc
gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ .................................................................................................... 59
3.1.2.1. Giới thiệu về Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ (NAR) .......................... 59
3.1.2.2. Quy định về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản trong Bộ quy tắc đạo đức của
Hiệp hội chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ ....................................................................................... 61

3.1.2.3. Quy định về khiếu nại vi phạm đạo đức...................................................................... 68
3.1.2.4. Đánh giá Bộ quy tắc đạo đức ...................................................................................... 70
3.2. Nghiên cứu khả năng áp dụng các quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ
tại Việt Nam ..................................................................................................................................... 70
3.2.1. Đánh giá khả năng áp dụng ................................................................................................ 70
3.2.1.1. Điểm tương đồng giữa quy định đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản
giữa Việt Nam và Hoa Kỳ ........................................................................................................ 70
3.2.1.2. Điểm khác biệt trong quy định đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản giữa Việt
Nam và Hoa Kỳ........................................................................................................................ 71
3.2.1.3. Những điểm có khả năng áp dụng ............................................................................... 75
3.2.2. Một số đề xuất nhằm áp dụng các quy định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất
động sản của Hoa Kỳ tại Việt Nam .............................................................................................. 82
3.2.2.1. Đề xuất với Nhà nước ................................................................................................. 82
3.2.2.2. Đề xuất với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ............................................................. 83
3.2.2.3. Đề xuất với doanh nghiệp môi giới bất động sản ........................................................ 84
3.2.2.3. Đề xuất với người môi giới ......................................................................................... 86


4

3.2.2.4 Đề xuất với khách hàng ................................................................................................ 87
KẾT LUẬN ...................................................................................................................................... 88
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 89
Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người sử dụng dịch vụ BĐS
Phụ lục 2: Bảng câu hỏi khảo sát đổi tượng người môi giới BĐS
Phụ lục 3: Bảng câu hỏi khảo sát đối tượng công ty môi giới BĐS
Phụ lục 4: Quy tắc đạo đức hành nghề của Hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam
Phụ lục 5: Mẫu hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản
Phụ lục 6: Quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa
Kỳ

Phụ lục 7: Quy trình khiếu nại vi phạm đạo đức và sơ đồ minh họa
Phụ lục 8: Con đường tới sự chuyên nghiệp


5

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Biểu đồ 1: Tỷ lệ khách hàng sử dụng dịch vụ mơi giới BĐS phân theo
mục đích .......................................................................................... 34
Biểu đồ 2: Mức độ thường xuyên khách hàng gặp phải tình huống
người mơi giới cung cấp thiếu thơng tin hoặc thông tin sai lệch ..... 45
Biểu đồ 3: Mức độ thường xuyên của người môi giới gặp phải trường hợp
khách hàng hiểu nhầm về hợp đồng ................................................. 46
Biểu đồ 4: Tỷ lệ nguyên nhân dẫn đến hiểu nhầm về hợp đồng ........................ 46
Biểu đồ 5: Mức độ thường xuyên thay đổi nhà cung cấp dịch vụ môi giới
của khách hàng và nguyên nhân ...................................................... 47
Biểu đồ 6: Tỷ lệ người môi giới sở hữu chứng chỉ môi giới BĐS ..................... 49
Biểu đồ 7: Mức độ hài lòng của khách hàng với thái độ và tinh thần làm
việc của người môi giới.................................................................... 51
Biểu đồ 8: Mức độ thường xuyên người mơi giới gặp phải tình huống
cạnh tranh khơng lành mạnh ............................................................ 51
Bảng 1: Đề xuất sắp xếp các quy tắc đạo đức hành nghề của Hiệp hội
BĐS Việt Nam ...................................................................................... 76


6

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

STT

Giải nghĩa

1.

BĐS

Bất động sản

2.

NAR

Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ
(National Association of Realtors)

3.

VNREA

Hiệp hội bất động sản Việt Nam
(Vietnam National Real Estate Association)

4.

ĐĐNN

Đạo đức nghề nghiệp

4.

MLS

Dịch vụ đăng kê bất động sản
(Multiple Listing Service)

5.

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

6.

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn


7

LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất đối với mỗi
nền kinh tế, là kênh đầu tư, thế chấp và tín dụng đối với mỗi cá nhân và doanh
nghiệp. Cùng với sự tăng trưởng của thị trường BĐS Việt Nam, từ những nhu cầu
về thông tin thị trường, việc xuất hiện và phát triển dịch vụ môi giới BĐS là điều tất

yếu. Vì đặc điểm của nghề mơi giới phải sử dụng nhiều đến các mối quan hệ xã hội,
các kỹ năng giao tiếp và phải giữ được uy tín, có tinh thần trách nhiệm đối với
khách hàng nên yêu cầu về tư cách đạo đức của những người làm nghề môi giới là
cao hơn nhiều ngành nghề khác.
Tại Việt Nam, trước khi Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành vào
năm 2006 thì vai trị của người mơi giới chưa được thừa nhận chính thức trong xã
hội. Hiện nay tuy đã có quy định cụ thể nhưng hệ thống tiêu chuẩn yêu cầu đối với
người hành nghề mơi giới vẫn cịn chưa hồn thiện, thị trường cung cấp dịch vụ mơi
giới BĐS Việt Nam vẫn cịn phát triển nhỏ lẻ, chưa tuân theo một quy tắc chung, số
lượng nhà môi giới tự do không thể kiểm soát được chiếm một số lượng lớn trong
xã hội. Trước tình hình đó, vấn đề ĐĐNN trong mơi giới BĐS và hình ảnh của các
nhà mơi giới u cầu cần phải được phát triển theo hướng chuyên nghiệp để tránh
gây ra những tác động tiêu cực tới thị trường.
Nhận thấy nghề môi giới BĐS tại Mỹ đã phát triển chuyên nghiệp nhiều
năm, có những quy định cụ thể, thiết thực đối với những người hành nghề môi giới
BĐS cũng như đã đưa ra những tiêu chuẩn về ĐĐNN với nhà mơi giới mà Việt
Nam có thể học tập để định hướng phát triển cho nghề môi giới BĐS trong nước; từ
đó, nhóm nghiên cứu đã quyết định lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Thực trạng đạo
đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS ở VN và nghiên cứu áp dụng một số quy
định về đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS của Hiệp Hội địa ốc Hoa Kỳ”.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Nghề mơi giới BĐS là nghề mới nổi tại Việt Nam trong vài năm trở lại đây
nhưng cũng đã có một số tác giả nghiên cứu sâu về vấn đề này. Trong số đó, tiêu


8

biểu là cuốn sách: “Kinh doanh bất động sản: Chuyên đề môi giới” của tác giả
Đặng Đức Thành, xuất bản năm 2010. Cuốn sách nêu lên tình hình tổng quan, thực
trạng của môi giới BĐS tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP.HCM, đề cập tới pháp luật

kinh doanh BĐS cũng như bàn về vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS.
Bài viết “Dịch vụ môi giới bất động sản: kinh nghiệm quốc tế, thực tiễn và
định hướng phát triển ở Việt Nam” của ThS. Lưu Đức Khải và tác giả Hà Huy
Ngọc đăng trên tạp chí Quản lý kinh tế (số 24/2009) đã nêu lên thực trạng môi giới
BĐS tại Việt Nam, bài học kinh nghiệm từ một số quốc gia phát triển tại Châu Âu,
Mỹ và Singapore, từ đó đề ra định hướng phát triển nghề mơi giới tại Việt Nam.
Tuy nhiên bài viết không đề cập nhiều đến vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS.
Xét trên phạm vi quốc tế, đã có rất nhiều tài liệu nghiên cứu và đánh giá về
ĐĐNN của người môi giới BĐS. Trong đó có thể kể tới một tài liệu nổi bật của
PGS. Lee Chun-Chang, Đài Loan: “Ảnh hưởng của quy tắc đạo đức tới ý định hành
vi của người môi giới bất động sản” (Influence of Ethics Codes on the Behavior
Intention of Real Estate Brokers) đăng trên tạp chí Human Resource and Adult
Learning (12/2007) trong đó tác giả đưa ra mơ hình phân tích dựa trên kết quả
thống kê chỉ ra sự ảnh hưởng của đạo đức người môi giới tới hành vi của họ.
Nhóm nghiên cứu nhận thấy đề tài nghiên cứu của nhóm là đề tài đầu tiên có
phân tích và đưa ra giải pháp đối với vấn đề đạo đức trong môi giới BĐS tại Việt
Nam dựa trên cơ sở so sánh và học tập kinh nghiệm từ những quy định của Hiệp hội
quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ, đặc biệt là tại “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu
chuẩn hành nghề” của Hiệp hội này.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cuối cùng của đề tài là đưa ra những đề xuất để hoàn thiện quy định
về vấn đề ĐĐNN trong hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam nhằm đảm bảo quyền
lợi của các bên tham gia giao dịch BĐS, giúp thị trường BĐS hoạt động hiệu quả,
góp phần ổn định và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu


9

Do tính chất nhất định của đề tài nên chủ yếu sử dụng các phương pháp

nghiên cứu sau: Phương pháp điều tra bảng hỏi; Phương pháp phân tích - tổng hợp;
Phương pháp đối chiếu - so sánh; Phương pháp so sánh luật học; Phương pháp phân
tích định tính. Trong đó, phương pháp điều tra bảng hỏi được nhóm nghiên cứu
thực hiện vào tháng 3/2012 trên 3 nhóm đối tượng: người sử dụng dịch vụ môi giới
BĐS (phát ra 60 phiếu, thu về 40 phiếu có giá trị), người mơi giới BĐS (phát ra 50
phiếu, thu về 21 phiếu có giá trị) và công ty môi giới BĐS (phát ra 20 phiếu, thu về
10 phiếu có giá trị). (Nội dung phiếu điều tra tại Phụ lục 1, 2, 3)
5. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
5.1 Đối tƣợng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là đạo đức nghề nghiệp trong môi giới BĐS
ở Việt Nam và khả năng áp dụng một số quy định về ĐĐNN trong môi giới BĐS
của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Hoa Kỳ ở Việt Nam.
5.2 Phạm vi nghiên cứu
 Về mặt thời gian : Phạm vi nghiên cứu giới hạn về mặt thời gian từ khi
“Luật kinh doanh Bất động sản Việt Nam” chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày
1/1/2007.
 Về mặt nội dung: Đề tài tập trung vào phân tích vấn đề đạo đức trong mơi
giới BĐS theo “Bộ quy tắc đạo đức và tiêu chuẩn hành nghề” và những hướng dẫn
thi hành, quy định về khiếu nại của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ; cùng
với “Luật Kinh doanh bất động sản Việt Nam” và “Quy tắc đạo đức hành nghề của
hội viên Hiệp hội bất động sản Việt Nam”.
6. Kết quả nghiên cứu dự kiến
Đánh giá thực trạng ĐĐNN trong môi giới BĐS tại Việt Nam hiện nay, và
việc áp dụng quy định về ĐĐNN trong lĩnh vực này.
Phân tích những quy định của Hiệp hội quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ về
vấn đề ĐĐNN trong mơi giới BĐS, từ đó đưa ra các nhận xét, đánh giá để thấy
được những ưu điểm trong các quy định này có thể áp dụng tại Việt Nam.


10

CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP TRONG
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Những vấn đề cơ bản về đạo đức nghề nghiệp
1.1.1. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp
Đạo đức nghề nghiệp là một bộ phận cụ thể trong đạo đức nói chung của xã
hội. Theo Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam: “Đạo đức là một trong những
hình thái sớm nhất của ý thức xã hội bao gồm những nguyên tắc, chuẩn mực xã hội
điều chỉnh hành vi của con người trong quan hệ với người khác và với cộng đồng
(gia đình, làng xóm, giai cấp, dân tộc hoặc toàn xã hội). Căn cứ vào những chuẩn
mực ấy, người ta đánh giá hành vi của mỗi người theo các quan niệm về thiện và
ác, về cái không được làm (vô đạo đức) và về nghĩa vụ phải làm.”1
Cụm từ “đạo đức nghề nghiệp” (Professional ethics hay Déontologic) xuất
hiện là tên gọi khoa học về cách sử dụng nghề nghiệp của con người (Déon: bổn
phận cần phải làm, logos: học thuyết - Déontologic được nhà triết học Anh Jeremy
Bentham - tác giả của Thuyết vị lợi, sử dụng có ý nghĩa là nghĩa vụ luận, đạo đức
nghề nghiệp). Tuy nhiên, do vẫn chưa có định nghĩa thống nhất nên bài nghiên cứu
xin đưa ra một khái niệm tổng hợp về ĐĐNN như sau:
Đạo đức nghề nghiệp là những yêu cầu đạo đức đặc biệt, có liên quan đến
việc tiến hành một hoạt động nghề nghiệp nào đó, là tổng hợp của các quy tắc, các
nguyên tắc chuẩn mực của một lĩnh vực nghề nghiệp trong đời sống, nhờ đó mà mọi
thành viên của lĩnh vực nghề nghiệp đó tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho
phù hợp với lợi ích và sự tiến bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá
nhân, cá nhân với tập thể và cá nhân với xã hội.
1.1.2 Vai trò của đạo đức nghề nghiệp
1.1.2.1. Đối với doanh nghiệp, tổ chức


1

Tăng sự tin tưởng, thỏa mãn của đối tác và khách hàng:

Từ điển Bách khoa toàn thư Việt Nam, NXB Từ điển Bách khoa, 2005


11

Trong một thị trường cạnh tranh, điểm cân bằng tối ưu chỉ có thể hình thành
trên cơ sở của sự liên kết và sự tin tưởng giữa các đối tác chứ không thể trên nền
tảng của sự lừa dối lẫn nhau. Tôn trọng luân lý xã hội và thực hiện ĐĐNN chính là
cách tăng niềm tin của doanh nghiệp đối với khách hàng và đối tác làm ăn. Đối với
những tổ chức ln gắn lợi ích của mình với lợi ích của khách hàng, xã hội thì sự
tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng cũng sẽ ngày càng tăng lên. Một khách hàng
vừa lòng, sẽ quay lại và đem tới những khách hàng khác. Ngược lại, một khách
hàng không vừa lịng sẽ khơng bao giờ trở lại và cũng kéo đi những khách hàng
khác.


Tăng sự tin tưởng, trung thành của nhân viên:
Quan tâm tới các chuẩn mực ĐĐNN, thì tổ chức cũng đồng thời tôn trọng và

quan tâm tới nhân viên. Tổ chức càng quan tâm tới nhân viên, nhân viên càng tận
tâm với tổ chức. Hơn nữa, bất cứ ai cũng muốn làm việc cho những công ty có hoạt
động kinh doanh minh bạch, trong sáng. Họ tin tưởng hơn vào sự phát triển bền
vững của công ty. Khi làm việc trong một tổ chức hướng tới cộng đồng, hướng tới
lợi ích của xã hội, bản thân mỗi nhân viên cũng thấy cơng việc của mình có giá trị
hơn. Họ làm việc tận tâm hơn và sẽ trung thành hơn. Một môi trường làm việc trung
thực, công bằng sẽ gây dựng được nguồn nhân lực quý giá.


Góp phần nâng cao hình ảnh doanh nghiệp, tổ chức:
Một doanh nghiệp, tổ chức quan tâm tới ĐĐNN sẽ có được sự trung thành

của nhân viên, sự tin tưởng, hài lòng của khách hàng và các nhà đầu tư. Khi có trách
nhiệm cao với cộng đồng, xã hội, tổ chức cũng sẽ nhận được sự ủng hộ tích cực của
cộng đồng. Hình ảnh của tổ chức được nâng cao hơn, tạo dựng được sự tín nhiệm
lâu dài đối với mọi người. Điều này không phải tổ chức nào cũng làm được và cũng
khơng phải có tiền là tạo dựng được.
 Góp phần nâng cao lợi nhuận:
Nghiên cứu của hai giáo sư John Kotter và James Heskett ở trường Đào tạo
quản lý kinh doanh thuộc Đại học Harvard trong cuốn "Văn hóa cơng ty và chỉ số
hoạt động hữu ích" (Corporate Culture and Performance, 1992) đã cho thấy, trong


12

vịng 11 năm, những cơng ty quan tâm đến việc tạo dựng ĐĐNN đã nâng được thu
nhập của mình lên tới 682%, trong khi những công ty đối thủ không quan tâm vấn
đề này chỉ đạt 36%. Khi có được sự tận tâm của nhân viên, hiệu quả công việc sẽ
cao hơn. Khi có được sự tín nhiệm của các đối tác, các nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ
có nhiều cơ hội làm ăn hơn, lợi ích kinh tế sẽ cao hơn rất nhiều.
1.1.2.2. Đối với cá nhân


Góp phần nâng cao uy tín của người hành nghề:
Một người làm trong lĩnh vực nào cũng phải luôn luôn tự xem xét và điều

chỉnh những hoạt động của mình sao cho phù hợp với những chuẩn mực đạo đức đã
được thừa nhận. Tuân theo được những chuẩn mực đó sẽ tạo nên hình ảnh chuyên
nghiệp của người hành nghề, nâng cao vị thế bản thân và đạt được sự tin tưởng của

khách hàng, thuận lợi cho q trình làm việc.


Góp phần điều chỉnh hành vi của người hành nghề:
ĐĐNN khi đã được xã hội chấp nhận sẽ vơ hình trở thành khung điều chỉnh

hành vi, yêu cầu người hành nghề không thể làm trái những quy tắc luân lý chung
của xã hội. Khi ở vị trí điều hành, sự điều chỉnh này càng có ý nghĩa quan trọng.
Phong cách lãnh đạo, quản lý sẽ ảnh hưởng lớn tới thái độ của người nhân viên và
thành công hay thất bại của tổ chức. Điều chỉnh cách lãnh đạo, quản lý phù hợp hơn
với các nguyên tắc đạo đức góp phần giúp tổ chức hoạt động hiệu quả hơn.
1.1.3 Hình thức biểu hiện của đạo đức nghề nghiệp
1.1.3.1. Các quy tắc, tiêu chuẩn
Những quy tắc, tiêu chuẩn hành nghề của một nghề nghiệp nào đó được ghi
chép lại và được xã hội cơng nhận tính đúng đắn, hợp lý là biểu hiện hữu hình của
ĐĐNN. Mỗi quốc gia đều có những quy định cụ thể về đạo đức đối với từng ngành
nghề; mỗi tổ chức, hiệp hội, doanh nghiệp đều hướng tới tự đưa ra bản quy tắc đạo
đức hành nghề (Code of Ethics – CoE) quy định đối với thành viên trong tổ chức
mình để có được sự tin tưởng hơn từ cộng đồng.
Ví dụ đối với nghề kiểm tốn: Tại Mỹ tồn tại đạo luật Sarbanes –Oxley của
nghề kế toán – kiểm toán được Quốc hội Hoa Kỳ phê chuẩn ngày 30/07/2002; cùng


13

với đó là “Các chuẩn mực kiểm tốn và chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp” do tổ
chức nghề nghiệp kiểm toán Mỹ AICPA ban hành.
1.1.3.2. Thái độ, trách nhiệm
ĐĐNN biểu hiện bản chất của nó qua thái độ và trách nhiệm của người hành
nghề. Việc áp dụng quy tắc ĐĐNN để điều chỉnh hành vi cho phù hợp với luân lý

xã hội phải tùy thuộc vào ý niệm chủ quan của từng người và quan niệm của người
đó về đúng và sai, về việc gì nên làm và khơng nên làm. Thái độ và trách nhiệm
được thể hiện qua quan hệ của một cá nhân với cá nhân khác và với toàn xã hội.
 Quan hệ cá nhân với cá nhân
Cách trực tiếp nhất để nhận biết về đạo đức của một người làm một cơng
việc nào đó là qua q trình tương tác giữa người với người thơng qua tiếp xúc, trao
đổi. Ví dụ trong cơ quan chính quyền, các cán bộ quận, huyện, phường, xã phục vụ
nhân dân; trên máy bay nhân viên hàng không phục vụ hành khách; trên đường phố
cảnh sát giao thông phục vụ người lái xe và người đi bộ; người bán hàng, người
cung cấp dịch vụ phục vụ khách hàng của mình... Nếu hiểu đúng tầm quan trọng
của nghề nghiệp của mình đối với người khác thì người đó sẽ làm đúng và tốt trách
nhiệm của mình, khơng cịn ỷ vào vai trị, chức vụ, quyền hành của mình để gây
khó khăn, cản trở người khác, không đánh mất đạo đức trong nghề nghiệp.
 Quan hệ cá nhân với xã hội
ĐĐNN được biểu hiện qua thái độ của mỗi cá nhân nhìn nhận về việc mình
đang làm có ảnh hưởng như thế nào tới cộng đồng, từ đó đưa ra quyết định về hành
vi, thái độ trong cơng việc. Nó thể hiện rõ nét nhất trong những cơng việc liên quan
lợi ích của quảng đại quần chúng như báo chí, truyền hình, ảnh hưởng môi trường
của các nhà máy sản xuất; và thể hiện một cách gián tiếp như tác động tới nền kinh
tế qua những hoạt động của ngân hàng, công ty tài chính. Mỗi lĩnh vực nghề nghiệp
đều nằm trong mối quan hệ với lợi ích của xã hội, xã hội có phát triển mới tạo cơ
hội cho nghề nghiệp phát triển. Trong đó, ĐĐNN là yếu tố quyết định để cân bằng
giữa lợi ích cá nhân và lợi ích của cộng đồng.


14

1.1.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến đạo đức nghề nghiệp
1.1.4.1. Trình độ nhận thức
Trình độ nhận thức được thể hiện ở hai mặt: trình độ của người cung cấp

dịch vụ, sản phẩm và trình độ của người sử dụng dịch vụ, sản phẩm. Khi trình độ
của người hành nghề tăng lên thì ý thức của người đó về trách nhiệm của mình đối
với khách hàng, với cộng đồng cũng tăng theo tỷ lệ thuận. Đồng thời, khi trình độ
của người tiêu dùng tăng lên thì càng yêu cầu cao hơn về sự chuyên nghiệp của
người cung cấp sản phẩm, dịch vụ đó. Điều này có thể khơng đúng đối với mọi cá
nhân, nhưng xét trên phạm vi cả một ngành nghề hay phạm vi tồn xã hội thì hai
yếu tố: trình độ của người hành nghề và yêu cầu của người tiêu dùng luôn ảnh
hưởng tác động qua lại lẫn nhau, thúc đẩy nhau cùng phát triển. Tuy nhiên, mức độ
ảnh hưởng của trình độ nhận thức tới ĐĐNN cũng cịn phụ thuộc vào trình độ phát
triển của kinh tế - xã hội và mức độ chặt chẽ của hệ thống pháp luật.
1.1.4.2. Mơi trường văn hóa
Yếu tố văn hóa có ảnh hưởng trực tiếp đến cách nhìn nhận quan điểm: Thế
nào là phù hợp với đạo đức. Các cá nhân tại các quốc gia khác nhau hay theo những
tôn giáo khác nhau sẽ đưa ra quyết định hành động phù hợp với ĐĐNN theo văn
hóa của họ. Về cơ bản, đạo đức trong văn hóa phương Đơng lấy đẳng cấp tôn ti trật
tự làm cơ sở ứng xử, phương Tây là bình đẳng, đồng đẳng, vì vậy khi đưa ra những
quyết định cụ thể liên quan đến đạo đức, người phương Đông thường bị ảnh hưởng
nhiều bởi luân lý xã hội, quan hệ gia đình... cịn người phương Tây lại bị ảnh hưởng
nhiều hơn bởi việc phù hợp với luật lệ, quy định hay khơng. Có những trường hợp
đặc biệt như tại những nước áp dụng luật Hồi giáo (luật Sharia) như Pakistan coi
việc ngân hàng kiếm lời từ hoạt động cho vay lấy lãi là trái đạo đức. Nếu tại Mỹ,
một khách hàng muốn có tiền mua xe hơi thường đến ngân hàng để vay tiền, sau đó
đi mua xe và trả nợ ngân hàng kèm theo một mức lãi suất nào đó; cịn tại Pakistan,
khách hàng có thể đến một ngân hàng Hồi giáo và ký hợp đồng mua xe với chính
ngân hàng này. Ngân hàng không cho vay tiền để lấy lãi mà đi mua xe và bán lại
cho người kia cộng với một phần lời.


15

1.1.4.3. Chế tài xử phạt
Chế tài xử phạt là yếu tố cần thiết để bắt buộc một người hành nghề hoạt
động theo đúng những tiêu chuẩn về đạo đức mà người đó đã cam kết thực hiện.
Đương nhiên, khi khơng có một chế tài xử phạt vi phạm hợp lý cũng như khi khơng
có một cơ chế kiểm tra, giám sát những hành vi vi phạm đạo đức thì việc kiểm sốt
hoạt động của người hành nghề có phù hợp đạo đức hay khơng là vơ cùng khó
khăn. Đặc biệt, đối với vấn đề đạo đức thì khơng luật nào có thể quy định rõ ràng
được. Khi luật đã khơng quy định rõ ràng thì bất kỳ cá nhân nào cũng có xu hướng
hành động có lợi cho cá nhân mình. Tại những quốc gia phát triển như Anh, Mỹ,
các hiệp hội nghề nghiệp hay các công ty lớn đều tự đưa ra những quy định ĐĐNN
và chế tài xử phạt vi phạm rất chặt chẽ với thành viên của mình.
1.2. Những vấn đề cơ bản về mơi giới bất động sản
Mơi giới BĐS là một hình thức mơi giới với đối tượng của hợp đồng là tài
sản BĐS; vì vây, trước khi tìm hiểu về mơi giới BĐS, ta cần làm rõ khái niệm về
bất động sản và khái niệm môi giới thương mại.
1.2.1. Khái niệm bất động sản
Con người, qua quá trình sinh sống, lao động sản xuất trong thiên nhiên nắm
giữ hai loại tài sản là “động sản”- gồm những tài sản có thể di chuyển được theo ý
muốn, nó được sản sinh từ hoạt động sản xuất của con người, và “bất động sản” gồm những loại tài sản không thể di chuyển theo yếu tố chủ quan của con người, do
con người khai thác từ mơi trường sống của mình để cải tạo phục vụ mục đích sản
xuất hay sinh hoạt của cá nhân họ.
Mỗi một quốc gia đều đưa ra những khái niệm theo luật học về BĐS riêng
cho quốc gia mình. Nước ta đưa ra khái niệm cụ thể về BĐS trong Bộ luật Dân sự
Việt Nam như sau: “Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà ở, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà và cơng trình xây


16

dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy

định”. 2
1.2.2. Khái niệm môi giới thƣơng mại
Luật Thương mại Việt Nam định nghĩa: “Môi giới thương mại là hoạt động
thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên mơi giới) cho các
bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm
phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa, dịch vụ và được hưởng thù lao theo
hợp đồng môi giới.”3 Khi tiến hành nghiệp vụ, người môi giới không được đứng tên
của chính mình mà đứng tên của người ủy thác, khơng chiếm hữu hàng hóa và
khơng chịu trách nhiệm các nhân trước người ủy thác về việc khách hàng không
thực hiện hợp đồng. Người môi giới không tham gia vào việc thực hiện hợp đồng
trừ trường hợp được ủy quyền. Quan hệ giữa người ủy thác với người môi giới dựa
trên ủy thác từng lần, chứ không dựa vào hợp đồng dài hạn. Hoạt động môi giới
thường được trả cơng theo một tỷ lệ nhất định nào đó trên tổng giá trị hợp đồng đàm
phán và giao dịch, được gọi là hoa hồng.
1.2.3. Khái niệm môi giới bất động sản
Trong một thương vụ BĐS thì chính các quyền liên quan đến BĐS mới được
luân chuyển, chuyển giao trong q trình giao dịch chứ khơng phải là bản thân BĐS
như nhiều người lầm tưởng. Vì trong Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam khơng có
định nghĩa cụ thể về mơi giới BĐS nên nhóm nghiên cứu xin đưa ra một khái niệm
về môi giới BĐS như sau:
Môi giới bất động sản là hoạt động của chủ thể (một cá nhân, một hãng hay
một tổ chức) làm trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác (bên sử dụng dịch vụ
môi giới), hỗ trợ thiết lập các giao dịch thương mại hướng tới các đối tượng là các
quyền hạn khác nhau liên quan đến bất động sản, dẫn tới sự thay đổi ở khía cạnh
pháp lý của bất động sản đó.

2
3

Điều 174, Bộ luật dân sự Việt Nam 2005

Điều 150, Luật Thương mại Việt Nam 2005.


17

1.2.4. Đặc điểm của môi giới bất động sản
Những đặc điểm của mơi giới BĐS cũng chính là đặc điểm chung của nghề
môi giới; tuy nhiên, với đối tượng là BĐS thì loại hình mơi giới này thể hiện những
đặc điểm của nó như sau:
 Điều kiện làm việc linh hoạt
Mơi giới BĐS có điều kiện làm việc linh hoạt hơn so với các ngành nghề
khác. Cá nhân hay tổ chức tham gia vào hoạt động môi giới BĐS chỉ làm việc thực
sự khi nhận được yêu cầu của khách hàng.
 Kết nối giữa người bán và người mua
Môi giới BĐS đóng vai trị kết nối nhu cầu giữa người bán và người mua sao
cho hợp lý. Vì trên thị trường BĐS tồn tại tình trạng thơng tin bất đối xứng giữa
người mua và người bán, giữa người môi giới và người sử dụng dịch vụ môi giới,
nên người môi giới BĐS đóng vai trị quan trọng trong việc cung cấp thơng tin đầy
đủ, chính xác và tư vấn những thủ tục cần thiết cho khách hàng. Những người sử
dụng dịch vụ thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua/bán hay thuê/cho thuê
BĐS một cách nhanh chóng, hiệu quả và ít gặp rắc rối nhất. Sau khi đã tìm hiểu kỹ
yêu cầu và nguyện vọng của các bên nhà môi giới sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết
để hỗ trợ thực hiện một hợp đồng giao dịch.
 Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của người mơi giới BĐS
Ngồi mức thù lao cố định khi th mơi giới (có thể có hoặc khơng), người
mơi giới được trả một khoản hoa hồng theo giá trị giao dịch mà họ giúp các bên
hồn thành. Vì đặc điểm giá trị lớn của tài sản BĐS nên khoản hoa hồng mà người
môi giới nhận được sẽ lớn hơn nhiều thù lao cố định và là thu nhập chính của họ.
1.2.5. Các hình thức môi giới bất động sản
1.2.5.1. Môi giới độc quyền

Trong hình thức này, người mơi giới sẽ được độc quyền và đại diện cho lợi
ích của duy nhất một bên trong giao dịch BĐS, có thể là người bán, người mua,
người đi thuê hay người cho thuê. Tuy nhiên, người mơi giới cũng có thể chào bán


18

hoặc hợp tác với các nhà môi giới khác nhằm thúc đẩy nhanh q trình tìm kiếm
khách hàng thích hợp và chấp nhận bị chia sẻ hoa hồng.
 Môi giới độc quyền người bán (cho thuê)
Nhà môi giới sẽ được độc quyền tiếp thị BĐS cũng như thay mặt người bán
(cho thuê) đưa ra mức giá và các điều khoản sao cho có lợi nhất trong hợp đồng cho
người bán (cho thuê).
 Môi giới độc quyền người mua (thuê)
Trái ngược với người môi giới độc quyền người bán (cho thuê), nhà môi giới
độc quyền người mua (thuê) sẽ đại diện cho quyền lợi của người mua (thuê) tận
dụng những hiều biết của mình về BĐS, pháp luật, khả năng thương lượng và
những kỹ năng khác để tư vấn cho người mua (thuê) giá cả cũng như những điều
khoản tốt nhất trong hợp giao dịch. Môi giới độc quyền người mua (thuê) là lựa
chọn tốt nhất cho khách hàng có nhu cầu tìm mua (thuê) BĐS và đa số các nhà môi
giới BĐS ở các nước phát triển đều hoạt động theo hình thức này.
1.2.5.2. Mơi giới tự do
Mơi giới tự do (cịn được gọi là “mơi giới kép” ở Mỹ) là hình thức mơi giới
mà người mơi giới làm trung gian thực hiện nhiệm vụ giới thiệu khách hàng cho
chủ sở hữu BĐS, đồng thời cũng tư vấn cho cả 2 bên các vấn đề liên quan đến giao
dịch và hưởng hoa hồng dựa trên giá trị của thương vụ.
1.2.6. Vai trị của mơi giới bất động sản
Vai trị của môi giới BĐS không chỉ là dẫn dắt các chủ thể đến việc ký kết
thương vụ như các hoạt động mơi giới thơng thường mà cịn là vấn đề làm thế nào
để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của khách hàng liên quan đến BĐS.

1.2.6.1. Gia tăng lợi ích cho các chủ thể liên quan tới giao dịch bất động sản
 Với chủ thể là người mua (người đi thuê)
Do những đặc tính nhất định của BĐS và thị trường BĐS nên đây là một thị
trường khơng hồn hảo. Thơng tin về thị trường, về hàng hố khơng thật sự chính
xác và đầy đủ do những tiêu chí đánh giá thường rất khó xác định, hơn nữa những


19

thông tin này cũng không được công bố rộng rãi và đầy đủ như những loại hàng hố
khác. Ngồi ra các quy định pháp lý về đất đai, quy hoạch sử dụng đất, mức cung
của thị trường BĐS… không phải người mua (người đi thuê) nào cũng nắm rõ. Nhờ
những tư vấn và thông tin mà hoạt động môi giới mang lại, thơng tin BĐS từ phía
người bán (cho th) đến với người mua (người đi thuê) nhanh chóng và chính xác
hơn giúp người mua (người đi th) sẽ có cái nhìn tổng quan và đưa ra được sự lựa
chọn đúng đắn đồng thời làm giảm rủi ro trong hoạt động mua bán.
Môi giới BĐS không chỉ là cung cấp các thông tin và tư vấn thuần tuý về vấn
đề nhà đất, với vai trị trung gian của mình, người mơi giới cịn đóng vai trị thúc
đẩy cho hợp đồng giao dịch BĐS diễn ra nhanh chóng và hiệu quả, tránh được
những phiền phức khơng cần thiết (vì bản thân người môi giới ở giữa đã trực tiếp
giàn xếp các xung đột, giúp thoả thuận các điều kiện về giá cả để hai bên đều cảm
thấy thoả mãn).
Bên cạnh đó, người mơi giới cịn thơng thuộc các ngóc ngách của thị trường,
thông thuộc các quy định trong luật pháp, cũng như các hỗ trợ tài chính từ các ngân
hàng, tổ chức tín dụng nên có thể tư vấn các khoản tín dụng cho người mua khi cần
thiết, sắp xếp các cuộc thương thảo giúp người mua cho đến khi hợp đồng được bán
và quyền sở hữu chính thức được chuyển sang cho chủ sở hữu mới.
 Với chủ thể là người bán (người cho thuê)
Cũng như với người mua (thuê), người bán (cho thuê) cũng không phải là
người chuyên hoạt động trong lĩnh vực BĐS nên dù là người chủ sở hữu một BĐS

nào đó họ cũng chưa chắc hiểu rõ được các vấn đề liên quan đến BĐS, đặc biệt là
vấn đề luật pháp liên quan đến hồ sơ, hợp đồng mua bán, cho thuê, chuyển giao
quyền sử dụng BĐS hay những chính sách về đất đai, những dự án quy hoạch. Vì
vậy người mơi giới, dưới con mắt của một chun gia, vẫn là người đóng vai trị tư
vấn, cung cấp thông tin cho người bán (người cho th). Nhờ có ngưởi mơi giới mà
người bán (cho th) có thể nắm bắt được tình hình mua bán trên thị trường, đưa gia
những mức giá bán hợp lý phù hợp với cung cầu, tìm được người mua nhanh chóng


20

và tiến hành quá trình mua bán, giao dịch thuận tiện, khơng gặp phải nhiều khó
khăn, rắc rối.
 Với cơ quan chính phủ
Thị trường BĐS ngày càng phát triển dẫn tới số lượng giao dịch ngày càng
tăng. Tuy nhiên, do một số thủ tục hành chính và giấy tờ cịn nhiều vướng mắc nên
lượng giao dịch ngầm và công khai hiện nay vẫn chiếm một tỷ lệ lớn, gây thất thu
thuế nhà nước. Rõ ràng là khi hoạt động môi giới BĐS trở nên chuyên nghiệp và có
hành lang pháp lý quy định rõ ràng thì đây sẽ là một kênh hoạt động hiệu quả, bên
cạnh các sàn giao dịch BĐS, giúp hạn chế các giao dịch ngầm, trao tay; đồng thời,
tăng thu nhập thuế cho nhà nước.
 Với xã hội
BĐS là nguồn tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người
dân. Đây là tài sản lớn và gắn chặt với đời sống của mỗi người vì vậy các hoạt động
giao dịch BĐS thường có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế - xã hội tuỳ theo quy mô
của từng giao dịch. Tuy nhiên, thông tin trên thị trường BĐS lại không phải lúc nào
cũng rõ ràng, minh bạch và chính xác, những chủ thể tham gia vào giao dịch thường
khơng có đủ sự am hiểu và kiến thức về các vấn đề BĐS. Một thị trường hoạt động
khơng hồn hảo, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, gây
ra tâm lý bất ổn cho người dân, không tin vào chính sách pháp luật của nhà nước,

gây mất ổn định cho xã hội. Hơn nữa, các hoạt động ngầm như đã nói ở trên, ngồi
việc gây thất thu thuế cho nhà nước, cịn có khả năng gây ra những tệ nạn, mất ổn
định xã hội. Khi có sự tham gia của hoạt động môi giới chuyên nghiệp, thông tin thị
trường sẽ hoàn hảo hơn, những chủ thể tham gia được cung cấp đầy đủ thông tin về
BĐS làm giảm tiêu cực của thị trường, góp phần ổn định trật tự xã hội.
1.2.6.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản
Qua những phân tích trên, có thể thấy vai trị quan trọng của mơi giới BĐS là
cung cấp đầy đủ thông tin cho các bên chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch
hàng hố BĐS. Khi thơng tin giao dịch đầy đủ và đồng bộ sẽ đưa thị trường BĐS
hoạt động vận hành trơn chu, người mua và người bán có được thơng tin mình cần


21

sẽ tiến hành giao dịch nhanh chóng, giảm bớt được rủi ro. Khi mọi người mua nắm
được thông tin đầy đủ và chính xác sẽ đưa ra mức giá tốt và phù hợp, đồng nghĩa
với tình trạng ép giá, đầu cơ được giảm bớt, người bán khơng cịn ở vị thế quá chủ
động hơn so với người mua. Đồng thời, với những tư vấn khác liên quan đến vấn đề
luật pháp, tài chính của người mơi giới cũng như là người đóng vai trị trung gian
thương lượng cho đơi bên giúp thúc đẩy nhanh quá trình giao dịch của thương vụ.
Như vậy, có thể khẳng định hoạt động mơi giới BĐS như một loại dầu nhớt giúp thị
trường BĐS – một guồng quay khổng lồ- hoạt động đồng bộ và hiệu quả nhất.
Tuy nhiên, hệ thống môi giới nếu phát triển lớn mạnh, đông đảo mà lại hoạt
động không theo tiêu chuẩn nhất định, khơng có ngun tắc chung thì tình trạng
nhiễu loạn thơng tin sẽ chắc chắn xảy ra. Nguồn thơng tin nhiễu loạn thì cịn có hại
hơn là khi khơng có mơi giới. Mà bản chất của nghề môi giới là kỹ năng của con
người nên quy định chung về đạo đức trong hành nghề môi giới BĐS là cần thiết để
xây dựng một hệ thống môi giới lớn mạnh và hoàn hảo.
1.3. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản
1.3.1. Khái niệm đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Môi giới BĐS là một nghề nghiệp cụ thể, vì vậy, về cơ bản, ĐĐNN trong môi
giới BĐS cũng được định nghĩa tương tự như ĐĐNN nói chung. Hiện nay, ở Việt
Nam, ĐĐNN trong môi giới BĐS chưa được định nghĩa cụ thể trong bất cứ tài liệu
nào. Tuy nhiên, dựa trên khái niệm ĐĐNN, nhóm nghiên cứu có thể đưa ra một
định nghĩa như sau:
Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản là những yêu cầu của đạo
đức đặc biệt có liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản của cá nhân hoặc tổ
chức, là tổng hợp các quy tắc, các nguyên tắc chuẩn mực của hoạt động môi giới và
lĩnh vực bất động sản, nhờ đó mà các cá nhân (tổ chức) hoạt động trong lĩnh vực
môi giới bất động sản tự giác điều chỉnh hành vi của mình cho phù hợp với lợi ích
và sự tiến bộ của nó trong mối quan hệ giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với tập
thể và cá nhân với xã hội.


22

1.3.2. Vai trị của đạo đức nghề nghiệp trong mơi giới bất động sản
Dựa trên những vai trò của ĐĐNN trong kinh doanh nói chung có thể đưa ra
được những vai trị cơ bản của ĐĐNN trong mơi giới BĐS như sau:
1.3.2.1. Tăng cường sự tin tưởng và thỏa mãn của khách hàng đối với hoạt động
môi giới bất động sản
Môi giới BĐS là một hoạt động kinh doanh mang tính dịch vụ vì vậy việc
khách hàng có thỏa mãn khi sử dụng dịch vụ môi giới BĐS hay không không chỉ
phụ thuộc vào kết quả mà họ đạt được mà còn phụ thuộc vào cách mà họ nhận được
dịch vụ ra sao. Trong quá trình làm việc, những người mơi giới khơng chỉ thể hiện
trình độ chun mơn của họ thông qua những kỹ năng giải quyết vấn đề, cung cấp
thông tin và đáp ứng yêu cầu của khách hàng mà cách họ làm việc, tiếp xúc cũng
như hoàn thành nhiệm vụ là rất quan trọng. Việc hoàn thành công việc ủy thác là
một thành công lớn nhưng cách thức mà họ hồn thành sẽ đẩy sự thành cơng hay
nói cách khác là sự thoả mãn và tin tưởng của khách hàng lên mức cao nhất. Một

người môi giới được trang bị đầy đủ kỹ năng về chuyên môn nghiệp vụ cũng như
được đào tạo về ĐĐNN chắc chắn sẽ mang đến sự tin tưởng và thỏa mãn cao nhất
cho khách hàng sử dụng dịch vụ.
1.3.2.2. Nâng cao hình ảnh, vị thế của người môi giới bất động sản cũng như lợi
ích của cơng ty mơi giới bất động sản
Hình ảnh tốt và vị thế cao trong kinh doanh là yếu tố quan trọng mà bất cứ cá
nhân hay tổ chức nào đều mong muốn có được. Yếu tố này không thể mua được
bằng tiền mà phụ thuộc vào chất lượng dịch vụ và cách thức cung cấo dịch vụ môi
giới đến với khách hàng. Khi những người môi giới BĐS phục vụ khách hàng theo
đúng những tiêu chuẩn ĐĐNN sẽ mang lại sự thỏa mãn và tin tưởng cho khách
hàng đồng nghĩa với việc xây dựng được hình ảnh và uy tín của bản thân họ cũng
như của cơng ty mơi giới trong lịng mỗi khách hàng. Trong mọi lĩnh vực, khách
hàng sẽ chỉ quay lại mua hàng hóa hay sử dụng dịch vụ của những cơng ty, cửa
hàng hay cá nhân cung cấp mà họ tin tưởng. Một khi đã gây dựng được hình ảnh tốt
đẹp, người mơi giới BĐS (cơng ty mơi giới BĐS) sẽ có nhiều cơ hội hơn trong


23

tương lai, khơng chỉ có những khách hàng cũ đến với họ mà cịn có những khách
hàng mới thơng qua hình thức giới thiệu, truyền miệng. Vì vậy, cùng với chuyên
môn nghiệp vụ, ĐĐNN là yếu tố quan trọng trong việc xây dựng hình ảnh, thương
hiệu – giá trị lâu bền, mang lại lợi ích kinh tế về lâu dài – cho cá nhân hay doanh
nghiệp môi giới BĐS.
1.3.2.3. Thúc đẩy sự phát triển của ngành bất động sản
Những người mơi giới đóng vai trị rất quan trọng trong lĩnh vực BĐS. Họ là
những người kết nối giữa người bán và người mua, người thuê và người đi thuê...
Nhờ có những người môi giới BĐS chuyên nghiệp mà các hợp đồng liên quan đến
BĐS diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn. Với vai trò là người được ủy thác,
người môi giới BĐS không chỉ giúp các bên liên quan đến hợp đồng đạt được

những mục đích riêng một cách tốt nhất mà cịn hài hịa những lợi ích cá nhân ấy
với lợi ích chung của xã hội. Nhưng những lợi ích trên chỉ đạt được khi những
người mơi giới hoạt động đúng với những tiêu chí ĐĐNN trong mơi giới BĐS nếu
không sẽ gây ra những hậu quả xấu cho các bên liên quan cũng như cả xã hội. Khi
người môi giới tuân thủ theo những quy tắc ĐĐNN sẽ giúp cho thị trường BĐS vận
hành thuận lợi và phát triển đúng hướng.
1.3.3. Yêu cầu đạo đức đối với ngƣời hoạt động mơi giới bất động sản
1.3.3.1. Tính khác biệt của yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản
so với các ngành nghề khác
Mỗi ngành nghề có những đặc trưng và nhiệm vụ khác nhau cũng như đòi
những kỹ năng, hiểu biết và sự tuân thủ khác nhau. Vì vậy bên cạnh những tiêu
chuẩn chung như tuân thủ pháp luật, trung thực, thật thà,.. yêu cầu về đạo đức của
các ngành nghề khác nhau cũng khác nhau. Như đối với giáo viên, những người
trực tiếp giảng dạy và đào tạo thế hệ tương lai cho đất nước có những tiêu chuẩn
nhất định về nghề nghiệp là“Yêu nghề, gắn bó với nghề dạy học; chấp hành Luật
Giáo dục, điều lệ, quy chế, quy định của ngành; có ý thức tổ chức kỉ luật và tinh
thần trách nhiệm; giữ gìn phẩm chất, danh dự, uy tín của nhà giáo; sống trung


24

thực, lành mạnh, là tấm gương tốt cho học sinh”4. Đây được coi là tiêu chí ĐĐNN
đối với giáo viên trung học phổ thơng. Trong khi đó, đối với người cán bộ Kiểm sát,
mặc dù đang trong quá trình xây dựng bộ tiêu chuẩn ĐĐNN nhưng Viện trưởng
Viện kiểm sát Nhân dân tối cao Trần Quốc Vượng phát biểu tại Hội thảo "Học tập
và làm theo lời dạy của Chủ tịch Hồ Chí Minh với cán bộ Kiểm sát: Cơng minh,
chính trực, khách quan, thận trọng, khiêm tốn" (Hà Nội, tháng 9/2007) có nêu rõ
một trong những tiêu chuẩn ĐĐNN của nhân viên trong ngành là “cán bộ Kiểm sát
trung thành với chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, trung thành với lý
tưởng cách mạng của Đảng; kiên định lý tưởng, mục tiêu độc lập dân tộc và chủ

nghĩa xã hội, phấn đấu hết sức mình cho sự thắng lợi, sự phát triển của công cuộc
đổi mới vì dân giàu, nước mạnh, xã hội cơng bằng, dân chủ, văn minh”. Đối với
cán bộ kế toán, kiểm toán, 7 nguyên tắc cơ bản đối với ĐĐNN là: “Độc lập, chính
trực, khách quan, năng lực chun mơn và tính thận trọng, tính bảo mật, tư cách
nghề nghiệp, tuân thủ chuẩn mực chuyên môn”5. Ta thấy rõ sự khác biệt trong quy
định tiêu chuẩn nghề nghiệp đối với giáo viên, cán bộ Kiểm soát và nhân viên kế
toán, kiểm toán do tính chất và nội dung cơng việc của 3 ngành nghề này là khác
nhau. Đối với một người môi giới BĐS có đạo đức khơng nhất thiết phải gắn bó lâu
dài với nghề như đối với giáo viên và cũng không nhất thiết phải trung thành với
Chủ nghĩa Mác – Lênin hay tuân thủ chuẩn mực chuyên môn của người kiểm tốn.
Người mơi giới BĐS cũng có những tiêu chí ĐĐNN riêng như đối xử bình đẳng với
khách hàng, bảo mật thơng tin, cạnh tranh lành mạnh…Những tiêu chí này không
giống so với những ngành nghề trên và những những ngành nghề khác trong xã hội.
1.3.3.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về đạo đức nghề nghiệp của người
môi giới bất động sản
Cũng như đối với ĐĐNN nói chung, các yếu tố ảnh hưởng đến yêu cầu về
ĐĐNN trong mơi giới BĐS bao gồm: trình độ nhận thức, mơi trường văn hóa và
chế tài xử phạt. Các nhà làm luật, các cơng ty mơi giới và chính những người mơi

4
5

Tiêu chí 2, Điều 4, Chương II, Thơng tư số 30/2009/TT-BGDDT ngày 22/10/2009, Bộ Giáo dục và Đào tạo
Chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp kế toán, kiểm toán do Bộ trưởng Bộ tài chính ban hành năm 2005


25

giới BĐS cần nắm rõ được các yếu tố này để có những biện pháp tác động thích
hợp, từ đó giúp hình thành nên ĐĐNN cho người mơi giới BĐS một cách hiệu quả

nhất và tự nhiên nhất.
 Trình độ nhận thức:
Trình độ nhận thức bao gồm trình độ của cả người môi giới BĐS và người sử
dụng dịch vụ của người mơi giới BĐS đó.
Trình độ nhận thức của người môi giới BĐS thường được thể hiện qua bằng
cấp và kinh nghiệm hành nghề của họ. Thông thường những người môi giới đã
được học tập và đào tạo bài bản, có bằng cấp tốt và chứng chỉ hành nghề sẽ có ý
thức trách nhiệm cao hơn đối với khách hàng, với đồng nghiệp và với toàn xã hội.
Bản thân họ thường sẽ có ĐĐNN hơn so với những người mơi giới khác với trình
độ thấp hơn. Một yếu tố khác ảnh hưởng đến nhận thức là kinh nghiệm của người
môi giới. Một người môi giới với nhiều năm kinh nghiệm hành nghề, tiếp xúc với
nhiều khách hàng, biết cách ứng xử và làm việc chuyên nghiệp có xu hướng hồn
thiện hơn về mặt ĐĐNN.
Bên cạnh đó, trình độ nhận thức của người sử dụng dịch vụ cũng quyết định
đến ĐĐNN của người môi giới BĐS. Một cá nhân sử dụng dịch vụ có yêu cầu cao
về sự chuyên nghiệp của người cung cấp dịch vụ môi giới buộc người mơi giới phải
đáp ứng được những u cầu đó nếu muốn tiếp tục hợp đồng. Chính khách hàng có
nhận thức cao là động lực thúc đẩy những người môi giới phải có ĐĐNN khi hành
nghề.
 Mơi trường văn hóa:
Mỗi quốc gia khác nhau có quan điểm khác nhau về ĐĐNN do văn hóa, lối
sống khác nhau. Cùng một quy định về đạo đức có quốc gia đề cao nhưng có quốc
gia lại xem nhẹ hơn. Bên cạnh đó, nghề mơi giới BĐS có tính chất đặc biệt là đối
tượng trong hợp đồng thường là tài sản có giá trị lớn và thù lao mà người môi giới
nhận được phụ thuộc vào giá trị của hợp đồng trong giao dịch. Chính vì đặc điểm
này mà nhiều người mơi giới qn đi những quy định về ĐĐNN để làm lợi cho bản
thân. Một người mơi giới chun nghiệp cần có tinh thần trách nhiệm cao, khơng vì