Đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở

MỤC LỤC

1


LỜI MỞ ĐẦU
Nhà nói chung và nhà ở nói riêng là những tài sản đặc biệt không thể thiếu
được của mỗi gia đình và mỗi quốc gia. Nhìn vào nhà ở của mỗi gia đình, mỗi
quốc gia người ta có thể đánh giá được sự phồn thịnh, giàu nghèo của mỗi gia
đình, mỗi quốc gia. Cũng chính vì vậy mà ở bất kỳ quốc gia nào, nhà nước cũng
đều rất quan tâm đến vấn đề nhà ở. Sự quan tâm đó thể hiện thông qua việc ban
hành các chính sách pháp luật của nhà nước, tạo khung pháp lý an toàn cho người
dân thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung và giao dịch về mua bán nhà ở nói
riêng. Trong nội dung bài viết này, em xin phân tích và trình bày Vấn đề 5:
“Đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà
ở”.

NỘI DUNG
I.

Khái quát chung về hợp đồng mua bán nhà ở.
1. Khái niệm nhà ở
Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, bảo đảm cho con người
có cuộc sống ổn định, bảo vệ con người khi thời tiết nắng, mưa. Nhà ở không chỉ là
tài sản của cá nhân mà nó còn biểu hiện trình độ phát triển kinh tế, văn hóa của
một đất nước. Khi nhìn vào ngôi nhà có thể biết được phong tục, tập quán, cuộc
sống văn hóa, tinh thần và vật chất của nhân dân, của những người đang sống trong
ngôi nhà đó. Hiểu theo góc độ pháp luật thì theo Điều 1 Luật Nhà ở 2005 (Sửa đổi,
bổ sung năm 2009): Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ
các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
2. Đặc điểm nhà ở

2


Đặc điểm thứ nhất của nhà ở là nhà được lập ra với mục đích là để ở hoặc phục
vụ nhu cầu sinh hoạt của con người. Đó chính là không gian cư trú, sinh sống của
cá nhân hoặc của các thành viên trong gia đình. Nó không chỉ có giá trị vật chất mà
còn mang giá trị tinh thần đối với mỗi thành viên sinh sống trong ngôi nhà ấy.
Thứ hai, nhà ở được cố định với một vị trý địa lý và không thể dịch chuyển
được. Nhà ở luôn gắn với đất đai, vì vậy mà nhà ở cũng được coi là một loại bất
động sản
Thứ ba, khác với đất đai, nhà ở được tạo ra trong quá trình lao dộng của con
người và nó có thể thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tập thể hay của nhà nước.
3. Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản.
Vì vậy, nó phải tuân thủ các nguyên tắc mà Bộ luật dân sự 2005 đã quy định đối
với hợp đồng dân sự nói chung đồng thời phải tuân thủ theo những quy định riêng
của Luật Nhà ở về hợp đồng mua bán nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở có thể được xem xét dưới một khái niệm rộng và
mang tính học thuật như sau: Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý
quan trọng bảo đảm cho việc dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang
người mua để thỏa mãn nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của
Nhà nước về nhà ở, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và chuyển quyền sở hữu
nhà ở đã bán, bên mua trả tiền và nhận nhà. Đồng thời, các bên phải đăng ký
chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở theo đúng trình tự do luật định.
Còn dưới góc độ luật học thì ta có thể hiểu: Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa
thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển
giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho
bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong
hợp đồng mua bán nhà ở.
4. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở

• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ
3


Tính song vụ của hợp đồng mua bán nhà ở thể hiện ở chỗ các bên đều có quyền
và nghĩa vụ đối với nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia
và ngược lại. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đã mua đúng thời hạn
các bên đã thỏa thuận đồng thời bên mua nhà ở có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền
mua nhà ở đúng thời hạn, địa điểm và phương thức các bên đã thỏa thuận. Bên
mua nhà cũng có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao đúng nhà đã bán.
• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng ưng thuận
Ưng thuận là một đặc điểm pháp lý quan trọng của hợp đồng mua bán tài sản
nói chung và là đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Hợp đồng mua
bán nhà ở phát sinh hiệu lực pháp lý vào thời điểm các bên đã giao kết xong hợp
đồng chứ không phụ thuộc vào thời điểm chuyển giao nhà ở. Do hợp đồng mua
bán nhà ở là hợp đồng phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng
thực nên thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là thời điểm khi các bên đã
hoàn tất các thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù
Trong hợp đồng mua bán nhà, khi một bên đã thực hiện cho bên kia một lợi ích
thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Giữa bên mua và bên bán
nhà ở luôn có sự trao đổi lợi ích vật chất, theo đó bên bán chuyển giao nhà ở và
được nhận tiền còn bên mua trả tiền và được nhận nhà ở.
• Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà
hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua
Trong quan hệ mua bán nhà, người bán có nghĩa vụ chuyển giao tài sản và
quyền sở hữu tài sản là ngôi nhà về phương diện pháp lý cho người mua. Bản chất
của việc mua bán tài sản là chấm dứt quyền sở hữu tài sản đối với tài sản đem bán
của chủ sở hữu đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với tài sản của người
mua.

5. Ý nghĩa quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.

4


Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở giúp các chủ thể khi tham
gia xác lập cũng như thực hiện hiểu đúng về quyền và nghĩa vụ của mình, hiểu
đúng về hình thức của hợp đồng mà họ xác lập. Hạn chế được những tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ của họ, điều đó đồng nghĩa với việc các giao dịch dân sự về
mua bán nhà ở được ổn định và phát triển.
Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện giúp nhà nước kiểm soát
việc chuyển dịch nhà ở, từ đó có những chính sách quản lý và điều chỉnh cho phù
hợp với điều kiện thực tế của đất nước.
Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở còn là cơ sở pháp lý vững chắc trong việc
giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có sự xung đột về
lợi ích của các bên trong loại hợp đồng này.
II.

Một số quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở và ý
kiến đánh giá.
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những người tham gia vào các
quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự
đó.
Theo quy định tại Điều 2 Luật Nhà ở 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) thì đối
tượng áp dụng của Luật này bao gồm “tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu
nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, giao dịch về nhà
ở và quản lý nhà nước về nhà ở”.
Chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở được chia thành hai nhóm chính là cá
nhân và tổ chức và phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Bộ luật

Dân sự năm 2005 về chủ thể nói chung và quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở năm
2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 nói riêng.
• Đối với chủ thể là cá nhân: Đây là chủ thể chủ yếu, thường xuyên tham gia vào
hợp đồng mua bán nhà ở. Để tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở với tư cách là

5


một chủ thể độc lập, cá nhân phải có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực
hành vi dân sự.
“Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền
dân sự và nghĩa vụ dân sự” (Khoản 1 Điều 14 BLDS 2005).
“ Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi
của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”(Điều 17 BLDS 2005).
Pháp luật Việt Nam quy định: đối với những người chưa có đầy đủ năng lực
hành vi dân sự, không có năng lực hành vi dân sự, mất năng lực hành vi dân sự thì
phải thực hiện giao dịch này thông qua người đại diện hợp pháp. Đối với trường
hợp người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự quy định tại Điều 23 BLDS 2005 thì
những giao dịch liên quan đến tài sản là nhà ở của họ phải có sự đồng ý của người
đại diện theo pháp luật.
Hiện không có quy định cụ thể về độ tuổi của những người trực tiếp tham gia
hợp đồng mua bán với tư cách là bên mua và bên bán. Theo quy định tại BLDS
2005 thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng văn bản có công chứng hoặc
chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm giao kết hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở thì một trong những điều kiện của các bên
tham gia giao dịch về nhà ở (đối với cá nhân) là phải có năng lực hành vi dân sự.
Vấn đề đặt ra là người có năng lực hành vi dân sự một phần (người từ đủ sáu tuổi
đến chưa đủ mười tám tuổi) có được tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở
hay không và vấn đề hiệu lực pháp luật của hợp đồng này như thế nào.
Mặt khác, các văn bản pháp luật hiện hành đều không quy định về năng lực

hành vi của cá nhân giao kết hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ quy định người tham
gia giao dịch, người yêu cầu công chứng giao dịch nói chung phải có năng lực
hành vi dân sự. Như vậy, có thể kết luận rằng người có năng lực hành vi dân sự
một phần hoặc đầy đủ đều có thể tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy
nhiên, kết luận này bị chế ước bởi quy định tại Điều 20 BLDS năm 2005 : “Người
6


từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự
phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch nhằm phục vụ nhu
cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc pháp luật có quy định khác”.
Tuy nhiên, điều luật này cũng quy định “Trong trường hợp người từ đủ mười lăm
tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì có
thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự mà không cần phải có sự đồng ý
của người đại diện theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Như vậy, đến đây một câu hỏi được đặt ra là liệu hợp đồng mua bán nhà ở có thuộc
phạm vi giao dịch mà chỉ có người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ mới được
xác lập và thực hiện? Qua tinh thần và nội dung của các quy định này ta nhận thấy
rõ rằng cần phải có sự quy định cụ thể và rõ ràng về độ tuổi của người tham gia
giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. Theo em, pháp luật nên quy định cụ
thể về độ tuổi của chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà để tạo điều kiện cho
giao kết được minh bạch, thuận lợi, tránh được những rắc rối về chủ thể và hạn chế
được hợp đồng vi phạm do chủ thể giao kết không đủ điểu kiện về năng lực chủ
thể.
Điều 9 Luật Nhà ở 2005 đã quy định chủ thể là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài sống tại Việt Nam vẫn có quyền sở hữu nhà ở
tại Việt Nam khi đáp ứng được những điều kiện của pháp luật. Tuy nhiên, xét trên
tình hình thực tế hiện nay, các điều kiện mua nhà ở theo quy định của pháp luật
hiện hành đối với các chủ thể này còn nhiều hạn chế, không đáp ứng được nhu cầu
ngày càng tăng về nhà ở của loại chủ thể này. Rất nhiều người nước ngoài không

đủ điều kiện đã mua nhà ở tại Việt Nam thông qua phương thức nhờ người trong
nước đứng tên mua hộ. Các quy định về điều kiện để được mua nhà tại Việt Nam
của các đối tượng này còn quá nhiều ràng buộc khiến họ khó có thể tiếp cận được
để mua nhà ở tại Việt Nam. Vì vậy, theo quan điểm của cá nhân em, pháp luật Việt
7


Nam nên mở rộng đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo hướng
giảm bớt các điều kiện bắt buộc để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy sẽ
giúp các chủ thể này có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong thời gian sinh sống
và làm việc tại Việt Nam, bên cạnh đó cũng thu hút được một nguồn vốn đầu tư
không nhỏ vào thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện nay.
•

Đối với chủ thể là tổ chức:
Đối với chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở là tổ chức thì phải thông qua
người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền của tổ chức đó và người đại diện
phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Theo quy định tại Điều 92 Luật Nhà ở thì
đối với tổ chức là bên bán nhà thì phải có chức năng kinh doanh nhà ở theo quy
định của pháp luật, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh
doanh.
Chủ thể là tổ chức theo quy định của pháp luật hiện hành bao gồm: Hộ gia
đình, tổ hợp tác, pháp nhân... Đối với những chủ thể khác nhau lại có những quy
định khác nhau về điều kiện khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở.
Cho dù chủ thể là cá nhân hay tổ chức thì ngoài việc đáp ứng điều kiện về năng
lực chủ thể, khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở, các chủ thể này còn phải đảm
bảo điều kiện hoàn toàn tự nguyện. Điều này cũng thể hiện nguyên tắc tự do, bình
đẳng khi tham gia giao dịch dân sự của quan hệ pháp luật dân sự.

2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng
vào việc ở. Nhà ở khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu… là nhà ở dùng vào
mục đích khác. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ
sung năm 2009 thì nhà ở trở thành đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở khi thỏa
mãn các điều kiện bao gồm : có giấy chứng nhận đối với nhà ở theo quy định của
8


pháp luật, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án
hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để đảm bảo việc thi hành bản án đã có hiệu lực pháp luật của tòa án, cơ quan
thi hành án có thể ra quyết định kê biên tài sản của người phải thi hành án. Nếu tài
sản đó là ngôi nhà thì sau khi đã có quyết định trên, chủ sở hữu sẽ không được
quyền bán ngôi nhà đó cho bất kỳ ai. Hoặc sau khi có quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền về việc thu hồi, giải tỏa đối với ngôi nhà để thực hiện chính
sách quy hoặc của nhà nước thì mọi giao dịch liên quan đến mua bán ngôi nhà sẽ
bị tuyên là vô hiệu và giải quyết theo quy định của pháp luật về hậu quả pháp lý
của hợp đồng vô hiệu. Quy định này hoàn toàn phù hợp đối với trường hợp giao
dịch mua bán nhà ở sau thời điểm nhà bị kê biên hoặc có quyết định hành chính.
Tuy nhiên, nếu như hợp đồng đã được ký từ trước nhưng chưa có hiệu lực thì nhà
bị kê biên hoặc có quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền thì có hiệu
lực hay không. Hiện nay chưa có quy định cụ thể về vấn đề này, theo quan điểm
của cá nhân thì cần phải xem xét hai trường hợp:
Trường hợp thứ nhất, nếu tại thời điểm giao kết hợp đồng, chủ sở hữu biết
hoặc buộc phải biết việc nhà mình có thể bị kê biên hoặc hạn chế bán bởi quyết
định hành chính của cơ quan có thẩm quyền mà vẫn ký hợp đồng mua bán nhà ở
thì hợp đồng vô hiệu
Trường hợp thứ hai, nếu chủ sở hữu không biết hoặc không buộc phải biết nhà
của mình có thể bị kê biên hoặc hạn chế bán bởi quyết định hành chính của cơ
quan có thẩm quyền tại thời điểm ký hợp đồng thì hợp đồng vẫn có hiệu lực. Quy

định như vậy sẽ đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

9


Theo Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở thì nhà ở có thể được phân thành các loại sau đây : Nhà ở thương
mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại đô thị, nhà chung cư…
Pháp luật về nhà ở Việt Nam hiện hành quy định đối tượng về hợp đồng mua
bán nhà ở theo quan niệm truyền thống, có nghĩa là nhà ở phải là công trình xây
dựng kiên cố và gắn liền hoặc liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, ở nước ta hiện nay
đã xuất hiện những loại hình nhà ở biến tướng như “nhà bè” như ở khu vực đồng
bằng sông Cửu Long. Cụ thể, tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long có rất nhiều
sông ngòi, kênh, rạch. Những người dân đã sinh sống trên những ngôi “nhà bè” di
chuyển trên sông nước thậm chí là qua nhiều thế hệ. Và đối với họ, đây là một ngôi
nhà đúng nghĩa. Một loại hình nhà ở khác cũng sẽ xuất hiện tại Việt Nam trong
tương lai, đó là những ngôi nhà lắp ráp sẵn, có thể di động theo kiểu “nhà toa xe”.
Nếu vẫn giữ nguyên quan điểm về nhà ở như trước đây thì sẽ tạo ra những khoảng
trống trong các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đối với những
đối tượng này. Vì vậy, pháp luật cần quy định mở rộng đối tượng của hợp đồng
mua bán nhà ở dựa trên chức năng của nhà ở chứ không phải dựa trên tính chất cố
định, gắn liền với đất đai như quan niệm từ trước tới nay.
3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
Theo quy định tại khoản 2 Điều 439 BLDS năm 2005 thì thời điểm chuyển
quyền sở hữu đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền
sở hữu là thời điểm các bên hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài
sản đó. Tuy nhiên, tại khoản 5, điều 93 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung năm
2009 thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển giao cho bên mua kể từ thời điểm hợp
đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với nhau hoặc đã
giao nhận nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một

bên là tổ chức kinh doanh nhà ở.Pháp luật về nhà ở quy định hợp đồng mua bán
10


nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực. Các bên có thể lựa chọn công chứng
hoặc chứng thực đề có giá trị pháp lý. Quy định tại khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở đã
loại bỏ trường hợp chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở tại cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Vậy đối với các trường hợp hợp đồng được chứng thực tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thì có được pháp luật công nhận hay không? Để khắc
phục thiếu sót này, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã hướng dẫn theo hướng công
nhận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hợp đồng được công chứng,
chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với
cá nhân.
Bên cạnh đó, sự khác biệt giữa Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự 2005 về thời
điểm chuyển quyền sở hữu đã gây ra rất nhiều khó khăn trong việc giải quyết các
tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở. Thời điểm chuyển quyền sở hữu còn có ý
nghĩa quan trọng trong việc xác định trách nhiệm đối với rủi ro cho tài sản. Theo
luật dân sự, nếu như các bên đã hoàn thành xong thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối
với nhà ở, chưa chuyển giao nhà mà nhà bị bốc cháy thì bên bán phải chịu trách
nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên mua. Nhưng theo quy định của Luật nhà ở thì
người mua sẽ phải gánh chịu. Sự mâu thuẫn này sẽ gây ra những tranh chấp khó
giải quyết, gây ra nhiều khó khăn, phức tạp trong việc áp dụng pháp luật. Quy định
như Luật nhà ở là chưa phù hợp bởi vì thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở được
công chứng hoặc chứng thực là thời điểm chứng nhận thỏa thuận về việc chuyển
quyền sở hữu đó có hiệu lực pháp luật, chứng nhận cho ý chí của các bên đã được
ghi nhận trong hợp đồng. Tuy nhiên bởi vì nhà ở là tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu nên thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm các bên hoàn tất các thủ
tục theo quy định của pháp luật.Vì vậy, pháp luật cần phải có sự thống nhất về thời
điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng đã
được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, tức là xác định thời điểm chuyển

11


quyền sở hữu là thời điểm các bên hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ
quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở
Nội dung của hợp đồng chỉ được thể hiện ra bên ngoài thông qua hình thức
biểu hiện của nó. Hiểu theo nghĩa pháp lý thì hình thức của hợp đồng là phương
tiện để ghi nhận, lưu trữ, chuyển tải nội dung của hợp đồng, là cách thể hiện sự
thỏa thuận giữa các bên về nội dung của hợp đồng.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được
lập thành văn phải và phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều 450 BLDS
2005 ghi nhận : “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công
chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Mục đích
của việc quy định hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải bằng văn bản và
phải được công chứng hoặc chứng thực là để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các
bên khi tham gia giao dịch. Bên cạnh đó nhà ở là tài sản có giá trị lớn, có vai trò
quan trọng trong đời sống, phần lớn lại gắn liền với loại tài sản đặc biệt là đất đai,
nên việc pháp luật quy định như vậy giúp nhà nước nắm được sự biến động về nhà
ở, đất đai, từ đó thực hiện việc quản lý về nhà ở, cũng như đưa ra các chính sách
nhà ở phù hợp với tình hình thực tế.
Khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã cụ thể hóa
quy định về hình thức trong BLDS năm 2005: Hợp đồng mua bán nhà ở phải có
chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở
tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ trường hợp
bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở.
Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở còn là điều kiện bắt buộc để hợp đồng
này có hiệu lực pháp luật. Theo quy định tại Điều 134 BLDS 2005 thì: “Trong
trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực
của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên,

12


Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện
quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không
thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Đối với quy định về hình thức là một trong những điều kiện có hiệu lực của
hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam thì hiện nay có hai luồng quan điểm khác
nhau:
Theo quan điểm thứ nhất thì không nên quy định điều kiện hình thức là điều
kiện có hiệu lực của hợp đồng vì vi phạm về hình thức vẫn có thể khắc phục khi
cần thiết với thời hiệu là 2 năm. Sau 2 năm, nếu không có người khởi kiện thì vi
phạm về hình thức không bị coi là vô hiệu. Bên cạnh đó, việc thực hiện hình thức
của hợp đồng mua bán còn nhiều khó khăn, phức tạp, các thủ tục hành chính liên
quan còn khá rườm rà, đồng thời do nhận thức về pháp luật của người dân còn
nhiều hạn chế, nên thực tế vẫn có khá nhiều hợp đồng vi phạm điều kiện về hình
thức, vì vậy nếu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm các quy định về hình thức
thì sẽ không bảo vệ được quyền và lợi ích của người dân khi xác lập giao dịch này.
Theo quan điểm thứ hai thì điều kiện về hình thức là một điều kiện bắt buộc
đối với hợp đồng mua bán nhà ở và vi phạm về hình thức dân đến hợp đồng vô
hiệu tuyệt đối vì các lý do sau:
Quy định về hình thức đã được ghi nhận tại điều 450 BLDS năm 2005. Đối
tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn. Vì
vậy, pháp luật quy định về điều kiện hình thức nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của các bên, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà nước tiến hành quản lý việc
dịch chuyển tài sản này. Tại khoản 2 Điều 401 BDLS năm 2005 cũng quy định :
“Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn
bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký xin phép thì phải tuân theo
những quy định đó”. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ điều kiện về
hình thức sẽ là căn cứ để tuyên hợp đồng vô hiệu.

13


Ngoài ra, pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn
bản có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới
có hiệu lực pháp luật nhằm đảm bảo tính an toàn và tính xác thực về mặt pháp lý
cao hơn so với những thỏa thuận miệng hoặc giấy viết tay giữa các bên. Các bên
khi tham gia vào hợp đồng mua bán nhà, thông qua việc đáp ứng các điều kiện về
hình thức sẽ có cơ sở để xác định được hợp đồng đó có phù hợp với các điều kiện
của pháp luật hay không. Vì vậy pháp luật quy định điều kiện về hình thức của hợp
đồng là hoàn toàn hợp lý. Đồng thời, việc quy định về hình thức của hợp đồng
cũng chính là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành quản lý các
giao dịch về nhà ở trên thị trường bất động sản, từ đó đề ra những chính sách về
nhà ở phù hợp với tình hình thực tế.
Trên thực tế, có những trường hợp bên bán và bên mua đã nhận tiền, giao nhà,
nhưng không thực hiện đúng các yêu cầu của luật định về điều kiện có hiệu lực về
hình thức của hợp đồng. Bên mua đã sử dụng nhà ở ổn định trong một thời gian thì
bên bán yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm các điều kiện có
hiệu lực về hình thức mà lỗi lại thuộc về bên bán, cố ý không công chứng, chứng
thực để gây khó khăn cho bên mua. Nếu như áp dụng các quy định của pháp luật
để giải quyết thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau
những gì đã nhận, như vậy sẽ tạo điều kiện để các bên bội ước khi có sự thay đổi
về giá trị ngôi nhà, làm mất đi tính ổn định trong giao dịch dân sự và bên chịu thiệt
hại thông thường là bên mua. Vì vậy mà pháp luật cần phải xem xét tới yếu tố lỗi
của bên vi phạm khi giải quyết các tranh chấp liên quan tới hình thức của hợp đồng
mua bán nhà ở không được công chứng, chứng thực theo hướng nếu hợp đồng mua
bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức do lỗi của một bên chủ
thể thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực. Các bên cần tiếp tục thực hiện nghĩa vụ ghi
trong hợp đồng mua bán nhà ở và công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm
quyền.

14


KẾT LUẬN
Hiện nay, các vấn đề tranh chấp về nhà ở là khá phổ biến, gây thiệt hại cho các
bên tham gia hợp đồng mua bán nhà ở. Một trong những nguyên nhân chủ yếu của
vấn đề này là do các quy định của pháp luật còn chưa được hoàn thiện, thiếu đồng
bộ và thống nhất. Vì vậy, chúng ta cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật nhằm tạo điều
kiện cho các chủ thể bảo vệ được lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia vào hợp
đồng mua bán nhà ở, bảo vệ được lợi ích nhà nước, lợi ích chung của toàn xã hội.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. />2. />3. />4. Nghị định Số 71/2010/NĐ-CP của chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở
5. />6. Luật Nhà ở 2005 đã được sửa đổi và bổ sung năm 2009
7. Bộ luật Dân sự Việt nam năm 2005
8. />
15


9. Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành- một sô
vấn đề lý luận và thực tiễn, Lê Thị Lan, Luận văn Thạc sỹ Luật học,
Trường Đại học Luật Hà Nội,2013
10. />11. />12. />
16