Bài tập nhóm đất đai liên quan đến giấy tờ chuyển nhượng vườn ao

Bài tập nhóm đất đai liên quan đến giấy tờ chuyển
nhượng vườn ao

ĐỀ BÀI S Ố 1
1. Ngày 1.10.1976, Bà Lê Thị Thục kí giấy t ờ chuyển nh ượng
vườn ao, hoa màu cho bà Trần Thị Bàn (mẹ ông Phạm Văn Định).
Nội dung chuyển nhượng: hoa màu, vườn ao đằng tr ước và 3 gian
nhà tre có diện tích 1 sào(360m2). Có giấy t ờ xác nhận của UBND
xã.
2. Ngày 11.10.1976, Bà Lê Thị Thục kí v ới bà Trần Thị Bàn Giấy
biên nhận có nội dung giao nh ượng thêm ao đằng sau và bổ sung
nội dung thanh toán giá trị chuyển nh ượng cho toàn bộ diện tích
chuyển nhượng ngày 1.10.1976.
3. Ngày 30.12.2005, UBND huyện T ừ Liêm có quyết định số
4369/QĐ – UB về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
khu dân cư nông thôn cho 94 tr ường h ợp đang s ử dụng đất tại xã
Đông Ngạc. Trong đó có hộ gia đình bác Phạm Văn Định. Theo đó
bác Phạm Văn Định thuộc trường hợp sử dụng đất ổn định trước
ngày 15.10.1993, đất không có giấy tờ quy định tại k1 Đ5 QĐ
23/2005/QĐ – UB ngày 18.02.2005 của UBND thành phố Hà nội,
không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Do vậy phải nộp phí
trước bạ đất, phí địa chính; diện tích đất ở vượt hạn mức nộp 50%
tiền sử dụng đất.
4. Ngày 24.9.2010, Phòng Tài nguyên và môi tr ường huyện T ừ
Liêm ra công văn số 177/TN& MT về việc xác định nguồn gốc và
quá trình sử dụng đất của ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn


Hòa. Trong đó có các kết luận, không đủ cơ sở chứng minh nguồn
gốc đất sử dụng trướ c ngày 18/12/1990, chưa đủ c ơ s ở kết luận
loại đất, diện tích, thời điểm sử dụng đất. Do vậy, Phòng tài

nguyên đề nghị UBND xã Đông Ngạc lấy ý kiến khu dân cư theo
TT 06.2007/TTBTNMT ngày 2.7.2007
5. Ngày 30.11.2010UBND huyện T ừ Liêm ra thông báo số
1720/TB UBND về việc lấy ý kiến khu dân cư. Ngày 04.12.2010,
UBND xã Đông Ngạc công bố kết quả phiếu lấy ý kiến nhân dân.
Theo ý kiến của khu dân cư, đất của gia đình ông Phạm Văn Định
và ông Phạm Văn Hòa là do bà Trần Thị Bàn(nhận chuyển
nhượ ng từ bà Lê Thị Thục) để lại, là đất thổ cư, đượ c s ử dụng từ
năm 1976, không có tranh chấp.
6. Ngày 3.3.2011,Phòng Tài nguyên và môi tr ường huyện T ừ Liêm
có biên bản kiểm tra hiện trạng đất của gia đình ông Phạm Văn
Định và ông Phạm Văn Hòa. Theo đó đất sử dụng ổn định trước
năm 1980, không có tranh chấp, đã xây dựng các công trình trên
thửa đất, có tườ ng bao vây quanh.
7. Ngày 14.6.2011, UBND huyện Từ Liêm có công văn số 276/ TN
và
MT về việc trả lời đơn của ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn
Hòa. Tại công văn này không thừa nhận giấy chuyển nh ượ ng
vườ n ao, hoa màu năm 1976 là giấy chuyển nh ượ ng quyền s ử
dụng đất. Công văn không nêu rõ nguyên nhân của việc không
thừa nhận. Do vậy, đất thuộc dạng không có giấy t ờ theo quy định.
Một lần nữa, UBND huyện Từ Liêm khẳng định phải nộp tiền sử


dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền s ử dụng đất của gia đình
2 ông theo QĐ 4369 của UBND là đúng.
8. Ngày15.05.2012. theo đề nghị của ông Phạm Văn Định và ông
Phạm Văn Hòa, UBND xã Đông Ngạc trích lục bản đồ: – Trích sao
sổ mục kê kèm theo bản đồ năm 1987, đất ch ưa ghi tên bà Trần
Thị Bàn.. Thuộc th ửa đất của hộ gia đình ông Phạn Văn Nghị(đất

thổ cư) diện tích 953m2 và th ửa đất số 49 của ông Phan Văn
An(đất thổ cư) diện tích 440m2. – Trích sao sổ mục kê kèm theo
bản đồ năm 1994:đất là th ửa đất số 02 T ờ bản đồ 27, diện tích
595m2, loại đất thổ cư đứng tên bà Trần Thị Bàn.
9. Ngày 8.5.2012.UBND huyện T ừ Liêm ra quyết định 2818 về
việc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho ông Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa. Theo
đó, diện tích đất phải nộp 50% tiền s ử dụng đất của 2 ông được
điều chỉnh bằng:595 tr ừ 360 bằng 143m2.(ông Phạm Văn Định
67,5m và ông Phạm Văn Hòa 75,5m) Vì vậy, tại phiếu yêu cầu t ư
vấn số… ngày… năm 2012, ông Định đã đề nghị trung tâm t ư vấn
pháp luật tr ường HLU t ư vấn bằng văn bản về các nội dung:
– Tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân c ư có thể ch ứng minh cho T ờ
mua bán năm 1976 được không?
– Trả lời của Phòng tài nguyên và môi tr ường số 177/TN&MT
ngày 24/9/2010của Phòng Tài nguyên và Môi tr ường huyện T ừ
Liêm có đúng không?
– Gia đình có phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp Giấy ch ứng nhận
quyền sử dụng đất không?


– Số m2 phải đóng tiền sử dụng đất, kể cả số đã bán(đã lấy sổ) có
đúng không?

N ỘI DUNG
1. T ờ phiếu lấy ý ki ến của khu dân c ư có th ể ch ứng
minh cho T ờ mua bán năm 1976 đượ c không?
Tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân c ư có thể ch ứng minh cho T ờ
mua bán năm 1976. Theo thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi
trường số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007

hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ –
CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của chính phủ qui định bổ sung v ề
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, th ực
hiện quyền sử dụng đất, trình t ự, thủ tục bồi th ường, hỗ tr ợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai:
I. Việc xác định th ời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định quy định tại
khoản 4 Điều 3 Trường h ợp không có một trong các loại giấy t ờ
quy định tại khoản 2 Đi ều 3 Nghị định s ố 84/2007/N Đ-CP thì Ủy
ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác định th ời điểm bắt đầu
sử dụng đất vào mục đích sử dụng đất hiện tại như sau:
1. Khi thực hiện công việc thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và
thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa
đất, sự phù hợp với quy hoạch s ử dụng đất đã được xét duyệt
trong quá trình xét cấp Giấy ch ứng nhận quyền s ử dụng đất (gọi là
Giấy chứng nhận) theo quy định tại khoản 2 Điều 135 và khoản 2
Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm


2004 về thi hành Luật Đất đai (gọi là Nghị định số 181/2004/NĐCP), Ủy ban nhân dân cấp xã ph ải l ấy ý ki ến c ủa khu dân c ư g ồm
những người đã từng c ư trú cùng th ời điểm bắt đầu s ử dụng đất
vào mục đích hiện tại của thửa đất. Ý kiến của khu dân c ư được
lập thành văn bản theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông t ư
này và phải được công bố công khai cùng v ới danh sách các
trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận.
2. Sau khi kết thúc việc công khai theo quy định, Ủy ban nhân dân
cấp xã xem xét các ý kiến đóng góp về nguồn gốc và th ời điểm bắt
đầu sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện tại để ghi xác
nhận vào đơn xin cấp Giấy chứng nhận g ửi Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cùng v ới Phiếu lấy ý kiến của khu dân c ư và

các giấy tờ theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP
Theo đề bài: Ngày 30.11.2010 UBND huyện T ừ Liêm ra thông báo
số 1720/TB UBND về việc lấy ý kiến khu dân c ư. Ngày
04.12.2010, UBND xã Đông Ngạc công bố kết quả phiếu lấy ý kiến
nhân dân. Theo ý kiến của khu dân c ư, đất của gia đình ông Phạm
Văn Định và ông Phạm Văn Hòa là do bà Trần Thị Bàn(nhận
chuyển nhượng từ bà Lê Thị Thục) để lại, là đất thổ c ư, được s ử
dụng từ năm 1976, không có tranh chấp; ngày 3.3.2011, Phòng
Tài nguyên và Môi tr ường huyện T ừ Liêm có biên bản kiểm tra
hiện trạng đất của gia đình ông Phạm Văn Định và Phạm Văn
Hòa. Theo đó đất s ử dụng ổn định trước năm 1980, không có
tranh chấp, đã xây dựng các công trình trên th ửa đất, có t ường
bao vây quanh. Từ đó ta có thể th ừa nhận đất của gia đình ông


Phạm Văn Định và ông Phạm Văn Hòa là đất s ử dụng ổn định.
Nên tờ phiếu lấy ý kiến của khu dân c ư có thể ch ứng minh cho T ờ
mua bán năm 1976 được.

2. Trả l ời của Phòng tài nguyên và môi tr ường s ố
177/TN&MT ngày 24/9/2010 của Phòng Tài
nguyên và Môi tr ường huyện T ừ Liêm có đúng
không?
Trả lời của Phòng Tài nguyên và Môi tr ường số 177/TN&MT ngày
24/9/2010 của Phòng Tài nguyên và Môi tr ường huyện T ừ Liêm là
sai. Vào ngày 1.10.1976, bà Lê Thị Thục kí giấy t ờ chuyển
nhượng vườn ao, hoa màu cho bà Trần Thị Bàn (mẹ ông Phạm
Văn Định) và đã có xác nhận của UBND xã. Mà theo điểm b khoản
1 Điều 127 Luật lao động năm 2003 quy định về trình t ự, thủ tục

chuyển nhượng quyền s ử dụng đất thì h ợp đồng chuyển nh ượng
quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công ch ứng nhà
nước; trường h ợp hợp đồng chuyển nh ượng s ử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình th ức ch ứng nhận của
công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, ph ường,
thị trấn nơi có đất. Vì thế, giấy t ờ chuyển nh ượng đất mà bà Lê Thị
Thục đã kí với bà Trần Thị Bàn là giấy t ờ hoàn toàn h ợp pháp và
có hiệu lực.
Mặt khác, theo nh ư quyết định số 4369/QĐUB về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu dân c ư nông thôn cho 94
trường hợp đang sử dụng đất tại xã Đông Ngạc, đất của ông
Phạm Văn Định (do bà Trần Thị Bàn để lại) thuộc tr ường h ợp s ử
dụng đất ổn định trước ngày 15.10.1993; đất không có giấy t ờ quy


định tại khoản 1 Điều 5 QĐ 23/2005/QĐUB ngày 18.02.2005 của
Ủy ban nhân dân thành ph ố Hà N ội, không có tranh ch ấp, phù h ợp
với quy hoạch. Vì vậy, mảnh đất đó đương nhiên thuộc quyền s ở
hữu của ông Phạm Văn Định mà cơ quan hành chính nhà n ước ở
địa phương phải có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền s ử
dụng đất cho mảnh đất đó; đồng thời, ông Phạm Văn Định sẽ phải
thực hiện nghĩa vụ hành chính của mình là nộp phí tr ước bạ, phí
địa chính trong th ời gian s ử dụng đất tr ước đó.
Chính vì thế, nếu phòng Tài nguyên và môi tr ường huyện T ừ Liêm
kết luận mảnh đất của ông Phạm Văn Định không đủ c ơ s ở ch ứng
minh nguồn gốc đất s ử dụng tr ước ngày 18.12.1990 ch ưa đủ c ơ
sở kết luận loại đất , diện tích, th ời điểm s ử dụng đất là hoàn toàn
không có c ơ s ở, dẫn đến nh ững thắc mắc cho ng ười dân mà cụ
thể ở đây là ông Phạm Văn Định.

3. Gia đình có phải n ộp ti ền s ử dụng đất khi c ấp Gi ấy
ch ứng nhận quyền s ử dụng đất không?
Gia đình ông Đinh không phải nộp tiền s ử dụng đất:
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 50 Luật đất đai 2003: “Giấy
tờ chuyển nhượng quyền s ử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền v ới
đất tr ước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân
xã phường thì trấn xác nhận là s ử dụng tr ước ngày 15 tháng 10
năm 1993” thì không phải nộp tiền s ử dụng đất khi được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.


Đồng thời: theo nghị định 198/2004/NĐ CP thì ở khoản 3 điều 4 có
quy định “ Hộ gia đình, cá nhân s ử dụng diện tích đất ở đối v ới
trường hợp có vườn, ao khi được cấp giấy ch ứng nhận quyền s ử
dụng đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai 2003 và được quy
định tại Điều 45 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai” sẽ không
phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối chiếu với trường h ợp của ông Định và ông Hòa thì ta có thể
thấy là: diện tích đất mà hai ông đang sử dụng là đất v ườn ao( quy
định tại điều 87 Luật đất đai), có giấy t ờ về việc chuyển nh ượng
quyền sử dụng đất( giấy t ờ chuyển nh ượng được kí
giữa bàn Bàn và bà Thục được kí năm 1976) và đã được UBND
xã Đông Ngạc xác nhận là đất không có tranh chấp.
Như vậy thì gia đình ông sẽ được cấp giấy ch ứng nhận quyền s ử
dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Số m2 phải đóng tiền s ử d ụng đất, k ể c ả s ố đã
bán(đã lấy sổ) có đúng không?
Việc xác định số m2 mà UBND huyện Từ Liêm yêu cầu gia đình

phải nộp tiền sử dụng đất là không đúng.
Trường hợp của ông Định và ông Hòa thuộc khoản 2,điều 50 Luật
đất đai:
“ Hộ gia đình, cá nhân đang s ử dụng đất có một trong các loại giấy
tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy t ờ đó ghi tên ng ười


khác, kèm theo giấy t ờ về việc chuyển quyền s ử dụng đất có ch ữ
ký của các bên có liên quan, nh ưng đến tr ước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành ch ưa th ực hiện thủ tục chuyển quyền s ử dụng
đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền s ử
dụng đất.”
Hơn nữa, ta có thể thấy nh ững việc s ử dụng đất của ông Hòa và
ông Định có các điều kiện:
+ Đất sử dụng lâu dài, không có tranh chấp được UBND xã xác
nhận, có phiếu lấy ý kiến nhân dân xã Đông Ngạc,( 04.12.2010,
UBND xã Đông Ngạc công bố kết quả phiếu lấy ý kiến nhân dân.
Theo ý kiến của khu dân cư, đất của gia đình ông Định và ông
Hòa là do bà Bàn(nhận chuyển nh ượng t ừ bà Thục) để lại, là đất
thổ cư, được sử dụng từ năm 1976, không có tranh chấp. )
+ Diện tích đất mà các ông đang sử dụng là đất v ườn ao
có một trong các loại giấy t ờ được quy định trong khoản 1 điều 14
của quy định trên: giấy tờ chuyển nh ượng quyền s ử dụng đất,
mua bán nhà ở gắn liền v ới đất ở tr ước ngày 15 tháng 10 n ăm
1993 và trên giấy t ờ cũng có ghi diện tích đất ở là 360m2.
Mà ở điểm a khoản 4 điều 14 tại Quy định về cấp giấy ch ứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền s ở h ữu nhà ở và tài sản khác gắn li ền
với đất, đăng ký biến động về s ử dụng đất, s ở h ữu tài sản gắn liền

với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c ư, ng ười Việt
Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân n ước ngoài được s ở h ữu nhà


ở gắn liền v ới quyền s ử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn
thành phố Hà Nội (Ban
hành kèm theo Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01 tháng
12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành ph ố Hà N ội) có quy
định:
”Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành tr ước ngày
18/12/1980 mà trong hồ s ơ địa chính hoặc các loại giấy t ờ về
quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này có ghi nhận
rõ ranh giới, diện tích th ửa đất ở (hoặc thổ c ư) thì diện tích đất
vườn, ao đó được xác định là đất ở, không phải nộp tiền s ử dụng
đất khi cấp Giấy chứng nhận.”
Như vậy,ông Định sẽ không phải nộp tiền s ử dụng đất dù đối v ới
đất đã có số hay chưa có sổ.
Do đó, mà việc xác định số m2 đất phải đóng tiền,kể cả số đã
bán(đã lấy sổ) theo quyết định của UBND xã là sai.

DANH M ỤC TÀI LI ỆU THAM KH ẢO
1. Bộ luật lao động năm 2003
2. Luật đất đai 2003.
3. Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ : Nghị định về thi
hành Luật Đất đai


4. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ.
Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền s ử dụng
đất, thu hồi đất, thực hiện quyền s ử dụng đất, trình t ự, thủ tục bồi

thường, hỗ tr ợ, tái định cư khi Nhà n ước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại, tố cáo.
5. Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007
của Bộ tài nguyên và Môi tr ường h ướng dẫn th ực hiện một số
điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007
của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy ch ứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền s ử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ tr ợ, tái định c ư khi Nhà n ước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai
6. Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 v ề
thu tiền sử dụng đất.
7. QUY ẾT ĐỊNH 117/2009 của UBND thành ph ố Hà N ội V Ề VI ỆC
BAN HÀNH QUY ĐỊNH V Ề C ẤP GI ẤY CH ỨNG NH ẬN QUY ỀN
S Ử D ỤNG ĐẤT, QUY ỀN S Ở H ỮU NHÀ Ở VÀ TÀI S ẢN KHÁC
G ẮN LI ỀN V ỚI ĐẤT, ĐĂNG KÝ BI ẾN ĐỘNG V Ề S Ử D ỤNG ĐẤT,
S Ở H ỮU TÀI S ẢN G ẮN LI ỀN V ỚI ĐẤT CHO H Ộ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN, C ỘNG ĐỒNG DÂN C Ư, NG ƯỜI VI ỆT NAM ĐỊNH C Ư Ở
N ƯỚC NGOÀI, CÁ NHÂN N ƯỚC NGOÀI ĐƯỢC S Ở H ỮU NHÀ
Ở G ẮN LI ỀN V ỚI QUY ỀN S Ử D ỤNG ĐẤT Ở T ẠI VI ỆT NAM
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PH Ố HÀ N ỘI