Thực trạng và giải pháp định giá đất trong đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng (vị dụ khu đô thị mới đại kim định công

Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

Lời nói đầu
Công cuộc xây dựng và phát triển kinh doanh - xã hội đòi hỏi mọi nguồn
lực của đất nớc phải đợc sử dụng một cách đầy đủ, hợp lý và hiệu quả nhằm đảm
bảo cho nền kinh tế tăng trởng và phát triển bền vững, tạo cơ sở để thực hiện mục
tiêu dân giàu, nớc mạnh, xã hội công bằng văn minh.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trờng sống. Tuỳ thuộc vào từng lĩnh vực mà đất đai
có những vài trò quan trọng khác nhau . Trong nông nghiệp, đất đai là t liệu sản
xuất đặc biệt không thể thay thế. Trong công nghiệp, đất đai là địa bàn phân bố
các khu sản xuất, các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng bến bãi, đờng giao thông vận
tải. Trong các lĩnh vực khác, đất đai là nơi phân bố các khu dân c phục vụ lợi ích
công cộng, khu quân sự, an ninh quốc phòng.
Vốn đất đai của nớc ta ngày nay là thành quả của quá trình đấu tranh dựng
nớc và giữ nớc lâu dài với biết bao công sức và xơng máy của các thế hệ ngời
Việt Nam. Chính vì thế, đất đai trở thành tài sản chung của dân tộc, nó phải đợc
quản lý và sử dụng đầy đủ hợp lý và hiệu quả vì lợi ích của toàn xã hội.
Có thể nói, đất đai là mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài ngời không
thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển của loại ngời đều diễn ra trên mặt đất. Nó
có những tính chất đặc trng không giống bất kỳ t liệu sản xuất nào, là tài nguyên
có giới hạn về số lợng, cố định về vị trí trong không gian. Không chỉ theo nghĩa
duy nhất là đất đai cần thiết cho mọi sự tồn tại và phát triển của con ngời, mà trên
phơng diện kinh tế tạo ra của cải vật chất đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Đất
đai có thể trực tiếp hoặc gián tiếp sinh ra của cải vật chất. Nhà kinh tế học cổ
điển WPetty nói ''lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải''. Rõ ràng không thể
có đứa trẻ nếu không có mẹ. Cũng nh vậy, không thể có của cải nếu không có lao
động hoặc đất đai. Vì vậy, trong hoạt động kinh tế tạo ra của cải vật chất, ngay từ

Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

đầu khi con ngời biết tổ chức quá trình lao động sản xuất, đất đai trở thành yếu tố
sản xuất rất quan trọng.
Đất từ lâu, đất đai đợc ngầm xem nh một loại hàng hoá đặc biệt, đợc định
giá , đợc đem trao đổi và chuyển nhợng trên thị trờng là nơi để Nhà nớc tham gia
đầu t liên doanh với các tổ chức, công ty tập đoàn sản xuất nớc ngoài. Đất đai
còn đóng vai trò vị trí quan trọng xác định độc lập chủ quyền của quốc gia. Một
thực tế đặt ra, đất đai là nguyên nhân của mọi sự tranh chấp giữa các bộ tộc, quốc
gia, thậm chí giữa các thành viên trong xã hội. Đất đai đợc đặt đúng nghĩa của nó
''Tấc đất, tấc vàng''. Nó là tài sản đặc biệt của quốc gia và chuyển tiếp qua các thế
hệ , đồng thời cũng đợc coi là một dạng tài sản trong phơng thức tích luỹ của cải
vật chất đợc thừa kế hoặc trao đổi.
Trong công cuộc đổi mới hiện nay vấn đề phát triển cơ sở hạ tầng và các
công trình xây dựng đòi hỏi phải đợc phát triển để đẩy nhanh tốc độ phát triển
kinh tế . Tuy nhiên vấn đề đó nhiều khi không thực hiện đợc hoặc diễn ra rất
chậm, do việc giải phóng mặt bằng còn nhiều chậm trễ . Làm ảnh hởng tới tiến
độ thực hiện dự án . Do vậy việc nghiên cứu các nhân tố và vấn đề làm ảnh hởng
tới tiến trình giải phóng mặt bằng là một vấn đề rất bức xúc và là một vấn đề hay
cần nghiên cứu . Để làm sáng tỏ vấn đề này em chọn đề tài Thực trạng và giải
pháp định giá đất trong đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng (vị dụ khu đô thị
mới Đại Kim - Định Công)
+ Phơng pháp nghiên cứu :
-Thu thập thông tin qua các văn bản và các công trình nghiên cứu đã có.
- Điều tra giá đất thực tế trên thị trờng: tiếp cận các cơ quan quản lý đất
đai, các chủ gia đình bị thu hồi đất để thu thập và tìm hiểu giá đất trên thị tr ờng
phục vụ cho đề tài nghiên cứu.

- Tìm hiểu các chính sách, giá cả đền bù để xem xét xem nó có phù hợp
với giá đất trên thị trờng của khu vực này hay không .


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

- Thông qua việc nghiên cứu để tìm hiểu thêm những chỗ hợp lý và bất hợp
lý của các nghị định, văn bản pháp luật về việc đền bù giải phóng mặt bằng nhằm
nâng coa sự hiểu biết của bản thân .
- Phơng pháp phân tích so sánh.
- Phơng pháp thống kê, xử lý số liệu: phân tích đánh giá các thông tin đã
thu thập thông qua việc xây dựng các bảng biểu với số liệu xử lý đáng tin cậy.
+ Đối tợng - phạm vi nghiên cứu.
- Giá đất ở khu đô thị mới Đại Kim - Định Công, các yếu tố ảnh hởng đến
giá đất ở thực tế trên địa bàn xã Đại Kim - Định Công .
- Giới hạn chủ yếu là đất ở và đất nông nghiệp nằm trong các loại đất theo
quy định của Thành phố Hà nội.
- Các chính sách đã đợc áp dụng để thực hiện cho việc giải phóng mặt
bằng.
Để hoàn thành đợc đề tài này em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, hớng
dẫn của ThS. Vũ Thị Thảo, Vũ Thị Lan cán bộ địa chính xã Đại Kim và tập thể
giáo viên bộ môn kinh tế & quản lý Địa chính cũng nh tập thể cán bộ xã Đại Kim
đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập này .


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

Chơng I : Cơ sở lý luận về định giá đất khi tiến hành
giải phóng mặt bằng
1. Khái niệm và ý nghĩa của định giá đất .
a. Khái niệm về định giá đất .
Định giá hay còn gọi là thẩm định là hoạt động chuyên môn thuần tuý.
Hoạt động định giá hình thành , tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành,
tồn tại và phát triển của sản xuất hàng hoá. Hiện nay, hoạt động định giá tại nhiều
nớc trên thế giới đã trở thành một dịch vụ phổ biến và là công cụ cần thiết đối với
Nhà nớc trong vận hành kinh tế thị trờng.
ở Việt Nam, hoạt động định giá tuy đã có từ lâu nhng bị chi phối bởi ý chí
của Nhà nớc thông qua công tác kế hoạch hoá về giá các loại sản phẩm thuộc tất
cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế. Vì vậy hoạt động định giá chủ yếu là thụ
động. Từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế chuyển sang vận hành theo cơ chế
thị trờng và theo định hớng XHCN thì hoạt động định giá bớc đầu đợc sắp xếp lại
và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò và chức năng của nó.
ở nớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạc và kế hoạch. Vì vậy,
định giá đất đợc hiểu là sự ớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã đợc xác định
b. ý nghĩa của định giá đất .
Một là : Sẽ tăng cờng các khuôn khổ pháp lý và quy định cho hoạt động
định giá, trong việc pháp lý hoá việc định giá bất động sản ở nớc ta .
Ví dụ, hiện nay trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, thì khâu định
giá bất động sản là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất . Một mặt, hiến pháp Việt
Nam 1992 có quy định ở điều 23 là : Tr ng mua hoạc trng dụng có bồi hoàn
theo giá thị trờng. Mặt khác, Nhà nớc lại ban hành một khung giá đất áp dụng


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

chung cho cả nớc trong một thời gian dài . Trên thực tế, việc ban hành khung giá
đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng của cả nớc và càng không
thể đáp ứng đợc sự thay đổi diễn ra liên tục trên thị trờng . Theo quy định của
nghị định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND Tỉnh, thành phố
trực thuộc TW quyết định trên cơ sở giá đợc quy định trong khung giá của Chính
phủ nhân với hệ số K . Việc xác định hệ số K cả về lý thuyết và thực tế là rất khó
khăn, phức tạp, vì thị trờng nhà đất của nớc ta còn rất sơ khai và giá chuyển nhợng đất trên thị trờng nhiều khi còn bị bóp méo . Có thể nói, việc định giá đất ở
nớc ta trong thời gian qua còn nhiều nhợc điểm . Với sự phát triển nhanh của thị
trờng Bất động sản ở nớc ta, việc định giá Bất động sản hiện có không thể đáp
ứng đợc . Thực tiễn đòi hỏi chúng ta phải xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc và phơng pháp định giá Bất động sản trong nền kinh tế nớc ta .
Hai là : Cần thiết cho việc tiêu chuẩn hoá hoạt động của các chuyên gia
định giá Bất động sản và pháp lý hoá việc định giá Bất động sản .
Sự phát triển của thị trờng Bất động sản ở nớc ta đòi hỏi phải có một chuẩn
mực, nguyên tắc và phơng pháp định giá khoa học phù hợp với điều kiện và trình
độ cán bộ ở nớc ta . Do đó, chúng ta cần phải thiết lập một khung pháp lý hoàn
chỉnh về địng giá Bất động sản để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngời định
giá và gắn quyền lợi và lợi ích đó với trách nhiệm của họ .
Ba là : Cần thiết cho việc quốc tế hoá khuôn khổ hoạt động cho các chuyên
gia định giá Bất động sản .
Một hệ thống chuẩn mực định giá riêng của nớc ta và phù hợp với các tiêu
chuẩn định giá Bất động sản quốc tế cần sớm đợc thiết lập .
Bốn là : Việc xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc và phơng pháp định giá Bất
động sản ở nớc ta là rất cần thiết cho việc thúc đẩy nghiên cứu lý thuyết sự hình
thành, phát triển của thị trờng Bất động sản và công tác đào tạo chuyên gia định
giá ở nớc ta .

Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

Cuối cùng, việc xây dựng các chuẩn mực, nguyên tắc và phơng pháp định
giá Bất động sản ở nớc ta là rất cần thiết cho việc tiêu chuẩn hoá trong việc định
giá Bất động sản trên thị trờng Bất đọng sản trong nền kinh tế nớc ta .
2. Cơ sở khoa học của sự hình thành giá đất .
a. Cơ sở lý luận về giá trị , giá cả.
* Cơ sở lý luận về giá trị của trờng phái kinh tế chính trị cổ điển Anh đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricado
W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai. Ông nêu ra
cây nói nổi tiếng: "Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của của cải"
A.Smith phân biệt đợc giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông đã
cho rằng "Lao động là thớc đo thực tế của giá trị"
D. Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan
điểm của ông. Ông định nghĩa "Giá trị của hàng hoá hay số lợng của một hàng
hoá nào khác mà hàng hoá đó trao đổi là do số lợng lao động tơng đối, cần thiết
để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản thởng lớn hay
nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của ông là thời gian lao
động quyết định giá trị".
Cũng nh A. Smith, W. Petty, D. Ricardo, C. Mac lấy lao động làm thớc đo
giá trị của hàng hoá. Theo C. Mac giá trị ucả hàng hoá là lao động của ngời sản
xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không do kinh doanh kết tinh thì
không có giá trị . Khi vận dụng lý luận về thớc đo lao động của giá trị C.Mác cho
rằng "Nếu chúng ta phân biệt đợc kinh doanh sáng tạo hay lao động sản xuất ra
giá trị với lao động chuyển hoá công dụng dới khả năng của đất đai tự nhiên
thành công dụng hiện thực hay công dụng có thể sử dụng đợc của đất đai thành
đất đai kinh tế thì lao động chuyển hoá nói trên đợc coi là giá trị của đất đai
những không phải là đất đai tự nhiên mà là đất đai kinh tế. Và theo đó không

Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

phải đất đai tự nhiên là hàng hoá mà đất đai kinh tế mới là hàng hoá và mới có
giá trị".
Trên cơ sở lý luận về giá trị, theo C.Mác, giá trị là cơ sở kinh tế của giá cả
thị trờng xét trên phạm vi xã hội. Vì trong một không gian và thời gian xác định,
tổng lợng lao động là một đại lợng xác định. Chỉ có từng mặt hàng thì giữa giá trị
và giá cả thị trờng có sự khác nhau . Sự khác nhau này do các nguyên nhân: Cạnh
tranh, sức mua của tiền tệ, cung cầu, tâm lý khách hàng...
Về cơ sở lý luận, giá trị và giá cả của đất đã đợc bàn cãi nhiều trong lịch
sử, có 3 trờng phái tiêu biểu:
- Trờng phái cổ điển và tân cổ cho rằng:giá đất nông nghiệp phụ thuộc vào
2 yếu tố chính, đó là:
+ Độ mầu mở của đất.
+ Vị trí địa lý của lô đất (chủ yếu là khoản cách từ lô đất đến các trung tâm
tiêu thụ sản phẩm).
C.Mác đã kế thừa trờng phái này, hoàn thiện nó và đề ra quan điểm về giá
trị đất nông nghiệp, địn ra các loại địa tô.
Trên cơ sở định rõ khái niệm về giá trị đất nông nghiệp các nhà kinh tế tân
cổ đã tiếp tục nghiên cứu về giá đất đô thị. Đối với đất đô thị độ phì nhiên của đất
không phải chiếm vị trí hàng đầu mà là vị trí địa lý, không gian, thời gian và các
điều kiện hạn tầng kỹ thuật xã hội.
-Trờng phái lý thuyết cho rằng:Giá đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào thu
nhập xã hội, mạng lới giao thông và cơ cấu quy hoạch đô thị.
- Trờng phái kinh nghiệm: theo trờng phái này giá trị và giá cả đất đô thị là
do thị trờng xác định. giá đất lệ thuộc rất nhiều vào quan hệ cung cầu. Mặc dù
ngời mua và ngời bán đất không có nhiều kiến thức về lý luận giá trị và giá cả đất

đai song thông qua thị trờng họ tự định giá.


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

Đối với nớc ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên đợc Nhà nớc chính
thức ghi nhận tại Điều 12-luật đất đai 1993. Tuy nhiên, khi đề cấp tới các vẫn đề
liên quan đến phạm trù "giá trị", pháp luật đất đai hiện hành chỉ ghi nhận sự hiện
diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển đổi, chuyển nhợng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của ngời đợc Nhà nớc giao đất hoặc cho
thuê đất. Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đai chỉ có giá trị
khi nó đã đợc khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp và khai thác gián tiếp) và giá
trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể coi giá trị đất đai là
lao động xã hội tất yếu kết tinh trong sản phẩm đất đai đó.
b. Địa tô - Một trong những căn cứ hình thành giá đất.
Lý luận địa tô - Một bộ phận lý luận có liên quan đến sở hữu đất đai, đến
giá hàng hoá tạo ra trên đất đai và đến sự hình thành giá cả của đất đai trên bình
diện rộng lớn.
Khi nghiên cứu thị trờng đất đai và việc hình thành giá đất thì các nhà kinh
tế không bỏ qua phạm trù "địa tô t bản hoá" của C.Mác để đa ra công thức xác
định giá đất về mặt lý thuyết . Phân tích quan hệ phân phối trong sử dụng đất đai
phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu đợc trong quá trình đầu t vào đất đai.
Lợi nhuận của việc sử dụng đất đợc C.Mác nghiên cứu công phu dựa trên việc
phân tích phạm trù đại tô. C.Mác chi địa tô ra thành 2 loại: Địa tô chênh lệch và
địa tô tuyệt đối.
*Địa tô chênh lệch gồm: địa rô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Trong đó:
+ địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu đợc sử dụng 2 lợng t bản lao động

ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai nh nhau, điều đó có nghĩa là địa tô
chênh lệch I do độ phì nhiêu mạng lại. Ngoài ra, địa tô chênh lệch I còn chịu tác
động bởi vị trí đất đai nh: điều kiện thuận lợi cho việc canh tác và thị trờng tiêu
thụ sản phẩm.


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

+ Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu đợc do khả năng thâm canh đa lại.
Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu t t bản không bằng nhau trên
cùng một mảnh đất dẫn đến sự khác nhau. Địa tô này sinh ra từ việc nhà t bản
đầu t t bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủ chiếm
đoạt bằng các nâng địa tô lên.
Do đó , địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình
quân. Bất kỳ ở đầu có địa tô thì địa tô chênh cũng đều xuất hiện và cũng theo các
quy luật nh địa tô trong nông nghiệp . địa tô này có những đặc trng.
- Vị trí có ảnh hởng rất lớn, loại địa tô này nêu bật tính chất thụ động hoàn
toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của xã
hội. Đặc trng của loại địa tô này là u thế của giá độc quyền trong nhiều trờng hợp
và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất đem lại.
- Địa tô xây dựng tăng lên không phải chỉ là tình hình nhân khẩu tăng lên
mà là sự phát triển của t bản cố định sát nhập vào đất bám rễ vào đất hoặc dựa
trên mặt đất, nh trờng hợp tất cả những vật trong công nghiệp nh: đờng sắt, kho
tàng, bến tàu... có thể coi địa tô đất xây dựng là địa tô đặc trng của đất đô thị.
* địa tô tuyệt đối: Hình thành khi xét về địa tô trên quy mô toàn xã hội
trong đó có quy luật của giá trị thị trờng, là quy luật chủ yếu chi phối các thành
quả đầu t vào đất đai, nó là lợi nhuận doi ra ngoài giá cả sản xuất chung. ở nớc ta
hiện nay không có chế độ sở hữu t nhân về đất đai, Nhà nớc đứng ra điều tiết để

định hớng cơ cấu đầu t vào các khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu nh
không tồn tại.
Khi nghiên cứu về địa tô , C.Mác đã chỉ ra rằng các biện pháp sử dụng đất
không có giá trị và giá cả của nó, chỉ là sự phản ánh đơn thuần của địa tô đợc tính
toán theo phơng thức sản xuất t bản chủ nghĩa. Do đó, không chỉ các thử đất đang
sử dụng mới có giá trị mà cả những thửa đất cha sử dụng cũng có giá trị, giá đó
phản ánh khả năng mang lại địa tô nếu đa vào sử dụng.


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

Giá đất không trực tiếp gia nhập cho ngời sử dụng đất mang lại , vì vậy để
có đợc địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình "t bản hoá địa tô" chính là
giá đất (giá đất là bội số của địa tô)
Bên cạnh đó , lãi suất ngân hàng cũng là căn cứ hình thành giá đất. Trong
kinh doanh ngời ra phải tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại so cho số tiền bỏ
ra mua đất chỉ hơn hay bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Hay nói các khác, giá đất
phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng, nếu lãi suất ngân hàng cao nhà t bản muốn sử
dụng đất thì giá đất phải giảm.
Qua nghiên cứu thị trờng đất đai và sự hình thành giá đất, các nhà nghiên
cứu và các nhà kinh tế đã đa ra công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết dựa
trên phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng . Giá đất đợc tính theo công thức.
3. Các yếu ảnh hởng tới giá đất .
Giá đất cũng nh các loại hàng hoá khác luôn chịu sự chi phối của các
quy luật kinh tế khách quan nh quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh .
Do giới hạn của bài viết này em xin đề cập tới ba yếu tố ảnh hởng lớn
tới giá đất đó là : mục đích sử dụng, giá trị sinh lời của đất và quan hệ cung

cầu .
a. Mục đích sử dụng .
Mục đích sử dụng do quy hoạch xây dựng đô thị quy định, mục đích sử
dụng có thể thay đổi theo thời gian khi đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền
cho phép, vì vậy việc định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác
định tại thời điểm xác định . Một lô đất ở vị trí khả năng sinh lời cao nhng lại
đợc sử dụng vào mục đích công cộng thì không có giá, tơng tự nh vậy nếu quy
định nó là đất nông nghiệp hoặc để ở thì đợc xác định theo giá đất nông nghiệp
hoặc để ở Hơn nữa mục đích sử dụng đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

của tổ chức hoặc cá nhân đợc nhà nớc giao đất cho nên mục đích sử dụng đóng
vai trò là một trong những yếu tố quan trọng trong việc quyết định giá đất .
b. Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời .
Khác với hàng hoá thông thờng, đất đai là loại hàng hoá đặc biệt chính và
thế giá cả đất đai còn chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác, có thể phân
thành 4 nhóm sau :
+ Yếu tố tự nhiên :
- Vị trí đất đai .
- Phạm vi rộng hẹp của vùng lân cận .
- Kích thớc hình thể thửa đất .
- Hiện trạng đờng phố, ngõ nơi thử đất toạ lạc .
+ Yếu tố pháp luật :
- Quy hoạch sử dụng đất .
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc .
- Tình trạng pháp lý của thửa đất .

+ Yếu tố kinh tế :
- Giai đoạn hiện tại của chu kỳ vận động của thành phố, thị xã vùng lân
cận nơi có thửa đất đó .
- Hiện trạng sử dụng đất .
- Các loại thuếu hiện hành .
- Tỷ lệ lãi suất ngân hàng, tỷ lệ lạm phát .
- Khả năng đáp ứng tín dụng của hệ thống tín dụng
+ Yếu tố xã hội :
- Tốc độ phát triển của xã hội .


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

- Sự thay đổi về mặt dân số .
- Đặc điểm khu dân c .
- Trình độ nhận thức, tâm lý tập quán của ngời dân trong vùng .
Trong xã hội ta, Nhà nớc là ngời sở hữu tối cao và duy nhất đối với đất
đai trên phạm vi toàn quốc, nhng không trực tiếp sử dụng mà lại giao cho các
tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng theo thời hạn quy định . Tất nhiên trong
xã hội ta địa tô đã mang bản chất giai cấp khác hẳn nó không còn là công cụ
bóc lột mà là công cụ kinh tế trong tay nhà nớc nhằm phục vụ cho lợi ích của
toàn xã hội, nhng xét về mặt kinh tế nó vẫn biểu hiện của khả năng sinh lợi của
đất và bị ảnh hởng của các yếu tố sau :
- Quy hoạch đợc coi là yếu tố quan trọng ảnh hởng tới giá đất vì nó tác
động đến mảnh đất làm cho tăng hoặc giảm khả năng sinh lợi do vị trí mảnh
đất đem lại trong tơng lai khi quy hoạch .
- Về loại đô thị : Hiện nay đợc xác định trên cơ sở quyết định số
132/HĐBT ban hành ngày 5/5/1990 của Chủ tịch hội đồng Bộ trởng về phân

loại đô thị . Tuy nhiên, khung giá đất đô thị không chỉ phụ thuộc vào loại đô
thị mà còn phụ thuộc vào vị trí của nó trong đô thị .
- Vị trí của thửa đất cũng có ý nghĩa quyết định đến giá đất . Cũng chính
và thế để có cơ sở xác định giá đất ta phải tiến hành điều tra thị trờng có nhiệm
vụ phải xác định đợc hệ thống các trung tâm thu hút và vùng ảnh hởng của nó,
hệ thống các trục đờng .
- Vấn đề lãi suất ngân hàng : Giá cả đất đai có cốt lõi là địa tô t bản hoá
tức là giá đất đai bằng một số tiền mà nếu gởi vào ngân hàng sẽ thu đợc lợi tức
ít nhất bằng số tiền thu đợc từ mảnh đất đó .
Thông qua một số ảnh hởng tới giá đất ở trên có thể cho ta thấy giá đất
bị tác động bởi tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau cả về vi mô lẫn vĩ mô, vì vậy
khi định giá đất Nhà nớc cần phải tính đúng và đủ các yếu tố cấu thành nên giá


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

đất . Tuy nhiên trong một số trờng hợp ta có thể lợng hoá một số yếu tố không
ảnh hởng nhiều tới giá đất trong những trờng hợp cụ thể, song để có một mức
giá phù hợp Nhà nớc phải tham khảo giá trên thị trờng, vì giá đất trên thị trờng
bao giờ cũng phản ánh trung thực nhất .
c. Quan hệ cung - cầu .
Cung cầu là nhân tố độngcó ảnh hởng chi phối tới giá đất, làm
cho giá đất luôn luôn biến động . Khả năng cung về đất trên thị tr ờng của
một vùng mang tính ổn định về số lợng cũng nh vị trí . cồn về nhu cầu của ngời hay chính là cầuvề đất thì chúng luôn luôn có sự thay đổi . Chí vì thế
đặc điểm này đã có tác động không nhỏ tới giá đất giữa các vùng, các địa phơng khác nhau nhng thông thờng mối tơng quan giữa cung cầu ở thành
phố biến động nhiều hơn so với giá đất ở nông thôn .
4. Các phơng pháp định giá đất .
Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt là chúng sử dụng vào các mục

đích khác nhau . Vì vậy, việc lựa chọn phơng pháp định giá thích hợp để có đợc kết quả định giá gần sát với giá trị thực là vấn đề quan trọng với ngời định
giá . Trên thực tế có ba phơng pháp đợc sử dụng phổ biến tại các nớc trên thế
giới đó là :
-

Phơng pháp thặng d .

-

Phơng pháp đầu t .

-

Phơng pháp giá thành .

-

Phơng pháp so sánh .

* Phơng pháp so sánh : Sử dụng các thông tin thị trờng thu thập đợc từ
những vụ mua bán đã diễn ra. Qua sử lý , tổng hợp phân nhóm tiến hành so sánh
các kết quả thu đợc nhằm tìm ra giá trị thị trờng của từng loại BĐS. Phơng pháp
này dựa vào quy luật kinh tế về sự thay thế, không một ngời mua hàng thận trọng


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

nào trả hơn cái mà họ sẽ trả để có một hàng hoá thay thế một hàng hoá t ơng tự .

Trong phơng pháp này cần thiết phải tiến hành so sánh tất cả mọi khía cạnh , các
giao dịch mua, bán phải nằm trong thời hạn hợp lý, phù hợp với pháp luật, rõ
ràng và trung thực.
* Phơng pháp giá thành: Trong nhiều trờng hợp, các BĐS đợc xác lập và sử
dụng không nhằm mục đích sinh lời nh việc xác lập và đầu t xây dựng các công
trình kiến trúc, công trình phcụ vụ công cộng, nhà thờ, trờng học, bệnh viện,
công sở... Do vậy, trên thực tế không có thị trờng mua bán các loại BĐS nêu trên
và không thể thu thập số liệu thị trờng về giá trị của BĐS đó đợc. Việc xác định
giá trị của chúng có thể đợc tiến hành theo phơng pháp thay thế. Giá trị BĐS cần
tính toán đợc tiến hành nh sau: Tính giá trị lô đất thay thế nói trên cộng với giá
trị nhà sau khi đã khấy hao. Đối với các công trình văn hoá, lịch sử không thể
thực hiện bằng phát triển này.
* Phơng pháp đầu t : Các thông tin thị trờng về chi phí đầu t tỷ lệ vốn hoá,
lợi nhuận thu đợc, tiến hành đánh giá, xử lý thông tin để tính toán giá trị của từng
loại BĐS. Phơng pháp này xác định giá trị BĐS dựa vào lợi nhuận do đầu t, sử
dụng đất mang lại.
Công thức xác định giá BĐS:
Giá BĐS = Lợi nhuận x Số năm thuế.
Số năm thuê là số năm mà doanh thu bù đắp đủ vốn đầu t, đợc tính
theo công thức sau:
Số năm thuê = 100%tỷ lệ lãi thu đợc % trong 1 năm .
Công thức áp dụng trong phơng pháp này có 2 phơng pháp :
- Phơng pháp vốn hoá trực tiếp : kn = k0(1+r)n .
- Phơng pháp vốn hoá sinh lời : k0 = kn /(1+r)n .
Trong đó


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

n : Là số năm phát sinh dòng tiền thu nhập .
kn: Giá trị tơng lai .
k0: Giá trị hiện tại .
r : Lãi suất bình quân .
* Phơng pháp thặng d : giá trị thặng d là phần giá trị mới dôi ra ngoài giá
trị sức lao động do công nhân tạo ra hay còn đợc coi là lợi nhuận dôi ra ngoài lợi
nhuận bình quân. ở đây giá đất đợc xác định theo công thức:
Các phơng pháp định giá truyền thống này đáng đợc áp dụng rộng rãi trên
thế giới.
Còn ở Việt nam chủ yếu sử dụng hai phơng pháp sau:
a. Xác định khung giá các loại đất phơng pháp định khung .
- Quy định rõ phạm vi, ranh giới đất đô thị gỗm ba loại đất đất trong nội
thành đô thị, đất đô thị hoá ven đô và đất sẽ đô thị hoá.
- Làm chính xác lại các giá trị khung ghi trong bảng giá, trên cơ sở tổng
kết giá các nhóm đô thị trên địa bàn cả nớc.
- Xácđịnh hệ số đièu chỉnh khung giá đối với từng nhóm, loại đô thị trên
cơ sổ hoàn chỉnh lại phơng pháp phân loại đô thị, coi trọng vị trí đô thị trong
việc điều chỉnh khung giá đất.
- Hớng dẫn bổ sung phơng pháp phân vùng, phân tuyến và phân điểm để
áp dụng thống nhất trong cả nớc. Đối với phơng pháp phân vùng chỉ áp dụng
cho các đô thị có tính đồng nhất về mặt không gian, còn các đô thị khác thì chỉ
áp dụng phơng pháp phân tuyến và phân điểm .
- Trên cơ sở khung giá đất, nên bổ sung luôn khung giá thuê đất để tiện
áp dụng.
- Về mục đích sử dụng đất, cũng phải hớng dẫn kỹ hơn giá đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng khi chuyển sang mục đích xây dựng đô thị,


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

chủ yếu là xác định giá đất đô thị, có tính thêm cả chi phí đền bù thiệt hại về
đất nông nghiệp khi sử dụng vào mục đích khác.
b. Phơng pháp xây dựng bản chi tiết.
Mục đích của phơng pháp này chính là nhằm đảm bảo cho tính khách
quan của giá đất tại các địa phuơng trong cả nớc, do thực tế tình hình quản lý
đất đai cũng nh sự biến động về đất đai tại các địa phơng trong cả nớc khác
nhau, do vậy không nên áp đặt Nghị định 87/ CP ban hành ngày 17/8/1994
của Chính phủ về khung giá các loại đất, chỉ nên quy định giá trần và giá sàn
cùng với những quy định cụ thể để các địa phơng tự điều chỉnh giá đất cho phù
hợp với địa phơng mình dựa trên những căn cứ sau :
- Khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ .
- Giá đất thực tế ở địa phơng đợc hình thành qua chuyển nhợng quyền
sử dụng đất .
- Hạng đất, loại đô thị, loại đờng phố, vị trí thửa đất đã đợc xác định
trong từng đờng phố .
5. Sự cần thiết và vai trò định giá đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng
Việc xác lập giá đền bù thiệt hại đất khi tiến hành giải toả để thực hiện
quy hoạch muốn đảm bảo đợc lợi ích cả hai phía Nhà nớc và ngời dân bị giải
toả thì giá đền bù thiệt hại về đất phải đợc thực hiện bằng phơng pháp định giá
đất, giá đất đợc định giá phải sát với giá thực tế . Đối với đất tại những vị trí có
khả năng sinh lợi cao phải thực hiện đấu giá đất có chú ý tới việc xem xét đầy
đủ các yếu tố tác động đến việc lập giá đền bù .
Để xácđịnh và đa ra đợc các loại giá đền bù thiệt hại về đất, chúng ta
phải xem xét một cách khoa học hàm giá trị sử dụng phụ thuộc vào những biến
nào . Về cơ bản, hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào 5 biến số sau :
- Khả năng đầu t cơ sở hạ tầng .

Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

- Khả năng hình thành các công trình dịch vụ .
- Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau .
- Khả năng phân loại đất theo quy mô và vị trí địa lý hành chính .
- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống .
Có thể nói rằng Định giá có vai trò rất quan trọng khi tiến hành giải phóng
mặt bằng . Nếu nh công tác định giá không sát và không đúng với giá cả đất
đai tại thời điểm tiến hành giải phóng mặt bằng thì công việc giải toả có thể bị
chậm lại và nhiều khi không thực hiện đợc . Vì vậy khi tiến hành thực hiện
giải toả mặt bằng thì công việc đầu tiên của Hội đồng giải toả là xác định giá
đất và giá cả các tài sản trên đất sao cho phù hợp nhất để công việc giải phóng
đợc nhanh chóng hơn . Khi tiến hành định giá chúng ta phải xác định đợc các
nhân tố trực tiếp tác động tới giá đất, có nh vậy thì công việc giải toả mới diễn
ra nhanh chóng hơn . Bởi vì nó đáp ứng đợc lợi ích của cả hai bên là ngời dân
bị giả tảo và chủ đầu t . Chúng ta hãy xem xét từng nhân tố tác động trực tiếp
đến sự biến động của giá cả :
- Nhân tố ảnh hởng về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng: Việc đầu t cơ sở
hạ tầng bao gồm : Hệ thống đờng giao thông đợc hoàn chỉnh tới mức nào, hệ
thống cấp thoát nớc đợc xây dựng ra sao . Hệ thống điện dịch vụ sinh hoạt và
chiếu sáng đợc lắp đặt với quy mô gì . Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc đang
đợc trang bị hiện đại đến khả năng nào .. . Sẽ là nhân tố trực tiếp tác động đến
rất nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất tại khu vực đó .
- Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ : Nhiều chức
năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất nh trung tâm thơng mại và văn
phòng cạnh tranh ở trung tâm thành phố làm tăng giá trị thực tế của đất tại khu

vực này . Sự ảnh hởng lẫn nhau của nhiều chức năng sử dụng đất trong tơng lai
làm phức tạp thêm quá trình xác định giá đất do :


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

Một chức năng có thể hỗ trợ bổ sung cho các chức năng khác nh : một
trung tâm buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm cho
môi trờng sinh sống cá nhiều điều kiện tập trung dân c đến làm cho đất ở tăng
giá trị thực tế .
Một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác nh : nhà máy sẽ làm giảm
phát triển nhà ở xung quanh, dân c không muốn đến sống ở khu vực này, dẫn
tới giá trị thực tế của đất sẽ giảm đi .
Đất có thể sử dụng vào cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau : đất
giữ trữ và giải trí sẽ là giảm tỷ lệ dành cho đất ở từ đó gây ra sự thiếu hụt hoặc
đất ở làm ảnh hởng không nhỏ tới đất ở .
- Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác : Các
mảnh đất riêng rẻ hay mảnh đất và nhà ở thờng chia ra làm nhiều quyền lợi
khác nhau . Các cá nhân khác nhau có thể có các quyền lợi khác nhau trên
cùng một mảnh đất . Sự phân chia quyền lợi hay quyền sử dụng rõ ràng ảnh hởng đến giá trị thực tế của đất .
Các đặc tính vật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các t liệu sản xuất
khác nh : đất không di chuyển đợc, đất không thuần nhất, đất không bị phá
huỷ . Vì vậy nó có đặc thù riêng về mặt giá trị nh sau :
Cố định về mặt số lợng cung cấp .. một yếu tố quan trọng cần biết là trong
khi đất cố định về mặt số lợng cung cấp, thì đất cho chức năng sử dụng xác
định nh nhà ở lại biến thiên có nghĩa là sự cung cấp hoàn toàn bất biến
thiên .
Giá trị của đất ở phụ thuộc vào cung và cầu của thị trờng . Cung cấp đất ở

có thể coi là ổn định, khi tổng đất là không đổi . Việc sử dụng đất ở đợc định
hớng bởi nhu cầu của thị trờng . Nhu cầu của loại sử dụng đất ở nào mà lên
cao thì thị trờng sẽ đáp ứng loại đất ở tại đó .


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

Nhu cầu thị trờng lại đợc định hớng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đó
mang lại . Do đó một số laọi hình sử dụng đã đẩy các loại hình khác ra khỏi vị
trí nhất định trong đô thị nh thơng mại đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở đẩy
nông nghiệp ở ven đô bởi và các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện trả giá
trị cao hơn cho vị trí đó .
Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các loại sang đất ở cũng làm thay đổi
giá trị thực tế của đất ở .
- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý : Trong mỗi loại
đô thị đợc chia làm 4 loại đờng phố, bao gồm :
Đờng phố loại 1 .
Đờng phố loại 2 .
Đờng phố loại 3 .
Đờng phố loại 4 .
Mỗi loại đờng phố đợc thể hiện tính đặc trng và khả năng đáp ứng cao nhất
đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch .. Tại
mỗi loại đô thị, giá trị của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đờng phố
trong mỗi loại đô thị đó . Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định một
cách cụ thể mức giá đền bù thiệt hại về đất cho từng khu vực trong đô thị .
Trong quá trình thựchiện các dự án phát triển đô thị, việc giải phóng mặt
bằng trong đó đất ở và nhà ở của ngời dân bị thu hồi là lẽ tất nhiên . Điều hết
sức quan trọng đó là làm sao Nhà nớc và nhân dân cùng có lợi ích . Muốn thực

hiện đợc điều này, Trớc tiên Nhà nớc phải đa ra đợc bảng giá chuẩn về đất trên
cơ sở phải tính đến nhân tố giá trị thực tế của đất đợc thể hiện trong các tiêu
thức đã đợc đề cập ở trên . Từ đó các địa phơng trong cả nớc lấy đó làm cơ sở
pháp lý để đa ra đợc các quy định về giá đền bù thiệt hại đất tronh khi giải toả
để thực hiện quy hoạch . Trong quá trình lập giá đền bù thiệt hại về đất, các địa
phơng phải dựa vào sự tác động trực tiếp có tính quyết định của nhân tố giá trị


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

thục tế của đất ở để thiết lập bảng giá chuẩn . Công việc này hết sức khó khăn,
gian khổ đòi hỏi các ngành, các cấp có liên quan và từng cán bộ phụ trách cụ
thể phải nâng cao tinh thần trách nhiệm trớc quyền lợi của Nhà nớc và quyền
lợi của ngời dân khi Nhà nớc giải toả và bị thu hồi đất và nhà ở . Có nh vậy
mới đảm bảo đợc tính công bằng, lòng dân mới thuận .
- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống : Sự di chuyển của ngời
dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hởng đến việc duy trì và phát triển
ngành nghề truyền thống . Nếu nơi ở cũ có khả năng phát triển ngành nghề
truyền thống thì gía đất ở đây cao hơn rất nhiều so với nơi cũng có những điều
kiện tơng tự nhng không có khả năng phát triển ngành nghề truyền thống .
Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá đền
bù thiệt hại về đất và nhà ở . Chỉ khi nào trong giá đất thể hiện đợc các nhân tố
trên thì việc lập giá đền bù thiệt hại về đất, nhà ở mới thục tế và hợp lý . Có
nghĩa là việc xác lập giá đền bù thiệt hại về đất và nhà ở phải đợc thực hiện
bằng phơng pháp định giá đất, giá đất đợc định giá phải sát với giá thực tế tại
thời điểm đền bù thiệt hại . Trờng hợp đặc biệt phải đợc đấu giá để định giá đất
để đền bù thiệt hại .

chơng II : thực trạng về định giá đất và tài sản trên đất khi tiến
hành bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng ỏ khu đô thị mới
đại kim - định công

1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của xã Đại Kim
a. Điều kiện tự nhiên .
- Vị trí địa lý.


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

Xã Đại kim là một xã thuộc huyện Thanh Trì nằm ở phía Tây Nam của
thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thành phố khoảng 10 km.
Xã có vị trí địa lý nh sau:
- Phía Bắc giáp với xã Định Công và phờng Khơng Đình.
- Phía Đông giáp với xã Thịnh Liệt.
- Phía Nam giáp với xã Thanh Liệt.
- Phía Tây giáp với xã Tân Triều và phờng Kim Giang (quận thanh xuân).
- Qua số liệu kiểm kê theo chỉ thị 364 TTg thì tổng diện tích tự nhiên toàn
xã là 275,2 ha và đợc chia ở 4 thôn: thôn Kim lũ, thôn Kim giang, thôn Đại từ và
thôn Kim văn.
- Địa hình, đất đai.
Là xã đồng bằng nên địa hình của xã Đại Kim chủ yếu là các chân vàn cao
và vàn nằm rải rác ở các thôn trong xã đang đợc nhân dân trồng màu và trồng
lúa. Trong xã vẫn còn một số ít diện tích chân vàn trũng cũng đợc nhân dân trồng
lúa nớc (nhng thờng năng suất cao) hoặc nuôi thả cá. Độ cao trung bình so với
mặt biển của toàn xã khoảng 4 - 5 mét.
Nhìn chung toàn bộ đất đai xã Đại Kim là đất phù sa sông Hồng không đợc bồi đắp hàng năm, có điều kiện thuận lợi cho thâm canh nông nghiệp, tuy

nhiên bên cạnh đó vẫn còn một số hạn chế nh sự nghèo mùn ở những chân cao,
thành phần cơ giới nhẹ có dấu hiệu của sự bạc màu do đó khi canh tác cần bổ
sung thêm một số yếu tố dinh dỡng cho đất để tăng cờng hơn nữa chất lợng đất
khi sử dụng.
- Khí hậu thuỷ văn.
- Khí hậu: Điều kiện khí hậu của xã Đại Kim nói riêng và của toàn huyện
Thanh Trì nói chung đều thuộc vùng đồng bằng sông Hồng nên mang đặc điểm
khí hậu chung của vùng Đồng bằng sông Hồng là khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

ẩm. Đây cũng là điều kiện khá thuận lợi để xã có thể phát triển việc đa dạng hoá
cây trồng, tuy nhiên nó cũng gây một số trở ngại nhất định cho việc sinh trởng và
phát triển của cây trồng khi có sự đổi mùa.
- Lợng ma: Qua thống kê tại trạm Láng một số năm gần đây cho thấy tổng
lợng ma giữa các năm có sự thay đổi rất lớn. Tuy nhiên, tính trung bình từ năm
1990 trở lại đây, tổng lợng ma trung bình/năm đạt từ 1649 mm, chủ yếu tập trung
vào các tháng 5, 6, 7, 8 và 9. Vào các tháng này lợng ma trung bình /tháng đều vợt quá 200 mm, các tháng còn lại nói chung lợng ma thấp (khoảng 20 mm - 100
mm/tháng).
- Chế độ nhiệt: Qua số liệu thống kê từ năm 1990 trở lại đây thấy nhiệt độ
trung bình qua các năm không có sự chênh lệch cao (dao động trong khoảng từ
23 - 240C). Tính trung bình cả năm vào khoảng 24 0C nhng chế độ nhiệt trong
năm giữa các tháng có sự chênh lệch rõ rệt. Vào các tháng 5, 6, 7, 8 và 9, nhiệt
độ thờng rất cao (lên tới 290C - 300C), trong khi đó vào các tháng 1, 12 là các
tháng có nhiệt độ thấp nhất trong năm (16 0C - 180C). Với sự chênh lệch nhiệt độ
nh vậy nên khi canh tác cây ngắn ngày cũng gặp phải một số khó khăn do đó khi
canh tác chúng ta cần lựa chọn, chú ý đến giống và thời vụ giữa các cây trồng

một cách hợp lý.
- ẩm độ: Qua theo dõi số liệu về ẩm độ từ năm 1990 trở lại đây cho thấy
ẩm độ bình quân cả năm qua các năm thờng giao động từ 79 - 82%. Giữa các
tháng ẩm độ chênh lệch cũng không lớn tuy nhiên vào tháng 3 thờng là tháng ẩm
nhất, dao động trong khoảng từ 80 - 90%. Trong khi đó độ ẩm vào các tháng 11,
tháng 12 thờng vào khoảng 70 - 80%
b. điều kiện kinh tế - xã hội.
* Tình hình dân số - lao động.
- Dân số: Theo số liệu thống kê thì hiện tại xã Đại Kim có 6478 nhân khẩu,
trong đó có 2985 nhân khẩu nông nghiệp và 3493 nhân khẩu phi nông nghiệp.


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

Toàn xã có 1527 hộ trong đó số hộ nông nghiệp là 971 hộ chiếm 63,5% tổng số
hộ trong xã. Tốc độ tăng dân số hàng năm trung bình là 1,52%.
Về đời sống kinh tế văn hóa và trình độ dân trí trong xã qua điều tra cho
thấy xã có nền kinh tế phát triển khá mạnh do vậy đời sống văn hoá, tinh thần
của nhân dân cũng ở mức cao hơn so với nhiều vùng nông thôn khác thuộc khu
vực đồng bằng Bắc bộ. Hầu hết các gia đình đều có hệ thống nghe nhìn, 50 - 55%
gia đình có ti vi, xe máy và các phơng tiện đi lại khác. hầu hết các gia đình đã đợc xây dựng khang trang, đờng làng ngõ xóm đều đã đợc bê tông hoá điều đó dẫn
đến dân trí ngày đợc một nâng cao.
Dân c của xã Đại Kim đợc phân bố tại 4 thôn theo biểu sau:
Biểu 1: Hiện trạng phân bố dân c 2001

Tt

Danh mục

Đơn vị
tính

Các thôn
Kim
văn

Kim
Lũ

Kim
giang

Đại
từ

Toàn
xã

I

Tổng số hộ

Hộ

121

418

335

653

1527

1

Nông nghiệp

Hộ

96

342

189

344

971

2

Phi nông nghiệp

Hộ

25

76

146

309

556

II

Tổng số nhân khẩu

Ngời

520

1871

1359

2728

6478

1

Nông nghiệp

Ngời

289

1218

512

966

2985

2

Phi nông nghiệp

Ngời

231

653

847

1762

3493

Qua biểu hiện trạng phân bố dân c năm 2001 của xã Đại Kim chúng ta
thấy số hộ phân bố ở các thôn là không đồng đều, cao nhất là thôn Đại từ với 653
hộ và thấp nhất là thôn Kim văn với 121 hộ. Mặt khác tỷ lệ số hộ nông nghiệp
giữa các thôn cũng có sự khác nhau và tỷ lệ số hộ phi nông nghiệp là cũng khác

nhau điều này dẫn đến phân bố lao trong xã không đều điều này cũng gây một số
khó khăn trong lao động sản xuất.


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

- Lao động: Theo số liệu thống kê từ các thôn và tổng hợp cho toàn xã cho thấy
tổng số lao động trong xã khoảng 2292 nguời, chiếm 44,8% tổng dân số toàn xã
trong đó:
+ Lao động nông nghiệp có 1290 ngời chiếm 43,1% tổng số lao động
trong xã
+ Lao động phi nông nghiệp (bao gồm lao động làm trong các cơquan, xí
nghiệp nhà nớc, ngoài nhà nớc, lao động tự do) có 1702 ngời chiếm 56,9% tổng
số lao động trong xã.
Diện tích bình quân đất nông nghiệp/1 lao động nông nghiệp là 927m 2
(khá thấp so với bình quân diện tích đất nông nghiệp trong toàn huyện)
* Hệ thống cơ sở hạ tầng.
- Thủy lợi: Hiện tại xã Đại Kim có hệ thống thuỷ lợi khá đầy đủ để phục vụ
sản xuất nông nghiệp, có sự kết hợp hài hoà giữa thuỷ lợi cấp huyện và thuỷ nông
nội đồng bao gồm các kênh mơng nội đồng chạy quanh các chân ruộng trong xã.
Ngoài ra toàn xã cũng có 4 trạm bơm phục vụ tới tiêu khi úng hạn đợc phân bổ
nh sau:
- Một trạm ở thôn Đại từ chủ yếu phục vụ tới tiêu cho thôn Đại từ
- Một trạm đặt ở thôn Kim giang chủ yếu phục vụ tới tiêu cho thôn Kim
giang, thôn Kim văn và thôn Kim lũ
- Một trạm ở thôn Kim văn chủ yếu phục vụ tới tiêu cho thôn Kim văn
- Một trạm ở thôn Kim lũ chủ yếu phục vụ cho thôn Kim lũ
Giao thông: Do vị trí địa lý thuận lợi nên hệ thống giao thông trong xã khá tốt

cho việc giao lu với thủ đô Hà Nội và các xã xung quanh. Toàn xã có các tuyến đờng chính nh sau:
- Đờng 70B là tuyến đờng nhựa chính chạy trong xã với chiều dài qua xã
khoảng 2 km. Đây là tuyến đờng quan trọng trong việc giao lu đời sống, kinh tế


Kinh tế & quản lý ĐC

Chuyên đề thực tập

của bà con trong xã với các xã, phờng bên cạnh vì khi nhân dân đi vào các phờng
ở quận Thanh xuân - Hà Nôi và vào khu đô thị mới Linh Đàm đều đi theo tuyến
đờng này.
- Đờng giao thông liên xã Đại Kim - Tân Triều: Chạy qua địa phận xã
khoảng 3 km đợc rải đá cấp phối.
- Đờng Cầu Dậu - Cầu Tiên: Chạy qua địa phận xã 1,5 km
- Đờng vành đai 3 theo quy hoạch chạy qua xa
Ngoài các tuyến đờng chính trong xã còn một hệ thống đờng liên thôn,
liên xóm khá tốt, đặc biệt là các con đờng trong thôn xóm phần lớn đã đợc bê
tông hoá
Các công trình phúc lợi chính trong xã: Hiện tại xã có hệ thống các công trình
phúc lợi công cộng phục vụ đời sống dân sinh khá hoàn chỉnh, gồm:
- Hai trờng học: Diện tích 7761 m2 ở thôn Đại từ và thôn Kim lũ
- Hai nhà mẫu giáo: Diện tích 2753 m2 ở thôn Đại từ và thôn Kim lũ
- Một bệnh viện: Diện tích 46.574 m2 ở thôn Kim văn
- Một trạm y tế: Diện tích 2027 m2 ở thôn Kim lũ
- UBND xã: Diện tích 3490 m2 ở thôn kim lũ
- Nhà văn hoá: Diện tích 300 m2 ở thôn Đại từ
- Các cơ sở hạ tầng khác:
- Chợ: Qua điều tra cho thấy toàn xã vẫn cha có chợ mà tình trạng họp chợ
trong xã là chợ lấn chiếm, chợ tạm, các thôn Kim giang, Kim lũ, Đại từ đều có

các chợ tạm nh đã nêu tuy nhiên theo hình thức tự phát nay có thể họp tại địa
điểm này nhng mai có thể họp tại địa điểm khác.
Ngoài ra do xã gần chợ phờng Kim giang nên hầu hết bà con trong xã khi
cần mua, bán những hàng hoá tiêu dùng thờng đi chợ này.