Lập dự án đầu tư khu du lịch sinh thái

ĐƠN VỊ TƯ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH

THUYẾT MINH DỰ ÁN

KHU DU LỊCH SINH THÁI

Địa điểm đầu tư:

CHỦ ĐẦU TƯ:

Tp.HCM- 1/2015


ĐƠN VỊ TƯ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH

THUYẾT MINH DỰ ÁN

KHU DU LỊCH SINH THÁI
Địa điểm đầu tư:

CHỦ ĐẦU TƯ

ĐƠN VỊ TƯ VẤN

CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ

CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ

Tp.HCM- 1/2015


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI

MỤC LỤC
CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN.......................................................................................1
I.1.

Giới thiệu chủ đầu tư............................................................................................1

I.2.

Mô tả sơ bộ thông tin dự án.................................................................................1

CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN........................................................................2
II.1.

Căn cứ pháp lý.....................................................................................................2

II.2.

Tình hình kinh tế vĩ mô.......................................................................................4

II.3.

Điều kiện vùng thực hiện dự án..........................................................................6

II.3.1.

Vị trí địa lý......................................................................................................6

II.3.2.

Điều kiện tự nhiên..........................................................................................7

II.4.

Kết luận sự cần thiết đầu tư................................................................................8

CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN...................................................................................9
III.1.

Địa điểm – quy mô đầu tư.................................................................................9

III.2.

Các hạng mục công trình...................................................................................9

III.2.1.

Hạng mục xây dựng......................................................................................9

III.2.2.

Hạng mục máy móc thiết bị..........................................................................9

III.3.

Nhân sự dự án..................................................................................................10

III.4.

Tiến độ đầu tư..................................................................................................10

CHƯƠNG IV: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN..............................................................11
IV.1.

Cơ sở lập tổng mức đầu tư .............................................................................11

IV.2.

Nội dung tổng mức đầu tư...............................................................................12

IV.2.1.

Nội dung......................................................................................................12

IV.2.2.

Tổng mức đầu tư.........................................................................................13

CHƯƠNG V: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN......................................................14
V.1.

Kế hoạch đầu tư................................................................................................14

V.2.

Phương án hoàn trả lãi và vốn vay...................................................................15

CHƯƠNG VI: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ..................................................17
VI.1.

Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán...........................................................17

VI.1.1.

Giả định về doanh thu.................................................................................17

VI.1.2.

Giả định về chi phí......................................................................................17

VI.2.

Hiệu quả kinh tế...............................................................................................20

VI.2.1.

Doanh thu dự án..........................................................................................20

VI.2.2.

Chi phí dự án...............................................................................................20

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Trang i


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI

VI.2.3.

Báo cáo thu nhập dự trù .............................................................................21

VI.3.

Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)...................................21

VI.4.

Khả năng trả nợ...............................................................................................23

VI.5.

Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội .................................................................23

CHƯƠNG VII: KẾT LUẬN.............................................................................................25

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Trang ii


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư
- Tên công ty

:

- Mã số doanh nghiệp :
- Cấp ngày

:

- Nơi cấp

:

- Đại diện pháp luật

:

- Địa chỉ trụ sở

:

- Vốn điều lệ

:

- Ngành nghề KD

:

Chức vụ :

I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
- Tên dự án

:

- Địa điểm xây dựng

:

- Quy mô

:

- Mục đích đầu tư
: Nhằm đa dạng hóa các sản phẩm du lịch phù hợp với quy
hoạch tổng thể phát triển du lịch tỉnh Tp.HCM. Đồng thời thỏa mãn nhu cầu vui chơi,
giải trí, tham quan của khách du lịch tại thành phố.
- Doanh thu dự án
: doanh thu từ ẩm thực nhà hàng, khu an dưỡng, khu vui chơi,
căn tin, khu vui chơi giải trí, ẩm thực trên sông
- Hình thức đầu tư

: Đầu tư xây dựng mới

- Hình thức quản lý
: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý
dự án do chủ đầu tư thành lập.
- Tổng mức đầu tư
: 47,538,880,000 đồng (Bốn mươi bảy tỷ, năm trăm ba mươi
tám triệu, tám trăm tám mươi ngàn đồng) Trong đó: Vốn tự có của chủ đầu tư là 49.5%
trên tổng vốn đầu tư tương đương 23,538,880,000 đồng, vốn vay 50.5% trên tổng vốn
đầu tư tức là 24,000,000,000 đồng.
Tiến độ đầu tư

: Dự án bắt đầu xây dựng từ tháng 1/2015, dự kiến hoàn thành
vào cuối tháng 9 năm 2015 và sẽ được đưa vào phục vụ kịp tết 2016.
-

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 1


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
II.1. Căn cứ pháp lý
Báo cáo đầu tư được xây dựng dựa trên cơ sở các căn cứ pháp lý sau :
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ
bản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế
thu nhập doanh nghiệp;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi
hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định
việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các
chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 2


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều luật phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
- Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự toán xây dựng công trình;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
- Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Quyết định số 201/QĐ-TTg của Thủ tướng v/v phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát
triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030;
- Nghị định số 08/2005/NĐ – CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ ban hành về việc
quy hoạch xây dựng;
- Nghị định số 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về việc quản lý kiến
trúc Đô thị;
- Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ quy định về việc lập,

thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
- Nghị định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ quy định về việc
quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị;

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 3


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

- Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/07/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về
việc ban hành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng;
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về
việc ban hành quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng;
- Quyết định số 03/2008/QĐ – BXD ngày 31/03/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về
việc ban hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ và đồ án
quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 07/2008/TT – BXD ngày 07/04/2008 của Bộ Xây Dựng về việc hướng
dẫn lập, thẩm định, phê duyệt, và quản lý quy hoạch xây dựng;
- Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/08/2010 của Bộ xây dựng về việc quy định
hồ sơ của từng loại quy hoạch đô thị;
- Thông tư số 01/2013/TT-BXD ngày 08/02/2013 của Bộ Xây dựng về việc hướng
dẫn xác định, quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị;
- QCVN 40:2011/BTNMT – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải công nghiệp;
- Các số liệu điều tra cơ bản về kinh tế – văn hóa xã hội, kỹ thuật và các văn bản khác
có liên quan phục vụ việc nghiên cứu;
- Quyết định số 5300/QĐ–UBND ngày 26/9/2013 của UBND Tp.HCM về phê duyệt
đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 (quy hoạch sử dụng đất – kiến trúc – giao thông)
Khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện

Củ Chi (phân khu 1);
- Quyết định số 7270/ QĐ–UBND ngày 31/12/2013 của UBND Tp.HCM về phê
duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 (quy hoạch hạ tầng kỹ thuật) Khu nông
nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi
(phân khu 1);
- Quyết định số 3688/QĐ-SQHKT ngày 28/10/2014 của Sở Quy hoạch Kiến trúc
Tp.HCM v/v ban hành Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000
Khu nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái và dân cư nhà vườn xã Phú Mỹ Hưng, huyện
Củ Chi (phân khu 1) đã được UBND thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt tại Quyết định số
5300/QĐ-UBND ngày 26 tháng 9 năm 2013 và Quyết định số 7270/QĐ-UBND ngày 31
tháng 12 năm 2013
- Căn cứ các pháp lý khác có liên quan;
II.2. Tình hình kinh tế vĩ mô
Kinh tế - xã hội nước ta năm 2014 diễn ra trong bối cảnh kinh tế thế giới phục hồi
chậm sau suy thoái toàn cầu. Các nền kinh tế lớn phát triển theo hướng đẩy nhanh tăng
trưởng nhưng có nhiều yếu tố rủi ro trong việc điều chỉnh chính sách tiền tệ. Trong khi
đó, nhiều nền kinh tế mới nổi gặp trở ngại từ việc thực hiện chính sách thắt chặt để giảm áp
lực tiền tệ. Bên cạnh đó, khu vực đồng EURO bị ảnh hưởng mạnh bởi các biện pháp trừng
phạt kinh tế giữa các nước trong khu vực do tình hình chính trị bất ổn tại một số quốc gia,
nhất là khu vực châu Âu. Dự báo tăng trưởng năm 2014 và 2015 của hầu hết các nền kinh
tế Đông Nam Á cũng được điều chỉnh giảm. Điểm nổi bật trong những tháng cuối năm là
giá dầu mỏ trên thị trường thế giới giảm sâu và vẫn đang tiếp tục giảm. Đối với các quốc

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 4


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

gia nhập khẩu dầu, giá dầu giảm giúp thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư tư nhân cũng như cải
thiện cán cân thanh toán. Tuy nhiên, đối với các nước sản xuất dầu, thực trạng thị trường
giá dầu mỏ giảm sẽ tác động mạnh đến kinh tế theo chiều hướng thuận lợi và khó khăn
đan xen.
Ở trong nước, sản xuất kinh doanh chịu áp lực từ những bất ổn về kinh tế và chính
trị của thị trường thế giới, cùng với những khó khăn từ những năm trước chưa được giải
quyết triệt để như áp lực về khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế chưa cao; sức ép nợ
xấu còn nặng nề; hàng hóa trong nước tiêu thụ chậm; năng lực quản lý và cạnh tranh của
doanh nghiệp thấp... Trước bối cảnh đó, Chính phủ, Thủ tướng chính phủ ban hành nhiều
nghị quyết, chỉ thị, quyết định nhằm tiếp tục ổn định vĩ mô, tháo gỡ khó khăn và cải thiện
môi trường kinh doanh, tạo đà tăng trưởng, bảo đảm công tác an sinh xã hội cho toàn
dân. Trọng tâm là Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Chính
phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu chỉ đạo điều hành thực hiện Kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội và dự toán ngân sách nhà nước năm 2014; Nghị quyết số 19/NQ-CP
ngày 18/3/2014 của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi
trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia; Nghị quyết số 63/NQ-CP
ngày 25/8/2014 của Chính phủ về một số giải pháp về thuế tháo gỡ khó khăn, vướng
mắc, đẩy mạnh sự phát triển của doanh nghiệp; Chỉ thị số 06/CT-TTg ngày 12 tháng 3
năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy mạnh tái cơ cấu doanh nghiệp Nhà
nước; Chỉ thị số 25/CT-TTg ngày 13/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều hành
thực hiện nhiệm vụ tài chính - ngân sách Nhà nước những tháng cuối năm 2014...
Được sự lãnh đạo, chỉ đạo quyết liệt của Đảng, Quốc hội và Chính phủ, cùng với sự
nỗ lực, quyết tâm của các cấp, các ngành và các địa phương nên kinh tế - xã hội nước ta
năm 2014 có nhiều chuyển biến tích cực. Kết quả cụ thể của từng ngành, lĩnh vực như
sau:

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2014 ước tính tăng 5,98% so với năm
2013, trong đó quý I tăng 5,06%; quý II tăng 5,34%; quý III tăng 6,07%; quý IV tăng
6,96%. Mức tăng trưởng năm nay cao hơn mức tăng 5,25% của năm 2012 và mức
tăng 5,42% của năm 2013 cho thấy dấu hiệu tích cực của nền kinh tế. Trong mức tăng

5,98% của toàn nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 3,49%, cao
hơn mức 2,64% của năm 2013, đóng góp 0,61 điểm phần trăm vào mức tăng chung;
khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,14%, cao hơn nhiều mức tăng 5,43% của
năm trước, đóng góp 2,75 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 5,96%, đóng góp
2,62 điểm phần trăm.
Về lĩnh vực du lịch, trong tháng Mười Hai năm nay, Việt Nam ước tính đón trên
657,3 nghìn lượt khách quốc tế, tăng 8% so với tháng trước chủ yếu do trong tháng diễn
ra nhiều hoạt động văn hóa, ẩm thực quy mô lớn tại một số địa phương. Tính chung năm
2014, khách quốc tế đến nước ta ước tính đạt 7874,3 nghìn lượt khách, tăng 4% so với
năm trước, thấp hơn nhiều so với mức tăng 10,6% của năm 2013 do ảnh hưởng của tình
hình biển Đông. Khách đến với mục đích du lịch, nghỉ dưỡng trong năm ước tính đạt
4762,5 nghìn lượt người, tăng 2,6%; đến vì công việc 1321,9 nghìn lượt người, tăng
4,3%; thăm thân nhân đạt 1347,1 nghìn lượt người, tăng 6,9%. Khách quốc tế đến nước
ta bằng đường hàng không là 6220,2 nghìn lượt người, tăng 4% so với năm 2013; đến
bằng đường biển 47,6 nghìn lượt người, giảm 75,4%; đến bằng đường bộ 1606,6 nghìn
lượt người, tăng 14,8%.

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 5


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

Về một số thị trường khách quốc tế đến nước ta trong năm 2014, khách đến từ châu
Á ước tính đạt 5341,9 nghìn lượt người, tăng 4,5%, trong đó khách đến từ một số quốc
gia tăng mạnh: Hàn Quốc đạt 848 nghìn lượt người, tăng 13,3%; Nhật Bản đạt 648 nghìn
lượt người, tăng 7,3%; Cam-pu-chia 404,2 nghìn lượt người, tăng 18,1%; Lào đạt 136,6
nghìn lượt người, tăng 11,2%. Một số quốc gia và vùng lãnh thổ có khách đến nước ta
tăng thấp hoặc giảm: Trung Quốc đạt 1947,2 nghìn lượt người, tăng 2,1%; Xin-ga-po đạt

202,4 nghìn lượt người, tăng 3,4%; Đài Loan 389 nghìn lượt người, giảm 2,5%; Ma-laixi-a 333 nghìn lượt người, giảm 1,9%; Thái Lan 246,9 nghìn lượt người, giảm 8,2%.
Khách đến từ châu Âu ước tính đạt 1198,5 nghìn lượt người, tăng cao ở mức 14,6% so
với năm trước, trong đó một số quốc gia có lượng khách đến nước ta lớn có mức tăng cao
so với năm 2013: Nga đạt 364,9 nghìn lượt người, tăng 22,4%; Anh đạt 202,3 nghìn lượt
người, tăng 9,5%; Đức đạt 142,3 nghìn lượt người, tăng 45,7%.
Doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống và du lịch tháng Mười Hai ước tính đạt 32,2
nghìn tỷ đồng, tăng 0,2% so với tháng trước và giảm 16,6% so với cùng kỳ năm trước,
bao gồm: Doanh thu dịch vụ lưu trú, ăn uống đạt 30 nghìn tỷ đồng, không biến động
nhiều so với tháng trước và giảm 17,4% so với cùng kỳ năm 2013; doanh thu hoạt động
du lịch lữ hành đạt 2,2 nghìn tỷ đồng tăng 3,9% so với tháng trước và tăng 3,1% so với
cùng kỳ năm 2013, chủ yếu tăng ở các tour du lịch nước ngoài. Mức tăng về doanh thu
du lịch lữ hành tháng Mười Hai so với tháng trước của một số tỉnh, thành phố như sau:
Hà Nội tăng 1,9%; thành phố Hồ Chí Minh tăng 5,7%; Thừa Thiên Huế tăng 3,5%; Bình
Định tăng 12,4%. Hai tỉnh có tốc độ tăng cao nhất là Tây Ninh tăng 128,6% và Phú Yên
tăng 46,7%.
Tính chung cả năm 2014, doanh thu dịch vụ lưu trú ăn uống và du lịch đạt 381,8
nghìn tỷ đồng, tăng 8% so với năm trước.
Dù rằng, vẫn còn một số tồn tại trong cách thức quảng bá và tiếp thị hình ảnh của
du lịch Việt Nam đối với quốc tế, với những bất ổn của tình hình chính trị của các nước
trong khu vực, Việt Nam đang từng bước khai thác những lợi thế đó của mình để biến
ngành công nghiệp không khói thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn trong thời
gian tới.
II.3. Điều kiện vùng thực hiện dự án
II.3.1. Vị trí địa lý
Vị trí khu vực dự án Khu du lịch sinh thái Bình An thuộc xã Phú Mỹ Hưng, huyện
Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh nằm trong khu quy hoạch theo Quyết định số 3688/QĐSQHKT.
Ranh giới quy hoạch xã Phú Mỹ Hưng được giới hạn như sau :
- Phía Đông - Bắc giáp

: sông Sài Gòn

- Phía Tây - Nam giáp

: Tỉnh lộ 15 và sông Sài Gòn

- Phía Bắc giáp

: sông Sài Gòn

- Phía Đông và Đông - Nam giáp

: rạch Ông Cơ

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 6


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

Hình: Vị trí huyện Củ Chi
II.3.2. Điều kiện tự nhiên
 Địa hình
Địa hình dự án nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Tây nam bộ và miền sụt
Đông nam bộ, với độ cao giảm dần theo 2 hướng Tây bắc – Đông nam và Đông bắc –
Tây nam. Độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 8m – 10m.
 Khí hậu
Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa,
mang tính chất cận xích đạo. Khí hậu chia thành hai mùa rõ rệt, mùa mưa từ tháng 5 đến
tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau, với đặc trưng chủ yếu là:

Nhiệt độ tương đối ổn định, cao đều trong năm và ít thay đổi, trung bình năm
khoảng 26,6oC. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 28.8 oC (tháng 4), nhiệt độ trung
bình tháng thấp nhất 24,8oC (tháng 12). Tuy nhiên biên độ nhiệt độ giữa ngày và đêm
chênh lệch khá lớn, vào mùa khô có trị số 8 – 10oC.
Lượng mưa trung bình năm từ 1.300 mm – 1770 mm, tăng dần lên phía Bắc theo
chiều cao địa hình, mưa phân bổ không đều giữa các tháng trong năm, mưa tập trung vào
tháng 7,8,9; vào tháng 12,tháng 1 lượng mưa không đáng kể.
Độ ẩm không khí trung bình năm khá cao 79,5% cao nhất vào tháng 7,8,9 là 80 –
90%, thấp nhất vào tháng 12,1 là 70%.
Tổng số giờ nắng trung bình trong năm là 2.100 – 2920 giờ.
Huyện nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của hai hướng gió mùa chủ yếu phân bố
vào các tháng trong năm như sau:

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 7


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

- Từ tháng 2 đến tháng 5 gió Tín phong có hướng Đông Nam hoặc Nam với vận tốc
trung bình từ 1,5 – 2,0 m/s;
- Tháng 5 đến tháng 9 thịnh hành là gió Tây – Tây nam, vận tốc trung bình từ 1,5 –
3,0 m/s
- Ngoài ra, từ tháng 10 đến tháng 2 năm sau có gió Đông Bắc, vận tốc trung bình từ
1 – 1,5 m/s.
 Thủy văn:
Dự án nằm trong huyện Củ Chi, nơi có hệ thống sông, kênh, rạch khá đa dạng, với
những đặc điểm chính:
- Sông Sài Gòn chịu chế độ ảnh hưởng dao động bán nhật triều, với mực nước triều

bình quân thấp nhất là 1,2m và cao nhất là 2,0 m
- Các hệ thống kênh rạch tự nhiên khác, đa số chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ hủy
văn của sông Sài Gòn như Rạch Tra, Rạch Sơn, Bến Mương … Riêng chỉ có kênh Thầy
Cai chịu ảnh hưởng chế độ thủy văn của sông Vàm Cỏ Đông.
- Nhìn chung hệ thống sông, kênh, rạch trực tiếp chi phối chế độ thủy văn của huyện
và nét nổi bậc của dòng chảy và sự xâm nhập của thủy triều.
Tóm lại, thiên nhiên nơi đây còn khá hoang sơ, mộc mạc rất thuận lợi phát triển du
lịch sinh thái.
II.4. Kết luận sự cần thiết đầu tư
Khi xã hội phát triển, nhu cầu được nghỉ ngơi- giải trí của người dân trong một môi
trường trong lành là điều hết sức cần thiết. Vì thế, du lịch sinh thái đã ra đời nhằm tạo ra
một không gian thiên nhiên với những cảnh quan và sinh vật hài hòa để phục vụ nhu cầu
nghỉ dưỡng của người dân sau những ngày làm việc mệt nhọc. Du lịch sinh thái còn là
một mô hình phát triển bền vững theo phương thức khai thác nguồn tài nguyên có sẵn để
phục vụ đời sống của người dân địa phương qua nhiều thế hệ nhưng không làm tổn
thương đến môi trường.
Cách thành phố Hồ Chí Minh 60km theo hướng Tây Bắc, huyện Củ Chi hấp dẫn
người ta đến tham quan bởi vẻ hoang sơ, pha chút kỉ niệm xưa cũ trong tất cả những gì
mà ta có thể nhớ. Bên cạnh đó, mảnh đất Củ Chi còn nổi bật bởi khoảng xanh trong lành,
mặt nước mát mẻ, ngày càng hiếm ở Tp.HCM.
Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An là loại hình du lịch sinh thái, bảo tồn thiên
nhiên và nguồn lợi từ kênh rạch, sông ngòi kết hợp nuôi và khai thác các loài cá bản địa,
giới thiệu hệ sinh vật đặc trưng của vùng đất thép Củ Chi. Dự án Khu du lịch Bình An
được thực hiện đầu tư sẽ liên kết với các điểm du lịch khác trong huyện, nhằm phát triển
chuỗi du lịch sinh thái của địa phương.
Việc đầu tư xây dựng dự án là hoàn toàn cần thiết, là một định hướng đầu tư đúng
đắn phù hợp với quy hoạch tại địa phương, không chỉ giải quyết một phần nào các hiệu
quả xã hội, giải quyết nhu cầu dịch vụ du lịch mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển nền
kinh tế TP.HCM nhà nói chung và huyện nhà nói riêng.

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 8


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

CHƯƠNG III: NỘI DUNG DỰ ÁN
III.1. Địa điểm – quy mô đầu tư
Dự án Khu du lịch sinh thái Bình An nằm trong xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi,
thành phố Hồ Chí Minh, được xây dựng trên khu đất có tổng diện tích 18.779 m².
III.2. Các hạng mục công trình
III.2.1. Hạng mục xây dựng
STT
Hạng mục
I
Nuôi cá- du lịch sinh thái
Chòi câu
Trò chơi giải trí trên sông
II
Trung tâm giải trí

III

IV

ĐVT

Số lượng

cái
m2

30
2,000

Khu vui chơi trên sông

m2

2,000

Khu ẩm thực

m2

300

Công viên cây xanh

m2

3,900

Hồ nước

m2

2,184

Khu vui chơi

m2

1,000

Khu nhà sinh hoạt cho công nhân

m2

200

Nhà ăn

m2

100

Giao thông, sân bãi

m2

7,095

Công viên sinh thái

Khu nhà ở

Tổng cộng

III.2.2. Hạng mục máy móc thiết bị
STT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

Hạng mục
Dụng cụ, đồ dùng cho khu ẩm thực
Máy móc thiết bị cho khu giải trí vui chơi
Thiết bị cho khu vui chơi thiếu nhi
Máy móc, trang thiết bị văn phòng
Các loại gia cầm
Cá giống các loại
Khu hoa kiểng, cây kiểng
Thiết bị cấp thoát nước
Thiết bị PCCC
Thiết bị điện chiếu sáng
Thiết bị chống sét

Số lượng
1
1

1
1
1
1
1
1
1
1
1

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 9


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

III.3. Nhân sự dự án
Để quá trình hoạt động đi được hiệu quả, chúng tôi sẽ thuê đội ngũ nhân viên gồm
hai dạng: nhân viên chính thức và nhân viên bán thời gian. Nhân viên chính thức sẽ hoạt
động tại Khu du lịch 24/24, nhân viên bán thời gian sẽ được thuê mướn theo mùa khi thời
điểm du lịch tăng cao.
TT
I
1

2

3

4

II

Hạng mục
Nhân sự chính thức
Ban lãnh đạo - hành chính
Giám đốc
Phó giám đốc
Kế toán
Nuôi cá, du lịch sinh thái
Quản lý
Bếp trưởng
Phụ bếp
Khu vui chơi
Quản lý
Nhân viên phục vụ
Nhân viên bán vé
Tổ vệ sinh
Vệ sinh, cây xanh
Giữ xe
Bảo vệ
Tổng
Nhân viên bán thời gian
Phòng vé, thu ngân
Nhân viên phục vụ
Phụ bếp
Vệ sinh
Bảo vệ
TỔNG

Số lượng
(người)

1
1
2
1
1
2
1
5
1
3
2
2
22
3
15
4
2
2
26

III.4. Tiến độ đầu tư
Dự án bắt đầu xây dựng từ tháng 1/2015, dự kiến hoàn thành vào cuối tháng 9 năm
2015 và sẽ được đưa vào phục vụ kịp tết 2016.

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 10


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

CHƯƠNG IV: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
IV.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư cho Dự án “Khu du lịch sinh thái Bình An” được lập dựa trên các
phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng hoà
Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số
14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tư và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7
Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng
dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số
123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.

- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về:
lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ
chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng
dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư số 45/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/04/2013 hướng
dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán
và dự toán công trình.

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 11


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

IV.2. Nội dung tổng mức đầu tư
IV.2.1. Nội dung
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự án
“Khu du lịch sinh thái Bình An” làm cơ sở để lập kế hoạch, quản lý vốn đầu tư và xác
định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án (bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng)
47,538,880,000 đồng (Bốn mươi bốn tỷ, bốn trăm mười tám triệu, hai trăm tám mươi bốn
ngàn đồng) bao gồm:
+ Chi phí đầu tư xây dựng
+ Chi phí mua máy móc thiết bị
+ Dự phòng phí

+ Lãi vay trong thời gian xây dựng
Chi phí đầu tư xây dựng
Đvt: 1,000 vnđ
STT
I

II

III

IV

Hạng mục

ĐVT Số lượng

Nuôi cá- du lịch sinh thái
Chòi câu
Trò chơi giải trí trên sông
Trung tâm giải trí

cái
m2

30
2,000

Khu vui chơi trên sông

m2

2,000

Khu ẩm thực

m2

300

Công viên sinh thái

Thành
tiền
trước
thuế
90,000
454,545
-

Thành
tiền
sau thuế

Thuế
GTGT
9,000
45,455
-

99,000

500,000
-

454,545

45,455

500,000

600,000

60,000

660,000

-

-

-

Công viên cây xanh

m2

3,900

909,091

90,909 1,000,000

Hồ nước

m2

2,184

181,818

18,182

Khu vui chơi

m2

1,000

Khu nhà ở
Khu nhà sinh hoạt cho công
nhân

1,000,00
0
-

200,000

100,000 1,100,000
-

-

m2

200

600,000

60,000

660,000

Nhà ăn

m2

100

250,000

25,000

275,000

Giao thông, sân bãi

m2

7,095

709,500

70,950

780,450

Tổng cộng

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

5,249,50
0

524,950 5,774,450

Trang 12


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

 Chi phí đầu tư máy móc thiết bị
Đvt: 1,000 vnđ
STT

Hạng mục

Số lượng

1
2

3
4
5
6
7
8
9
10
11

Dụng cụ, đồ dùng cho khu ẩm thực
Máy móc thiết bị cho khu giải trí vui chơi
Thiết bị cho khu vui chơi thiếu nhi
Máy móc, trang thiết bị văn phòng
Các loại gia cầm
Cá giống các loại
Khu hoa kiểng, cây kiểng
Thiết bị cấp thoát nước
Thiết bị PCCC
Thiết bị điện chiếu sáng
Thiết bị chống sét
Tổng

1
1
1
1
1
1
1

1
1
1
1

Đơn giá
300,000
400,000
200,000
100,000
150,000
200,000
500,000
200,000
350,000
700,000
180,000

Thành tiền
sau thuế
300,000
400,000
200,000
100,000
150,000
200,000
500,000
200,000
350,000
700,000

180,000
3,280,000

IV.2.2. Tổng mức đầu tư
Bảng Tổng mức đầu tư
Đv: 1,000 vnđ
STT

HẠNG MỤC

GT
TRƯỚC THUẾ

I

Chi phí xây dựng

5,249,500

II

Chi phí máy móc thiết bị

2,981,818

III
IV
1
2
3

V
1
2
3
VI
VII

Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí lập dự án
Chi phí thẩm tra dự toán
Chi phí giám sát thi công xây lắp
Chi phí khác
Chi phí bảo hiểm xây dựng
Chi phí kiểm toán
Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
Chi phí dự phòng=ΣGcp*5%
Chi phí đất
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ

207,758
170,083
20,000
12,126
137,957
132,016
78,743
32,728
20,545
437,059

35,558,000
44,736,234

Lãi vay trong thời gian xây dựng
TỔNG ĐẦU TƯ CÓ LÃI VAY

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

VAT
524,95
0
298,18
2
20,776
17,008
2,000
1,213
13,796
13,202
7,874
3,273
2,055
43,706
917,82
3

GT
SAU THUẾ
5,774,450
3,280,000

228,534
187,092
22,000
13,339
151,753
145,217
86,617
36,000
22,600
480,765
35,558,000
45,654,058
1,884,822
47,538,880

Trang 13


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

CHƯƠNG V: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN
V.1. Kế hoạch đầu tư
Dự án sẽ được đưa vào phục vụ kịp tết 2016. Thời gian đầu tư xây dựng 9 tháng, dự
kiến hoàn thành vào cuối tháng 9 năm 2015. Tiến độ đầu tư như sau:

Chi phí xây dựng

100%

Quý

I/2015
30%

Chi phí máy móc thiết bị

100%

10%

40%

50%

Chi phí quản lý dự án

100%

40%

30%

30%

Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

100%

50%

50%

0%

Chi phí khác

100%

40%

30%

30%

Chi phí dự phòng=ΣGcp*5%

100%

40%

30%

30%

Chi phí đất

100%

Lãi vay trong thời gian xây dựng

100%

33%

33%

34%

Nội dung

Tổng cộng Năm 2014

Quý
Quý
II/2015 III/2015
50%
20%

100%

 Tiến độ sử dụng vốn
Đvt: 1,000 vnđ

5,774,450
3,280,000
228,534

Quý
I/2015
1,732,335
328,000

91,414

Quý
II/2015
2,887,225
1,312,000
68,560

Quý
III/2015
1,154,890
1,640,000
68,560

187,092

93,546

93,546

-

58,087
192,306

43,565
144,229

43,565
144,229

621,370

628,274

635,178

3,117,057

5,177,400

3,686,423

Phân chia theo dòng tiền

Tổng cộng

Chi phí xây dựng
Chi phí máy móc thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng
Chi phí khác
Chi phí dự phòng=ΣGcp*5%
Chi phí đất
Lãi vay trong thời gian xây
dựng
Tổng cộng

Năm 2014

145,217
480,765
35,558,000 35,558,000
1,884,822
47,538,880

35,558,00
0

 Nguồn vốn thực hiện dự án (Đvt: 1,000 vnđ)
Nguồn vốn
Số tiền
Tỷ lệ
Vốn chủ sở hữu 23,538,880 49.5%
Vốn vay
24,000,000 50.5%
47,538,88
Tổng cộng
100%
0

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 14


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

Với tổng mức đầu tư 47,538,880,000 đồng (Bốn mươi bảy tỷ, năm trăm ba mươi

tám triệu, tám trăm tám mươi ngàn đồng) Trong đó: Vốn tự có của chủ đầu tư là 49.5%
trên tổng vốn đầu tư tương đương 23,538,880,000 đồng, vốn vay 50.5% trên tổng vốn
đầu tư tức là 24,000,000,000 đồng.
V.2. Phương án hoàn trả lãi và vốn vay
Nguồn vốn vay dự kiến trong thời gian 10 năm với lãi suất 10.5%/năm. Trong đó,
ân hạn trả vốn gốc 1 năm chỉ trả lãi, 9 năm tiếp theo sẽ hoàn trả vốn gốc theo số dư nợ
đầu kì.
Tỷ lệ vốn vay
Số tiền vay
Thời hạn vay
Ân hạn
Lãi vay
Thời hạn trả nợ

50.5%
24,000,000
120
12
10.5%
108

ngàn đồng
tháng
tháng
/năm
tháng

Tiến độ rút vốn vay và trả lãi vay được trình bày ở bảng sau:
Đvt: 1,000 vnđ
HẠNG MỤC

2015
1

Nợ đầu kỳ
Vay trong kỳ
Trả nợ
- Lãi vay
- Vốn gốc
Nợ cuối kỳ

HẠNG MỤC
Nợ đầu kỳ

-

2017
3
21,333,33
3

-

-

24,000,00
0
635,178
635,178
24,000,00

0

5,041,297
2,374,630
2,666,667
21,333,33
3

2020
6

2021
7

13,333,333 10,666,667

Vay trong kỳ
Trả nợ
- Lãi vay

3,918,228
1,251,562

- Vốn gốc

2,666,667

Nợ cuối kỳ

2016

2
24,000,00
0

10,666,667

2018
2019
4
5
18,666,66
16,000,000
7

4,754,584 4,474,584 4,194,584
2,087,918 1,807,918 1,527,918
2,666,667 2,666,667 2,666,667
18,666,66
16,000,000 13,333,333
7
2022
8
8,000,00
0

2023
2024
9
10
5,333,33

2,666,667
3

3,634,584 3,354,584 3,074,584 2,795,160
967,918
687,918
407,918
128,493
2,666,66 2,666,66
2,666,667
2,666,667
7
7
5,333,33 2,666,66
8,000,000
3
7

Dự án được vay trong thời gian 10 năm, trong đó ân hạn 1 năm chỉ trả lại vay, đến
năm thứ 2 khi dự án vào hoạt động có doanh thu bắt đầu trả vốn gốc trong 9 năm còn lại.
Mỗi năm vốn gốc phải trả là 2,666,667,000 đồng và lãi vay theo số dư nợ đầu kì.

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 15


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 16


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

CHƯƠNG VI: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
VI.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở
tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung
cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
VI.1.1. Giả định về doanh thu
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở
tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá cả dịch vụ, các tài
liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau:
Doanh thu của dự án được tính toán dựa trên doanh thu từ ẩm thực nhà hàng, khu an
dưỡng, khu vui chơi, căn tin, khu vui chơi giải trí, ẩm thực trên sông…
Theo nhu cầu vui chơi thực tế tại huyện Củ Chi và mức sống bình quân của người
dân nơi đây, công suất thiết kế của dự án 500 người.
- Số lượng khách du lịch trung bình: 700 khách/tuần.
- Khu ẩm thực, nhà hàng: có khoảng 60% khách tại khu du lịch dùng bữa tại
nhà hàng ẩm thực.
- Khu vui chơi: Để tham gia vào khu vui chơi, khách du lịch phải mua vé 40,000
đồng/người.
- Căn tin: nhằm phục vụ cho nhu cầu giải khát trong khu vui chơi.
- Khu câu cá giải trí: mỗi chòi câu bán vé 50 ngàn đồng, cung cấp thêm cần câu
và mồi câu. Ngoài ra, khi khách câu được cá sẽ đem cân kg tính tiền và chế biến thức ăn
theo ý của khách hàng, phục vụ tài chòi câu.
- Nhà hàng ẩm thực trên sông: Ngoài những thực khách ăn tại nhà hàng trên
cạn, khu du lịch còn phục vụ cho những thực khách có nhu cầu vừa thưởng thức món ăn

ẩm thực vừa ngao du sông nước, với mức giá trung bình khoảng 300,000 đồng/thực
khách, lượng khách này ước tính khoảng 40% tổng số khách đến vui chơi tại khu du
lịch.
Giá các dịch vụ của khu vui chơi
Hạng mục
Khu ẩm thực + nhà hàng
Vé vào cổng
Căn tin, giải khát
Khu câu cá giải trí
Nhà hàng ẩm thực trên sông

Giá dịch vụ
250
40
20
50
300

Đơn vị tính
ngàn đồng/khách
ngàn đồng/người
ngàn đồng/người
chòi câu/lần
ngàn đồng/người

VI.1.2. Giả định về chi phí
 Chi phí lương nhân viên:
Để quá trình hoạt động đi được hiệu quả, chúng tôi sẽ thuê đội ngũ nhân viên gồm
hai dạng: nhân viên chính thức và nhân viên bán thời gian. Nhân viên chính thức sẽ hoạt

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 17


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

động tại Khu du lịch 24/24, nhân viên bán thời gian sẽ được thuê mướn theo mùa khi thời
điểm du lịch tăng cao.
 Nhân viên chính thức được hưởng:
- Mức lương cơ bản.
- Tiền phụ cấp
- BHYT, BHXH: 23% mức lương cơ bản.
- Số tháng được hưởng lương: 13 tháng.
- Mức tăng lương hằng năm: 5%/năm.
 Nhân viên bán thời gian được hưởng: mức lương và phụ cấp
Chế độ tiền lương của các bộ phận
TT
I
1

2

3

4

II

Hạng mục

Nhân sự chính thức
Ban lãnh đạo - hành chính
Giám đốc
Phó giám đốc
Kế toán
Nuôi cá, du lịch sinh thái
Quản lý
Bếp trưởng
Phụ bếp
Khu vui chơi
Quản lý
Nhân viên phục vụ
Nhân viên bán vé
Tổ vệ sinh
Vệ sinh, cây xanh
Giữ xe
Bảo vệ
Tổng
Nhân viên bán thời gian
Phòng vé, thu ngân
Nhân viên phục vụ
Phụ bếp
Vệ sinh
Bảo vệ
TỔNG

Số lượng
(người)

Mức lương

(ngàn đồng/người)

1
1
2

15,000
12,000
5,000

1
1
2

6,000
10,000
4,000

1
5
1

7,000
3,500
3,000

3
2
2
22

3,000
3,000
3,000

3
15
4
2
2
26

3,000
3,000
4,000
3,000
3,000

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 18


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

Bảng lương nhân viên trong 5 năm đầu
Đv: 1,000 đồng
Năm
Hạng mục
1. Nhân sự chính thức

Chỉ số tăng tiền lương thực
Số tháng hoạt động
Tổng lương hằng năm
Chi phí BHXH, BHYT
(năm)
2. Nhân sự bán thời gian
Số tháng hoạt động
Tổng lương hằng năm
TỔNG

2015
0
1.00
3

2016
1

2017
2

1.00
13

1.10
13

27,375 109,500 120,724
6,023

24,090

26,559

2018
3

2019
4

2020
5

1.16
13
126,76
0

1.22
1.28
13
13
133,09
139,753
8

27,887

29,282

30,746

1
3
3
3
3
3
82,000 246,000 271,215 284,776 299,015 313,965
115,39
418,49
379,590
439,423 461,394 484,464
8
8

Khấu hao tài sản cố định
Tính toán khấu hao cho tài sản cố định được áp dụng thông tư số 45/2013/TT-BTC
do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/04/2013 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích
khấu hao tài sản cố định. Thời gian khấu hao tài sản cụ thể như sau:
Đv: 1,000 đồng
Hạng mục
Chi phí xây dựng
Chi phí máy móc thiết bị
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí khác
Chi phí dự phòng

Thời gian khấu hao

25
15
7
7
7
7

năm
năm
năm
năm
năm
năm

Chi phí điện: chi phí này khoảng 10,000,000 đồng/tháng.
Chi phí quảng cáo, marketing: trong năm đầu, công ty sẽ đẩy mạnh đầu tư
100,000,000 đồng cho quảng cáo, các năm sau duy trì mức 10% doanh thu mỗi năm.
Chi phí bảo trì máy móc thiết bị: chiếm khoảng 5% giá trị đầu tư máy móc thiết bị.
Chi phí nguyên liệu cho nhà hàng ẩm thực, căn tin: tận dụng được sản phẩm từ trang
trại của Khu sinh thái, và vườn cây, do đó các sản phẩm của Khu sinh thái phần lớn là tự
cung tự cấp, một phẩn nhỏ được mua từ bên ngoài do đó chi phí giá thành giảm.
Chi phí khác: ngoài những chi phí kể trên, dự kiến khi dự án đi vào hoạt động còn
phát sinh thêm chi phí quản lý bán hàng, chi phí thức ăn cho trang trại, thuốc men…và
các chi phí khác.

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 19

DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

VI.2. Hiệu quả kinh tế
VI.2.1. Doanh thu dự án
Đvt : 1,000 đồng
STT

1

HẠNG MỤC
Công suất
Thời gian hoạt động (tháng)
Tổng số khách đến khu du lịch
Tỷ lệ tăng giá

2015
50%
3
4,200
1.00

Khu ẩm thực + nhà hàng

630,000

Số lượng khách dự kiến /tháng
Đơn giá/người
Vé vào cổng
Số lượng khách dự kiến /tháng
Đơn giá/người

Căn tin, giải khát
Số lượng khách dự kiến /tháng
Đơn giá/người
Khu câu cá giải trí
Số lượt/tuần
Số lượng chòi câu
Vé cần câu và nhà hàng ao nuôi cá

2,520
250
168,000
4200
40
84,000
4,200
20
180,000
10
30
50

5

Nhà hàng ẩm thực trên sông

504,000

6

Số lượng khách dự kiến/tháng

Đơn giá/người
Các dịch vụ khác (trò chơi,
karaoke...)
Doanh thu từ các dịch vụ khác (trò
chơi..)

234,900

TỔNG DOANH THU

1,800,90
0

2

3

4

1,680
300

234,900

2016
70%
11.5
22,540
1.00
3,381,00

0
13,524
250
946,680
22540
42
450,800
22,540
20
724,500
10
30
53
2,704,80
0
9,016
300
1,231,16
7
1,231,16
7
9,438,94
7

2017
75%
11.5
24,150
1.06

2018
80%
11.5
25,760
1.09

3,843,110

4,222,297

14,490
265
1,065,015
24150
44
512,415
24,150
21
760,725
10
30
55

15,456
273
1,192,817
25760
46
562,973
25,760

22
798,761
10
30
58

3,074,488

3,377,838

9,660
318

10,304
328

1,388,363

1,523,203

1,388,363

1,523,203

10,644,11
6

11,677,88
9

VI.2.2. Chi phí dự án
Đvt : 1,000 đồng
Năm
Hạng mục
Lương nhân viên
Chi phí điện nước
Chi phí quảng cáo marketing
Chi phí bảo trì máy móc thiết bị
Nguyên liệu cho ẩm thực, nhà
hàng, căntin

2015
1
115,398
30,000
100,000
164,000
243,600

2016
2
379,590
115,000
188,779
164,000
1,307,32
0

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

2017
3
418,498
122,004
212,882
164,000
1,486,00
3

2018
2019
4
5
439,423
461,394
125,664
129,434
233,558
241,481
164,000
164,000
1,632,62
1,681,600
2

Trang 20


DỰ ÁN: KHU DU LỊCH SINH THÁI BÌNH AN

Chi phí khác

90,045

TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG

743,043

471,947
2,626,63
6

532,206
583,894
603,702
2,935,59
3,179,160 3,281,610
2

VI.2.3. Báo cáo thu nhập dự trù
Đv: 1,000 đồng
Năm
Hạng mục

Chi phí khấu hao

2015
2016
2017
1

2
3
8,266,31
23,178,81
19,592,821
9
5
7,346,47 11,219,70
12,022,533
3
4
698,008 1,350,650 1,350,650

EBT

221,839

7,022,468

9,805,632

Thuế TNDN (20%)
EAT

48,805
173,034

1,404,494
5,617,974

1,961,126
7,844,506

Doanh thu thuần
Chi phí hoạt động

2018
4
26,733,87
4
12,969,97
6
1,350,650
12,413,24
8
2,482,650
9,930,599

2019
5
30,586,491
14,019,809
1,350,650
15,216,033
3,043,207
12,172,826

VI.3. Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
Phân tích hiệu quả dự án hoạt động trong vòng 15 năm với suất chiết khấu là
WACC = 12.2% được tính theo giá trị trung bình có trọng số chi phí sử dụng vốn của các

nguồn vốn.
WACC= %D.rd + %E.re
Ghi chú:
D: vốn vay
E: Vốn CSH
re: suất sinh lợi vốn chủ sở hữu
rd: lãi suất danh nghĩa.
Đv: 1,000 đồng
Năm
Hạng mục
NGÂN LƯU VÀO
Doanh thu
Thanh lí TSCĐ
Thu hồi đất
NGÂN LƯU RA
Chi phí đầu tư ban đầu
Chi phí hoạt động
Ngân lưu ròng trước thuế
Thuế TNDN

2014
0
1,800,900
1,800,900

2015
1
9,438,947
9,438,947

2016
2
10,644,116
10,644,116

2017
3
11,677,889
11,677,889

47,538,880
47,538,880

743,043
743,043
8,695,905
54,614

2,626,636

2,935,592

2,626,636
8,017,480
767,847

2,935,592
8,742,296
1,004,432

(45,737,980)

Chủ đầu tư: Công ty TNHH Dịch vụ Khách sạn Bình An

Trang 21