QUAN ĐIỂM CỦA BỘ XÂY DỰNG VỀ VIỆC BẢI BỎ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG BẮT BUỘC ĐỐI VỚI CÁC HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤTĐỘNG SẢN

Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

ĐẶT VẤN ĐỀ
Lĩnh vực đất đai nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng luôn được Nhà
nước quan tâm bởi những chính sách liên quan đến thị trường này có vai trò quan trọng,
ảnh hưởng tới các loại thị trường khác. Việc tiến hành cải cách thủ tục hành chính trong
lĩnh vực này cũng là vấn đề cần phải bàn tới. Và bài viết sau đây chúng em xin trình
bày nội dung: “Hiện này, Bộ Xây Dựng đang dự thảo văn bản trình Chính phủ về việc
bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản.” Để có
thể hiểu rõ vấn đề này và có nên hay không tiến hành cải cách thủ tục công chứng đối
với các hợp đồng kinh doanh bất động sản.
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I.

QUAN ĐIỂM CỦA BỘ XÂY DỰNG VỀ VIỆC BẢI BỎ THỦ TỤC CÔNG
CHỨNG BẮT BUỘC ĐỐI VỚI CÁC HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN:
Bộ Xây dựng có văn bản số 657/BXD-VP ngày 5/5/2011 gửi Bộ Tư pháp đề nghị

sửa đổi Khoản 3, Khoản 5 Điều 93 của Luật Nhà ở theo hướng bãi bỏ yêu cầu bắt buộc
công chứng đối với 7 loại hợp đồng về nhà ở, bao gồm: mua bán, đổi, tặng cho, thế
chấp, thuê mua, thuê nhà ở của các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản. Đối
với hợp đồng cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới sáu
tháng, người dân cũng không phải làm thủ tục công chứng, chứng thực như hiện nay.
Ngày 7/6/2011, Cục Kiểm soát thủ tục hành chính có cuộc làm việc tham vấn với lãnh
đạo các bộ ngành, xoay quanh việc thực thi Nghị quyết của Chính phủ về việc bãi bỏ
yêu cầu bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng, giao dịch về nhà ở và quyền sử
dụng đất.
Theo Luật Nhà ở có 10 loại giao dịch liên quan đến nhà ở và 12 loại hợp đồng,

trong đó có 5 loại không bắt buộc công chứng, chứng thực và 7 loại bắt buộc phải công
chứng, chứng thực. Có thể thấy, việc Bộ xây dựng đưa ra dự thảo có liên quan tới vấn
đề bãi bỏ thủ tục công chứng bắt buộc đối với các hợp đồng kinh doanh bất động sản
xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân khác nhau. Nhìn chung, việc bãi bỏ yêu cầu bắt
buộc công chứng đã làm đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhưng vẫn đảm bảo quyền
1


Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

lợi hợp pháp của cá nhân, tổ chức, đảm bảo sự quản lý của nhà nước; tạo điều kiện
thuận lợi và giảm thiểu chi phí cho các cá nhân tổ chức khi thực hiện các giao dịch liên
quan đến bất động sản. Bởi lẽ, trên thực tế, rất nhiều các chủ thể khi mua bán, chuyển
nhượng… bất động sản đã gặp không ít khó khăn do thủ tục công chứng rườm rà, phức
tạp, tốn kém thời gian và tiền bạc… Hơn nữa, do các quy định giữa các Bộ luật dân sự
và các luật chuyên ngành vẫn còn những mâu thuẫn, chồng chéo nên rất nhiều khi các
bên thực hiện giao dịch bất động sản nhưng không có công chứng, khi có khiếu kiện tòa
án giải quyết theo hướng tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm thủ tục công chứng
chứng thực sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của chính các chủ thể thực hiện giao dịch. Cụ
thể như sau:
Thứ nhất, phù hợp với xu thế phát triển của pháp luật Việt Nam:
Hiện nay đã có nhiều bộ luật ra đời và có quy định không bắt buộc phải công
chứng khi thực hiện các giao dịch về nhà ở: Bộ luật dân sự 2005 tại Điều 192 đã có quy
định hợp đồng thuê nhà với thời hạn 6 tháng không buộc phải thực hiện thủ tục công
chứng. Trong Luật nhà ở 2006 cũng có quy định một số trường hợp thực hiện giao dịch
về nhà ở không cần công chứng là “bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức
năng kinh doanh nhà ở”, “thuê mua nhà ở xã hội” và “bên tặng cho nhà ở là tổ chức”
(khoản 3 Điều 93). Và tại Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) có hiệu lực ngày

1/1/2007 cũng có quy định mở rộng trường hợp giao dịch không cần phải công chứng.
Đó là “Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; b) Hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất; c) Hợp đồng thuê bất động sản; d) Hợp đồng thuê mua nhà, công
trình xây dựng” trong hoạt động KDBĐS tại Việt Nam (Điều 67). Các quy định theo
hướng bỏ thủ tục công chứng này đã thể hiện hiệu quả trong thực tế, được Tòa án sử
dụng để công nhận hợp đồng không có công chứng cho dù một bên yêu cầu tuyên bố
hợp đồng vô hiệu vì lí do hợp đồng không có công chứng.
Do đó, ta có thể khẳng định, việc Bộ xây dựng đưa ra dự thảo này không phải là
một quyết định mới mà nó đã được quy định từ trước đó, trong các luật khác điều chỉnh
những vấn đề có liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Đồng thời, hiệu quả của nó cũng
đã được chứng minh trên thực tế và nhận được sự ủng hộ khá tốt từ phía người dân
cũng như giới chuyên môn. Và sự kế thừa những ưu điểm của việc bỏ thủ tục công
2


Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

chứng bắt buộc đối với một số giao dịch đã được kiểm chứng trong thực tế này là tiến
bộ và phù hợp với thực tiễn.
Thứ hai, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi tham gia các giao dịch liên
quan đến bất động sản:
Việc bỏ thủ tục công chứng sẽ làm giảm bớt những bất tiện cho người dân khi
tham gia các giao dịch về bất động sản, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí. Bởi lẽ, việc
yêu cầu giao dịch phải công chứng (hay chứng thực) cũng đồng nghĩa với việc chúng ta
buộc người dân phải qua thủ tục này nếu họ muốn giao dịch của họ không bị tuyên bố
vô hiệu sau này. Điều đó sẽ làm cho các giao dịch thêm “rườm rà”, các bên tham gia
giao dịch bị mất nhiều thời gian. Hơn nữa, việc công chứng không miễn phí nên người
dân còn phải chịu thêm một khoản chi phí. Theo tính toán sơ bộ của Tổ Công tác

chuyên trách cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nếu bãi bỏ quy định
bắt buộc phải công chứng, sẽ giảm được 2.700 tỷ đồng/năm. Đây là một con số tài
chính không nhỏ, nếu bỏ các thủ tục công chứng chúng ta sẽ tiết kiệm được hơn 2000 tỷ
đồng để thực hiện rất nhiều các công việc khác phục vụ lợi ích chính đáng của người
dân cũng như nhà nước.
Thứ ba, phù hợp với thực tiễn xét xử của Tòa án:
Trong thực tiễn xét xử, cũng có nhiều Quyết định của Tòa án theo hướng công
nhận hợp đồng về bất động sản không qua thủ tục công chứng.
Ví dụ: năm 1987, cha của ông Công là cụ Trừ cho ông Công một miếng đất để vợ
chồng ông Công cất nhà ở. Khi tặng cho bất động sản, các bên không làm giấy tờ mà
chỉ nói miệng. Khi ông Công ly hôn với vợ, theo Tòa dân sự Toà án nhân dân (TAND)
tối cao, “mặc dù nguồn gốc thửa đất 128,96 m2, trên đó có căn nhà cấp 4 và căn nhà
tạm của vợ chồng ông Công là của ông Trừ, nhưng ông Trừ đã cho vợ chồng ông Công
từ năm 1987 diện tích là 200m2 cùng với 3500m2 đất ruộng để vợ chồng ông Công
canh tác; việc cho đất trên được thực hiện trong thời kỳ hôn nhân giữa ông Công với bà
Hận tồn tại hợp pháp. Sau đó, ông Công đã đăng ký kê khai quyền sử dụng đất và cất
nhà để vợ chồng cùng ở, ông Trừ không có ý kiến gì; đặc biệt là ông Công đã kê khai
và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình ông Công, khi ấy
3


Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

ông Trừ cũng không có ý kiến gì. Do đó, có cơ sở xác định diện tích đất trên và các căn
nhà trên đất đó là tài sản chung vợ chồng ông Công, bà Hận”.
Trong vụ việc trên, Tòa án đã xác định diện tích đất có tranh chấp trước năm
1987 là của cụ Trừ nhưng hiện nay lại là tài sản của vợ chồng ông Công, bà Hận. Điều
đó cũng có nghĩa là bất động sản có tranh chấp đã được chuyển một cách hợp pháp từ

cụ Trừ sang ông Công, bà Hận mà không cần qua thủ tục công chứng. Đây cũng là
hướng giải quyết (công nhận hợp đồng tặng cho không có công chứng hay chứng thực)
của tòa án địa phương đối với việc cha mẹ chia đất cho các con nhưng không qua thủ
tục công chứng.
Thứ tư, giảm các giao dịch vô hiệu khi bỏ thủ tục công chứng đặc biệt:
Theo khoản 2 Điều 124 BLDS, “trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch
dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải
đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”. Hiện nay, thực tiễn xét xử
theo hướng khi pháp luật yêu cầu các bên phải công chứng (hay chứng thực) giao dịch
bất động sản nhưng các bên không tuân thủ hình thức này thì, theo yêu cầu của một hay
các bên, Tòa án cho các bên một khoảng thời gian để khắc phục; nếu các bên không
khắc phục, Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Trong quan hệ dân sự, quan niệm “thuận
mua vừa bán” đã đi sâu vào tiềm thức của người dân nên nhiều người chỉ xác lập giao
dịch bằng miệng hay giấy tay. Tuy nhiên, rất phổ biến sau đó một bên bội ước bằng
cách viện dẫn giao dịch chưa công chứng (hay chứng thực) trong khi đó pháp luật buộc
giao dịch phải công chứng. Điều đó cũng có nghĩa yêu cầu giao dịch phải công chứng
(hay chứng thực) là “mầm mống” của căn bệnh “hợp đồng vô hiệu” và kiến nghị của
Bộ Xây dựng sẽ làm giảm “mầm mống” này.
Ví dụ: tháng 9/2008, bà Lợi có ký với ông Sang hợp đồng thuê nhà số 99/1111H
Lê Đức Thọ, do vợ chồng ông Sang và Lệ là chủ sở hữu, với giá thuê là
5.000.000đ/tháng, thời hạn thuê là 02 năm, thời hạn bắt đầu thực hiện hợp đồng thuê
nhà là tháng 9/2008. Bà Lợi đã đặt cọc trước 20.000.000 đồng và đã dọn vào nhà để ở
nhưng sau đó hai bên phát sinh tranh chấp. Theo Tòa án, “đây là hợp đồng ký kết về
việc cho thuê nhà có thời hạn 02 năm. Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng trên
06 tháng phải được lập thành văn bản và phải được công chứng chứng thực tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng này đã không tuân thủ quy định trên nên bị
4


Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

vô hiệu về mặt hình thức”. Tương tự như vậy đối với hợp đồng thuê mặt bằng nhà để
kinh doanh đã có trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do không được công
chứng, mặc dù bên thuê đã sử dụng nhà 18 tháng.
Tuy nhiên, hiện nay theo các quy định của Luật Nhà ở và Luật KDBĐS, hợp
đồng thuê nhà không phải công chứng (hay chứng thực) nếu hợp đồng này nằm trong
hoạt động KDBĐS tại Việt Nam hay nếu bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng
kinh doanh nhà ở. Quy định này cho phép công nhận hợp đồng thuê nhà có thời hạn quá
sáu tháng mặc dù không được công chứng (hay chứng thực).
Ví dụ: ngày 11/4/2008 Doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy và Công ty Bầu Trời
ký hợp đồng thuê nhà số 03/08/HĐ-BS để thuê căn nhà số 418 Trần Phú. Bên thuê đã
nhận nhà và sau đó hai bên phát sinh tranh chấp. “Án sơ thẩm nhận xét các bên ký hợp
đồng thuê nhà với thời hạn quá 6 tháng nhưng không có Công chứng nên căn cứ vào
Điều 492 BLDS thì hợp đồng trên bị vô hiệu về mặt hình thức”. Tuy nhiên, theo Tòa
phúc thẩm, Doanh nghiệp Hoàng Thy được cơ quan chức năng cho phép kinh doanh
nhà, cho thuê văn phòng nên khi ký hợp đồng cho Công ty Bầu Trời thuê căn nhà 418
đường Trần Phú làm văn phòng, sinh hoạt và các hoạt động không trái pháp luật khác là
phù hợp. Mặt khác, hàng tháng khi nhận tiền thuê nhà của Công ty Bầu Trời, phía
Doanh nghiệp Hoàng Thy đều xuất hóa đơn thuế giá trị gia tăng (VAT) theo đúng quy
định của ngành thuế về việc kinh doanh và có thu từ những lĩnh vực trong phạm vi chức
năng hoạt động. Việc áp dụng Điều 492 BLDS về hình thức của hợp đồng thuê nhà chỉ
áp dụng cho cá nhân hay pháp nhân không có chức năng kinh doanh cho thuê nhà và
nhằm mục đích sinh hoạt. Tại khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: “Hợp
đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng, hoặc chứng thực của Ủy ban nhân
dân cấp huyện trừ các trường hợp sau đây.... bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có
chức năng cho thuê nhà ở”. Do đó, hợp đồng cho thuê nhà số 03/08/HĐ-BS ngày
11/04/2008 được ký kết giữa bà Thanh - Chủ doanh nghiệp tư nhân Hoàng Thy và
Công ty Bầu Trời để thuê căn nhà số 418 Trần Phú không bị vô hiệu.

Qua ví dụ trên cho thấy quy định buộc giao dịch phải công chứng (hay chứng
thực) là nguyên nhân làm cho hợp đồng vô hiệu, trong khi đó, việc bỏ thủ tục công
chứng bắt buộc như Luật Nhà ở hay Luật KDBĐS đang quy định cho phép công nhận
giá trị pháp lý của hợp đồng mặc dù hợp đồng không có công chứng khi hợp đồng thỏa
5


Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

mãn các điều kiện về nội dung hay chủ thể. Hợp đồng sinh ra để đem lại cho các bên lợi
ích hợp pháp mà các bên mong đợi; nó không sinh ra để bị tuyên bố vô hiệu. Hướng bỏ
thủ tục công chứng bắt buộc sẽ tạo điều kiện cho hợp đồng đem lại lợi ích mà các bên
mong muốn khi giao kết hợp đồng. Nói cách khác, bỏ thủ tục công chứng bắt buộc có
nhiều ưu điểm hơn giữ thủ tục công chứng bắt buộc.
Thứ năm, giảm thiểu tình trạng “bội ước” trong hợp đồng giao dịch:
Thực tiễn xét xử cho thấy một hiện tượng rất phổ biến là các bên thống nhất
chuyển nhượng nhà ở, đã viết giấy tay và bên mua đã đặt cọc hay trả tiền nhưng sau đó
bên bán không muốn bán nữa vì giá nhà tăng so với thời điểm ký bán nhà. Để hợp pháp
hóa việc không bán của mình, bên mua thường viện lý do “hợp đồng chưa công chứng”,
tức vi phạm quy định yêu cầu hợp đồng phải công chứng hay chứng thực. Như vậy, yêu
cầu công chứng, chứng thực hợp đồng đã tiếp tay cho những người “bội ước”.
Tương tự như vậy đối với nhiều trường hợp thuê nhà để ở hay kinh doanh. Rất
phổ biến các bên ký hợp đồng thuê hơn 6 tháng nhưng không công chứng hợp đồng và
khi không có nhu cầu về nhà nữa bên thuê thường viện dẫn hợp đồng không có công
chứng nên hợp đồng vô hiệu về hình thức. Ở đây, một lần nữa quy định yêu cầu hợp
đồng thuê phải công chứng là công cụ pháp lý để bên thuê “bội ước”. Nói cách khác,
yêu cầu hợp đồng phải công chứng đã đem lại nhiều bất tiện cho người tham gia giao
dịch, là công cụ pháp lý để nhiều chủ thể “bội ước”. Trong những trường hợp vừa nêu,

yêu cầu hợp đồng phải công chứng không đem lại sự an toàn pháp lý mà theo hướng
ngược lại. Do đó, hướng không buộc công chứng một số hợp đồng như Bộ Xây dựng đề
xuất sẽ làm giảm những kiểu bội ước trên.
II . QUAN ĐIỂM CỦA NHÓM VỀ VẤN ĐỀ BẢI BỎ THỦ TỤC CÔNG
CHỨNG ĐỐI VỚI CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
NHƯ SAU:
2.1 Một số quan điểm về vấn đề bãi bỏ thủ tục công chứng đối với các hợp
đồng kinh doanh bất động sản:
Quan điểm thứ nhất:

6


Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

Theo Ông Ngô Hải Phan, Cục trưởng Cục Kiểm soát thủ tục hành chính (Văn
phòng Chính phủ) cho biết, đây là một trong những phương án đã được Chính phủ
thông qua tại Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 8/6/2010 và Nghị quyết số 52/NQ-CP
ngày 10/12/2010 của Chính phủ. Đề nghị này không có nghĩa là bãi bỏ hoạt động công
chứng, mà là chuyển từ việc bắt buộc người dân phải công chứng sang việc họ có thể tự
quyết định có công chứng hay không đối với các hợp đồng giao dịch về nhà ở và quyền
sử dụng đất.
Ông Ngô Quang Lương, Phó chánh văn phòng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
cho biết, phải xác định rằng, công chứng là quyền tự định đoạt của người dân với tài
sản của mình. Nếu người dân thấy cần thiết phải công chứng, có nhu cầu công chứng để
phòng ngừa rủi ro trong giao dịch nhà đất, thì tiến hành, còn nếu không thì không bắt
buộc.
Quan điểm thứ hai:

Theo ý kiến của Bà Đỗ Hoàng Yến, Vụ trưởng Vụ Bổ trợ tư pháp (Bộ Tư pháp)
đánh giá, đề xuất của Bộ Xây dựng liên quan đến nhiều văn bản và các chủ trương,
chính sách của Nhà nước thuộc hệ thống pháp luật về dân sự, kinh tế, đất đai, xây dựng,
công chứng, chứng thực, đăng ký đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm… Vì vậy, không
thể nói một cách đơn giản là bỏ công chứng đối với các loại hợp đồng, giao dịch về bất
động sản, hoặc chỉ sửa các điều khoản của Luật Đất đai, Luật Nhà ở về vấn đề này, mà
sẽ còn hàng loạt vấn đề, quy định, văn bản có liên quan cần phải giải quyết.
Một vấn đề mà nhiều chuyên gia của Bộ Tư pháp cho rằng chưa hợp lý là việc
quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các giao dịch luôn phải đảm bảo
được nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể theo pháp luật dân sự. Trong khi đó, đề
xuất của Bộ Xây dựng về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà trong các giao dịch mua,
nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở lại có sự phân biệt theo chủ thể là cá nhân, hộ gia đình
hay doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. Mặt khác, có ý kiến cũng bày
tỏ băn khoăn rằng, nếu không quy định phải công chứng bắt buộc, thì công việc sẽ dồn
lên vai các văn phòng đăng ký nhà đất, UBND cấp xã…

7


Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

Ông Nguyễn Hồng Hải, Trưởng phòng Pháp luật dân sự (Vụ Pháp luật dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp) nhận định, việc cải cách theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành
chính là tốt, nhưng cũng phải cân nhắc xem việc này có đảm bảo quyền của các chủ thể
dân sự được công nhận, bảo vệ hay không, có đảm bảo ngăn ngừa, hạn chế rủi ro pháp
lý trong giao lưu dân sự hay không...
Theo ông Nguyễn Thanh Tú, Trưởng văn phòng Công chứng Nguyễn Tú, việc
bắt buộc công chứng có lợi cho cả Nhà nước và người dân, đặc biệt là trong quản lý và
phòng ngừa các tranh chấp. Đồng thời, đây là cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp khi

buộc các bên tham gia giao dịch phải xác nhận tính xác thực của hợp đồng, cũng như
địa vị, trách nhiệm pháp lý trong tham gia giao dịch. Vì vậy, việc bỏ công chứng các
loại hợp đồng này chẳng khác nào là một bước lùi, khi thừa nhận các loại giấy tờ viết
tay là hợp pháp, gây ra nhiều rắc rối, kiện cáo phát sinh.
2.2 Ý kiến của nhóm:
Theo qua điểm của nhóm: thì việc Bộ xây dựng có Dự thảo văn bản trình chính
phủ về việc bãi bỏ thủ tục công chứng là chưa phù hợp với tính hình phát triển kinh tế
hiện nay, không hợp lí với tất cả các loại hợp đồng trong nhóm hợp đồng kinh doanh
bất động sản. Để giải thích cho ý kiến này, có thể chia tạm thời các hợp đồng kinh
doanh bất động sản thành 2 nhóm :
* Với hợp đồng thuê bất động sản, hợp đồng cho thuê nhà ở, công trình xây
dựng thì phương án bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng thì có thể chấp nhận " không
bắt buộc công chứng". Bởi vì:
Thứ nhất, những giao dịch này phần nhiều có giá trị nhỏ về kinh tế, hầu hết chỉ
đơn thuần để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt như một giao dịch dân sự thông thường, mục
đích kinh doanh lợi nhuận mang tính chất nghề nghiệp là thương nhân chủ yếu không
đặt ra ở đây.
Thứ hai, những giao dịch này tiềm ẩn ít nguy cơ rủi ro, bởi đây là một giao dịch
thông thường phổ biến nên những quy định về giao dịch này trong các văn bản pháp
luật như Luật nhà ở, Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản...nêu các quyền lợi và
nghĩa vụ của các bên trong giao dịch dân sự này khá chi tiết đáp ứng được những yêu
8


Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

cầu cơ bản nhất. Do vậy, nếu có sự vi phạm thì ảnh hưởng không lớn đến những quyền
lợi của các chủ thể tham gia.

Thứ ba, thời hạn của hợp đồng này trong khoảng thời gian nhất định bởi vậy khi
có sự vi phạm các bên có thể dễ dàng khắc phục thay đổi " sự lựa chọn" của mình.
Thứ tư, trong thực tế hiện nay, quy định bắt buộc công chứng đối với những hợp
đồng này chưa đi vào thực tiễn, hầu hết hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng,
thuê bất động sản không được công chứng chứng thực do xã hội còn ngại những thủ tục
rườm ra, vấn đề nộp thuế nên hầu hết các loại giao dịch này đều được "lách" dưới
những hình thức khác để không phải công chứng chứng thực. Bên cạnh đó, cũng cần
nhìn vào thực tế, với lí do như đã nêu giao dịch này là giao dịch dân sự phổ biến thông
thường và xã hội khi thực hiện giao dịch này chủ yếu dựa trên uy tín, nên quy định hiện
hành bắt buộc công chứng đối với loại hợp đồng này không đi vào cuộc sống.
* Với hợp đồng mua bán công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất và thuê mua nhà công trình xây dựng thì quy định " không bắt buộc công
chứng" là không hoàn toàn phù hợp. Bởi vì:
Thứ nhất, những giao dịch này có giá trị lớn, đa số là những giao dịch có giá trị
hàng chục, hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng. Trong những giao dịch này đa số có yếu
tố kinh doanh kiếm lời mang tính chất nghề nghiệp của thương nhân. Theo quy định tại
Điều 6 Luật công chứng thì một văn bản công chứng sẽ có hai giá trị pháp lý là giá trị
chứng cứ trước Tòa án khi các bên xảy ra tranh chấp và giá trị thi hành đối với các bên
tham gia hợp đồng. Điều 6 Luật công chứng năm 2006 có quy định Giá trị pháp lý của
văn bản công chứng:
Thứ hai, những giao dịch này chứa đựng độ rủi ro cao, chưa thực sự đảm bảo an
toàn, tính hợp pháp của các giao dịch, nhất là đối với bất động sản là loại hàng hóa đặc
biệt, khi đưa vào trong giao dịch không thể đem tài sản đó đến tận nơi các cơ quan có
thẩm quyền như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tổ chức hành nghề công
chứng… (như những loại tài sản, động sản thông thường khác) để kiểm tra, xác minh
tình trạng pháp lý của tài sản… mà bất động sản chỉ giao dịch thông qua các giấy tờ
chứng nhận, như Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giấy chứng
minh nhân dân, tình trạng hôn nhân… Nên việc cơ quan chuyên môn phải kiểm tra
trước tính pháp lý của bất động sản, nhân thân của những chủ thể tham gia giao dịch là
9

Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

rất cần thiết. Hơn nữa, để phòng ngừa rủi ro, pháp luật về công chứng cũng đã yêu cầu
bắt buộc các tổ chức hành nghề công chứng phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề
nghiệp để bồi thường thiệt hại khi công chứng các giao dịch bất hợp pháp do bị rủi ro
nghề nghiệp. Vì vậy quyền lợi của người tham gia giao dịch có công chứng cũng được
bảo đảm ở mức độ cao. Ngoài ra, thời hạn của giao dịch này là dài ( hợp đồng thuê mua
nhà công trình xây dựng) hoặc có tính chất " mua đứt bán đoạn" nên nó ảnh hưởng rất
lớn đến quyền và nghĩa vụ pháp lí của các chủ thể tham gia giao dịch.
Thứ ba, vai trò của công chứng trong việc bảo đảm tính hợp pháp, an toàn của
các giao dịch trong xã hội:
Trên thực tế đã phát sinh rất nhiều những tranh chấp xung quanh những hợp đồng
này nên cần thiết phải đảm bảo những vấn đề pháp lí " công chứng hợp đồng" làm cơ sở
pháp lí để giải quyết tranh chấp, xác định rõ được quyền và nghĩa vụ pháp lí của các
chủ thể trong giao dịch. Xã hội ngày càng phát triển, các giao dịch dân sự, kinh doanh,
thương mại … cũng rất đa dạng, phức tạp, có giá trị từ bình thường đến rất lớn, đặc biệt
lớn và tiềm ẩn những nguy cơ, rủi ro đối với các bên tham gia các giao dịch đó, đặc biệt
đối với giao dịch có liên quan đến bất động sản. Để ngăn chặn, phòng ngừa, hạn chế
đến mức thấp nhất những hậu quả xảy ra, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản (như Bộ
luật Dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở …) quy định các
bên tham gia giao dịch đều phải tuân theo trình tự, thủ tục nghiêm ngặt và quy định
nhiều giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp bất động sản… bắt buộc phải
được công chứng để kiểm tra, xác định tính hợp pháp, an toàn, bền vững của các giao
dịch.
Khi thực hiện việc công chứng các giao dịch về bất động sản, hầu như mỗi tổ
chức hành nghề công chứng, đặc biệt là ở các thành phố lớn đều được trang bị những

phương tiện, khoa học, nghiệp vụ chuyên môn như phần mềm quản lý rủi ro, phần mềm
Master (chứa các loại biểu mẫu, hợp đồng), phần mềm cập nhật thông tin về công
chứng, kỹ năng lấy và đối chiếu dấu vân tay để phục vụ cho việc xác định tính hợp
pháp của các giao dịch. Những giao dịch bất hợp pháp về bất động sản, nếu không ngăn
chặn ngay từ thời điểm giao kết, thì hậu quả sẽ khôn lường.
KẾT THÚC VẤN ĐỀ

10


Bài tập nhóm kinh doanh bất động sản

N02..nhóm12

Như vậy, chúng ta đã thấy được rõ vai trò của cải cách thủ tục hành chính trong
việc tiến hành các hoạt động quản lí của Nhà nước. Để nâng cao hiệu quả, chất lượng
của quá trình kinh doanh bất động sản, chúng ta cần thiết phải có một cơ chế chính sách
đơn giản hóa, tiết kiệm, làm thế nào để có một hoạt động công chứng thực sự phù hợp
và có hiệu quả đối với nhà nước cũng như đối với người dân, để các giao dịch về bất
động sản được đơn giản, dễ dàng thực hiện trên thực tế mà không có những tranh chấp
khó giải quyết, đảm bảo tính pháp lý chặt chẽ của hợp đồng giao dịch bất động sản.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
2.
3.
4.
5.

Bộ Luật Dân sự năm 2005

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006
Luật công chứng năm 2006
Luật nhà ở năm 2005
Văn bản số 657/BXD-VP ngày 5/5/2011 của Bộ xây dựng trình Chính phủ về
việc bãi bỏ thủ tục hành chính đối với các loại hợp đồng kinh doanh bất động

6.

sản.
luathanguyen.com.vn/ve-kien-nghi-cua-bo-xay.../123.html...

11