Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
LỜI NÓI ĐẦU
Dự án đầu tư có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động đầu tư.
Dự án đầu tư là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện
các công cuộc đầu tư đạt hiệu quả kinh tế - xã hội. Dự án đầu tư được tiến
hành thuận lợi thì hoạt động đầu tư sẽ đạt được mục tiêu mong muốn. Trong
hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư lại càng thể hiện vai trò quan
trọng của mình, vì hoạt động đầu tư bất động sản không chỉ cần một lượng
vốn lớn và thời gian dài mà nó còn liên quan trực tiếp đến đất đai. Đất đai là
một tài sản vô cùng quý báu của mỗi quốc gia nên mọi tác động đến đất đai
đòi hỏi phải đạt được hiệu quả tối ưu. Để dự án đầu tư được đưa vào thực
hiện, và mang lại hiệu quả tối ưu thì cần phải nghiên cứu, phân tích, đánh giá,
trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, môi trường, tài chính…. từ đó thấy được
các lợi ích mà dự án mang lại. Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng trên góc
độ toàn bộ nền kinh tế, thể hiện lợi ích kinh tế thì phân tích tài chính lại đứng
trên góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu chính. Dự án đầu tư ra đời
do nhu cầu chủ quan của nhà đầu tư, cho nên trước hết nó phải mang lại lợi
ích tài chính cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, nếu dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao
sẽ góp phần vào sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, phân tích tài chính dự
án đầu tư là một trong những thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư
bất động sản.
Dự án thiếu vốn đầu tư; kế hoạch sử dụng vốn không hợp lý; tiến độ
thực hiện kéo dài, bên cạnh đó trượt giá và lạm phát tăng nhanh, ảnh hưởng
đến chi phí đầu tư; các chính sách của Nhà nước nhằm ổn định nền kinh tế
(kiềm chế lạm phát, thắt chặt cho vay,…) ảnh hưởng đến quá trình đầu tư;…
là những thực trạng mà hầu hết các dự án đầu tư bất động sản đã và đang gặp
phải tại Việt Nam trong thời gian qua. Điều đó chứng tỏ rằng, hoạt động phân
tích tài chính dự án đầu tư bất động sản ở nước ta vẫn còn rất yếu kém.
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Trong khi đó, Việt Nam là một nước đang trong quá trình phát triển ở

trình độ thấp, hoạt động đầu tư vào cơ sở hạ tầng sẽ là nhu cầu thiết yếu, là
yếu tố cơ bản nhất để phát triển đất nước. Mặt khác, nước ta đã trở thành
thành viên chính thức của tổ chức thương mại thế giới WTO, khi mở cửa thị
trường, vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ gia tăng đặc biệt trong lĩnh
vực cơ sở hạ tầng hiện đang yếu kém, với hình thức chủ yếu là liên doanh liên
kết, đó là một lợi thế trong việc tạo nguồn vốn cho việc đầu tư phát triển các
dự án đầu tư bất động sản.
Dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời sống
nhân dân cũng được nâng cao hơn, và một sự kiện đáng lưu ý nữa là ở Hà
Nội, khi địa giới thủ đô đã chính thức mở rộng về phía Tây thì nhu cầu nhà ở
nơi đây càng ngày càng được quan tâm. Đó cũng là điều kiện thuận lợi để các
dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh. Nhưng nó có phát triển một cách
tối ưu không thì đòi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho mình một khả năng phân
tích tài chính thật tốt. Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trong quá trình thực hiện
dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán sự thay đổi các
yếu tố trong tương lai liên quan đến lợi nhuận của dự án, từ đó có các phương
pháp điều chỉnh sao cho phù hợp nhất.
Các dự án đầu tư bất động sản mới sẽ bắt đầu phân tích tài chính như
thế nào? Các dự án bất động sản đang đầu tư sẽ thực hiện gì để giảm thiểu rủi
ro, nâng cao hiệu quả tài chính cho dự án của mình? Để trả lời cho câu hỏi đó,
em xin phép được nghiên cứu đề tài “ Phân tích tài chính dự án đầu tư khu
đô thị mới Nam An Khánh”
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Mục tiêu nghiên cứu:
- Hệ thống hoá cơ sở lý thuyết về phân tích tài chính dự án đầu tư bất
động sản
- Đánh giá hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới
Nam An Khánh
- Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án

đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Phạm vi nghiên cứu:
Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử làm nền tảng nghiên cứu. Trên cơ sở đó, luận văn sử dụng kết hợp với các
phương pháp chuyên gia, tổng hợp, phân tích, thống kê,…
Kết cấu đề tài:
Chương I: Cơ sở khoa học về phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
Chương II: Phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
Chương III: Hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư khu đô thị
mới Nam An Khánh
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
CHƯƠNG I:
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư
I.1.1 Dự án đầu tư
• Khái niệm
Theo Luật đầu tư năm 2005:
“Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến
hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác
định.”
• Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản
- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất
đai. Các công trình bất động sản được xây dựng trên đất để kinh doanh
nhằm mang lại lợi ích cho chủ đầu tư. Đất đai là tài nguyên quý giá của
quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được phân tích
kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các

chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư bất động sản đều
phải phân tích trên hai khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian
dài, do đó sẽ có rất nhiều rủi ro (ảnh hưởng của lạm phát, trượt giá; ảnh
hưởng của tự nhiên như thiên tai, lũ lụt;…). Vì vậy, trong phân tích tài
chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ tác động của các nhân tố đó, từ đó
có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn đạt được hiệu quả tài
chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem xét đến giá trị
thời gian của các dòng tiền.
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân
tích tài chính dự án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn
sử dụng nguồn vốn hợp lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp
khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công của dự án.
I.1.2 Tài chính dự án đầu tư
Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình
triển khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu
chi và phân phối.
I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư
• Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng
trong quá trình soạn thảo dự án.
Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân
tích các chỉ tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư
bất động sản nhằm giúp cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết
định phù hợp và hiệu quả nhất.
• Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư:
- Đối với chủ đầu tư:
Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra

các quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có.
Mục tiêu chính của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một
trong những bước quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những
vậy, phân tích tài chính còn là sự quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để
các tổ chức này được những mục tiêu cơ bản khác.
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ
quan này xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn
vốn của Nhà nước thì lại càng cần thiết.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án
Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi
về mặt tài chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có
độ an toàn cao về mặt tài chính. Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan
trọng để quyết định tài trợ vốn cho dự án.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh
kinh tế xã hội
“Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc
so sánh các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích
tài chính chỉ tính đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá
nhân và tổ chức đầu tư. Còn phân tích kinh tế - xã hội , các khoản chi phí và
lợi ích được xem xét trên giác độ nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những
chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính tiến hành điều chỉnh để phản ánh
những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã hội phải bỏ ra hay thu
được.”(1)
• Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư
Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài
chính thông qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc

thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn
đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho dự án).
Dựa trên các kế hoạch sản xuất kinh doanh của dự án, dự tính các
(1): Trích giáo trình Lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân – Năm 2005
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó xác
định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án. Đánh giá dự án và
từ đó đưa ra các quyết định đầu tư.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể
hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và
khả năng trả nợ;
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét
tính chắc chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố
khách quan tác động theo hướng không có lợi.
• Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư
Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính,
yêu cầu đặt ra trong phân tích tài chính là:
Nguồn số liệu sử dụng phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp ứng
mục tiêu phân tích;
Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu
để phản ánh đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối
ưu.
I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2.1 Xác định nhu cầu vốn
I.2.1.1 Vai trò:
- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư

- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
I.2.1.2 Yêu cầu:
- Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân
tích khía cạnh kỹ thuật của dự án.
- Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được,
ngược lại nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được
hiệu quả tài chính của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ
chính xác cao nhất.
- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình
hình thị trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương
lai đề phòng sự tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị.
I.2.1.3 Nội dung :
Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây
dựng công trình của dự án.
Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định
nhu cầu vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây
dựng công trình. Ta có thể phân biệt hai khái niệm này như sau:
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Dự
toán đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây
dựng cụ thể. Hai khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí
bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Do đó, Dự toán đầu tư xây
dựng công trình trở thành Tổng mức đầu tư xây dựng công trình khi xảy ra
một trong hai trường hợp sau:
+ Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
+ Khi dự án có một công trình duy nhất. Nếu dự án có nhiều công
trình thì chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng
thành một nội dung chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình,
hạng mục công trình.

Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau:
- “Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng
mục công trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp
mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ
phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.
- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí
đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu
chỉnh, chi phí vận chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí
đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí
thực hiện tái định cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử
dụng đất trong thời gian xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công
việc quản lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao
đưa công trình vào khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết
kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
khác.
- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và
sản xuất không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích
kinh doanh, lãi vay trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công
việc phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây
dựng công trình.” (2)

(2) : Trích Điều4 -Nghị định số 99/2007/NĐ-CP về Quản lý chi phí đầu tư XD công trình
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368

I.2.1.4 Phương pháp xác định:
Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu
hoặc tự xác định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp.
Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:
• PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
Trong đó:
- V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình
- G
XD
: Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế
cơ sở, các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị
trường;
G
XD
= G
XDCT1

+ G
XDCT2
+ … + G
XDCTn
m
G
XDCT
= ( ∑ Q
XD i
x Z
i
+ G
QXDK
) x (1+T
GTGT-XD
)
i =1
Trong đó:
n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của
công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu
chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Q
XDi
: Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết
cấu chính thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Z
i
: Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết

cấu chính thứ i của công trình
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
G
QXDK
: Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết
cấu khác còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính
theo tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng
chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng các bộ phận kết cấu chính của công
trình, hạng mục công trình
T
GTGT-XD
: Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây
dựng
- G
TB
: Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau:
“+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây
chuyền công nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị
toàn bộ dây chuyền công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây
chuyền thiết bị tương ứng các công trình thì chi phí thiết bị của dự án
bằng tổng chi phí thiết bị của các công trình thuộc dự án.
+ Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị,
dây chuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết
bị thì G
TB
của dự án có thể lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào
hàng thiết bị đồng bộ này.
+ Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc
tính kỹ thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có

thể được xác định theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị
năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ công trình.”(3)
- G
GPMB
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tính
theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của
nhà nước có liên quan;
- G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án
G
TV
: Chi phí tư vấn ; G
K
: Chi phí khác
(3): Trích Phụ lục số 1 – Thông tư số 05/2007/TT-BXD Hướng dẫn lập và quản lý CPĐTXD công trình.
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
G
QLDA
, G
TV
và G
K
được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tính
theo định mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao
gồm lãi vay trong thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu)
có thể được ước tính từ 10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi
phí thiết bị của dự án. Vốn lưu động ban đầu (đối với các dự án sản
xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời gian thực hiện dự án (đối với

dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều kiện cụ thể, tiến độ thực
hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định.
- G
DP
: Chi phí dự phòng được xác định như sau:
Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự
phòng được tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây
dựng; chi phí thiết bị; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái
định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; và chi
phí khác.
Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự
phòng được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối
lượng công việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau:
chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt
bằng và tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng và chi phí khác) và dự phòng chi phí cho yếu tố trượt giá (được
tính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với
từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng. Trong đó, chỉ số giá
xây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3 năm gần nhất và
phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong
khu vực và quốc tế).
• PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá
xây dựng tổng hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
(gọi là giá xây dựng tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương
ứng tại thời điểm lập dự án có điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính
trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn đầu tư để xác định tổng mức đầu
tư.
V = G

XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2
+…+ G
XDCTn
G
XDCT
= S
XD
x N + G
CT-SXD
G
TB
= G

TBCT1
+ G
TBCT2
+… + G
TBCTn
G
TBCT
= S
TB
x N + G
CT-STB
Trong đó:
S
XD
: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất
hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một
đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng
hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị
diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công
trình thuộc dự án.
S
TB
: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc
năng lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình
thuộc dự án.
G

CT-STB
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của
công trình thuộc dự án
• PP3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ
thuật tương tự đã thực hiện. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi
các số liệu của dự án tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các
khoản mục chi phí chưa xác định trong tổng mức đầu tư.
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
“Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là
những công trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất
của dây chuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự
nhau.
+ Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng
của công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
tương tự đã thực hiện thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:
n n
V = ∑ G
CTTTi
x H
t
x H
KV
± ∑ G
CT-CTTTi
i =1 i =1
Trong đó:
G
CTTTi
: Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình

tương tự đã thực hiện thứ i của dự án
H
t
: Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án
H
KV
: Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án
G
CT-CTTTi
: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu
tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực
hiện thứ i.
+ Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các
công trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật
tương tự đã thực hiện chỉ có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí
thiết bị của các công trình và quy đổi các cho phí này về thời điểm lập dự
án. Các chi phí còn lại tính theo PP1.” (4)
• PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây
dựng công trình.
(4): Trích Phụ lục số 1 – Thông tư số 05/2007/TT-BXD Hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng
công trình.
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ
I.2.2.1 Vai trò:
- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ
- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu
I.2.2.2 Yêu cầu:
- Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn
những nguồn vốn phù hợp cho dự án.

- Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy động
I.2.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án
• Vốn của chủ đầu tư :
- Vốn pháp định : Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh
doanh bất động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định
số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng.
- Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện
trách nhiệm của nhà đầu tư đối với dự án. Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có
thể triển khai được các dự án ban đầu.
Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án:
“+ Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn
20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt.
+ Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu
của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử
dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy
mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.” (5)
(5) : Trích Nghi định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh
doanh bất động sản
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng
thuộc sở hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó
là: tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc
khai thác BĐS, và tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ.
- Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp:
+ Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao
Ưu điểm:
Nhanh thu hồi vốn

Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ
Nhược điểm:
Chi phí cao, giá thành cao, do đó lợi nhuận giảm
Hạn chế tính cạnh tranh
Lưu ý:
Quá trình khấu hao nhanh đòi hỏi phương pháp tính toán, so sánh để
chỉ ra hạn chế, ưu điểm từ đó có quyết định lựa chọn. Thường ưu tiên cho
một số lĩnh vực đầu tư gắn với các công nghệ mới.
Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp về
máy móc, thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốn
khấu hao giảm) vì như vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốn
đầu tư.
+ Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định
Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thực
hiện qua các phương thức cho thuê dài hạn
Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị.
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản
+ Chia nhỏ dự án để bán từng phần
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa
vào kinh doanh trước
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ
+ Thay đổi tỷ lệ phân phối lại
Tăng trực tiếp
Tăng lợi nhuận tái đầu tư bằng cách tăng các khoản mục chi phí
hoặc chuyển đổi chi phí giữa các năm, các công trình.
+ Tăng phần huy động của những thành viên tham gia vào các hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp
+ Sử dụng các tích luỹ đề phòng rủi ro

• Vốn huy động bên ngoài
- Vốn ngân sách:
Đối với các doanh nghiệp Nhà nước : được sử dụng vốn ngân sách để
thực hiện các dự án đầu tư.
Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích
và hỗ trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ
thể trong các vấn đề sau:
+ Tiền sử dụng đất
Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với
đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông
thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục
đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế,
khu công nghệ cao thì chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng.
Miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân
sách nhà nước; đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà chung cư cao
tầng cho công nhân khu công nghiệp.
Đối với dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công
nghiệp thì diện tích đất sử dụng để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
chung theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, không thu tiền sử
dụng đất.
Đối với đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao.
Giảm thu tiền sử dụng đất : Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất
dưới 70 năm, thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao
đất sử dụng là 1,2% của mức thu 70 năm.

Trả chậm tiền sử dụng đất trong một số điều kiện cụ thể.
+ Đền bù hỗ trợ, giải phóng mặt bằng
Đền bù tài sản trên đất
Hỗ trợ việc làm, kết hợp với chương trình đào tạo của bộ lao động
thương binh xã hội
Tái định cư: hỗ trợ, doanh nghiệp có thể sử dụng các chương trình
đầu tư, hỗ trợ của Nhà nước.
Hỗ trợ đầu tư hạ tầng: kết hợp các công trình đầ tư Nhà nước về hạ
tầng, xã hội sẽ tiết kiệm nguồn vốn đầu tư cho doanh nghiệp.
+ Quỹ đầu tư Nhà nước: một số quỹ ưu đãi sử dụng vốn Nhà nước:
Nguồn vốn của ngân hàng phát triển : sử dụng vốn của Nhà nước
hoặc vốn bắt buộc đóng góp của ngân hàng thương mại để đầu tư cho các
công trình trọng điểm.
Một số quỹ đầu tư phát triển bất động sản: quỹ đầu tư nhà ở cho
người có thu nhập thấp,...
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
- Vốn tín dụng
Ưu điểm:
+ Là một trong những nguồn vốn quan trọng nhất, đảm bảo hoạt
động đầu tư của doanh nghiệp.
+ Thoả mãn các nhu cầu vốn đa dạng về khối lượng, thời hạn, và
mục đích sử dụng.
Nhược điểm:
+ Thủ tục vay vốn tín dụng còn chậm chạp, rườm rà;
+ Các tổ chức tín dụng chịu sự chỉ đạo của Chính phủ trong việc
lới lỏng hay thắt chặt cho vay, gây ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư của
doanh nghiệp;
+ Hoạt động đầu tư dự án của doanh nghiệp chịu sự kiểm soát
của chính tổ chức tín dụng đó;

+ Mức lãi suất không ổn định.
- Vốn liên doanh, liên kết
Liên doanh, liên kết để đầu tư xây dựng dự án bất động sản bao gồm
hai dạng:
+ Đầu tư từng công trình độc lập trong một dự án : nhiều nhà đầu tư
đầu tư vào hạng mục công trình độc lập nhưng trong cùng 1 dự án
Ưu điểm :
Tạo nguồn vốn
Chia sẻ rủi ro, có thể sử dụng được thế mạnh của các bên.
Tạo ra sự đồng bộ giữa các công trình trong cùng 1 dự án
Tăng thêm vị thế cho vùng dự án : thu hút các nhà đầu tư thứ cấp
Nhược điểm:
Khó khăn trong việc thống nhất quản lý
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
+ Liên kết với khách hàng : Khách hàng tham gia trực tiếp vào quá
trình đầu tư và phát triển bất động sản
- Tín dụng thương mại
Nguồn vốn này được hình thành một cách tự nhiên bao gồm hai quan
hệ:
+ Mua hàng trả chậm : vật liệu xây dựng, trang thiết bị,…
+ Bán hàng trả trước : huy động vốn của khách hàng theo tiến độ
công trình.
Ưu điểm:
Là phương thức tài trợ rẻ, không mất chi phí sử dụng vốn, tiện
dụng và linh hoạt trong kinh doanh;
Tạo khả năng mở rộng các quan hệ hợp tác kinh doanh một cách
lâu bền.
Nhược điểm:
Bất động sản là hàng hoá mang nhiều rủi ro, thời gian xây dựng

dài, do đó vốn huy động từ khách hàng ở giai đoạn đầu không phải là lớn;
Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn của khách hàng khi đã xây
dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự
án đã được phê duyệt.
- Trái phiếu
Chủ đầu tư có thể huy động vốn từ thị truờng tài chính: phát hành trái
phiếu, phát hành các công cụ tài chính để huy động vốn.
Trái phiếu công trình: gắn với giá trị công trình
Cổ phiếu công ty: gắn với toàn bộ hoạt động của công ty
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
I.2.3 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ
Sau khi xác định được các nguồn vốn tài trợ cho dự án, để đảm bảo
tiến độ đầu tư của dự án, tránh ứ đọng vốn, cần phải có một kế hoạch huy
động vốn theo tiến độ.
Kế hoạch huy động vốn theo tiến độ, bao gồm nhu cầu vốn theo tiến
độ và nguồn vốn theo tiến độ.
- Nhu cầu vốn theo tiến độ được xác định bao hàm cả các yếu tố trượt
giá và lạm phát.
- Nguồn vốn theo tiến độ được xác định trên cơ sở phân bổ nguồn vốn
hợp lý để đạt được một cấu trúc vốn tối ưu.
I.2.4 Lập kế hoạch trả nợ vốn vay
Kế hoạch trả nợ vốn vay được xây dựng trên cơ sở kế hoạch vay nợ
và các điều kiện tài trợ của từng nguồn vay. Kế hoạch trả nợ dựa trên các
phương thức thanh toán của các nhà tài trợ áp dụng đối với các khoản vay,
trong đó bao gồm các yếu tố cơ bản sau:
- Định kỳ thanh toán (thời gian ân hạn, thời gian trả nợ, thời gian của
một kỳ thanh toán).
- Cách thức trả nợ (trả đều, trả không đều)
I.2.5 Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án đầu tư

I.2.5.1 Đánh giá tiềm lực tài chính của chủ đầu tư
• “Hệ số vốn tự có so với vốn đi vay phải lớn hơn hoặc bằng 1.
Đối với dự án có triển vọng, hiệu quả thu được là rõ rang thì hệ số này
có thể nhỏ hơn 1, vào khoảng 2/3 thì dự án thuận lợi.
• Tỷ trọng vốn tự có trong tổng vốn đầu tư phải lớn hơn hoặc bằng 50%
Đối với các dự án có triển vọng, hiệu quả rõ ràng thì tỷ trọng này có thể
là 40% thì dự án thuận lợi.” (6)
(6): Trích trang 274 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
I.2.5.2 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án
− Doanh thu:
“Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu do bán sản
phẩm chính, sản phẩm phụ, phế liệu, phế phẩm và từ dịch vụ cung cấp cho
bên ngoài. Có hai loại doanh thu từ bất động sản: doanh thu bán, chuyển
nhượng bất động sản và doanh thu cho thuê diện tích.
Doanh thu của dự án được dự tính cho từng năm hoạt động. Để lập
được bảng dự tính doanh thu phải dựa vào kế hoạch sản xuất và tiêu thụ
hàng năm của dự án để xác định.” (7)
Kế hoạch sản xuất và tiêu thụ hàng năm được lập trong quá trình
nghiên cứu, phân tích về thị trường và về mặt kỹ thuật của dự án.
− Chi phí sản xuất của dự án bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng
kỹ thuật, xây dựng công trình bất động sản; chi phí vận hành dự án: tiền
lương, bảo hiểm xã hội, chi phí nước, chi phí điện, chi phí bảo dưỡng, sửa
chữa hàng năm,…; khấu hao cơ bản; lãi vay ngân hàng,…
− Dự tính mức lãi, lỗ của dự án: Đây là chỉ tiêu quan trọng, nó phản ánh
hiệu quả tuyệt đối trong từng năm hoạt động của đời dự án.
Lợi nhuận thuần sau thuế được xác định bằng tổng doanh thu (chưa
có VAT), trừ đi các khoản giảm trừ (thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập
khẩu), tổng chi phí sản xuất, và thuế thu nhập doanh nghiệp.

I.2.5.3 Lợi nhuận thuần, thu nhập thuần của dự án
• Lợi nhuận thuần:
Là chỉ tiêu đánh giá quy mô lãi của dự án, chỉ tiêu này được tính cho
từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án.
Lợi nhuận thuần từng năm được tính bằng cách lấy doanh thu thuần
năm đó trừ đi các chi phí ở năm đó. Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án
(7): Trích trang 255 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
theo mặt bằng hiện tại được xác định bằng tổng tất cả lợi nhuận thuần từng
năm của dự án đưa về mặt bằng hiện tại.
Các chi phí bao gồm tất cả các khoản chi phí có liên quan đến sản
xuất kinh doanh ở năm đó: Chi phí sản xuất, chi phí khấu hao, chi phí tiêu
thụ sản phẩm, chi phí quản lý hành chính, chi phí trả lãi vốn vay, thuế thu
nhập doanh nghiệp và chi phí khác.
• Thu nhập thuần:
Là chỉ tiêu phản ánh đầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án. Thu nhập
thuần của dự án tại một thời điểm là chênh lệch giữa tổng các khoản thu và
tổng các khoản chi phí của cả đời dự án đã được đưa về cùng một thời điểm
đó. Do đó, khác với lợi nhuận thuần, thu nhập thuần còn bao gồm cả các
khoản thu khác không trực tiếp do hoạt động sản xuất kinh doanh mang lại
như: giá trị thu hồi thanh lý tài sản cố định ở cuối đời dự án, thu hồi vốn lưu
động,…
Thu nhập thuần của dự án có thể được đưa về mặt bằng hiện tại hoặc
tương lại. Khi đưa về mặt bằng hiện tại, thu nhập thuần của dự án chính là
giá trị hiện tại ròng NPV.
I.2.5.4 Giá trị hiện tại ròng (NPV)
• Khái niệm
“NPV (Net Present Value) – giá trị hiện tại ròng – là chênh lệch giữa
tổng giá trị hiện tại của các dòng tiền thu được trong từng năm thực hiện dự

án với vốn đầu tư bỏ ra được hiện tại hóa ở mốc 0. NPV có thể mang đến
giá trị dương, âm hoặc bằng không.” (8)
• Ý nghĩa
NPV phản ánh giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư.
NPV > 0 : thực hiện dự án sẽ tạo ra giá trị tăng thêm cho chủ đầu tư;
(8): Trích trang 182 giáo trình Thẩm định tài chính dự án - Trường đại học kinh tế quốc dân – 2004
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
hay nói cách khác, dự án không những bù đắp đủ vốn đầu tư bỏ ra, mà còn
tạo ra lợi nhuận; không những thế, lợi nhuận này còn được xem xét trên cơ
sở giá trị thời gian của tiền.
NPV < 0 : dự án không đủ bù đắp vốn đầu tư, đem lại thua lỗ
Tuy nhiên, NPV chỉ mang ý nghĩa về tài chính. Đối với các dự án xã
hội, môi trường, để phản ánh lợi ích tăng thêm từ việc thực hiện các dự án
đó, việc tính toán NPV phải lượng hóa được các tác động xã hội hay môi
trường lên dòng tiền dự án.
• Cách xác định
NPV =
0
1
)1(
CF
r
CF
n
t
t
t
−
+

∑
=
Trong đó:
CF
o
: vốn đầu tư bỏ ra ban đầu, giả định vốn đầu tư được bỏ ra một
lần, vào đầu năm thứ nhất của dự án.
CF
t
: Dòng tiền xuất hiện tại năm thứ t cuả dự án, t chạy từ 1 đến n.
Trong đó, n: Số năm thực hiện dự án
r : lãi suất chiết khấu, giả định là không đổi trong các năm
• Tiêu chuẩn lựa chọn dự án
Trường hợp có một dự án, lựa chọn dự án có NPV dương.
Trường hợp có nhiều dự án nhưng phải lựa chọn một, chọn dự án có
NPV dương và lớn nhất.
Thực tế, việc sử dụng tiêu chuẩn NPV để đưa ra quyết định đầu tư có
thể không hoàn toàn đúng như lý thuyết. Khi lựa chọn dự án cần so sánh với
tổng vốn đầu tư hay so với lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp vì có
những dự án NPV dương nhưng NPV quá nhỏ so với hai yếu tố trên thì vẫn
không được chấp nhận. Tiêu chuẩn NPV cũng tỏ ra bất lợi khi so sánh
những dự án có vốn đầu tư khác nhau hay thời gian khác nhau. Do vậy cần
Luận văn tốt nghiệp
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
nghiên cứu thêm các tiêu chuẩn khác như tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ
số doanh lợi PI.
I.2.5.5 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
• Khái niệm
“Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (Internal Rate of Return) hay còn gọi là suất
thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn, suất thu hồi nội bộ.

Tỷ suất hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết
khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về cùng mặt bằng thời
gian hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi.” (9)
Hay nói cách khác, tỷ suất hoàn vốn nội bộ là trường hợp đặc biệt của
lãi suất chiết khấu ở đó NPV bằng không.
• Ý nghĩa
IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định các dòng
tiền thu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất chiết
khấu. Tuy nhiên, vì lãi suất chiết khấu sẽ thay đổi trong các năm, thể hiện
chi phí cơ hội của chủ đầu tư trong từng năm thay đổi do đó việc giả định
các dòng tiền tái đầu tư với lãi suất chiết khấu là không thuyết phục.
“Để khắc phục nhược điểm này của IRR, người ta sử dụng chỉ tiêu
MIRR – tỷ suất hoàn vốn nội bộ có điều chỉnh.
Phương pháp tính MIRR như sau: tương lai hóa các dòng tiền ròng
xuất hiện tại các mốc thời gian của dự án đến mốc n, sau đó tính tổng của
toàn bộ các giá trị tương lai. Bước tiếp theo là hiện tại hóa giá trị tổng thu
được thông qua một mức lãi suất để cân bằng với vốn đầu tư bỏ ra ở mốc 0;
mức lãi suất đó chính là MIRR.” (10)
(9): Trích trang 289 Giáo trình lập dự án đầu tư - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân
(10): Trích trang 185 giáo trình Thẩm định tài chính dự án - Trường đại học kinh tế quốc dân - 2004
Luận văn tốt nghiệp