Tiêu đề:NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------

-----------

PHÙNG NGÂN HOA
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Thái Nguyên, 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------

-----------

PHÙNG NGÂN HOA
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K43 – ĐCMT N03

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên HD

: ThS. Trương Thành Nam

Thái Nguyên, 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------

-----------

PHÙNG NGÂN HOA
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI PHƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Lớp

: K43 – ĐCMT N03

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Khóa học

: 2011 – 2015

Giảng viên HD

: ThS. Trương Thành Nam

Thái Nguyên, 2015


ii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường năm 2014 ........... 37
Bảng 4.2: Số liệu điều tra theo vị trí của Nhóm I ........................................... 42

Bảng 4.3: Số liệu điều tra đất theo vị trí của Nhóm II. ................................... 45
Bảng 4.4: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí của Nhóm III ............................. 46


iii

DANH MỤC HÌNH
Trang
Đồ thị 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai .............................................................. 7
Đồ thị 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .................................... 8
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của phường Hoàng Văn Thụ .............. 37
Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố
(Hoàng Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2................ 49
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của 02
đường Phủ Liễn (III1), Chu Văn An (III2) ..................................... 50
Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường
từ Nhóm I đến Nhóm III của các vị trí............................................ 54
Hình 4.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ,
thành phố Thái Nguyên năm 2014 .................................................. 56
Hình 4.6: Nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất .................. 57
Hình 4.7: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở. .......... 58
Hình 4.8: Yếu tố pháp lý ................................................................................. 59


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

Tên đầy đủ

Tên viết tắt

1

UBND

Ủy ban nhân dân

2

HĐND

Hội đồng nhân dân

3

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

4

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

5

NĐ

Nghị định

6

CP

Chính phủ

7

QĐ

Quyết định

8

TT

Thông tư

9

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

10

BĐS

Bất động sản

11

HĐND

Hội đồng nhân dân

12

VT

Vị trí

13

BTC

Bộ tài chính

14

VHTT

Văn hóa thông tin

15

CNKT

Công nhân kỹ thuật

16

XD

Xây dựng

17

HL

Huyện lộ

18

TL

Tỉnh lộ

19

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


v

MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... ii
DANH MỤC HÌNH ......................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ................................................................. 3
1.3. Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài .................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ............................................................. 4
2.1.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ........................ 4
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................................................. 9
2.2.1. Yếu tố thông thường ............................................................................... 9
2.2.2. Yếu tố khu vực ...................................................................................... 10
2.2.3. Yếu tố cá biệt ........................................................................................ 11
2.3. Phương pháp xác định giá đất .................................................................. 11
2.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam .................................. 11
2.3.2. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất .......................... 16
2.3.3. Phương pháp xác định giá đất ở đô thị.................................................. 17
2.4. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ..................................... 19
2.4.1. Giai đoạn trước năm 1946 ..................................................................... 19
2.4.2. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 .................................................. 19
2.4.3. Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 .......................................................... 20

vi

2.4.4. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay ............................................................ 20
2.5. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ..................................................... 20
2.5.1. Quản lý về giá đất ở Việt nam .............................................................. 21
2.5.2. Quản lý giá đất ở một số nước .............................................................. 23
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ...................................................................................................... 25
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 25
3.1.1. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 25
3.1.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 25
3.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 25
3.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác
quản lý đất đai và định giá đất phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái
Nguyên năm 2014 ................................................................................. 25
3.2.2. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ,
thành phố Thái Nguyên năm 2014 ........................................................ 26
3.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hoàng Văn
Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014. .............................................. 27
3.2.4. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở
phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014............... 27
3.2.5. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 27
3.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 27
3.3.1. Phương pháp thu thập và tổng hợp tài liệu thứ cấp ............................. 27
3.3.2. Phương pháp chuyên gia: ...................................................................... 27
3.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 27
3.3.4. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu sơ cấp ...................................... 28
3.3.5. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu..................................................... 28

i

LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương châm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực
tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên
cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế.
Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại
học nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn thầy giáo Trương Thành
Nam giảng viên khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ
em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh Thái
Nguyên, các cán bộ, nhân viên đang công tác tại sở Tài nguyên và Môi
Trường đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp.
Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở
bên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em
thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luận
tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để bài khóa luận được
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn.
Thái Nguyên, ngày 10 tháng 05 năm 2015
Sinh viên
Phùng Ngân Hoa

viii

4.4.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở ................. 58
4.4.3. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở........................... 59
4.5. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 60
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 62
5.1. Kết luận .................................................................................................... 62
5.2. Kiến nghị .................................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 65
PHỤ LỤC


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt không có
gì thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là yếu tố cấu
thành lên lãnh thổ của mỗi quốc gia (Luật đất đai 2013). Từ ngàn xưa con
người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển. Đất đai có một vai trò vô
cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người.
Ở Việt Nam, các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Hiến pháp 1992 ra
đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật” (Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Lần đầu

tiên, giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”
(Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam, 1992). Đây là mốc đánh dấu sự bùng
nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản (BĐS) gắn với nó là
các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ.
Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 đã ra đời, tiếp theo nó
là lần lượt các Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003 ra mở ra cách tiếp
cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị
trường. Từ đó, đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Sau gần 10 năm thi
hành, ngày 29/11/2013, Luật Đất đai 2013 được thông qua đã tiếp cận và thể
hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng
XHCN có sự quản lý của Nhà nước.


2

Giá đất chính là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự
quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một
cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất
tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công
bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của
mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp
luật[22]. Những bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất là mối quan tâm rất lớn. Vì vậy, xác định được sự ảnh hưởng của các
yếu tố đến giá đất và mức độ ảnh hưởng sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên
quan tới đất như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử đụng đất cần có bồi thường và giải phóng
mặt bằng.
Thành phố Thái Nguyên là một đô thị đang có những bước chuyển
mình mạnh mẽ trong những năm gần đây với lộ trình trở thành đô thị loại I

trực thuộc TW vào năm 2020 [26]. Chính vì vậy nhu cầu sử dụng đất phục vụ
yêu cầu phát triển đô thị ngày một gia tăng kéo theo đó là các vấn đề liên
quan đến công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Hoàng Văn Thụ là một trong
những phường trung tâm thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên, là nơi
tập trung nhiều công trình, dự án trọng điểm nằm trong đề án phát triển thành
phố nói riêng và toàn tỉnh nói chung trong giai đoạn tới. Là khu vực có tốc độ
đô thị hóa nhanh, giá đất luôn biến động làm phát sinh những khó khăn
vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực
hiện dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… dẫn
đến tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo ngày càng gia tăng gây áp lực lớn
đối với chính quyền và ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế, an ninh trật
tự của địa phương.


3

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, được sự hướng dẫn của Th.S.
Trương Thanh Nam, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Nghiên cứu một số yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp tại phường Hoàng Văn Thụ,
thành phố Thái Nguyên năm 2014”.
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất phi nông nghiệp trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên.
- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất.
1.3. Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý

thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong
công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng
như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng
hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức
thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm
2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của
quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường
hợp sau đây (Luật Đất đai 2013).
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.


5

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư
của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để
hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và
quan hệ cung cầu.
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do
còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu

những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau. [24]


6

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị
trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân
khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không
ngừng tăng lên.
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.

Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp. [20]
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.


ii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của phường năm 2014 ........... 37
Bảng 4.2: Số liệu điều tra theo vị trí của Nhóm I ........................................... 42
Bảng 4.3: Số liệu điều tra đất theo vị trí của Nhóm II. ................................... 45
Bảng 4.4: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí của Nhóm III ............................. 46


8

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu
cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003,
hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành
là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về

nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong
mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp
áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá

S
D1
G1

D

G

Số lượng đất đai
Đồ thị 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Đồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của
đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.


9

2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
2.2.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ

biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao
gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố
chất văn hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng
nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.
+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân


10

khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và
tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất

khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc
gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và
ổn định kinh tế đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận
với nhau
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
+ Biến động vật giá
+ Mức lãi suất [25]
2.2.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết
bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị …. Trong đó
vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị.


11

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên
phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy, xem xét
đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất. [25]
2.2.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố các biệt là những nếu tố chỉ đặc trưng về điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
Trong đó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố
cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc,
mật độ xây dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …[25]
2.3. Phương pháp xác định giá đất
2.3.1. Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và
công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

iii

DANH MỤC HÌNH
Trang
Đồ thị 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai .............................................................. 7
Đồ thị 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .................................... 8
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của phường Hoàng Văn Thụ .............. 37
Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 03 tuyến đường, phố
(Hoàng Văn Thụ (I1), Bắc Kạn (II2), Chu Văn An (III2................ 49
Hình 4.3: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường theo vị trí của 02
đường Phủ Liễn (III1), Chu Văn An (III2) ..................................... 50
Hình 4.4: Biểu đồ so sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường
từ Nhóm I đến Nhóm III của các vị trí............................................ 54
Hình 4.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại phường Hoàng Văn Thụ,
thành phố Thái Nguyên năm 2014 .................................................. 56
Hình 4.6: Nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất .................. 57
Hình 4.7: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở. .......... 58
Hình 4.8: Yếu tố pháp lý ................................................................................. 59


13

tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác
nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía.
Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính
toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước tính
của thửa đất cần

định giá

=

Giá chuyển

Mức tiền điều chỉnh về giá hình

nhượng

thành những yếu tố khác biệt

của từng thửa
đất, khu đất so

=

sánh

của từng thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá

Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá ở bước 3. [8]
* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi

suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần
định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho
thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc
thuê bất động sản thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động
sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất


14

thì tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở
doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc
điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu
nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng
đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này tính theo
các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định
của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà
cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả.
Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức
Thu nhập thuần
tuý hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở bước 1

-

Tổng chi phí đã
tính ở bước 2

Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ
Giá đất ước tính =

thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản.
Trình tự tiến hành:


15

Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động
sản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có

những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều
kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả …)
Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên
đất
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất

=

Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá

Phần giá trị hao

=

mòn

Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế
để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản
hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng
mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý
cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu
hình và hao mòn vô hình
Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa
chọn ở bước 1

Giá trị của
thửa đất

=

Giá chuyển nhượng
bất động sản

Đơn giá của thửa đất

=

-

Giá hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất

Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá