Tổng hợp đề thi môn định giá tài sản

1
Luu Ngoc Hai
Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam


Pháp luật kinh tế 4/10/2013
Đề lẻ- Khoa Quản Trị Kinh Doanh K49 03/10/2013
Câu 1: Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản ? giá trị cổ
phiếu có thay đổi khi sở hữu nhiều cổ phần hơn ko? Nêu nội dung
phương pháp định gia GW?
Câu 2: Bài tập sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
Dạng bài thế này : Cho biệt thự A có diện tích 760 m^2 đã có giầy tờ
hợp pháp
-Biệt thự B có vị trí và diện tích tương tự A , nhưng có thêm phần
giá trị sân vườn..., và đc quy đổi thành năm đợt trả tiền , năm nhất ...,
năm 2 trả..., năm 3..., năm 4 trả , năm cuối trả
-Biệt thự C cừa bán vs giá ...có diện tích và vị trí tương tự A , nhưng
chưa có giấy tờ use đất , nội thất kém hơn bao nhieu đấy ?
-Biệt thự D thì bị tòa án tịch thu và bán vs giá gấp....
-Biệt thự E thì vừa giao dịch vs giá ..., có diện tích tương tự A,
nhưng vị trí cảnh quan ko thuận lợi nên làm giảm 5% giá trị giao
dịch
-Căn hộ F thì ở chung cư kề bên biệt thự A có diện tích 90 mét
vuông , ở tầng 15, vừa đc bán vs giá...
Biết rằng : trong hạn mức thì 50% giá trị tài sản, ngoài hạn mức thì
khi làm giấy tờ phải nộp 100%
-giá 1 mét vuông đất theo quy định của nhà nước là 2 triệu /1 m^2
2
Luu Ngoc Hai
Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam

Biết hiện tài 1 cây vàng trị giá 45.038 gì đấy , và 1 usd ...
p/s: mình chỉ nhớ đc có thế thôi !!!
Đề lẻ ca 2 sáng 03/10/2013 khoa TCDN k48
Câu 1. cơ sở lý luận pp so sánh trực tiếp và pp Goodwill. Ưu, nhược điểm
của pp Goodwill. Tại sao nói phương pháp Goodwwill có tính đến lợi của
người mua và người bán...(không nhớ rõ)?
Câu 2. bt tương tự bài 43 sbt, chỉ khác số liệu

MỘT SỐ ĐỀ THI THAM KHẢO CQ 49
Đề 1:
3
Luu Ngoc Hai
Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam


Câu 1 : Anh (chị) hãy phân tích cơ sở lý luận, kỹ thuật định giá, ưu nhược
điểm và điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp ?
Câu 2 : Ứớc tính giá thị trường của biệt thự X với các thông tin sau :
- Biệt thự X xây dựng trên diện tích đất 500 m2, hợp pháp các quyền đối với
BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự X, giống biệt thự X về nhiều mặt, vừa bị
toà án phát mãi với số tiền là 600.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự X nhưng có thêm phần sân
vườn trị giá 70.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán
với điều kiện: trả làm 5 đợt, mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần
đầu 350.000.000đ, đợt hai 290.000.000đ, đợt ba 200.000.000đ, đợt bốn
180.000.000đ, đợt cuối 220.000.000đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự X, nhưng nội thất kém
hơn 40.000.000đ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có

tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 1993, vừa được bán với giá
650.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành :
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.500.000 đ/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 300 m2.
+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện
tích đất trong hạn mức và 100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm
8%/năm; 4 năm 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.

Đề 2:
Câu 1 : Anh (chị) hãy phân tích cơ sở lý luận, kỹ thuật định giá, ưu nhược
4
Luu Ngoc Hai
Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam


điểm và điều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập ?
Câu 2 :
Ông Nam đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu
nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 85.000 USD. Chi phí quản lý thường
xuyên vào khoảng 2% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu
người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào
khoảng 3% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho
thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 7,5%.
Yêu cầu : Anh (chị) hãy tư vấn cho ông Nam về mức giá có thể chấp nhận
đối với BĐS ?

Đề 03:
Câu 1 : Anh (chị) hãy phân tích cơ sở lý luận, kỹ thuật định giá, ưu nhược
điểm và điều kiện áp dụng của phương pháp chi phí giảm giá ?
Câu 2 : Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:
5
Luu Ngoc Hai
Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam


1. Tài liệu về bất động sản A:
- Diện tích đất 450 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Công trình xây dựng trên đất : nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện
tích sàn xây dựng 150 m2.
- Hao mòn của các kết cấu chính: móng 35%, tường 40%, trần 55%, mái
44%.
2. Các thông tin có liên quan:
+ Một lô đất trống bên cạnh diện tích 300 m2 không có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với
giá 600.000.000 đ. Theo quy định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá
đất Nhà nước quy định đối với toàn bộ diện tích.
+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.000.000 đ/m2.
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 5%;
tường 20%; trần 15%; mái 11%.
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.200.000 đ/m2.
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về trang thiết bị phòng khách là
35.000.000 đ.

Đề 4:
Câu 1 : Anh (chị) hãy phân tích cơ sở lý luận, kỹ thuật định giá, ưu nhược

điểm và điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư ?
Câu 2 : Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau:
- Diện tích đất 1 ha. Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh
6
Luu Ngoc Hai
Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam


việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô dưới
100 m2 vào khoảng 1tr đ/m2, trên 100 m2 vào khoảng 1,5 tr đ/m2
- Theo quy định của chính quyền địa phương : tỷ lệ đất được phép xây dựng
công trình là 70% diện tích mảnh đất.
- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 35 lô để bán. Chi phí đầu tư
cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.5tr đ/m2. Thuế thu
nhập nhà đầu tư phải nộp 500 trđ, lãi dự kiến khoảng 900 trđ.
Yêu cầu : Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu?

Đề 5:
Câu 1 : Anh (chị) hãy nêu và giải thích định nghĩa về giá trị thị trường theo
quan niệm của IVSC – Uỷ ban tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc Tế ?
Câu 2 : Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích
đất 100 m2, diện tích sàn xây dựng là 350 m2. Có chứng cứ thị trư¬ờng về
việc bán một mảnh đất trống tư¬ơng tự với giá 15.000.000đ/m2. Chi phí thay
thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ư¬ớc tính là
2.000.000đ/m2 sàn xây dựng.
Yêu cầu : Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là
7
Luu Ngoc Hai
Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam

60 năm, tuổi kinh tế còn lại là 30 năm?

Ngày 26-02-2012
Đề chẵn:
Câu 1: (2.5đ)
Trình bày và giải thích định nghĩa Giá trị thị trường. Nếu tính thị trường của
Bất động sản?
Câu 2: (2.5đ)
Trình bày nội dung thẩm định BĐS theo phương pháp chi phí. Tại sao đây là
phương pháp cứu cánh cuối cùng của thẩm định giá?
Câu 3: (5đ)
Một nhà đầu tư đang xem xét khả năng mua lại 1 thửa ruộng đất trồng dựa
vào các tài liệu sau:
1. Tình hình sản xuất và tiêu thụ trong 1 năm gần nhất
Chỉ tiêu Đơn vị tính Năm N – 2 Năm N -1 Năm N
8
Luu Ngoc Hai
Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam


Sản lượng Kg 26.400 26.900 27.400
Gía bán Đồng/kg 3.770 3.800 3900
Giá thành sản xuất Đồng/kg 2.250 2390 2380
Thuế thu nhập Đồng 1.220.000 1.425.000 1.360.000
2. Các chi phí giao dịch ban đầu ng mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán
theo kinh nghiệm thường vào khoảng 3% gía trị giao dịch
3. Những giao dịch mua bán trang trại cũng như các mảnh đất trống cây tại
địa phương này cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàn chấp nhận lãi suất rủi ro là
0.5%

Yêu cầu: Hãy tư vẫn cho nhà đầu tư đầu tuầu. Với giả thiết rằng cuối năm
thứ 10 có thể bản mảnh đất với giá 327tr

9
Luu Ngoc Hai
Business Administration CQ49, Academy of Finance, Ha Noi, Viet Nam