Những quy định chung về quyền tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghiã vụ dân sự

Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

Khi các giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện không tránh khỏi tình
trạng một bên tham gia không thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ của mình. Vì
vậy, các biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng cũng như thực hiện các
nghĩa vụ dân sự ra đời nhằm khắc phục tình trạng đó. Pháp luật cho phép các
bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp thích hợp. Trong đó, quyền tài sản
cũng có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trên thực tế,
quyền tài sản khi dùng để đảm bảo nghĩa vụ dân sự cũng có thể xảy ra tranh
chấp. Sau đây, nhóm chúng em xin trình bày 3 vụ việc có liên quan đến vấn đề
này.

I. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Khái niệm về quyền tài sản.
Tại Điều 181 BLDS 2005 đã quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá
được bằng tiền và có thể chuyển giao trong trong giao dịch dân sự, kể cả quyền
sở hữu trí tuệ”.
Theo đó thì quyền tài sản trước tiên được hiểu là xử sự được phép của chủ
thể mang quyền. Quyền này phải trị giá được thành tiền hay nói cách khác là
phải tương đương với một đại lượng vật chất nhất định. Quyền tài sản thì có rất
nhiều nhưng chỉ có quyền tài sản nào có thể trở thành đối tượng trong các giao
dịch dân sự thì mới được coi là tài sản. Hiện nay pháp luật dân sự việt nam công
nhận một số quyền tài sản là tài sản như quyền sử dụng đất, quyền khai thác tài
nguyên thiên nhiên, quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản bị xâm
hại, quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền
đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối
với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền
tài sản phát sinh từ hợp đồng.
2. Những quy định chung về quyền tài sản được dùng để bảo đảm thực

hiện nghiã vụ dân sự.
Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự về mặt khách quan được hiểu: Là sự
quy định của pháp luật, cho phép các chủ thể trong giao dịch dân sự hoặc các
1


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

quan hệ dân sự khác áp dụng các biện pháp mà pháp luật cho phép để bảo đảm
cho một nghĩa vụ chính được thực hiện, đồng thời xác định và bảo đảm quyền,
nghĩa vụ của các bên trong biện pháp đó. Còn về mặt chủ quan thì bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự là việc thỏa thuận giữa các bên nhằm qua đó đặt ra biện
pháp tác động mang tính chất dự phòng để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ,
đồng thời ngăn ngừa và khắc phục những hậu quả xấu do việc không thực hiện
hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ gây ra.
Quyền tài sản là một tài sản cũng là một trong những đối tượng của các
biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự . Theo đó tại Điều 322 BLDS năm
2005 đã quy định về các loại quyền tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự cụ thể như sau:
“1. Các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm gồm quyền tài sản
phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây
trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm,
quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh
từ hợp đồng và các quyền tài sản khác thuộc sở hữu của bên bảo đảm đều được
dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
2. Quyền sử dụng đất được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
3. Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên được dùng để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về tài nguyên.”
Từ đây ta thấy không phải bất kì quyền tài sản nào cũng được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Vậy điều kiện để quyền tài sản được dùng
để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là gì?
Thứ nhất, quyền tài sản trước tiên phải là một tài sản. Theo đó, quyền tài
sản phải trị giá được bằng tiền và chuyển giao được trong các giao dịch dân sự.
Thứ hai, quyền tài sản phải có đủ các yếu tố mà pháp luật đã yêu cầu đối
với một đối tượng của nghĩa vụ dân sự nói chung. Nghĩa là, Quyền tài sản phải
đáp ứng được một lợi ích nào đó cho chủ thể có quyền; nó phải được xác định
cụ thể và phải có khả năng thực hiện được.
Thứ ba, các quyền tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm.
2


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

Ngoài ra, quyền tài sản được dùng để bảo đảm phải không bị tranh chấp
để đảm bảo cho việc sử lý tài sản khi có vi phạm nghĩa vụ xảy ra.

II. BÌNH LUẬN MỘT SỐ BẢN ÁN THỰC TẾ
1.Vụ việc thứ nhất: Bản án số 212/2009 của Tòa án nhân dân thành phố
Hà Nội về việc tranh chấp tài sản thế chấp.
a. Địa điểm: phường Ngô Quyền, thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
b. Nguyên đơn:
- Chị Nguyễn Thị Bích Quyên: sinh năm 1972
- Anh Trần Ngọc Hùng: sinh năm 2965
Trú tại: Tổ 51, thôn Thuần Nghệ, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây, thành
phố Hà Nội.

- Anh Đàm Quang Hùng: sinh năm 1970, trú tại thông Yên Thịnh, phường
Phú Thịnh, thị xã Sơn Tây, Hà Nội.
Bị đơn: Chị Hoàng Thanh Bình: sinh năm 1972, trú tại phường Ngô Quyền,
Sơn Tây, Hà Nội.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
-Anh Trần Ngọc Hà, sinh năm 1963, tại phường Ngô Quyền, Sơn Tây, Hà
Nội.
- Ông Nguyễn Công Sức, bà Nguyễn Thị Nhung, đều trú tại phường Lê lợi,
thị xã Sơn Tây, Hà Nội.
c. Tóm tắt nội dung vụ việc:
Từ tháng 4/2005 đến tháng 10/2005, anh Trần Ngọc Hùng và chị Nguyễn Thị
Bích Quyên đã vay tiền của chị Hoàng Thanh Bình 3 lần:
+ Lần 1: Vay 100 triệu đồng từ 1/11/2005 đến 30/4/2006, thế chấp 01 giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Nguyễn Công Sức và bà Nguyễn Thị
Nhung. Sổ đỏ này là do ông Sức cho vợ chồng anh Hùng – chị Quyên mượn để
thế chấp, bà Nhung hoàn toàn không biết về việc này.
+ Lần 2: vay 50 triệu, trong thời hạn từ 14/6/2005 đến 14/8/2006; thế chấp 01
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Đàm Quang Hùng. Sổ đỏ này
cũng chỉ do anh Quang Hùng cho vợ chồng anh Ngọc Hùng và chị Quyên
mượn, chị Ngô Thị Thảo (vợ anh Quang Hùng) không biết việc này.
3


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

+ Lần 3: vay 16 triệu đồng không có thế chấp.
Tổng cộng số nợ sau 3 lần vay là 166 triệu đồng. Các khoản vay trên thỏa
thuận lãi suất 7.5%/ tháng và đã thanh toán lãi đến hết ngày 15/11/2005. Do

không có khả năng trả nợ, anh trai của anh Ngọc Hùng là anh Trần Ngọc Hà đã
đứng ra trả nợ thay em mình vào ngày 04/7/2006 là 180 triệu, trong đó 166 triệu
là gốc, còn lại là lãi. Chị Bình đã nhận tiền, sau đó đưa lại cho anh Hùng 3 giấy
biên nhận vay nợ: 01 giấy 100 triệu đồng; 01 giấy 50 triệu đồng và 01 giấy 30
triệu đồng. Tuy nhiên khi vợ chồng anh Bình, chị Quyên đến nhận lại giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất (đã thế chấp cho hai khoản nợ 100 triệu và 50
triệu) thì sau nhiều lần hẹn gặp, chị Bình không chịu trả. Lý do mà chị Bình đưa
ra là chị đã nhiều lần cho vợ chồng anh Hùng, chị Quyên vay tiền với tổng số là
375 triệu. Anh Hà mới trả thay 180 triệu, vẫn còn thiếu nợ 195 triệu đồng nên
chị không trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã nhận thế chấp.
Nay: Vợ chồng anh Hùng, chị Quyên khởi kiện yêu cầu chị Bình phải trả lại
cho mình hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên để chị trả lại cho vợ
chồng ông Sức, bà Nhung và anh Quang Hùng. Anh Đàm Quang Hùng cũng yêu
cầu được lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình.
d. Nội dung giải quyết và kết luận của Tòa án.
Căn cứ vào những tài liệu đã thu thập có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra,
căn cứ vào trình bày của các đương sự tại phiên tòa, Tòa án nhân dân thành phố
Hà Nội xét thấy:
Thứ nhất, mặc dù vợ chồng anh Hùng, chị Quyên có vay của chị Bình nhiều
tiền và nhiều lần, các lần vay đều viết giấy biên nhận thể hiện rõ ràng, cụ thể số
tiền vay, thời hạn vay và nghĩa vụ của mỗi bên nhưng chỉ có hai khoản vay 100
triệu và 50 triệu là có thế chấp tài sản ( là 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đã nêu trên). Hai khoản vay này đều đã được thanh toán vào ngày 04/07/2006,
hai bên không có thỏa thuận nào khác, nên lẽ ra chị Bình phải trả lại giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng chị Quyên.
Thứ hai, việc ông Sức và anh Đàm Quang Hùng cho vợ chồng chị Quyên
mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không được sự đồng ý của bà
Nhung và chị Thảo thì giao dịch này cũng vô hiệu. Nay bà Nhung và chị Thảo
4

Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

có yêu cầu đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì dù cho vợ chồng chị
Quyên và chị Bình tiếp tục thế chấp vào các khoản vay khác cũng không phù
hợp với quy định của pháp luật nên không được chấp nhận.
Thứ ba, trong vụ án này, yêu cầu khởi kiện của vợ chồng chị Quyên là giải
quyết tranh chấp trong tài sản thế chấp (02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
và chứng minh đã thanh toán xong hai khoản nợ có thế chấp. Còn việc vợ chồng
chị Quyên còn nợ hay không còn nợ và còn nợ bao nhiêu đối với chị Bình không
đặt ra trong vụ việc này. Chị Bình có thể khởi kiện bằng một vụ án riêng đối với
vợ chồng chị Quyên.
Với những lập luận trên, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội
QUYẾT ĐỊNH
Áp dụng Điều 357, 471, 472, 473, 474, 478 BLDS; Điều 28 khoản 3 Luật
Hôn nhân gia đình; điều 276 Bộ luật tố tụng dân sự:
1. Buộc chị Hoàng Thanh Bình phải trả lại cho vợ chồng chị Nguyễn Thị
Quyên, anh Trần Ngọc Hùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên
Nguyễn Công Sức, Nguyễn Thị Nhung số 01032/QSDĐ cấp ngày 18/06/2004 để
vợ chồng chị Quyên trả lại cho vợ chồng ông Sức.
2. Buộc chị Hoàng Thanh Bình phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tên Đàm Quang Hùng số 00377/QSDĐ cấp ngày 25/12/2003 cho anh Quang
Hùng.
3. Chị Hoàng Thanh Bình nộp 50.000đồng án phí.
e. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa.
Với các quyết định của Tòa như trên, nhóm đồng ý với Tòa ở những điểm
sau:
Thứ nhất, việc ông Sức và anh Đàm Quang Hùng cho vợ chồng chị Quyên,

anh Hùng mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm tài sản bảo đảm
nhưng không được sự đồng ý của vợ ông Sức là bà Nhung và vợ anh Đàm
Quang Hùng là chị Thảo thì giao dịch này cũng vô hiệu. Điều này căn cứ theo
những quy định của Luật hôn nhân gia đình “Quyền sử dụng đất mà vợ chồng
có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng” (Điều 27) và “Việc xác
lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá
5


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình…phải được vợ chồng bàn bạc,
thỏa thuận”( Khoản 2 Điều 28). Nay bà Nhung và chị Thảo đều có yêu cầu đòi
lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cho dù vợ chồng chị Quyên và chị
Bình có thỏa thuận tiếp tục thế chấp vào các khoản vay khác cũng không phù
hợp với quy định của pháp luật nên không được chấp nhận.
Thứ hai, trong nhiều lần anh Hùng, chị Quyên vay tiền chị Bình, thì chỉ có hai
khoản vay 100 triệu đồng và 50 triệu đồng là có tài sản thế chấp, còn các lần vay
khác không có. Hai khoản tiền này anh chị cũng đã hoàn trả đầy đủ cho chị
Bình, nên chị Bình phải có nghĩa vụ trả lại hai giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho vợ chồng chị Quyên. Việc chị Bình lý luận rằng vợ chồng chị Quyên
vẫn còn nợ tiền chị, nên chị vẫn phải giữ lại hai giấy chứng nhận này làm tài sản
thế chấp là không đúng, bởi một tài sản sẽ chỉ được bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ
khi mà hai bên đã phải có thỏa thuận trước đó.
Bên cạnh đó, cũng có một số vấn đề mà Tòa án chưa làm rõ được khi giải
quyết vụ việc này, cụ thể là giao dịch bảo đảm giữa vợ chồng anh Hùng, chị
Quyên với chị Bình liệu có nên cho là có hiệu lực hay không, khi mà giao dịch
này đã vi phạm Khoản 1 Điều 320 BLDS “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân

sự phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm…” trong khi hai giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mà vợ chồng chị Quyên đem đi thế chấp lại mang tên của người
khác. Vấn đề thứ hai, là mặc dù trong án không đề cập đến vấn đề việc thế chấp
này đã được công chứng, chứng thực ở cơ quan có thẩm quyền hay chưa, nhưng
trong quá trình giải quyết vụ việc, Tòa án cũng nên điều tra kỹ vấn đề này, bởi
theo Điêu 343 BLDS thì việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng,
chứng thực hoặc đăng ký.
2.Vụ việc thứ 2: Bản án số 07/2008 của Tòa Kinh tế Tòa án nhân dân tối
cao về việc tranh chấp hợp đồng.
a. Địa điểm: Thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đăk Lăk.
b. Nguyên đơn: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam –
chi nhánh Nơ Trang Long, tỉnh Đăk Lăk.
Bị đơn: Doanh nghiệp tư nhân thương mại và dịch vụ TIMI.

6


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

Địa chỉ: 252 Trần Phú, TP Buôn Ma Thuật, tỉnh Đắc Lăk, do ông Phan Chu
Doãn Cường đại diện theo ủy quyền của bà Bùi Thị Hiền chủ doanh nghiệp.
Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
- Ông Bùi Văn Hùng và bà Bùi Thị Thu, địa chỉ: Thôn 2, xã Hòa Thắng,
thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đăk Lăk.
- Ông Phan Chu Doãn Cường, địa chỉ: 252 Trần Phú, thành phố Buôn Ma
Thuột, tỉnh Đăk Lăk.
c. Tóm tắt nội dung vụ việc.
Ngày 17/01/2006, Doanh nghiệp tư nhân thương mại và dịch vụ TIMI ( doanh

nghiệp TIMI) do bà Bùi Thị Hiền làm chủ đã ký một hợp đồng tín dụng số
014/04KD với Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – Chi
nhánh Nơ Trang Long, tỉnh Đăk Lăk để vay 400 triệu đồng; lãi suất 15/tháng; lãi
suất nợ quá hạn 1.5%/tháng; thời hạn vay 12 tháng kể từ ngày 17/01/2006. Để
bảo đảm cho số tiền vay trên, cùng ngày, ông Bùi Văn Hùng và bà Bùi Thị Thu
đã ký hợp đồng bảo lãnh giá trị quyền sử dụng lô đất 200 m 2 tại địa chỉ 252 Trần
Phú, TP. Buôn Ma Thuột, tỉnh Đăk Lăk (lô đất này có giá trị khoảng 10 tỷ đồng
theo giá thị trường). Nguồn gốc tài sản bảo đảm tiền vay là của ông Phan Chu
Doãn Cường và bà Bùi Thị Hiền đã tặng cho ông Bùi Văn Hùng và bà Bùi Thị
Thu theo hợp đồng tặng cho ngày 10/12/2005, hợp đồng này có xác nhận của
Phòng công chứng số 1 tỉnh Đăk Lăk;
Quá hạn trả nợ, Doanh nghiệp TIMI chỉ trả được 14.400.000 đồng, nên ngày
18/01/2007 Ngân hàng đã khởi kiện đến Toà án, yêu cầu Doanh Nghiệp TIMI
phải trả cả gốc và lãi số tiền đã vay. Ngày 4/8/2007 TAND tỉnh Đăk Lăk đã ra
quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự, theo đó, Doanh nghiệp
TIMI phải trả hết nợ 468.000.000 đồng chậm nhất vào ngày 30/08/2007, nếu
không, Ngân hàng được quyền phát mãi tài sản bảo đảm là quyền sử dụng lô đất
số 252 Trần Phú, TP. Buôn Ma Thuột, tỉnh Đăk Lăk của người bảo lãnh nợ vay
là ông Bùi Văn Hùng và bà Bùi Thị Thu theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, ngày 17/4/2008, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã
kháng nghị Quyết định của TAND tỉnh Đăk Lăk, đề nghị Tòa Kinh tế TAND tối
cao hủy quyết định của TAND tỉnh Đăk Lăk, giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm
7


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

xét xử lại từ giai đoạn sơ thẩm. với lý do: Thứ nhất, hợp đồng bảo lãnh bằng giá

trị quyền sử dụng đất của người bảo lãnh là ông Hùng, bà Thu với bên được bảo
lãnh là ông Cường, bà Hiền là trái với quy định về bảo lãnh tại Khoản 2 Điều
320 BLDS: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu
của bên bảo đảm…”, tức là tài sản đem ra bảo lãnh phải thuộc quyền sở hữu của
bên bảo lãnh, trong khi đó, quyền sử dụng lô đất tại địa chỉ 252 Trần Phú, TP.
Buôn Ma Thuột, tỉnh Đăk Lăk thuộc quyền sở hữu của ông Phan Chu Doãn
Cường và bà Bùi Thị Hiền. Ngày 10/12/2005, ông Cường, bà Hiền lập hợp đồng
tặng cho ông Bùi Văn Hùng và bà Bùi Thị Thu nhưng mới chỉ được công chứng,
chưa đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định
tại Điều 467 BLDS thì giá trị quyền sử dụng lô đất trên vẫn thuộc về của ông
Cường, bà Hiền. Thứ hai, tài sản trên đã được thi hành án dân sự tỉnh Đăk Lăk
kê biên theo Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản vào ngày 23/06/2006 để thi
hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự của TAND tỉnh Đăk
Lăk, theo đó Doanh nghiệp TIMI phải trả cho Công ty TNHH nước giải khát
CocaCola 3.021.608.000 đồng và bản phúc thẩm của Tòa phúc thẩm TAND tối
cao tại Đà Nẵng, theo đó, Doanh nghiệp TIMI phải trả cho Công ty chế biến
thực phẩm Interfood 92.222.800 đồng. Vụ án sau đó đã được Tòa xem xét lại
như sau:
d. Nội dung giải quyết và quyết định của tòa.
Thứ nhất, hợp đồng tặng cho bất động sản ngày 10/12/2005 giữa ông Cường,
bà Hiền và ông Hùng, bà Thu mới chỉ được công chứng, chưa đăng kí quyền sở
hữu nên theo quy định tại khoản 2 điều 467 BLDS 2005 thì hợp đồng tặng cho
chưa có hiệu lực. Cho nên hợp đồng bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất nêu
trên là không có giá trị pháp lý. Như vậy, quyền sử dụng đất ở tại 252 Trần Phú
vẫn còn thuộc quyền sở hữu của ông Cường và bà Hiền và bà Hiền có quyền
đưa tài sản này để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Tại đơn yêu cầu đăng
ký bảo lãnh ngày 17/01/2005 ông Cường và bà Hiền đã ký đơn “Bên bảo lãnh”
cùng ông Hùng và bà Thu đưa quyền sử dụng đất trên để đảm bảo nghĩa vụ hợp
đồng tín dụng ngày 17/01/2005, UBND phường Thành Công TP.Buôn Ma Thuột
đã đăng ký giao dịch đảm bảo này theo đúng quy định tại pháp luật. Vì thế, việc

8


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

ông Cường bà Hiền thể hiện ý chí tự nguyện dùng tài sản thuộc sở hữu của mình
đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng là không trái với các
quy định của pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Thứ hai, về việc tài sản bảo đảm cho hợp đồng tín dụng trên đã bị kê biên, xét
thấy, tại Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự ngày 7/10/2005
của TAND tỉnh Đăk lăk và tại bản phúc thẩm kinh tế số 01 ngày 4/3/2006 của
TAND tối cao tại Đà Nẵng không có quyết định kê biên quyền sử dụng lô đất tại
252 Trần Phú để bảo đảm thi hành án. Ngày 17/1/2006, tài sản này được đăng
kí bảo đảm cho hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng và Doanh nghiệp TIMI,
không có tài liệu nào thể hiện có sự xóa đăng ký trước thời hạn, nên đăng kí bảo
đảm vẫn còn hiệu lực và vẫn có giá trị đối với ngân hàng. Đồng thời nó cũng có
giá trị pháp lý trong “thứ tự ưu tiên thanh toán giữa những người cùng nhận bảo
đảm bằng một tài sản được xác định theo thứ tự đăng kí”. Do Quyết định cưỡng
chế kê biên tài sản ngày 23/6/2006 của Thi hành án dân sự tỉnh Đăk Lăk ban
hành sau khi tài sản là quyền sử dụng lô đất trên đã được đăng kí giao dịch bảo
đảm cho Ngân hàng.
Như vậy, trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án, ông Cường và bà Hiền
đều thể hiện ý chí thống nhất với ông Hùng bà Thu. Mục đích và nội dung của
sự thỏa thuận là chủ doanh nghiệp TIMI trả nợ cho Ngân hàng, nên việc Tòa án
nhân dân tỉnh Đắc Lăk công nhận sự thỏa thuận này là thực hiện đúng nguyên
tắc tôn trọng sự tự nguyện của đương sự, không trái pháp luật hoặc đạo đức xã
hội.
Bởi các lẽ trên và căn cứ vào khoản 2 điều 291 khoản 297 bộ luật tố tụng dân

sự, Tòa :
QUYẾT ĐỊNH
1. không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối
cao.
2.Giữ nguyên quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số
25/2005/QĐST-KDTM ngày 04/8/2006 của Tòa án nhân dân tỉnh Đăc Lăk.
e. Ý kiến của nhóm.

9


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

Trong vụ việc trên, nhóm đồng ý với cách giải quyết của Tòa án ở những
điểm: Việc ông Hùng và bà Thu đem giá trị quyền sử dụng đất để bảo lãnh cho
hợp đồng tín dụng giữa Doanh Nghiệp TIMI và ngân hàng, trong khi tài sản bảo
đảm lại không thuộc quyền sở hữu của ông bà – bên bảo lãnh là trái với quy
định của pháp luật. Tuy nhiên, tài sản bảo đảm trên lại thuộc quyền sở hữu của
ông Cường, bà Hiền – là đại diện của một bên trong hợp đồng tín dụng với Ngân
hàng; ông Cường, bà Hiền lại cùng ký đơn “bên bảo lãnh” tại đơn yêu cầu đăng
ký bảo lãnh của ông Hùng, bà Thu và việc đăng ký giao dịch bảo đảm này vẫn
theo đúng quy định của pháp luật; vì vậy, việc quyền sử dụng mảnh đất trên của
ông Cường, bà Hiền được dùng để làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện hợp
đồng tín dụng giữa ông bà Cường Hiền và ngân hàng có thể được công nhận.
Tuy nhiên, còn một vấn đề nữa Tòa cần nói rõ hơn, là trong vụ việc trên, bà
Hiền đã đem quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho nhiều hợp đồng khác
nhau. Cụ thể là hợp đồng với công ty TNHH nước giải khát Coca Cola và công
ty chế biến thực phẩm Interfood. Việc dùng 1 tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều

nghĩa vụ dân sự không trái với quy định của pháp luật, nhưng ngay từ đầu, bà
Hiền đã phải có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài
sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ khác, theo
đúng quy định tại khoản 2 Điều 324 “Trong trường hợp một tài sản được bảo
đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận
bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ khác…”, thì sẽ tránh việc dẫn đến những tranh chấp như trên. Vì thế,
theo nhóm em, Tòa cũng cần lưu ý đến chi tiết này.
3. Vụ việc thứ 3: Bản án số 185/2010 ngày 21/10/2010 của Tòa án nhân
dân thành phố Hà Nội về việc tranh chấp hợp đồng vay tài sản.
a. Địa điểm: phường Lê Lợi, thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
b. Nguyên đơn: Anh Tạ Đình Phong và vợ là chị Đỗ Thị Bích Hà, nơi cư trú:
số nhà 2 đường La Thành, phường Lê Lợi, thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Bị đơn: Ông Đỗ Xuân Hải và vợ là bà Nguyễn Thị Thành, nơi cư trú: số nhà
19 phố Lê Lợi, thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội
c. Tóm tắt vụ việc.
10


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

Ngày 4/5/2009 anh Tạ Đình Phong và ông Đỗ Xuân Hải ký kết với nhau hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại văn phòng công
chứng số 8, thành phố Hà Nội với nội dung: anh Tạ Đình Phong vay của Ông
Đỗ Xuân Hải 1.500.000.000 đồng, thời hạn 01 tháng, lãi suất do thỏa thuận, Anh
Phong thế chấp cho ông Hải một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM
775192 do UBND thị xã Sơn Tây cấp ngày 24/4/2009 thửa số 25, diện tích
170,5m2, loại đất ở, trên đất có 1 căn nhà cấp 4, diện tích 170m 2. Sau đó vợ

chồng anh Phong đã trả ông Hải 6 lần vào các ngày 4/5, 31/8, 4/9, 8/9, 9/9,
10/9/2009 số tiền tổng cộng là 1.689.500000 đồng, trong đó gốc là
1.500.000.000, lãi là 189.500.000 đồng.
Nay vợ chồng anh Phong cho rằng đã trả nợ xong cho vợ chồng ông Hải, đề
nghị vợ chồng ông Hải phải trả vợ chồng anh giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đã thế chấp cho ông Hải khi vay tiền. Phía vợ chồng ông Hải thừa nhận rằng
cho vợ chồng anh Phong vay số tiền trên và hợp đồng thế chấp là đúng sự thật.
Song ngày 7/5/2009 anh Phong vay thêm 75.000.000đ có giấy biên nhận riêng.
Như vậy tổng cộng số tiền vợ chồng anh Phong vay ông lầ 1.575.000.000đ, lãi
suất 4.5%/tháng. Nay vợ chồng anh Phong còn nợ 175.750.000đ. Ông Hải yêu
cầu vợ chồng anh Phong trả hết số tiền nợ còn lại thì mới trả lại giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Do mâu thuẫn đó nên anh Phong kiện ông Hải lên tòa án
nhân dân thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội yêu cầu ông Hải trả lại giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp khi anh đã hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ.
d. Cách giải quyết và kết luận của tòa.
Qua xác minh cho thấy ngày 4/5/2009, anh Tạ Đình Phong và Ông Đỗ Xuân
Hải có kí kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng nhận quyền
sử dụng đất thuộc về vợ chồng anh Phong là chính xác, hai bên đã đăng kí hợp
đồng này tại phòng công chứng nhà nước số 8 Hà Nội là đúng sự thật. Xét thấy:
Thứ nhất,, về mức lãi suất mà hai bên thỏa thuận là 4,5%/tháng là chưa phù
hợp với quy định của pháp luật. Khoản 1, Điều 476 BLDS quy định lãi suất
vay do các bên quy định nhưng không được vượt quá 150% lãi suất cơ bản do
ngân hàng nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng. Tại quyết định số
2665- NHNN ngày 25/11/2009 lãi suất cơ bản của ngân hàng nhà nước là
11


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

8%/năm = 0,6666%/tháng. Như vậy, lãi suất các bên thỏa thuận cao hơn so với
quy định của pháp luật. Nên số tiền lãi vợ chồng anh Phong phải trả
1.500.000.000×0.666%/tháng/×150%×4 tháng = 63.000.000đ. Tổng cộng cả gốc
lẫn lãi là 1.563.000.000đ. Nên đối với số tiền vợ chồng anh Phong đã trả cho
khoản 1,5 tỷ đồng còn thừa 126.500.000đ.
Thứ hai, theo quy định của pháp luật, vợ chồng anh Phong đã thực hiện xong
nghĩa vụ trả nợ có biện pháp bảo đảm thế chấp đúng thời hạn nên vợ chồng ông
Hải phải có nghĩa vụ trả lại giấy tờ quyền sử dụng đất thế chấp của vợ chồng
anh Phong theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng. Ông Hải cho rằng số tiền lần
2 anh Phong vay cũng có thế chấp quyền sử dụng đất vì chỉ kí sau đó 3 ngày là
không có căn cứ Do đó, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội:
QUYẾT ĐỊNH
Căn cứ vào các Điều 275 BLDS, Điều 342, 471, 473, 476, 719 BLDS:
1.Chấp nhận đơn kiện của anh Tạ Đình Phong đối với ông Đỗ Xuân Hải.
Buộc ông Đỗ Xuân Hải phải trả cho Anh Phong giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số AM 775192 do UBND thị xã Sơn Tây cấp ngày 24/4/2009 đứng tên
anh Tạ Đình Phong.
2. Ông Đỗ Xuân Hải và bà Nguyễn Thị Thành phải nộp 200.000đồng án phí.
e. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa.
Từ kết luận về bản án của Tòa án nhân dân thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội,
nhóm chúng tôi hoàn toàn đồng ý vì những lý do sau:
Tòa án nhân dân thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội đã áp dụng đúng nhưng
quy định tại khoản 3 Điều 342, 471, 473, 476, 719 BLDS năm 2005.
Thứ nhất về mức lãi suất 4,5%/1 tháng mà hai bên thỏa thuận là không phù
hợp với quy định của pháp luật. Tòa đã xác định lại lãi suất tối đa mà hai bên
phải tuân theo. Theo đó tổng cả gốc lẫn lãi mà anh Phong phải trả là
1.563.000.000 đ. Và phía vợ chồng Hải cũng thừa nhận vợ chồng anh Phong đã
trả tổng cộng là 1.689.500.000 đ, tức là đã thừa 126.500.000 đ tuy nhiên vợ
chồng anh Phong không đề nghị xem xét khoản tiền này.

Thứ hai theo quy định của pháp luật và những chứng minh trên thì vợ chồng
anh Phong đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ đối với vợ chồng ông Hải trong hợp
12


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

đồng vay khoản tiền 1,5 tỷ đồng nên Vợ chồng ông Hải phải thực hiện nghĩa vụ
quy định tại Điều 5 của Hợp đồng trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp cho vợ
chồng anh Phong. Vì vậy quyết định của Tòa là buộc ông Đỗ Xuân Hải phải trả
cho Anh Phong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AM 775192 do UBND
thị xã Sơn Tây cấp ngày 24/4/2009 đứng tên anh Tạ Đình Phong là quyết định
đúng.
Tuy nhiên nhóm chúng tôi xin làm rõ thêm phần mà vợ chồng ông Hải cho là
vợ chồng anh Phong của ông đã vay thêm 75.000.000 đồng vào ngày
07/05/2009 tức là chỉ vay sau đó 3 ngày nên vợ chồng ông Hải cho rằng khoản
vay này cũng được bảo đảm bởi tài sản thế chấp là giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất số AM 775192 do UBND thị xã Sơn Tây cấp ngày 24/4/2009 nên ông
không trả lại giấy tờ về tài sản thế chấp cho vợ chồng anh Phong. Nhưng lý do
vợ chồng ông Hải đưa ra là hoàn toàn sai vì theo quy định của pháp luật một tài
sản có thể dùng thế chấp nhiều nghĩa vụ dân sự khác nhau nếu tài sản đó có giái
trị lớn hơn tổng các nghĩa vụ dân sự được đảm bảo. Hai bên có thể thỏa thuận
định giá tài sản để xác định tài sản đó có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ hay
không, và mỗi một lần thế chấp phải được lập thành văn bản riêng và tuân thủ
các quy định của pháp luật về hình thức của các hợp đồng bảo đảm. Ở vụ việc
trên, Ông Hải có sự nhầm lẫn khi cho rằng hợp đồng vay tiền lần 2 giữa ông và
anh Phong cùng là một phần của hợp đồng vay lần thứ nhất và quyền sử dụng
đất anh Phong thế chấp cũng bảo đảm cho khoản tiền cho vay lần 2. Nhưng trên

thực tế, hợp đồng vay lần thứ hai giữa ông và anh Phong là một hợp đồng riêng
rẽ với hợp đồng lần thứ nhất và quan hệ nghĩa vụ đó không có biện pháp bảo
đảm. Lý do là nếu ông Hải muốn có biện pháp bảo đảm thế chấp cho lần 2 thì
ông phải thỏa thuận với anh Phong cùng định giá quyền sử dụng đất mà anh
mang thế chấp sau đó giao kết một hợp đồng mới, tiến hành những thủ tục đăng
kí như với hợp đồng thế chấp lần 1. Hoặc nếu ông muốn sát nhập hai lần vay
của anh Phong làm một thì cả hai phải cùng thỏa thuận bổ sung, thay đổi nội
dung hợp đồng đã kí và khi sửa đổi bổ sung hợp đồng thế chấp cũng phải tiến
hành các thủ tục đăng kí lại vì theo quy định tại Điều 423 BLDS “ hợp đồng
được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng kí hoặc cho phép
13


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo hình thức đó” mà hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phải đăng kí cần phải tuân theo quy
định trên. Tuy nhiên vợ chồng ông Hải không đưa ra được những bằng chứng
sát thực cho rằng vợ chồng anh Phong vay thêm 75.000.000 đ cũng nằm trong
hợp đồng thế chấp nên khoản vay này không liên quan đến hợp đồng thế chấp
ngày 04/05/2009. Và nếu ông Hải muốn đòi khoản tiền đó thì phải dành quyền
khởi kiện đối với khoản vay này ở vụ kiện khác.

III. MỘT SỐ VƯỚNG MẮC CÒN TỒN TẠI.
Trên đây là 3 vụ việc trong thực tế về tranh chấp quyền tài sản được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Cũng qua ba vụ việc trên, và qua cách giải
quyết của Tòa án, nhóm rút ra một số nhận xét sau:
Thứ nhất, mặc dù khái niệm quyền tài sản theo quy định tại Điều 322 BLDS

là khá rộng, song trên thực tế, quyền tài sản là đối tượng của giao dịch đảm bảo
lại chủ yếu chỉ là quyền sử dụng đất. Việc đem quyền sử dụng đất để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự có một ưu điểm lớn là dễ tạo dựng lòng tin nơi đối
tác. Tuy nhiên, cũng có hạn chế là vì tính chất đặc biệt quan trọng của loại tài
sản này nên những thủ tục liên quan đến nó là khá phức tạp. Mặc dù BLDS đã
dành hẳn một chương để quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng trên
thực tế, rất nhiều người vì các lý do khác nhau (như không hiểu biết pháp luật,
vì ngại thủ tục,…) khi đem quyền sử dụng đất của mình ra đảm bảo nhưng lại
không đi đăng ký, chứng thực; điều này gây khó khăn rất lớn cho các cơ quan có
thẩm quyền khi phải xét xử những tranh chấp xảy ra sau này.
Thứ hai, BLDS hiện hành có quy định tại khoản 1 Điều 320: “Vật bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm và được phép
giao dịch”, quy định này tưởng chừng rất chặt chẽ nhưng lại làm nảy sinh một
vấn đề khúc mắc, như trong vụ việc thứ nhất mà chúng ta đã xem xét ở trên, đó
là khi quyền tài sản không thuộc sở hữu của bên bảo đảm, nhưng bên bảo đảm
lại đã nhận được sự đồng ý của bên chủ sở hữu về việc cho mượn tài sản đó đem
đi bảo đảm, thì liệu giao dịch bảo đảm ấy có phát sinh hiệu lực hay không? Có
bị coi là trái pháp luật không?
14


Bài tập nhóm tháng 1

Nhóm 3 – Lớp N07.TL4

Thứ ba, cũng như với những tài sản thông thường khác, một quyền tài sản
cũng có thể đem bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự theo những nguyên
tắc quy định tại Điều 324 BLDS, trong đó đáng lưu ý là : “…Bên bảo đảm phải
thông báo cho bên bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác..” Tuy vậy, trong thực tế, rất nhiều kẻ

đã lợi dụng quy định này để trục lợi cho bản thân, cụ thể là đem một tài sản bảo
đảm cho nhiều nghĩa vụ nhưng lại không thông báo cho các bên, cũng không
đem đi công chứng, chứng thực, kết quả là khi xảy ra tranh chấp, không tránh
khỏi trường hợp nhiều người có quyền nhưng lại mất trắng tài sản chỉ vì quá cả
tin.

*** KẾT LUẬN
Từ ba vụ việc trên, có thể thấy ngay cả khi dùng quyền tài sản để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự thì tranh chấp giữa các bên vẫn có thể xảy ra. Khi đó,
thỏa thuận giữa các bên là rất quan trọng. Nếu không thể giải quyết thì phải nhờ
đến sự phân xử của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để bảo đảm quyền lợi cho
các bên có quyền. Mặc dù vậy, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự vẫn là điều cần thiết và có ý nghĩa cho giao dịch diễn ra thuận
lợi, tạo thế chủ động cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ.

15