TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG MUA bán sáp NHẬP DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2013 VN

2

Chuyên đề Bất động sản

TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2013

Làn sóng mới cho
thị trường bất động sản
Sau vài năm bất ổn, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đã có
những tín hiệu khả quan trở lại. Thị trường nhà ở, thị phần được
nhiều người đề cập, đã chứng kiến nhiều hoạt động đổi thay từ cả
phía người mua, chủ đầu và từ nhà đầu tư khi lĩnh vực này đã vượt
qua đáy.

ADAM BURY
Phó giám đốc Bộ phận thị trường vốn
(CBRE Vietnam)

KINH TẾ VĨ MÔ TẠO TIỀN ĐỀ CHO
NIỀM LẠC QUAN TĂNG LÊN
Với GDP tăng và ước đạt 5,5% trong
năm 2013, cao hơn 5% năm 2012 và lạm
phát dường như chựng lại trong vòng
kiểm soát, khiến các chủ đầu tư phải
nghiêm túc xem xét quan điểm và tập
trung hơn vào Việt Nam.
Mức lạm phát giảm (giảm đáng kể
đến 10%) cho thấy, lãi suất lần lượt giảm
qua những hành động cụ thể của Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam, như cắt giảm
800 điểm từ năm 2012 bằng mọi nỗ lực

để phát triển tín dụng và phục hồi kinh
tế. Hầu hết mọi người đều mong Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam sẽ còn cắt giảm
thêm 50 - 100 điểm, nhằm kích thích một
sự phát triển mới.
Trong khi đó, 6 tháng đầu năm 2013,
nhu cầu đồng USD tăng lên, cho thấy
nhà đầu tư nước ngoài đang bán đi 800
triệu USD cổ phiếu, nâng cao chỉ số cho 6
tháng đầu năm nay. Kết quả của nhu cầu
đồng USD tăng lên là tỷ giá hối đoái được
thiết lập lại trong suốt một năm rưỡi qua.
Tỷ giá hối đoái từ mức 20.828 VND/USD
lên 21.036 VND/USD giúp ổn định thị
trường ngoại hối và có thể nói, tiền đồng
đang chứng tỏ sự bình ổn trong suốt thời
gian qua.

Có lẽ, quan trọng nhất trong năm
2013 là Việt Nam đã thu hút nhiều vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) hơn so
với năm 2012, một lần nữa nhấn mạnh
tầm quan trọng của lãi suất được điều
chỉnh vừa qua và trong tương lai. Trong
nửa đầu năm 2013, vốn FDI đăng ký đạt
xấp xỉ 10,5 tỷ USD, cao hơn 15,9% so với
năm 2012. Phần lớn vốn FDI (9,3 tỷ USD),
được rót vào ngành công nghiệp chế biến
và sản xuất. Tiêu biểu là khoản đầu tư 75
triệu USD của Tập đoàn Sanofi Aventis

Group để phát triển nhà máy và trung
tâm nghiên cứu dược phẩm, mỹ phẩm và
thực phẩm chức năng ở Khu công nghệ
cao TP.HCM. Đầu tư vào những ngành
công nghiệp như thế này rất quan trọng
đối với Việt Nam, vì những ngành này hỗ
trợ rất đắc lực cho sự phát triển tiềm lực
kinh tế lâu dài của Việt Nam.
Nhật Bản, Singapore và Đài Loan là
những nhà đầu tư FDI lớn của Việt Nam,
lần lượt chiếm 14,93%, 12,93% và 15,52%
trên tổng vốn FDI. Vốn FDI tăng cao là
nhờ vào sự hỗ trợ liên tục của chính

quyền các tỉnh, thành phố trong việc
đơn giản hóa thủ tục hành chính cho các
nhà đầu tư nước ngoài, đi đôi với những
nỗ lực đáng kể của Chính phủ nhằm
cải thiện môi trường đầu tư và quản lý
nguồn vốn trong những năm gần đây.
Vốn FDI rót vào thị trường Việt Nam, đặc
biệt là vào ngành sản xuất, là giải pháp
cho những hạn chế của đầu tư trong
nước vào ngành công nghiệp sản xuất
và chế biến. Vì những lợi ích xa hơn của
đất nước, điều cấp thiết chính là chuỗi
ngành công nghiệp phụ trợ phải phát
triển để phục vụ các ngành công nghiệp
khác. Điều này cuối cùng sẽ mang lại
thịnh vượng và nhu cầu cao hơn về bất

động sản.
SÁNG KIẾN CỦA CHÍNH PHỦ KÍCH
THÍCH THỊ TRƯỜNG
Nửa đầu năm 2013, Chính phủ đã
chủ động hơn trong việc phục hồi nền
kinh tế Việt Nam và rõ ràng nhất là phục
hồi thị trường bất động sản. Hai sáng
kiến quan trọng nhất của Chính phủ là
thông qua Nghị quyết 02/NQ-CP, có ý
nghĩa lớn lao trong việc hỗ trợ thị trường
nhà ở và việc thành lập Công ty Quản
lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam
(VAMC) để xử lý các khoản nợ xấu và tài
sản thế chấp.
Theo Nghị quyết 02/NQ-CP, Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam sẽ cung cấp các
khoản vay ưu đãi trị giá khoảng 9.000 tỷ
đồng (tương đương 428 triệu USD) cho
các công ty bất động sản phát triển nhà
giá thấp, hoặc chuyển đổi các sản phẩm
tương đối cao cấp sang các sản phẩm
bình dân với tỷ lệ thấp (6%/năm).

DỊCH CHUYỂN CỦA TIỀN TỆ TỪ QUÝ I/2009 ĐẾN QUÝ II/2013


TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2013

Tương tự, người mua nhà giá rẻ
cũng sẽ được hưởng lợi từ các khoản

vay ưu đãi để được phép sở hữu nhà một
cách dễ dàng hơn. Tác động tích cực của
gói vay ưu đãi là để tạo hiệu ứng lan tỏa,
giúp phục hồi thị trường bất động sản
và ngành công nghiệp vật liệu xây dựng.
Tiếp tục thực hiện Nghị quyết 02/NQCP, Quốc hội đã thông qua việc cắt giảm
thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ
mức 25% hiện tại xuống còn 22% từ ngày
1/1/2014 và sẽ tiếp tục cắt giảm xuống
mức 20% vào năm 2016. Chính sách giảm
thuế này nhằm tạo động lực cho sản
xuất, tuy nhiên không áp dụng đối với
thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển
nhượng dự án và chuyển nhượng bất
động sản, trừ thu nhập từ nhà ở xã hội.
VAMC, một công ty 100% vốn nhà
nước, được thành lập nhằm đẩy nhanh
quá trình xử lý nợ xấu và dần dần tăng
cường nguồn cung cấp tín dụng cho
nền kinh tế bằng cách tiếp quản khoảng
100.000 tỷ đồng (4,75 tỷ USD) nợ xấu từ
các ngân hàng. Một khi các ngân hàng
thương mại có thể xóa các khoản nợ xấu,
họ sẽ cung cấp thanh khoản lớn hơn cho
một thị trường vẫn còn đói vốn.
Đã có nhiều câu hỏi ở các mức độ
khác nhau được đặt ra cho việc thực hiện
cả hai sáng kiến. Mối quan tâm phổ biến
nhất, là làm thế nào để cả hai chương
trình có thể được thực hiện và quản lý

một cách hợp lý.
THỊ TRƯỜNG ĐẦU TƯ NHẬN ĐƯỢC
MỨC ĐỘ QUAN TÂM GIA TĂNG
Niềm tin được khôi phục khiến nhu
cầu đầu tư bất động sản nửa đầu năm

2013 có xu hướng gia tăng.
CBRE đã có những yêu cầu đầu tư
tăng 20 - 30% so với cùng kỳ năm ngoái.
Trong số này, các nhà đầu tư Nhật Bản
và Hàn Quốc vẫn quan tâm đến Việt
Nam và luôn tìm kiếm cơ hội. Các tập
đoàn lớn của hai nước không thay đổi
thái độ quan tâm đối với Việt Nam trong
suốt cuộc suy thoái. Nhóm này đang tìm
kiếm thu mua các tài sản hiện có, cũng
như nắm bắt cơ hội phát triển, đặc biệt
là phát triển khu dân cư.
Ở những nơi khác, nhiều nguồn vốn
mới dồi dào đang một lần nữa hướng về
thị trường Việt Nam. Một loạt nhà đầu tư
đang tìm kiếm các thương vụ giao dịch
tài sản trực tiếp, có vai trò đứng thứ hai
trong các liên doanh hiện nay, cũng như
tìm cách để thiết lập trật tự liên doanh
mới khi thị trường bước vào một chu
kỳ mới.
Các nhà đầu tư Đài Loan là một
nguồn vốn tiềm năng cho thị trường đầu
tư Việt Nam. Các quy định bảo hiểm cởi

mở cho Đài Loan đã mở đường cho hoạt
động đầu tư bất động sản bên ngoài
của Đài Loan – những nơi mà việc cạnh
tranh tài sản, sở hữu một lượng lớn tiền
mặt, đã đẩy sản lượng đến mức thấp lịch
sử. TP.HCM là một trong 6 thành phố có
người Đài Loan đầu tư, với rất nhiều công
ty đã đẩy mạnh mức độ quan tâm của
họ đối với thị trường. Ba công ty trong
số này đã duy trì lượng lớn vốn đầu tư
vào Việt Nam và đang quay trở lại thị
trường, vốn này bao gồm các tài sản đa
dạng khác nhau, từ khách sạn 3 sao/văn
phòng hạng C, đến các dự án mang tầm
quốc tế.

NGUỒN VỐN FDI, NĂM 2012 (TRÁI) VÀ NĂM 2013 (PHẢI)

Chuyên đề Bất động sản

TỪ QUAN TÂM ĐẦU TƯ CHUYỂN
SANG CÁC GIAO DỊCH HOẠT ĐỘNG
Các nhà đầu tư Singapore, Hàn Quốc
và Việt Nam chiếm phần lớn hoạt động
đầu tư trong nửa đầu năm 2013.
Nửa đầu năm nay đã diễn ra một
số giao dịch khách sạn, bao gồm việc
mua lại 70% Khách sạn Legend (quận
1, TP.HCM) trong một thỏa thuận trị giá
62,5 triệu USD. Lotte Hotels & Resorts

mua lại cổ phần của Khách sạn Legend
từ Quỹ Cơ hội Việt Nam của VinaCapital.
Lotte được cho là đang trong quá trình
lập kế hoạch để có được 30% cổ phần
còn lại của Công ty Hải Thành.
Một thỏa thuận thứ hai trong lĩnh
vực khách sạn là việc Công ty TNHH Minor International Public (MINT), có trụ sở
chính ở Thái Lan, đã công bố việc mua lại
Life Heritage Resort Hội An và Life Resort
Quy Nhơn vào tháng 2/2013, với giá 16
triệu USD.
Nhu cầu đối với tài sản hoạt động tại
Việt Nam vẫn còn, mặc dù không phải là
một nhà đầu tư mới vào Việt Nam. Điều
này đã được tổng kết bằng việc Mapletree mua lại tòa nhà văn phòng CentrePoint (quận Phú Nhuận) trong một
thương vụ trị giá 52 - 53 triệu USD. Trong
một thương vụ khác cũng được báo cáo
trên toàn thị trường, một công ty Hàn
Quốc đã ký biên bản ghi nhớ mua lại cao
ốc văn phòng Gemadept (Lê Thánh Tôn,
quận 1, TP.HCM), mặc dù thương vụ này
vẫn chưa đóng, hoặc chưa được chính
thức xác nhận.
Các nhà đầu tư địa phương cũng đã
chủ động trong việc mua tài sản hoạt
động và chịu trách nhiệm cho các thỏa
thuận đáng chú ý nhất cho đến nay
tại Việt Nam. Việc chuyển giao Vincom
A Centre từ VinGroup cho Tập đoàn
Phát triển Hạ tầng và Bất động sản Việt

Nam (VIPD) với giá 9.823 tỷ đồng (tương
đương 470 triệu USD), có thể giúp VinGroup thu lợi nhuận 4.300 tỷ đồng (tương
đương 205 triệu USD). Ngoài ra, VinGroup cũng đã thiết lập một thỏa thuận
hợp tác đầu tư chiến lược với Warburg
Pincus dẫn đầu cho Vincom Retail, chủ
sở hữu bán lẻ và điều hành lớn nhất của
Việt Nam, với vốn đầu tư 200 triệu USD
của Warburg Pincus, để đổi lấy 20% cổ
phần tại Vincom Retail. Đây là khoản đầu
tư ban đầu lớn nhất của một công ty cổ
phần tư nhân đầu tư cho một công ty
Việt Nam.
Một ví dụ khác cho vốn của Việt
Nam đang hoạt động trên thị trường là

3


2

Chuyên đề Bất động sản

việc mua lại 66,7% cổ phần trong Khách
sạn Sheraton Nha Trang Hotel & Spa tại
Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) giữa người
bán là VinaCapital và người mua là Kinh
Đô. Tài sản đã được chuyển giao vào cuối
tháng 4/2013, với giá 42 triệu USD.
Mặc dù không được thông báo
rộng rãi, nhưng đã có một số thương vụ

ngoài thị trường với các khu phát triển
dân cư trong nửa đầu năm nay - với
những người có khả năng tiếp cận giao
dịch tốt nhất. Ngày càng có nhiều sự
quan tâm đối với đất phát triển nhà ở
và nếu giá cả hợp lý, lĩnh vực này có thể
sẽ tiếp tục có nhiều hoạt động trong 12
tháng tới đây.
LÀM THẾ NÀO ĐỂ TỐI ƯU HÓA CÁC
CƠ HỘI HIỆN NAY
Trong khi sự gia tăng nhu cầu và

TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG MUA BÁN SÁP NHẬP DOANH NGHIỆP VIỆT NAM 2013

hoạt động đầu tư có vẻ là niềm hy vọng
với một thị trường ảm đạm, các nhà đầu
tư tìm đến Việt Nam để nắm bắt những
cơ hội đang trở lại. Các cơ hội tạo ra
lợi nhuận như vậy, với khoản tạm ứng
25% IRR cho một dự án, mức giá mà
nhà đầu tư đưa vào một dự án chính là
chìa khóa.
Năm 2008, giá đất hoặc tài sản
tại Việt Nam thường xuyên được thổi
phồng để giá bán có thể sụt ở mức cao
nhất. Rõ ràng, giá thuê và giá bán đã
giảm đáng kể từ thời điểm này. Như vậy,
rõ ràng rằng, giá tài sản và đất đai cũng
sẽ giảm. Tuy nhiên, giá cả vẫn là rào cản
lớn nhất cho các nhà đầu tư đến với Việt

Nam, vì việc định giá không ở mức cho
phép nhà đầu tư mới tạo ra trên 25% lợi
nhuận cần thiết để gia nhập thị trường.
Với các công ty tìm cách thoát khỏi các

dự án hiện tại, chủ nghĩa hiện thực về
giá cả là một điều cần thiết, mà không
thể bị tổn hại.
Ngoài việc định giá, ba rào cản lớn
khác mà các công ty trong nước phải
vượt qua nếu muốn đảm bảo đầu tư
nước ngoài là:
• Có một hồ sơ năng lực và thành
tích được chứng minh;
• Có cấu trúc thận trọng và hiệu quả;
• Cung cấp sự minh bạch cho các
công ty đang quan tâm;
Trong nửa cuối năm 2013, dự báo,
thị trường bất động sản Việt Nam sẽ
đón nhận lượng lớn nhà đầu tư quan
tâm. Trong trường hợp bốn điểm nêu
trên không được đáp ứng, nhà đầu tư
sẽ khó có khả năng đầu tư và xây dựng
nguồn lực trong một thị trường có thể
bị đánh mất.