Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (162.03 KB, 17 trang )

MỤC LỤC
Trang
LỜI MỞ ĐẦU....................................................................... ...................1
NỘI DUNG...............................................................................................1
A. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.................... ..........1
1. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.............1
2. Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề……………2
B. Ba vụ việc liên quan đến tranh chấp lối đi trong một cộng đồng dân cư..2
I. Vụ việc thứ nhất…………………………………………………………2
II. Vụ việc thứ hai………………………………………………………….6
III. Vụ việc thứ ba…………………………………………………………10
IV. Thực tiễn tranh chấp về lối đi chung trong một cộng đồng dân cư
và một số giải pháp, phương hướng hoàn thiện các quy định về quyền về
lối đi qua bất động sản liền kề……………………………………………….14
KẾT LUẬN…………………………………………………………………...15

LỜI MỞ ĐẦU
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một chế định dẫn xuất (hay còn
gọi là phái sinh) của chế định quyền sở hữu được quy định tại Chương VII, Phần thứ
hai Bộ luật dân sự 2005 (BLDS 2005) với tiêu đề: "Những quy định khác về quyền sở
hữu". Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói chung và quyền về lối đi qua bất
động sản liền kề là một vấn đề vừa mang tính lịch sử, vừa mang tính thời đại, nó không
chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang tính thực tiễn sâu sắc. Đặc biệt là trong điều
kiện hiện nay, những tranh chấp về lối đi trong một cộng đồng dân cư, hay giữa các chủ
sở hữu bất động sản liền kề đang diễn ra ngày càng phức tạp. Dưới đây là một số
trường hợp tranh chấp thực tế về lối đi trong một cộng đồng dân cư. Thông qua các
trường hợp tranh chấp này, chúng ta có thể xem xét cách giải quyết của tòa án, từ đó
đưa ra những nhận xét về cách giải quyết và nắm được những quy định của pháp luật
đối với quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nói riêng và quyền sử dụng bất động

sản liền kề nói chung.

NỘI DUNG
A. Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và
quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Trong quá trình sử dụng tài sản, đặc biệt là bất động sản, nhiều khi chủ sở hữu
phải sử dụng bất động sản liền kề không thuộc sở hữu của mình thì mới có thể khai
thác được công dụng của tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Điều 273 Bộ luật Dân
sự 2005 đã quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động
sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi,
cấp, thoát nước, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác
một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu, không có thỏa thuận khác”. Theo truyền thống
và theo thông lệ đây là một trong những quyền quan trọng và có ý nghĩa của chủ sở
hữu. Mục đích của những quy định này trong Bộ luật dân sự cũng nhằm tạo cơ sở pháp
lý về những điều kiện thuận lợi để các chủ sỡ hữu có thể khai thác một cách có hiệu
- 2 -

quả nhất công dụng của tài sản. Tuy nhiên, đó chỉ là quyền sử dụng hạn chế.
2. Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Nhằm tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản có lối đi hợp lý ra đến đường
công cộng, Điều 275 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về lối đi qua bất động sản liền kề:
“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở
hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất
động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu
cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở
hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác. Lối đi được mở trên bất động
sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể
của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất

động sản có mở lối đi.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa
thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh
chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định.
3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở
hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía
trong theo quy định của khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Về nguyên tắc chung, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất
động sản liền kề số tiền tương ứng với giá trị tài sản được sử dụng, trừ khi các bên có
thỏa thuận khác. Việc mở lối đi phải xem xét đến những yếu tố: địa điểm, lợi ích của
bất động sản. Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác
nhau, thì khi chia cũng phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong. Phần này
được coi là lối đi chung và không có đền bù.

B. Ba vụ việc liên quan đến tranh chấp lối đi trong một cộng đồng dân cư
I. Vụ việc thứ nhất
1. Tóm tắt vụ việc
Theo đơn khởi kiện gửi lên TAND thành phố Hà Nội, ông Nguyễn Xuân Mai
sinh năm 1933 cư trú tại thôn Đại Cát, xã Liên Mạc, Từ Liêm, Hà Nội trình bày:
- 3 -

Ông Mai và bà Đoàn Thị Dưỡng là hàng xóm liền kề nhau. Theo trích lục bản đồ
năm 1960, 1986, 1994 và hiện nay thì gia đình ông Mai và gia đình bà Dưỡng có đường
đi chung từ đê vào. Trước năm 1990, gia đình bà Dưỡng đã xây cổng lấn vào phần đất
và địa phận nhà ông Mai. Việc tranh chấp đã dẫn đến va chạm. Năm 2003 gia đình ông
Mai lấp ao và xây dựng nhà cho các con thì gia đình bà Dưỡng xây lấp cổng không cho
gia đình ông Mai đi vào phần đất của gia đình ông. Khi ông Mai kiện ra xã thì anh Lạc
phó chủ tịch giải quyết không đúng, xác định ngõ đi là của bà Dưỡng nên bà Dưỡng
cho là ngõ đi riêng và xây bức tường ngăn không cho ông Mai đi vào đường và đổ bê

tông đường. Vì vậy, ông Mai đã đề nghị Tòa án xác định đây là ngõ đi chung của công,
buộc gia đình bà Dưỡng phải dỡ bỏ bức tường này và ông Mai sẽ thanh toán ½ giá trị
công tôn tạo ngõ đi cho bà Dưỡng theo giá trị tài sản của Tòa án.
Bà Đoàn Thị Dưỡng (bị đơn) sinh năm 1935 cư trú tại thôn Đại Cát, xã Liên
Mạc, Từ Liêm, Hà Nội trình bày:
Bà Dưỡng có mảnh đất tổ tiên để lại, phía đông giáp nhà anh Chiến, phía tây
giáp ao nhà ông Mai và phần đất thổ cư nhà anh Khoa, phía nam giáp hồ tập thể, được
thể hiện rõ trên bản đồ năm 1960. Từ khi có luật đóng thuế bà Dưỡng đã đóng thuế đầy
đủ. Năm 2000, bà Dưỡng cho con trai là Nguyễn Văn Chính một mảnh đất, bà Dưỡng
bớt một mảnh đất làm lối đi vào phần đất còn lại của mình. Năm 2003, ông Mai có
sang nói với bà Dưỡng cho ông Mai đi nhờ để vận chuyển vật liệu qua lối đi nhà bà
Dưỡng để ông Mai lấp ao, vì là hàng xóm nên bà Dưỡng cho đi nhờ. Sau khi ông Mai
lấp ao xong, bà Dưỡng xây tường để cát nhà ông Mai không chảy sang nhà bà thì ông
Mai và gia đình cản trở việc xây dựng của nhà bà Dưỡng. Ông Mai còn hô hào các con
sang đe dọa tính mạng mẹ con bà Dưỡng. Bà Dưỡng đã báo chính quyền và xã lập biên
bản. Ngày 13/12/2004, Ủy ban nhân dân xã lập biên bản giải quyết xác định phần ngõ
này là ngõ của gia đình bà Dưỡng.
Theo bản tự khai của anh Nguyễn Văn Chính và chị Lê Thị Ngát là con trai và
con dâu của bà Dưỡng cho rằng:
Gia đình vợ chồng gia có mảnh đất tổ tiên để lại. Năm 1989, anh Chính được
giao nhiệm vụ trông nom mảnh đất này. Năm 1977, gia đình ông Mai tát ao nên gia
đình anh Chính đã xây tường rào phía giáp ao nhà ông Mai. Năm 2000, em trai anh
- 4 -

Chính là anh Nguyễn Đang Thành lấy vợ, bà Dưỡng đã cho vợ chồng anh Chính một
phần đất phía ngoài và đã có sổ đỏ đứng tên chị Lê Thị Ngát là vợ anh Chính và cho em
trai anh Chính là anh Thành một phần đất phía trong, nên gia đình anh Chính đã để lại
lối đi từ ngoài giáp đê vào trong nhà đất của anh Thành (phía giáp ao nhà ông Mai).
Năm 2003, gia đình ông Mai lấp ao, gia đình anh Chính xây cao bức tường giáp nhà

ông Mai thì ông Mai cản trở, sau đó kiện gia đình nhà anh Chính. Căn cứ trích lục bản
đồ năm 1960, 1994 thì con đường hiện ông Mai kiện là phần đất của gia đình anh
Chính nên gia đình anh Chính được tiếp tục xây tường, gia đình ông Mai có cổng đi
một lối đi khác, còn ngõ đi hiện nay là của gia đình anh Chính và bà Dưỡng.
Anh Nguyễn Đang Thành và chị Ngô Thị Thục là con trai và con dâu của bà
Dưỡng đã trình bày trước tòa:
Hai vợ chồng anh chị nhất trí như lời trình bày của anh Chính. Hai vợ chồng anh
khẳng định gia đình ông Mai có cổng ở một lối khác, còn ngõ đi hiện nay là của gia
đình anh chị.
2. Giải quyết của Tòa án
Vụ kiện đã được xét xử sơ thẩm ngày 26/09/2006, Tòa án nhân dân huyện Từ
Liêm đã chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Xuân Mai đối với bà Đoàn Thị Dưỡng xác
định tranh chấp giữa hai gia đình diện tích 120m2 là ngõ đi của hàng xóm; buộc gia
đình bà Dưỡng phải dỡ bỏ bức tường xây dựng ngăn giữa lối đi với gia đình ông Mai
để đảm bảo ngõ đi có kích thước như trích bản đồ hiện nay cụ thể: Chiều rộng tính từ
nhà bà Dưỡng sang nhà ông Mai là 3m, chiều dài từ mốc giới chân đê vào phần đất
cổng nhà bà Dưỡng là 40m; buộc gia đình ông Mai phải thanh toán ½ giá trị công trình
và công tôn tạo cho ngõ đi cho gia đình bà Dưỡng là 4.115.000 đồng.
Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngày 09/10/2006, bà Dưỡng, anh Chính, chị
Ngát, anh Thành, chị Thục đều có đơn kháng cáo bản án. Chấp nhận đơn kháng cóa của
bà Dưỡng và 4 người con, căn cứ Điều 131, 132, 276 Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án
cấp phúc thẩm đã sửa án sơ thẩm số 46/DSST ngày 26/09/2006 của Tòa án nhân dân
huyện Từ Liêm và xử như sau:
1- Xác nhận mảnh đất có diện tích:

2,7 m + 3m
x 13,4m mà gia đình bà Dưỡng
2

- 5 -

đang sử dụng làm lối đi không phải là ngõ đi chung với gia đình ông Nguyễn Xuân Mai
(hàng xóm).
2- Bác bỏ yêu cầu của ông Nguyễn Xuân Mai do anh Nguyễn Xuân Hiền là
người đại diện đối với bà Đoàn Thị Dưỡng về việc đòi quyền sử dụng chung ngõ đi này
từ đất nhà bà Dưỡng để đi thẳng lên phía đê.
3- Bác các yêu cầu khác của các bên đương sự.
4- Về án phí:
- Ông Mai phải chịu 50.000 án phí dân sự sơ thẩm được trừ vào 50.000 đồng
tạm ứng đã nộp tại biên lai ngày 1/1/2006.
- Bà Dưỡng, anh Thành, chị Thục, anh Chính, chị Nga không phải chịu án phí
phúc thẩm được hoàn lại mỗi người 50.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai
7216, 7217, 7210, 7223 ngày 9 và 11/10/2006. (Án xử công khai phúc thẩm có hiệu lực
ngày 26/01/2007.
3. Nhận xét về cách giải quyết của Tòa án
Nhóm hoàn toàn đồng ý với cách giải quyết của Tòa vì:
Thứ nhất, đối với yêu cầu kháng cáo của gia đình bà Dưỡng thấy rằng phía ông
Mai do ông Hiền đại diện khai là lối đi đang tranh chấp gia đình ông đã đi từ rất lâu vài
chục năm nay. Song căn cứ vào các chứng cứ do phía gia đình bà Dưỡng xuất trình và
cung cấp của Ủy ban xã Liên Mạc thể hiện là từ trước đến nay gia đình ông Mai đi lối
đi khác (từ phía ngõ Nam Hạ vào đất nhà ông).
Thứ hai, ông Mai còn khai rằng năm 1997 khi bà Dưỡng xây gạch ở phần đất bờ
ao là đất của nhà ông, ông đã không phản đối và đồng ý để sử dụng chung song bà
Dưỡng không công nhận đất đó là đất của ông Mai. Xét thấy trên thực tế đất 2 nhà giáp
nhau, đất ông Mai là đất ao và căn cứ vào khoản 1 Điều 113 Nghị định 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 thì đất bờ ao đang tranh chấp không thể là của gia đình nhà ông
Mai được vì ông Mai hoàn toàn không có giấy tờ gì chứng minh lối đi đang tranh chấp
thuộc quyền sở hữu của gia đình ông.
Thứ ba, bản đồ giải thửa năm 1960 do Ủy ban nhân dân xã Liên Mạc cung cấp
cho Tòa án cho thấy mảnh đất gia đình bà Dưỡng đang quản lý sử dụng tiếp giáp với

ngõ đi từ đê vào còn mảnh đất của gia đình ông Mai nằm lùi vào một chút và không
- 6 -

tiếp giáp với ngõ đi từ đê xuống. Kết hợp với bản đồ giải thửa năm 1994 do Ủy ban
nhân dân xã Liên Mạc cung cấp đã thể hiện sau khi tách một phần thửa đất bà Dưỡng
đang quản lý ra làm hai, một phần cho vợ chồng anh Chính chị Ngát quản lý thì bà
Dưỡng đã dành lại một lối đi trên đất của bà làm lối đi vào phần đất còn lại ở phía
trong. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào việc gia đình bà Dưỡng không đóng thuế phần
diện tích ngõ đi đang tranh chấp để xác định ngõ đi đó là ngõ đi công nên ông Mai
được quyền đi là không đúng. Điều này đã xâm phạm đến quyền lợi của gia đình bà
Dưỡng vì chính quyền địa phương không thu thuế phần lối đi đó chứ không phải có yêu
cầu nộp mà họ không nộp vì họ không hề có văn bản nào thỏa thuận cho gia đình ông
Mai đi cùng. Vì vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định ngõ đi đang tranh chấp là ngõ đi
công và ông Mai có quyền đi là không có căn cứ pháp lý.
Thứ tư, về án phí: Ông Mai phải chịu 50.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm được
trừ vào 50.000 đồng tạm ứng đã nộp tại biên lai ngày 1/1/2006; bà Dưỡng, anh Thành,
chị Thục, chị Nga không phải chịu án phí phúc thẩm được hoàn lại mỗi người 50.000
đồng tạm ứng phí đã nộp tại biên lao 7216, 7217, 7210, 7223 ngày 9 và 11/10.2006 là
hoàn toàn đúng với quy định tại khoản 1 Điều 7, Điều 12 Nghị định 70/CP ngày
12/06/1997 về án lệ phí Tòa án.
II. Vụ việc thứ hai
1. Nội dung vụ việc
Nguyên đơn: Ông Nguyễn Huy Tám – sinh 1949 và Bà Đỗ Thị Khánh Hoà - sinh
1951, trú tại: 253 tổ 32C cũ nay là 16 ngõ 4A/2 Đặng Văn Ngữ, Phương Liên, Đống
Đa, Hà Nội.
Bị đơn: Ông Nguyễn Như Hùng – sinh 1944 và Bà Trương Thị Loan – sinh
1955, trú tại: 18 ngách 4A/2 phố Đặng Văn Ngữ Phương Liên, Đống Đa, Hà Nội.
Năm 1995, Ông Nguyễn Như Hùng được hưởng di sản nhà đất của bố mẹ để lại
(nhà 3,5 tầng trên diện tích đất 58,8m 2). Ngày 28/4/1997 ông Nguyễn Như Hùng và vợ

là Trương Thị Loan bán một phần nhà số 253 tổ 32C phường Phương Liên, Đống Đa
(nhà nằm trên diện tích đất 58,80m2) cho ông Nguyễn Ngọc Du và vợ là Nguyễn Minh
Châu (kích thước 4,2 x 14m = 58,8m).
- 7 -

Sau nhiều lần mua bán sang tên nhà đất, ngày 16/8/1999 ông Nguyễn Huy Tám
và bà Đỗ Thị Khánh Hoà là người mua lại nhà đất sau cùng, vẫn giữ nguyên mốc giới
nhưng diện tích đất thực tế chỉ có 56,9m 2. Trong khi mua bán các bên không có sự thoả
thuận về lối đi mà người mua vẫn đi nhờ trên phần đất nhà ông Hùng rộng trên 1m và
dài trên 3m. Cả gia đình ông Hùng và gia đình ông Tám cùng đi chung lối đi này.
Ngoài lối đi mà gia đình ông Nguyễn Huy Tám đi qua phần đất ngõ đi nhà ông Hùng
không có lối đi nào khác ra ngõ xóm. Tuy ông Hùng vẫn đồng ý cho gia đình ông Tám
đi nhờ trên phần đất của gia đình ông nhưng chỉ đồng ý để lối đi rộng 0,70m. Khi kê
khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên không thống nhất được lối đi
chung. Uỷ ban nhân dân phường Phương Liên đã hoà giải giữa hai gia đình ông Hùng
và ông Tám nhưng không đạt kết quả nên không thể thông qua hồ sơ xét duyệt cấp sổ
đỏ cho hai gia đình.
Ngày 10/11/2006 và được bổ sung ngày 25/12/2006 ông Nguyễn Huy Tám và bà
Đỗ Thị Khánh Hoà khởi kiện yêu cầu: Ông bà Tám được quyền sử dụng lối đi chung
vĩnh viễn với gia đình ông Hùng với diện tích lối đi chung 4,58m 2 và sẽ đền bù giá trị
quyền sử dụng đất lối đi theo pháp luật. Yêu cầu gia đình ông Hùng phải trả gia đình
ông 1,9m2 đất mua còn thiếu. 01/2/2007 ông Tám, bà Hoà có đơn rút yêu cầu kiện đòi
1,9m2 đất đối với ông Hùng. Ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan không
đồng ý nhượng lại lối đi cho gia đình ông Tám. Chỉ đồng ý cho gia đình ông Tám đi
nhờ lối đi. Không chấp nhận ông Tám đòi 1,90m 2 đất. Chỉ đồng ý để lối đi rộng 0,70m.
Hội đồng định giá đã đo đạc lối đi có diện tích hình thang méo diện tích 4,58m2 có giá
trị 91.600.000 đồng.
Bản án số 03/DSST ngày 8/2/2007, Toà án nhân dân quận Đống Đa đã xử: Buộc
gia đình ông Nguyễn Như Hùng phải giành lối đi chung cho gia đình ông Nguyễn Huy

Tám đi ra đường công cộng có diện tích 4,58m2 hình thang méo. Diện tích lối đi của hai
gia đình ông Tám và ông Hùng chỉ được làm lối đi chung không được xây dung công
trình kể cả khoảng không. Buộc gia đình ông Tám, bà Hoà phải thanh toán cho gia đình
ông Hùng, bà Loan 1/2 giá trị quyền sử dụng đất lối đi chung là 45.800.000 đồng. Chấp
nhận yêu cầu của ông Tám, bà Hoà rút yêu cầu đòi 1,9m 2 đất đối với ông Hùng, bà
Loan.
- 8 -

Không đồng ý bản án sơ thẩm, 4/10/2007 ông Nguyễn Như Hùng đã kháng cáo
cho rằng: “Ông không tranh chấp với ông Tám về ngõ đi, ông Tám vẫn có lối đi trên
đất nhà tôi, tôi không phạm luật. Về lối đi chung phải cam kết không được chia tách
xây dựng, chuyển nhượng. Giá đất nhà tôi hiện nay cao hơn nhiều so với định giá. Ông
Tám phải đền bù tiền đất đầy đủ đúng thời gian qui định. Trụ cổng nhô ra không gian
0,13m đến 0,15m phải trừ trả nhà tôi không tính vào phần diện tích ngõ đi chung”.
Ngày 14/2/2007 ông Nguyễn Huy Tám kháng cáo: Yêu cầu ông Hùng phải phá bỏ bức
tường xây chắn ngang mặt tiền nhà. Gia đình ông Hùng phải để 12m 2 đất trước mặt tiền
nhà làm lối đi chung cho gia đình tôi và gia đình ông Hùng.
2. Giải quyết của Tòa án
Tranh chấp trên đã được TAND thành phố Hà Nội xét xử như sau: Căn cứ khoản 2
điều 275 Bộ luật tố tụng dân sự. Căn cứ điều 273, khoản 1 điều 274, khoản 1,2 điều
275 Bộ luật dân sự. Căn cứ Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 của Chính phủ qui định
về án phí, lệ phí. Sửa một phần bản án sơ thẩm về ranh giới ngõ đi chung và thoả thuận
về thanh toán. Xử như sau:
1. Chấp nhận đơn yêu cầu của ông Nguyễn Huy Tám và bà Đỗ Thị Khánh Hoà.
Buộc gia đình ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan phải giành lối đi chung
cho gia đình ông Nguyễn Huy Tám và bà Đỗ Thị Khánh Hoà ra đường công cộng có
diện tích là 4,58m2 đất hình thang méo (có sơ đồ ranh giới ngõ đi kèm theo).
2. Buộc gia đình ông Nguyễn Huy Tám và bà Đỗ Thị Khánh Hoà phải có trách
nhiệm thanh toán cho gia đình ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan 1/2 giá

trị sử dụng đất lối đi chung là 45.800.000 đồng.
- Ghi nhận sự tự nguyện của hai bên, ông Nguyễn Huy Tám và bà Hoà có trách
nhiệm thanh toán số tiền trên vào ngày 4/5/2007.
- Diện tích lối đi chung là lối đi của gia đình ông Nguyễn Huy Tám bà Đỗ Thị
Khánh Hoà và gia đình ông Nguyễn Như Hùng bà Trương Thị Loan. Chỉ được sử dụng
làm lối đi chung không được chia tách lối đi, không được xây dựng – kể cả khoảng
không của lối đi. Các bên phải tôn trọng, tạo điều kiện cho nhau sử dụng lối đi, không
ai được làm cản trở sử dụng lối đi chung.
- Phần ô văng (tại cổng) nhà ông Hùng rộng 15 cm và có đoạn là 13 cm nằm trên
- 9 -

phần khoảng không của ngõ đi chung, ông Hùng làm từ trước đây nay được giữ
nguyên nhưng khi nào làm lại cổng phải làm đúng trên phần đất của mình.
3) Bác yêu cầu của ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan chỉ để lối đi
chung rộng 0,7m và 3m chiều dài theo hướng Tây Bắc.
- Ghi nhận tự nguyện của ông Tám, bà Hoà rút yêu cầu đòi ông Hùng, bà Loan
giá trị sử dụng 1,9m2 đất trong quá trình mua bán đất còn thiếu.
4) Về án phí:
- Ông Tám, bà Hoà phải chịu 2.290.000 đồng án phí dân sự.
- Ông Tám, ông Hùng không phải chịu án phí phúc thẩm.
3. Nhận xét về cách giải quyết của Tòa án
Nhóm đồng ý với cách giải quyết của Tòa án bởi:
Thứ nhất, việc gia đình ông Nguyễn Huy Tám yêu cầu gia đình ông Nguyễn
Như Hùng phải giành lối đi chung cho gia đình ông ra đường công cộng là một yêu
cầu chính đáng. Quyền yêu cầu về lối đi là một dạng trái quyền, đó là quyền của chủ sở
hữu bất động sản bị vây bọc (một quyền được pháp luật thừa nhận). Tại khoản 1 Điều
275 BLDS quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của
các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở
hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người

được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho
chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác”.
Thứ hai, việc gia đình ông Nguyễn Huy Tám và bà Đỗ Thị Khánh Hoà phải có
trách nhiệm thanh toán cho gia đình ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan 1/2
giá trị sử dụng đất lối đi chung là 45.800.000 đồng là đúng với quy định tại Điều 273,
275 của Bộ luật này. Lối đi chung là thuộc phần quản lí của hai bên gia đình vì vậy hai
bên có trách nhiệm bảo vệ, tôn trọng quyền và nghĩa vụ của nhau.
Thứ ba, ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan chỉ để lối đi chung rộng
0,7m và dài 3m là quá bé vì theo khoản 2 Điều 275 vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều
cao của lối đi phải đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.
Tòa án bác yêu cầu của ông Nguyễn Như Hùng và bà Trương Thị Loan là đúng pháp
luật. Việc ông Tám, bà Hoà rút yêu cầu đòi ông Hùng, bà Loan giá trị sử dụng 1,9m 2
- 10 -

đất trong quá trình mua bán đất còn thiếu là hợp lí, bởi đây là diện tích mà gia đình ông
Tám mua lại từ một chủ sở hữu khác (mặc dù nguồn gốc diện tích trên là của gia đình
ông Hùng) nên ông bà không có quyền đòi gia đình ông Hùng.
Thứ tư, về án phí: Tòa yêu cầu ông Tám, bà Hoà phải chịu 2.290.000 đồng án
phí dân sự và ông Tám, ông Hùng không phải chịu án phí phúc thẩm là hoàn toàn đúng
với quy định tại khoản 1 Điều 7, Điều 12 Nghị định 70/CP ngày 12/06/1997 về án lệ
phí Tòa án.
III. Vụ việc thứ ba
1. Nội dung vụ việc
Ông Vũ Văn Tạo (nguyên đơn - sinh năm 1958, nơi cư trú: Xóm Lại, Phú Mỹ, xã
Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội) và ông Vũ Xuân Hinh là 2 anh em ruột được thừa hưởng
nhà đất thổ cư của bố mẹ để lại tại Phú Mỹ, Mỹ Đình, Từ Liêm. Khoảng năm 1982 hai
anh em đã tự thoả thuận phân chia nhà đất như sau: Ông Vũ Xuân Hinh lấy diện tích
đất phía trong tại thửa 61 là 336m2 còn ông Tạo ở diện tích đất phía ngoài liền kề tại
thửa 60 là 175m2 (theo bản đồ lập năm 1985). Vì thửa đất của ông Hinh ở phía trong

nên anh em thoả thuận sẽ bớt lại 1 lối đi chung qua thửa 60 có chiều rộng khoảng 2m
kéo hết chiều của thửa đất qua trước cửa nhà ông. Năm 1987 ông Hinh chuyển nhượng
thửa đất 61 cho bà Vũ Thị Lớ thì vẫn sử dụng lối đi như cũ. Khoảng năm 1990 bà Lớ
chuyển nhượng thửa đất này cho ông Vũ Văn Vương (bị đơn - sinh năm 1965, trú tại:
Xóm Lại, thôn Phú Mỹ, Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, Hà Nội). Việc chuyển nhượng giữa
các bên ông Tạo có biết và thống nhất sử dụng ngõ đi chung như trước, không có sự
thay đổi nào khác.
Ngày 09.5.2005 vợ chồng ông Vũ Văn Vương đã tự ý xây cổng, rào chiếm hết
ngõ đi chung thành ngõ riêng. Việc xây dựng lấn chiếm này còn gây mất mỹ quan ngõ
xóm, ông Tạo không đồng ý với hành động chiếm dụng ngõ đi chung của gia đình ông
Vương nên đã làm đơn đề nghị Uỷ ban nhân dân xã Mỹ Đình giải quyết nhưng không
được. Vì vậy ông làm đơn khởi kiện đề nghị Toà buộc ông Vũ Văn Vương phá dỡ phần
cổng mà ông Vương đã xây dựng trên ngõ đi chung để đảm bảo quyền được sử dụng
- 11 -

ngõ đi chung của gia đình ông. Ông Tạo xác nhận gia đình ông Vương có cải tạo nâng
cấp lối đi chung, ông đã đề nghị được đóng góp nhưng gia đình ông Vương không đồng
ý, ông Tạo sẵn sàng thanh toán 1/2 giá trị phần tôn tạo này. Đối với “giấy bán nhà” ông
Vương xuất trình do bà Lớ viết cho ông Vương ngày 11.01.1991, ông không được biết
và không ký tên vào giấy bán nhà này như ông Vương khai.
Bị đơn và người liên quan là vợ chồng ông Vũ Văn Vương, bà Lê Thị Nhâm
thống nhất khai: Nguồn gốc nhà đất gia đình đang quản lý sử dụng là do mua lại của bà
Vũ Thị Lớ ở xóm Lại, Phú Mỹ, Mỹ Đình từ ngày 11.01.1991 cho tới nay. Trước khi
mua, ông bà có thoả thuận với bà Lớ về việc mua bán nhà đất cũng như lối đi chung
của hai gia đình, được xác định: Mốc giới lối đi chung được tính từ cổng nhà ông Tạo
trở ra phía ngoài đường chung của xóm rộng 1,5m. Phần còn lại từ cổng nhà ông Tạo
trở vào rộng 1,5m là lối đi riêng của nhà ông Vương. Khi bàn giao đất giữa gia đình
ông và bà Lớ có mặt ông Tạo là người hàng xóm liền kề chăng dây, cắm mốc, làm
chứng ký xác nhận trong giấy “mua bán đất” ngày 11.01.1991. Nội dung giấy này có

ghi rõ thoả thuận sau khi ông Tạo làm nhà phải trả lại cho gia đình ông Vương lối đi
riêng tính từ cổng nhà ông Tạo vào rộng 1,5m. Kể từ khi mua đến nay ông bà đã cải tạo
nâng cấp lối đi riêng, ông Tạo không có ý kiến gì. Nay ông Tạo khởi kiện yêu cầu xác
định lối đi chung và buộc gia đình dỡ bỏ cổng đã xây trên lối đi riêng, ông bà không
đồng ý nên đề nghị bác đơn của ông Tạo.
2. Giải quyết của Tòa án
Tranh chấp trên được Toà án nhân dân huyện Từ Liêm xét xử và quyết định tại
bản án dân sự sơ thẩm số 49/2006/DSST ngày 28.9.2006 như sau:
- Áp dụng khoản 7 điều 25; điểm a khoản 1 điều 33; điểm a khoản 1 điều 35;
điều 131; điều 165; điều 243 và điều 245 Bộ luật tố tụng dân sự. Điều 222, 255, 275
Bộ luật Dân sự năm 2005; Điểm b khoản 1 Điều 50, Điều 136 luật đất đai năm 2003;
Điều 7, khoản 2 Điều 12, khoản 3 Điều 13 Nghị định 70/CP của Chính phủ qui định về
chế độ án lệ phí Toà án:
- 12 -

1. Chấp nhận yêu cầu của ông Vũ Văn Tạo về việc xác định ngõ đi chung đối với
ông Vũ Văn Vương bà Lê Thị Nhâm. Xác định phần ngõ đi qua trước cửa nhà ông Tạo
tính từ thửa đất số 64 tờ bản đồ số 6 lập năm 1995 đến ngõ đi chung của xóm có chiều
dài 5,5m; chiều rộng phía giáp thửa đất số 64 là 2,6m, chiều rộng phía giáp ngõ đi
chung của cả xóm là 1,85m ở tại xóm Lại, thôn Phú Mỹ, xã Mỹ Đình, Từ Liêm Hà Nội
là ngõ đi chung. Ông Vũ Văn Vương, bà Lê Thị Nhâm có trách nhiệm dỡ bỏ công trình
xây dựng cổng chắn trên ngõ đi chung.
2. Ghi nhận sự tự nguyện của ông Tạo về việc thanh toán cho ông Vũ Văn
Vương, bà Lê Thị Nhâm 1/2 số tiền trị giá công tôn tạo ngõ đi chung là 636.480đ (sáu
trăm ba mươi sáu ngàn bốn trăm tám mươi đồng).
3. Về án phí: Ông Vũ Văn Tạo phải chịu 50.000đ án phí dân sự sơ thẩm được trừ
vào tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo biên lai số 928 quyển 19 ngày 18.4.2006
của thi hành án huyện Từ Liêm. Ông Vũ Văn Vương, bà Lê Thị Nhâm phải chịu
1.836.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm.

- Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày
tuyên án. Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ
ngày nhận được thông báo kết quả xét xử hoặc kể từ ngày niêm yết bản án.
3. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án
Nhóm đồng ý với cách giải quyết của Tòa án, bởi những lý do sau:
Thứ nhất, về vấn đề xác định ngõ đi chung.
Nhận thấy, từ trước năm 1985, trong gia đình ông Tạo đã có sự thống nhất phân
chia để ông Tạo sử dụng thửa đất số 64 phía ngoài, còn ông Hinh sử dụng thửa số 60
phía trong. Do vị trí của thửa đất ông Hinh được chia bị vây bọc xung quanh không có
lối đi nên anh em thoả thuận giành lại một lối đi chung ra đường làng có chiều rộng
khoảng 2m2 đi qua thửa số 60 của ông Tạo. Năm 1987, ông Hinh không có nhu cầu sử
dụng nên đã nhượng lại toàn bộ thửa đất số 64 cho bà Vũ Thị Lớ. Tháng 1 năm 1991 bà
Lớ bán phần nhà đất đã mua cho gia đình ông Vũ Văn Vương, lối đi vẫn được sử dụng
như trước. Quá trình sử dụng nhà đất gia đình ông Vương đã nhiều lần tôn tạo phần ngõ
- 13 -

đi cũ trên thửa đất số 64.
Bên cạnh đó, theo các tài liệu do địa chính xã Mỹ Đình cung cấp cho Toà án thể
hiện: Tại trích lục tờ bản đồ lập năm 1985 ngõ đi chung của 2 thửa đất 60, 61 ban đầu
được xuất phát từ thửa 60 mang tên bà Hiên (mẹ ông Tạo) đi ra đường làng, thửa 61 ở
phía trong bị vây bọc không có lối đi, đến tờ bản đồ lập năm 1994, phần lối đi chung đã
được nối dài qua thửa đất số 64 (thửa 60 cũ) mang tên chủ sử dụng là ông Tạo kéo sát
đến mép thửa số 60 (thửa 61 cũ) liền kề mang tên chủ sử dụng là ông Vương. Điều này
hoàn toàn phù hợp với lời khai của ông Tạo về việc hai anh em ông đã tự thoả thuận sử
dụng lối đi chung khi gia đình phân chia quyền sử dụng 2 thửa đất, từ trước khi ông
Hinh chuyển nhượng cho bà Lớ.
Theo quy định tại Điều 275 BLDS năm 2005 thì “ Lối đi được mở trên bất động sản
liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích
của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Vị trí, giới

hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi
lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xác định.” Do đó, Tòa án xác định phần ngõ đi qua trước cửa nhà ông Tạo

tính từ thửa đất số 64 tờ bản đồ số 6 lập năm 1995 đến ngõ đi chung của xóm có chiều
dài 5,5m; chiều rộng phía giáp thửa đất số 64 là 2,6m, chiều rộng phía giáp ngõ đi
chung của cả xóm là 1,85m ở tại xóm Lại, thôn Phú Mỹ, xã Mỹ Đình, Từ Liêm Hà Nội
là ngõ đi chung là chính xác và có căn cứ.
Việc vợ chồng ông Vũ Văn Vương đã tự ý xây cổng, rào chiếm hết ngõ đi chung
thành ngõ riêng (ngày 09.5.2005) không chỉ gây mất mỹ quan ngõ xóm, mà còn vi
phạm quy định của pháp luật về lối đi qua bất động sản liền kề. Ngoài ra, các tài liệu
địa chính xã lưu giữ cũng không thể hiện việc có lối đi riêng của thửa đất số 60 do gia
đình ông Vương đang quản lý sử dụng. Việc ông Vương đưa ý kiến phản bác cho rằng
đây là lối đi riêng của gia đình đã mua lại của bà Lớ, ngày 11.10.2006 và đưa “Giấy
bán đất” giữa ông và bà Lớ là không có căn cứ, bởi đó chỉ là giấy viết tay, không có
chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chi tiết “có ông Tạo làm chứng và
ký nhận” không thuyết phục. Toà án buộc ông Vương, bà Nhâm phải phá dỡ phần công
trình đã xây lấn chiếm lối đi chung cũng hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật
về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu. Như vậy, việc Toà án chấp nhận yêu cầu khởi
- 14 -

kiện của ông Tạo, xác định phần ngõ đi hai gia đình được sử dụng chung, buộc ông
Vương phải phá dỡ các công trình xây dựng trên lối đi chung là có căn cứ, phù hợp với
quy định của các Điều 222 “Sử dụng tài sản chung”, Điều 255 “Các biện pháp bảo vệ quyền
sở hữu”, Điều 275 “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” Bộ luật dân sự năm 2005 và

điều 136 luật đất đai năm 2003.
Thứ hai, về phần giá trị tôn tạo lối đi chung:
Việc đóng góp tôn tạo lối đi chung chỉ trở thành nghĩa vụ bắt buộc đối với các

chủ sở hữu, sử dụng chung khi có sự bàn bạc nhất trí của các chủ sở hữu. Phía ông Tạo
đã đề nghị được đóng góp hoặc tự tôn tạo lối đi chung (ông Tạo xin được thanh toán
1/2 giá trị tôn tạo phần ngõ đi chung tức là 636.480 đồng nhưng ông Vương không
đồng ý. Đây là sự tự nguyện của ông Tạo nên Tòa án ghi nhận sự tự nguyện của ông
Tạo là phù hợp với quy định của pháp luật, hợp tình, hợp lý.
Thứ ba, về án phí:
Việc Tòa án yêu cầu ông Vũ Văn Tạo phải chịu 50.000đ án phí dân sự sơ thẩm.
Ông Vũ Văn Vương, bà Lê Thị Nhâm phải chịu 1.836.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm
cũng hoàn phù hợp với quy định tại Điều 130, 131 Bộ luật tố tụng dân sự và Pháp lệnh
số 10/2009/UBTVQH12 ngày 27 tháng 02 năm 2009 về án phí lệ phí Tòa án; Điều 7,
khoản 2 Điều 12, khoản 3 Điều 13 Nghị định 70 ngày 12/6/1997 của Chính phủ quy
định về chế độ về án phí, lệ phí Tòa án.
IV. Thực tiễn tranh chấp về lối đi trong một cộng đồng dân cư và một số giải
pháp, phương hướng hoàn thiện quy định của pháp luật về vấn đề này
“Bán anh em xa mua láng giềng gần", câu thành ngữ trên nhắc nhở mọi người
phải luôn biết quý trọng tình nghĩa xóm giềng. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, việc cho
người khác đi qua lối, ngõ, qua bất động sản của mình, thì nhiều người không đồng ý,
và họ cho rằng, đất của họ, nhà của họ, nên họ có quyền tự định đoạt, sử dụng, việc ai
đó không có lối vào nhà bên cạnh, không phải là lỗi của họ. Và rằng, không có lối vào
thì đừng có mua, đừng có ở đó. Khi xảy ra tranh chấp lối đi, có Toà án thụ lý vụ án dân
sự và tuyên nhà có bất động sản liền kề, phải bán một diện tích đất nào đó cho nhà bên
cạnh làm lối đi. Đây là việc làm áp đặt, trái pháp luật. Bởi lẽ, chủ sở hữu bất động sản
- 15 -

có quyền tự định đoạt quyền, tài sản của mình theo ý muốn, với điều kiện, việc định
đoạt này không trái pháp luật, trái đạo đức xã hội là được. Hơn nữa, kể cả khi những
người này cho hàng xóm nhờ, thuê lối đi, thì người được thuê, được nhờ chỉ có quyền
sử dụng hạn chế đối với phần lối đi mà mình sử dụng. Khái niệm hạn chế khác với khái
niệm toàn quyền định đoạt, khác với chuyển quyền sử dụng đất. Đây là một loại giao

dịch dân sự, nên các cơ quan liên quan phải tôn trọng ý chí của các bên liên quan. Nếu
chủ sở hữu không đồng ý bán, thì Toà án không thể buộc họ phải bán. Vậy thì, việc giải
quyết lối ra của người bị các bất động sản khác vây bọc phải giải quyết như thế nào cho
chính xác và hợp lý? Đây là một vấn đề đặt ra không chỉ đối với các cơ quan có thẩm
quyền giải quyết tranh chấp mà còn đối với cả các nhà làm luật, cần phải có những biện
pháp để hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này.

KẾT LUẬN
Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn cho thấy việc giải quyết tranh chấp về lối

đi qua bất động sản liền kề ngày càng trở nên phổ biến. Sự tranh chấp này thực chất
là vì quyền lợi của bản thân mà gây ảnh hưởng đến tình làng nghĩa xóm. Nếu không
được giải quyết thấu tình đạt lý thì rất dễ gây bất hòa trong cộng đồng dân cư. Vậy
nên, ngoài việc xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, hợp lý thì chúng ta cần
phải nâng cao sự hiểu biết về pháp luật nói chung và quan trọng là vấn đề hòa hợp giữa
hàng xóm láng giềng, tránh tình trạng vấp phải những sai lầm không đáng có dẫn đến
thiệt hại về người và của.

- 16 -

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
*

*
*

1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, tập 1,
Nxb.CAND, Hà Nội, 2009.

2. Lê Đình Nghị, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, tập 1, Nxb.Giáo dục, Hà Nội,
2009.

3. Nguyễn Đình Lộc, Phân tích những quy định chung của BLDS từ Điều 1 đến
Điều 171, Nxb. CTQG, Hà Nội, 2001.

4. Phạm Công Lạc, Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Chương I và II,
Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2006

5. Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005.

6. Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005.

- 17 -

Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Tài liệu liên quan

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về