Điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh Bất động sản

MỤC LỤC
Trang
A. Đặt vấn đề
B. Bài làm

1
1

I. Quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện kinh
doanh và chứng chỉ hành nghề.
1. Điều kiện kinh doanh.

1

2. Chứng chỉ hành nghề.

5

II. Điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh

7

doanh Bất động sản:
1. Kinh doanh bất động sản là gì?

7

2. Những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

8

3. Các điều kiện để hoạt động kinh doanh bất động sản

9

C. Kết luận
Danh mục tài liệu tham khảo

14
16

A. Đặt vấn đề


Có thể nói rằng, Việt Nam ta sau hiện nay đang trong một thời kì đổi mới rõ
rệt về kinh tế, với chủ trương công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Chính vì vậy mà ở
thời điểm này đang có rất nhiều nhu cầu về việc thành lập những doanh nghiệp,
những công ty để kinh doanh về rất nhiều loại ngành nghề đa dangh khác nhau .
Tuy nhiên, cũng chính sựu đa dạng về các ngành, nghề kinh doanh đó mà pháp
luật hiện hành đã có những quy định ràng buộc pháp lý đối với một số ngành,
nghề kinh doanh đặc biệt để có thể thực hiện sự quản lý tốt hơn cũng như đảm
bảo sự hoạt động của các doanh nghiệp trong những lĩnh vực này theo một
khuôn khổ nhất định, những ràng buộc về mặt pháp lý đó là điều kiện kinh
doanh và chứng chỉ hành nghề.
Trong phạm vi đề tài “. Tìm hiểu quy định pháp luật hiện hành về điều
kiện kinh doanh và chứng chỉ hành nghề. Phân tích điều kiện kinh doanh
hoặc chứng chỉ hành nghê trong một lĩnh vực kinh doanh cụ thể”, em xin
được trình bày và phân tích về điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động
kinh doanh bất động sản.

B. Bài làm

I. Quy định của pháp luật hiện hành về điều kiện kinh doanh và chứng chỉ
hành nghề.
1. Điều kiện kinh doanh.
Điều kiện kinh doanh là yêu cầu mà doanh nghiệp phải có hoặc phải thực
hiện khi kinh doanh ngành, nghề cụ thể, được thể hiện bằng giấy phép kinh
doanh, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng
nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, yêu cầu về vốn pháp định hoặc yêu cầu
khác. (Khoản 2 Điều 7 Luật Doanh nghiệp).

2


Đối với các ngành, nghề mà pháp luật về đầu tư và pháp luật có liên quan
quy định phải có đièu kiện thì doanh nghiệp chỉ được kinh doanh ngành, nghề đó
khi có đủ điều kiện theo quy định. Dựa trên những quy định của pháp luật hiện
hành, có thể thấy là với tất cả các doanh nghiệp, để có thể đi vào hoạt động một
cách hợp pháp thì cần phải có những điều kiện cơ bản như sau:
-

Phải đăng ký kinh doanh, đăng ký thay đổi bổ sung nội dung đăng ký kinh

doanh;
- Có khắc dấu và đăng ký mẫu con dấu;
- Đã đăng ký mã số thuế;
- Mua hoá đơn giá trị gia tăng.
Tuy nhiên, đối với một số các ngành kinh doanh chuyên ngành khác, pháp
luật đã quy định cần phải có những điều kiện nhất định đối với những ngành
nghề đó. Vấn đề điều kiện kinh doanh được pháp luật quy định tại Điều 5 Nghị
định số 139/2007/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật
Doanh nghiệp:

“Điều 5. Ngành, nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh
1. Ngành, nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh doanh áp dụng theo
các quy định của các luật, pháp lệnh, nghị định chuyên ngành hoặc quyết định
có liên quan của Thủ tướng Chính phủ (sau đây gọi chung là pháp luật chuyên
ngành).
2. Điều kiện kinh doanh được thể hiện dưới các hình thức:
a) Giấy phép kinh doanh;
b) Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh;
c) Chứng chỉ hành nghề;
d) Chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp;
3


đ) Xác nhận vốn pháp định;
e) Chấp thuận khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
g) Các yêu cầu khác mà doanh nghiệp phải thực hiện hoặc phải có mới được
quyền kinh doanh ngành, nghề đó mà không cần xác nhận, chấp thuận dưới bất
kỳ hình thức nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Các quy định về loại ngành, nghề kinh doanh có điều kiện và điều kiện kinh
doanh đối với ngành, nghề đó tại các văn bản quy phạm pháp luật khác ngoài
các loại văn bản quy phạm pháp luật nói tại khoản 1 Điều này đều hết hiệu lực
thi hành kể từ ngày 01 tháng 9 năm 2008”.
Trên đây là những điều kiện kinh doanh mà bắt buộc các doanh nghiệp kinh
doanh trong một số ngành nghề chuyên ngành. Hiện nay, pháp luật hiện hành
cũng đã quy định về những ngành nghề cần phải có điều kiện kinh doanh.
Có thể kể đến ngành Văn hóa thông tin, một số các hoạt động kinh doanh
thuộc ngành này đã buộc phải có những điều kiện kinh doanh nhất định, ví dụ
như: Hoạt động hát karaoke; Phát hành, xuất bản ấn phẩm; Quảng cáo; Trò chơi
điện tử; Vũ trường.... Hay đối với ngành Y Dược, đấy là một ngành kinh doanh
mà có rất nhiều những điều kiện kèm theo, và pháp luật hiện hành đã ban hành

cả một văn bản pháp luật về ngành Y Dược này đó là Luật Dược 2005 và một số
các Pháp lệnh về hành nghề y, dược tư nhân... Trong đó quy định rõ về các điều
kiện kinh doanh ngành Y - Dược như: Đối tượng được phép; Tiêu chuẩn hành
nghề; Phạm vi kinh doanh; Cơ sở vật chất.....
Bên cạnh đó, vốn pháp định cũng là một trong những đièu kiện kinh doanh
đặc biệt quan trọng, theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số
139/2007/NĐ-CP thì: “Ngành, nghề kinh doanh phải có vốn pháp định, mức vốn
pháp định cụ thể, cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về vốn pháp định, cơ
4


quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận vốn pháp định, hồ sơ, điều kiện và cách
thức xác nhận vốn pháp định áp dụng theo các quy định của pháp luật chuyên
ngành”.
Hiện nay, pháp luật quy định một số những ngành, nghề kinh doanh có điều
kiện về vốn pháp định như sau:
- Kinh doanh bất động sản: 6 tỷ đồng (Điều 3 NĐ 153/2007/NĐ-CP ngày
15/10/2007)
- Dịch vụ đòi nợ: 2 tỷ đồng (Điều 13 NĐ 104/2007/NĐ-CP ngày
14/6/2007)
- Dịch vụ bảo vệ: 2 tỷ đồng (không được kinh doanh các ngành, nghề và
dịch vụ khác ngoài Dịch vụ bảo vệ) (NĐ 52/2008/NĐ-CP ngày 22/4/2008)
- Dịch vụ đưa người lao động đi làm việc ở nước ngoài: 5 tỷ đồng (Điều
3 NĐ 126/2007/NĐ-CP ngày 1/8/2007)
- Sản xuất phim: Doanh nghiệp phải có GCN đủ điều kiện kinh doanh do
Cục Điện ảnh cấp trước khi ĐKKD (Điều 14 Luật điện ảnh)
- Kinh doanh cảng hàng không: (Khoản 1 Điều 22 NĐ 83/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007)
1. Kinh doanh tại cảng hàng không quốc tế: 100 tỷ đồng
2. Kinh doanh tại cảng hàng không nội địa: 30 tỷ đồng

- Cung cấp dịch vụ hàng không mà không phải là doanh nghiệp cảng
hàng không: (Khoản 2 Điều 22 NĐ 83/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007)
1. Kinh doanh tại cảng hàng không quốc tế: 30 tỷ đồng;
2. Kinh doanh tại cảng hàng không nội địa: 10 tỷ đồng.
- Kinh doanh vận chuyển hàng không: (Khoản 1 Điều 8 NĐ 76/2007/NĐ
-CP ngày 9/5/2007)
1. Vận chuyển hàng không quốc tế:
- Khai thác từ 1 đến 10 tàu bay: 500 tỷ đồng
5


- Khai thác từ 11 đến 30 tàu bay: 800 tỷ đồng
- Khai thác trên 30 tàu bay: 1000 tỷ đồng
2. Vận chuyển hàng không nội địa:
- Khai thác từ 1 đến 10 tàu bay: 200 tỷ đồng
- Khai thác từ 11 đến 30 tàu bay: 400 tỷ đồng
- Khai thác trên 30 tàu bay: 500 tỷ đồng
- Kinh doanh hàng không chung: 50 tỷ đồng (Khoản 2 Điều 8 NĐ
76/2007/NĐ-CP ngày 9/5/2007).
.....
2. Chứng chỉ hành nghề.
Chứng chỉ hành nghề là văn bản mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền của
Việt Nam hoặc hiệp hội nghề nghiệp được Nhà nước ủy quyền cấp cho cá nhân
có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một ngành, nghề nhất
định. Chứng chỉ hành nghề theo quy định tại Khoản 4 Điều 6 Luật Doanh nghiệp
là văn bản mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hội nghề nghiệp chỉ cấp
cho cá nhân có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp về một
ngành, nghề nhất định. Các chứng chỉ hành nghề đã cấp cho tổ chức đều hết hiệu
lực.
Chứng chỉ hành nghề thường có thời hạn ngắn từ 1-3 năm tùy theo thâm

niên của người hành nghề. Người được cấp chứng chỉ hành nghề phải tuân thủ
quy định về đạo đức nghề nghiệp và hàng năm phải tham gia lớp bồi dưỡng nâng
cao trình độ chuyên môn, cập nhật thông tin mới trong lĩnh vực hành nghề. Nếu
vi phạm một trong những quy định đó có thể bị thu hồi chứng chỉ hành nghề
hoặc không được cấp lại và sẽ không được tiếp tục hành nghề. Chứng chỉ hành
nghề là loại chứng chỉ cấp cho cá nhân hành nghề, không cấp cho pháp nhân, cơ
quan, tổ chức, không phải là một điều kiện kinh doanh
6


Tại khoản 3 Điều 6 Nghị định 139/2007/NĐ-CP ngày 5/9/2007 đăng ký
kinh doanh thì:
“a) Đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề mà pháp luật yêu cầu
giám đốc và người khác phải có chứng chỉ hành nghề thì giám đốc của doanh
nghiệp đó và ít nhất một cán bộ chuyên môn theo quy định của pháp luật chuyên
ngành đó phải có chứng chỉ hành nghề;
b) Đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề mà pháp luật yêu cầu
giám đốc doanh nghiệp hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh phải có chứng
chỉ hành nghề thì giám đốc của doanh nghiệp hoặc người đứng đầu cơ sở kinh
doanh đó phải có chứng chỉ hành nghề.
c) Đối với doanh nghiệp kinh doanh ngành, nghề mà pháp luật không yêu
cầu giám đốc hoặc người đứng đầu cơ sở kinh doanh phải có chứng chỉ hành
nghề thì ít nhất một cán bộ chuyên môn theo quy định của pháp luật chuyên
ngành đó phải có chứng chỉ hành nghề”.
Như vậy có thể thấy chứng chỉ hành nghề là một trong những vấn đề quan
trọng mà những chủ thể muốn thành lập doanh nghiệp cần phải quan tâm và chủ
ý đến. Theo pháp luật hiện hành thì không phải ngành nghề kinh doanh nào cũng
cần phải có chứng chỉ hành nghề mà điều kiện này chỉ có ở những ngành nghề
đặc thù.
Danh sách các ngành nghề kinh doanh phải có chứng chỉ hành nghề:

1. Kinh doanh dịch vụ pháp lý
2. Kinh doanh dịch vụ khám, chữa bệnh và kinh doanh dược phẩm
3. Kinh doanh dịch vụ thú y và kinh doanh thuốc thú y
4. Kinh doanh dịch vụ thiết kế quy hoạch xây dựng, khảo sát xây dựng, thiết
kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng.
5. Kinh doanh dịch vụ kiểm toán
7


6. Sản xuất, gia công, sang chai, đóng gói, mua bán thuốc bảo vệ thực vật
7. Kinh doanh dịch vụ xông hơi khử trùng.
8. Kinh doanh dịch vụ thiết kế phương tiện vận tải
9. Mua bán di vật, cổ vật, bảo vật quốc gia
10. Kinh doanh dịch vụ kế toán
11. Dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ định giá bất động sản; dịch vụ
sàn giao dịch bất động sản.
II. Điều kiện kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh Bất động sản:
1. Kinh doanh bất động sản là gì?
Trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, các nhà làm luật không đưa
ra định nghĩa về hoạt động kinh doanh bất động sản mà chỉ thể hiện nội dung của
hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo đó, khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh
bất động sản năm 2006 đã xác định: “hoạt động kinh doanh bất động sản bao
gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản”.
Khái niệm “kinh doanh bất động sản”, theo khoản 2 Điều 4 Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006 được hiểu “là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”.
Hình thức kinh doanh thứ hai trong hoạt động kinh doanh BĐS là kinh
doanh dịch vụ bất động sản. Các hành vi của chủ thể kinh doanh BĐS thực chất
là hỗ trợ việc kinh doanh BĐS, hỗ trợ việc phát triển thị trường, quảng bá sản

phẩm BĐS, hỗ trợ việc phá triển thị trường, quảng bá sản phẩm BĐS đến người
tiêu dùng. Theo khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 thì
kinh doanh dịch vụ bất động sản : “là các họat động hỗ trợ kinh doanh bất động
sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, tư

8


vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất
động sản”.
Hoạt động kinh doanh bất động sản là một ngành nghề kinh doanh có điều
kiện. Do đó, các chủ thể kinh doanh phải đáp ứng được những điều kiện nhất
định về chủ thể kinh doanh và bất động sản đưa vào kinh doanh cũng phải là
những bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Những ràng buộc về mặt
pháp lý chính là cơ sở để hoạt động kinh doanh bất động sản theo một khuôn
khổ, tránh tình trạng huy động vốn trái phép của khách hàng, huy động vốn đối
với các dự án nhà ở khi chưa hòan thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
phục vụ dự án.
2. Những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Tại Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định về loại bất động sản
được đưa vào kinh doanh. Đó là: nhà ở, công trình xây dựng; quyền sử dụng đất
(QSDĐ) và các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Điều 1 Luật Nhà ở năm 2001). Nhà ở bao
gồm nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê theo nhu
cầu thị trường; nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng; nhà do Nhà
nước hoặc tổ chức, cá nhân xây dựng đáp ứng nhu cầu xã hội; nhà ở do Nhà
nước xây dựng để đáp ứng nhu cầu luân chuyển, điều động cán bộ. Còn các công
trình xây dựng, theo quy định của pháp luật xây dựng thì bao gồm: công trình
dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi,

công trình hạ tầng kỹ thuật.
Quyền sử dụng đất theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm
2006 được phép đưa vào kinh doanh nếu đáp ứng đủ các điều kiện về quyền của
người sử dụng đất được quy định trong các văn bản páhp luật về đất đai. Quyền
9


sử dụng đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản, người sử dụng đất khi
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, có các quyền theo quy định của Luật Đất
đai được phép giao dịch hàng hóa quyền sử dụng đất của mình phù hợp với quy
luật của thị trường.
3. Các điều kiện để hoạt động kinh doanh bất động sản
Theo pháp luật hiện hành, ngành nghề kinh doanh bất động sản cần phải có
những điều kiện kinh doanh như sau:
Điều kiện về chủ thể kinh doanh bất động sản:
* Đối với các chủ thể kinh doanh bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 đã quy định những điều kiện thể
tại khoản 1 Điều 8 về điều kiện của chủ thể kinh doanh BĐS như sau:
“Điều 8. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động
sản
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động
sản theo quy định của pháp luật......”.
Theo đó, chủ thể kinh doanh bất động sản có thể là tổ chức hoặc cá nhân
nhưng phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có vốn pháp định và đăng
ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Vốn pháp định đối với
doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS là 6 tỷ đồng. Việc xác nhận vốn pháp
định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo quy định của pháp luật tại Điều
3 Nghị định số 153/2007NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản.

*) Đối với các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản
Theo quy định tại khoản 2 và 3 Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản:
“...
10


2. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập
doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo
quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít
nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định
giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản;
khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có
chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải
có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản.
3. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký
kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”.
Như vậy có thể thấy một điểm nổi bật về điều kiện đối với các chủ thể kinh
doanh dịch vụ BĐS là luôn phải có chứng chỉ hành nghề trong hoạt động của
mình. Các chứng chỉ đó chứng tư cách pháp lý của chủ thể kinh doanh và có khả
năng cung cấp các tác nghiệp kinh doanh phục vụ khác hàng.
Điều kiện về phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sửu dụng ổn
định, lau dài. Vì thế, phạm vi mua bán, chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ giữa tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài được Luật Kinh doanh Bất động sản quy định có
những điểm khác nhau. Cụ thể như sau:
Các tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài có
quyền kinh doanh dịch vụ BĐS như tổ chức; cá nhân trong nước là: kinh doanh

dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, quảng cáo
và quản lý BĐS.
11


Còn đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS thì hoạt động của các đối tượng này
bị hạn chế hơn so với các tổ chức, cá nhân trong nước: họ được đầu tư cải tạo đất
và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất có hạ tầng; nhưng
không được phép chuyển nhượng QSDĐ; đầu tư công tình hà tầng để chuyển
nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có hạ tầng để cho thuê lại.
Điều kiện để bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.
*) Các điều kiện đối với bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng.
Với các BĐS là nhà ở hoặc công trình xây dựng, không phải bất cứ nhà ở
hay công trình nào cũng được đưa vào kinh doanh. Những điều kiện ràng buộc
về mặt pháp lý đó là:
Thứ nhất, nhà ở, công trình xây dựng phải thuộc đối tượng được phép kinh
doanh.
Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo chất lượng theo
quy định của pháp luật về xây dựng.
Thứ ba là không có tranh chấp về quyền sở hữu.
Thứ tư là không bị kê biên để thi hành án haợc đẻ chấp hành quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ năm là không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của
pháp luật về xâ dựng.
Thứ sáu là có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công
trình, giấy tờ về xây dựng công trình, dự án đầu tư đã được phê duyệt. Cụ thể là
đối với nhà ở phải có giấy chứng nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở, quyền sử
dụng đất ở; với các công trình thì phải có giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế....
*) Các điều kiện đối với BĐS là quyền sử dụng đất.

12


Theo quy định tai điểm b, khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản:
“...Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của
pháp luật về đất đai...”. QSDĐ trong kinh doanh BĐS được coi là hàng hóa
tham gia các giao dịch trên thị trường những đây là một loại hàng hóa đặc biệt và
việc tham gia thì trường của QSDĐ cần phải có những điều kiện sau:
Thứ nhất, QSDĐ phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh. Theo Điều
61 Luật đất đai 2003, đất được tham gia thị trường BĐS bao gồm đất mà pháp
luật cho phep người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ và đất thuê trên đó có tài sản được pháp luatạ cho phép tham gia thị
trường BĐS. Quy định này được cụ thể hóa tại Điều59, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003.
Thứ hai, có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ theo quy định của pháp
luật. Giấy tờ hợp pháp này là Giấy chứng nhận QSDĐ được Nhà nước cấp cho
người sử dụng đất. Tuy nhiên, tiến độ cấp GCNQSDĐ trong cả nước được thực
hiện rất chậm không đáp ứng được yêu cầu của xã hội và đòi hỏi của công tác
quản lý Nhà nước về đất đai. Vì vậy để khắc phục điều này, Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 đã quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ,
thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai tại Điều 66: “Kể từ ngày
1/1/2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện các
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, góp vốn bằng QSDĐ.
Trường hợp trước ngày 01/11/2007, người sửu dụng đất đã nôp hồ sơ xin
cấp GCNQSDĐ theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất

13


đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ”.
Thứ ba là đất không có tranh chấp. Đất không tranh chấp là đất này không
bị ai tranh chấp về QSDĐ hoặc quyền thừa kế tại thời điểm tham gia thị trường
BĐS.
Thứ tư là diện tích đất đó còn đang trong thời hạn sử dụng. Về thời hạn sử
dụng đất đã được Luật Đất đai quy định rõ tại Điều 66 và Điều 67.
Thứ năm là đất không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết
định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Có nghĩa là tính đến thời
điểm đất tham gia thị trường BĐS không có quyết định kê biên diện tích đất này
để bảo đảm thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có
thẩm quyền.
Thứ sáu là trường hợp chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc dự án khu đô
thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các
công trình hà tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê
duyệt.
Điều kiện về năng lực tài chính của chủ đầu tư.
Trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, vấn đề tiên quyết để đi đến kinh
doanh thành công chính là yếu tố vốn. Do đó, việc chậm bàn giao các công trình
hạ tầng hay các dự án nhà ở có nguyên nhân chủ yếu từ việc thiếu vốn của nhà
đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Cho nên để giảm thiểu các sai phạm của
nhà đầu tư tỏng các dựu án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp, pháp luật kinh doanh BĐS luôn ràng buộc các nhà đầu tư về năng lực tài
chính khi triển khai các dự án.

14

Đối với chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình theo quy định
sau:
- Đối với dự án khu đô thị mới, dựu án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án;
- Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự
án có quy mô sử dụng dưới 20 ha đất, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của
dự án có quy mô từ 20 ha đất trở lên.
Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có tính đến năm liền kề với
năm nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ
thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính và đã được Kiểm
toán độc lập xác nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính
để thực hiện dự án và xây dựng danh mục các dự án đầu tư cũng như tổng mức
đầu tư cho từng dự án.

C. Kết luận
Việc pháp luật hiện hành có những quy định cụ thể về Điều kiện kinh doanh
và Chứng chỉ hành nghề là thực sự cần thiết trong thời điểm hiện tại, bởi lẽ, đối
với mỗi một lĩnh vực kinh doanh nhất định thì đều có những đặc trưng riêng, có
những đòi hỏi riêng về chuyên môn hay những vấn đề khác để có thể bảo đảm
hoạt động tốt trong lĩnh vực kinh doanh đó. Hoạt động Kinh doanh Bất động sản
là một trong những minh chứng về điều đó, để có thể hoạt động kinh doanh Bất
động sản thì các nhà đầu tư cần phải chú ý rát nhiều đến những điều kiện kinh
doanh mà lĩnh vực này yêu cầu: các điều kiện về chủ thể, về vốn pháp định, về

15


các loại bất động sản.... Những quy định về Điều kiện kinh doanh và Chứng chỉ

hành nghề đã được quy định một cách rất rõ ràng, tạo điều kiện tốt cho việc áp
dụng trong thực tế, nhưng vẫn còn đó những thiếu sót nên việc hoàn thiện những
quy định của pháp luật về Điều kiện kinh doanh và Chứng chỉ hành nghề vẫn là
một nhu cầu thiết yếu.

16


Danh mục tài liệu tham khảo
1. Luật Doanh Nghiệp 2005
2. Luật Đất đai 2003
3. Luật Nhà ở 2001 (sửa đổi bổ sung năm 2009)
4. Luật Kinh doanh Bất động sản 2006
5. Nghị định số 139/2007/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của
Luật Doanh nghiệp
6. Nghị định số 153/2007NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh bất động sản
7. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai 2003
8. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 đã quy định bổ sung về việc
cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.
9. Giáo trình Luật Thương Mại Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội,
Nxb.CAND, Hà Nội - 2006.
10. Những vấn đề pháp lý về Kinh doanh Quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, Lê Thị Hương
Giang, Khóa luận tốt nghiệp, Hà Nội - 2008.

17